Neues Fussballstadion Zürich «4 Winners»

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1 Neues Fussballstadion Zürich «4 Winners» Faktenblatt zur Machbarkeitsstudie 30. April 2014 Visualisierung Fussballstadion auf dem Juchareal

2 Impressum / Kontakt Verfasser Betriebsgesellschaft FCZ AG Ancillo Canepa, Präsident FCZ Neue Grasshopper Fussball AG Stephan Anliker, Präsident GCZ Halter AG, Zürich Markus Mettler, CEO Halter AG Spezialisten Architektur Visualisierungen Buchhofer AG, Zürich Felix Manz, Vorsitzender der Geschäftsleitung Burckhardt + Partner AG Zürich Andreas Mast, Partner, Mitglied der Geschäftsleitung raumgleiter GmbH Christoph Altermatt, Inhaber, Geschäftsführer Datum

3 Inhalt 1. Strategische Ausgangslage Geschichtlicher Rückblick Politisches Umfeld Städtebaulicher Grundsatzentscheid; Hardturmareal Sportliches Umfeld FCZ und GCZ gehen mit eigenem Konzept in die Offensive Standortevaluation Machbarkeitsstudie Juch Vorgehen Projektbeschrieb Städtebau Architektur Fussballstadion Raumprogramm Fussballstadion Synergien und Konflikte mit der Eishockey-/Volleyballarena Nutzungen Standort Juch (Stadion) Standort Hardturm (Mantelnutzungen) Betriebskonzept Kernaufgabe Nebenaktivitäten Organisation Planungsrechtliche Vorschriften Eigentum Heutige Nutzung Richtplanung und Nutzungsplanung Baulinien Gewässerabstandslinie Umweltverträglichkeitsprüfung Verkehr, Erschliessung Standort Juch (Stadion) Standort Hardturm (Mantelnutzung)

4 7. Lärmschutz, Schallschutz Standort Juch (Stadion) Standort Hardturm (Mantelnutzung) Parkierung Standort Juch (Stadion) Standort Hardturm (Mantelnutzung) Baugrund Standort Juch (Stadion) Standort Hardturm (Mantelnutzung) Wirtschaftlichkeit, Finanzierung und Betrieb Grobkostenschätzung Wirtschaftlichkeit / Finanzierung Betriebskosten Termine Beilagen

5 1. Strategische Ausgangslage 1.1 Geschichtlicher Rückblick Im Rahmen einer kooperativen Entwicklungsplanung wird auf dem Hardturm-Areal im März 2000 ein erster und zwischen 2001 und 2002 ein zweiter Wettbewerb für ein Stadion durchgeführt. Im Sommer 2002 erwirbt die Credit Suisse einen Teil der Grundstücke von der Hardturm AG (nachfolgend Fussball-Grundstück genannt) zwecks Erstellung eines Fussballstadions, finanziert durch ein Shopping-Center als Mantelnutzung. Die Stadt Zürich hätte für dieses Stadionprojekt zusätzlich ihr städtisches Reservegrundstück eingebracht. Auf den verbleibenden Grundstücken initiiert die Hardturm AG zusammen mit der Stadt Zürich eine kooperative Entwicklungsplanung für private Nutzungen auf welchem das Projekt Hard Turm Park realisiert wird. Im September 2003 genehmigt das Zürcher Stimmvolk eine Kostenbeteiligung von 48 Mio. Franken für ein Stadion. Ende 2008 wird das alte Hardturm-Stadion abgebrochen, obwohl die Stadionfrage noch ungeklärt ist. Im Juni 2009 zieht sich die Credit Suisse vom Stadion-Projekt zurück; die Stadt Zürich hat die Absicht ein kleineres, reines Fussballstadion zu realisieren, die Credit Suisse möchte daneben zwei bis drei Hochhäuser mit Wohnungen und Büros bauen. Im Februar 2010 kauft die Stadt Zürich das Fussballgrundstück von der Credit Suisse für rund CHF 50 Mio. um bis 2014 ein reines Fussballstadion für Zuschauer und daneben 160 Wohnungen zu erstellen. Im September 2013 lehnt die Bevölkerung der Stadt Zürich das Stadion mit knapper Mehrheit ab; das Wohnbauprojekt findet indes eine klare Mehrheit. Die Hauptargumente der Stadiongegner: Finanzierung des Stadions ist nicht Aufgabe der Stadt Subventionierter Betrieb eines Stadions ist nicht Aufgabe der Stadt Letzigrund-Stadion genügt, auch für Fussballklubs Sicherheitstechnische Bedenken (Hooligans) 1.2 Politisches Umfeld Mit dem negativen Abstimmungsresultat vom vergangenen September kann die Stadt das Versprechen, für Zürich ein modernes Fussballstadion zu erstellen, nicht einlösen. Aufgrund der ausserordentlich anspruchsvollen Rahmenbedingungen hatten alle Stadionprojekte auf dem Hardturm-Areal in den letzten zehn Jahren städtebaulich, politisch und wirtschaftlich einen sehr schweren Stand. Diese Hypotheken führten in der Konsequenz jeweils zu ihrem Scheitern. Gemäss Kaufvertrag mit der Stadion Zürich AG ist das Land für die Fussballgrundstücke wieder an die Credit Suisse zurückzuführen, wenn das Stadion bis 2035 nicht gebaut wird. Eine Entwicklung auf dem Areal könnte somit für mehr als 20 Jahre blockiert werden. Eine Blockade droht damit auch dem städtischen Reservegrundstück, auf dem die Stadt Zürich ein Infrastrukturprojekt oder ein Wohnbauprojekt im kostengünstigen Segment gemäss den städtischen Zielen zur Wohnraumförderung umsetzen könnte. 5

6 1.3 Städtebaulicher Grundsatzentscheid; Hardturmareal Auf dem Hardturm-Areal steht ein städtebaulicher Grundsatzentscheid an: Ist die Idee eines Stadions auf diesem Areal trotz all der gescheiterten Versuche nach wie vor richtig oder soll hier ein städtisches Wohnquartier entstehen? Letztlich ist dies ein politischer Entscheid. Zur Illustration dieses anstehenden Grundsatzentscheides wurden im Rahmen von Machbarkeitsstudien zwei Überbauungs- und Nutzungsmöglichkeiten für das «Fussball- Grundstück» geprüft. Abbildung 1 Fussballstadion auf dem Hardturm-Areal oder die Erweiterung Überbauung Hard Turm Park? Die Beurteilung der beiden Szenarien basiert schwergewichtig auf Überlegungen zu Städtebau und Stadtentwicklung. Daneben stellt auch die Wirtschaftlichkeitsanalyse ein wichtiges Beurteilungskriterium dar. Fest steht, dass die Auslagerung des Stadions an einen Standort, an dem Wohnnutzung nicht möglich ist, in jedem Fall wirtschaftlich sinnvoller ist, da damit an einem städtischen Standort Platz für eine höherwertige Nutzung und damit auch Mehrwert geschaffen wird. Bei dieser Betrachtung ist zu berücksichtigen, dass mit dem Rückkaufsrecht der CSAG, für den Fall dass bis 2035 kein Stadion entsteht, eine wirtschaftliche Abhängigkeit besteht, die zuerst gelöst werden muss. Allerdings wird mit einem Verzicht auf ein Stadion auf dem Fussball- Grundstück des Hardturm-Areals der Anspruch der Zürcher Fussballklubs auf eine adäquate Lösung in der Stadionfrage nicht erlöschen. 1.4 Sportliches Umfeld Zürich muss als Sportstadt noch entwickelt werden. Profitabler Spitzensport ist nur im Umfeld einer modernen Sport- und Eventinfrastruktur möglich. Deshalb braucht es ein funktionales Fussballstadion mit Fokus auf Vermarktungspotenzial, das den Fussballklubs langfristig Perspektiven bietet. Eine private Finanzierung des Fussballstadions durch die Klubs selbst ist nicht realistisch; private Finanzierungsmodelle sind gefragt. Die bisherigen Finanzierungskonzepte waren getrieben durch Private oder den Staat, wobei die für den Betrieb des Stadions zentralen Parteien nämlich die Klubs als Betreiber nur eine Nebenrolle einnehmen konnten. 6

7 1.5 FCZ und GCZ gehen mit eigenem Konzept in die Offensive Die beiden Zürcher Fussballklubs haben sich deshalb gemeinsam entschlossen, auf Basis einer exklusiven Zusammenarbeit mit der Halter AG ein neues Projekt zu initiieren, das auf folgendem Konzept basiert: Entwicklung und Erstellung eines Fussballstadions auf einer städtischen Parzelle ausserhalb des Hardturm-Areals Nutzung des Fussball-Grundstücks auf dem Hardturm-Areal als reine Mantelnutzung, welche die Finanzierung bzw. Quersubventionierung des Fussballstadions sicherstellt. Dieses Investment ist für institutionelle Investoren bei entsprechender Planungs- und Realisierungssicherheit eine sehr attraktive Anlagemöglichkeit. Es ist vorgesehen, die CSAG aufgrund ihrer Rückkaufoption auf das Grundstück über ihre Anlagegefässe prioritär als Investorin anzufragen. Erste Gespräche zwischen den Initianten und der CSAG haben auf informeller Basis stattgefunden. Das Konzept beinhaltet folgende Vorteile: Das Hardturm-Areal wird freigespielt von der Stadionnutzung. Das Quartier und die Bevölkerung werden somit nicht mehr durch Immissionen von Fussballspielen tangiert. Die Stadtentwicklung kann städtebaulich sinnvoll und konsequent weiter vorangetrieben werden. Es können über 1000 zusätzliche Wohnungen, eine Schulanlage und eine attraktive Aussenraumgestaltung realisiert werden, welche nicht den funktionalen und technischen Anforderungen eines Stadions genügen müssen. Die Fussballklubs können auf einem besser geeigneten städtischen Grundstück eine funktionale und moderne Sport- und Eventinfrastruktur erstellen. Die Projektentwicklung kann dabei spezifisch auf diese betrieblichen Anforderungen ausgerichtet werden. Den beiden Klubs gibt sie ausserdem die Perspektive, Vermarktungs- und Ertragspotenziale nachhaltig zu steigern. Durch die Mononutzung reduziert sich die Komplexität beträchtlich und damit auch die Kosten. Der finanzielle Beitrag der Stadt Zürich für die Finanzierung reduziert sich auf die Einbringung eines Grundstücks für das Stadion sowie allfälliger Kosten für die Groberschliessung. Durch den Verkauf des Fussball-Grundstücks auf dem Hardturm-Aareal erhält die Stadt die CHF 50 Mio., welche sie im Jahr 2010 mit dem Kauf an CSAG bezahlt hat, zurück. Die Stadt Zürich hat keine Betriebskosten zu übernehmen. Die CSAG erhält eine sehr attraktive Investitionsgelegenheit. Diese Idee bietet damit eine 4-fache Win-Situation: für die Bevölkerung, für die Fussballklubs, für die Stadt und für die Credit Suisse. Deshalb nennen wir das Projekt «4 Winners»! 1.6 Standortevaluation Im Rahmen einer Standortevaluation wurden über 20 mögliche Standorte im Kanton Zürich analysiert (Bericht Buchhofer AG vom , Beilage 7). Das Juch-Areal in Altstetten erreichte bezüglich der relevanten Kriterien Raumplanung, Städtebau, Erschliessung, Parkierung, Sicherheit und Umwelt die meisten Punkte und erweist sich als der bestgeeignetste Standort. Die noch zu meisternden Herausforderungen sind im Bereich Koordination und Abhängigkeiten zur Eishockey- und Volleyball-Arena angesiedelt. Diesbezüglich haben erste Gespräche mit den ZCS Lions stattgefunden (Beilage 8). Lösungen müssen insbesondere im Bereich Sicherheit und bezüglich der Ersatzflächen für weitere Schrebergärten gefunden werden. Für 120 von ca. 320 Schrebergärten an der Vulkanstrasse konnte die Stadt Zürich zu Gunsten der ZSC Lions bereits Ersatzflächen sichern. 7

8 Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass einerseits das geplante neue Fussballstadion auf dem Juch-Areal die Realisierung vom geplanten Eishockeystadion nicht gefährden darf, andererseits aber viele Argumente auf emotionaler Ebene für eine gemeinsame Sportstätte auf dem Juch-Areal sprechen: Sportstätte als Eingangstor zur Sportstadt Zürich mit entsprechender Ausstrahlung Optimale Erschliessung und effiziente Parkierung Gemeinsame Nutzung der erforderlichen Infrastruktur (Zu- und Wegfahrt, Passerelle etc.) Abgestimmter politischer Prozess und gegenseitige kommunikative Unterstützung in der Projektentwicklung und -umsetzung Stärkung des Images und Wahrnehmung der Zürcher Spitzenklubs in der Öffentlichkeit sowie die damit verbundende Verbreiterung des Marktpotenzials Das Juch-Areal ist als Sport-Standort noch unverbraucht und wird eine sehr positive Ausstrahlung entfalten. Ein Fussballstadion ist mit dem entsprechenden politischen Willen auf diesem Areal umsetzbar. Deshalb haben sich FCZ, GCZ und Halter AG entschieden, für das Projekt 4 Winners auf diesen Standort zu setzen. 1.7 Machbarkeitsstudie Juch Unter Berücksichtigung der strategischen Ausgangslage und der Erkenntnisse aus der Standortevaluation haben die Initianten FCZ, GCZ und Halter AG das Juch Areal weiterverfolgt und zusammen mit den Spezialisten Buchhofer AG Zürich und den Architekten Burckhardt + Partner AG Zürich eine Machbarkeitsstudie erarbeitet. Im Gegensatz zum Hardturm-Areal, wo aufgrund der städtebaulichen Ausgangslage ein städtebaulicher und architektonischer Wettbewerb auf der Hand liegt, sehen die Initianten das Stadionprojekt der Architekten Burckhardt + Partner AG Zürich als Grundlage für die Weiterbearbeitung. Dies ist ein wesentlicher Bestandteil um die gesetzten, wirtschaftlichen und betrieblichen Ziele erreichen zu können. Abbildung 2 Fussballstadion auf dem Juch Areal (Burckhardt + Partner AG) Abschliessend muss berücksichtigt werden, dass seit dem Erlass der Vollzugshilfe für Sportlärm des Bundesamtes für Umwelt, die direkte Nachbarschaft zwischen einem Stadion und einer Wohnnutzung kritischer zu beurteilen ist. Der Standort Juch ist diesbezüglich problemlos. 8

9 1.8 Vorgehen Im Rahmen des weiteren Vorgehens bei der Weiterentwicklung des Projekts von FCZ, GCZ und Halter AG ist die CSAG in die Diskussion und Lösungsfindung mit einzubeziehen. Aus diesem Grund wird dieses Projektdossier gleichzeitig mit der Eingabe an die Stadt Zürich auch der CSAG abgegeben. Falls die Stadt Zürich mit diesem Projekt auf die CSAG zugehen sollte, wird diese aller Voraussicht nach offen und konstruktiv mit der Stadt diskutieren, da sie zu einer grossen Investitionsmöglichkeit auf dem Hardturm-Areal kommen würde. 2. Projektbeschrieb 2.1 Städtebau Das neue Fussballstadion nutzt das vorhandene Entwicklungspotenzial in Zürich-Altstetten auf dem Juch Areal mit der Möglichkeit der Integration eines öffentlichen Baus in ein spannendes, heterogenes Umfeld. Als markanter Solitär bildet es einen wichtigen städtebaulichen Akzent innerhalb des nach Westen orientierten Entwicklungsgebiets. Mit seiner einfachen Kubatur definiert es präzise städtebauliche Kanten entlang der Bahnlinien und parallel zur Autobahn und schafft ein klares räumliches Gefüge. Der umlaufende Stadionplatz bietet als adressbildendes Element einen Ort hoher Aufenthaltsqualität und einen Übergang zur Stadt. Der Standort bietet die Möglichkeit, die bereits sehr gut angebundene städtische Entwicklungsachse mit dem neuen Stadion attraktiv fortzusetzen und einen Ort der Begegnung zu schaffen. Abbildung 3 Städtebauliche Setzung Fussballstadion (Juch) und Wohnüberbauung (Hardturm) 2.2 Architektur Fussballstadion Das Stadion zeichnet sich als schalenförmiger Baukörper ab, welcher durch das Einbringen der charakteristischen Verteilerebene über dem Stadionplatz zu schweben scheint. 9

10 Die elegante und einfache Form ermöglicht eine hohe Funktionalität und Wirtschaftlichkeit und folgt der Idee eines Hexenkessels mit grösstmöglicher Nähe zwischen den Fans und dem Spielfeld. Die umlaufende Verteilebene für die Besucher ermöglicht eine hohe räumliche Effizienz und reagiert gezielt auf die gegebene Situation. Insgesamt umfasst es überdachte Sitz- und Stehplätze bzw reine Sitzplätze. Das Stadion wird nach den Anforderungen der Swiss Football League und der FIFA mit Spielfeld in Nord-Südausrichtung, Haupttribüne im Westen und Gegentribüne im Osten, optimal konzipiert. Erschlossen wird es für Fussgänger über den Stadionplatz sowie per Individualverkehr über die Bernerstrasse. Im Erdgeschoss befinden sich neben Mannschaftsgarderoben, VIP-Eingängen und Stadion- Infrastruktur verschiedene, den Fan-Fraktionen zugeordnete Eingänge mit Zutrittskontrollen, Kassen und Kiosken. Von dort aus gelangen die Fans auf die Verteilebene, die die einzelnen Fansektoren erschliesst. Auf dem Niveau +3 befindet sich der Businessbereich, auf dem Niveau +4 die VIP-Logen und Medienräume. Durch das Fassadenkonzept, bestehend aus semitransparenten Paneelen im Bereich der Überdachung und den Tribünen, tritt das Stadion je nach Belichtung nahezu entmaterialisiert in Erscheinung. Herausgearbeitet wird dabei die einfache, schwebende Form, die sich unprätentiös in ihre Umgebung integriert. Insgesamt entsteht ein Landmark, welches sich städtebaulich klar positioniert und dabei den hohen Anforderungen eines erfolgreichen neuen Fussballstadions für die Stadt Zürich und die Fans beider Klubs Rechnung trägt. 2.3 Raumprogramm Fussballstadion Das nachstehende Raumprogramm und die zugehörige Machbarkeitsstudie (Beilage 1) wurden am im Detail mit Herrn Christian Moroge (Präsident Sportplatzkommission, Schweizerischer Fussballverband) besprochen, bereinigt und verabschiedet. Geschoss / Ebene Nutzung 0 Eingangsebene Haupterschliessung Zuschaueranlagen (Nebenräume) Mannschaftsbereiche / Garderoben Admin / Backoffice / Küche / Event / Sicherheit Technik/Lager/Entsorgung Parkplätze (ca. 350 Stk.), halbgeschossig unter Terrain 1 Spielfeldebene Spielfeld (Naturrasen) Vorzone Spielfeld (Kunstrasen) Zuschaueranlagen / Tribüne 2 Verteilebene Haupterschliessung / Fanterrasse / Verpflegung Zuschaueranlagen / Tribüne 3 Businessebene Businesslounge Zuschaueranlagen / Tribüne 4 VIP / Logenebene VIP Logen / TV-Studios / Kontrollraum / Speaker Zuschaueranlagen / Tribüne Tabelle 1 Raumprogramm Fussballstadion (vgl. Beilage 1) 10

11 2.4 Synergien und Konflikte mit der Eishockey-/Volleyballarena Das neue Fussballstadion soll unmittelbar neben die geplante Eishockey/Volleyball-Arena zu liegen kommen. Neben der städtebaulichen Relevanz des Standorts ermöglicht dies die Nutzung einer Reihe von Synergieeffekten. Vereinzelt sind aber auch potenzielle Konflikte vorhanden, die zu lösen sind und gelöst werden können. Namentlich in folgenden Bereichen bestehen potenzielle Synergieeffekte bzw. Konflikte: Bewirtschaftung / Vermarktung Eine gemeinsame Bewirtschaftung und Vermarktung der beiden Stadien ist möglich. Dies böte insbesondere für Sonderveranstaltungen neben den Spielen mehr Spielraum. Infrastruktur und Erschliessung Grosse Teile der Infrastruktur (Strassenbauten, Werkleitungen, Netzanschlüsse etc.) müssen nur einmal erstellt und können durch beide Stadien genutzt werden. Insbesondere betreffen dies die Passerelle über die Autobahn und den Ausbau der ÖV-Haltestellen. Parkierung Die Parkierungsanlagen können für beide Stadien genutzt werden, was das Parkplatzangebot erhöht und damit Auslastung und Wirtschaftlichkeit der Parkplätze verbessert. Spielplan Aus organisatorischen Gründen sollte vermieden werden, dass ein Eishockey- und ein Fussballspiel am gleichen Tag stattfinden (im Detail muss dies durch die Stadtpolizei geklärt werden). Volleyballspiele sind aufgrund der geringeren Zuschauerzahlen und des weniger dichten Spielplans grundsätzlich kaum problematisch. Beispielhaft am Spielplan für die Saison 2013/14 wurden die möglichen Auswirkungen untersucht. Daraus ist ersichtlich, dass die potenziellen Konflikte problemlos gelöst werden können. Konfliktsituation Anzahl Konflikte Lösungsmöglichkeit/Konsequenzen: Qualifikationsrunde Eishockey Super League Fussball ca. 6 pro Saison Fussballspiel am Sonntag, Eishockeyspiel am Samstag oder umgekehrt Playoff Eishockey Super League Fussball max. 4 pro Saison Ausweichen Fussballspiel auf Mittwoch oder Sonntag Qualifikationsrunde Eishockey Champions League / Europa League Fussball Playoff Eishockey Champions League / Europa League Fussball (Achtelfinal) max. 1 pro Saison Einmal alle 20 Jahre Eishockeyspiel auf Reservedatum Beide Spiele finden gleichzeitig statt Tabelle 2 Auswirkungen Fussballstadion neben Eishockey/Volleyball-Arena auf Spielplan (vgl. Beilage 6) 11

12 3. Nutzungen 3.1 Standort Juch (Stadion) Direkt neben der geplanten Eishockey- und Volleyballarena soll das neue Fussballstadion mit dem unter Punkt 2.3 beschriebenen Raumprogramm realisiert werden. 3.2 Standort Hardturm (Mantelnutzungen) Auf dem Fussballgrundstück der Stadion Zürich AG soll die bereits initiierte Überbauung Hard Turm Park fortgesetzt und damit zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden. Die Überbauung soll mittels städtebaulichem Studienauftrag respektive einem Architekturwettbewerb entwickelt werden. Abbildung 4 Visualisierung mögliche Überbauung Hardturmpark+ Abbildung 5 Städtische Parzelle C (Landreserve) und Fussball-Grundstück A+B (Hardturm) Die in der Wirtschaftlichkeit (Kapitel 10) berücksichtigte Variante der Mantelnutzung ist auf Basis der Regelbauweise mit Arealbonus auf dem Fussballgrundstück (Hardturm) gerechnet. 12

13 3.2.1 Regelbauweise mit Arealbonus (AZ 2.5) Investitionseinheit für Quersubventionierung des Stadions: Mantelnutzung für Endinvestoren auf Fussball-Grundstück Überbauungsplan über Wettbewerb Bei diesem Szenario ist folgender Nutzungsmix möglich: m2 GF Wohnen (800 Wohnungen) m2 GF Büro, Gewerbe, Retail 430 PP Städtische Investitionsmöglichkeit: Auf der städtischen Parzelle (Landreserve) hat die Stadt Zürich die Möglichkeit, rund 300 Wohnungen zu erstellen. Alternativ zur Regelbauweise mit Arealbonus wäre eine erhöhte Ausnutzung über einen Gestaltungsplan denkbar: Gestaltungsplan Investitionseinheit für Quersubventionierung des Stadions: Mantelnutzung für Endinvestoren auf dem Fussball-Grundstück Überbauungsplan über Architekturwettbewerb Bei diesem Szenario ist folgender Nutzungsmix möglich: m2 GF Wohnen (1 100 Wohnungen) m2 GF Büro, Gewerbe, Retail 570 PP Städtische Investitionsmöglichkeit: Auf der städtischen Parzelle (Landreserve) hat die Stadt Zürich die Möglichkeit, rund 300 Wohnungen zu erstellen. Im Rahmen des Gestaltungsplanes könnte die Stadt Zürich zudem eine neue Schule für Zürich West auf dem ehemaligen Stadionplatz (d.h. im Bereich des Fussball- Grundstückes) realisieren. 4. Betriebskonzept 4.1 Kernaufgabe Heimspiele GCZ und FCZ (Meisterschaft, Cup, internationale Wettbewerbe) Freundschaftsspiele Länderspiele 4.2 Nebenaktivitäten Andere Sportveranstaltungen (Boxkampf, Tennis u.s.w.) In untergeordnetem Rahmen: Veranstaltungen in den VIP-Räumlichkeiten 13

14 4.3 Organisation Rechtsform FCZ, GCZ und Halter AG gründen als Initiatoren die Neue Fussballstadion Zürich AG. Die Stadt Zürich tritt das Stadiongrundstück (Juch) im Baurecht und das ehemalige Grundstück der Stadt (Fussball-Grundstück) mit einem bedingten Kaufrecht ab. Finanzierung und Entwicklung durch Halter AG bis Rechtskraft Gestaltungspläne und Baubewilligungen von Stadion und Mantelnutzungen. Endinvestoren (Institutionelle) treten über eine Immobilien AG oder andere Anlagegefässe (Immobilienfonds, Anlagestiftung etc.) mit Rechtskraft der Baubewilligungen ein und sichern so die Finanzierung und Realisierung des Stadions und der Mantelnutzungen. Gründung Neue Fussballstadion Zürich Betriebs AG (FCZ und GCZ als Hauptaktionäre) und Betrieb des neuen Stadions durch die Neue Fussballstadion Zürich Betriebs AG. Die beiden Klubs zahlen eine fixe Miete (solidarisch durch beide Aktionäre) von CHF 2.0 Mio. p.a. an die Endinvestoren. Dazu kommt im Erfolgsfall eine zusätzliche Miete, z.b. beim Erreichen der Gruppenphase der Champions oder Europa League. Gastro- und Vermarktungsrechte innerhalb des Stadions vollumfänglich bei Neue Fussballstadion Zürich Betriebs AG. Pflicht zum ordentlichen, laufenden Unterhalt (Rückstellungsfond analog Hotelimmobilien) ca. CHF 0.5 Mio. p.a. Durch das Zusammenrücken der beiden Clubs können die Kosten optimiert und das Ertragspotenzial mittels gemeinsamer Vermarktung gesteigert werden. Ein Gewinn für GCZ und FCZ. Ein erstes Betriebsbudget für die Betriebs AG findet sich unter Ziffer 10.3 Betriebskosten Finanzierungs- und Betriebskonzept Endinvestoren Abbildung 6 Finanzierungs- und Betriebskonzept 14

15 5. Planungsrechtliche Vorschriften 5.1 Eigentum Standort Juch (Stadion) Der Projektperimeter befindet sich auf der Parzelle Kat.-Nr. AL8211, auf der auch die geplante Eishockey- und Volleyball-Arena liegt. Zweckmässigerweise sollte eine Unterteilung der Parzelle erfolgen, so dass die beiden Stadien je auf einer eigenen Parzelle zu liegen kommen Standort Hardturm (Mantelnutzung) Der Projektperimeter umfasst die Parzelle Kat.-Nr. AU6969 und befindet sich in städtischem Eigentum. Es besteht jedoch ein Rückkaufrecht der Credit Suisse (Stadion Zürich AG), falls auf dem Hardturm-Areal bis 2035 kein Sportstadion realisiert wird. 5.2 Heutige Nutzung Standort Juch (Stadion) Für die ca. 35 ha umfassenden Familiengärten, die durch das Fussballstadion verloren gehen, muss mindestens ein teilweiser Ersatz geschaffen werden (z.b. analog Eishockey- und Volleyballarena, wofür ersatzweise im Dunkelhölzli eine erweiterbare Familiengarten-Anlage entstehen soll) Standort Hardturm (Mantelnutzung) Es besteht ein von der Parking Zürich AG betriebenes Parkhaus. Im Rahmen des Projektes ist Ersatz für 100 öffentliche Park&Ride-Stellplätze zu schaffen. Den verschiedenen Mietern (Parkplätze, Auto-Garage etc.) ist rechtzeitig zu kündigen. Ein Grossteil des Areals liegt heute brach. 5.3 Richtplanung und Nutzungsplanung Standort Juch (Stadion) Ausgangslage Der Projektperimeter für das Fussballstadion liegt gemäss kantonalem Richtplan im Landwirtschaftsgebiet (keine Fruchtfolgefläche). Zudem besteht entlang der Bernerstrasse Süd ein Eintrag für eine Erdgastransportleitung 5 bar, der mit dem geplanten Stadion respektiert wird. Im regionalen Richtplan ist das Areal dem allgemeinen Erholungsgebiet zugewiesen. In der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich liegt das Areal in der Erholungszone E3 (Familiengärten). Massnahmen Damit die planungsrechtliche Grundlage für die Erstellung des neuen Fussballstadions gegeben ist, muss zunächst das Siedlungsgebiet im kantonalen Richtplan erweitert werden und ein Eintrag für ein Stadion erfolgen. Die Kulturlandinitiative bzw. deren Umsetzung wird das Projekt voraussichtlich nicht behindern, da der Regierungsrat u.a. für öffentliche Bauten (Schulen, Sportstätten etc.) Ausnahmen definiert hat. Entscheiden wird jedoch der Kantonsrat. 15

16 Im regionalen Richtplan ist die Ausdehnung des Siedlungsgebiets nachzuvollziehen. Auf kommunaler Ebene sind eine Umzonung (voraussichtlich in eine Zone für öffentliche Bauten) und ein privater Gestaltungsplan notwendig Standort Hardturm (Mantelnutzung) Ausgangslage Im kantonalen Richtplan besteht ein Eintrag für einen Ersatzneubau Sportstadion. Im regionalen Verkehrsrichtplan (öffentlicher Verkehr) ist ein Dienstgleis vorgesehen, das die direkte Verbindung von der Aargauer- zur Hardturmstrasse sicherstellt. Es verläuft am westlichen Rande innerhalb des Areals. In der Bau- und Zonenordnung liegt der Projektperimeter in der Zentrumszone Z5 mit einem Wohnanteil von 0%. Das Gebiet liegt zudem im Hochhausgebiet I mit einer maximalen Gesamthöhe von 80 m (Inkraftsetzung 2005). Im Weiteren bestehen Sonderbauvorschriften für die Erstellung eines Fussballstadions verbunden mit einer Gestaltungsplanpflicht sowie ein privater Gestaltungsplan Stadion Zürich (Projekt Pentagon ). Massnahmen Im kantonalen Richtplan ist der Stadion-Eintrag zu löschen. Die Festlegung im regionalen Richtplan soll respektiert werden. Auf kommunaler Ebene sind die Sonderbauvorschriften und der private Gestaltungsplan aufzuheben. Eine Neuüberbauung kann wahlweise nach Regelbauweise (Arealüberbauung) oder einem privaten Gestaltungsplan erfolgen. 5.4 Baulinien Standort Juch (Stadion) Entlang der Vulkanstrasse und der Bernerstrasse Süd bestehen je ein Verkehrsbaulinienbereich, für den ein grundsätzliches Bauverbot gilt ( 99f. PBG). Im Rahmen des Nationalstrassen-Projekts Lärmschutz Grünau (Realisierung geplant 2015/16) wird die Verkehrsbaulinie des Bundes entlang der Bernerstrasse Süd in einem Teilabschnitt verlegt werden. Die Verkehrsbaulinie des Kantons an gleicher Stelle bleibt aber weiterhin bestehen und wird durch das geplante Fussballstadion respektiert Standort Hardturm (Mantelnutzung) Die kommunalen und kantonalen Verkehrsbaulinien an der Berner-, Förrlibuck- und Pfingstweidstrasse sind einzuhalten. Eine Suspendierung der Verkehrsbaulinien auf dem Stadionplatz ist möglich (z.b. mittels Gestaltungsplan). 5.5 Gewässerabstandslinie Standort Juch (Stadion) In der Vulkanstrasse verläuft der eingedolte Albisrieder Dorfbach. Gemäss revidierter Gewässerschutzverordnung darf der Uferstreifen bei offenen wie auch eingedolten Fliessgewässern weder ober- noch unterirdisch mit Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen überbaut oder überstellt werden (zu den Ausstattungen und Ausrüstungen zählen u. 16

17 a. auch Veloständer, Parkplätze, Stützmauern etc.). Der Kanal hat eine Höhe von 1.90 m bei einer Breite von 4.00 m. Insgesamt tangiert der Uferstreifen von 12 m das Grundstück auf einer Tiefe von 5.25 m, der Abstand liegt jedoch noch im Verkehrsbaulinienbereich, innerhalb dessen ein grundsätzliches Bauverbot gilt, so dass der Uferstreifen für das geplante Fussballstadion nur in Bezug auf Aussenanlagen relevant ist, für welche Ausnahmebewilligungen möglich sind Standort Hardturm (Mantelnutzung) Der eingedolte Döltschbach verläuft innerhalb des grosskalibrigen Beckenwasserkanals im Sportweg und in der Förrlibuckstrasse durch das Areal. Innerhalb der beidseitigen "Uferstreifen" von je 8.3 m ab Gerinnemitte sind ober- und unterirdisch keine Bauten und Anlagen erlaubt, die nicht standortgebunden und im öffentlichen Interesse sind. Für gewisse Ausstattungen und Ausrüstungen (jedoch keine Stützmauern, Treppen, Parkplätze etc.), die nicht fest eingebaut werden, kann eine Ausnahmebewilligung in Betracht gezogen werden. 5.6 Umweltverträglichkeitsprüfung Gemäss Anhang der Verordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPV) besteht die Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) für Stadien mit ortsfesten Tribünenanlagen für mehr als Zuschauer. Eine UVP ist auch vorgeschrieben für Parkhäuser und -plätze für mehr als 500 Motorwagen. Eine UVP dürfte auch verlangt werden, wenn ein Total von mehr als 500 Parkplätzen auf mehrere Anlagen verteilt ist und deren Nutzung in einem funktionalen Zusammenhang steht. 6. Verkehr, Erschliessung 6.1 Standort Juch (Stadion) Abbildung 7 Übersicht Erschliessungskonzept Standort Juch (Stadion) 17

18 6.1.1 Auf-/Abmarschrouten Es sind drei grossräumig getrennte Auf- und Abmarschrouten möglich, somit können die verschiedenen Fan-Gruppen direkt bis zum bzw. ab dem Stadioneingang optimal getrennt werden. Ein Begegnen der Gruppen kann damit verhindert werden. Route Hermetschloobrücke (ca. 700 m bis Micafil) Die Haupttribüne (u.a. mit Family Corner und VIP-Bereich) kann von Westen her über die Hermetschloobrücke ab der Bushaltestelle Micafil (Bus 31 bzw. Limmattalbahn) erreicht werden. Route Vulkanstrasse (ca. 800 m bis Bahnhof Altstetten) Der südliche Sektor (FCZ bzw. Gastmannschaft) wird über die Vulkanstrasse zur westlichen Unterführung beim Bahnhof Altstetten geführt (bzw. analog jeweils in Gegenrichtung). Da die Vulkanstrasse eine Breite von lediglich ca. 10 m ohne durchgehendes Trottoir aufweist, müsste diese vor und nach den Spielen für den motorisierten Verkehr gesperrt werden. Route Bernerstrasse Süd und Passerelle (ca. 400 m bis Werdhölzli) Der nördliche Sektor (GCZ bzw. Gastmannschaft) wird über die Bernerstrasse Süd und die (für das Eishockeystadion geplante) Passerelle über die Autobahn zur Tramhaltestelle Werdhölzli geführt. Entlang der Bernerstrasse Süd bis zur Passerelle steht grundsätzlich genügend Breite für die Fussgänger (>10m) zur Verfügung, bei Risikospielen kann eine Sperrung aber trotzdem notwendig sein. Falls die Gästefans mit Extrazügen anreisen, können diese ab der östlichen Unterführung beim Bahnhof Altstetten über die Bernerstrasse Süd zum Stadion geführt werden, ohne dass ein Zusammentreffen oder Sichtkontakt mit den gegnerischen Fans in der Vulkanstrasse möglich ist Strassensperrungen und Umleitungen Bei einer Sperrung der Vulkanstrasse (vor und nach den Spielen) und der Bernerstrasse Süd (bei Risikospielen) ist die Erschliessung des Quartiers für den motorisierten Verkehr über den Bändliweg zu jeder Zeit sichergestellt. Der Durchgangsverkehr kann über die Autobahn umgeleitet werden. Die Parkplätze in der westlichen Vulkanstrasse werden über das Stadionareal erschlossen Erschliessung Velo Über die in der Nähe verlaufenden regionalen Velorouten (Hermetschloobrücke, Bernerstrasse Richtung Schlieren und Bändlistrasse) kann das Stadion aus dem gesamten Umgebung gut mit dem Velo erreicht werden. Die Velostellplätze sind auf der Westseite des Stadions abseits der Zugänge zu den Fanblöcken vorgesehen, da sie so besser von Vandalenakten geschützt sind und näher an den Velorouten liegen Erschliessung motorisierter Verkehr Durch die Umgestaltung des Anschlusses Schlieren (bis ca abgeschlossen) ist das Stadion optimal an die Autobahn A1 angeschlossen. Die Erschliessung der Stadionparkierung erfolgt deshalb ausschliesslich über die Bernerstrasse Süd von und in Richtung Westen ohne das städtische Strassennetz zu belasten. Die Erschliessung der Stadiontiefgarage erfolgt auf der westlichen Seite zusammen mit der oberirdischen Parkierung und getrennt von der Erschliessung des Eishockeystadions. Dafür ist die Erstellung eines neuen lichtsignalgesteuerten Knoten auf der Bernerstrasse Süd notwendig. Auf dem Areal kann genügend Rückstaulänge bei Befüllung und Entleerung der Parkierungsanlagen bereitgestellt werden. 18

19 6.1.5 Erschliessung ÖV Das Stadion ist mit der Tramhaltestelle Werdhölzli, der S-Bahnstation Altstetten und der Bushaltestelle Micafil gut an den öffentlichen Verkehrs angeschlossen. Ab der Haltestelle Werdhölzli verkehrt die Tramlinie 17 bis zum Hauptbahnhof. Mit dem geplanten Tram Hardbrücke wird zukünftig auch eine direkte Verbindung zum Bahnhof Hardbrücke und in die Innenstadt bestehen. Es besteht die Möglichkeit den Takt zu verdichten, so dass eine Kapazität von mehr als Personen pro Stunde angeboten werden kann. Die Bushaltestelle Micafil wird ab ca von der Limmattalbahn bedient, schon heute besteht aber mit der Buslinien 31 eine direkte und leistungsstarke Verbindung zum Hauptbahnhof. Rund 200 m vom Stadion entfernt befindet sich zudem die Haltstelle Juchhof der Buslinie 307. Da die Buslinie nur jede halbe Stunde verkehrt und die Kapazität beschränkt ist, spielt diese für die grossen Zuschauerströme keine Rolle. Jedoch kann sie für mobilitätseingeschränkte Personen eine bequeme Alternative darstellen. Bei Spielen kann die Buslinie auch verstärkt werden. 6.2 Standort Hardturm (Mantelnutzung) Mit drei Tramhaltestellen (Tram Nr. 4 und 17 bzw. künftig 8) in unmittelbarer Nähe ist das Areal bestens mit dem ÖV erschlossen. Das gesamte Areal wird von einem öffentlich zugänglichen Wegnetz durchzogen, das sich an den bestehenden Anknüpfungspunkten (Fussgängerübergänge, ÖV-Haltestellen, Quartieranbindungen) orientiert. Ein besonderes Augenmerk bei der Ausgestaltung des Wegnetzes liegt dabei auf der Schulwegsicherheit. Aufgrund der Grösse des Areals werden die beiden Areal-Teile für den MIV getrennt erschlossen. Die Erschliessung des Westteils des Hardturm-Areals kann in gleicher Weise erfolgen wie die Erschliessung des heute dort bestehenden Parkhauses. Sollte dereinst die angedachte Tramverbindung realisiert werden, kann die Ausfahrt aus dem Areal mittels einer Lichtsignalanlage gesichert werden. Durch diese Erschliessungslösung können die nötigen Bauarbeiten im Strassenraum minimiert werden. Die Erschliessung des Ostteils erfolgt über die Förrlibuckstrasse, es kann aufgrund der Durchfahrtssperre beim Sportweg nur über die Hardturmstrasse zugefahren werden. Am Knoten Hardturm-/Förrlibuckstrasse soll neu das Linkseinbiegen erlaubt werden, um Mehrverkehr in der Hardturmstrasse zu vermeiden. Grundsätzlich sind auch abweichende Erschliessungslösungen möglich. Abbildung 8 Erschliessungskonzept Areal Hardturm (Mantelnutzung) 19

20 7. Lärmschutz, Schallschutz 7.1 Standort Juch (Stadion) Strassenverkehrslärm Durch die periphere Lage und die unmittelbare Nähe zum Autobahnanschluss Schlieren wird der durch das Stadion ausgelöste Strassenverkehr vorwiegend über die Autobahn A1 sowie das übergeordnete Strassennetz abgewickelt. Das Stadion wird nicht zu wahrnehmbaren Zunahmen des Strassenverkehrslärms führen Veranstaltungslärm (Lärm von Sportanlagen) Die nächstbetroffene Wohnzone (W3, ES III) liegt nordöstlich des Projekts ca. 200 m entfernt. In einer Entfernung von 250 m in gleicher Richtung liegt die nächstgelegene Wohnzone, die in der Empfindlichkeitsstufe II liegt. Die nächsten Wohngebäude liegen damit deutlich weiter entfernt als beim im Herbst 2013 an der Urne abgelehnten Stadionprojekt am Hardturm, wo die nächstgelegenen Gebäude nur ca. 25 m (geplanter Wohnungsbau) bzw. 70 m (bestehende Wohngebäude) entfernt lagen. Die Lärmimmissionen während eines Spiels bei ausverkauftem Stadion liegen deutlich niedriger. Während beim geplanten Stadion Hardturm im ungünstigsten Falle (Champions-League-Spiel, Spielbeginn Uhr) mit einer Überschreitung der Planungsrichtwerte von bis zu 14 db zu rechnen war, betragen diese im Stadion Juch bei gleichen Annahmen nur noch ca. 2 bis 3 db. Die Lärmimmissionen aus Auf- und Abmarsch der Zuschauer (inkl. Passerelle über A1), Parkierung und Anlieferung sind im Veranstaltungslärm enthalten und bewilligungsfähig. Aufgrund der erwarteten Überschreitung der Planungsrichtwerte ist eine Ausnahmebewilligung notwendig. Es ist davon auszugehen, dass unter Berücksichtigung der gleichen Schallschutzmassnahmen wie beim ehemals geplanten Stadion Hardturm (geschlossener Tribünenkörper, schallabsorbierende Dachuntersichten, Mundlöcher während den Spielen geschlossen, gezielte Ausrichtung der Beschallungsanlagen auf die Tribünen) die Bewilligungsfähigkeit des Projekts aus Sicht Veranstaltungslärm gegeben ist. 7.2 Standort Hardturm (Mantelnutzung) Das Planungsgebiet ist im Süden und Westen von sehr stark befahrenen Strassen (Pfingstweidstrasse, Nationalstrasse A1) umgeben. Entsprechend sind die Lärmimmissionen auf dem Planungsgebiet sehr hoch. Die massgebenden Immissionsgrenzwerte (Nacht, 55 db) können nur auf einem kleinen Teil des Planungsgebiets entlang der Förrlibuckstrasse ohne Massnahmen eingehalten werden. Entlang der Pfingstweidstrasse werden die massgebenden Immissionsgrenzwerte in der Nacht für Wohnen um mehr als 10 db überschritten. Abbildung 9 Lärmimmissionen Nacht: IGW im blauen Bereich eingehalten (links H = 4.5 m, rechts H = 20 m) 20

21 In den Bereichen mit überschrittenen Immissionsgrenzwerten (Nacht) sind für Wohnnutzung spezifische Lärmschutzmassnahmen (z.b. Orientierung der Wohnungen in lärmabgeschirmten Innenhof, Abschirmung durch davor liegende Gebäude) erforderlich. Als Gebäudetypologie sind für Wohnnutzung an diesem Standort praktisch nur geschlossene Hofbebauungen möglich, bei denen die Belüftung der lärmempfindlichen Wohnräume über den Innenhof möglich ist. Im an der Pfingstweidstrasse stehenden Hochhaus ist Wohnen erst ab einer gewissen Höhe möglich. Aufgrund der Höhe der Immissionsgrenzwert-Überschreitungen sind die Anforderungen des Lärmschutzes bereits frühzeitig in der Entwurfsphase eines Projekts zu berücksichtigen. Entsprechend wird ein Lärmschutzexperte in die weitere Planung einbezogen. 8. Parkierung 8.1 Standort Juch (Stadion) Modalsplit und Parkplatzberechnung Gemäss der Parkplatzverordnung der Stadt Zürich bzw. dem Merkblatt für spezielle Nutzungen besteht für ein Stadion mit rund Plätzen ein Pflichtparkplatzbedarf von rund Parkplätzen. Diese Zahl erscheint jedoch aus verschiedenen Gründen zu hoch. Es wird deshalb empfohlen, im Rahmen des Gestaltungsplans einen tieferen Pflichtbedarf vorzusehen. Der effektive Parkplatzbedarf wird daher anhand einer Modalsplit-Betrachtung geschätzt, wie das für das Projekt Stadion Zürich auf dem Hardturm-Areal erfolgte. Langsamverkehr MIV ÖV Summe Zu Fuss Velo Total PW MR Total S-Bahn / Bahn Tram (Werdhölzli) Bus (Micafil) 5% 5% 10% 18% 2% 20% 40% 25% 5% 70% 100% Tabelle 3 Annahme Modalsplit (gerundet) Da das Stadion am Stadtrand liegt und nur wenige Fans im näheren Umkreis zum Stadion wohnen, wird der Anteil des Fuss- und Veloverkehrs mit je 5% angenommen. Es sind deshalb rund Velostellplätze notwendig. Der Grossteil der Stadionbesucher-/innen (ca. 70%) wird mit dem ÖV anreisen. Die S-Bahn und Buslinien weisen genügend Kapazitäten auf, um das Passagieraufkommen aufzunehmen (vgl. Kapitel ). Der angestrebte, niedrige MIV-Anteil von 20% trägt dem Bestreben Rechnung, die Luft- und Lärmemissionen in der Stadt Zürich zu reduzieren (Städteinitiative) und den Energieverbrauch insgesamt so tief wie möglich zu halten (2000-Watt-Gesellschaft). 10% des MIV dürfte auf Motorräder entfallen. Geht man für Fussballspiele von einem durchschnittlichen Besetzungsgrad von 2.75 Personen pro PW aus, so darf die Anzahl Fahrzeuge (bzw. Parkplätze) die Zahl von rund nicht überschreiten, was einem Reduktionsfaktor von rund 60% entspricht. Total 21

22 8.1.2 Parkierungsanlagen Abbildung 10 Übersicht Parkierungskonzept Standort Juch (Stadion) Aus raumplanerischen, ökologischen und wirtschaftlichen Gründen sollen nur rund 600 der benötigten Parkplätzen neu erstellt werden. Rund 350 Parkplätze sind unter dem Stadion vorgesehen und rund 250 Parkplätze oberirdisch. Für die Parkierung entsteht ein hoher Synergieeffekt zwischen der Eishockey-/Volleyballarena und dem Fussballstadion. Die 400 Parkplätze der Eishockey-/Volleyballarena können für das Fussballstadion beansprucht werden und umgekehrt. In der Vulkanstrasse stehen je nach Tageszeit und Wochentag weitere 100 bis 200 freie Parkplätze zur Verfügung. Die Parkplätze beim Sportplatz Juchhof und bei den Familiengärten werden durch das Stadion nicht beansprucht, da diese bereits durch die jeweiligen Nutzungen gut belegt sind. Insgesamt stehen somit rund Parkplätze in nächster Umgebung zur Verfügung. Damit kann der Parkplatzbedarf bis zu einer Zuschauerzahl von ca gedeckt werden, was mehr als 80% aller Spiele entsprechen dürfte. Bei einer höheren Parkplatznachfrage werden die Fahrzeuge nach Zürich-West (Parkierungsanlagen P&R-Hardturm, P-West, Migros Herdern, Parkhaus Pfingstweid, Engrosmarkt etc.) geleitet, von wo aus insbesondere mit der Tramlinie 17 das Stadion bequem erreicht werden kann. Die gesamte Parkierung kann somit effizient organisiert werden, ohne dass die Gefahr lästiger Emissionen in den umliegenden Quartieren besteht. Parkierungsanlage Fussballstadion 600 Eishockey-/Volleyballarena 400 Vulkanstrasse 100 Zürich West > 300 Total Anzahl Parkfelder Tabelle 4 Übersicht Parkierungsanlagen 22

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