«Less is more» Einschätzungen und Beispiele für günstiges Wohnen

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1 «Less is more» Einschätzungen und Beispiele für günstiges Wohnen Referat Wohnprojekttage Basel, Alex Valsecchi Leiter Business Development, Halter AG 13. September 2014

2 Halter AG: Familienunternehmung seit 1918 Tradition und Kultur Organisation: 3 Geschäftseinheiten: Halter Entwicklungen, Halter Gesamtleistungen, Halter Immobilien Mitarbeitende: rund 200 Marktgebiet: Städte und Agglomerationen in der D-CH Standorte: Zürich, Bern, Basel (seit 1. Sep. 2014) Spezialitäten: Marktsegmente: Unsere Werte: Umnutzungen von ehemaligen Industriearealen, Zentrumsbebauungen Büro, Dienstleistung und Verwaltung, Gewerbe und Industrie, Wohnen, Wohnen mit Service, Hotels, Residenzen, Resorts, Spitäler, Einkaufszentren, Fachmärkte, gemischte Nutzungen Verantwortungsbewusstsein und Verlässlichkeit Überschaubare Grösse und Strukturen Flexibilität, Dynamik und persönliche Beziehungen Unternehmerisch, innovativ und nachhaltig

3 Halter AG: Unsere drei Geschäftsmodelle Ausgerichtet auf unterschiedliche Kundenbedürfnisse in der Entwicklungsphase Halter AG Business Development Identifikation Kundenbedürfnisse und Potenziale, Erarbeitung Visionen, Projektinitiierungen Halter Entwicklungen Übernimmt: Marktrisiko Planungsrisiko Baurisiko (wird an Dritt-TU ausgelagert) Kunde Übernimmt kein: Marktrisiko Planungsrisiko Baurisiko Halter Gesamtleistungen Übernimmt: Planungsrisiko Baurisiko Übernimmt kein: Marktrisiko Kunde Übernimmt: Marktrisiko Übernimmt kein: Planungsrisiko Baurisiko Halter Immobilien Übernimmt kein: Marktrisiko Planungsrisiko Baurisiko Kunde Übernimmt: Marktrisiko Planungsrisiko Baurisiko (kann von Kunde an Dritt-TU ausgelagert werden)

4 Gliederung Referat «Less is more» Ein etwas spezielles Beispiel Kostentreiber Ansatzpunkte: «Günstiger» Mietwohnungsbau Beispiele «Flächeneffiziente Wohnungen» Ist weniger mehr? Hinweis zur Studie «Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich Kontakt 4

5 Ein etwas spezielles Beispiel Aus der Publikation der Stadt Zürich: «Dichter» Publikation der Stadt Zürich aus dem Jahr

6 Ein etwas spezielles Beispiel Publikation der Stadt Zürich: «Dichter» Ursprüngliche Bebauung Ersatzneubau Baujahr 1946 Baujahr Quelle: Publikation der Stadt Zürich aus dem Jahr

7 Kostentreiber Einige Kostentreiber bei den Mietwohnungen Gesetzliche Vorschriften Nettowohnfläche NWF pro Einheit Effizienz Verhältnis NWF/ Geschossfläche Layout Anzahl / Grösse der Zimmer Standard Gebaute Fläche pro Einheit Dichte / Ausnutzung Wohnungsmix Wohnform Eigentümerlasten pro Einheit Baukosten pro Einheit Grundstückskosten pro Einheit Belegungsdichte Mietrecht Investitions- & Betriebskosten pro Einheit Mietrecht Standortqualität (Lage) Kostenmiete Mietzinsmodell Markt- vs. Kostenmiete Erzielbare Miete / Marktmiete Angebot / Nachfrage Fremdkapital Zinsen Nettomiete (Stückmiete) Eigen- / Fremdkapital Zinsen Investor Eigenkapital- Rendite Verfügbares Budget für Wohnen Nebenkosten 7

8 Kostentreiber Steigender Flächenverbrauch pro Person Quelle: Statistik Stadt Zürich,

9 Kostentreiber Steigender Flächenverbrauch pro Person Mögliche Gründe für Zunahme des Flächenverbrauchs pro Person: Wohnansprüche, Wohlstand Demografische Veränderungen Zunahme des Anteils an älteren Personen Abnahme Mitglieder pro Haushalt (u.a. weniger Kinder) Zunahme von Scheidungshaushalten Früherer Auszug von Jungen aus Familienwohnungen Angebotsmangel von geeigneten Wohnungen bei Haushaltsverkleinerungen Ersatz von flächeneffizienten Altbauwohnungen durch grössere Neubauwohnungen Wohnungs-Layouts Bauvorschriften 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen 1 Person (Prognose) 2 Personen (Prognose) 3 Personen (Prognose) 4 Personen (Prognose) 5 Personen (Prognose) 9

10 Kostentreiber Steigender Flächenverbrauch pro Person: Wohnungs-Layout Loft 122 m2 1-2 Personen 4 ½ Zimmer 119m2 ca. 4 Personen 5 ½ Zimmer 118m2 ca. 5 Personen 10

11 Kostentreiber Gesetzliche Vorschriften / Standard Beispiel Im Quer, Neuenhof: Richtlinien über Arealüberbauungen 11

12 Kostentreiber Angebot / Nachfrage Beispiel aus Studie «Günstiger Mietwohnungsbau ist möglich»: «Nicht günstige» Regionen Quelle: Fahrländer, Stefan et al. (2012): Kurzbericht «Günstiger Mietwohnungsbau ist möglich». 12

13 Ansatzpunkte: «Günstiger» Mietwohnungsbau Wohnungsgrössen Neues Produkt mit «alten» Wohnungsgrössen Grüner Balken «Günstiges» Projekt ca. 70 m2 NWF Roter Balken «Gängiges» Projekt ca. 89 m2 NWF Orange Kurve Altbaubestand bis 2005 Peek bei ca. 75 m2 NWF Grüne Kurve Neubauobjekte ab 2006 Peek ca. 92 m2 NWF (+23%) Halter AG 13

14 Ansatzpunkte: «Günstiger Mietwohnungsbau» Neues Produkt «Günstiges Wohnen» Ausgangslage: «Gängiges Projekt»: Realisiertes Projekt mit 116 Mietwohnungen im oberen Preissegment mit gängigen Standards in der Stadt Zürich. Im Rahmen der Studie umgesetzte Massnahmen: Reduktion der Wohnfläche pro Wohnung (vergleichbar Altbestand) Veränderung des Wohnungsmix (mehr Kleinwohnungen, neue Wohnformen) Effizientere Erschliessung, Reduktion der Nebenflächen Doppelnutzung von Gebäudeteilen (Balkon = Wohnungszugang, Nutzung Dachflächen) Standardisierung Anpassung der Ausbaustandards, Verzicht auf teure Zertifizierungen Neues Produkt: «Günstiges Projekt»: Studienprojekt auf demselben Grundstück und bei gleichbleibender Ausnutzung mit 135 kompakten Mietwohnungen. 14

15 Ansatzpunkte: «Günstiger» Mietwohnungsbau Auswirkungen auf Erstellungskosten Sinken die Erstellungskosten trotz Verdichtung? Fazit: Die Massnahmen brachten ca % Einsparungen bei den Gesamtbaukosten (bei identischer anrechenbarer Geschossfläche) 15

16 Ansatzpunkte: «Günstiger» Mietwohnungsbau Auswirkungen auf Mietzinse Wie wirken sich die getroffenen Massnahmen auf die Mietzinse aus? Lesebeispiel 3½ -Zimmer WHG Rot: «Gängiges» Objekt ca. 89 m2 Nettowohnfläche Brutto / p. Mt. Grün: «Günstiges» Projekt ca. 70 m2 Nettowohnfläche( - 27%) Brutto / p. Mt. ( - 25%) Resultat: Ca % tiefere Mietkosten pro Wohneinheit (in Zürich-Altstetten) 16

17 Ansatzpunkte: «Günstiger» Mietwohnungsbau Auswirkung Standortqualität Beispiel aus Studie «Günstiger Mietwohnungsbau ist möglich» Wie gross ist der Einfluss der Standortqualität / Zentralität? 4 ½ Zi-Whg in Zürich Altstetten ca /Mt. 4 ½ Zi-Whg in Zürich Seefeld, ca /Mt. Quelle: Fahrländer, Stefan et al. (2012): Kurzbericht «Günstiger Mietwohnungsbau ist möglich». Auch beim Konzept «Günstiger Mitwohnungsbau» steigen die Mieten an begehrten Lagen aufgrund des steigenden Landanteils. 17

18 Ansatzpunkte: «Günstiger» Mietwohnungsbau Standortqualität vs. Wohnungsgrössen Bei fixem Mietbudget: Lesebeispiel 3½ -Zimmer WHG: 60% 120 m2 Annahmeset: 50% 105 m2 93 m2 50% 100 m2 Miete pro Mt. Rendite 5% Ertragswert ca. CHF Erstellungskosten ca. CHF /m2 NWF 40% 30% 81 m2 30% 40% 70 m2 58 m2 80 m2 60 m2 Bei einem Landanteil von 20% erlauben die verbleibenden Werkkosten noch eine Wohnungsgrösse von 93 m2 (gängige Grösse) 20% 10% 0% 10% 20% Landanteil Wohnfläche 40 m2 20 m2 0 m2 Bei einem Landanteil von 40% erlauben die verbleibenden Werkkosten noch eine Wohnungsgrösse von 70 m2 («günstige» Grösse) Bei einem Landanteil von 50% würden die verbleibenden Werkkosten noch eine Wohnungsgrösse von 58 m2 erlauben (zu wenig Wohnfläche für ein 3½ Zi-Whg) Fazit: Je attraktiver die Lage (höher Landanteil), umso kleiner die Wohnung 18

19 Ansatzpunkte: «Günstiger» Mietwohnungsbau Fazit «Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich! Ausgewiesenes Nachfragepotenzial in nachfragestarken Regionen Kombination «Flächenreduktion» mit «Anpassungen der Standards» erlaubt bis knapp 30 % tiefere Stückmieten im Vergleich zu ortsüblichen Marktmieten Die Erzielung von «echter» Verdichtung bedarf ein der Bevölkerungsstruktur angepasster Wohnungsmix Wirtschaftlich interessante Portfolio-Diversifikation auch für institutionelle und private Investoren Alle Investoren in «Günstiger Mietwohnungsbau» sind gleichzustellen, d.h. Verzicht von einseitigen «Land-Subventionierungen» an gemeinnützige Bauträger durch die öffentliche Hand Beitrag zur Vielfalt auf dem Wohnungsmarkt an zentralen Standorten Zentralität wird über eine Reduktion der Wohnfläche «erkauft»! Wie sinnvoll sind «günstige» Wohnungen an sehr zentralen Lagen? 19

20 Beispiele Flächeneffiziente Wohnungen: amrietpark, Schlieren (Bezug 2013) 20

21 Beispiele Flächeneffiziente Wohnungen: amrietpark, Schlieren: 2-Zi-Wohnung, 56 m2 (netto ab /Mt. = 320.-/m2a) 21

22 Beispiele Flächeneffiziente Wohnungen: amrietpark, Schlieren: 3-Zi-Wohnung, 75 m2 (netto ab /Mt. = 320.-/m2a) 22

23 Beispiele Flächeneffiziente Wohnungen: amrietpark, Schlieren: 4-Zi-Wohnung, 99 m2 (netto ab /Mt. = 266.-/m2a) 23

24 Beispiele Flächeneffiziente Wohnungen: Europaplatz, Bern (Bezug 2014) 24

25 Beispiele Flächeneffiziente Wohnungen: Europaplatz, Bern: 2.5-Zi-Wohnung, 51 m2 (voraussichtlich netto ab ca /Mt. = ca /m2) 25

26 Beispiele Neue Wohnformen: Studentischen Wohnen Cosmos Bümpliz, Bern (Bezug 2016) 26

27 Beispiele Neue Wohnformen: Projekt Cosmos Bümpliz, Bern: 5.5-Zi-Wohnung, 105 m2 (Studenten-WG für 5 Personen) (netto ab ca /Mt. = ca /m2a) 27

28 Beispiele Günstige Mietwohnungen: Projekt mit institutionellen Investor in Bülach (nicht ausgeführt) Projektentwicklung Halter AG mit Pensimo (Adimora) Grundriss EG Grundriss OG Flächeneffiziente Wohnungen Oberirdische Nebenräume als Leichtbaukörper (Wasch- / Veloräume) Kombination des privaten Aussenraums mit Erschliessung TYP HNF 2.5 Zi-Whg ca. 50 m2 3.5 Zi-Whg ca. 70 m2 4.5 Zi-Whg ca. 90 m2 28

29 Ist weniger mehr? Fazit Less Tiefere Stückmieten sind auch bei Neubauten ohne Subventionierungen erzielbar Tieferer Wohnflächenverbrauch pro Kopf Tieferer Landverbrauch pro Kopf Tieferer Ressourcen- / Energieverbrauch pro Kopf (2000 Watt-Gesellschaft) More Höherer relativer Nutzen pro Flächeneinheit: ähnliche Funktionalität für weniger Geld Mehr potenzielle Mieter: breitere Zielgruppe, bessere Absorption, Diversifizierung Mehr potenzielle Investoren: das Thema auch für private und institutionelle Investoren interessant Höhere Quartiersdurchmischung: auch zentrale Lagen werden mit Komforteinschränkungen zahlbar Mehr Urbanität: echte Verdichtung 29

30 Hinweis Studie «Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich "Günstiger" Mietwohnungsbau ist möglich - Zusammenfassung Zusammenfassung des gleichnamigen technischen Berichts vom 30. Juni

31 «Günstiger» Mietwohnungsbau ist letztlich eine Frage der Suffizienz! Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit, nun zu Ihren Fragen Ihr Kontakt Halter AG Alex Valsecchi Hardturmstrasse Zürich T M

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