Chancen und Risiken von Immobilien-Kapitalanlagen

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1 Chancen und Risiken von Immobilien-Kapitalanlagen Einleitung Immobilieninvestitionen sind langfristig orientierte Kapitalanlagen. Der Anlageerfolg hängt von vielfältigen wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Sachverhalten ab, die sich auch während der Dauer einer Kapitalanlage ändern können. Eine aktuelle Beurteilung kann stets nur eine Bestandsaufnahme darstellen, so dass zukünftige Betrachtungen nur Prognosecharakter haben. Selbst sorgfältigste Planungen und konservative Kalkulationen können langfristige zukünftige Entwicklungen in wirtschaftlicher, rechtlicher und steuerlicher Hinsicht nicht vollständig erfassen. Dem Investor wird grundsätzlich empfohlen, sich vor dem Kauf von unabhängigen Beratern seines Vertrauens, zum Beispiel von einem Steuerberater oder Rechtsanwalt, beraten zu lassen. Der Anlagehorizont von Immobilien-Kapitalanlagen ist langfristig ausgerichtet. Kurzfristige Spekulationsgewinne bilden die Ausnahme und sollten nicht das Ziel einer Immobilieninvestition sein. Die mit einer Immobilieninvestition häufig verbundenen steuerlichen Vorteile sollten nicht das Hauptmotiv für eine Anlageentscheidung darstellen, sondern lediglich einen ergänzenden Investitionsanreiz schaffen. Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt in der Regel aus Eigenkapital und Fremdkapital. Bei der Ermittlung der Gesamtinvestitionskosten ist zu berücksichtigen, dass der Käufer neben dem Kaufpreis üblicherweise auch die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten, ggf. Maklerprovision) sowie bei Aufnahme von Fremdkapital ggf. Finanzierungsnebenkosten (z.b. Zwischenfinanzierungszinsen, Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühr, Wertermittlungsgebühr) zu zahlen hat. Nachfolgend werden die Chancen einer Immobilieninvestition, aber auch deren potenziell denkbaren Risiken möglichst umfassend aufgeführt. Dennoch kann die Darstellung möglicherweise nicht abschließend sein, weil die individuellen Bedürfnisse und Möglichkeiten eines Investors nicht vollständig erfasst werden können. Einige der aufgeführten Punkte gelten dabei speziell für Immobilieninvestitionen in Form von Wohnungs- bzw. Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Chancen Der Kauf einer Immobilie ist ein wichtiger Schritt zum Aufbau der privaten Altersvorsorge, zum langfristigen Vermögensaufbau oder zur Realisierung laufender Erträge. Die Investition in Immobilien ist grundsätzlich eine solide Basis und bietet für Kapitalanleger wirtschaftliche Chancen, die durch folgende Faktoren untermauert werden: Das Eigentum von Immobilien wird in Deutschland durch das Grundbuch gesichert und genießt dadurch einen besonderen Schutz. Durch die Realisierung von laufenden Miet-/Pachteinnahmen und positiven Wertentwicklungen der Immobilie kann sich für den Kapitalanleger eine attraktive Rendite ergeben. Die Wertentwicklung von Immobilien ist im Vergleich zu anderen Anlageformen wie z.b. Aktien in der Regel keinen hohen Schwankungsrisiken ausgesetzt und als relativ krisensicher zu bezeichnen. Die Kapitalanlage in Immobilien stellt eine Investition in einen Sachwert dar und ist im Allgemeinen inflationsgeschützt. Inflationsbedingte Preissteigerungen führen tendenziell zu höheren Miet- /Pachterträgen. Demgegenüber werden ggf. zur Finanzierung aufgenommene Darlehen durch die Inflation aufgrund ihrer nominal unveränderten Basis, gemessen an der Kaufkraft, unabhängig von Tilgungsleistungen real sinken. Die Werte für Grund und Boden sind in der Vergangenheit in der Regel gestiegen und haben sich positiv auf die Wertentwicklung von Immobilien ausgewirkt. Aufgrund der beschränkten Seite 1 von 7

2 Verfügbarkeit von Grund und Boden besteht auch zukünftig langfristig betrachtet eine gute Chance zur Wertsteigerung. Durch die Investition in eine Immobilie sowie deren evtl. Fremdfinanzierung können sich bei entsprechender Steuerprogression interessante Steuervorteile ergeben, die sich positiv auf die Wirtschaftlichkeit auswirken. Es bestehen Chancen, prognostizierte Werte durch noch günstigere Ertrags- und Wertentwicklungen in der Zukunft zu übertreffen. Immobilieninvestitionen in Form von Wohnungs- bzw. Teileigentum gem. Wohnungseigentumsgesetz (WEG) werden vom Verkäufer/Bauträger i.d.r. schlüsselfertig zum Festpreis mit garantiertem Bezugsfertigkeits- und Fertigstellungstermin angeboten, so dass der Erwerber von der Gefahr zwischenzeitlich eintretender Preiserhöhungen und sonstiger Baurisiken befreit ist. Beim Kauf vom Bauträger erfolgen Zahlungen unter Beachtung der Erwerbersicherung nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Dies bedeutet, dass Forderungen vom Bauträger dem Erwerber gegenüber nur entsprechend den bereits erbrachten Bauleistungen erhoben werden dürfen. Nach Fertigstellung und Abnahme gewährleistet der Bauträger dem Erwerber 4 Jahre (VOB) oder 5 Jahre (BGB) ordentliche Mängelbeseitigung auf seine Bauleistungen am Gebäude. Risiken Die nachfolgend aufgeführten Risiken stellen eine Zusammenfassung der mit einer Immobilieninvestition verbundenen Risiken sowie deren evtl. Fremdfinanzierung dar. Die Zusammenfassung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Ungünstige Entwicklungen in wirtschaftlicher, rechtlicher oder steuerlicher Hinsicht können zu einer Abweichung von den prognostizierten Werten führen und das Renditeergebnis teilweise oder wesentlich negativ beeinflussen. Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass die dargestellten Risiken auch kumuliert auftreten können. Es ist nicht ausgeschlossen, dass die gleichzeitige Realisierung mehrerer Risiken zu einem Totalverlust des eingesetzten Kapitals führt. Wenn der Käufer den Erwerb der Immobilie durch ein Darlehen fremdfinanziert, muss er das Darlehen auch dann bedienen, wenn unter Umständen entsprechende Erträge (Miet-/Pachteinnahmen) aus der erworbenen Immobilie nicht vorhanden sind. Dieses kann als maximales Risiko zum Verlust der Immobilie und darüber hinaus zu einer Insolvenz des Käufers führen. 1. Allgemeines Risiko eines Immobilieneigentümers Die Vergangenheit hat gezeigt, dass auch Immobilieninvestitionen den allgemeinen marktwirtschaftlichen Gesetzen von Angebot und Nachfrage unterliegen, so dass eine gewisse Abhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen und allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklungen besteht. Das wirtschaftliche Risiko (Vermietung/Verpachtung, Verkauf, Finanzierung) wird bei Immobilieninvestitionen immer vom Erwerber getragen. 2. Risiken beim Verkäufer/Bauträger, Verwalter und Miteigentümern 2.1 Insolvenz bzw. Leistungsunfähigkeit des Verkäufers/Bauträgers Die Wahl des richtigen Vertragspartners ist bei der Investition in eine Immobilie von großer Bedeutung. Gerade bei noch zu errichtenden bzw. in der Bauphase befindlichen Immobilien ist die Bonität des Verkäufers/Bauträgers trotz rechtssicherer Vertragsgestaltung überaus wichtig. Z.B. können Termin- und/oder Kostenüberschreitungen zur Insolvenz des Verkäufers/Bauträgers vor Fertigstellung der Immobilie führen. Seite 2 von 7

3 Durch unpünktliche Fertigstellungstermine bzw. verspätete Nutzungsmöglichkeit sind nachteilige wirtschaftliche Auswirkungen möglich (Höhere Zwischenfinanzierungskosten, Einnahmenausfälle, miet-/pachtvertragsrechtliche Nachteile, Konventionalstrafen, Rücktritt des Mieters/Pächters o.ä.) Hieraus resultierende Kosten kann der Käufer im Wege des Schadenersatzes oder der Minderung vom Verkäufer/Bauträger verlangen bzw. gegen den Kaufpreis stellen, bei Insolvenz des Verkäufers/Bauträgers sind diese Ansprüche aber meistens nicht werthaltig. Im Bereich der Anschaffungs- und Herstellungskosten können sich bereits während der Bauphase für den Verkäufer/Bauträger erhebliche Mehrkosten für die Immobilie ergeben. Diese können z.b. auch durch Insolvenzen von Vertragspartnern oder Streitigkeiten über vertragliche Leistungsinhalte mit Bauunternehmen hervorgerufen werden. Kostenüberschreitungen können erheblich zu nachteiligen Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit des Investitionsvorhabens und ggf. sogar zur Insolvenz des Verkäufers/Bauträgers führen. Bei Insolvenz des Verkäufers hat der Käufer durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch grundsätzlich die Sicherheit auf Übertragung der erworbenen Immobilie. Die dingliche Sicherung durch eine Auflassungsvormerkung beinhaltet jedoch keine Sicherung des Anspruchs auf Fertigstellung der Baumaßnahmen, so dass der Käufer evtl. in Absprache mit den anderen Investoren die Fertigstellung der Baumaßnahmen in eigener Verantwortung durchführen lassen muss. Durch eine mögliche Erhöhung der Kosten oder durch Abstimmungsschwierigkeiten mit anderen Käufern kann es dazu kommen, dass die Baumaßnahmen erheblich verspätet oder im Extremfall überhaupt nicht durchgeführt bzw. beendet werden mit der Konsequenz, dass der Käufer den Kapitaldienst für die ggf. aufgenommene Finanzierung trotz fehlender Miet- bzw. Pachteinnahmen zu zahlen oder die gesamte Darlehenssumme zurück zu zahlen hat. Eine Insolvenz des Verkäufers/Bauträgers nach Fertigstellung und Abnahme der Immobilie, jedoch innerhalb der Gewährleistungsfrist, birgt für den Erwerber das Risiko, dass dieser die vertraglich zugesicherte ordentliche Mängelbeseitigung auf seine Bauleistungen am Gebäude nicht erfüllen kann. 2.2 Verwalterqualität Bei Immobilieninvestitionen in Form von Wohnungs- und Teileigentum gem. Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet man grundsätzlich zwischen der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Verwaltung) und im Falle der Vermietung/Verpachtung der optionalen Sondereigentumsverwaltung (SEG-Verwaltung). Der Werterhalt einer Immobilie hängt maßgeblich auch von der Qualität des eingesetzten Verwalters ab. Dieser hat insbesondere die für den Werterhalt maßgeblichen Pflege-, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten vorzunehmen bzw. zu veranlassen. Bei fehlerhafter oder nachlässiger Verwaltung besteht die Gefahr der Wertminderung, eingeschränkter Vermietbarkeit sowie vermeidbarer Reparaturaufwendungen. Dieses kann sich nachteilig auf die erwartete Rendite auswirken. Sofern der Verwalter auch mit der Sondereigentumsverwaltung betraut ist, entscheidet dieser häufig über die Auswahl des Mieters/Pächters, dessen Bonität und Umgang mit der Immobilie für deren Werthaltigkeit von großer Bedeutung ist. 2.3 Verflechtung zwischen Verkäufer/Bauträger und Verwalter Ist die für die Immobilie vorgesehene Verwaltung mit dem Verkäufer/Bauträger persönlich und/oder wirtschaftlich verflochten, ist dadurch einerseits eine reibungslose Zusammenarbeit und Kommunikation möglich, andererseits können aber auch Interessenkollisionen nicht ausgeschlossen werden. 2.4 Insolvenz anderer Miteigentümer Bei Immobilieninvestitionen in Form von Wohnungs- bzw. Teileigentum gem. Wohnungseigentumsgesetz (WEG) trägt der Erwerber hinsichtlich sämtlicher Kosten der Eigentümergemeinschaft das Insolvenzrisiko von anderen Eigentümern. Sollten andere Eigentümer die Hausgeldzahlungen oder sonstige Beiträge nicht leisten können oder wollen, ist die Eigentümergemeinschaft zur Kostentragung verpflichtet. Ausfälle bei bestimmten Eigentümern sind Seite 3 von 7

4 zunächst von den restlichen Eigentümern zu tragen. Zwar kann die Eigentümergemeinschaft die Hausgeldrückstände beim säumigen Eigentümer einklagen und vollstrecken. Dabei bleibt aber das Risiko, dass der zahlungssäumige Eigentümer insolvent ist und Forderungen gegen ihn nicht werthaltig sind. 3. Standortrisiken Wesentlich für die Wertentwicklung einer Immobilie ist die Entwicklung des Standortes, wobei hier sowohl der Makrostandort (Stadt) als auch der Mikrostandort (Stadtteil / Straße / direktes Umfeld) eine entsprechende Rolle spielt. Hinsichtlich des Standortes wird differenziert zwischen Aktivräumen (es ziehen mehr Leute hin) und Passivräumen (es ziehen mehr Leute weg). Die Qualität des Standortes einer Immobilie kann sich verändern. Eine sich verschlechternde Wirtschaftskraft, eine Veränderung der Infrastruktur (z.b. ausbleibende bzw. sich verschlechternde Verkehrsanbindungen), eine vermehrte Lärm- oder Immissionsbelästigung oder sich verändernde Sozialstrukturen können sich negativ auf die Wertentwicklung der Immobilieninvestition auswirken. Auch eine erwartete positive Entwicklung könnte ausbleiben und somit eine zum Zeitpunkt der Investition noch nicht bekannte Wert- bzw. Ertragsminderung zur Folge haben. 4. Objektrisiken 4.1 Altlasten Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass erst später Verunreinigungen des Grundstücksbodens entdeckt werden und dieses zu einer Entwertung der Immobilie führt. 4.2 Bauqualität Der Wert einer Immobilie hängt auch wesentlich von der Bau- und Ausstattungsqualität ab. Trotz einer vertraglich zugesicherten Bauqualität ist nicht ausgeschlossen, dass Baumängel erst lange nach Ablauf etwaiger Gewährleistungsfristen erkennbar werden. Solche Baumängel können zu erheblichen Instandsetzungs- oder Sanierungskosten führen und wirtschaftlich dem Totalverlust der Immobilie entsprechen. 4.3 Pflege, Instandhaltung und Instandsetzung Eine Immobilie ist regelmäßig zu pflegen und Instand zu setzen. Daher könnte sich der Zustand der Immobilie bei zu geringer Instandhaltungsvorsorge negativ auswirken. Eine Verschlechterung der Wirtschaftlichkeit bzw. Rendite kann sich ergeben. Um Verschleißteile einer Immobilie (Dach, Fenster, Heizung etc.) erneuern zu können, ist es wichtig, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Diese wird bei einer Immobilieninvestition in Form von Wohnungs- bzw. Teileigentum gem. Wohnungseigentumsgesetz (WEG) für das Gemeinschaftseigentum in der Regel durch den Verwalter organisiert. Wird diese vernachlässigt, falsch eingeschätzt oder nicht gebildet, kann ein Reparaturstau entstehen. Notwendige Instandhaltungen könnten dann ggf. aufgrund mangelnder Liquidität nicht oder nicht ausreichend durchgeführt werden. Dies könnte sich auf die Wirtschaftlichkeit bzw. Rendite negativ auswirken. Es ist möglich, dass sich die prognostizierte Instandhaltungsrücklage als zu gering erweist. In diesem Fall hätten die Eigentümer höhere Rücklagen zu bilden bzw. im Fall einer notwendigen Reparatur diese jeweils anteilig (Sonderumlagen) selbst zu zahlen. Dies wirkt sich nachteilig auf die Rendite der Investition aus. Der Eigentümer hat hierbei auch das Risiko, dass Maßnahmen in der Eigentümerversammlung beschlossen werden, die seiner Einschätzung nach nicht geboten, nötig oder gewünscht sind. Weiter ist zu berücksichtigen, dass die zu bildende Instandhaltungsrücklage regelmäßig erforderliche Investitionsmaßnahmen im Sondereigentum des Eigentümers nicht abdeckt. Hierfür sollte der Eigentümer von Beginn an separate Rücklagen bilden bzw. eine entsprechende kalkulatorische Berücksichtigung in seiner langfristigen Rentabilitätsberechnung vornehmen. Seite 4 von 7

5 4.4 Versicherungen / Zufälliger Untergang Die Immobilie kann durch versicherbare oder nicht versicherbare Ereignisse (z.b. Krieg, Erdbeben, Flut, Terrorismus) ganz oder teilweise zerstört oder in der Nutzungsmöglichkeit beeinträchtigt werden. Trotz weitgehendem Versicherungsschutz kann nicht ausgeschlossen werden, dass hier Lücken bestehen oder dass Versicherungsunternehmen ihren Verpflichtungen bei Eintritt eines Schadensfalls nicht vollständig nachkommen. Ein Totalverlust der Investition kann in einem solchen Fall nicht ausgeschlossen werden. Soweit Selbstbehalte vereinbart wurden, führen diese dazu, dass die Investoren die eingetretenen Schäden zum Teil selbst tragen müssen. Für den Fall des Wiederaufbaus der Immobilie schuldet der Mieter/Pächter während der Wiederaufbauphase i.d.r. keine Miet-/Pachtzinsen. 4.5 Vandalismus Das Risiko von Vandalismus durch externe Personen, aber auch durch eigene Mieter/Pächter, kann nicht ausgeschlossen werden. Neben dem Ärger sind Kosten für die Instandsetzung und Miet- /Pachtausfälle für diese Zeit zu erwarten. Generell sind Schäden durch Vandalismus versicherbar, es ist aber jeder Fall einzeln zu prüfen ob und welche Versicherung dafür zuständig ist. 5. Vermietungs-/Verpachtungsrisiken 5.1 Bonitätsrisiko des Mieters/Pächters Aufgrund mangelnder Bonität des Mieters/Pächters kann es zu Miet-/Pachtausfällen und weiteren finanziellen Belastungen kommen. Das Risiko des Miet-/Pachtausfalls beinhaltet die vollständige Miete/Pacht, die umlagefähigen Nebenkosten sowie etwaige Rechtsverfolgungskosten. 5.2 Nutzungskonzept, Zeitgemäßheit und Energiekonzept Das Nutzungskonzept, die Zeitgemäßheit sowie das Energiekonzept ist für die nachhaltige Vermiet- /Verpachtbarkeit einer Immobilie von großer Bedeutung. Weist die Immobilie in diesen Punkten Nachteile auf, so besteht für den Erwerber das Risiko von Wert- und Ertragsminderungen. Je enger das Nutzungskonzept einer Immobilie an bestimmte potenzielle Mieter/Pächter gebunden ist, umso schwieriger kann eine Anschlussvermietung/-verpachtung sein. 5.3 Anschlussvermietung/-verpachtung Nach Beendigung des Miet-/Pachtvertrages könnte eine Anschlussvermietung/-verpachtung nicht oder nur zu schlechteren Konditionen erfolgen. Auch hieraus können sich wirtschaftliche Nachteile für den Käufer ergeben. 5.4 Miet- /Pachtertragssteigerungen / Inflationsraten Wenn die Immobilie mit zukünftigen Miet-/Pachtertragssteigerungen kalkuliert wird, die aufgrund von vertraglich vereinbarten Indexklauseln oder sonstigen Prognosen ermittelt werden, so können lediglich die Erfahrungen der Vergangenheit zur Kalkulation dienen. Dies stellt keine Garantie oder Zusage für die Zukunft dar. Eine Veränderung der Inflationsraten in der Zukunft kann sich somit positiv wie auch negativ auf die Wirtschaftlichkeit bzw. die Rendite der Immobilie auswirken. Eine geringere Inflationsrate als die kalkulierte kann somit Nachteile in der Wirtschaftlichkeit und Rendite für den Käufer einer Immobilie ergeben. Zu berücksichtigen ist ferner, dass bei langfristigen Miet- /Pachtverträgen Indexveränderungen häufig erst nach Ablauf von sog. Freijahren, erst ab Erreichen einer bestimmten Indexveränderung (z.b. mehr als 10%) und nur zu einer gewissen Quote (z.b. 70%) der eingetretenen Veränderung bei der Anpassung des Miet-/Pachtzinses berücksichtigt werden. 5.5 Sicherheitseinbehalte Marktübliche Sicherheitseinbehalte (z.b. Mietsicherheit) könnten gegenüber dem Miet- /Pachtvertragspartner aufgrund sich verändernder Marktlage nicht durchsetzbar sein oder werden nicht vorgenommen. Dadurch können sich wirtschaftliche Nachteile ergeben. Seite 5 von 7

6 5.6 Umbaukosten Sollte es nach Beendigung des Miet-/Pachtvertrages notwendig werden, die Immobilie für andere Zwecke zu nutzen, kann es für die Herstellung einer Vermiet-/Verpachtbarkeit unerlässlich sein, die Immobilie umzugestalten. Dies kann zu erheblichen (Um-)Baukosten führen. Überdies wäre die Immobilie für einen längeren Zeitraum nicht vermiet-/verpachtbar. Dies würde die Rendite nachteilig beeinflussen. 6. Finanzierungsrisiken 6.1 Laufende Liquiditätsunterdeckungen Abhängig vom Verschuldungsgrad (Verhältnis zwischen Fremdkapital und Eigenkapital) und dem gewähltem Finanzierungsmodell trägt der Erwerber das Risiko, dass der zu leistende Kapitaldienst für das Fremdkapital nicht durch laufende Einnahmen aus der Vermietung/Verpachtung oder durch sonstige Vorteile, die sich der Erwerber erwartet (z.b. Steuervorteile), abgedeckt ist. Die sich ergebende Liquiditätsunterdeckung, die sich bei Miet-/Pachtausfall entsprechend erhöht, muss der Erwerber aus eigenen Mitteln aufbringen. Ist er hierzu nicht in der Lage, kann dieses zur Insolvenz des Erwerbers führen. 6.2 Zinsänderungsrisiken Bei fremdfinanzierten Investitionen bestehen Zinsänderungsrisiken. Nach Ablauf der Zinsfestschreibungsdauer wird das finanzierende Kreditinstitut die Konditionen der Anschlussfinanzierung (Prolongation) anhand der dann marktüblichen Zinssätze festlegen. Der dann gültige Zinssatz kann höher oder niedriger sein als zu Beginn der Investition, wodurch sich eine liquiditätsmäßige Verschlechterung oder Verbesserung in Relation zu den Mieteinnahmen ergeben kann. Abhängig vom Verschuldungsgrad, der Höhe der Tilgungsleistungen und dem gewählten Finanzierungsmodell steigt das Zinsänderungsrisiko je nach Höhe es Restschuldstandes zum Ende der Zinsfestschreibungsdauer. 6.3 Nicht ausreichende Ablaufleistung bei Einsatz von Tilgungsersatzmitteln Bei Finanzierungsmodellen aus der Kombination eines endfälligen Darlehens, welches während der Laufzeit nicht getilgt wird, und einem Tilgungsersatzmittel besteht für den Erwerber das Risiko, das letzteres zum Ende der Finanzierungslaufzeit nicht ausreicht, um das Darlehen zurückzuführen. Gerade bei Tilgungsersatzmitteln wie z.b. Kapitallebensversicherungen oder fondsgebundenen Lebensversicherungen wird die Ablaufleistung lediglich prognostiziert, aber nicht garantiert. 7. Risiken beim Verkauf der Immobilie 7.1 Verkaufspreis Es kann gegenwärtig keine zuverlässige Aussage darüber getroffen werden, zu welchem Preis der Käufer die erworbene Immobilie wieder verkaufen kann. Für den Erwerber besteht das Risiko, dass der Verkaufspreis niedriger ausfällt als der ursprüngliche Kaufpreis. 7.2 Vermarktungszeitraum Es kann gegenwärtig keine zuverlässige Aussage darüber getroffen werden, wie lange der Vermarktungszeitraum bis zum Verkauf dauern wird. Grundsätzlich muss bei Immobilien mit einem längeren Vermarktungszeitraum gerechnet werden, da es sich bei Immobilien um weniger fungible Kapitalanlagen handelt. Seite 6 von 7

7 7.3 Amortisation von Transaktionskosten Mit dem Kauf von Immobilien sind hohe Transaktionskosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie Maklergebühren verbunden. Bei einem Wiederverkauf trägt der Erwerber das Risiko, dass diese Kosten, die keinen realen Gegenwert haben, nicht durch einen entsprechend höheren Verkaufspreis oder durch laufende Erträge aus der Vermietungs-/Verpachtungsphase amortisiert werden können. Je kurzfristiger die Haltedauer der Immobilie, umso höher ist für den Erwerber das Risiko, dass diese Kosten nicht ausgeglichen werden können. 7.4 Vorfälligkeitsentschädigung Sofern der Erwerber zum Zeitpunkt des Wiederverkaufes sich bzgl. seiner Fremdfinanzierung noch in einer anhaltenden Zinsfestschreibungsperiode befindet, besteht abhängig von der dann aktuellen Kapitalmarktsituation und der noch vorhandenen restlichen Zinsfestschreibungsdauer das Risiko, dass das Kreditinstitut bei Ablösung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellt. 8. Rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen 8.1 Änderung rechtlicher und steuerlicher Rahmenbedingungen Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen über die lange Laufzeit der Investition ändern. Dies kann etwa dazu führen, dass die Erträge einer höheren Steuerlast unterliegen oder die Rendite aus anderen Gründen geringer ausfällt als erwartet. 8.2 Einschränkung der Rechte bei Wohnungs- bzw. Teileigentum Bei Immobilieninvestitionen in Form von Wohnungs- bzw. Teileigentum gem. Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind die Rechte der jeweiligen Eigentümer insbesondere durch die Teilungserklärung und andere rechtliche Besonderheiten des WEG eingeschränkt. Es wird empfohlen, dass sich der Erwerber vor einer Investition mit den Einschränkungen durch Lektüre der Teilungserklärung und durch fachkundige Beratung, z.b. durch einen Rechtsanwalt, informiert. 9. Risikodiversifizierung Die Immobilien-Kapitalanlage sollte stets als ein Bestandteil einer ganzheitlichen Anlagestrategie gesehen werden, die die übergeordneten individuellen Anlageziele wie Altersvorsorge, langfristiger Vermögensaufbau, Realisierung laufender Erträge sowie Sicherheit, Liquidität und Rendite umfassend und ausgewogen berücksichtigt und erst durch den Mix mit anderen Anlageformen (Diversifizierung) optimiert werden kann. Zur Optimierung der Risikodiversifizierung wird dem Erwerber deshalb empfohlen, seine Anlagestrategie mit Hilfe von fachkundigen Beratern überprüfen zu lassen. Seite 7 von 7

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