Risiko Baufinanzierung

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1 Risiko Baufinanzierung Rechtliche und wirtschaftliche Probleme privater Bauherren 2008 AGI-Information Management Consultants May be used for personal purporses only or by libraries associated to dandelon.com network. 2. Auflage Udo Reifner unter Mitarbeit von Roland Keich Rolf Schulz-Rackoll Inken Sönksen Ruth Kaatz Luchterhand

2 Abkürzungsverzeichnis XV Kapitel 1 Bedeutung und Ursachen der Überschuldung A. Entwicklung der Wohnungsbaufinanzierung 1 I. Marktaufbau und Anbietergruppen: Unübersichtlicher Markt und viele Kreditarten 1 II. Bedeutung des Marktes für Wohnungsbaukredite: Größenverhältnis zum Gesamtkreditmarkt und zu volkswirtschaftlichen Indikatoren 2 III. Bestand an Wohnungsbaukrediten nach Anbietergruppen: Verschiebungen zugunsten privatrechtlicher Anbieter 7 IV. Volumen der notleidenden Baufinanzierungen: Zunahme überschuldeter privater Haushalte 8 B. Zur Situation der Überschuldung 10 C. Ursachen der Überschuldung 13 Untersuchungen zur Überschuldung von Wohneigentümern Zahlungsschwierigkeiten von Wohneigentümern (1986) Wirtschaftskrise und Eigentumsbildung im Wohnungsbau (1989) Situation von Wohneigentumskäufern in der Provinz Grande- Synthe (Frankreich) (1989) 22 Kapitel 2 Finanzierungsformen gescheiterter Kredite A. Bausparsofortfinanzierung 25 I. Fallübersicht 25 II. Typischer Verlauf einer Bausparsofortfinanzierung Der Wunsch nach einem eigenen Haus Der erste Bausparvertrag Integriertes Hausbau- und Finanzierungssystem Das Finanzierungssystem 30 IX

3 a) Bausparvertrag mit Soforteinzahlung - Finanzierung über einen Ansparkredit 30 b) Zwischenkredit über die gesamte Bausparsumme 31 c) Zinsstundungs-und Tilgungsstreckungsdarlehen zur Senkung der hohen Zwischenkreditzinsen Mehrfacher Verkauf des Sofortfinanzierungssystems Finanzierung durch Kombination von Bankvorausdarlehen mit einem Bausparvertrag 34 III. Kosten des Bausparsofortsystems - Beispielsrechnung Bausparvertrag vom Ansparkredit und Zwischenkredit Analyse der Finanzierung des Bausparvertrages Zinsstundungs-/Tilgungsstreckungsdarlehen Überzahlung des Bausparvertrages Vergleich mit einem Hypothekenkredit 49 a) Kostenvergleich 49 b) Ratenhöhe 54 c) Besonderer Verlust bei vorzeitiger Beendigung Kompensation der Verluste durch staatliche Bausparförderung? 55 a) Arbeitnehmersparzulage 55 b) Wohnungsbauprämie 56 c) Steuervergünstigungen durch Werbungskosten 57 d) Sondervergünstigungen für Bausparprämien gem. loestg 59 e) Sonderprogramm der Bundesregierung zur Bausparzwischenfinanzierung 61 f) Ergebnis 62 B. Die Kombination von Kapitallebensversicherung und Hypothekendarlehen 63 I. Konstruktion dieser Finanzierungsform 63 II. Berechnungsbeispiel 67 C. Hypothekendarlehen 69 I. Bauherrenfinanzierung Finanzierungskombinationen Finanzierungslücke Unerwartete Erhöhung der Ratenbelastung Anpassungskredite und Zwangsversteigerung 71 II. Haus- und Wohnungskauf Falschberatung beim Althauskauf Fehlgeschlagene»Erwerbermodelle«75 III. Ergebnis 76

4 Kapitel 3 Finanzierungsphasen gescheiterter Kredite A. Planungsphase 79 Mangelnde Preistransparenz Disagio Preisdurchsichtigkeit bei Finanzdienstleistungspaketen Die zu erwartende monatliche Belastung Veränderungen der Konditionen während der Laufzeit Bewertung des Kreditbedarfs 85 a) Überbewertung der Eigenleistung 85 b) Objektkosten Öffentliche Förderung Werbung 88 a) Adressaten 88 b) Finanzierungsvolumen 89 c) Baukosten 90 d) Eigenleistung 90 e) Ergebnis Vermittlerverhalten 91 a) Forcierter Bauwunsch 91 b) Überteuerte Finanzierung 92 c) Vertrauensproblem 92 B. Anpassungsphase 93 I. Zinsstundungs- und Tilgungsstreckungsdarlehen 93 II. Umschuldungen Umschuldungsverluste Utnschuldungstransparenz 96 a) Erste Kreditkonstruktion (Interne Umschuldung) 97 b) Zweite Kreditkonstruktion (Externe Umschuldung) 101 c) Ergebnis 103 d) Alternative Umschuldungslösung im Beispielfall 103 III. Kettenbausparverträge 104 C. Scheitern der Finanzierung 105 I. Kündigungsverluste 105 II. Rechtliche Gegenwehr 106 III. Zwangsversteigerung 106 IV. Beratungshilfe Dritter 108 XI

5 D. Darstellung der Problemphasen an Hand eines ausgewählten Fallbeispiels 109 Finanzierungsplan vom April Der Darlehensvertrag Öffentliche Wohnungsbauförderung Eintritt der Zahlungsschwierigkeiten Zusammenbruch der Baufinanzierung 115 a) Verhalten der Banken 116 b) Verhandlungen Dritter mit den Gläubigern 117 Kapitel 4 Ruinöse Baufinanzierung im Spiegel des geltenden Rechts A. Rechte bei der Überprüfung gescheiterter Baufinanzierung 118 I. Transparenz Tilgungsverrechnung Effektiver Jahreszinssatz 120 II. Nichtigkeit und Aufklärungsverschulden Nichtigkeit Grundsätze zum Aufklärungsverschulden Einzelne Fallkonstellationen zum Aufklärungsverschulden a) Beratungsvertrag 122 b) Komplexe Finanzierungen und Umschuldungsdruck c) Wissensvorsprung, Steuer und Disagio 124 d) Aufklärung über zukünftige Belastungen 125 e) Gesamtfinanzierung und Bausparkassen 126 III. Verhalten bei Scheitern der Kreditbeziehung 127 IV. Zinseszinsvereinbarungen 127 V. Zinsanpassungsverhalten der Banken bei variablen Kreditzinsen 128 VI. Disagioerstattung bei vorzeitiger Rückzahlung 129 VII. Rechtliche Bewertung und Effektivität der Rechte 131 Kapitel 5 Präventive und kompensatorische Möglichkeiten bei gescheiterter Baufinanzierung A. Information und rechtlicher Schutz - konzeptionelle Möglichkeit 134 I. Vorschläge und Ergebnisse der Awos-Studie 134 II. Die Ergebnisse der vorliegenden Studie 136 XII

6 B. Aufbau eines unabhängigen Informationssystems für gefährdete Baufinanzierungen 139 I. Das bestehende Beratungsangebot 139 II. Grundprinzipien einer Baufinanzierungsberatung 141 III. Inhalt eines BeratungsSystems bei den Verbraucher-Zentralen Das Baufinanzierungsberatungssystem des IFF 142 a) Rechts- und Finanzmathematische Hilfe mit BAUFUE b) Haushaltsberatung mit dem Programm CADAS und BAU- FUE 143 c) Rechtsberatung und FIS-Datenbank Der Einsatz des Baufinanzierungsberatungssystems in den verschiedenen Finanzierungsphasen 144 a) Planungsphase 144 b) Anpassungsphase Phase endgültigen Scheiterns 146 C. Schutzrechte im Bereich der Baufinanzierung 147 I. Planungsphase Widerrufsrecht innerhalb einer Woche vor Auszahlung der Darlehensvaluta Vorausgehendes bindendes Angebot Konditionenangabe Steuererleichterungen 149 II. Anpassungsphase Zins-Caps und variable Konditionen Zinseszinsverbot Disagio 151 III. Scheitern der Kreditbeziehung Verzugszinsproblematik Tilgungsverrechnung im Verzug Ausschluß des Rechtswegs durch Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung 153 D. Ergebnis 154 E. Notwendigkeit eines Umdenkens auf dem deutschen Baufinanzierungsmarkt 155 Sachregister 158 Bausparsofortfinanzierung (Aufschlagtafel) XIII

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