Die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in WEG-Sachen

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1 Die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in WEG-Sachen 2013 Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

2 BGH V ZR 9/12 vom Aussagegehalt der Teilungserklärungen Fall 1: In einer Teilungserklärung heißt es: Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gem. dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.b. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf eigene Kosten instandzusetzen und instandzuhalten Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

3 BGH V ZR 9/12 vom Die Gemeinschaft beschließt unter TOP 04, dass die Rechnung des Sachverständigen Schlau in Sachen Ursachenanalyse einer Balkonundichtigkeit anteilsmäßig auf sämtliche Eigentümer umgelegt und zusätzlich unter TOP 08, dass die anstehenden Kosten für die Sanierung der undichten Balkone von der Gemeinschaft übernommen werden. FRAGE Vor welchem Hintergrund fasst die Gemeinschaft diese Beschlüsse? 2013 Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

4 BGH V ZR 9/12 vom Die (möglichen) Bestandteile eines Balkons: Gemeinschaftseigentum die Bodenplatte (OLG Hamm , Az.: 26 U57/88, ZMR 1989, 99), das Balkongitter (OLG Düsseldorf , Az.: 22 U20/91, ZMR 91, 486), Balkongeländer (BayObLG , Az.: 2Z BR79/96, WE 1997, 156), die Balkonbrüstung einschließlich Deck- und Kronenbleche (BayObLG , 2Z BR 31/90, WE 1990, 138), die Balkontür die Balkonfenster (ausgenommen die Innenseiten) die Balkondecken die Isolierungsschichten auf der Balkonplatte Balkonstützen Balkontrennmauer 2013 Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

5 BGH V ZR 9/12 vom Die (möglichen) Bestandteile eines Balkons: Sondereigentum der Balkonraum als solcher, der begehbare Boden-/Plattenbelag (BayObLG, Beschluss vom , 2Z BR 29/93, der Innenanstrich einer Balkontüre, der Innenputz und Anstrich der Brüstung, Pflanzentröge. Aber: Ist in der Teilungserklärung z.b. die Isolierschicht dem Sondereigentum zugewiesen, ist diese Klausel nichtig, ggf. aber in eine Kostentragungslast des einzelnen Sondereigentümers umzudeuten (OLG Hamm , Az.: 15 W 115/96, NJWE-MietR 1997, 114). Gemeinschaftseigentum bleibt Gemeinschaftseigentum!! 2013 Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

6 BGH V ZR 9/12 vom Hier ist die Aussage der Teilungserklärung eindeutig! Bei der Auslegung einer Teilungserklärung ist maßgebend auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt. Das Wohnungseigentumsrecht lässt den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen. BGH V ZR 289/05! Danach ist nach der Regelung der vorliegenden Teilungserklärung nicht ersichtlich, dass die das Gemeinschaftseigentum betreffenden Sanierungskosten NICHT von dem jeweiligen Sondereigentümer getragen werden sollen. Beschlüsse sind unwirksam Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

7 BGH V ZR 176/10 vom Fall 2: Oktober 2007: Gemeinschaft beschließt die Sanierung der Heizanlage inklusive Steigleitungen. Oktober 2008: Gemeinschaft beschließt Erhöhung der Rücklage und Prüfung des Erneuerungskonzeptes. Juli 2009: Gemeinschaft beschließt auf der Grundlage der bisherigen Beschlüsse- die Erneuerung der Heizzentrale, der Steigeleitungen sowie aller notwendigen Verteilungsleitungen und Heizkörper nach Ende der Heizperiode 2009/2010 durchzuführen. Zur Finanzierung erfolgt Beschluss über: für das Gemeinschaftseigentum und für das Sondereigentum Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

8 BGH V ZR 176/10 vom Die Beschlüsse aus Juli 2009 sind angefochten worden. Teilungserklärung! Vor-, Rücklaufleitungen und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- und Fallleitung an stehen im Sondereigentum. Heizzentrale und Steigeleitungen stehen danach im Gemeinschaftseigentum. Hierzu kann eine modernisierende Instandsetzung auf der Grundlage des 22 Abs. 3 i.v.m. 21 Abs. 3 und 4 WEG somit auch beschlossen werden. Zu diesem Punkt sind die Beschlüsse also bestandskräftig gefasst worden Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

9 BGH V ZR 176/10 vom Hat die Zuordnung zum Sondereigentum in der Teilungserklärung Bestand, dann fehlt es der Gemeinschaft hinsichtlich des Beschlusses zur Erneuerung und Finanzierung an der sog. B E S C H L U S S K O M P E T E N Z FOLGE FRAGE Die Beschlüsse sind dann von vornherein nichtig! Können die Bestandteile der Heizung überhaupt Sondereigentum sein, oder steht 5 Abs. 2 WEG entgegen? Dienen die an eine Zentralheizung angeschlossenen Heizkörper und entsprechend die Anschlussleitungen nur dem Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden? 2013 Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

10 BGH V ZR 176/10 vom Oder: Ist der einzelne Heizkörper für den Betrieb der gesamten Heizanlage unverzichtbar? dann GE Beschlusskompetenz gegeben. Literatur: Die Anschlussleitungen und die Heizkörper sind auch dann Gemeinschaftseigentum, wenn ihre Demontage die Funktionsweise des Heizungssystems nicht beeinträchtigt. BGH: Darauf kommt es nicht an! Entscheidend ist auch hier, was in der Teilungserklärung steht!!! Aussageinhalt der Teilungserklärung entscheidet!! 2013 Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

11 BGH V ZR 9/12 vom BGH V ZR 176/10 vom F A Z I T 1. Vor der Unterschrift unter den notariellen Kaufvertrag bitte die Teilungserklärung lesen!! 2. Erkundigungen über sonstige Kostenrisiken einziehen!! 2013 Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

12 BGH V ZR 65/11 vom Kostentragung bei baulicher Veränderung Fall 3: Die Eigentümergemeinschaft beschließt am mehrheitlich die Sanierung des gemeinschaftlichen Schwimmbades. Das Schwimmbad soll nicht nur instandgesetzt werden, sondern zugleich unter Einbeziehung eines Teils der ehemaligen Hausmeisterwohnung um einen Ruheraum erweitert werden. Die Finanzierung soll durch Sonderumlage nach TSD erfolgen Beiden Beschlüssen stimmt der Antragssteller nicht zu. Die Anfechtungsklage war wegen Nichteinhaltung der Klagefrist erfolglos. Der Beschluss wird auch durchgeführt Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

13 BGH V ZR 65/11 vom Am genehmigten die Eigentümer mehrheitlich die Jahresabrechnung In der Gesamtabrechnung waren die Schwimmbadkosten ohne Differenzierung zwischen Reparatur und Erweiterung mit insgesamt ,60 enthalten. In der Einzelabrechnung wurden diese Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt. Der Kläger ist mit 8.618,00 belastet FRAGE Kann das sein?? Amtsgericht = Genehmigungsbeschluss >ungültig, bzgl. Sanierung und Erweiterung Landgericht = Klage abgewiesen 2013 Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

14 BGH V ZR 65/11 vom Urteil LG Die in 2007 gefassten Beschlüsse enthalten keine Vorgaben für die spätere Kostenverteilung. Die Kosten für die Schwimmbadsanierung hat der Kläger ohnehin nach 16 Abs. 2 WEG anteilig zu tragen. Das Gleiche gilt für Kosten die Schwimmbaderweiterung. Die Maßnahme ist insoweit nicht rechtmäßig beschlossen worden, da gem. 22 Abs. 1 Satz 1 i.v.m. 14 Nr. 1 WEG die Zustimmung des Klägers erforderlich gewesen wäre. Eine Kostenbefreiung nach 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG tritt nicht ein, weil diese Vorschrift nur diejenigen Eigentümer trifft, deren Zustimmung nach 22 Abs. 1 Satz 1 i.v.m. 14 Nr. 1 WEG entbehrlich ist Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

15 BGH V ZR 65/11 vom Urteil LG Die Zulässigkeit der Maßnahme ergibt sich nicht aus dem 22 Abs. 1 WEG, sondern aus der Beschlusskraft des Beschlusses über die Durchführung der Maßnahme. Der verspätet anfechtende Miteigentümer ist so zu behandeln, als habe er zugestimmt. 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG spielt insofern keine Rolle. 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 1 WEG Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach 22 Abs. WEG nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; 2013 Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

16 BGH V ZR 65/11 vom Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG ; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG Nur anwendbar bei baulichen Veränderungen nach 22 Abs. 1 Satz 1 WEG Nicht bei modernisierenden Instandhaltungen 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG Nicht bei Modernisierungen 22 Abs. 2 Satz 1 WEG i.v.m 559 Abs. 1 BGB 2013 Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

17 BGH V ZR 65/11 vom Wer nicht zustimmt, muss auch nicht bezahlen?!? FRAGE Ist nur derjenige von der Kostentragung befreit, der nicht zustimmen musste, da er nicht betroffen ist, vgl. 14 Nr. 1 WEG oder.. reicht das Nichtzustimmen für sich schon aus, um gem. 22 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von der Kostentragung befreit zu sein? Keine Differenzierung im Wortlaut der Vorschrift Keine abschließende Regelung der Kostenverteilung im Beschluss FOLGE Keine Kostentragung 2013 Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

18 BGH V ZR 254/11 vom Es ist also sinnvoll bei Beschlüssen über bauliche Veränderungen das Abstimmungsergebnis schriftlich, elektronisch oder sonstwie namentlich festzuhalten. Fall 4: Die Eigentümer stimmen über einen Beschlussantrag schriftlich ab. Während der Auszählung durch Verwalter und Beiratsvorsitzenden erklären zwei Eigentümer ihre `Nein -Stimmen zu widerrufen, um `Ja bzw. `Enthaltung zu stimmen. FRAGE Welches Stimmverhalten hat der Verwalter bei der Beschlussfeststellung zugrunde zu legen? 2013 Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

19 BGH V ZR 254/11 vom Abgegebene Einzelstimmen in einer Versammlung sind `empfangsbedürftige Willenserklärungen gegenüber dem Versammlungsleiter. Sie werden wirksam, wenn der Versammlungsleiter sie zur Ermittlung des Abstimmungsergebnisses zur Kenntnis nimmt, vgl. 130 Abs. 1 S. 1 BGB Bei schriftlicher Abstimmung ist der Zugang erfüllt, wenn die Stimmzettel durch Übergabe in den Herrschaftsbereich des Versammlungsleiters gelangen.! Die in der ETV abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang beim Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

20 BGH V ZB 58/99 vom BGH V ZR 161/11 vom Fall 5: In der ETV wird diskutiert, wie der Winterdienst hinsichtlich der straßenseitigen Gehwege und Stellplätze organisiert werden soll. 1. Entgeltliche Vergabe an Fachfirma durch die Gemeinschaft oder 2. Die beschlussweise Verpflichtung der Eigentümer zur Ausführung des Winterdienstes. Durch Beschlussfassung können solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen. Anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

21 Gesetzliche Beschlusskompetenzen 12 Abs. 4 S. 1: 15 Abs. 2: 16 Abs. 3: 16 Abs. 4: 18 Abs. 3: 21 Abs. 3: 21 Abs. 7: 22 Abs. 1: 22 Abs. 2: 22 Abs. 3: 26 Abs. 1: Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung Gebrauchsregelung Erfassung und Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten Kostentragung von baulichen Maßnahmen im Einzelfall Entziehung des Wohnungseigentums Ordnungsgemäße Verwaltung Besondere finanzielle Angelegenheiten Bauliche Veränderung Modernisierungsmaßnahmen Modernisierende Instandsetzung Bestellung und Abberufung des Verwalters 2013 Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

22 Gesetzliche Beschlusskompetenzen 27 Abs. 2 Nr. 3 Ermächtigung des Verwalters zur Anspruchsdurchsetzung im Namen der Eigentümer 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 Ermächtigung des Verwalters zur Vornahme sonstiger Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen im Namen der Gemeinschaft 27 Abs. 3 S. 3 Ermächtigung von Eigentümern zur Vertretung der Gemeinschaft der WE 27 Abs. 5 S. 5 Abhängigkeit der Vermögensverfügung durch den Verwalter von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten 28 Abs. 5 S.2 Wirtschaftsplan, Abrechnung und Rechnungslegung 29 Abs. 1 S. 1 Bestellung eines Verwaltungsbeirats 45 Abs. 2 S. 1 Ersatzzustellungsvertreter und Vertreter 2013 Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

23 BGH V ZB 58/99 vom Ein trotz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasster Beschluss ist NICHTIG!! (fehlende Beschlusskompetenz) BGH V ZR 161/11 vom Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

24 BGH V ZR 251/11 vom Fall 6: ETV beschließt am mit 14 von 17 `Ja -Stimmen die Gesamtsanierung des Objekts. Aufwand: Finanzierung: Über staatliche Zuschüsse und zinsgünstige KFW- Darlehen. Zinsbindung: 10 Jahre Laufzeit: 20 Jahre Die Finanzierungskosten sollen regelmäßig in den Wirtschaftsplan eingestellt und in monatlichen Teilbeträgen von den Wohnungseigentümern gemäß den vorliegenden Einzelauswertungen getragen werden. Der Beschluss wurde nicht angefochten Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

25 BGH V ZR 251/11 vom A sagt sich, Geld muss man haben und stellt am den Antrag an die Gemeinschaft, ihn von der Haftung aus dem Kreditvertrag freizustellen, er möchte die Finanzierung aus eigenen Mitteln bestreiten. ETV beschließt den Antrag zurückzuweisen. Am reicht A Klage ein auf -Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses vom Kredit -Ungültigkeitserklärung des Beschlusses vom FRAGE Hat die Gemeinschaft Beschlusskompetenz, ein Darlehen zu beschließen? 2013 Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

26 BGH V ZR 251/11 vom Nach 10 Abs. 6 S. 1 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Das beinhaltet die Entscheidung, den Finanzbedarf durch einen Rückgriff auf vorhandene Rücklagen die Erhebung von Sonderumlagen durch die Aufnahme von Darlehen zu decken. und auch! Wohnungseigentümer können beschließen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Darlehensvertrag schließen soll Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

27 BGH V ZR 235/11 vom Fall 7: Beklagter ist als Garageneigentümer Mitglied einer WEG. Diese verlangt von ihm Zahlung von Wohngeldrückständen, deren Feststellung über Wirtschaftspläne und Abrechnungen in ETV s erfolgte. Der Beklagte hatte an keiner ETV teilgenommen. Er war nicht eingeladen worden, weil die Verwalterin irrtümlich annahm, Garageneigentümer gehörten nicht zum Kreis der einzuladenden Wohnungseigentümer. FRAGE Muss der Garageneigentümer zahlen? 2013 Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

28 BGH V ZR 235/11 vom Die Beschlüsse sind nicht angefochten worden, also entfällt die Verpflichtung zur Zahlung nur bei Nichtigkeit der Beschlüsse. FRAGE Hat die fehlende Einladung zu den ETV s Nichtigkeit der Beschlüsse zur Folge? 23 Abs. 4 S. 1 WEG Ein Beschluss ist nur nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, wie z.b. 134, 138 BGB und 56 Satz 2 ZVG Die Verletzung der Formvorschriften für die Einberufung von ETV s fällt nicht darunter.! Die Beschlüsse zu Abrechnungen und Wirtschaftsplänen sind nicht nichtig Der Garageneigentümer muss zahlen Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

29 BGH V ZR 94/11 vom Fall 8: Hausschwammfall Sommer 2006: Nach einem heftigen Regen dringt Wasser in die Wohnung des Klägers. November 2006: Kläger legen der Gemeinschaft ein Privatgutachten über den Schaden vor. Privatgutachten: Echter Hausschwamm im Deckengebälk und Mauerwerk Frühjahr 2007: Gemeinschaft beschließt Einleitung eines Beweisverfahrens. Mai 2008: Sachverständiger legt Gutachten vor. Beweisgutachten: Echter Hausschwamm im Deckengebälk und Mauerwerk 2013 Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

30 BGH V ZR 94/11 vom Oktober 2008: WEG beschließt den Schaden beobachten zu lassen. Das lehnt der damit beauftragte Gutachter ab. Frühjahr 2009: WEG beschließt eine Teilsanierung. August 2009: Der beauftragte Handwerker lehnt das ab. November 2009: WEG beschließt die Vollsanierung. Sie führt sie aber nicht durch. FRAGE Zu Recht? Die Kläger fochten keinen der gefassten Beschlüsse an, und wehrten sich nur - gesondert- gegen die Nichtdurchführung des letzten. Sie verlangen jetzt von der WEG Ersatz der Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

31 BGH V ZR 94/11 vom Schadensersatz wegen verzögerter Sanierung. 280 Abs. 1u.2, 286 und 823 BGB i.v.m. 21 Abs. 4 WEG möglich. Pflichtwidriges Verhalten? Die Gemeinschaft als beklagter Verband müsste für ein schuldhaft pflichtwidriges Verhalten der Wohnungseigentümermehrheit als Organhandeln einzustehen haben. Für die Zeit vor dem 19. November 2009 = keine pflichtwidrige Verzögerung der Sanierungspflicht erkennbar. - Die Prüfung durch den Gerichtssachverständigen ist nicht pflichtwidrig - Beobachtungs- und Teilsanierungsbeschluss ist falsch aber nicht pflichtwidrig Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung darüber, welchen Schritten sie eine sachlich gebotene Instandsetzung des GE durchführen einen Ermessensspielraum Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

32 FOLGE Die Nichtanfechtung der falschen/unzureichenden Beschlüsse führt dazu, dass das Handeln nicht pflichtwidrig ist. Es liegt im Ermessen der Gemeinschaft auch mal falsch zu entscheiden! Die Bestandskraft eines Beschlusses schließt den Einwand, er habe nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, für einen Schadensersatzanspruch aus.! Der Schadensersatzanspruch nach 280 Abs. 1u.2, 286 und 823 BGB i.v.m. 21 Abs. 4 WEG für die Zeit vom Sommer 2006 bis zum Dezember 2009 scheidet aus. Ab dem Dezember 2009 befindet sich die Gemeinschaft in Verzug. (Zeitpunkt Beschlussfassung Vollsanierung + Anfechtungsfrist) 2013 Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag

33 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!! 2013 Peter Böhler HAUSGRUND Institut für Verwalterwesen GmbH Vortrag