Leseprobe aus "Die Immobilienertragsteuer" Juli Die Neuregelung. 3.1 Steuerpflichtige Tatbestände

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1 Kap 3 Die Neuregelung 3.1 Steuerpflichtige Tatbestände Allgemeines Mit der neuen Regelung unterliegen seit dem 1. April 2012 erstmals sämtliche Immobilienveräußerungen unabhängig von der Behaltedauer der Steuerpflicht. Die Spekulationsfrist von 10 bzw 15 Jahren wurde abgeschafft und private und betriebliche Veräußerungen wurden weitgehend gleichgestellt. Ausgenommen von der Besteuerung sind nur jene Veräußerungen, die unter einen der Befreiungstatbestände fallen (siehe Tz 3.3). Zu unterscheiden sind jene Immobilienveräußerungen, die unter das Regime der ImmoESt fallen und die damit mit dem besonderen Steuersatz von 25% besteuert werden und jene Veräußerungen, die abweichend davon der Regelbesteuerung unterliegen (Besteuerung zum laufenden Tarif). Das Regime der ImmoESt umfasst einerseits private Grundstücksveräußerungen; dh Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken, die keinem Betriebsvermögen angehören. Andererseits ist es auch auf betriebliche Einkünfte aus der Veräußerung, Zuschreibung oder Entnahme von Grundstücken anzuwenden. Dies gilt auch für die Veräußerung von Grundstücken durch pauschalierte Land- und Forstwirte. Das ImmoESt-Regime kommt jedoch nicht zur Anwendung, wenn das Grundstück (im Zeitpunkt der Veräußerung) dem Umlaufvermögen zuzurechnen ist (siehe Rz 6685 EStR), wenn ein Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit in der gewerblichen Überlassung und Veräußerung von Grundstücken liegt (gewerblicher Grundstückshandel siehe Rz 6686 EStR), soweit der Buchwert durch eine vor dem 1. April 2012 vorgenommene Teilwertabschreibung (noch) gemindert ist, 16

2 Beispiel 1: Übertragung mit Zurückbehalt eines Rechtes: Der Alleineigentümer A einer Liegenschaft überträgt diese unentgeltlich an seine Tochter. a) A behält sich das Fruchtgenussrecht zurück. b) A behält für sich und seine Gattin B das Wohnungsgebrauchsrecht zurück. (Variante: A und B sind Hälfteeigentümer und behalten das Wohnungsgebrauchsrecht für sich zurück.) c) A behält das Wohnungsgebrauchsrecht für eine 3. Person zurück. Der Zurückbehalt des Fruchtgenuss- oder Wohnungsgebrauchsrechtes stellt keinen Veräußerungserlös isd ImmoESt dar. In den Fällen a) bis c) liegt jeweils ein unentgeltliches Rechtsgeschäft vor. Die Übernahme von Kosten oder Verbindlichkeiten im Zuge einer Grundstücksübertragung stellt einen entgeltlichen Vorgang dar, sofern der gesamte Veräußerungserlös inklusive der übertragenen Verbindlichkeiten mindestens 50% der Immobilie beträgt. Ein bloßer Schuldbeitritt führt hingegen noch nicht zu einem entgeltlichen Rechtsgeschäft. Ein solches kann erst bei Inanspruchnahme entstehen. Beispiel 2: Übertragung gegen Übernahme eines Darlehens bzw einer Haftung A überträgt eine Liegenschaft an B. a) B übernimmt im Gegenzug die Verpflichtung zur Rückzahlung eines Darlehens von A. b) B übernimmt im Gegenzug die Bürgenhaftung für einen Kredit, den A bei einer Bank aufnimmt. 23

3 Tausch Auch der Wert eines eingetauschten Wirtschaftsgutes kann den Erlös aus der Veräußerung einer Immobilie darstellen. Tauschvorgänge sind damit als Veräußerungsvorgänge (und auch als Anschaffungsvorgänge) zu werten. Werden Grundstücke getauscht, liegt sofern keine Steuerbefreiung zur Anwendung kommt bei jedem der Tauschpartner ein steuerpflichtiger Vorgang vor. Zur Ermittlung des Veräußerungserlöses siehe Tz Eine vergleichsmäßige Festlegung eines strittigen und unklaren Grenzverlaufs stellt laut Information des BMF jedoch keinen Tausch dar. Dagegen liegt dann ein Tauschvorgang vor, wenn ein unstrittiger und ungünstiger Grenzverlauf durch einen besseren ersetzt wird Übergabeverträge und Nachlassaufteilung Für die steuerliche Behandlung von Grundstückstransaktionen im Zusammenhang mit vorweggenommenen Erbfolgeregelungen gelten folgende allgemeine Grundsätze: Ausgleichszahlungen für anderen Erbberechtigten überlassene Grundstücksanteile sind nur dann potentiell steuerlich relevant, wenn es auch zu Leistungen aus der Vermögenssphäre des Übernehmers kommt. Für Ausgleichszahlungen aus der Vermögenssphäre des Übernehmers ist die Überwiegensregel des 20 Abs 1 Z 4 EStG zu beachten. Danach liegt eine Veräußerung durch den Übergeber vor, wenn die Ausgleichszahlung mindestens 50% des gemeinen Wertes des Grundstückes beträgt. Beispiel 4: Übertragung mit Ausgleichszahlung Vom Vater wird eine Liegenschaft im Wert von 1.000,-- an den Sohn übertragen. Der Sohn verpflichtet sich im Gegenzug, eine Ausgleichszahlung ihv 600,-- an seine Schwester zu leisten. 25

4 Beispiel 21: Altvermögen mit Herstellungsaufwendungen nach 28 Abs 3 EStG Im Oktober 2012 wird ein Mietwohnhaus (Altgrundstück) um ,-- veräußert ist ein Herstellungsaufwand von ,-- nach den 3 bis 5 Mietrechtsgesetz angefallen, der in den Jahren 1991 bis 2005 in Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurde. Veräußerungserlös ,-- pauschale Anschaffungskosten 86% , % von 9/15 von (für 1997 bis 2005) ,-- Steuerpflichtiger Gewinn ,-- Steuerbelastung 25% ,-- Die in den letzten 15 Jahren vor der Veräußerung abgesetzten Herstellungsfünfzehntel sind dem Veräußerungsgewinn zur Hälfte hinzuzurechnen. Beispiel 22: Gebäude Neuvermögen (8 Jahre) Art der Immobilie: Grundstück mit Ferienhäuschen Nutzung: rein private Nutzung Erwerb: Kauf im Juli 2005 Anschaffungskosten: ,-- Zeitpunkt der Veräußerung: Juli 2013 Veräußerungserlös: ,-- Kosten der Mitteilung und Selbstberechnung: 1.000,-- Veräußerungsgewinn ,-- Kosten Mitteilung und Selbstberechnung 1.000,-- Steuerpflichtiger Gewinn ,-- Steuerbelastung 25% ,-- 71

5 Kap 5 Einhebung und Abfuhr Die Verpflichtungen der Parteienvertreter 5.1 Allgemeines Die Erhebung und Abfuhr der ESt für Grundstücksveräußerungen im privaten sowie im betrieblichen Bereich, die mit dem besonderen Steuersatz von 25% berechnet wird, mit Ausnahme von Veräußerungsgeschäften von Körperschaften isd 1 Abs 2 und 3 Z 1 KStG und Privatstiftungen erfolgt grundsätzlich durch Parteienvertreter (Notare oder Rechtsanwälte). Dafür wurde das System der Mitteilung und Selbstberechnung bei der GrESt um eine ertragsteuerliche Komponente erweitert. Gleichzeitig wurde die Verpflichtung zur Selbstberechnung der ImmoESt an die Selbstberechnung der GrESt geknüpft. Seit 2013 hat der Parteienvertreter in Fällen, in denen er die GrESt des Erwerbers selbst berechnet, grundsätzlich auch zwingend die ImmoESt des Veräußerers selbst zu berechnen. 14 Wird die GrESt nicht im Wege der Selbstberechnung ermittelt und abgeführt, kann auch eine Selbstberechnung der ImmoESt unterbleiben. Wird keine Selbstberechnung der ImmoESt vorgenommen oder besteht eine Ausnahme von der Verpflichtung zur Abfuhr der ImmoESt durch den Parteienvertreter, ist die Steuer durch den Steuerpflichtigen selbst im Wege der besonderen Vorauszahlung zu entrichten. Für den Parteienvertreter ergeben sich damit zwei mögliche Vorgehensweisen: Selbstberechnung der GrESt gem 11 GrEStG und zwingende Selbstberechnung der ImmoESt gem 30c EStG oder Einreichung einer GrESt-Abgabenerklärung isd 10 Abs 1 GrEStG und keine Selbstberechnung der ImmoESt. 14 Für den Zeitraum zwischen 1. April und 31. Dezember 2012 war noch keine zwingende Selbstberechnung vorgeschrieben; eine freiwillige Selbstberechnung war aber bereits möglich. 80

6 5.2.3 Vorgehensweise Die Eingabe der am Veräußerungsgeschäft beteiligten Parteien erfolgt unter der Funktion Beteiligte erfassen. Wird im Feld FA/STNR eine Finanzamts- und Steuernummer eingegeben, wird die Richtigkeit dieser Nummer sofort überprüft. Kann der Steuerpflichtige im Rahmen der Datenerhebung keine Auskunft über seine Steuernummer machen, so kann diese direkt unter dem Menüpunkt Beteiligte erfassen ermittelt werden. Eine Abfrage der Steuernummer ist in FinanzOnline zudem unter dem Menüpunkt Abfragen und Steuernummer möglich und erfordert die Eingabe der Sozialversicherungsnummer oder der Firmenbuchnummer. Ist zu einer eingegebenen Sozialversicherungsnummer keine Steuernummer vorhanden, wird durch die Erfassung des Beteiligten im Rahmen der elektronischen Mitteilung automationsunterstützt eine Steuernummer angelegt, wenn der Finanzverwaltung die dazu benötigten Informationen vorliegen. Ist dies nicht möglich, erfolgt die Meldung Zu der abgefragten Sozialversicherungsnummer konnte keine Einkommensteuernummer ermittelt werden. Bitte wenden Sie sich an ihr Finanzamt. In diesem Fall kann eine neue Steuernummer über den Menüpunkt Eingabe, Anträge und Anforderung FASTNR beim zuständigen Finanzamt angefordert werden. In der Funktion Beteiligte erfassen ist auch die Art der Beteiligung am Veräußerungsgeschäft anzugeben. Hier sind wie schon bisher bei der GrESt- Berechnung der Veräußerer und der Erwerber einzutragen. Auch die Möglichkeit der späteren Bekanntgabe der Beteiligungsart ist nach wie vor möglich. Neu hinzugefügt wurde die Möglichkeit als Beteiligungsart Sonstiger Immo-ESt Beteiligter auszuwählen. Dies ist dann erforderlich, wenn in einem Geschäftsfall (zb Verkauf aus einer Verlassenschaft) Beteiligte vorhanden sind, die nicht für die Abwicklung der GrESt herangezogen werden, jedoch für die ImmoESt maßgeblich sind. 83

7 Wird der Veräußerungserlös in Teilbeträgen oder Raten entrichtet, liegt ein Zufluss des Gewinnes erst dann vor, wenn die Anschaffungskosten der Immobilie sowie die sonstigen Abzugsposten (zb Inflationsabschlag oder Kosten der Mitteilung und Selbstberechnung) überschritten werden. Die ImmoESt wird anschließend nach Zufluss jeder einzelnen Rate fällig. Beispiel 30: Fälligkeit bei Schuldübernahme und Ratenzahlung Herr A veräußert ein Waldgrundstück, welches Altvermögen darstellt. Vereinbart wird die Leistung von drei Jahresraten zu je 1.000,--, beginnend 12 Monate nach der Veräußerung. (Zur Vereinfachung bleiben Zinsen außer Betracht.) Zusätzlich wird die Übernahme eines noch offenen Darlehens ihv 1.000,-- vereinbart. Ein Parteienvertreter wird mit der Abwicklung des Verkaufs und der Selbstberechnung der GrESt beauftragt. Der gesamte Veräußerungserlös beträgt 4.000,--. Da es sich um Altvermögen handelt, können die Anschaffungskosten mit 86% und damit 3.440,-- angesetzt werden. Die Schuldenübernahme wirkt sich zwar sofort aus, führt aber noch zu keiner Vorauszahlung, da die Anschaffungskosten nicht überschritten werden. Auch die ersten beiden Raten führen noch zu keiner Vorauszahlungspflicht. Die Steuerschuld (25% von 560,-- abzüglich Inflationsabschlag) entsteht erst mit der dritten Rate, da erst dann die pauschal errechneten Anschaffungskosten überschritten werden. Erst am 15. des zweitfolgenden Monats nach Zufluss der dritten Rate ist daher die ImmoESt abzuführen. Der Parteienvertreter hat im Zuge der Selbstberechnung der GrESt auch die ImmoESt zu berechnen und zu melden; nachdem der Zufluss aber teilweise erst Jahre später erfolgt, haftet er nicht für die Abfuhr der ImmoESt. 94