Freitag, den AK Ländlicher Raum. Auswirkungen des demographischen Wandels auf die Immobilienmärkte im ländlichen Raum

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1 Freitag, den AK Ländlicher Raum Auswirkungen des demographischen Wandels auf die Immobilienmärkte im ländlichen Raum

2 Auswirkungen des demographischen Wandels auf die Immobilienmärkte im ländlichen Raum 1. Demografischer Wandel in NRW: Rückblick und Ausblick 2. Auswirkungen des Demografischen Wandels auf die Immobilienmärkte 3. Perspektiven der Wohnungsmarktentwicklung 4. Praxisbericht 1: Regionale Wohnungsmarktbeobachtung in OWL 5. Praxisbericht 2: Lehrforschungsprojekt Wandel der Wohnungsmärkte 6. Praxisbericht 3: Enquetekommission Wohnungswirtschaftlicher Wandel 7. Fazit 2

3 1. Demografischer Wandel in NRW: Rückblick und Ausblick Bevölkerungentwicklung 1999 bis 2009 in % p.a. Bevölkerungentwicklung 2006 bis 2009 in % p.a. Stemwede Petershagen Stemwede Petershagen Minden Minden Herford Herford Emmerich Wesel Billerbeck Münster Coesfeld Dülmen Ascheberg Dorsten Datteln Selm Hamm Halle Bielefeld Detmold Gütersloh Oelde Bad Lippspringe Höxter PaderbornBad Driburg Emmerich Wesel Billerbeck Münster Coesfeld Dülmen Ascheberg Dorsten Datteln Selm Hamm Halle Bielefeld Detmold Gütersloh Oelde Bad Lippspringe Höxter PaderbornBad Driburg Kevelaer Gelsenkirchen Unna Bad Wünnenberg Herne Warburg Kamp-Lintfort Dortmund Bochum Duisburg Essen Arnsberg Brilon Iserlohn Hagen Krefeld Ratingen Schwelm Viersen Düsseldorf Wuppertal Werdohl Schmallenberg Mönchengladbach Remscheid Solingen WermelskirchenMeinerzhagenAttendorn Bad Berleburg Olpe Bedburg Pulheim Hilchenbach Geilenkirchen Bergisch Gladbach Wenden Jülich Kerpen Siegen Eschweiler Erftstadt Aachen Kevelaer Gelsenkirchen Unna Bad Wünnenberg Herne Warburg Kamp-Lintfort Dortmund Duisburg Bochum Essen Arnsberg Brilon Krefeld Iserlohn Hagen Ratingen Schwelm Viersen Düsseldorf Wuppertal Werdohl Mönchengladbach Remscheid Solingen WermelskirchenMeinerzhagenAttendorn Schmallenberg Olpe Bad Berleburg Geilenkirchen Bedburg Pulheim Bergisch Gladbach Hilchenbach Wenden Jülich Kerpen Siegen Eschweiler Erftstadt Aachen Monschau Monschau Abnahme um mehr als 1,0 % Abnahme um mehr als 0,5 bis 1,0 % Abnahme um bis zu 0,5 % Zunahme um bis zu 0,5 % Zunahme um mehr als 0,5 bis 1,0 % Zunahme um mehr als 1,0 % Abnahme um mehr als 1,0 % Abnahme um mehr als 0,5 bis 1,0 % Abnahme um bis zu 0,5 % Zunahme um bis zu 0,5 % Zunahme um mehr als 0,5 bis 1,0 % Zunahme um mehr als 1,0 % Quelle: IT.NRW, NRW.BANK

4 Quelle: IT.NRW 1. Demografischer Wandel in NRW: Rückblick und Ausblick 4

5 1. Demografischer Wandel in NRW: Rückblick und Ausblick Entwicklung der Einwohner von 2008 bis 2030 Entwicklung der Einwohner in den Gemeinden Nordrhein-Westfalens von 2008 bis 2030 in Prozent - Vorausschätzung IT.NRW, Basis 2008 Niedersac hsen Kreis Minden-Lübbec ke Kreis Steinfurt Kreis Herford Niedersac hsen Kreis Borken Kreis Lippe Niederlande Kreis Coesfeld Münster Kreis Warendorf Bi el efel d Kreis Gütersloh Kreis Höxter Kreis Kleve Kreis Paderborn Kreis Recklinghausen Hamm Kreis Wesel Bottrop Gel senki rchen Kreis Unna Kreis Soest Oberhausen Herne Dui sburg Bochum Dortmund Essen Niederlande Mül hei m Ennepe-Ruhr-Kre is Krefel d Hagen Hoc hsauerlandkreis He sse n Kreis Viersen Kreis Mettmann Düssel dorf Wuppertal Märkisc her Kreis Quelle: IT.NRW, NRW.BANK 2010 Mönchengl adbach Sol i ngen Remschei d Rhein-Kreis Neuss Oberbergisc her Kreis Kreis Heinsberg Leverkusen Kreis Olpe Rheinisch-Bergisc her Kreis Kreis Siegen-Wittgenstein Rhein-Erft-Kreis Köl n He sse n Städteregion Aac hen Rhein-Sie g-kre is Kreis Düren Bonn Belgien Rheinland Pfalz über -10% Kreis Euskirc hen unter -10% bis -5% unter -5% bis 0% Rheinla nd-pfa lz über 0% bis 5% über 5% und mehr NRW.BANK

6 Entwick lung der Za hl der Hausha lte - Vorausschä tzung Trendva ria nte IT.NRW 2030 (Ba sis 2008) 1. Demografischer Wandel in NRW: Rückblick und Ausblick Entwicklung der Haushalte bis 2030 (Trendvariante) Kre is Bork e n Kre is Steinfurt Nie de rsachse n Kre is Minde n-lübbe ck e Kre is He rford Kre is Lippe Nie de rsachse n Nie de rlande Kre is Güte rsloh Kre is Coesfe ld Kre is Ware ndorf Kre is Höxte r Kre is Kleve Kre is Wese l Kre is Re ck lingha use n Kre is Unna Kre is Soest Kre is Pa de rborn Nie de rlande Enne pe -Ruhr-Kre is Hochsa uerla ndk re is He sse n Kre is Vierse n Kre is Mettm a nn Mä rk ische r Kre is Quelle: IT.NRW, NRW.BANK 2010 Rhe in-kre is Ne uss Kre is He insbe rg Obe rbe rgische r Kre is Kre is Olpe Rhe inisch-be rgische r Kre is Kre is Siege n-wittge nste in Rhe in-erft-kre is He sse n Stä dte region Aa che n Rhe in-sie g-kre is Kre is Düre n Rhe inla nd Pfa lz Kre is Eusk irche n Rhe inla nd-pfa lz bis -10% und weniger unter -10% bis -5% unter -5% bis 0% über 0% bis 5% über 5% und mehr NR W.B A NK

7 HSK 2. Auswirkungen des Demografischen Wandels auf die Immobilienmärkte OE Mietpreistypisierung 2008 bis 2010 Quelle: empirica-preisdatenbank SI ST HF MI BOR COE MS WAF GT BI LIP KLE VIE MG RE WES BOT GE HER OB BO DU E MH KR EN ME D W NE SG RS DO HA UN MK HAM SO HSK PB HX HS LEV GL GM OE niedrige Mietpreise, sinkendes Preisniveau BM K SI hohe Mietpreise, sinkendes Preisniveau niedrige Mietpreise, steigendes Preisniveau AC DN BN SU hohe Mietpreise, steigendes Preisniveau EU Quelle: empirica, NRW.BANK niedrige Mietpreise, sinkendes Preisniv

8 WAF 2. Auswirkungen des Demografischen Wandels auf die Immobilienmärkte UN HAM Immobilienpreistypisierung 2008 bis 2010 Quelle: empirica-preisdatenbank SO PB HX ST HF MI MK HSK BOR COE MS WAF GT BI LIP OE SI KLE VIE MG RE WES BOT GE HER OB BO DU E MH KR EN ME D W NE SG RS DO HA UN MK HAM SO HSK PB HX HS LEV GL GM OE BM K SI niedrige Kaufpreise, sinkendes Preisniveau hohe Kaufpreise, sinkendes Preisniveau niedrige Kaufpreise, steigendes Preisniveau AC DN EU BN SU niedrige Kaufpreise, sinkendes Preisniveau hohe Kaufpreise, sinkendes Preisniveau hohe Kaufpreise, steigendes Preisniveau niedrige Kaufpreise, steigendes Preisniveau hohe Kaufpreise, steigendes Preisniveau Quelle: empirica, NRW.BANK

9 2. Auswirkungen des Demografischen Wandels auf die Immobilienmärkte 9

10 Quelle: LBS-Preisspiegel 2. Auswirkungen des Demografischen Wandels auf die Immobilienmärkte 10

11 2. Auswirkungen des Demografischen Wandels auf die Immobilienmärkte Beispiel Porta-Westfalica: Verteilung der über 65-jährigen Einfamilienhausbesitzer 1/3 des Bestandes an Einfamilienhäusern wird in den nächsten 15 bis 20 Jahren auf den Markt kommen. Quelle: Porta Westfalica, 2006 Stand der Auswertung:

12 2. Auswirkungen des Demografischen Wandels auf die Immobilienmärkte Techem-empirica-Leerstandsindex 2008 Quelle: empirica

13 2. Auswirkungen des Demografischen Wandels auf die Immobilienmärkte Broschüre MWEBWV: Hinweis auf Rahmenbedingungen bei einem Immobilienerwerb im ländlichen Raum. 13

14 2. Auswirkungen des Demografischen Wandels auf die Immobilienmärkte 14

15 2. Auswirkungen des Demografischen Wandels auf die Immobilienmärkte 15

16 2. Auswirkungen des Demografischen Wandels auf die Immobilienmärkte 16

17 BI LIP BOR MS GT 3. Perspektiven der Wohnungsmarktentwicklung COE WAF KLE HS Wohnungsbedarfe bis 2025 Pestel: BOT UN GE Trendvariante der Haushaltsprognose HER OB DO BO und 0,26% DUWohnungsabgang E p.a. KLE HS VIE.) AC (Kr.) Pestel Gutachten zum Wohnungsbedarf und nachfrage (2006) VIE MG MG DN AC (St.) AC (Kr.) EUS BOR COE RE WES BM BOT GE HER OB BO DU E MH KR EN DN WES NE KR D NE ME SG LEV GL K BM EUS BN D W RS MH SU ME DO ST MS LEV HA K GUM Quelle: NRW.BANK 2008, Pestel 2006 SG UN MK RE HAM BN W WAF GL EN RS OE SO HSK SI GT SU HA BI HF MI PB LIP deutlich negativer Bedarf (0) leicht negativer Bedarf (2) schwacher Bedarf (24) starker Bedarf (28) GUM Wfa-WoB NRW 2008 (Anzahl der Kreise/kreisfreien Städte) MK HAM HÖX OE SO HSK SI PB Alternativberechnung: Konstante Variante der Haushaltsprognose und 0,10% Wohnungsabgang p.a. Wfa-WoB NRW 2008 (Anzahl der Kreise/kreisfreien Städte) deutlich negativer Bedarf (0) leicht negativer Bedarf (2) schwacher Bedarf (24) starker Bedarf (28) KLE HS HÖX VIE MG DN AC (St.) AC (Kr.) WES KR NE BM EUS D BOR BOT OB DU MH ME K RE W LEV GL COE GE HER BO E SG BN EN RS SU DO HA ST MS GUM UN MK HAM WAF OE SO HSK SI GT BI HF MI PB LIP Wfa-WoB NRW 2008 (Anzahl der Kreise/kreisfreien Städte) deutlich negativer Bedarf (10) leicht negativer Bedarf (9) schwacher Bedarf (19) starker Bedarf (16) HÖX 17

18 3. Perspektiven der Wohnungsmarktentwicklung Pestel Gutachten zum Wohnungsbedarf und nachfrage (2006) Quelle: NRW.BANK 2008, Pestel

19 Aachen Bielefeld Bochum Bonn Borken Dortmund Duisburg Düsseldorf Essen Euskirchen Hagen Hamm Herford Hochsauerlandkreis Höxter Kleve Köln Märkischer Kreis Münster Oberbergischer Kreis Olpe Paderborn Recklinghausen Siegen Soest Solingen Viersen Wuppertal NRW.BANK Perspektiven der Wohnungsmarktentwicklung empirica Demografische Gutachten und qualitative zum Neubedarfe Wohnungsbedarf sowie die daraus entstehenden (2011) Wohnungsüberhänge (Basis IT.NRW - Trendvariante) Demografische Nachfrage: Qualitative Nachfrage: Nachfrage insgesamt: Wohnungsüberhänge: Wohnungen Wohnungen Wohnungen Wohnungen Zusätzliche Wohnungsüberhänge qualitativ demografisch Quelle: NRW.BANK 2011 nach empirica

20 3. Perspektiven der Wohnungsmarktentwicklung empirica Gutachten zum Wohnungsbedarf (2011) Grundlage: Wanderungsverflechtungen zwischen den Kreisen (relative Bedeutung des Wanderungsvolumen für jeden Kreis) Quelle: empirica

21 3. Perspektiven der Wohnungsmarktentwicklung empirica Gutachten zum Wohnungsbedarf (2011) Quelle: empirica

22 W ohnungsma rk tty pisierung a lle Wohnungen je Hausha lte Trendfortschreibung IT.NRW 2030 (Ba sis 2008) 3. Perspektiven der Wohnungsmarktentwicklung empirica Gutachten zum Wohnungsbedarf (2011) re is Typisierung Wohnungsnachfrage & überhänge - Kreise insgesamt Kre is Steinfurt Kre is Bork e n Kre is Coesfe ld Kre is Ware ndorf Kre is Minde n-lübbe ck e Kre is He rford Kre is Lippe Kre is Güte rsloh Kre is Höxte r e nste in ho ch < > ho ch ho ch < > m itte l ho ch < > nie drig m itte l < > ho ch m itte l < > m itte l m itte l < > nie drig nie drig <> ho ch nie drig <> m itte l nie drig <> nie drig Kre is Kleve Ne u b a u b e d a rf < > W o h n u n g sü b e rh a n g Kre is Wese l Kre is Pa de rborn Kre is Re ck lingha use n Kre is Unna Kre is Soest Enne pe -Ruhr-Kre is Hochsa uerla ndk re is Kre is Vierse n Kre is Mettm a nn Mä rk ische r Kre is Rhe in-kre is Ne uss Obe rbe rgische r Kre is Kre is He insbe rg Kre is Olpe Ne u b a u b e d a rf < > W o h n u n g sü b e rh Rhe inisch-be rgische r Kre is Kre is Siege n-wittge nste in ho ch < > ho ch Rhe in-erft-kre is ho ch < > m itte l Stä dte region Aa che n ho ch < > nie drig Rhe in-sie g-kre is m itte l < > ho ch Kre is Düre n m itte l < > m itte l m itte l < > nie drig nie drig <> ho ch Kre is Eusk irche n nie drig <> m itte l nie drig <> nie drig NRW.BANK 2011 Quelle: NRW.BANK 2011 nach empirica Juli 2011 Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren auf den Wohnungsmärkten in NRW 22

23 3. Perspektiven der Wohnungsmarktentwicklung W ohnungsüberhä nge a lle W ohnungen - Konsta nte Va riante IT.NRW 2030 (Basis 2008) empirica Gutachten zum Wohnungsbedarf (2011) Kre is Minde n-lübbe ck e Wohnungsüberhänge alle Wohnungen Konstante Variante IT.NRW 2030 (Basis 2008) Kre is Kleve Kre is Steinfurt Kre is He rford Kre is Bork e n Kre is Lippe Kre is Güte rsloh Kre is Coesfe ld Kre is Ware ndorf Kre is Höxte r Kre is Pa de rborn Kre is Re ck lingha use n Kre is Wese l Kre is Unna Kre is Soest Enne pe -Ruhr-Kre is Hochsa uerla ndk re is Kre is Vierse n Kre is Mettm a nn Mä rk ische r Kre is Rhe in-kre is Ne uss Obe rbe rgische r Kre is Kre is He insbe rg Rhe inisch-be rgische r Kre is Rhe in-erft-kre is Kre is Olpe Kre is Siege n-wittge nste in Stä dte region Aa che n Kre is Düre n Kre is Eusk irche n Rhe in-sie g-kre is Keine bis Wohnungen NRW.BANK 2011 über bis Wohnungen über bis Wohnungen über Wohnungen und mehr Quelle: NRW.BANK 2011 nach empirica

24 4. Praxisbericht 1: Regionale Wohnungsmarktbeobachtung in OWL COE ST MS WAF Wohnungsbedarf bis 2025 GT BI HF MI ST Haushaltsentwicklung 2008 bis 2025 Trendvariante COE MS Wohnungsbedarf Summe Wohnungsabgänge BI 2008 bis GT 2025 [2] Haushaltsentwicklung 2008 bis 2025 LIP Konstante MI Variante Wohnungsbedarf Summe Wohnungsabgänge 2008 LIPbis 2025 [1] BOR MI ST ST HF HF RE HAM PB HX RE HAM PB HX KLE WES UN Kreis SO GE BOT UN SO HER BI Gütersloh GE DO HER OB LIP DO BI BO LIP MS BO E GT BOR DU E MH MS GT Kreis COE EN HA WAF HSK Herford KR EN HA COE WAF HSK E MK VIE W ME MK D W SG RS Kreis MG NE SG RS E HAM OEHöxter PB -657 HX RE OE EV HAM PB HX GL GM KLE HS LEV UN SO WES GL GM SI HER DO Kreis BOT UN SI SO GEK Lippe BM HER BO OB DO DN BO SU DU E Kreis AC SU BN bis MH 0,0 % EN HA BN bis 0,0 % Minden- HSK KR mehr als 0,0 bis 5, EN% HA W MK HSK mehr als 0,0 bis 5,0 % Lübbecke VIE mehr als ME5,0 bis 10,0 % MK EU mehr als 5,0 bis 10,0 % RS D W Kreis mehr als 10,0 bis 15,0 % Paderborn mehr als ,0 bis 15,0 % MG NE SG RS OE mehr als 15,0 % OE mehr als 15,0 % GL GM HS LEV GL OWL GM SI Quelle: IT.NRW, [1] Regional differenziert, in der Annahme einer landesweiten Abgangsquote SI von 0,26 % p.a. K Berechnungen: NRW.BANK (= Annahmen BM des Eduard-Pestel-Institutes 2006) [2] Regional SU DN differenziert, in der Annahme einer landesweiten Abgangsquote von bis 0,10-10,0 % p.a. % N bis 0,0 % Quelle: Wohnen in Ostwestfalen-Lippe. 1. Regionaler Wohnungsmarktbericht AC SU Kerstin Jochimsen Enquete-Kommission BN mehr als -10,0 bis -5,0 % Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren auf den Wohnungsmärkten in NRW 24 Bielefeld mehr als 0,0 bis 5,0 % WAF HF MI mehr als -5,0 bis 0,0 %

25 4. Praxisbericht 1: Regionale Wohnungsmarktbeobachtung in OWL Fazit des Berichts: Die entspannte Wohnungsmarktlage von immer mehr Kommunen erfordert einen Paradigmenwechsel: Diskussion um Umfang und Standorte für Neubauvorhaben in schrumpfenden Märkten Diskussion um Umfang und Standorte der Wohnungsbauförderung Kritische Betrachtung von Fördermaßnahmen im Außenbereich Verstärktes Risikobewusstsein von Geschäftsbanken angesichts einer zunehmenden Zahl von geförderten Insolvenzen Tragfähigkeitsberechnungen in der sozialen Wohnraumförderung spiegeln einerseits reale Verhältnisse häufig nur unzureichend wider, anderseits widersprechen Einkommen mit einer Überdeckung der Einkommensgrenzen dem Kriterium einkommensschwacher Haushalt Bestandsmieten des freien Marktes liegen in entspannten Märkten unterhalb Neubaumieten im sozialen Wohnungsbau Quelle: Wohnen in Ostwestfalen-Lippe. 1. Regionaler Wohnungsmarktbericht 25

26 4. Praxisbericht 1: Regionale Wohnungsmarktbeobachtung in OWL Fazit des Berichts: Gerade in schrumpfenden Märkten muss diskutiert werden, ob eine konsequente Förderung von Gebrauchtimmobilien zur Erhaltung und Stärkung der Bestände nicht zukunftsweisender ist als eine Neubauförderung, die die Wertigkeit des Bestandes immer weiter relativiert. Quelle: Wohnen in Ostwestfalen-Lippe. 1. Regionaler Wohnungsmarktbericht 26

27 5. Praxisbericht 2: Lehrforschungsprojekt Wandel der Wohnungsmärkte Leitfragen: Welche Wohnungsmarktsituation ist in den Kommunen vorhanden? Welche Unterschiede gibt es im Kreis? Welche Marktsegmente sind problematisch? Warum? Welche Zukunftstrends sind wahrscheinlich? Welche Untersuchungen und Studien gibt es in welchen Themenfeldern? Inwieweit werden die bevorstehenden Trends berücksichtigt? Welches Spannungsfeld bzw. welche Zusammenarbeit gibt es zwischen Politik und Verwaltung? Wie reagieren die Kommunen / Kreise in dieser Umbruchsituation? Werden hieraus Strategien und Konzepte entwickelt und wenn ja: Welche? Welche Steuerungsmöglichkeiten haben Kommunen? Werden verschiedene Handlungsfelder miteinander verknüpft? Welche Möglichkeiten haben integrative Ansätze Quelle: NRW.BANK

28 5. Praxisbericht 2: Lehrforschungsprojekt Wandel der Wohnungsmärkte Ausgangssituation: Wohnungsmarkt im Vergleich Bauintensität Ein- und Zweifamilienhäuser im Zeitvergleich 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 Kreis Steinfurt Greven Hörstel Horstmar Ibbenbüren Wettringen Kreis Unna Lünen Schwerte Selm Unna Hochsauerlandkreis Marsberg Medebach Sundern Winterberg NRW 1999 bis bis 2009 NRW.BANK

29 5. Praxisbericht 2: Lehrforschungsprojekt Wandel der Wohnungsmärkte Ausgangssituation: Wohnungsmarkt im Vergleich Durchschnittliche jährliche Bevölkerungsentwicklung im Zeitvergleich 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5 Kreis Steinfurt Greven Hörstel Horstmar Ibbenbüren Wettringen Kreis Unna Lünen Schwerte Selm Unna Werne Hochsauerlandkreis Marsberg Medebach Sundern Winterberg NRW 1998 bis bis 2008 NRW.BANK

30 5. Praxisbericht 2: Lehrforschungsprojekt Wandel der Wohnungsmärkte Ausgangssituation: Wohnungsmarkt im Vergleich 0,6 Bedeutung des Wanderungssaldos bezogen auf die Bevölkerung in der 3- und 10- Jahres Betrachtung 0,4 0,2 0,0-0,2-0,4-0,6-0,8 Kreis Steinfurt Greven Hörstel Horstmar Ibbenbüren Wettringen Kreis Unna Lünen Schwerte Selm Unna Hochsauerlandkreis Marsberg Medebach Sundern Winterberg NRW 1999 bis bis 2008 NRW.BANK

31 5. Praxisbericht 2: Lehrforschungsprojekt Wandel der Wohnungsmärkte Ausgangssituation: Wohnungsmarkt im Vergleich Entwicklung der Altersklassen zwischen 1998 und 2009 in Prozent 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% Kreis Steinfurt Greven Hörstel Horstmar Ibbenbüren Wettringen Kreis Unna Lünen Schwerte Selm Unna Werne Hochsauerlandkreis Marsberg Medebach Sundern Winterberg NRW NRW.BANK bis unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und älter 31

32 5. Praxisbericht 2: Lehrforschungsprojekt Wandel der Wohnungsmärkte Ausgangssituation: Wohnungsmarkt im Vergleich Entwicklung der Altersklassen zwischen 2008 und % 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% Greven Hörstel Horstmar Ibbenbüren Wettringen Lünen Schwerte Selm Unna Werne Marsberg Medebach Sundern Winterberg NRW unter bis unter bis unter bis unter und älter NRW.BANK

33 5. Praxisbericht 2: Lehrforschungsprojekt Wandel der Wohnungsmärkte Beispiel Horstmar Es [fällt] mir noch schwer zu glauben, dass die Demographie auch hier so zuschlägt. Eine Einschätzung, der auch die Kommune folgt. Einige Experten sehen aber noch immer die Chance, die demographische Vorausberechnung abzuwenden, ( ), welcher Wachstum in Maßen als Ziel setzt: Es wird schwer, aber Ziele muss man ja haben. Auch zwei weitere Befragte sehen noch die Chance, der Schrumpfung durch einen interkommunalen Wettbewerb um Bürger bzw. einem Wertewandel in der Gesellschaft hin zu traditionellem Familienbewusstsein entgegenzuwirken. Bestandsimmobilien verlieren täglich an Geld. Das ist zur Zeit die gelebte Praxis, also Doppelhaushälften, die vor 4,5 Jahren noch problemlos für , Euro ohne Keller, eine klassische Doppelhaushälfte mit 300 qm Grund und Boden verkauft wurden, finden jetzt kaum noch einen Käufer für Euro. Das sind ja dann auf Euro auch ca. 15 % Wertverlust Die Denkweise vieler lokaler Akteure wird aber noch vom Wachstumsparadigma bestimmt. Gehandelt wird nicht prophylaktisch und strategisch sondern erst, wenn die Probleme sichtbar und spürbar sind. 33

34 6. Praxisbericht 3: Enquetekommission Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren Landesweite Betrachtung von Problemimmobilien definiert als sehr vernachlässigte Wohnimmobilien : vom Eigentümer nicht optimal bewirtschaftet, aber mit Investition mittelfristig marktgängig Verwahrloste Wohnimmobilien : nicht mehr rentabel am Markt zu platzierende Objekte 1. Schritt: Landesweite Kommunalbefragung zum Sachstand und zu Erfahrungen 2. Schritt: Expertenworkshop mit Verbänden 3. Schritt: Kommunale Experteninterviews in ausgewählten Städten und Gemeinden Hypothese: Die Wahrnehmung dieses Themas und Handlungsansätze werden sich eher in den Städten finden. Viele ländliche Kommunen werden trotz sichtbarer und prognostizierter Entwicklungen keine Problemwahrnehmung nennen. Gleichzeitig gibt es in den ländlichen Kommunen nur wenige konzeptionelle Planungen im Themenfeld Wohnen geben. 34

35 7. Fazit Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung beschreiben im ländlichen Raum die größten Schrumpfungsprozesse in NRW. Immobilienpreisentwicklung belegt für den ländlichen Raum mit die größten Rückgänge in NRW. Das Angebot an Gebrauchtimmobilien wird angesichts der demografischen Entwicklung größer werden und zu weiteren Preisrückgängen führen. Wie viel Wohnungsneubau ist notwendig? Jede neue Wohnung führt ohne Abriss zu weiteren Leerständen. Sich ändernde Wohnungsnachfragen erfordern Qualitätsanpassung im Wohnungsbestand; dessen Entwicklung ist die Herausforderung der Zukunft. Die Ausweisung von Wohnbauland ist keine nachhaltige Strategie. Eine gesamtstädtische Standort- und Zielbestimmung Wo stehen wir? und Wo wollen bzw. können wir hin? ist unter Berücksichtigung unterschiedlicher Szenarien gerade in vielen ländlichen Kommunen notwendig. 35