In sechs Schritten zum Eigenheim

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1 BAUEN & WOHNEN BEOBACHTER KOMPAKT 9/ ERSTHYPOTHEK In sechs Schritten zum Eigenheim Viele Eigenheimkäufer schliessen ihre Hypothek nach nur einer einzigen Offerte ab. Wer ein Haus oder eine Wohnung günstig finanzieren möchte, sollte aber die Konkurrenz unter den Anbietern spielen lassen und kann Tausende von Franken sparen. Wer ein Auto kauft, nimmt sich in der Regel viel Zeit, das passende Modell zu finden. Prospekte und Zeitschriften werden studiert, Messen besucht, Probefahrten unternommen, Preise und technische Daten verglichen. Dies trotz einem Kaufpreis, der im Normalfall weniger als Franken beträgt, und obwohl das Fahrzeug bereits nach einigen Jahren wieder abgestossen wird. Zinsentwicklung: Hoch und Tief sind relativ Wer in den letzten Monaten die Zinsentwicklung verfolgt hat, weil er demnächst eine Hypothek abschliesst, dürfte etwas unruhig sein. Doch wer den Blickwinkel öffnet und die Zinsentwicklung der letzten 20 Jahre überblickt, wird feststellen, dass die Hypothekarzinsen weiterhin sehr tief sind. Oder umgekehrt: Wenn Sie Ihr Budget erstellen, sollten Sie bei den Hypozinsen von langfristigen Durchschnittswerten ausgehen. 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Bei der Suche nach der passenden Hypothek für die Finanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung hingegen sind die meisten weit weniger heikel obwohl der Kredit gut und gern eine halbe Million Franken beträgt und die jährlichen Zinsen sowie die Amortisation schnell einmal den Wert eines Mittelklasseautos erreichen. In einer repräsentativen Umfrage des Internetvergleichsdienstes Comparis gab mehr als die Hälfte der Befragten an, maximal vier Stunden für die Suche nach einer Hypothek aufgewendet zu haben. Und fast gleich viele haben vor dem Abschluss nur gerade eine Offerte eingeholt. Die Folge: Zwei von drei Eigenheimbesitzern zahlen zu viel für ihre Hypothek bei den heute besonders beliebten Festhypotheken mit Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren summiert sich das rasch auf 5000 oder sogar Franken. Um das zu verhindern, sollten Sie Schritt für Schritt vorgehen und die Konkurrenz auf dem Markt spielen lassen: 1. Schritt: Suchen Sie nach dem passenden Hypothekarmodell. Auf den ersten Blick wirkt das riesige Angebot an Hypotheken verwirrend. Doch hinter der Masse an Produkten verstecken sich vier Hauptmodelle: variable Hypotheken, Festhypotheken, Geldmarkthypotheken und Spezialhypotheken. w Variable Hypotheken: Der Zinssatz wird in unregelmässigen Abständen der Entwicklung an den Kapitalmärkten angepasst. Variable Hypotheken sind besonders geeignet, wenn man mit stagnierenden oder sinkenden Zinsen rechnet oder wenn man sehr flexibel sein möchte, weil man seine Immobilie bald verkauft. variabel 6 Monate fest 5 Jahre fest Qual der Wahl: Umfassende Analyse hilft Quelle: Es kann sich lohnen, eine umfassende Analyse vornehmen zu lassen, bevor Sie in den Auswahl- und Entscheidungsprozess für eine Hypothek einsteigen: künftige Einkommensentwicklung der Partnerin oder des Partners, Vorsorgesituation, Familienplanung, mögliche Änderungen des Wohnsitzes (Kantonswechsel, Auslandsaufenthalt), Projekte mit hohem Finanzbedarf (Selbständigkeit, Weiterbildung), Risikobereitschaft und Risikofähigkeit. Eine solche Analyse nimmt zum Beispiel das Hypothekenzentrum vor; sie wird nach Aufwand verrechnet (siehe w Festhypotheken: Der Zinssatz ist während der vereinbarten Laufzeit fix (ein bis 15 Jahre). Sie gehören aufgrund der momentan tiefen Zinsen zu den beliebtesten Modellen, da sie über einen längeren Zeitraum hinweg eine sichere Budgetplanung

2 24 BAUEN & WOHNEN BEOBACHTER KOMPAKT 9/2007 ermöglichen. Festhypotheken sind besonders geeignet, wenn man mit einem längerfristigen Zinsanstieg rechnet oder wenn die kalkulierbaren Ausgaben oberste Priorität haben. Achtung: Ein vorzeitiger Ausstieg ist in der Regel mit hohen Kosten verbunden. w Geldmarkthypotheken: Bei diesem Modell ist die Laufzeit ebenfalls fix (in der Regel ein bis fünf Jahre). Der Zinssatz hin gegen orientiert sich am sogenannten Libor- Zinssatz (London Interbank Offered Rate), der täglich neu festgelegt wird und deshalb stark schwanken kann. Um das Risiko für die Hypothekarkunden im Rahmen zu halten, ist gegen einen Aufpreis ein sogenannter Cap erhältlich. Er garantiert, dass der Zins einen gewissen Wert nach oben nicht überschreitet. Geldmarkthypotheken sind besonders geeignet, wenn man mit leicht steigenden, stagnierenden oder sinkenden Zinsen rechnet. Oder wenn das Haushaltsbudget grössere Schwankungen verträgt. Achtung: Ein vorzeitiger Ausstieg ist nicht möglich oder mit hohen Kosten verbunden. w Spezialhypotheken: Das sind meist Mischprodukte, die sich aus den anderen drei Modellen zusammensetzen. Einige Kreditgeber offerieren auch speziell günstige Hypotheken für Einsteiger, deren Zins schrittweise steigt. Diese Stufenhypothek hat meist eine Laufzeit von fünf Jahren und ist besonders geeignet, wenn man mit einem längerfristigen Zinsanstieg rechnet oder wenn die kalkulierbaren Ausgaben oberste Priorität haben. Achtung: Ein vorzeitiger Ausstieg ist in der Regel mit hohen Kosten verbunden. Fazit: Welches Hypothekarmodell für Sie das am besten geeignete ist, hängt stark davon ab, welche Risiken Sie tragen können und welche finanziellen Schwankungen das Haushaltsbudget verträgt. Manchmal ist auch die Kombination mehrerer Hypothekarmodelle das sogenannte Splitting die richtige Wahl. Allerdings schränkt das Splitting die Freiheit ein, bei der Erneuerung den Hypothekargeber zu wechseln (siehe «Hypothekarvertrag: Flexibel bleiben», Seite 27). Hypothekarantrag: Diese Unterlagen brauchen Sie für ein Kreditgesuch Persönliche Unterlagen w aktueller Lohnausweis oder Kopie der letzten Steuererklärung; bei Selbständigerwerbenden letzte Steuererklärung und Geschäftsabschlüsse w aktuelle Betreibungsauskunft w Auflistung aller Eigenmittel w Kopie von Pass oder Identitätskarte der Gesuchsteller w Kopie von Lebensversicherungspolicen w Grundbuchauszug anderer Liegenschaften, die Ihnen gehören w Pensionskassenausweis mit Angabe der Freizügigkeitsleistung w Kopie des aktuellen Stands des Säule-3a-Kontos w Erklärung, dass das Objekt selber bewohnt wird (falls Finanzierung mit 2. Säule oder Säule 3a) Unterlagen für bestehende Objekte w Katalog des Verkäufers w Grundbuchauszug oder Kopie des Kaufvertragsentwurfs w Police der Gebäudeversicherung w Situations- oder Katasterplan w Pläne im Massstab 1:100 mit Grundrissen, Schnitten und Fassaden w Baubeschrieb w Schätzungsunterlagen oder Internetschätzung w zwei bis drei aktuelle Fotos des Gebäudes (aussen und innen) Unterlagen für ein Haus ab Plan w Prospekt des Immobilienanbieters w detaillierter Baubeschrieb w Entwurf des Vertrags mit dem Generalunternehmer (sofern vorhanden) Unterlagen für Objekt im Stockwerkeigentum w Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft w Wertquoten und Verkaufspreise aller Wohnungen w Benutzerreglement w Berechnung der Nettowohnfläche der Wohnung Unterlagen bei Neubau mit einem Architekten w Kaufvertrag für das Grundstück w detaillierte Projektpläne im Massstab 1:100 oder 1:50 w detaillierter Baubeschrieb w detaillierter Kostenvoranschlag, wenn möglich basierend auf Offerten, oder kubische Kalkulation nach SIA w Liste der beteiligten Handwerker (soweit bekannt) w Baubewilligung Unterlagen bei Umbauten und Renovationen w detaillierte Projektpläne im Massstab 1:100 oder 1:50 w detaillierter Kostenvoranschlag, wenn möglich basierend auf Offerten w detaillierter Baubeschrieb w Liste der beteiligten Handwerker (soweit bekannt) w Baubewilligung (falls nötig)

3 BAUEN & WOHNEN BEOBACHTER KOMPAKT 9/ Schritt: Suchen Sie den passenden Anbieter. Längst sind Banken nicht mehr die einzigen Anbieter von Hypotheken mit einem Marktanteil von etwa 90 Prozent aber weitaus die grössten. Daneben mischen Versicherungen, Pensionskassen, die Post (mit Postfinance) sowie Spezialisten wie das Hypothekenzentrum mit. Am einfachsten verschaffen Sie sich den Überblick über die Anbieter via Internet: w w w Wenn Sie an einer Zusammenarbeit mit Banken und Versicherungen interessiert sind, mit denen Sie noch keine Geschäftsbeziehung haben, sollten Sie sich im Bekanntenkreis informieren oder sich von diesen Instituten dokumentieren lassen. 3. Schritt: Stellen Sie ein Dossier zusammen. Neben Angaben zum Objekt und zum Kaufpreis enthält ein solches Dossier alle nötigen Daten zu Ihrer finanziellen Situation (siehe «Hypothekarantrag: Diese Unterlagen brauchen Sie für ein Kreditgesuch»). Mit dem Sammeln dieser Unterlagen stellen Sie ausserdem sicher, dass Sie bei den Kaufverhandlungen nichts übersehen. Hilfreich für einen schnellen Überblick ist ein Blatt ganz zu Beginn, das die wichtigsten Daten zusammenfasst (Kaufpreis, Eigenmittel, Einkommen, gewünschte Höhe der Hypothek, Adresse, Telefonnummer, ). 4. Schritt: Holen Sie die gewünschten Offerten ein. Schicken Sie das Dossier an die nächstgelegene Geschäftsstelle des jeweiligen Anbieters oder bringen Sie es vorbei. Stellen Sie klar, welches Hypothekar modell Sie wünschen und bis wann Sie die Offerte benötigen. Wenn Sie die Offerten zurückerhalten, sollten Sie eine Übersicht mit den wichtigsten Eckdaten erstellen: die Höhe der Hypothek, die Zinssätze, die Höhe der Amortisation und die Gesamtbelastung pro Monat. Berücksichtigen Sie auch, falls schon bekannt, das «Kleingedruckte» (etwa Kündigungsfristen, Zahlungsmodalitäten, Gebühren; siehe ab Seite 40). Erscheint es Ihnen zu aufwendig, Offerten auf diese Art einzuholen, können Sie sich auch unterstützen lassen: Der Internetvergleichsdienst Comparis bietet die Möglichkeit, anonym massgeschneiderte Offerten einzuholen. Dies erspart viel Zeit: Sie müssen nur einmal alle wichtigen Angaben zum Objekt, zum Finanzierungsbedarf und zu Ihrer finanziellen Situation erfassen. Innert Kürze erhalten Sie per individuelle Offerten. Damit haben Sie ein hilfreiches Instrument für alle Verhandlungen zur Hand. Die Nutzung der Hypothekenbörse kostet 290 Franken; Beobachter-Abonnenten erhalten die Dienstleistung zum Vorzugspreis von 240 Franken (siehe auch «Lassen Sie sich bedienen» ab Seite 43 oder im Internet unter 5. Schritt: Bereiten Sie sich auf ein persönliches Gespräch vor. Hypotheken sind Ver- Schöne Schattenseiten. #13-07 In angenehmer Atmosphäre lässt sich s besser leben. Stobag bietet eine komplette Palette an textilen Sonnenschutz systemen. Von einfachen Balkonmarkisen über Fassaden- und Wintergartenmarkisen, bekommen Sie bei uns alles, was Sie sich an komfortabler Aussen beschattung wünschen. Und ein bisschen mehr. Miranda-Vetro P7000 Ob Sonne oder Regen verwöhnen Sie Ihre Gäste im Garten STOBAG Pilatusring 1 Tel Muri

4 26 BAUEN-WOHNEN BEOBACHTER KOMPAKT 9/2007 NATURNAH-QUIZ Kreditgesuch: Nach diesen Kriterien urteilt die Bank Kreditnehmer w Wie hoch ist das Einkommen? w Bei einem Paar: Arbeiten beide, oder arbeitet nur ein Partner? w Wie hoch ist der Wert der Sparkonten und Wertschriftendepots? w Wie viel davon kann als Eigenkapital verwendet werden? w Wie hoch ist der Anteil des Eigenkapitals am Kaufpreis der Immobilie? w Aus welchen Quellen stammt das Eigenkapital (Ersparnisse, Darlehen)? w Welche weiteren Sicherheiten sind vorhanden (Liegenschaften, Lebensversicherungen)? w Können Gelder aus der 2. oder der Säule 3a als Eigenkapital beigezogen werden? w Wie sehen die familiären Verhältnisse aus (Kinder, Alimentenzahlungen, Personen, die unterstützt werden)? w Wie sicher sind die Arbeitsstellen der beiden Partner? w Wäre die Finanzierung auch mit einem tieferen Einkommen noch gesichert (zum Beispiel wenn ein Teil des Lohns wegfällt, weil Kinder zur Welt kommen und betreut werden müssen)? w Sind Schulden vorhanden? w Hat der Kunde Potenzial für weitere Geschäfte (Wertschriftendepot, 3. Säule, Geschäftskonten)? Objekt w Ist der Preis marktkonform? w Lässt sich das Objekt notfalls zu einem Preis verkaufen, der die Höhe des Hypothekarkredits deckt? w Ist in Zukunft mit einer Wertabnahme zu rechnen? handlungssache, die angebotenen Zinsen nicht in Stein gemeisselt. Konfrontieren Sie die zwei oder drei Anbieter, die Ihnen am interessantesten erscheinen, mit den erhaltenen Konkurrenzofferten. Häufig lässt sich so der Zins noch einmal senken, ebenso die Abschlussgebühr. Vor dem Gespräch mit dem jeweiligen Kundenberater sollten Sie sich auf einem Zettel notieren, welche zusätzlichen Argumente oder Sicherheiten Sie in die Waagschale werfen können. Dafür ist es gut, wenn Sie wissen, nach welchen Krite rien die Bank schliesslich entscheidet (siehe auch «Kreditgesuch», oben). Gewichtige Argumente für noch bessere Konditionen sind zum Beispiel: w allfällige zusätzliche Eigenmittel; w Gelder aus der 2. oder 3. Säule; w Gegengeschäfte wie die Eröffnung von Konten beim entsprechenden Finanzinstitut oder der Abschluss von Versicherungen beim Geldgeber. 6. Schritt: Schliessen Sie den Vertrag ab. Überlegen Sie sich nach Abschluss der Gesprächsrunde in aller Ruhe, welcher Anbieter für Sie die optimale Offerte hat. Liegen die Offerten nur in minimen Punkten auseinander, sollten Sie sich für jenen Anbieter entscheiden, der Ihnen die kompetenteste Beratung geboten hat. Sobald Sie Ihrem Favoriten zugesagt haben, ist es wichtig, sofort eine schriftliche Bestätigung zu verlangen, die die genauen Konditionen festhält. Mit dem Unterzeichnen des Vertrags sollten Sie anschliessend

5 BAUEN-WOHNEN BEOBACHTER KOMPAKT 9/ Hypothekarvertrag: Flexibel bleiben Wer ein Eigenheim erwirbt, wird mit hoher Wahrscheinlichkeit mehrmals in seinem Leben einen Hypothekarvertrag abschliessen. Das bedeutet aber, dass Sie von Anfang an da rauf achten sollten, möglichst flexibel zu bleiben. Der Hypothekargeber sieht das selbstverständlich anders: Er ist daran interessiert, Sie möglichst stark an sich zu binden. Das kann auf verschiedene Arten geschehen: w Sie erhalten Spezialkonditionen unter der Bedingung, den nächsten Abschluss wieder beim gleichen Geldgeber zu tätigen. w Der Geldgeber empfiehlt Ihnen, den Hypothekarkredit aufzuteilen: einerseits in unterschiedliche Modelle, anderseits in verschiedene Laufzeiten. Das kann richtig sein, schränkt Ihre Flexibilität aber stark ein. Denn es ist äusserst schwierig, mit einer gesplitteten Hypothek den Anbieter zu wechseln (siehe «Last-Minute-Aktionen vermeiden», ab Seite 29). w Sie tätigen ein Anschlussgeschäft, verbunden mit der Auflage, die neue Hypothek wieder beim gleichen Geldgeber ab zuschliessen. w Sie müssen beim Wechsel eine «Ausstiegsgebühr» zahlen. Wie immer Sie in solchen Situationen entscheiden: Seien Sie sich der Mechanismen bewusst und vergeben Sie nicht beim ersten Abschluss die ganze Freiheit. Zumal es gerade in Tiefzinsphasen Alternativen gibt: Statt die Hypothek in mehrere Tranchen aufzuteilen, wählen Sie eine einzige mit langer Laufzeit. Legen Sie die Differenz zwischen dem effektiv bezahlten Zins und dem langjährigen Durchschnitt variabler Hypotheken (5,5 Prozent) auf ein spezielles Konto. In Hochzinsphasen können Sie damit überdurchschnittliche Zinsbelastungen mitfinanzieren. nicht zu lange warten, da das konkrete Angebot meist nur für kurze Zeit gilt. Das entsprechende Verfallsdatum ist normalerweise auf dem Bestätigungsschreiben aufgeführt. In aller Regel lohnt es sich, genügend Zeit in die Suche nach dem passenden Angebot zu investieren. Denn bei der Entscheidung sollte so viel wie möglich zusammenpassen: das Modell, der Zinssatz, die Laufzeit, die Sicherheiten, die steuerlichen Aspekte, der Freiraum für die Erneuerung oder Ablösung sowie die Konditionen bei vorzeitiger Rückzahlung (was nicht so selten ist: Jede dritte Immobilie muss wegen einer Trennung beziehungsweise Scheidung verkauft werden!). n

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