Wohneigentum. Finanzieren und Absichern/

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1 Wohneigentum Finanzieren und Absichern/

2 Inhalt Editorial 3 Finanzierungsgrundsätze Was Träumen kosten darf 4 Gute Tragbarkeit stärkt die Verhandlungsposition 6 Die Herausforderungen bei der Finanzierungsberatung 7. Beschaffung von Eigenkapital Eigenkapital, das Fundament der Finanzierung 8 WEF-Vorbezug: Einschränkungen und Bedingungen 9 Optimaler Eigenkapitaleinsatz 11 Hypotheken Die Qual der Hypothekenwahl 12 Direkte oder indirekte Amortisation 14 Die Hypotheken der AXA 15 Absicherung Auch im Unglücksfall das Wohneigentum behalten 16 Tragbarkeit bei Erwerbsunfähigkeit und im Todesfall 18 Die Tragbarkeit absichern 19 Budgetplanung Budgetieren als Wohneigentümer 20 Versicherungen Versicherungen rund ums Eigenheim 22 2

3 Editorial/ Liebe Leserin Lieber Leser Sie haben lange davon geträumt, sich während Monaten unzählige Angebote angeschaut, abendelang Pläne geschmiedet, bis Sie endlich die erste Nacht in Ihren eigenen vier Wänden verbringen konnten. Was für ein schönes Erlebnis, nach viel Mühsal und Aufregung ins neue Heim einzuziehen, wo alles genau so ist, wie Sie es immer wollten. Doch vielleicht kommen Zweifel auf: Hat dieses Hochgefühl Bestand? Ist das Wohneigentum tatsächlich langfristig abgesichert? Was, wenn ein neuer Job vielleicht weniger einbringt, Kinder dazukommen, die Zinsen überraschend schnell steigen oder ein schwerer Schicksalsschlag die Familie heimsucht? Wer ein Haus oder Stockwerkeigentum kauft, tut gut daran, sich frühzeitig mit derartigen Fragen auseinanderzusetzen. Die AXA hat es sich zur Aufgabe gemacht, ihre Kundinnen und Kunden in allen Lebens lagen zu begleiten und lässt Sie mit solchen Sorgen nicht allein. In dieser Broschüre finden Sie viele wertvolle Informationen und Ratschläge rund ums Thema Wohneigentum wie: Budgetierung und Finanzierung, langfristige Absicherung und Auswirkungen auf die Altersvorsorge sowie einen Überblick über die nötigen Bauund Gebäudeversicherungen. Wohnen, Sparen, Vorsorgen entscheidend ist Ihre persönliche Situation. Die Spezialisten der AXA freuen sich, Sie individuell zu beraten und mit Ihnen die bestmögliche Lösung zu finden damit Sie Ihr Eigenheim ein Leben lang sorglos geniessen können. Antimo Perretta CEO AXA Winterthur 3

4 Was Träumen kosten darf/ Der Anteil an Wohneigentümern ist in den letzten Jahren stark gestiegen. Die Kombination aus steigenden Mieten und tiefen Hypothekarzinsen macht die Anschaffung eines Eigenheims attraktiv. Damit die Freude daran über die Jahre nicht getrübt wird, muss der finanzielle Aufwand langfristig tragbar sein. Die amerikanische Immobilienkrise, besser bekannt als Subprimekrise, hat gezeigt, wie verheerend die Auswirkungen sein können, wenn Hypothekarkredite leicht fertig vergeben werden. Hinter den welt wirtschaftlichen Auswirkungen stehen Schicksale von Wohneigentümern, welche ihr Haus aus einer finanziellen Notlage heraus zu Spottpreisen verkaufen mussten und damit oft sämtliche Ersparnisse verloren. Um solche Szenarien zu verhindern, überprüfen Hypothekargeber die Tragbarkeit der Kreditkosten. Die Grundlagen dieser Tragbarkeitsrechnung sind bei allen Finanzinstituten sehr ähnlich, egal ob Bank oder Versicherung. Um die Finanzierbarkeit langfristig sicherzustellen, basieren die Anforderungen nicht auf der aktuellen Situation, sondern auf den langfristig erwarteten Werten. Egal ob die Zinsen gerade sehr tief oder hoch sind, das maximale Hypothekar darlehen bleibt dasselbe. Wie viel darf das Eigenheim kosten? Um Enttäuschungen vorzubeugen, sollte man schon bei der Suche nach dem Eigenheim und vor dem Gang zum Finanzinstitut wissen, was man sich überhaupt leisten kann. Dies kann relativ einfach berechnet werden. Die Tragbarkeitsrechnung basiert auf zwei Regeln. 20:80-Regel Die 20:80-Regel besagt, dass mindestens 20 % des Liegenschaftswertes aus der eigenen Tasche finanziert werden muss. Als Liegenschaftswert werden grundsätzlich der Kaufpreis plus die Kosten für Bau, Umbau oder Renovation genommen. Wenn der Kreditgeber den Liegenschaftswert durch eine Schätzung ermitteln lässt und diese tiefer ausfällt, wird vom tieferen Wert ausgegangen. Die Differenz zum effektiv bezahlten Preis muss dann allerdings zusätzlich und komplett aus eigenen Mitteln finanziert werden. 10 % des Liegenschaftswertes müssen «echte» Eigenmittel sein. Das heisst, sie dürfen nicht mit Guthaben aus der 2. Säule finanziert werden. Für den Rest des Eigenkapitals können durch einen Vorbezug auch Gelder aus der Pensionskasse verwendet werden. Der restli - che Anteil von maximal 80 % wird mit Fremdkapital finanziert. Je höher der Eigen kapitalanteil, desto tiefer ist die Zins belastung. Wohnkosten bis zu 33 % des Einkommens gelten als tragbar Als Zweites muss die 1 3-Regel erfüllt sein. Sie sichert die Tragbarkeit der Finanzierung: Die laufenden Ausgaben für Ihr neues Eigenheim dürfen ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Als Ausgaben gelten die Zinsen für das Fremdkapital, die Amortisation und die Nebenkosten. Für die Berechnung der Zinsen und der Amortisation muss beachtet werden, dass ein Hypothekardarlehen meist in eine 1. und eine 2. Hypothek aufgeteilt wird. Die 1. Hypothek entspricht in der Regel 66,6 % des Liegenschaftswertes. Die 2. Hypothek sichert den Rest des benötigten Fremdkapitals ab und muss innert 15 Jahren, spätestens bis zum Erreichen des 60. Altersjahres, zurückbezahlt werden. Die für die Tragbarkeitsrechnung ver wendeten Zinssätze variieren von Anbie ter zu Anbieter. Im Durchschnitt liegen sie etwa bei 5 % Zins für die erste und 5,5 % Zins für die zweite Hypothek. 4

5 Nebenkosten werden oft unterschätzt Die Nebenkosten werden mit 1 % des Liegenschaftswertes ver anschlagt. Dies mag auf den ersten Blick als zu viel erscheinen, ist aber durchaus realistisch. Die Nebenkosten beschränken sich nicht auf die Ausgaben für Energie und Ge bühren, sondern umfassen auch die Gebäudeversicherungsprämien, Unterhaltsarbeiten und Rückstellungen für Renovationen und Ersatz defekter Geräte. Bei alten Liegenschaften ist damit zu rechnen, dass die jährlichen Aufwendungen mehr als ein Prozent ausmachen. Klassische Finanzierungsstruktur für Wohneigentum 1. Hypothek maximal 66,6 % 2. Hypothek maximal 13,4 % Eigenmittel in der Regel 20 % Spezielle Regelungen bei der Tragbarkeitsberechnung Variables Einkommen (Bonus, Provisionen) Viele Finanzinstitute rechnen zumindest einen gewissen Anteil der Boni oder Provisionen als Einkommen an, stützen sich dabei aber auf einen Durchschnittswert der letzten Jahre. Regelmässige, gesicherte Einkommen wie Kinderzulagen oder Alimente werden hingegen voll angerechnet. Doppelverdiener Falls die Tragbarkeit mit einem einzelnen Einkommen nicht gegeben ist, wird unter Umständen das Zweiteinkommen nur tei lweise angerechnet oder eine höhere Amortisation festgelegt. Selbstständige Bei Selbstständigen wird in der Regel das Durchschnittseinkommen der letzten drei Jahre als Basis genommen. Ausserordentliche Verpflichtungen Feste Verpflichtungen, wie Leasingraten, Kleinkreditraten, Alimentenzahlungen oder Kosten von Ferienliegenschaften, werden für die Berechnung vom Ein - kommen abgezogen. Ältere Wohneigentumskäufer Bei Kunden nahe der Pensionierung wird als massgebendes Einkommen nicht das aktuelle Erwerbseinkommen, sondern das Alters einkommen aus AHV- und Pensionskassenrente betrachtet. Zudem werden oft statt der üblichen 80 % bloss noch 65 % des Liegenschaftswertes fi nanziert. Für den darüber hinausgehenden Betrag werden Zusatzsicher heiten gefordert oder eine schnelle Amortisation verlangt. 5

6 Gute Tragbarkeit stärkt die Verhandlungsposition/ Für die individuelle Tragbarkeitsberechnung gibt es bewährte Regeln, um die eigenen finanziellen Möglichkeiten richtig einzuschätzen. Je komfortabler die Bedingungen der Tragbarkeit erfüllt werden, umso einfacher wird es sein, einen Kredit zu erhalten. Zusätzlich bedeutet dies eine starke Position gegenüber den Kreditgeber, wenn es um das Verhandeln der Kondi tionen geht. Im gegenteiligen Fall ist es genau umgekehrt. Bei knapper Tragbarkeit wird die Kreditvergabe mit zu sätzlichen Bedingungen verbunden, wie die 2. Hypothek schneller zu amor tisieren. Können die Kriterien gar nicht erfüllt werden, so muss entweder zu sätzliches Eigenkapital beschafft oder ein günstigeres Wohn objekt ausgewählt werden. Beispiele Tragbarkeitsberechnung Liegenschaftswert Finanzierung Eigenkapital 20 % Hypothek 66,67 % Hypothek 13,33 % Gesamtkosten Zins 1. Hypothek 5,0 % * Zins 2. Hypothek 5,5 % * Amortisation 2. Hypothek (15 Jahre) Nebenkosten, 1 % des Liegenschaftswertes Gesamtkosten jährlich Gesamtkosten monatlich Tragbarkeit der Belastung Erforderliches Bruttoeinkommen * Die Tragbarkeit wird mit kalkulatorischen Zinssätzen berechnet, welche den langfristig erwarteten Durchschnittszinssätzen entsprechen. 6

7 Die Herausforderungen bei der Finanzierungsberatung/ Man sollte sich nicht an tiefe Hypo zinsen gewöhnen! Otto Balmer ist seit 2010 Vorsorge- und Firmenberater bei der AXA in der Generalagentur Vorsorge & Vermögen Basel. Tiefe Zinsen, robuste Konjunktur, boo mender Immobilienmarkt: Beste Bedin gungen, um Wohneigentümer zu werden! Otto Balmer: Die Nachfrage nach Hypotheken ist in solchen Zeiten tatsächlich sehr hoch. Allerdings kommt es auch gerade dadurch zu schwierigen Beratungssitua tionen. Viele Kunden kommen mit der Illusion zu uns, einfach und günstig einen Hypothekarkredit abschliessen zu können. Doch die Kriterien sind die gleichen wie in Zeiten mit hohen Zinsen. Dies führt gelegentlich zu Enttäuschungen. Zudem gibt es mittlerweile viele überteuerte Objekte auf dem Markt. Bei diesen finanziert das Finanzinstitut nicht den gesamten Kaufpreis, sondern nur den tieferen Schätzwert. Die Kunden müssen dann mehr Eigen kapital einbringen, als sie erwartet haben. Wie reagieren Kunden, wenn die erhoffte Finanzierung nicht möglich ist? Meistens mit Verständnis, weil sie sehen, dass die Tragbarkeitsbedingungen zu ihrem eigenen Schutz bestehen. Meist können Kunden mehr Eigenkapital beschaffen und sich das Wunschobjekt trotzdem finanzieren. Bei jenen, wo dies nicht möglich ist und der Traum vom Eigenheim wieder in die Ferne rückt, kann es schon zu Frustra tionen kommen. Oft versuchen es solche Kunden bei einem anderen Finanzinstitut und erleben dort nochmals das Gleiche. Die Tragbarkeitsprüfung setzt relativ hohe Massstäbe. Wieso müssen trotzdem immer wieder Immobilien unter Zeit druck verkauft oder gar zwangsversteigert werden? Man darf nicht vergessen, dass die Tragbarkeitsrechnung eine Momentaufnahme ist. Unglückliche Ereignisse wie Arbeitslosigkeit, Scheidung, Invalidität oder Tod führen oft dazu, dass das Eigenheim nicht mehr tragbar ist. Bei Personen mit bescheidenen Altersleistungen kann auch die Pensionierung dazu führen, dass die Belastung nicht mehr getragen werden kann. Ich rate deshalb meinen Kunden, bewusst Reserven zu bilden und wo möglich Risiken durch Versicherungen abzusichern. Tiefe Zinsen senken die Wohnkosten für Eigentümer erheblich. Was soll mit den Ersparnissen gemacht werden? Die Zinsen haben tatsächlich einen enormen Einfluss darauf, wie viel einem Eigentümer-Haushalt für Sonstiges zur Verfügung steht. Dies gilt aber auch bei hohen Zinsen. Deshalb sollten bewusst und regelmässig in «guten Jahren» Rückstellungen gemacht werden, um eine Hochzinsreserve zu bilden. Man sollte sich nicht an tiefe Hypozinsen gewöhnen. Wer das Geld ausgibt und seinen Lebensstandard anpasst, wird bei ansteigenden Zinsen zurückbuchstabieren müssen. 7

8 Eigenkapital, das Fundament der Finanzierung/ Auf dem Weg zu den eigenen vier Wänden stellt oft der nötige Anteil an Eigenkapital die grösste Hürde dar. Neben den persönlichen Ersparnissen gibt es aber weitere Lösungen, um die fehlenden Mittel aufzubringen. Der Grund, wieso die Hypothekargeber mindestens 20 % eigene Mittel fordern, ist, dass sie kein Geld verlieren wollen. Selbst wenn das Objekt an Wert verloren hat und verkauft werden muss, soll das volle Darlehen zurückbezahlt werden. Ein Wohneigentümer muss sich bewusst sein, dass er in erster Linie alleine das Risiko eines Wertverlustes mit seinem Eigenkapital trägt. Aus Sicht des Eigentümers dient das investierte Eigenkapital zur Reduktion der Zinslast. Da die Wohnkosten langfristig niedriger sind und man im Alter mit weniger Geld auskommen kann, stellt das Eigenkapital auch eine spe zielle Form der Altersvorsorge dar. Woher das Eigenkapital nehmen? Zur Beschaffung der Eigenmittel gibt es verschiedene Möglichkeiten: Am naheliegendsten sind die eigenen Ersparnisse auf Bankkonten und Wertschriftendepots. Reichen diese nicht aus, kann der Rückkauf von Lebensversicherungspolicen oder ein Policendarlehen in Betracht gezogen werden. Jungen Käufern greifen oft deren Eltern mittels Erbvorbezug oder Schenkungen unter die Armen. Natürlich kommen auch private Darlehen in Frage. Zinsen und Rückzahlungsraten daraus müssen jedoch von den Hypothekargebern in der Tragbarkeitsrechnung mit berücksichtigt werden. Die grösste Unterstützung kommt aber meist aus der 2. Säule. Wegen des Altervorsorge-Charakters des Wohneigentums bietet das Gesetz die Möglichkeit, schon vor der Pensionierung Guthaben aus der 2. Säule und der Säule 3a zu beziehen. Es muss für selbst bewohntes Wohneigentum eingesetzt werden, kann aber neben dem Kauf auch für Reno - va tionen, Umbauten, die Hypothekenamortisation oder für Anteilscheine von Genossenschaften dienen. Vorbezug: Das Wohneigentum als Altersvorsorge Bei einem Vorbezug wird Guthaben aus der Pensionskasse ausbezahlt und direkt als Eigenkapital eingesetzt. Statt alleine durch die Pensionskasse wird die Altersvorsorge nun auch durch die eigenen vier Wände mitgetragen. Der Mindestbetrag für den Vorbezug beträgt CHF Diese Limite gilt jedoch nicht für den Erwerb von Anteilscheinen an Wohnbaugenossenschaften und für Freizügigkeitspolicen oder -konti. Bis zum Alter von 50 Jahren kann das gesamte Pensionskassenguthaben vorbezogen werden. Ältere können maximal das Guthaben beziehen, welches sie im Alter von 50 Jahren hatten, oder die Hälfte des aktuellen Guthabens je nachdem, welcher Betrag höher ist. Ein Vorbezug ist nur bis drei Jahre vor der ordentlichen Pensionierung und höchstens alle fünf Jahre möglich. Zur Sicherstellung des Vorsorgezwecks muss die Pensionskasse im Grundbuch den Eintrag einer Veräusserungsbeschränkung veranlassen. Sobald die Voraussetzungen für den Vorbezug nicht mehr gegeben sind, wie beim Verkauf des Wohneigentums, muss der vorbezogene Betrag an die Vorsorgeeinrichtung zurückbezahlt werden. Konsequenzen des Vorbezugs Dank dem Eigenkapital aus dem Vorbezug muss weniger Hypothekardarlehen aufgenommen werden. Dadurch reduziert sich die Belastung durch Zinsen und Abzahlung. Diesem Vorteil steht ein bedeutender Nachteil gegenüber. Der Vorbezug von Pensionskassenguthaben führt zur Kürzung der Altersrente und je nach Pensionskasse auch zu Leistungsreduktionen im Invaliditäts- oder Todesfall. Die Einbussen der Risikodeckungen sollten in jedem Fall durch private Versicherungen kompensiert werden. Der volle ursprüngliche Vorsorgeschutz kann auch durch eine spätere Rückzahlung des Vorbezugs wiederhergestellt werden. Für die Gewissheit, sich das Wohneigentum auch im Alter noch leisten zu können, ist zusätzliches Sparen im Rahmen der 3. Säule erforderlich. 8

9 WEF-Vorbezug: Einschränkungen und Bedingungen/ Wohneigentumsförderung-(WEF-)Vorbezug oder Verpfändungen sind zwei Möglichkeiten, Geld aus der 2. Säule zu beziehen. Beide bergen unterschiedliche Vorteile und Risiken. Mindestbetrag Mindestbetrag für Vorbezug: CHF Kein Mindestbetrag für den Erwerb von Anteilscheinen an Baugenossenschaften und bei Freizügigkeitspolicen oder -konti Höchstbetrag Maximal die Freizügigkeitsleistung Ab 50 Jahren maximal die Frei - zügig keitsleistung mit 50 oder die Hälfte der aktuellen Freizügigkeitsleistung je nachdem, welcher Betrag höher ist Einschränkungen Vorbezug: höchstens alle fünf Jahre Spätestens drei Jahre vor ordentlicher Pensionierung Leistungen aus einem Einkauf dürfen drei Jahre lang nicht bezogen werden Beispiel: Reduktion der Vorsorgeleistungen nach WEF-Vorbezug Ohne Bezug Bei Bezug BVG-Altersleistungen, bei ordentlicher Pensionierung (Alter 65) Alterskapital CHF CHF Altersrente CHF CHF BVG-Leistungen bei Invalidität Invaliden-Renten CHF CHF Invaliden-Kinderrente CHF CHF CHF CHF BVG-Leistungen Im Todesfall Partner-Rente CHF CHF Waisen-Rente CHF CHF CHF CHF Beispiel anhand von Mann, 42 Jahre, aktuelles Bruttoeinkommen: CHF , BVG-Minimalleistungen, WEF-Vorbezug: CHF , BVG-Umwandlungssatz: 6,8 % Bedingungen Die Auszahlung kann bis zu sechs Monate dauern Oft wird von der Pensionskasse eine Gebühr verlangt Bei Ehepaaren braucht es die schriftliche Einwilligung des Ehepartners Bei Verkauf der Liegenschaft muss das bezogene Kapital an die Pensionskasse zurückbezahlt werden Solange der bezogene Betrag nicht wieder zurückbezahlt ist, können Einkäufe in die Pensionskasse nicht wieder von den Steuern abge zogen werden 9

10 Verpfändung: Die Altersvorsorge als Pfand Das Pensionskassenvermögen kann nicht nur durch einen Bezug für den Erwerb eines Eigenheims verwendet werden. Eine weitere Möglichkeit ist die Verpfändung. Das Alterskapital dient dem Hypothekargeber als zusätzliche Sicherheit. Dafür wird ein höheres Hypothekardarlehen gewährt. Der Vorteil bei dieser Variante ist, dass das Kapital in der Pensionskasse bleibt. Dadurch wird es weiterhin verzinst. Viel wichtiger ist, dass es zu keinerlei Leistungseinbussen bei der 2. Säule kommt. Der Nachteil bei einer Verpfändung sind die höheren Wohnkosten, das höhere Darlehen hat auch höhere Zins- und Amortisationszahlungen zur Folge. Vorbezug oder Verpfändung: Was ist besser? Im Vergleich der Wohnkosten ist ein Vorbezug deutlich günstiger, weil die Hypothek und die damit verbundenen Zins- und Amortisationszahlungen kleiner sind. Allerdings greift eine solche Betrachtung zu kurz. Werden die steuerliche Belastung und die Vorsorge mit berücksichtigt, kann es schnell zu Gunsten der Verpfändung kippen. Die steuerliche Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen verringert den Wohnkostenunterschied. Ins Gewicht fallen aber vor allem die Kosten, welche beim Vorbezug anfallen, um die Leistungseinbussen in der Vorsorge zu kompensieren. Einerseits sollte regelmässig ein Betrag auf die Seite gelegt werden, um die reduzierten Altersleistungen auszugleichen. Andererseits sind Versicherungsprämien zu bezahlen, um bei Invalidität und im Todesfall eine Absicherung zu haben. Womit man finanziell besser fährt, lässt sich also nicht pauschal sagen, sondern muss individuell und sorgfältig analy siert werden. Schliesslich sind oft andere Faktoren für die Entscheidung ausschlaggebend. Zum Beispiel der Wunsch, weiterhin steuerbegünstigte Einzahlungen in die 2. Säule machen zu können, oder das Anliegen, die Verschuldung des Eigenheims möglichst tief zu halten. Vergleich Vorbezug / Verpfändung Vorbezug Verpfändung Sie verfügen über mehr Eigenkapital. Dadurch brauchen Sie einen kleineren Hypothekarkredit Dank tieferer Hypothek ist die Belastung durch Zinsen und Amortisation geringer Sie zahlen insgesamt weniger Steuern auf den Kapitalbezügen aus der Pensionskasse. Das Kapital wird nicht alles auf einmal (bei der Pensionierung) oder als Renteneinkommen bezogen und unterliegt deshalb tieferen Steuersätzen (Progression) Ihre Altersleistungen aus der Pensions kassen, d.h. die Rente oder das Kapital, werden tiefer ausfallen Je nach Pensionskasse wird Ihr Risikoschutz im Fall von Invalidität oder im Todesfall reduziert Sie können in der Steuererklärung weniger Hypothekarzinsen abziehen Die Leistungen aus Ihrer Pensionskasse bleiben unverändert. Gleichbleibende Leistungen bei Invalidität, im Todesfall und im Alter Ihr ganzes Pensionskassenkapital wird weiterhin verzinst Sie können weiterhin in die Pensionskasse einzahlen und dies steuerlich abziehen Die höheren Hypothekarzinsen können Sie in der Steuererklärung abziehen und damit Ihre Einkommenssteuern senken Durch den höheren Hypothekarkredit fällt die Belastung durch Zinsen und Amortisation höher aus Es kann sein, dass das Finanzinstitut eine höhere Amortisation verlangt 10

11 Optimaler Eigenkapitaleinsatz/ Viele vergessen, dass auch Eigenkapital etwas kostet! Monika Niederhauser ist seit 2007 Vorsorgeberaterin bei der AXA in der Generalagentur Vorsorge & Vermögen Burgdorf. Ist es sinnvoll, mehr als die geforderten 20 % als Eigenkapital einzubringen? Monika Niederhauser: Viele haben gar keine andere Wahl. Ist die Belastung aus einer Hypothek in der Höhe von 80 % des Liegenschaftswertes nicht tragbar, muss mehr als 20 % selber finanziert werden. Dies ist nicht grundsätzlich schlecht. Wichtig ist, dass nicht sämtliche liquiden Mittel im Wohneigentum gebunden werden. Es sollte un bedingt eine Reserve für Umbauten, Renovationen und Notfälle vorhanden bleiben. Ist das Geld einmal in Wohneigentum investiert, kann kaum mehr darauf zurückgegriffen werden. Nachträglich eigenes Geld zu investieren, ist hingegen immer wieder und auf verschiedene Arten möglich. Raten Sie deshalb generell zu geringem Eigenkapitaleinsatz? Nein, es gibt hierzu keine pauschale Antwort. Es sollten immer alle Aspekte beachtet werden. Es geht zum Beispiel oft vergessen, dass auch Eigenkapital etwas kostet! Auf dem eingesetzten Kapital entfallen die Zinsen und Wertschriftenerträge. Diese können schnell ein paar tausend Franken pro Jahr ausmachen. Auch die Steuern sollten in die Überlegungen einflies sen; weil durch mehr Eigenkapital die Hypothekarzinsen sinken, sind weniger Steuerabzüge möglich. Dieselben Überlegungen kommen auch zum Zug, wenn es um die Frage geht, ob eine Hypothek amortisiert werden soll oder nicht. Oft wird für die Finanzierung auf Pensionskassenkapital zurückgegriffen. Wie beurteilen Sie diese Möglichkeit? Den Kapitalbezug aus der 2. Säule sollte man sich gut überlegen. Er ver ringert den Risikoschutz bei Invalidität und Tod sowie das Altersguthaben. Die Gefahr eines zu geringen Risikoschutzes ist erheblich. Ich rate jeweils dringend, die Absicherung durch Risikoversicherungen aufrechtzuerhalten. Gerade für Wohneigentümer ist dies wichtig, denn das Eigenheim soll ja auch im Fall von Invalidität noch tragbar sein. Auf jeden Fall sollte als Alternative zum Vorbezug die Verpfändung der Vorsorgegelder geprüft werden. Wie steht es mit Geldern aus der 3. Säule? Den Bezug von 3a-Geldern halte ich für weniger problematisch. Auch hier bevorzuge ich aber eher die Verpfändung. Eine allgemein gültige Antwort gibt es allerdings nicht. Alles hängt ab von der Steuerbelastung, dem Einkommen und der Vermögensstruktur. Die Fragestellungen zur Finanzierung von Wohneigentum sind äusserst vielseitig und derart individuell, dass es in jedem Fall sinnvoll ist, sich beraten zu lassen. 11

12 Die Qual der Hypothekenwahl/ Die Schweizer Privathaushalte sitzen auf Hypotheken von gegen 600 Milliarden Franken. Das durchschnittliche Wohneigentum ist mit fast einer halben Million Franken Hypothekardarlehen belastet. Die Wahl der Hypothek und des Anbieters ist von grosser Bedeutung. Kaum jemand hat genügend Vermögen, um eine Liegenschaft mit eigenen Mitteln zu bezahlen. Dies macht das Hypothekardarlehen zum wichtigsten Element in der Eigenheimfinanzierung. Das vielseitige Hypothekarangebot lässt sich drei Hauptmodellen zuordnen: Festhypothek, LIBOR-Hypothek und variabler Hypothek. Die Wahl des Modells kann von grosser Tragweite sein, weshalb die Entscheidung gut überlegt sein soll. Festhypothek: Garantierter Zinssatz bis zu 15 Jahre Bei der Festhypothek werden bei Vertragsabschluss Kreditbetrag, Zinssatz und Laufzeit festgelegt. Je nach Kreditbetrag können Laufzeiten zwischen einem und 15 Jahren gewählt werden. Der Zinssatz ist bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit keinen Schwankungen unterworfen. Die Festhypothek eignet sich vor allem für Wohneigentümer, die ihre Zinskosten über eine bestimmte Zeitdauer planen möchten. Die Wahl der Laufzeit bestimmt die Höhe des Zinssatzes. Je länger die Laufzeit, umso höher wird dieser Zinsatz ausfallen. Dafür weiss man, wie viel längerfristig aufzuwenden ist. Vor allem bei knapper Tragbarkeit empfiehlt sich eine lange Laufzeit, um nicht Angst vor der Belastung durch kurzfristig steigende Zinsen haben zu müssen. Vorsicht bei Staffelung Eine Festhypothek bietet Zinssicherheit während der Laufzeit. Der Ablauf birgt aber ein Risiko. Läuft die Hypothek in einer Hochzinsphase aus, muss über den gesamten Betrag eine neue Hypothek zu schlechteren Konditionen abgeschlossen werden. Dieses Risiko kann gedämpft werden, indem der Kreditbetrag auf mehrere Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten verteilt wird. Nachteilig bei diesem Vorgehen ist die starke Bindung an den Hypothekaranbieter. Beim Ablauf einer Tranche gibt es immer eine andere, die noch weiterläuft. Dies verunmöglicht einen Anbieterwechsel, was die Verhandlungsposition bei der Diskussion der Zinskonditionen erheblich schwächt. LIBOR-Hypothek: Hoffen auf sinkende Zinsen Der Zinssatz der LIBOR-Hypothek (LIBOR = London Interbank Offered Rate) setzt sich einerseits aus einem Basiszinssatz, welcher sich an den kurzfristigen Geldmarktzinsen orientiert, und einer individuellen Kundenmarge zusammen. Bei Vertrags abschluss werden Kreditbetrag, Kundenmarge sowie eine Gesamtlaufzeit von zwischen zwei und fünf Jahren festgelegt. Innerhalb der Gesamtlaufzeit werden einzelne Tranchen mit Laufzeiten von drei, sechs oder zwölf Monaten vereinbart. Die LIBOR-Hypothek unterliegt somit einer kurzen Zinsbindung. Die ablaufenden Tranchen können innerhalb der Gesamtlaufzeit neu fixiert oder in eine langjäh rige Festhypothek umgewandelt werden. Vor- und Nachteile bei der Staffelung von Festhypotheken Vorteile Minimierung des Risikos, in einer Hoch zinsphase die gesamte Schuld neu refinanzieren zu müssen Langfristige Glättung des Zinsschwankungsrisikos Die Festhypothekentranchen können je nach Risikofähigkeit und langfristiger finanzieller Planung festgelegt werden Nachteile Starke Bindung an den Gläubiger, da der Wechsel einer Teilhypothek kaum möglich ist Keine Flexibilität, um auf finanzielle Änderungen zu reagieren 12

13 Die LIBOR-Hypothek eignet sich vor allem für Wohneigentümer, die hohen Wert auf Flexibilität legen, vom günstigeren kurzfristigen Zinsniveau profitieren möchten, aber auch das Risiko von steigenden Zinsen in Kauf nehmen können. Die meisten Anbieter bieten erst ab einem gewissen Mindestbetrag eine LIBOR-Hypothek an. Variabel und flexibel Bei der variablen Hypothek ändert sich der Zinssatz je nach Situation am Geld- und Kapitalmarkt. Das heisst, die Zinssätze können variieren. Dadurch entstehen während der Laufzeit unterschiedliche Zinsbelastungen. Rückzahlungen sind unter Einhaltung einer Kündigungsfrist möglich. Neben diesen Hauptmodellen gibt es eine Vielzahl von speziellen Angeboten. Oft handelt es sich dabei um Kombinationen der klassischen Modelle (Kombihypotheken) oder solche, die für gewisse Situationen einen Zinsbonus gewähren (Starthypothek, Ökohypothek). Die wichtigsten Hypothekarmodelle Festhypothek LIBOR-Hypothek Variable Hypothek 5% 4% 3% 2% 1% 0% 0 Laufzeit in Jahren 5 5% 4% 3% 2% 1% 0% 0 Laufzeit in Jahren 5 5% 4% 3% 2% 1% 0% 0 Laufzeit in Jahren 5 Vorteil Risiko Vorteil Risiko Vorteil Risiko Die Zinskosten für die gesamte Laufzeit sind von Anfang an budgetierbar. Die Zinssätze können gegen eine entsprechende Prämie bis zu 12 Monate im Voraus fixiert werden. Kostenfolgen bei frühzeitiger Auflösung. Sie profitieren vom günstigen kurz fristigen Zinsniveau und bleiben flexibel. Das genaue Berechnen der Zinsbelastung wird durch die Volatilität der Zinssätze erschwert. Kosten - folge bei frühzeitiger Aufl ösung. Die Laufzeit ist un befristet; eine Umwandlung in eine Fest hypothek oder LIBOR-Hypothek ist jederzeit möglich. Das genaue Berechnen der Zinsbelastung ist durch die unterschiedlichen Zinssätze nicht möglich. 13

14 Direkte oder indirekte Amortisation/ Auf die Frage, ob die direkte oder indirekte Amortisation gewählt werden soll, gibt es keine allgemein gültige Antwort. Entscheidend sind neben der Höhe des steuerbaren Einkommens die aktuellen Zinssätze sowie die persönliche Lebenssituation. Amortisation der Zweithypothek Der Grossteil aller Hypothekardarlehen muss nicht zurückbezahlt werden. Was amortisiert werden muss, sind die Zweithypotheken. Diese müssen in der Regel innert 15 Jahren, spätestens jedoch bis zum Erreichen des 60. Altersjahres, zurückgezahlt sein, damit das Eigenheim nach der Pensionierung finanziell tragbar bleibt. Die Amortisation ist auf zwei Arten möglich. Bei der direkten Amortisation wird jährlich ein vereinbarter Amortisationsbetrag zurückbezahlt. Dadurch sinken die Hypothekarschuld und der Zinsaufwand allmählich. Dies hat zur Folge, dass die Steuerbelastung steigt. Anstelle dieser laufenden, direkten Abzahlung der Hypothekarschuld ist oft die indirekte Amortisation empfehlenswert. Bei dieser Art wird in einen Vorsorgeplan investiert, um das benötigte Kapital aufzubauen. Diese kapitalbildende Versicherung wird an den Hypothekardarlehensgeber verpfändet. Bei Vertragsablauf wird mit dem ausgezahlten Kapital die 2. Hypothek amortisiert. Die Hypothekarschuld, der Zinsaufwand und die Steuerabzüge bleiben während der Laufzeit konstant. Dank dem Versicherungsschutz wird gleichzeitig die Tragbarkeit bei Erwerbsunfähigkeit und Tod abgesichert. Eine einfache Entscheidungshilfe Auf die Frage, ob die direkte oder indirekte Amortisation gewählt werden soll, gibt es keine allgemein gültige Antwort. Die Lösung ist abhängig von drei Faktoren: 1. Steuerbelastung: Je höher der Steuersatz, umso mehr reduzieren die Hypothekarzinsen die Steuerlast. Dieser positive Effekt kommt bei indirekter Amortisation stärker zum Tragen. 2. Zinsbelastung: Wird die Zinsbelastung als erheblich empfunden, so sollte sie durch direkte Amortisation reduziert werden. 3. Teuerung: Eine positive Teuerung, eine Inflation, reduziert die reale Hypothekarschuld. Je höher und weniger amortisiert das Darlehen ist, umso mehr profitiert man von diesem Effekt. Anstelle einer detaillierten Vergleichsrechnung genügt daher oft die Beantwortung von folgenden drei Fragen, um die für sich optimale Lösung zu finden. Schätzen Sie Ihre Steuerbelastung als hoch ein? Ist die Belastung durch die Hypothekarzinsen für Sie gut tragbar? Erwarten Sie tendenziell eine Teuerung (Inflation)? Wenn Sie alle diese Fragen mit «Ja» beantworten, ist für Sie die indirekte Amortisation die bessere Lösung. Bei dreifachem «Nein» empfiehlt sich eine direkte Amortisation. In allen anderen Fällen ist eine genauere Betrachtung ratsam. Vergleichsrechnung: Direkte versus indirekte Amortisation via 3a-Versicherungspolice Vergleich der Kosten unter Berücksichtigung der Steuern Eine Zweithypothek von CHF wird über 15 Jahre amortisiert. Der Hypothekar zinssatz beträgt 2,5 %. Der Grenzsteuersatz des Kunden liegt bei 25 %. Bei der 3a-Versicherung handelt es sich um eine gemischte Lebensversicherung, welche steuerbegünstigtes Sparen mit einer Leistung im Todes - fall vereint (Protect Plan der AXA). Die Werte entsprechen einem üblichen Angebot für einen 45-jährigen Mann und einem Szenario mit mittlerer Bonusprognose. Was sind die Kosten der Amortisation? Direkte Amortisation Indirekte Amortisation Amortisationsraten bzw. Prämienzahlungen (CHF pro Jahr) Hypothekarzinsen Steuerersparnis durch Abzug der Schuldzinsen Steuerersparnis dank Abzug der 3a-Beiträge Ertrag Police (Auszahlungsbetrag Amortisation) Kapitalauszahlungssteuer (6 %) Total Amortisationskosten netto Differenz Vorteile der indirekten Amortisation Kostenvorteil CHF Versicherungsleistung im Todesfall von über CHF

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