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2 uen gegenwärtg d, dle zudem unte 11 'Slgugh..r solltc de Nutzutgs'rt der Innublc 1- rd d.s %~sn\,cau berückschtgt werdenu, rat,,,,,, r Sre~scl~. l)c Nutzungsnrt der Irmoble sctwchtg, wel hc Jer vcrctctc Irnohle de ~arlc-" \\~clrg~tcr Urrc.sclcdc ;r\\~tsclcr Jcr Icnszscr stcucrlcl geltend gcmaclt werden könc~lc I:.rzc.~g~odcllen hctrft de Art der 1~ck~;llug \.o U,udarlclc - der F,clspractc 9,. I'l<ug" gclnt. Dc?'lgngsnodellc urtcrsclc.nc, bc $elbbtbc~\~o!lntct I-Iem dagegen nctr. Be fredgcutztcn Inmoblen zegt en Verglech nach Sreucr, daß das Modell der den scl Dr~~~~;tzlcl dnracl, ob de Tlgung drekt ncsr \~c~rtcllafter st, aucl oder ndrekt erfolgt. j Be Je drekten Tlgng wrd nt jeder Znhlug an f. dc Krccltgchc- über dc Zs lna~s c Tel des $ Kredthctrages z~rück~efulrr. I)e Kestschld ver- Ce - X Verglech urgünstgcr absch~.edct. WMgekehrt, so dc Me~ug enger Ft,nzerungsexperten, se für cgcngcut~te Isnmoblcn Jc Tlgungsaussetzurg nt cncr L,ebensvcrsclerung ulgecgrct. Dem F

3 Gerngste Last: Das Komb-Mod Der Fnanzerungsberater Yan Stenschen entwckelte ene spezell auf den aktuell nedr- gen Zns abgestmmte Immobl- enfnanzerung: das Splt-Tl- gungsmodell. Im Verglech zu alternatven Fnanzerungsvaran- ten (vgl. Fnanzerungsmodelle auf Sete 238) erwest es sch als de beste Varante: Annahmen: Ene verköpfge Famle - en Doppelverdener-Ehepaar mt zwe Kndern - möchte für Mark en Enfamlen- haus erwerben. Insgesamt ver- fügt de Famle über en Famlen- nettoenkommen von monatlch 6000 Mark und en Egenkaptal von Mark Das fehlen- de Kaptal n Höhe von Mark soll mt enem Darlehen fnanzert werden. De Monats- belastung darf allerdngs max- mal 2500 Mark betragen und de Immoble soll n etwa zwan- zg Jahren entschuldet sen. Das S~lt-Tlgungsmodell: En Mark-Bankdarlehen zu enem Nomnalznssatz von 5,95 Prozent mt zwanzgjährger Znsfestschrebung wrd mt enem enprozentgen anfängl- chem Tlgungssatz getlgt. Dar- aus ergbt sch ene jährlche Belastung von 6,95 Prozent. Zusätzlch wrd n Höhe von 1,22 Prozent des Darlehns enen Akt- enfonds-sparplan bespart,so da6 de Gesamtbelastung 8,17 Prozent beträgt. Des entsprcht ener jährlchen Belastung von Mark oder 2383 Mark pro Monat. Nach Ablauf der zwanzg Jahre steht noch ene Restschuld von 61,72 Prozent des Ursprungsdarlehens. Des entsprcht dann zemlch genal dem Aktenfonds-\'ermögen, wenn deser ene Nettorendte von 8,5 Prozent pro Jahr errecht. Beurtelungskrteren: Bem Verglech verschedener Fnanzerungsmodelle zeht der Prof folgende Kennzahlen her- an: de Belastung (absolut), den AIBD-Effektvznssatz und den Barwert. De absolute Belastung ergbt sch aus der Summe aller Fnanzerungsausgaben. Der AIBD-Effektvznssatz berücksch- tgt alle Ausgaben, de en Kre- dtnehmer be enem Darlehen hat. ~r'kntsprcht der Rendtebe- rechnung nach der Assocaton of Internatonal Bond Dealers. Der Barwert verglecht Zahlun- gen unterschedlcher Hohe und Anzahl mtenander, ndem alle zukünftgen Zahlungen auf den heutgen Tag mt enem Ver- glechszns (her sechs Prozent nomnal) abgeznst werden. AIBD-Effektvzns Belastung Barwert 5,51 Prozent Mark Mark Beurtelung: Gegenüber alterna- tven Fnanzerungsmodellen (vgl. de F~nanzrerungsmodelle auf Sete 138) st das Splt-TI/- gungsmodell dre günstgste Varante. Das Rrsrko: de Nettorendrte des Aktenfonds konnte langfrrstg unter den ar - njrnenen 8,5 Prozent fal! b wdcrsprclt Sterschen: Sofern de Kcndte enes Tlg~~~gsaussetzu~gs-Instruncts höher legt als der Effcktvzns des dazugehörgen Darlelcs, st scn Ensatz günstger als ene drekte Tlgung." Des st gegenwärtg der Fall. So legt de prognostzerte Ablaufrendte ener guten Lebensverscherur-g mt ener zwanzgjährgen Laufzet derzet be etwa, ' 6,5 Prozent und damt über dem effektven Darlehensz~s be zwanzgjährger Znsbndung von 6,l Prozent. Wel jedoch der Anlagezns be glechem Rsko und glecher Anlagedauer ncht dem Darlehenszns entsprechen kann, blebt be der Ablaufrendte der Lebensverscherung en Rsko: Se st über de Laufzet ncht garantert. De Wahrschenlchket, daß de Lebensverscherungsrendte unter 6,l Prozent fallt, st jedoch gerng. Von allem das Beste: das Splt-Tlgungssystem Der Fnanzerungsexperte aus Gera kombnert de verschedenen Tlgungsvaranten zu enem spezellen Fnazerungsmodell: dem Splt-Tlgungssystem. Dabe wrd en Darlehen mt ener zwanzgjährgen Znsbndung aufgenommen und zu enem Tel drekt getlgt. Wel de anfänglche Tlgung mt enem Prozent möglchst gerng gehalten wrd, blebt en fnanzeller Spelraum, um enen laufenden Betrag n enen Aktenfonds-Sparplan enzuzahlen. Nach Ende der Laufzet wrd de noch verblebene Darlehensschuld auf enen Schlag mt dem Fondsvermögen getlgt (vgl. Kasten lnks). Der Kck des Splt-Tlg~ngss~stems la Stenschen legt n der Besparung enes Aktenfonds anstelle ener Lebensverscherung, we se n1 herkömmlchen Tlgungsaussetzungsn~odell vorgesehen st. Stenschcn kalkulert für den Aktenfonds auf längere Scht ene Rendte von nndestens 8,s Prozent pro Jahr und legt damt deutlch über dem auf zwanzg Jahre festgelegten effektven Dnrlehcnszns von 6,l Prozent. Zwar würde der vollständge Verzcht auf de annutätsche Tlgung zugunsten ener hundertprozentgen endfällgen Tlgung über Aktenfonds zu enen1 recl-nerscl noch besseren Ergebns führen. Doch nur wenge Banken stellen dafür Darlehen zur Verfügung, und wenn, dann verlangen se n der Kegel enen Znsaufscl~la~ von 0,3 Prozent. Wrd dagegl zusätzlch ene gernge annutätschc Tlgung verenbart, nüsse de Aktenfonds ncht als Schcrhet abgetreten n-erden. Der Kredt~ehmc~ kann de Fonds dann auch flexbler ansparen. - n Stesclen hat sen Splt-Tlgungs-System mt gänggel Fnaze-usartc - den klassschcr Annutä- '. 0, ted.-lclc, der Tlgungsaussetzug nt Lebensvcr- 3 sclerung und den Bnuspardarlehc - vcrglcle. 2 EI-scbs: Das Splr-~Tlgt~gs~~odcll crwcst sch 2 I 134 FINANZEN 07/1999

4 gegenüber den Alte--atve~ als de günstgere Varante. Sowohl de absolute Gcsatbclastu-g, we auch de zctgcwchtcte Belastung nach den Barwert - neben dem Effektvzns wchtge Kennzffern bem Verglech von Fnanzerungen - bestätgen des. Der Kredteh--er fährt mt ener Tlgungsaussetzung mt Fonds nur dann schlechter als mt der drekten, annutätschen Tlgung, wenn de Rendte des Fonds den Effektvznssatz des Darlehens unterschretet. Des st aber sehr uwahrschenlch, wel de Rendte von zwanzgjährgen Sparplänen nternatonal anlegender Aktenfonds, we der Templeton Growth Funds oder Poneer Funds I und 11, stets über neun Prozent und m Mttel sogar be elf Prozent pro Jahr lag. De durchschnttlche Rendte der n deutsche Akten nvesterenden Fonds-Sparpläne betrug n den letzten zwanzg Jahren sogar 12,l Prozent. Kredtgeber bnden sch nun auch langfrstg Bem Verglech der Fnanzerungsarten hat Stenschen de Besonderhet der jewelgen Varanten berückschtgt. De Fnanzerung mt der Lebensverscherung erwest sch als zwetgünstgstes Modell, wel der effektve Darlehenzns von Verscherungen mt etwa 5,5 Prozent besonders nedrg st. Ene Besonderhet der Annutätendarlehen betrfft de anfänglche Tlgungshöhe: Se bestmmt zusammen mt der Höhe des Znssatzes de Laufzet. Je höher der anfänglche Tlgungssatz, um so schneller st der Kredt abgezahlt. Trotz der gegenwärtg extrem nedrgen Znsen beten vele Kredtnsttute nur ene Anfangstlgung von enem Prozent an", krtsert der unabhängge Fnanze-ungsberater Stenschen de Banken. Be ener enprozetgen Anfangstlgung snd dann mmerhn 37 Jahre nötg, um en Darlehen mt ene111 Norn-alznssatz von fünf Prozent vollständg zu tlgen - sofern de Znssätze während deser Zet glech bleben. Das Problem: Bsher wollten sch nur de n,engstcn Kredtgeber für ene so lange Zctspane bnden. In der Regel wurden Znsbndungen von zehn Jahren angeboten, mtunter legten sch de I~sttute aucl nur für fünf Jahre fest. Aktuell konn-en jedoch aucl längere Znsbndungen - von 15 oder zwanzg Jahren - n Mode. Enge Banken garanteren sogar, hren Znssatz über de gesamte F~anzerugslaufzet ncht zu erhöhen. En besonderer Vortel langer Znsbdunge legt n der ensetgen Kündgungsmöglcl-ket durch den Kredtclner. Nach der- Gesetz ($609 a des BGB) kann de- Darlelens~chner mt secls-o~-atger Frst kündgen, der Kredtgeber dagegen ncht. Irn Verglech zu der F~anzerug mt Banken kann de t Bauspa-lasse ~ü-stgcr sc. Bcvo- en Bauspa-dar-lehcn jedoch "z~~tel~~~gs-ef" st, üssen bs b FINANZEN 07/1999

5 b zu verzg Prozent der Bausparsumme mt Egenkaptal angespart werden. Das Bauspardarlehen wrd annutätsch getlgt, wobe de Anfangstlgung sehhoch st, so daß de Laufzet enes üblchen Bauspardarlehns nur seben bs elf Jahre beträgt. Allerdngs snd jetzt z~telun~srefe Darlehen relatv teuer. Günstger st en Kombnatonsangebot aus Vorausdarlehen und Bausparvertrag. - Das Vorausdarlehen st zunächst tlgungsfre, währenddessen -. lastung führt deses Modell n der zweten Phase aber mestens zu enem Belastungssprung. In letzter Zet haben enge Bausparkassen dese kombnerten Fnanzerungen aus Vorausdarlehen und Bausparvertrag so weterentwckelt, daß der Kredtnehmer über de gesamte Laufzet e+e garanterte, glechblebende Belastung hat (vgl. unten lnks). Dese "Fx1'- oder "constant"-modelle, de von der debeka und Allanz Bausparkasse entwckelt wurden, beten wrd der Bausparvertrag angespart. Nachdem das mttlerwele auch andere Kassen an. Bauspardarlehen zutelungsref st, löst es zusammen Entschedet sch der Kredtnehmer ncht für das mt dem Bausparguthaben das Vorausdarlehen ab. Modell la Stenschen, blebt hm also ene große Insofern handelt es sch be der Bausparvorfnanze- Auswahl. Doch jede Fnanzerung muß an den perrung um ene Kombnaton aus ndrekter und drek- sönlche Belastbarket angepaßt sen. We be enem ter Tlgung. Aufgrund der relatv hohen Tlgungsbe- guten Schuh, darf's ncht Ulrch Lohrer Der Klassker: Das Annutätendaaleher Tlgung am Ende: Das MerckheruragsdarIehen hen: Der Bausparer Dre bekannteste Fnanzrer~ngsform st das Annutatendarlehen. Dabe zahlt : der Kredrtnehmer ene der Hohe nach : glerchblebende Rate (Annutat), nner halb derer der Znstel standg zuruckgeht und der Tlgungsantel entspre- : chend zunmmt. Etesoef: Auf en Darlehen von Mark : fallt ene Annutät von 8,56 Prozent an, de sch aus dem Nomnalzns für ene zwanzgjährge Znsbndung von 5,95 und enem Anfangstlgungssatz : von 2,61 Prozent zusammensetzt. Des entsprcht ener Belastung von jährlch knapp Mark bezehungswese monatlch etwa 2500 Mark. Nach zwanzg Jahren st das Darlehen getlgt. AIBD-Effektvzns 6,115 Prozent : Belastung (absolut) Mark : Barwert Mark Beurtelung: De Belastung fallt abso- : lut und zetgewchtet (Barwert) gegenüber den anderen Modellen höher aus, wel der Effektvzns be den Banken gegenüber anderen Kre- : dtnsttuten hoch st. Rsko: kenes. : Be dreser Ananzrerung wrd eln Versr- cherungsdarlehen aufgenommen. An den Kredtgeber werden zunachst nur de Znsen gezahlt. Glerchzetg wrd n erne Lebensverscherung angespart, mt deren Ablauflerstung am Ende der Laufzet der gesamte Kredt zuruckge- zahlt wrd. Besoel: Das znsgunstge Verscherungsdarle- hen von Mark kostet be zwanzglährger Znsbndung enen Nomnalzns von 5,7 Prozent. Glechzetg wrd en jährlcher Lebensverscherungsbetrag n Höhe von 2,49 Prozent des Darlehens gezahlt. Des ent- sprcht ener jahrlchen Belastung von 8,19 Prozent oder Mark (m Monat etwa Mark). Nach zwanzg Jahren wrd mt der Ablauflestung das Darlehen zurückgezahlt. AIBD-Effektvzns Belastung (absolut) Barwert 5,556 Prozent Mark Mark Beurtelung: Wegen des günstgen Verscherungsdarlehens das günstg- ste Modell nach dem Splt-Tlgungsmo- dell. Rsko: snkende LV-Rendte. Das Bauspardarlehen 1st en Annutä- tendarlehen mt nedrgem Zns und : hoher Anfangstlgung. Im Normalfall : wrd en Bauspardarlehen erst be enem bererts angesparten Bausparvertrag "zugetelt". Hrer wrrd en zu- : nächst tlgungsfrees Vorausdarlehen : aufgenommen und ern Bauspanfertrag abgeschlossen: Das Bauspardarlehen lost spater das Vorausdarlehen ab. : Besoel: : Von enem Mark-Vorausdarlehen werden an den Kre- : dtnehmer ausgezahlt und n : den Baussparvertrag engezahlt. Nach : knapp 9 Jahren löst das Bauspardarlehen den Vorauskredt ab. De Bela- : stung beträgt wahrend der Gesamt- : laufzet (23 Jahre, 2 Monate) 7,85 : Prozent: also Mark pro Jahr oder monatlch 2290 Mark. : : AIBD-Effektvzns ,896 Prozent Belastung (absolut) Mark Barwert Mark : Beurtelung: Relatv gernger Zns führt zu ener nedrgen Monatsbela- stung. Rsko: verzögert sch de Zute- : lung, stegt de Gesamtbelastung.

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