Grundsteuer gesetzliche Grundlagen

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1 Grundsteuer gesetzliche Grundlagen Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz (GrStG) vom 7. August 1973 (Veröffentlicht im Bundesgesetzblatt 1973 I. S.965 und Bundessteuerblatt 1973 I. S.586). Das Grundsteuerrecht ändert sich im Laufe der Zeit relativ wenig. Dies ist dadurch bedingt, dass ein wesentlicher Teil dieses Rechtsgebietes, nämlich die Vorschriften über die Ermittlung der Einheitswerte, nicht im Grundsteuergesetz, sondern im Bewertungsgesetz enthalten ist. Diese Einheitswerte, welche die Grundlage für die Ermittlung des Steuermessbetrags bilden, sind letztmals 1964 nach den damaligen Wertverhältnissen allgemein festgesetzt worden und gelten, sofern sich an dem einzelnen Grundstück keine Änderungen tatsächlicher Art ergeben haben, auch für die nächsten Jahre noch unverändert weiter. Die wichtigsten Paragraphen aus dem Grundsteuergesetz sind hier abgedruckt. Quelle: Kommentar Max Troll zum Grundsteuergesetz (7.Auflage). 1 Heberecht (1) Die Gemeinde bestimmt, ob von dem in ihrem Gebiet liegenden Grundbesitz Grundsteuer zu erheben ist. (2)... (3)... Im Artikel 106 (6) Grundgesetz ist folgendes geregelt: "Das Aufkommen der Realsteuern (= Grundsteuer und Gewerbesteuer) steht den Gemeinden... zu. Den Gemeinden ist das Recht einzuräumen, die Hebesätze der Realsteuern im Rahmen der Gesetze festzusetzen." Kommentierung: Die Gemeinde ist nach Art. 106 (6) Grundgesetz berechtigt, aber nicht verpflichtet, eine Grundsteuer zu erheben. Im allgemeinen wird jedoch jede Gemeinde auf die Ausschöpfung sämtlicher ihr zustehender Steuereinnahmen angewiesen sein. Das gilt insbesondere für Gemeinden, die auch Zuwendungen im Finanzausgleich beantragen. Der Wille der Gemeinde, eine Grundsteuer zu erheben, muss zwar in einer besonderen Satzung seinen Ausdruck finden. Dazu genügt jedoch bereits die Festsetzung der Hebesätze. Erhebt die Gemeinde die Grundsteuer, so ist sie an die Vorschriften des Grundsteuergesetzes gebunden. 2 Steuergegenstand Steuergegenstand ist der Grundbesitz im Sinne des Bewertungsgesetzes: 1. die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft... ; 2. die Grundstücke.... Kommentierung: Nach 1 (1) GrStG wird die Grundsteuer für den im Gemeindegebiet liegenden Grundbesitz erhoben. Was unter Grundbesitz zu verstehen ist, ergibt sich aus 2 GrStG, der allerdings nur die Definition in 20 Bewertungsgesetz (BewG) wiederholt. Es sind dies land- und forstwirtschaftliches Vermögen, Grundvermögen und Betriebsgrundstücke. Mit dieser Einteilung schließt sich das Grundsteuergesetz an das Bewertungsgesetz an. Steuerpflichtig ist jeweils der Steuergegenstand. Dies ist immer die wirtschaftliche Einheit im Sinne des 2 BewG, soweit sie zum Grundbesitz gehört. Was im Einzelfall zur wirtschaftlichen Einheit gehört, wird bereits bei der Einheitsbewertung festgestellt. Zusammenfassend kann man sagen: alles was land- und forstwirtschaftliches Vermögen ist, ist Grundsteuer A alle anderen Grundstücke, Grundsteuer B

2 Wie die Bewertung der Grundstücke erfolgt, ist im Bewertungsgesetz geregelt. Nähere Auskünfte hierzu kann man bei der Bewertungsstelle des zuständigen Finanzamtes erhalten. 3 Steuerbefreiung für Grundbesitz bestimmter Rechtsträger (1) Von der Grundsteuer sind befreit 1. Grundbesitz, der von einer inländischen juristischen Person des öffentlichen Rechts für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch benutzt wird. Ausgenommen ist der Grundbesitz, der von Berufsvertretungen und Berufsverbänden sowie von Kassenärztlichen Vereinigungen und Kassenärztlichen Bundesvereinigungen benutzt wird; 1a. Grundbesitz der Deutsche Post AG, der Deutsche Postbank AG und der Deutsche Telekom AG; 2. Grundbesitz, der vom Bundeseisenbahnvermögen für Verwaltungszwecke benutzt wird; 3. Grundbesitz, der von a) einer inländischen juristischen Person des öffentlichen Rechts, b) einer inländischen Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse, die nach der Satzung, dem Stiftungsgeschäft oder der sonstigen Verfassung und nach ihrer tatsächlichen Geschäftsführung ausschliesslich und unmittelbar gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dient, für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke benutzt wird; 4. Grundbesitz, der von einer Religionsgesellschaft,... benutzt wird Dienstwohnungen der Geistlichen und Kirchendiener Grundbesitz der Religionsgesellschaften... Der Grundbesitz muss ausschliesslich demjenigen, der ihn für die begünstigten Zwecke benutzt, oder einem anderen nach den Nummern 1 bis 6 begünstigten Rechtsträger zuzurechnen sein. (2)... (3)... 4 Sonstige Steuerbefreiungen Soweit sich nicht bereits eine Befreiung nach 3 ergibt, sind von der Grundsteuer befreit 1. Grundbesitz, der dem Gottesdienst einer Religionsgesellschaft... gewidmet ist; 2. Bestattungsplätze; 3. a) die dem öffentlichen Verkehr dienenden Straßen, Wege, Plätze, Wasserstraßen, Häfen und Schienenwege sowie die Grundflächen... ; b) auf Verkehrsflughäfen und Verkehrslandeplätzen alle Flächen, die unmittelbar zur Gewährleistung eines ordnungsgemäßen Flugbetriebes notwendig sind... c) die fließenden Gewässer und die ihren Abfluß regelnden Sammelbecken, soweit sie nicht unter Buchstabe a) fallen; 4. die Grundflächen mit den im Interesse der Ordnung und Verbesserung der Wasser- und Bodenverhältnisse unterhaltenen Einrichtungen der öffentlich-rechtlichen Wasser- und Bodenverbände und die im öffentlichen Interesse staatlich unter Schau gestellten Privatdeiche; 5. Grundbesitz, der für Zwecke der Wissenschaft, des Unterrichts oder der Erziehung benutzt wird...; 6. Grundbesitz, der für die Zwecke eines Krankenhauses benutzt wird Zu Wohnzwecken benutzter Grundbesitz 6 Land- und forstwirtschaftlich genutzter Grundbesitz 7 Unmittelbare Benutzung für einen steuerbegünstigten Zweck 8 Teilweise Benutzung für einen steuerbegünstigten Zweck 9 Stichtag für die Festsetzung der Grundsteuer; Entstehung der Steuer (1) Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt. (2) Die Steuer entsteht mit dem Beginn des Kalenderjahres, für das die Steuer festzusetzen ist. Kommentar: Wenn es auf die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahrs ankommt, müssen Änderungen im Umfang der Steuerpflicht oder Steuerbefreiung, die erst im Laufe des Kalenderjahres eintreten, für dieses Kalenderjahr noch unberücksichtigt bleiben. Sie führen zu einer Neu- oder Nachveranlagung erst auf den Beginn des nächsten Kalenderjahrs. Das würde selbst dann der Fall sein, wenn sie schon kurz nach dem 1. Januar eintreten. Werden z.b. die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung erst am 10. Januar erfüllt, so muss demgemäß noch für das ganze laufende Kalenderjahr Grundsteuer entrichtet werden. Nach einem früher geltenden 16 (1) GrStG 1951 brauchte in diesem Fall die Grundsteuer nur noch bis zum Ablauf des Kalendervierteljahrs gezahlt zu werden, in welchem wegen des Eintritts der Steuerbefreiung ein Antrag auf Freistellung von der Steuer gestellt worden ist. Eine entsprechende Ausnahmevorschrift besteht jedoch heute nicht mehr. Die ausnahmslose Verwirklichung des Stichtagsprinzips in 9 (1) GrStG bringt damit zwar eine eindeutige

3 Rechtslage. Ob sie allerdings immer befriedigt, dürfte zweifelhaft sein. Beispiele: Verkauf eines Grundstücks mit Übergabedatum 02. Januar = Ende der Steuerpflicht am 01. Januar des darauffolgenden Kalenderjahres Kauf eines Baugrundstückes mit Übergabedatum 04. Oktober = Beginn der Steuerpflicht für das unbebaute Grundstück am 01. Januar des darauffolgenden Kalenderjahres Fertigstellung eines Neubaues (Bezugsfertigkeit) am 05. März = Steuerpflicht für das bebaute Grundstück ab 01.Januar des darauffolgenden Kalenderjahres 10 Steuerschuldner (1) Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Einheitswerts zugerechnet ist. (2) Derjenige, dem ein Erbbaurecht, ein Wohnungserbbaurecht oder ein Teilerbbaurecht zugerechnet ist, ist auch Schuldner der Grundsteuer für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks. (3) Ist der Steuergegenstand mehreren Personen zugerechnet, so sind sie Gesamtschuldner. Kommentar: Zu 10 Abs. 1: Steuerpflichtig ist, wer eine Steuer schuldet oder für eine Steuer haftet ( 33 Abs. 1 AO). Bei der Grundsteuer ist Steuerschuldner derjenige, dem der Steuergegenstand zugerechnet worden ist. Der jeweilige Eigentümer ist auch dann Steuerschuldner, wenn er das Grundstück usw. nicht selbst nutzt, sondern es vermietet oder verpachtet. Ohne Bedeutung ist dabei, dass bei einer Vermietung die Grundsteuer als Unkostenfaktor bei der Mietpreisbildung berücksichtigt und damit im Ergebnis auf die Mieter umgelegt werden kann, oder dass bei einer Verpachtung nach dem Pachtvertrag der Pächter die Grundsteuer zu entrichten hat. Zu 10 Abs. 3: Ist ein Steuergegenstand mehreren Miteigentümern zugerechnet worden, so sind sie Gesamtschuldner. Zum Verständnis der Vorschrift muss auf 3 BewG verwiesen werden. Danach wird der Einheitswert für ein Grundstück, das mehreren Personen gehört, in gleicher Weise ermittelt wie bei einer Einzelperson. Wenn die Gemeinschaft der Beteiligten nicht selbständig steuerpflichtig ist, muss der Einheitswert auf die beteiligten Personen verteilt werden. Für die Grundsteuer ist jedoch eine Aufteilung nicht erforderlich; denn die Gemeinschaft ist als Eigentümer selbst Steuerschuldner. Dabei ist es gleichgültig, ob die Beteiligten Miteigentümer nach Bruchteilen sind oder ob ihnen das Eigentum gemeinschaftlich zur gesamten Hand zusteht. Die Beteiligten sind nach 10 Abs. 3 GrStG Gesamtschuldner der Steuer, so haftet z.b. jeder Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft auch für deren Grundsteuerschulden. Das Wesen der Gesamtschuldnerschaft ergibt sich auch aus 44 Abgabenordnung (AO). Gegen die Gesamtschuldner kann ein einheitlicher Steuerbescheid erlassen werden. Der Gemeinde steht es dann frei, welchen der Beteiligten sie als Gesamtschuldner für die Steuerschuld in Anspruch nehmen will, sofern weder Willkür noch unsachliche Erwägungen dabei eine Rolle spielen. Die Gemeinde hat diese Entscheidung nach pflichtmäßigem Ermessen und unter Beachtung der durch Recht und Billigkeit gezogenen Grenzen zu treffen, wobei sie alle Umstände des Einzelfalles gerecht abzuwägen hat. Zahlt einer der Gesamtschuldner die Grundsteuer, so kommt dies den anderen Gesamtschuldnern zustatten. Dagegen kommen ihnen nicht zustatten Stundung, Zahlungsaufschub und Erlaß, die zugunsten eines Gesamtschuldners gewährt werden. Ob die Gesamtschuldner im Innenverhältnis zum Ausgleich verpflichtet sind, richtet sich nach 426 BGB. Beim Wohnungseigentum liegt eine Gesamtschuldnerschaft nicht vor. Dies gilt auch insoweit, als der einzelne Wohnungseigentümer am Grund und Boden sowie an den gemeinschaftlichen Anlagen des Gebäudes anteilsmäßig beteiligt ist; denn sein Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum ist im Wohnungseigentum mitenthalten. Es ist infolgedessen jeder Wohnungseigentümer unmittelbar nur Steuerschuldner für die Grundsteuer, die auf sein Wohnungseigentum entfällt. Das schließt jedoch nicht aus, dass auch das einzelne Wohnungseigentum sich im Eigentum mehrerer Personen befinden kann und diese insoweit Gesamtschuldner sind. 11 Persönliche Haftung 12 Dingliche Haftung 13 Steuermesszahl und Steuermessbetrag (1) Bei der Berechnung der Grundsteuer ist von einem Steuermessbetrag auszugehen. Dieser ist durch Anwendung eines Tausendsatzes (Steuermesszahl) auf den Einheitswert oder seinen steuerpflichtigen Teil zu ermitteln, der nach dem Bewertungsgesetz im Veranlagungszeitpunkt für den Steuergegenstand

4 maßgebend ist. (3)... Kommentar: Für die Veranlagung des Steuermeßbetrages ist das Finanzamt zuständig, das auch den Einheitswert festgestellt hat. Die Erhebung der Grundsteuer ist dagegen in der Regel den Gemeinden übertragen. Der Steuermeßbetrag wird vom Finanzamt durch besonderen Bescheid (Steuermeßbescheid) festgesetzt. Der Steuermeßbescheid wird dann der hebeberechtigten Gemeinde zugesandt. Die Gemeinde erhebt daraufhin die Grundsteuer mit einem Grundsteuerbescheid. 14 Steuermesszahl für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft beträgt die Steuermesszahl 6 vom Tausend. 15 Steuermesszahl für Grundstücke (1) Die Steuermesszahl beträgt 3,5 vom Tausend. (2) Abweichend von Absatz 1 beträgt die Steuermesszahl 1. für Einfamilienhäuser... 2,6 vom Tausend für die ersten ,89 EUR des Einheitswerts oder seines steuerpflichtigen Teils und 3,5 vom Tausend für den Rest des Einheitswertes oder seines steuerpflichtigen Teiles; 2. für Zweifamilienhäuser im Sinne des 75 Abs. 6 des BewG 3,1 vom Tausend. 16 Hauptveranlagung 17 Neuveranlagung 18 Nachveranlagung 19 Anzeigepflicht Jede Änderung in der Nutzung oder in den Eigentumsverhältnissen eines ganz oder teilweise von der Grundsteuer befreiten Steuergegenstandes hat derjenige anzuzeigen, der nach 10 als Steuerschuldner in Betracht kommt. Die Anzeige ist innerhalb von drei Monaten nach Eintritt der Änderung bei dem Finanzamt zu erstatten, das für die Festsetzung des Steuermessbetrages zuständig ist. 20 Aufhebung des Steuermessbetrages 21 Änderung von Steuermessscheiden 22 Zerlegung des Steuermessbetrags 23 Zerlegungsstichtag 24 Ersatz der Zerlegung durch Steuerausgleich 25 Festsetzung des Hebesatzes (1) Die Gemeinde bestimmt, mit welchem Hundertsatz des Steuermessbetrags oder des Zerlegungsanteils die Grundsteuer zu erheben ist (Hebesatz). (2) Der Hebesatz ist für ein oder mehrere Kalenderjahre, höchstens jedoch für den Hauptveranlagungszeitraum der Steuermessbeträge festzusetzen. (3) Der Beschluss über die Festsetzung oder Änderung des Hebesatzes ist bis zum 30. Juni eines Kalenderjahres mit Wirkung vom Beginn dieses Kalenderjahres zu fassen.... (4) Koppelungsvorschriften und Höchsthebesätze 27 Festsetzung der Grundsteuer (1) Die Grundsteuer wird für das Kalenderjahr festgesetzt. Ist der Hebesatz für mehr als ein Kalenderjahr festgesetzt, kann auch die jährlich zu erhebende Grundsteuer für die einzelnen Kalenderjahre dieses Zeitraums festgesetzt werden. (2) Wird der Hebesatz geändert, so ist die Festsetzung nach Absatz 1 zu ändern. (3) Für diejenigen Steuerschuldner, die für das Kalenderjahr die gleiche Grundsteuer wie im Vorjahr zu entrichten haben, kann die Grundsteuer durch öffentliche Bekanntmachung festgesetzt werden. Für die Steuerschuldner treten mit dem Tage der öffentlichen Bekanntmachung die gleichen Rechtswirkungen ein, wie wenn ihnen an diesem Tage ein schriftlicher Steuerbescheid zugegangen wäre. Kommentar: Die Grundsteuer wird für das Kalenderjahr veranlagt. Es wird infolgedessen wie auch bei den anderen laufenden Steuern jeweils der Jahresbetrag festgesetzt. Dieser wird in der Weise berechnet, dass der für das Kalenderjahr maßgebende Hebesatz auf den Steuermeßbetrag... angewendet wird. Beispiel: Der Steuermeßbetrag für das Grundstück beträgt 150 EUR. Der Hebesatz für das Kalenderjahr wurde auf 415 v.h. festgesetzt.

5 Die Jahressteuer beträgt somit 150 x 415 v.h. = 622,50 EUR. Eine Steuerfestsetzung ist nicht mehr zulässig, wenn die Festsetzungsfrist abgelaufen ist. Bei der Grundsteuer beträgt sie jeweils vier Jahre ( 169 Abs. 2 AO). Die Festsetzungsfrist ist noch gewahrt, wenn vor ihrem Ablauf der Steuerbescheid mit der Steuerfestsetzung den Bereich der zuständigen Gemeindebehörde verlassen hat. Die Festsetzungsfrist beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, auf dessen Beginn die Grundsteuer entstanden ist. Abweichend davon beginnt sie, wenn eine Anzeige zu erstatten ist, mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Anzeige erstattet wird, spätestens jedoch mit Ablauf des dritten Kalenderjahres, das auf das Kalenderjahr der Entstehung der Steuerschuld folgt ( 170 (2) AO). Bei der Grundsteuer endet, da für ihre Festsetzung der Steuermeßbescheid als Grundlagenbescheid bindend ist, die Festsetzungsfrist erst mit Ablauf von zwei Jahren nach Bekanntgabe des Steuermeßbescheides ( 171 Abs. 10 AO). 28 Fälligkeit (1) Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel ihres Jahresbetrages am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. (2) Die Gemeinden können bestimmen, dass Kleinbeträge wie folgt fällig werden: 1. Am 15. August mit ihrem Jahresbetrag, wenn dieser fünfzehn EUR nicht übersteigt; 2. am 15. Februar und 15. August zu je einer Hälfte ihres Jahresbetrags, wenn dieser dreißig EUR nicht übersteigt. (3) Auf Antrag des Steuerschuldners kann die Grundsteuer abweichend von Absatz 1 oder Absatz 2 Nr. 2 am 1. Juli in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Der Antrag muss spätestens bis zum 30. September des vorangehenden Kalenderjahres gestellt werden. Die beantragte Zahlungsweise bleibt so lange maßgebend, bis ihre Änderung beantragt wird; die Änderung muss spätestens bis zum 30. September des vorangehenden Jahres beantragt werden. Kommentar: Vom Zeitpunkt der Entstehung ist der Zeitpunkt der Fälligkeit zu unterscheiden. Fälligkeit bedeutet, dass die Gemeinde die Entrichtung der Steuer verlangen kann. Dass der Steuerpflichtige die Steuerzahlungen seinerseits auch schon vorher leistet, wird dadurch nicht ausgeschlossen. Die Grundsteuer wird einheitlich in Vierteljahresraten fällig (siehe oben). Zahlungen in Monatsraten sind nicht vorgesehen. Das schließt aber nicht aus, dass die Gemeinde im Einzelfall auch eine Stundung mit monatlicher Ratenzahlung zulässt. Hierzu bedarf es aber stets einer besonderen Stundungsverfügung. Fällt der vorgesehene Fälligkeitstag auf einen Sonntag, einen gesetzlichen Feiertag oder einen Sonnabend, so tritt die Fälligkeit erst am nächsten Werktag ein. 29 Vorauszahlungen 30 Abrechnung über die Vorauszahlungen 31 Nachentrichtung der Steuer (Häuslebauer aufgepaßt!!) Hatte der Steuerschuldner bis zur Bekanntgabe der Jahressteuer keine Vorauszahlungen zu entrichten, so hat er die Steuer, die sich nach dem bekanntgegebenen Steuerbescheid für die vorangegangenen Fälligkeitstage ergibt, innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Steuerbescheids zu entrichten. Kommentar: Es ist möglich, dass bisher für ein Grundstück eine Steuer noch nicht festgesetzt war, eine Steuerschuld jedoch erstmals für das laufende oder ein schon zurückliegendes Kalenderjahr entsteht. Solange hier noch kein Steuerbescheid vorliegt, können auch noch keine Vorauszahlungen gefordert werden. Die nunmehr nachträglich fällig werdenden Jahressteuerbeträge und die bereits im laufenden Kalenderjahr fälligen Vorauszahlungsbeträge sind dann vom Steuerpflichtigen innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Steuerbescheides nachzuentrichten. Dieser Zeitpunkt gilt dann als Fälligkeitstermin. Anmerkung: Oben geschilderter Fall tritt häufig ein, wenn ein Haus neu gebaut worden ist. Dann wurde bisher in der Regel nur die Grundsteuer für das unbebaute Grundstück gezahlt. Wenn das Finanzamt die Einheitsbewertung für das bebaute Grundstück durchgeführt hat, kommt in den meisten Fällen für mehrere Jahre rückwirkend der entsprechende Grundsteuerbescheid mit einer hohen Nachzahlung, die dann in einer Summe innerhalb eines Monats zu zahlen ist. Wir können nur empfehlen, dass Sie sich für diesen Fall entsprechende Rücklagen schaffen. 32 Erlaß für Kulturgut und Grünanlagen 33 Erlaß wegen wesentlicher Ertragsminderung 34 Verfahren 35 bis 39 Übergangs- und Schlussvorschriften 40 bis 46 Grundsteuer für Steuergegenstände in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet ab dem Kalenderjahr 1991