Der Immobilienmarkt in München

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1 Der Immobilienmarkt in München Quartalsbericht 3/215 Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München

2 Seite 2 Immobilienmarkt 215 Quartalsbericht 3 Markttrends und Preisentwicklungen Auf dem Münchner Immobilienmarkt ist der Geldumsatz im Quartal 215 um circa 19 Prozent über das Umsatzvolumen vom 1. bis 3. Quartal 214 angestiegen und dies obwohl die Anzahl der Kauffälle leicht zurückging. Dabei wurden auf allen Teilmärkten, dem Baulandmarkt, Häusermarkt und Eigentumswohnungsmarkt Geldumsatzsteigerungen festgestellt. Allein auf dem Wohnungsmarkt, dem zahlenmäßig größten Marktsegment, wurde nach einer vorläufigen Hochrechnung eine Umsatzsteigerung von 465 Millionen Euro ermittelt. Obwohl auf diesem Teilmarkt die Vertragsanzahl stagnierte, lag der Umsatz 16 Prozent über dem Ergebnis vom 1. bis 3. Quartal 214. Die Ursache für den erneuten Rekordumsatz ist auf dem Eigentumswohnungsmarkt in erster Linie auf das steigende Preisniveau zurückzuführen. Der Aufwärtstrend der Preise, der seit der Finanzkrise zu beobachten ist, setzte sich weiter fort und konnte durch aktuelle Preisanalysen bestätigt werden. Für neue und gebrauchte Eigentumswohnungen wurden im Vergleich zum Vorjahr deutlich höhere Preise ermittelt. Insgesamt verweisen Preisanstiege auf allen Teilmärkten von Wohnimmobilien auf die anhaltend hohe Nachfrage und das knappe Angebot am Münchner Immobilienmarkt. Eine vorläufige Aussage zur Preisentwicklung bei unbebauten Wohngrundstücken kann derzeit nur für den Teilmarkt des individuellen Wohnungsbaues (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen) getroffen werden. Nach ersten Preisanalysen lagen hier die Grundstückspreise im Mittel über alle Wohnlagen deutlich über den aktuellen Bodenrichtwerten. Zur Preisentwicklung von Grundstücken für den mehrgeschossigen Wohnungsbau können aktuell noch keine Angaben gemacht werden, da bisher noch zu wenig Kauffälle auf ihre planungsrechtlichen Details auswertbar waren und bei den ausgewerteten Kauffällen die wertbeeinflussenden Faktoren (Lagemerkmale, Art und Umfang der Bebauung usw.) nicht ausreichend homogen sind um daraus konkrete Preistendenzen ableiten zu können. Die nachfolgend aufgeführten Marktdaten sollen die Entwicklung des Immobilienmarktes im 1. bis 3. Quartal 215 aufzeigen. Dazu werden die Vertrags- und Umsatzzahlen im Verhältnis zu den Ergebnissen des 1. bis 3. Quartals im Vorjahr beschrieben. Die in den Abbildungen dargestellten Zeitreihen veranschaulichen die längerfristige Entwicklung des Immobilienmarktes. Aufgezeigt werden jeweils Marktdaten für den Zeitraum 1. bis 3. Quartal. Preisangaben von Eigentumswohnungen für das 1. bis 3. Quartal 215 werden in den Abbildungen jeweils im Verhältnis zu den Jahresdurchschnittswerten der Vorjahre dargestellt.

3 Seite 3 Unbebaute Grundstücke - Baulandmarkt Individueller Wohnungsbau Auf dem Markt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen) ist die Anzahl der Verkäufe im 1. bis 3. Quartal 215 gegenüber 1. bis 3. Quartal 214 leicht zurückgegangen. Der Geld- und Flächenumsatz stieg jeweils um sechs Prozent über das Niveau des Vorjahreszeitraums. Anzahl minus 1 % Geldumsatz plus 6 % Flächenumsatz plus 6 % Anzahl / Mio Bauland Anzahl, Geld-/ Flächenumsätze 25 bis jeweils Quartal Einfamilien-, Reihen- und Doppelhausgrundstücke Geldumsatz Mio Fläche ha Anzahl Hektar Mehrgeschossiger Wohnungsbau Auf dem Teilmarkt der Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau ist die Anzahl der Verträge im 1. bis 3. Quartal 215 leicht zurückgegangen. Dem Gutachterausschuss wurden insgesamt 62 Grundstückskaufverträge (im Vorjahreszeitraum 67) übermittelt. Trotzdem ist der Geldumsatz deutlich gestiegen. Die Umsatzsteigerung lässt jedoch nicht automatisch auf eine entsprechende Preissteigerung schließen, da in den ersten drei Quartalen 215 auch der Flächenumsatz um 3,5 Hektar gestiegen ist und der Anteil an Kauffällen von Grundstücken für den öffentlich geförderten Wohnungsbau deutlich niedriger war als im 1. bis 3. Quartal 214. Anzahl minus 7 % Geldumsatz plus 62 % Flächenumsatz plus 23 % (Siehe Abbildung nächste Seite)

4 Seite 4 Bauland Anzahl, Geld-/ Flächenumsätze 25 bis jeweils Quartal 6 Geschosswohnbaugrundstücke 3 Anzahl / Mio Hektar Geldumsatz Mio Fläche ha Anzahl Marktschwankungen im Segment unbebauter Grundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau werden erfahrungsgemäß auch von zyklischen, i.d.r. städtischen großflächigen Grundstücksverkäufen und/oder durch längere Planungsphasen bis zur Rechtsverbindlichkeit von Bebauungsplänen beeinflusst. Gewerbliche Baugrundstücke Im 1. bis 3. Quartal 215 sind dem Gutachterausschuss 25 Kaufverträge von gewerblichen Baugrundstücken übermittelt worden. Davon waren 13 Grundstücke für einfache Gewerbenutzung und 12 Grundstücke für eine Bebauung mit Büro- und Geschäftshäusern vorgesehen. Anzahl minus 7 % Geldumsatz plus 14 % Flächenumsatz plus 7 % Marktentwicklung von Grundstücken für Büro- und Geschäftshäuser (ohne einfache Gewerbenutzung): Anzahl minus 14 % Geldumsatz plus 4 % Flächenumsatz plus 5 % In nachfolgender Abbildung ist die Geldumsatzentwicklung der unbebauten Büro- und Geschäftshausgrundstücke im Vergleich zu den Umsätzen der Geschosswohnbaugrundstücke dargestellt (siehe Abbildung nächste Seite).

5 Seite Bauland- Geldumsätze 25 bis jeweils Quartal Büro- u. Geschäftshausgrundstücke und Geschosswohnbaugrundstücke Mio Geschossw ohnbaugrundstücke (inkl. öff.gef. Wohnungsbau) Büro-/ Geschäftshausgrundstücke Bebaute Grundstücke Individuelle Wohnbebauung Auf dem Markt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sind vom Gutachterausschuss im 1. bis 3. Quartal 215 zwei Prozent mehr Kaufverträge als im Vergleichszeitraum des Vorjahres registriert worden. Dabei stieg der Geldumsatz deutlich über den Umsatz vom Vorjahreszeitraum. Anzahl plus 2 % Geldumsatz plus 15 % 1.2 Bebaute Grundstücke Anzahl / Geldumsätze 25 bis jeweils Quartal Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser 1. Mio / Anzahl Geldumsatz Anzahl

6 Seite 6 Mietwohnhäuser Bei den mehrgeschossigen Mietwohnhäusern wurden im 1. bis 3. Quartal 215 deutlich weniger Kauffälle registriert als im 1. bis 3. Quartal 214. Trotzdem gab es eine Geldumsatzsteigerung, was allerdings auch daran lag, dass der Flächenumsatz um 4,6 Hektar höher war. Der Geldumsatz ist jedoch nicht proportional zum höheren Flächenumsatz gestiegen, da im Vergleichszeitraum 215 fünf Verkäufe des öffentlich geförderten Wohnungsbaus unter den Kauffällen waren, darunter auch großflächige Wohnanlagen. Anzahl minus 27 % Geldumsatz plus 2 % Flächenumsatz plus 49 % Bebaute Grundstücke Anzahl / Geldumsätze 25 bis jeweils Quartal Geschosswohnbau (inkl. öff. gef. Wohnungsbau) Anzahl / Mio Anzahl Geldumsatz Gewerbeobjekte Im Berichtszeitraum wurden 83 Gewerbeimmobilienverkäufe registriert (im Vorjahreszeitraum 73). Der Geldumsatz erreichte insgesamt eine Summe von 2,7 Milliarden Euro. Das Umsatzniveau lag somit rund 535 Millionen Euro über dem Geldvolumen im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Der deutliche Geldumsatzzuwachs ist unter anderem auch auf die höhere Anzahl von Kauffällen großer bzw. hochpreisiger Büro- und Geschäftshäuser im 1. bis 3. Quartal 215 zurückzuführen. Anzahl plus 14 % Geldumsatz plus 24 % In nachfolgender Abbildung ist die Geldumsatzentwicklung von bebauten Büro- und Geschäftshausgrundstücken im Vergleich zu den Umsätzen der mehrgeschossigen Mietwohnhäuser (Geschosswohnbau) dargestellt (siehe Abbildung nächste Seite).

7 Seite 7 3. Bebaute Grundstücke Geldumsätze 25 bis jeweils Quartal Büro- und Geschäftshäuser und Geschosswohnbau Mio Geschossw ohnbau (inkl. öff.gef. Wohnungsbau) Büro-/ Geschäftshäuser

8 Seite 8 Wohnungs- und Teileigentum Auf dem Markt der Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte (z.b. Büros, Läden oder Tiefgaragenstellplätze) ist die Anzahl der Kauffälle im 1. bis 3. Quartal 215 im Vergleich zum ersten Halbjahr 214 um ein Prozent gesunken. Trotzdem war der Geldumsatz deutlich höher und lag nach einer vorläufigen Hochrechnung bei einer Summe von rund 3,3 Milliarden Euro. Damit lag der Umsatz 16 Prozent über dem Niveau vom Vorjahreszeitraum. Die genaue Höhe des Geldumsatzes und die Verteilung der Kauffälle auf die Teilmärkte Neubauwohnungen, gebrauchte Wohnungen und Teileigentumsobjekte konnte für den Berichtszeitraum 215 bisher nur überschlägig ermittelt werden, da noch nicht alle Daten der beim Gutachterausschuss eingegangenen Kaufverträge in die Kaufpreissammlung aufgenommen werden konnten. Unter den insgesamt rund 8. verkauften Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekten lag der Anteil an Neubauwohnungen bei circa 34 % (rund 2.75 Verträge). 12. Wohnungs- und Teileigentum Anzahl Verträge 27 bis jeweils Quartal Anzahl Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte

9 Seite 9 4. Wohnungs- und Teileigentum Geldumsätze 27 bis jeweils 1.-3 Quartal Mio Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte In den nachfolgenden Abbildungen sind die Preisentwicklungen von neuen und wiederverkauften Eigentumswohnungen seit 27 dargestellt. Neubauwohnungen Preise von Neubauwohnungen Preise 27 bis 214 aus Jahresberichten, 215 im Quartal /m² WF durchschnittliche Wohnlage gute Wohnlage Wiederverkaufte Wohnungen Das Preisniveau von wiederverkauften Eigentumswohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen ist in nachfolgender Abbildungen (siehe nächste Seite) nach Baujahresgruppen gegliedert dargestellt. Die Preise für das Jahr 215 stellen vorläufige Preistendenzen dar, da bisher noch nicht alle vorliegenden Kaufverträge dieses Teilmarktes ausgewertet werden konnten.

10 Seite 1 /m² WF Preisentwicklung bei wiederverkauften Wohnungen seit 27 Preise 27 bis 214 aus Jahresberichten, 215 im Quartal Jahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Baujahr Weitere Preisentwicklungen und Preise Preise für Einfamilienhausgrundstücke im Durchschnitt über alle Wohnlagen circa 15 % über den aktuellen Bodenrichtwerten zum in der Abbildung sind alle Verkäufe aus dem Jahr 215 im Verhältnis zum Bodenrichtwert und eine Mittelwertlinie (rot gestrichelt) dargestellt 2,25 Individueller Wohnungsbau - Grundstücksverkäufe 215 Verhältnis Kaufpreis / Bodenrichtw ert aufsteigend sortiert 2, Kaufpreis / BRW 1,75 1,5 1,25 1,,75,5 Grundstücksverkäufe Gestiegenes Preisniveau bei Mietwohnhäusern, durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz rund 2,2 % (Spanne 1,3 bis 3,4 %), 12 Auswertungen (Baujahre 189 bis 1997 mit und ohne Denkmalschutz)

11 Seite 11 Preise für Neubauwohnungen - in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rund 6. /m² Wohnfläche - in guten Wohnlagen im Mittel rund 6.75 /m² Wohnfläche Bestandswohnungen mit Denkmalschutz - in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rund 5.6 /m² Wohnfläche - in guten Wohnlagen im Mittel rund 7.75 /m² Wohnfläche Preisniveau von Neubau-Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund rund 6.45 /m² WF (ca. 145 m² WF, Grundstücksfläche ca. 275 m²) Preise für Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund 8. - rund 6.2 /m² WF (ca. 13 m² WF, Grundstücksfläche ca. 36 m², Bj ) Preisniveau von Neubau-Reiheneckhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund rund 6.5 /m² WF (ca. 115 m² WF, Grundstücksfläche ca. 225 m²) Preise für Reiheneckhäuser im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund rund 5.7 /m² WF (ca. 125 m² WF, Grundstücksfläche ca. 32 m², Bj ) Preisniveau von Neubau-Reihenmittelhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund 7. - rund 6.1 /m² WF (ca. 115 m² WF, Grundstücksfläche ca. 145 m²) Preisniveau von Reihenmittelhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen - im Mittel rund rund 5.65 /m² WF (ca. 115 m² WF, Grundstücksfläche ca. 195 m², Bj )

12 Seite 12 Der Münchner Gutachterausschuss Der Gutachterausschuss führt als Basis seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung und wertet sie aus. Daten und Auswertungen der Kaufpreissammlung dienen der Markttransparenz und werden vom Gutachterausschuss jährlich im Immobilienmarktbericht veröffentlicht. Für Fachleute enthält der Jahresbericht umfangreiche statistische Untersuchungen (z.b. Liegenschaftszinssätze, Umrechnungsfaktoren für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, Marktanpassungsfaktoren für Sachwertobjekte usw.) und für alle wesentlichen Immobilienmarktsegmente die Entwicklung der letzten Jahre. Nur der Gutachterausschusses verfügt über eine vollständige Sammlung aller Daten des Münchner Immobilienmarktes. Die Veröffentlichungen mit objektiven Auswertungen haben daher eine große Bedeutung für alle Marktteilnehmer und Sachverständige. Dem Münchner Gutachterausschuss gehören als ehrenamtliche Mitglieder neben den überwiegend freiberuflichen Sachverständigen für Immobilienbewertung auch Vertreter des Finanzamtes, der Planungsbehörde und seit einiger Zeit auch Projektentwickler, Bauträger und Makler an; die zuletzt genannte Gruppe aus der Immobilienwirtschaft insbesondere auch wegen ihrer direkten Teilnahme am aktuellen Marktgeschehen. Mehr Informationen über den Münchener Gutachterausschuss gibt es im Internet unter Impressum Herausgeber Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Implerstraße München November 215 Irrtum vorbehalten Nachdruck nur mit Genehmigung, auszugsweise nur mit Quellenangabe und bei Übersendung eines Belegexemplares an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Für den Inhalt verantwortlich Dipl.-Ing. (FH) Helmut Thiele, MRICS, Vorsitzender des Gutachterausschusses Redaktionelle Bearbeitung Dipl.-Ing. (FH), Architekt Dirk Siebel, Dipl.-Ing. (FH) Xaver Simmel, Dipl.-Ing. Helmut Thiele, MRICS Titelbild Christian Schranner

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