Mit Inkrafttreten der Reform ist auch die Durchführungsbestimmung 2 erlassen worden. Wie üblich fehlen derzeit noch die amtlichen Anleitungen.

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1 Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Dottori commercialisti/revisori contabili Dr. Alexander Tauber Dr. Matthias Karl Dr. Silvan Bernardi Dr. Burkhard Kofler Dr. Harald Munter Brunogasse 3 Via Bruno I Brixen/Bressanone (BZ) Tel Fax info@tauber.bz.it An unsere Mandanten Unternehmen, Freiberufler und Privatpersonen Steuer- und MwSt.-Nr./Cod. Fisc. e Part. IVA Brixen, 16. Mai 2011 / at Rundschreiben Mieterträge aus Wohnungen neue Einheitssteuer für natürliche Personen Anfang April ist die Ermächtigungsverordnung über den kommunalen Steuerföderalismus in Kraft getreten 1. Die Verordnung enthält unter anderem eine neue Besteuerungsform der Mieterträge aus Wohnungen, die aufgrund einer entsprechenden Option von natürlichen Personen als wahlweise Besteuerung anstatt der ordentlichen Besteuerung angewandt werden kann. Sie gilt bereits für die laufende Steuerperiode Mit Inkrafttreten der Reform ist auch die Durchführungsbestimmung 2 erlassen worden. Wie üblich fehlen derzeit noch die amtlichen Anleitungen. Grundzüge der neuen Einheitssteuer Die neue Einheitssteuer beträgt 21 Prozent der Bruttomieteinnahmen für die freien Mietverträge und in Gemeinden mit erhöhtem Wohnungsbedarf 3 19 Prozent für die sogenannten vereinbarten oder konventionierten Mietverträge. Es handelt sich hier primär um eine einstufige Einkommensteuer, für die in der Fachsprache vielfach der englische Begriff flat tax verwendet wird, auf Italienisch wird die Steuer als cedolare secca bezeichnet. Dies bedeutet im Konkreten, dass unabhängig von der Höhe des Einkommens immer der proportionale Satz von 19 bzw. 21 Prozent berechnet wird. Bei steigendem Einkommen bleibt also die Steuerbelastung konstant. Es wird demnach die Steuerprogression für die Mieterträge ausgesetzt, und auch für die anderen Einkünfte ergibt sich 1 D.Lgs. Nr. 23 vom 14. März 2011; veröffentlicht im Amtsblatt vom 23. März und am 7. April in Kraft getreten 2 Verordnung des Direktors der Einnahmenagentur vom 7. April Die Liste dieser Gemeinden kann auf folgender Adresse eingesehen werden: in Südtirol sind es die Gemeinden Eppan, Bozen, Algund, Leifers, Lana und Meran. F:\Organisation\Rundschreiben Mandanten\Rundschreiben Homepage\2011\R7 Einheitssteuer Mieten doc Seite 1 von 5

2 dadurch eine Progressionsverminderung. Die Mieterträge sind aber trotzdem in der Steuererklärung anzugeben und bei der Zuerkennung von steuerlichen und sozialen Erleichterungen oder Begünstigungen zu berücksichtigen. Die neue Einheitssteuer hat gleichzeitig auch die Eigenschaft einer Ersatzsteuer: Sie ersetzt nämlich die Einkommensteuern Irpef sowie die regionalen und kommunalen Irpef-Zuschläge und zusätzlich die jährliche Registersteuer und die Stempelsteuer. Durch die Einheitssteuer werden also die vorgenannten Steuern abgegolten. Die Anwendung liegt im freien Ermessen des Vermieters, er muss hierzu jedoch eine entsprechende Option ausüben, weshalb von Fall zu Fall die Vor- und Nachteile abzuwägen sind. Derzeitige Besteuerung Neue Besteuerung und Bemessungsgrundlage Subjektiver Anwendungsbereich Sachlicher Anwendungsbereich Laut bisherigen Bestimmungen sind Mieterträge im Rahmen des Gesamteinkommens der natürlichen Personen zu besteuern. Der steuerpflichtige Mietzins entspricht in der Regel 85 % des Mietertrages 4. Darauf wird die progressive Einkommensteuer Irpef (von 23 bis 43 %), der regionale Irpef-Zuschlag (in der Regel 0,9 Prozent) und der kommunale Irpef-Zuschlag berechnet. Der Bruttomietertrag unterliegt zudem einer jährlichen Registersteuer von 2 Prozent 5 und der Stempelsteuer beim Abschluss des Mietvertrages (14,62 für je vier Vertragsseiten). Die neue Einheitssteuer von 21 Prozent der Bruttomieteinnahmen für die freien Mietverträge und 19 Prozent für die sogenannten vereinbarten oder konventionierten Mietverträge in Gemeinden mit erhöhtem Wohnungsbedarf wird auf die jährliche Bruttomiete berechnet. Der derzeit gewährte Abschlag von 15 % entfällt, womit sich die Bemessungsgrundlage gegenüber der derzeitigen Besteuerung erhöht. Zusätzlich muss die Mieteinnahme zumindest dem Katasterertrag entsprechen. Die Einheitssteuer betrifft nur natürliche Personen bzw. die Wohngebäude im Eigentum von natürlichen Personen außerhalb des Unternehmens bzw. der freiberuflichen Tätigkeit. Von der Möglichkeit ausgenommen sind somit auch Wohnungen im Eigentum von einfachen Gesellschaften ( società semplice ). Die Einheitssteuer betrifft nur Mieteinnahmen aus Wohnungen einschließlich der zusammen mit den Wohnungen vermieteten Nebeneinheiten (z.b. Garagen und Keller). Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Mieteinnahmen aus gewerblichen Baueinheiten immer nach dem ordentlichen Verfahren zu besteuern sind. Die Abgeltung gilt dabei auch für die kurzfristigen Mietverträge (bis zu 30 Tagen), für die keine Registrierungspflicht besteht. Möglich ist die Option auch bei gemischten Verträgen (z.b. einziger Mietvertrag für Wohnung und Büro), wobei in diesem Fall die Einheitssteuer nur für die anteilige Wohnungsmiete zusteht. 4 In Gemeinden mit erhöhtem Wohnungsbedarf ( comuni ad alta intensità abitativa ) mit sogenannten konventionierten Mietverträgen wird der steuerpflichtige Mietzins um weitere 30 % vermindert. 5 Die Registersteuer wird in der Regel zwischen Vermieter und Mieter zu gleichen Teilen aufgeteilt. Seite 2 von 5

3 Vorteile der neuen Besteuerung Durch die Option für die neue Besteuerung ergeben sich aus der Sicht des Vermieters folgende Vorteile: - Eventuelle günstigere Besteuerung aufgrund des proportionalen Steuersatzes: mit der neuen Ersatzsteuer werden die bereits erwähnten Einkommenssteuern abgegolten; - Befreiung von der jährlichen Registersteuer in Höhe von 2 Prozent der Bruttomiete; - Befreiung von der Stempelsteuer beim Abschluss des Mietvertrages. Eine Erleichterung ergibt sich hinsichtlich Polizeimeldung: Mit der Registrierung des Vertrages, die nach wie vor vorgesehen ist, wird automatisch auch die für den Vermieter vorgeschriebene Meldung durchgeführt. Nachteile der neuen Besteuerung Der wesentliche Nachteil der wahlweisen neuen Besteuerung liegt darin, dass für die Dauer der Option die Indexierung des Mietzinses ausgesetzt wird. Der Vermieter muss somit beschränkt auf den Zeitraum der Anwendung der Ersatzsteuer auf die Inflationsanpassung des Mietzinses verzichten. Ein Teil der eventuell entstehenden Steuerersparnis wird somit durch die fehlende Anpassung des Mietzinses an die Geldentwertung zunichte gemacht bzw. als Mietersparnis dem Mieter weitergegeben. Beim Irpef-Eingangssatz von 23 % und einem geringen Einkommen kann sich z.b. ergeben, dass allein durch den Verzicht auf die Anpassung für ein Jahr schon der geringe Vorteil der Ersatzbesteuerung verloren geht. Kein Vorteil bzw. in der Regel sogar ein Nachteil im Falle der Anwendung der neuen Ersatzsteuer ergibt sich für die denkmalgeschützten Gebäude: die Mieten werden bereits jetzt aufgrund der niederen Katastererträge besteuert, während die Ersatzsteuer nach neuer Regelung auf die vollen Mieten zu berechnen wäre. Die Mieteinnahmen sind weiterhin in der Steuererklärung anzuführen und werden auch weiterhin für bestimmte Erleichterungen berücksichtigt; durch die Angabe im vollen Ausmaß und ohne Pauschalabzug von 15 % kann es zur Überschreitung von bestimmten Grenzwerten kommen. Ein weiterer Nachteil kann sich daraus ergeben, dass durch die getrennte Besteuerung bestimmte Steuerabsetzbeträge (z.b. Sonderausgaben für Arztspesen, Absetzbeträge für Wiedergewinnungsarbeiten und Energiesparmaßnahmen) wegen eines zu geringen Einkommens nicht mehr genutzt werden können. Option Die Wahl für die Einheitssteuer ist vom Vermieter im Allgemeinen bei der Registrierung des Mietvertrages zu treffen. Bei laufenden Mietverträgen ist die Option bei der jährlichen Erneuerung bzw. zur jährlichen Frist für die Entrichtung der Registersteuer zu melden. Die Option gilt grundsätzlich für die gesamte Dauer des Mietvertrages, sie kann jedoch zur jährlichen Frist der Vertragserneuerung widerrufen werden und man kann auch im Laufe der Mietdauer erneut eine Option vornehmen. Der Vermieter muss allerdings mittels Einschreiben den Mieter vorher über die Option informieren und gleichzeitig den Verzicht auf die Erhöhung des Mietzinses mitteilen. Seite 3 von 5

4 Die Finanzverwaltung hat diesbezüglich zwei Verfahren zur Meldung der Option vorgesehen: Ein vereinfachtes, elektronisches Verfahren (Software SIRIA) für höchstens 3 Mieter, Vermieter bzw. Zubehören und das ordentliche Verfahren auf Papier über den überarbeiteten Vordruck Mod. 69. Bei mehreren Miteigentümern muss jeder Rechtsinhaber getrennt die Option treffen; die Option durch einen der Miteigentümer verpflichtet somit nicht auch die anderen Rechtsinhaber. Die Option kann von jedem Eigentümer und für jede Wohnung getrennt ausgeübt werden. Es können also für eine Wohnung unterschiedliche Besteuerungsverfahren bestehen. Die Registersteuer ist dann im Verhältnis für den Teil geschuldet, für den nicht die Option ausgeübt wurde. Für 2011 ist eine Übergangsregelung vorgesehen: i) falls die anfängliche Registrierung oder die Jahresfrist zum 7. April 2011 bereits abgelaufen sind: Option im Nachhinein in der Steuererklärung für 2011 (Unico 2012), der Vermieter schuldet jedoch das Akonto für 2011; ii) für Mietverträge, für die ab 7. April und bis 6. Juni 2011 die Frist für die Registrierung verfällt (im Wesentlichen die ab 8. März abgeschlossenen Mietverträge): Fristaufschub für Registrierung und Option bis zum 6. Juni Für die beiden vorgenannten Fälle ist nicht geklärt, innerhalb welchen Zeitraum die Option mittels Einschreiben mitgeteilt werden muss. In der Fachliteratur wird aber teilweise die Auffassung vertreten, dass diese bis zum 6. Juni 2011 zu erfolgen hat. Zahlungsmodalitäten Die neue Einheitssteuer ist im Wesentlichen nach den Vorschriften der Einkommensteuern über den Zahlungsvordruck F24 zu entrichten. Die Vorauszahlung beträgt für Prozent und ist in zwei Raten zu entrichten: 40 Prozent bis 16. Juni (aufgeschoben auf 6. Juli 2011), die restlichen 60 Prozent bis Ende November. Es sind auch der übliche Aufschub um einen Monat (Aufschlag 0,4 Prozent) und die Ratenzahlung möglich. Man wird also bereits im Juni die für 2011 geschuldete Steuer berechnen müssen und davon die Vorauszahlung berechnen. Wenn jemand für die anderen Einkommen die Vorauszahlung auf die erwartete Steuer berechnet (Risiko zulasten des Steuerpflichtigen), kann er die durch die Einheitssteuer abgegoltenen Einkommen aus der Steuerberechnung herausnehmen. Für 2012 wird dann die Vorauszahlung auf 95 Prozent erhöht. Sie ist dann auf die Vorjahressteuer zu berechnen. Erhöhung Strafen Die Verwaltungsstrafen für nicht oder unvollständig erklärte Mieteinnahmen sowie für die unterlassene Registrierung der Mietverträge werden drastisch erhöht; sie werden zudem als Nebenstrafe durch vertragliche Änderungen verschärft. Im Detail: i) Hinsichtlich Einkommensteuern wird für nicht oder unvollständig erklärte Mieten die Verwaltungsstrafe auf das Doppelte und zwar auf 200 % der höher festgesetzten Steuer erhöht. Zudem wird die Verminderung auf ein Drittel im Falle von einvernehmlicher Seite 4 von 5

5 Feststellung ausdrücklich ausgesetzt. ii) Die Strafe für Zwecke der Registersteuer wird auf 240 % der hinterzogenen Steuer verdoppelt. iii) Bei nicht registrierten Mietverträgen wird ein Interessenkonflikt zugunsten des Mieters aufgebaut: Es wird gesetzlich eine Mietdauer von Jahren ab der Registrierung des Vertrages festgelegt; der Mietzins wird mit dem Dreifachen des Katasterertrages begrenzt. Dies gilt auch für den Fall, dass ein fiktiver Leihvertrag vereinbart worden ist. Der Mieter kann selbst die Registrierung durchführen und erzielt so als Prämie die vorgenannten günstigeren Mietkonditionen (in der Regel beläuft sich der Marktwert nämlich auf das Vier- bis Achtfache des Katasterertrags). Empfehlung Es kann keine allgemein gültige Empfehlung für die Anwendung der neuen Einheitssteuer abgegeben werden, d.h. es ist von Fall zu Fall zu prüfen, ob die Vor- oder Nachteile überwiegen. Grundsätzlich ist es jedoch so, dass die Einheitssteuer aufgrund des Verzichts auf die Indexierung des Mietzinses erst bei Einkommen ab Euro von Vorteil ist, wobei jedoch noch eventuelle Steuerabsetzbeträge zur berücksichtigen sind. Unsere Kanzlei steht Ihnen gerne zur Verfügung, um Vor- und Nachteile für den jeweiligen persönlichen Sachverhalt zu beurteilen und Sie bei der Entscheidungsfindung zu unterstützen. Gerne stehen wir für eventuelle Rückfragen oder Klärungen zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen Dr. Alexander Tauber Seite 5 von 5