Wettbewerbsfähigkeit von Contracting- Projekten im vermieteten Wohnungsbestand

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1 Wettbewerbsfähigkeit von Contracting- Projekten im vermieteten Wohnungsbestand Hartmut Kämper Bundesverband der Energie-und Wasserwirtschaft BDEW

2 Der Spitzenverband der Energie- und Wasserwirtschaft in Zahlen* Mitgliedsunternehmen vereinen auf sich 90% des Stromabsatzes 90% des Erdgasabsatzes 85% des Nah- und Fernwärmeabsatzes 80% der Trinkwasser-Förderung 30% der Abwasser-Entsorgung 95% der Investitionen in der Energie- und Wasserwirtschaft Die Branche insgesamt vereint auf sich 130 Milliarden Euro Umsatz.** * Angaben für 2014 ** Umsatz aus der Energie- und Trinkwasserabgabe an Letztverbraucher sowie Abwasserentsorgung von Letztverbrauchern Seite 2

3 Contracting Baustein der Energiewende Contracting macht Energieeffizienz zum Geschäftsmodell Basis für Contracting ist eine langfristige Geschäftsbeziehung Im vermieteten Wohnungsbestand überbrückt Contracting das Mieter Vermieter Dilemma Contractor findet den wirtschaftlichen Modernisierungszeitpunkt, Eigentümer tendenziell den technischen Modernisierungszeitpunkt Aber: Contracting ist kein einfaches Geschäft Seite 3

4 Contracting im Wohnungsbestand Ungleichbehandlung von Eigenumsetzung und Contracting im Mietrecht Kostenneutralität versus Modernisierungsumlage Zusätzlich: Komplexe Vertragsgestaltung Eigentumsrecht Scheinbestandteil eines Gebäudes Risiko der Unwirksamkeit Hoher Vertriebsaufwand (z.b. erklärungsbedürftiges Produkt) kaum massengeschäftstauglich (Zielgruppe Privatkunden) Seite 4

5 Kostenneutralität vs. Modernisierungsumlage 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. 559 c Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, 556 c stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn Nr. 2: die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen. Seite 5

6 Berechnung der Warmmietenneutralität Grundlage ist die Wärmelieferverordnung 8 bis 10 WärmeLV regeln die Kostengegenüberstellung 9 Betriebskosten der Eigenversorgung: Endenergie x Energiepreis im Durchschnitt der letzten 3 Jahre 10 Kosten der Wärmelieferung: Endenergieverbrauch der Altanlage multipliziert mit dem Jahresnutzungsgrad der Altanlage ergibt die durchschnittlich erzielte Wärmemenge Die Wärmemenge multipliziert mit dem Wärmelieferpreis ergibt die Kosten der Wärmelieferung Seite 6

7 Knackpunkt Jahresnutzungsgrad Der Jahresnutzungsgrad ist der tatsächliche Wirkungsgrad einer Heizung während eines Betriebsjahres Erzeugte Nutzenergie pro aufgewendete Endenergie z.b kwh Wärme aus Litern Heizöl => 80 % JNG Ermittel durch Fortlaufend gemessene Wärmemenge Kurzzeitmessung anerkannte Pauschalwerte (Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung in Wohngebäuden, BMVBS 2009 und BMUB 2015) Seite 7

8 BDEW-Untersuchung Basis BDEW-Heizkostenvergleich 6-Familienhaus, 500 m² Wohnfläche Wärmeversorgung durch Gas-Niedertemperaturkessel (1990), 87 % JNG laut Tabelle 2009 & 2015 Wärmebedarf rund kwh (130 kwh/m² Wohnfläche) Varianten neu: Gas-Brennwertkessel Gas-Brennwertkessel mit solarer Trinkwassererwärmung Luft-Wasser-Elektro-Wärmepumpe Luft-Wasser-Gas-Wärmepumpe Pellet-Kessel Mini-KWK und Gas-Brennwertgerät Seite 8

9 Gegenüberstellung Bisherige Versorgung Eigenlösung durch den Vermieter mit 11 % Umlage Umsetzung im Contracting zu gleichen Preisen und Kosten Umsetzung im Contracting mit Kostensenkungspotenzial Senkung der Investitionskosten um 10 % Reduktion der Energiekosten um 10 % Verringerung der Wartungs- und Instandhaltungskosten um 20 % Seite 9

10 Gas-Brennwertkessel mit solarer Trinkwassererwärmung Kosten für Heizung und Warmwasser Brennstoffkosten Kostenneutralität Wartungs- und Betriebskosten Umlage (11 % der Investitionskosten) /a 1,00 /(m² Monat) Realistische Altanlagenbewertung 0,10 0, /a 1,29 /(m² Monat) 0,12 0,80 0,37 0, /a 1,40 /(m² Monat) 0,38 1,27 /(m² Monat) 0, /a Zuschuss vom Vermieter Selbst 100 %* reichen nicht aus! (55 %*) 0,26 1,00 0,92 Grundkosten (Investitionskosten) Arbeitskosten (Brennstoff, Wartung, Instandsetzung) Kaltmiete Kaltmiete Bisherige Versorgung Erneuerung in Eigenregie Contracting ohne Optimierung Contracting mit Optimierung Quelle: Nymoen Strategieberatung

11 Übersicht der Contracting-Beispiele Zuschuss vom Vermieter zur Einhaltung von Kostenneutralität: (45 %*) (55 %*) Zuschuss nicht ausreichend (100 %*) Zuschuss nicht ausreichend Zuschuss nicht ausreichend Brennstoffkosten Kostenneutralität Wartungs- und Betriebskosten Realistische Altanlagenbewertung 0,51 0,55 0,39 0,11 0,33 0,10 0,26 0,09 0,09 0,07 0,07 0,08 0,90 0,94 0,92 1,00 0,99 1,00 1,00 Grundkosten (Finanzierung der Investitionskosten) Arbeitskosten (Brennstoff, Wartung, Instandsetzung) Kaltmiete Kaltmiete Bisherige Versorgung Gas-BW Gas-BW/ sol. TWE Elektro-WP Gas-WP Pellet KWK Quelle: Nymoen Strategieberatung

12 Auswirkungen Contracting funktioniert noch bei Neubau bzw. entsprechenden Mietverträgen geringen Investitionskosten für die Neuanlage schlechten Altanlagen großen Objekten Preisvorteil durch Energieträgerwechsel (Öl => Gas) Kein Einsparcontracting Keine investitionsintensiven Technologien (KWK, Wärmepumpe, Brennstoffzelle ) Probleme für Quartierskonzepte Seite 12

13 und Lösungsansätze Realistische Bewertung der Altanlage in der WärmelieferVO Lifecycle-Vergleich, Kostenneutralität über die Vertragslaufzeit Gleiche Anforderungen für Vermieter und gewerbliche Wärmelieferung, z.b. Umlagefähigkeit eines Baukostenzuschusses, z.b. 5,5 % über die Vertragslaufzeit Contracting-Umstellung in allen Förderprogrammen berücksichtigen Seite 13

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