Stadt Gerlingen Gemeinderatsvorlage Nr.086 / 2012 Gerlingen, den 26. Juni 2012

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1 Stadt Gerlingen Gemeinderatsvorlage Nr.086 / 2012 Gerlingen, den 26. Juni 2012 Amt: Stadtbauamt Stadtplanung Zur Kenntnis genommen: Amtsleiter: BM:... Stadtentwicklung Gerlingen; Sanierung Stadtkern Rathausbereich; Änderung des Bebauungsplanes Leonberger Straße / Hauptstraße Info. Um die enorme Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Stadthäusern im Träuble-Areal decken zu können, sind die Gebäudeanordnungsmöglichkeiten durch Erweiterung der Baugrenzen, Gebäudeerhöhung am Minikreisel als städtebaulicher Merkpunkt und Vereinheitlichung der Dachneigungen in Form von Flachdächern erforderlich. Zu diesen Punkten soll der bestehende Bebauungsplan geändert werden. I. Vorlage an den Technischen Ausschuss zur Beschlussfassung in seiner Sitzung am 09. Juli öffentlich - II. Beschlussvorschlag Das Stadtbauamt wird beauftragt die Änderung des Bebauungsplanes Leonberger Straße / Hauptstraße in folgenden Punkten Veränderte Anordnung der Baugrenzen im MK2 (Kerngebiet) und SO (Sondergebiet) Veränderung der Gebäudehöhe im MK2 von 350,50 m auf 353,00 m ü. NN, beschränkt auf einen städtebaulichen Merkpunkt an dem Minikreisel Veränderte Gebäudestellung im SO zur Zulassung von Stadthäusern Vereinheitlichung der Dachneigungen mit Flachdächern im MK2 und SO vorzunehmen und das Änderungsverfahren durchzuführen.

2 III. Begründung Im Rahmen der Stadtsanierung wurde für den Bereich des Träuble-Areals ein Bebauungsplan aufgestellt unter der Bezeichnung Leonberger Straße / Hauptstraße. Der Aufstellungsbeschluss wurde am gefasst. Der Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan erfolgte am Mit der ortsüblichen Bekanntmachung vom wurde der Bebauungsplan rechtskräftig. Der Bebauungsplan hat den Zweck, für die Sanierungsziele der städtebaulichen Entwicklung die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die neu zu gestaltenden städtebauliche Ordnung zu liefern. Kern der Sanierungsziele ist Die Stärkung des Einzelhandels durch Gebäudeabbrüche und Neubebauung mit Wohn- und Geschäftshäusern Beseitigung unverträglicher Gemengelagen Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben Freiflächengestaltung zur Verbesserung der Aufenthaltsqualität und private Modernisierung Mit dem rechtskräftigen Bebauungsplan wurde die Beseitigung von unverträglichen Gemengelagen vorgenommen, Gebäudeabbrüche vorgenommen und die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben vorgesehen. Der Wunsch nach einer Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes wird sich erfüllen. Die dem Bebauungsplan beigefügten Gutachten hinsichtlich des Bedarfs nach Einzelhandelsflächen bestätigen sich. Die Gutachten hinsichtlich der Verkehrserschließung und des Schallschutzes sind umsetzbar, so dass die konkrete Planung des Projektes derzeit erfolgt. Nach dem Bekannt werden der Realisierung des Projektes mit dem Bau von barrierefreien Eigentumswohnungen in der Innenstadt hat eine nicht abbrechende Nachfrage nach größeren Eigentumswohnungen oder Stadthäusern begonnen, die mit der im Bebauungsplan dargestellten Baumöglichkeit in keinster Weise gedeckt werden kann. Diese Situation hat die Stadtplanung veranlasst, die nach dem Bebauungsplan ausgewiesenen Wohnbaumöglichkeiten hinsichtlich der realen Ausnutzungsmöglichkeit zu überprüfen.

3 Die Wohnbaumöglichkeiten im Kerngebiet (MK2) sind mit einer Geschossfläche von 2,0 im Verhältnis zur Grundstücksfläche festgesetzt. Das eingezeichnete Baufenster und die festgesetzte Gebäudehöhe lässt eine Ausnutzung bis zu dieser festgesetzten Möglichkeit nicht zu. Das Baufenster bleibt unter dieser Nutzungsmöglichkeit, die bei der Aufstellung des Bebauungsplanes angenommen wurde. Nun sollte die befürwortete Grundstücksausnutzung durch Erweiterung des Baufensters ermöglicht werden. Dazu wird vorgesehen, dass Baufenster auf dem Grundstück zu erweitern, ohne das die Bauausnutzung des Grundstücks erweitert wird. Damit wird eine größere Planungsfreiheit für den Investor eingeräumt. Die Baugrenze wird somit in süd-westlicher und süd-östlicher Richtung bis angrenzend an das Sondergebiet erweitert. Die gesetzlichen Abstandsflächen, die auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen sind, bilden Orientierung zur Lage der neuen Baugrenzen.

4 Die Gebäudehöhe am zukünftigen Minikreisel der Hauptstraße / Leonberger Straße / Ditzinger Straße und Jakobstraße sollte als städtebaulicher Merkpunkt ausgeführt werden und somit eine Torfunktion übernehmen, die den neuen Eingang zur Innenstadt markiert. Es wird vorgeschlagen die Gebäudehöhe um 2,50 m zu erhöhen, von 350,50 m ü. NN auf 353,00 m ü. NN.

5 Die Nachfrage nach schmalen, hohen Stadthäusern (Town houses) ist gerade bei jungen Familien sehr stark gestiegen. Dieser Bedarf kann bisher in diesem Bebauungsplan nicht gedeckt werden. Im ausgewiesenen Sondergebiet über der Marktebene sind bisher Geschosswohnungen geplant. Der süd-westliche Baublock nimmt die Gebäudestellung der Gebäude in der Eltingerstraße auf. Zur Hauptstraße ausgerichtet ist bisher ein Riegel parallel zur Bebauung an der Leonberger Straße geplant.

6 Diese geplante massive Riegelbildung sollte nun durch eine schmale Stadthaus- Bebauung ersetzt werden, die der Gebäudeanordnung der Eltinger Straße folgt. Somit ist die neue Anordnung im rechten Winkel zur bisherigen vorzunehmen. Städtebaulich wird somit die Gebäudestellung der Hauptstraße aufgenommen bzw. weitergeführt.

7 Bezüglich der im Bebauungsplan ausgewiesenen möglichen Dachformen von Satteldächern mit einer Dachneigung von und 40-45, sowie der Möglichkeit eines Pultdaches mit 8-15 und gleichzeitiger Ausführungsmöglichkeit eines Flachdaches sollte nun in diesem Änderungsverfahren eine Vereinfachung vorgenommen, so dass nur Flachdächer zugelassen werden. Die Vielfalt von Dachformen auf diesen begrenzten Bereich ist nicht nachvollziehbar bzw. sollte einem Investor nicht frei überlassen werden, so dass nun eine klare und eindeutige Regelung mit dieser Änderung erfolgt. Diese klare Regelung wird dem Gesamtprojekt eine Großzügigkeit verleihen, die der heutigen Architektur entspricht. Die Begrünung der Dachflächen ist selbstverständlich.