Heizkosten in der Jahresabrechnung. Spielbauer Vizepräsident des Landgerichts München I 38. Fachgespräch des ESWiD in Fischen am 25.

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1 Heizkosten in der Jahresabrechnung Spielbauer Vizepräsident des Landgerichts München I 38. Fachgespräch des ESWiD in Fischen am 25. Oktober 2012

2 BGHv V ZR 251/10, ZWE 2012, Anwendung der Heizkostenverordnung (HeizkV): HeizkV gilt unmittelbar Aber: Für unmittelbare Anwendung nicht geeignet VorAbrechnung : Vereinbarungoder Beschlussder Wohnungseigentümer; (nicht Verwalter) Verteilung muss den Anforderungen der HeizkV entsprechen Verbrauchsunabhängige Abrechnung ist für unwirksam zu erklären Ebenso: Verteilungsschlüssel entspricht nicht der HeizkV Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 2

3 2. Jahresgesamtabrechnung: Zu- und Abflussprinzip keine Abgrenzungsposten für periodenfremde Zahlungen Dadurch erleichtert: Überprüfung der rechnerischen Richtigkeit Verteilungauf Grundlage des Verbrauchs erfolgt in Einzelabrechnungen Gesamtabrechnung muss nicht HeizkV genügen 3. Einzelabrechnungen: Kosten der tatsächlich verbrauchten Brennstoffe werden umgelegt Gezahlte Gelder für noch nicht verbrauchte Brennstoffe werden zunächst nach allgemeinem Kostenverteilungsschlüssel verteilt Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 3

4 4. Verhältnis Gesamt- zu Einzelabrechnungen: Hinsichtlich Heizkosten :Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herzuleiten Voraussetzung: Abweichung ersichtlich und verständlich erläutert Stelle der Erläuterung : Verwalter überlassen Darstellung verständlich und nachvollziehbar Leitsätze des BGH: Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern. Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 4

5 Sachverhalt für eine (sehr vereinfachte) Beispielsabrechnung für das Jahr 2012 WEG: 4 Wohneinheiten - Kostenverteilung: Heizkosten verbrauchsabhängig, restliche Kosten je ¼ Wirtschaftsplan für 2012: Gesamtausgaben und Zuführung zur IHRL Jahreswohngeld je Eigentümer Tatsächliche Ausgaben 2012: , davon für Kauf von Litern Heizöl Heizölverbrauch 2012: Liter; Rest Liter noch im Tank. Alle Wohngelder bezahlt - Umbuchung vom Giro-auf das Festgeldkonto (IHRL) Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 5

6 Gesamtabrechnung 2012 (auszugsweise) I. Ausgaben (tatsächliche Mittelabflüsse) Art der Ausgaben Versicherungen 2.000,00 Heizung/Warmwasser Kauf von Heizöl (6.000 Liter zu 1,00 EUR je Liter) 6.000,00 (sonstige Ausgaben) 2.000,00 Summe der Ausgaben ,00 II. Einnahmen (tatsächliche Mittelzuflüsse) Art der Einnahmen Wohngelder ,00 Summe der Einnahmen ,00 Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 6

7 III. Ergebniszusammenstellung (tatsächliche Mittelzuflüsse und Mittelabflüsse) Ausgaben (Abflüsse) ,00 Einnahmen (Zuflüsse) ,00 Überschuss ,00 Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 7

8 IV. Konten- und Vermögensentwicklung 1. Entwicklung des Girokontos Datum Text 1.1. Anfangsbestand(gemäß Kontoauszug) ,00 Zugänge gemäß oben II ,00 (Zwischensumme) + (17.000,00) Abgänge gemäß oben I , Endbestand (rechnerisch) ,00 Tatsächlicher Endbestand (gem. Kontoauszug) ,00 2. Erläuterung der Differenz von tatsächlichem und rechnerischem Endbestand des Girokontos RechnerischerEndbestand ,00 Der Verwalter hat vom Girokonto 2.000,00 auf das Festgeldkonto als Zuführungzur IHRLüberwiesen (keine Ausgabe bei Gesamtabrechnung) ,00 Tatsächlicher Endbestand ,00 Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 8

9 2. Entwicklung des Festgeldkontos (= tatsächliche Instandhaltungsrücklage = Ist-Rücklage) 1.1. Anfangsbestand(gem. Kontoauszug) ,00 Zugang vom Girokonto , Endbestand(gem. Kontoauszug) ,00 (3. Sonstige Darstellungen zur Instandhaltungsrücklage) Von einer Darstellung wird hier abgesehen. a) Nach dem BGH müssten hier ggf. Beträge angegeben werden, welche für die Instandhaltungsrücklage geschuldet, von den Eigentümern aber noch nicht bezahlt worden sind (hier bestehen im laufenden Jahr keine Rückstände). Teilweise wird darüber hinaus noch gefordert: b)rechnerische Entwicklung der Soll-Rücklage c)erläuterung der Differenz zwischen Soll- und Ist-Entwicklung der Rücklage Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 9

10 Einzelabrechnung 2012 für Eigentümer E1 (auszugsweise) I. Ausgaben In Einzelabrechnungen zu Art der Ausgaben verteilender Gesamtbetrag Verteilerschlüssel Ihr Anteil Versicherungen 2.000,00 1/4 500,00 Heizung/Warmwasser (siehe Erläuterung unten *) a) Verbrauchskosten (4.000 Liter zu je 1,00 ) b) Anschaffung Heizölvorrat (2.000 Liter zu je 1,00 ) 4.000,00 (nach beiliegender Heizkostenabrechnun g der Firma ) 500, ,00 1/4 500,00.. (Sonstige Ausgaben) 2.000,00 1/4 500,00 Summe der Ausgaben , ,00 Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 10

11 * Erläuterung zu Heizung/Warmwasser: 2012 wurden Liter Heizöl zu je 1 für gekauft und bezahlt (siehe Gesamtabrechnung). Die Kosten der verbrauchten4.000 Liter werden nach der beiliegenden Heizkostenabrechnung der Fa.. entsprechend den Vorgaben der Heizkostenverordnung gemäßziff. xxx der Gemeinschaftsordnung verteilt. Die Kosten für das nicht verbrauchte Heizöl (Heizölvorrat Liter) sind im laufenden Wirtschaftsjahr keine Verbrauchskosten im Sinne der Heizkostenverordnung und werden daher nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel gemäßziff. yyy der Gemeinschaftsordnung verteilt. Die diesjährigen Belastungen der Eigentümer für den Heizölvorrat werden in der Jahresabrechnung 2013 berücksichtigt und mit entsprechenden Gutschriften wieder ausgeglichen. Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 11

12 II. Einnahmen Art der Einnahmen In Einzelabrechnungen zu verteilender Gesamtbetrag Wohngelder ,00 Verteilerschlüssel (tatsächlich entrichtet) Ihr Anteil 3.000,00 Summe der Einnahmen , ,00 III. Ergebniszusammenstellung hinsichtlich Ausgaben und Einnahmen Gesamtbetrag Ihr Anteil Ausgaben , ,00 Einnahmen , ,00 Jahresgesamtüberschuss ,00 Ihr Überschussanteil bei Ausgaben/Einnahmen ,00 Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 12

13 IV. Berechnung Ihres Jahresendsaldos (Rückerstattungsbetrag oder Nachzahlungsbetrag) Ihr Überschussanteil bei Ausgaben/Einnahmen (oben III.) ,00 Ihr Anteil an den laut Wirtschaftsplan für 2012 (siehe dort II.) geschuldeten Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage (in der Jahresabrechnung nicht als Ausgabe darzustellen) - 500,00 Ihr Rückzahlungsanspruch gegen die Gemeinschaft + 500,00 Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 13

14 Ergänzender Sachverhalt für eine (sehr vereinfachte) Beispielsabrechnung für das (Folge-) Jahr 2013 Wirtschaftsplan für 2013: Gesamtausgaben und Zuführung zur IHRL Jahreswohngeld je Eigentümer Tatsächliche Ausgaben 2013: , davon für Kauf von Litern Heizöl Heizölverbrauch 2013: Liter; (Rest Liter aus 2012 und Liter aus Zukauf 2013) Alle Wohngelder bezahlt - Umbuchung vom Giro-auf das Festgeldkonto (IHRL) (2013 sonst keine Gelder geflossen) Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 14

15 Gesamtabrechnung 2013 (auszugsweise) I. Ausgaben (tatsächliche Mittelabflüsse) Art der Ausgaben Versicherungen 2.000,00 Heizung/Warmwasser Kauf von Heizöl (2.000 Liter zu 1,50 EUR je Liter) 3.000,00 (sonstige Ausgaben) 5.000,00 Summe der Ausgaben ,00 II. Einnahmen (tatsächliche Mittelzuflüsse) Art der Einnahmen Wohngelder ,00 Summe der Einnahmen ,00 Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 15

16 III. Ergebniszusammenstellung (tatsächliche Mittelzuflüsse und Mittelabflüsse) Ausgaben (Abflüsse) ,00 Einnahmen (Zuflüsse) ,00 Überschuss ,00 Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 16

17 IV. Konten-und Vermögensentwicklung 1. Entwicklung des Girokontos Datum Text 1.1. Anfangsbestand(gemäß Kontoauszug) ,00 Zugänge gemäß oben II ,00 (Zwischensumme) + (17.000,00) Abgänge gemäß oben I , Endbestand (rechnerisch) ,00 Tatsächlicher Endbestand (gem. Kontoauszug) ,00 2. Erläuterung der Differenz von tatsächlichem und rechnerischem Endbestand des Girokontos RechnerischerEndbestand ,00 Der Verwalter hat vom Girokonto 2.000,00 auf das Festgeldkonto als Zuführungzur IHRLüberwiesen (keine Ausgabe bei Gesamtabrechnung) ,00 Tatsächlicher Endbestand ,00 Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 17

18 2. Entwicklung des Festgeldkontos (= tatsächliche Instandhaltungsrücklage = Ist-Rücklage) 1.1. Anfangsbestand(gem. Kontoauszug) ,00 Zugang vom Girokonto , Endbestand (gem. Kontoauszug) ,00 (3. Sonstige Darstellungen zur Instandhaltungsrücklage) Von einer Darstellung wird hier abgesehen. a) Nach dem BGH müssten hier ggf. Beträge angegeben werden, welche für die Instandhaltungsrücklage geschuldet, von den Eigentümern aber noch nicht bezahlt worden sind (hier bestehen im laufenden Jahr keine Rückstände). Teilweise wird darüber hinaus noch gefordert: b)rechnerische Entwicklung der Soll-Rücklage c)erläuterung der Differenz zwischen Soll- und Ist-Entwicklung der Rücklage Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 18

19 Einzelabrechnung 2013 für Eigentümer E1 (auszugsweise) I. Ausgaben In Einzelabrechnungen zu Art der Ausgaben verteilender Gesamtbetrag Verteilerschlüssel Ihr Anteil Versicherungen 2.000,00 1/4 500,00 Heizung/Warmwasser (siehe Erläuterung unten *) Verbrauchskosten Liter zu je 1,00 = Liter zu je 1,50 = ,00 (nach beiliegender Heizkostenabrechnung der Firma ) 1.000,00.. (Sonstige Ausgaben) 5.000,00 1/ ,00 Summe der Ausgaben (siehe Erläuterung unten *) , ,00 Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 19

20 * Erläuterung zu Heizung/Warmwasser: 2013wurden Liter Heizöl zu je 1,50 für gekauft (siehe Gesamtabrechnung). Darüber hinaus waren am Jahresanfang noch Liter Heizöl vorhanden, die im Jahr 2012für (1 je Liter) gekauft worden waren. Diese Liter wurden 2013 verbraucht. Die Gesamtkosten des im Jahr 2013 verbrauchten Heizöls in Höhe von ( ) sind im Verbrauchsjahr nach den zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung gemäßziff. xxx der Gemeinschaftsordnung nach der beiliegenden Heizkostenabrechnung der Fa.. zu verteilen. Der in den Einzelabrechnungenzu verteilende Betrag von für Heizung deckt sich daher nicht mit den in der Gesamtabrechnung genannten Ausgaben für Heizung in Höhe von Daher deckt sich auch die Summeder in den Einzelabrechnungenzu verteilenden Ausgaben ( ) nicht mit der Summe der Ausgaben in der Gesamtabrechnung( ). Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 20

21 Zwar wurden die im Jahr 2012 bezahlten für den am Jahresende 2012 noch vorhandenen Heizölvorrat von Litern bereits in den Einzeljahresabrechnungen für 2012 nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel auf die Eigentümer umgelegt. Wie bereits in der Jahresabrechnung 2012 erwähnt, werden diese Belastungen der Eigentümer im Jahr 2013 berücksichtigt. Der insoweit 2012 auf Sie entfallende Betrag von 500 wird Ihnen in der Abrechnung 2013 unten bei IV. Berechnung Ihres Jahresendsaldos wieder gutgeschrieben. Ihre Belastungaus dem Jahr 2012 für den Kauf des Heizölvorrates ist damit ausgeglichen. Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 21

22 II. Einnahmen Art der Einnahmen In Einzelabrechnungen zu verteilender Gesamtbetrag Wohngelder ,00 (tatsächlich entrichtet) Ihr Anteil 3.000,00 Summe der Einnahmen , ,00 III. Ergebniszusammenstellung hinsichtlich Ausgaben und Einnahmen Verteilerschlüssel Gesamtbetrag Ihr Anteil Ausgaben , ,00 Einnahmen , ,00 Jahresgesamtüberschuss 0,00 Ihr Überschussanteil bei Ausgaben/Einnahmen + 250,00 Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 22

23 IV. Berechnung Ihres Jahresendsaldos (Rückerstattungsbetrag oder Nachzahlungsbetrag) Ihr Überschussanteil bei Ausgaben/Einnahmen (oben III.) + 250,00 Ihr Anteil an den laut Wirtschaftsplanfür 2013 (siehe dort II.) geschuldeten Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage (in der Jahresabrechnung nicht als Ausgabe darzustellen) - 500,00 (Zwischensumme) - (250,00) Im Jahr 2012 wurde ein Heizölvorrat für (2.000 Liter zu je 1 ) angelegt. Von diesen Kosten wurde in der Einzelabrechnung 2012 ein Betrag von 500 auf Sie umgelegt. Dieser Betrag ist Ihnen nunmehr wieder gut zu schreiben, da der Heizölvorratim Jahr 2013 aufgebraucht wurde und diese Kosten nach Verbrauch im Jahr 2013 umgelegt werden mussten (siehe oben bei I. Ausgaben Heizung/Warmwasser nebst Erläuterung) ,00 Ihr Rückzahlungsanspruch gegen die Gemeinschaft + 250,00 Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 23

24 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Ich freue mich auf eine angeregte Diskussion Fischen Vizepräsident LG Spielbauer 24