Brexit Referendum Droht offenen Immobilienfonds die nächste Krise?

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1 8 Juli 2016 Alternative Investment Funds Brexit Referendum Brexit Referendum Was sind mögliche Auswirkungen des Brexit Referendums auf die deutschen offenen Immobilienfonds? Scope Analysis hat nach den aktuellen Fondsschließungen britischer Immobilienfonds in Folge der derzeitigen Marktunsicherheit alle deutschen offenen Fonds mit Großbritannien-Anteilen auf aktueller Datenbasis erneut untersucht und kommt zu folgenden Ergebnissen: 1. Höheres Absorptionsvermögen der Marktunsicherheit in Großbritannien aufgrund der höheren geografischen Diversifizierung deutscher Fonds. 2. Kurzfristig keine nennenswerten Verluste aus Abschwächung des Britischen Pfunds zu erwarten, da die Fonds ihre Währungsrisiken fast vollständig absichern. 3. Leichte Marktanpassungen sind aufgrund aktuell vergleichsweise konservativerer Bewertungsniveaus und langlaufender Mietverträge verkraftbar. 4. Risiko von Fondschließungen deutlich geringer als nach der Finanzkrise, da höhere Robustheit gegen Mittelrückgaben aufgrund der Regelwerksanpassungen nach der Finanzkrise Sollte es zu deutlichen Korrekturen am britischen Immobilienmarkt kommen, werden sich die offenen Immobilienfonds diesen jedoch nicht gänzlich entziehen können. Analyst Sonja Knorr Business Development Stephan Geiger Presse Oliver Müller press@scoperatings.com Eine durch den Brexit ausgelöste Eintrübung der wirtschaftlichen Lage würde sich negativ auf die Mietflächennachfrage insbesondere im Bürobereich auswirken. Davon können sich perspektivisch auch die Fondsimmobilien bei Neu- oder Nachvermietung nicht abkoppeln. Dieses Risiko wird dadurch begrenzt, dass der überwiegende Teil des UK- der offenen Fonds durch recht lange Mietvertragsrestlaufzeiten gekennzeichnet ist. Eine höhere Risikowahrnehmung bei Investoren, ausgelöst durch erwartete negative wirtschaftliche Auswirkungen, kann zu fallenden Immobilienpreisen führen. Aktuell ist der Transaktionsmarkt in Großbritannien vorübergehend zum Erliegen gekommen. Die Auswirkungen auf den britischen Immobilienmarkt schätzt Scope allerdings deutlich geringer ein als bei vorangegangenen Krisen, wie beispielsweise der Finanzmarktkrise Aber auch mögliche positive Optionen werden aktuell bereits von den deutschen Assetmanagern geprüft. Sofern sich keine dauerhaften und strukturellen Veränderungen der Investmentmärkte ergeben, wird die Möglichkeit der Ausnutzung von Marktchancen geprüft, um für die Fonds antizyklisch anzukaufen, z. B aus den der nun geschlossenen britischen Fonds. Schließungen wie bei den Immobilienfonds in Großbritannien erwartet Scope aktuell jedoch nicht. Anders als bei den britischen Produkten wurden die gesetzlichen Regelungen hinsichtlich der Rückgabemöglichkeiten bei den deutschen offenen Immobilienpublikumsfonds nach der Finanzkrise 2008 geändert. Die tägliche Rückgabemöglichkeit gilt nur noch für Altanleger und dies auch nur beschränkt auf bis zu Euro pro Halbjahr. Für Neuanleger sind seit Einführung des KAGB im Juli 2013 eine zweijähige Mindesthaltedauer sowie eine einjährige Kündigungsfrist einzuhalten. Scope Analysis GmbH Lennéstraße Berlin Phone Fax Service info@scopeanalysis.com 8 Juli /6

2 Währungsabsicherung minimiert Risiken signifikant Die offenen Immobilienpublikumsfonds sichern ihre offenen Währungspositionen weitgehend ab. Das heißt signifikante Abwertungen einer Währung, wie dies aktuell beim Britischen Pfund der Fall ist, haben nur marginale Auswirkungen auf die Sondervermögen. Die überwiegend über zwölf Monate abgeschlossenen Devisentermingeschäfte (DTG) schwanken zwar in ihrer internen Bewertung - ein DTG gewinnt im Falle einer Abwertung der Fremdwährung bei entsprechender Konstruktion ungefähr so viel an Wert, wie die Immobilie parallel an Wert verliert und vice versa aber der Währungseffekt für den Fonds wird durch sie fast vollständig ausgeglichen. Bei Abschluss zum Ende der Laufzeit findet der verlorene Betrag daher als Liquidität Eingang in das Fondsvermögen, das Immobilienvermögen sinkt wie dargestellt auf der Gegenseite. Ein bilanziell neutraler Vorgang. Einzig die Mieteinnahmen können nicht im Vorfeld abgesichert werden. Die Mieteinnahmen, die in Britischen Pfund vereinnahmt werden und in Euro bei den Fonds ankommen, sinken folglich bei dem aktuellen Niveau des Kurses des Britischen Pfunds verglichen mit seinem Wechselkursniveau vor der Brexit-bedingten Abwertung. Fazit: Auf die Fondsanteilpreise wirkt also nur die Schwankung des laufenden Devisentermingeschäftes. Die sinkenden Mieteinnahmen sind Cashflow-relevant und mindern daher das operative Ergebnis der Fonds. Breite Diversifikation im Vergleich zu den britischen Fonds wirkt positiv Die deutschen offenen Immobilienfonds für Privatanleger sind überwiegend breit diversifiziert und dies sowohl hinsichtlich der Nutzungsarten als auch hinsichtlich der geografischen Verteilung. So sind die höchsten UK-Quoten in der Spitze bei 25 Prozent (siehe nachstehende Tabelle). Der hausinvest, der hier die Spitzenposition einnimmt (25,1 Prozent per ), investiert überwiegend jedoch nicht in den sehr schwankungsanfälligen Büromarkt (19 Prozent), sondern insbesondere in den Bereich Einzelhandel (75 Prozent). Das Handelssegment könnte von der derzeitigen Abwertung des Britischen Pfund sogar profitieren, da das günstige Pfund Reisen nach Großbritannien attraktiver macht; auf der anderen Seite trübt sich das Konsumklima im Binnenmarkt aktuell natürlich ein. In Summe ist jedoch zu erwarten, dass sich die derzeitige Unsicherheit eher negativ auf den Immobilienmarkt auswirkt. Aktuelle Vertragsverhandlungen werden unterbrochen oder kürzlich abgeschlossene Verträge nachverhandelt. Die überwiegende Anzahl der Vertragsabschlüsse, die nach Bekanntwerden der Durchführung des Brexit- Referendums, getätigt wurden, enthalten Rücktrittsklauseln. Allgemein bleibt zu konstatieren, dass die Haltung am Markt derzeit sehr abwartend, gar zögerlich ist. Allerdings schauen sich große institutionelle Investoren bereits die Portfolien der unter Druck geratenen UK-Fonds an. Es besteht jedoch noch keine Einigkeit darüber, wie hoch die anzusetzenden Risikoprämien sein sollten. Alle Marktteilnehmer warten deshalb derzeit auf die ersten Transaktionen am Markt. Der Einstieg wäre auch vor dem Hintergrund des Wechselkurses attraktiv. 8 Juli /6

3 Fondsname ISIN Anteil Großbritannien hausinvest DE % grundbesitz europa DE % Deka-ImmobilienEuropa DE % UniImmo: Global DE % grundbesitz global DE % WestInvest InterSelect DE % Deka-ImmobilienGlobal DE % UniImmo: Europa DE % UniImmo: Deutschland DE % Quelle & Stand: letzte Angaben der KVGen per bzw Abwertungsrisiken und das aktuelle Bewertungsniveau der Fonds Die Fonds sind derzeit etwas konservativer bewertet, als es das jüngste Vorkrisenniveau erlaubt hätte. Dies liegt an dem deutschen Bewertungsverfahren, das auf den nachhaltigen Wert einer Immobilie abstellt. Dieser Umstand bietet den Fonds aktuell einen Puffer, um mögliche Abwertungen abfedern zu können. So ist das UK-Portfolio der Union Investment mit einem Vervielfältiger mit 19,3 (Renditeäquivalent: 5,2%), der grundbesitz global mit 18,6 ebenso wie die der Deka mit 18,5 (Renditeäquivalent: jeweils 5,4%) der grundbesitz europa mit 16,9 (Renditeäquivalent: 5,9%) und der hausinvest mit 16,3 (Renditeäquivalent: 6,1%) - per Stand bzw Die Vergleichbarkeit der Bewertungsfaktoren ist aufgrund der Nutzungsarten und Objektqualitäten zwar nur mit Einschränkungen möglich, die Renditen über fünf Prozent sind aber in Bezug auf die jüngsten Immobilientransaktionen grundsätzlich als eher konservativ zu bezeichnen. Dennoch würden sich bei einer deutlichen Anpassung der Vervielfältiger auch negative Auswirkungen auf die bestehenden Bewertungen ergeben. Aufgrund der überwiegend langfristigen Mietverträge wirken sich wirtschaftsinduzierte Mietrückgänge jedoch eher zeitverzögert auf die Bewertungen aus. 8 Juli /6

4 Ratingübersicht 2016 Stand ISIN Fonds KAG / KVG Rechtsstruktur Kategorie Zielmarkt DE DE DE000DK0LL42 Deka-ImmobilienEuropa Deka-ImmobilienGlobal Deka-Immobilien StrategieInstitutionell Deka Immobilien Investment GmbH Deka Immobilien Investment GmbH Deka Immobilien Investment GmbH DE grundbesitz europa RREEF Investment GmbH DE grundbesitz global RREEF Investment GmbH DE DE DE DE DE DE DE000A1J16Q1 DE000A1CUAY0 DE DE DE DE DE hausinvest Leading Cities Invest UniImmo: Deutschland UniImmo: Europa UniImmo: Global UniInstitutional European Real Estate UniInstitutional German Real Estate WERTGRUND Wohnselect D WestInvest ImmoValue WestInvest InterSelect WestInvest TargetSelect Hotel WestInvest TargetSelect Logistics WestInvest TargetSelect Shopping Commerz Real Investmentgesellschaft mbh KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft mbh Pramerica Property Investment GmbH Investmentfonds mbh Investmentfonds mbh Investmentfonds mbh Investmentfonds mbh Investmentfonds mbh Rating 2015 Rating 2016 Europa a AIF a+ AIF Global a AIF a+ AIF Dachfonds* Gemischt Global./. aa- AIF * * * Spezialfonds* Spezialfonds* Spezialfonds* Europa aa- AIF aa- AIF Global bb+ AIF bb- AIF Europa a AIF a+ AIF Global a AIF a AIF Deutschland aa AIF aa- AIF Europa a+ AIF aa- AIF Global a- AIF a AIF Europa aa AIF aa- AIF Deutschland aa- AIF aa- AIF Deutschland./. aa- AIF Europa aa AIF aa AIF Europa bbb+ AIF bbb+ AIF Global aa AIF aa AIF Global aa AIF aa AIF Global aa- AIF aa AIF Lizenznehmer der Scope Analysis GmbH; Quelle: Scope Analysis; Stand: Juli /6

5 Portfolioallokation der offenen Immobilienfonds nach Nettosollmieten Quelle: letzte Veröffentlichungen der KVGen; Stand: Juli /6

6 Wichtige Hinweise und Informationen Das Rating von Investmentfonds gibt die Meinung der Scope Analysis GmbH ( Scope ) über das Risiko-Rendite-Profil des Investmentfonds als Eigenkapitalgeber eines Projekts oder Objekts wieder. Sofern nachfolgend der Begriff Asset Management Company verwendet wird, umfasst dieser sowohl Kapitalverwaltungsgesellschaften, Investmentgesellschaften, Verwaltungsgesellschaften als auch Investmentberatungsgesellschaften. Scope Analysis GmbH ist keine Ratingagentur im Sinne der Verordnung (EG) Nr. 1060/2009 über Ratingagenturen in der Fassung der Änderungsverordnungen (EU) Nr. 513/2011 und (EU) Nr. 462/2013 (zusammen die Ratingagenturen-Verordnungen) und ist nicht als Ratingagentur im Sinne der Ratingagenturen-Verordnungen registriert. Das Rating von Investmentfonds ist kein Rating im Sinne der Ratingagenturen-Verordnungen und kann daher von Kreditinstituten, Wertpapierfirmen, Versicherungsunternehmen, Rückversicherungsunternehmen, Einrichtungen der betrieblichen Altersversorgung, Verwaltungs- und Investmentgesellschaften, Verwaltern alternativer Investmentfonds und zentralen Gegenparteien nicht für aufsichtsrechtliche Zwecke verwendet werden. Die von der Scope Analysis GmbH verfassten Ratings sind keine Empfehlungen für den Erwerb oder die Veräußerung der Investmentfonds und beinhalten kein Urteil über den Wert des Investmentfonds. Methodik Die für das Rating offener Immobilienfonds gültige Methodik ist unter verfügbar. Haftungsausschluss Zweck des Ratings ist es, eine Analyse und Bewertung von Investmentfonds durch die Scope Analysis GmbH hinsichtlich des Rendite Risiko Profils abzugeben. Dieses Rating ist nicht ein Bonitätsurteil. Maßgeblich für den Inhalt und die Durchführung dieses Ratings sind die auf der Internetseite der Scope Analysis GmbH veröffentlichten Informationen unter Die Scope Analysis GmbH erstellt mit der gebotenen fachlichen Sorgfalt ihr unabhängiges und objektives Rating über die Risiken und die Chancen der beurteilten Investmentfonds zu einem bestimmten Stichtag, an dem das Rating erteilt wird. Daher sind künftige Ereignisse als ungewiss anzusehen. Deren Vorhersage beruht dabei auf Einschätzungen, so dass ein Rating keine Tatsachenbehauptung darstellt, sondern lediglich eine Meinungsäußerung, die sich anschließend auch wieder ändern und in einem geänderten Rating niederschlagen kann. Scope Analysis GmbH haftet folglich nicht für Schäden, die darauf beruhen, dass Entscheidungen auf ein von ihr erstelltes Rating gestützt werden. Die von der Scope Analysis GmbH verfassten Ratings sind keine Empfehlungen für den Erwerb oder die Veräußerung der Investmentfonds. Das Rating sollte von den beteiligten Akteuren nur als ein Faktor im Rahmen der Anlageentscheidungen betrachtet werden und kann die eigene Analyse und Bewertung eines Investors nicht ersetzen. Das Rating stellt somit nur eine Meinung zum relevanten Rendite Risiko Profil des relevanten Investmentfonds dar und trifft keine Aussage dahingehend, ob die beteiligten Akteure einen Ertrag erzielen, das investierte Kapital zurückerhalten oder bestimmte Haftungsrisiken durch eine Beteiligung am Investmentfonds eingehen. Das Rating ist kein Bonitätsurteil hinsichtlich des Investmentfonds und beinhaltet kein Urteil über den Wert des Investmentfonds. Die Scope Analysis GmbH geht bei der Erstellung eines Ratings davon aus, dass die zur Verfügung gestellten Dokumente und Informationen vollständig sind, deren Inhalt korrekt ist sowie dass vorgelegte Kopien unverändert und vollständig den Inhalt der Originale wiedergeben. 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