Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Düren

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1 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Düren Firma Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen Cecilienallee Düsseldorf Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Düren Wilhelmstraße Düren gutachterausschuss@dueren.de Ausgabe aus BORISplus.NRW, Stichtag Diese Ausgabe ist gebührenpflichtig und kostet 6,00. Sie unterliegt den von Ihnen anerkannten Nutzungsbedingungen. Der von Ihnen gewählte Bereich liegt in der Gemeinde/Stadt Düren - Ausgabe gefertigt am aus BORISplus.NRW Das amtliche Informationssystem der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und des Oberen Gutachterausschusses zum Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen - 1 -

2 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Düren Erläuterungen zum Bodenrichtwert Lage und Wert Gemeinde Gemarkungsname Ortsteil Ausgabe gefertigt am aus BORISplus.NRW Das amtliche Informationssystem der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und des Oberen Gutachterausschusses zum Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen Düren Düren Bodenrichtwertnummer 509 Bodenrichtwert Düren, altes Stadtgebiet 190 /m² Stichtag des Bodenrichtwertes Bodenrichtwertkennung Beschreibende Merkmale Basiskarte - Bezeichnung Beitragszustand Nutzungsart Geschosszahl Tiefe Breite Allgemeine Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten zonal DTK10 ebfrei nach BauGB und KAG Der Bodenrichtwert (siehe 196 Baugesetzbuch BauGB) ist ein aus Grundstückskaufpreisen abgeleiteter durchschnittlicher Lagewert für den Boden. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche ( /m²) eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). In bebauten Gebieten wurden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre ( 196 Abs.1 BauGB). Bodenrichtwerte beziehen sich auf altlastenfreie Grundstücke. Flächenhafte Auswirkungen wie z.b. bei Denkmalbereichssatzungen, Lärmzonen, Bodenbewegungsgebieten, Boden- und Grundwasserverhältnisse sind im Bodenrichtwert berücksichtigt. Die Bodenrichtwerte werden in Richtwertzonen ausgewiesen. Diese Zonen umfassen Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Jedem Bodenrichtwert ist ein beschreibender Datensatz zugeordnet, der alle wertrelevanten Merkmale wie z.b. Entwicklungszustand, Art und Maß der Nutzung, Geschosszahl, Baulandtiefe, Grundstücksfläche, spezielle Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone enthält. Diese wertbeeinflussenden Merkmale definieren das Bodenrichtwertgrundstück. Das Lagemerkmal des jeweiligen Bodenrichtwertgrundstücks wird in der Regel durch die Position der Bodenrichtwertzahl visualisiert. Einzelne Grundstücke in einer Bodenrichtwertzone können in ihren wertrelevanten Merkmalen von der Beschreibung der Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen. Abweichungen des einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwertgrundstück in Bezug auf die wertbestimmenden Eigenschaften bewirken Zu- oder Abschläge vom Bodenrichtwert. Diese können aus Umrechnungsvorschriften des jeweiligen Gutachterausschusses abgeleitet werden. Sie werden jedem Bodenrichtwertausdruck beigefügt. Die Bodenrichtwerte werden gemäß 196 Abs. 1 BauGB und 11 Abs. 1 der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung NRW GAVO NRW) jährlich durch den jeweiligen örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte beschlossen und veröffentlicht ( Ansprüche gegenüber Genehmigungsbehörden z.b. Bauplanungs-, Baugenehmigungs- oder Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Eigenschaften abgeleitet werden. Bodenrichtwerte für Bauland Bodenrichtwerte für baureifes Land sind, wenn nicht anders angegeben, abgabenfrei ermittelt. Sie enthalten danach Erschließungsbeiträge und naturschutzrechtliche Ausgleichsbeträge im Sinne von 127 und 135a BauGB sowie Anschlussbeiträge für die Grundstücksentwässerung nach dem Kommunalabgabengesetz Nordrhein-Westfalen (KAG NRW) in Verbindung mit den örtlichen Beitragssatzungen. Bodenrichtwerte für Bauerwartungsland und Rohbauland MI IV 35 m 16 m

3 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Düren Bodenrichtwerte für den Entwicklungszustand Bauerwartungsland und Rohbauland werden für Gebiete ermittelt, in denen für die Mehrheit der enthaltenen Grundstücke der Entwicklungsgrad hinreichend sicher zugeordnet werden kann und sich hierfür ein Markt gebildet hat. Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke Die Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke (Acker- /Grünland) beziehen sich im Allgemeinen auf gebietstypische landwirtschaftliche Nutzflächen in freier Feldlage, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen und die nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur landwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Es werden die ortsüblichen Bodenverhältnisse und Bodengüten des jeweils betroffenen Raumes unterstellt. Abweichungen der Eigenschaften des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften wie z.b. Zuwegung, Ortsrandlage, Bodenbeschaffenheit, Hofnähe, Grundstückszuschnitt sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen, soweit sie wertrelevant sind. In Bodenrichtwertzonen für landwirtschaftliche Grundstücke können auch Flächen enthalten sein, die eine gegenüber der üblichen landwirtschaftlichen Nutzung höher- bzw. geringerwertige wertrelevante Nutzung aufweisen (z.b. Flächen, die in einem Zusammenhang zur Wohnbebauung stehen oder sich in einem Zusammenhang zu landwirtschaftlichen Hofstellen befinden, Flächen für Erholungs- und Freizeiteinrichtungen wie Golfplatz oder Flächen, die bereits eine gewisse wertrelevante Bauerwartung vermuten lassen bzw. als Ausgleichsflächen für Eingriffe in Natur und Landschaft bestimmte Flächen). Bodenrichtwerte für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke Die Bodenrichtwerte für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke beziehen sich im Allgemeinen auf gebietstypische forstwirtschaftliche Nutzflächen in Wäldern, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen und die nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur forstwirtschaftlichen oder Erholungszwecken dienen werden. Die Bodenrichtwerte für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke beziehen sich i.d.r. auf den Wertanteil des Waldbodens ohne Aufwuchs. Es können aber auch Bodenrichtwerte einschließlich Aufwuchs veröffentlicht werden. Diese sind mit einem entsprechenden Hinweis gekennzeichnet. In Bodenrichtwertzonen für forstwirtschaftliche Grundstücke können auch Flächen enthalten sein, die eine gegenüber der üblichen forstwirtschaftlichen Nutzung höher- bzw. geringerwertige wertrelevante Nutzung aufweisen (z.b. Flächen für Erholungs- und Freizeiteinrichtungen wie Golfplatz oder Flächen, die bereits eine gewisse wertrelevante Bauerwartung vermuten lassen bzw. als Ausgleichsflächen für Eingriffe in Natur und Landschaft bestimmte Flächen). Sonderfälle Für Flächen, die nach allgemeiner Verkehrsauffassung nicht an Rechtsgeschäften teilnehmen bzw. die in Rechtsgeschäften regelmäßig ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen unterliegen, können im Allgemeinen keine Bodenrichtwerte abgeleitet werden. Größere Areale (z. B. Gemeinbedarfs- und Verkehrsflächen, Kliniken, Messegelände, Flughäfen, Abraumhalden, Tagebau, Militärgelände) werden im Allgemeinen als eigene Zone ohne Bodenrichtwert ausgewiesen. Hier sind bei Bedarf Einzelfallbewertungen vorzunehmen. Kleinere Flächen (z. B. örtliche Verkehrs- oder lokale Gemeinbedarfsflächen) werden im Allgemeinen in benachbarte Bodenrichtwertzonen anderer Art der Nutzung einbezogen; der dort angegebene Bodenrichtwert gilt für diese Flächen nicht. Im Bedarfsfall sollte ein Verkehrswertgutachten bei öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen für die Grundstückswertermittlung oder beim örtlich zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Auftrag gegeben werden. Ausgabe gefertigt am aus BORISplus.NRW Das amtliche Informationssystem der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und des Oberen Gutachterausschusses zum Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen - 3 -

4 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Düren Örtliche Fachinformationen zur Ableitung und Verwendung der Bodenrichtwerte Bodenrichtwertdefinitionen zur Bodenrichtwertkarte für das Gebiet der Stadt Düren Wertermittlungsstichtag Erläuterungen zu den Bodenrichtwertangaben: Die Bodenrichtwerte für das Gebiet der Stadt Düren sind geographisch referenziert und wurden als Bodenrichtwertkarte auf der Basis des Liegenschaftskatasters beschlossen. 1. Bodenrichtwerte für Bauland bzw. Gewerbe- und Industrieflächen Der Bodenrichtwert für Bauland bzw. Gewerbe- und Industrieflächen ist ein aus Kaufpreisen ermittelter durchschnittlicher Bodenwert für ein Gebiet mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen; er ist bezogen auf ein Grundstück dessen Eigenschaften für dieses Gebiet typisch sind (Bodenrichtwertgrundstück). Abweichungen des einzelnen Grundstückes in den wertbestimmenden Eigenschaften wie Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand und Grundstücksgestalt (insbesondere Grundstückstiefe) bewirken Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Eigenschaften der Bodenrichtwertgrundstücke: Bei den Bodenrichtwertgrundstücken für Bauland wird bei offener Bauweise eine Grundstücksbreite von 16 m und eine Grundstückstiefe von 35 m, bei geschlossener Bauweise eine Grundstücksbreite von 7,5 m und eine Grundstückstiefe von 35 m unterstellt. Bei den Bodenrichtwertgrundstücken für Gewerbe- und Industrieflächen wird eine gebietstypische Grundstücksform, sowie ein regelmäßiger Grundstückszuschnitt unterstellt. Erschließungs- und Anliegerbeiträge: Nicht eingeklammerte Bodenrichtwerte beziehen sich auf erschließungsbeitrags-pflichtige Grundstücke. Eingeklammerte Werte beziehen sich auf erschließungsbeitragsfreie Grundstücke. Es ist jedoch nicht berücksichtigt, dass hier im einzelnen noch Beiträge gemäß 8 Kommunalabgabengesetz anfallen können. Die Höhe der eventuell anfallenden Erschließungskosten ist unterschiedlich und muss im Einzelnen bei der Stadt Düren erfragt werden. Art und Maß der baulichen Nutzung: WS - Kleinsiedlungsgebiet WR - Reines Wohngebiet - 4 -

5 WA - Allgemeines Wohngebiet MD - Dörfliches Mischgebiet MK - Kerngebiet GE - Gewerbegebiet WB - Besonderes Wohngebiet MI - Mischgebiet SO - Sondergebiet GI - Industriegebiet II - Zahl der Vollgeschosse Beispiel zur Bodenrichtwertangabe: (100) WA II 100 /qm erschließungsbeitragsfrei Allgemeines Wohngebiet, 2 Vollgeschosse 2. Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen: Der Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Grundstücke ist ein aus Kaufpreisen ermittelter durchschnittlicher Bodenwert für ein Gebiet mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen; er ist bezogen auf ein Grundstück, dessen Eigenschaften für dieses Gebiet typisch sind (Bodenrichtwertgrundstück). Abweichungen des einzelnen Grundstückes in den wesentlichen wertbestimmenden Eigenschaften wie Ackerzahl bzw. Grünlandzahl, Grundstücksgestalt, Geländeneigung, Entfernung zum Hof (bei Grünland), bewirken Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Eigenschaften der Bodenrichtwertgrundstücke: Bei den Bodenrichtwertgrundstücken wird bei Ackerflächen eine Grundstücksgröße von 1 Hektar, ein regelmäßiger Grundstückszuschnitt, weitgehend ebene Geländeverhältnisse und eine Ackerzahl ab 70 abwärts, zwischen 71 und 85 oder ab 86 aufwärts unterstellt. Bei den Bodenrichtwertgrundstücken für Grünland wird eine Entfernung zum Hof bis 1,5 km und eine Grünlandzahl um 50 unterstellt. Beispiele zur Bodenrichtwertangabe: A 2,1 2,1 /qm LNA Landwirtschaftliche Nutzung Acker - 70 Ackerzahl bis 70 1,4 1,4 /qm LNG Landwirtschaftliche Nutzung Grünland 0,7 0,7 /qm LNF Landwirtschaftliche Nutzung Forst In den forstwirtschaftlichen Bodenrichtwerten ist kein Aufwuchs enthalten - 5 -

6 ( x ) Wertauskünfte in diesem Bereich sind nur im Rahmen eines Verkehrswert-gutachtens möglich Die in der WertR, Anlage 11 angegebenen Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis bei unterschiedlicher baulicher Nutzung (GFZ:GFZ) sowie die im Grundstücksmarktbericht angegebenen Faktoren zur Berücksichtigung unterschiedlicher Grundstückstiefe sind nach sachverständigem Ermessen anzuwenden. Die Bodenrichtwerte sind gemäß 196 (1) des Baugesetzbuches in der derzeit gültigen Fassung und gemäß 11 der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte des Landes Nordrhein - Westfalen durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Düren ermittelt und am heutigen Tage beschlossen worden. Düren, den gez. J. Fischöder Vorsitzender Preisindex Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung von abweichenden Grundstücksmerkmalen Wertverhältnis von Wohnbaugrundstücken mit unterschiedlicher Grundstückstiefe Die Abhängigkeit der Grundstückspreise für baureifes Land bei unterschiedlichen Grundstückstiefen wurde an Hand von Grundstücksverkäufen aus den Jahren 1986 bis 1991 untersucht. Es wurden nur Grundstücke mit einer Geschossflächenzahl von 0,8 betrachtet. Das Ergebnis der Untersuchung wird an Hand der Bodenrichtwertgrundstücke dargelegt, deren Eigenschaften mit einer Grundstücksbreite von ca. 16 m bei "offener Bauweise" und einer Grundstücksbreite von ca. 7,5 m bei "geschlossener Bauweise" sowie einer Geschossflächenzahl von 0,8 angegeben werden. Grundstückstiefe (m) Prozentsatz (%) Tab. 1: Abhängigkeit zwischen der Grundstückstiefe und dem Bodenwert Erläuterung: - 6 -

7 Grundstücke bis zu A m Tiefe werden im Allgemeinen mit einem Durchschnittspreis in Höhe von B % eines vergleichbaren Bodenrichtwertgrundstückes gehandelt