Baukosten von energetisch optimierten Büro-Neubauten

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1 Baukosten von energetisch optimierten Büro-Neubauten Prof. Thomas Lützkendorf, Matthias Unholzer Karlsruher Institut für Technologie (KIT) Prof. Guido Spars, Olivera Obadovic Prof. Karsten Voss Bergische Universität Wuppertal (BUW) Diese Auswertung von energetischen und ökonomischen Kenndaten von energetisch optimierten Büro-Neubauten zeigt, dass höhere energetische Standards nicht zu höheren Baukosten führen müssen. Die Bauwerkskosten energetisch optimierter Bürogebäude liegen bereinigt in der Regel innerhalb des Kostenspektrums neu errichteter Bürogebäude gemäß Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI). Bei den untersuchten Bürogebäuden existiert kein eindeutiger Zusammenhang zwischen dem Niveau der energetischen Qualität (energetischer Standard) und den Bauwerkskosten (Kostengruppen 300 und 400 nach DIN 276). Die in der aktuellen Baukostendebatte teils geäußerten Befürchtungen zwangläufig steigender Baukosten sind mit Blick auf die vorliegende Auswertung realer Neubauprojekte unbegründet, so argumentieren die Autoren des vorliegenden Fachbeitrags. In zyklischen Abständen werden in der Fachöffentlichkeit mögliche Auswirkungen einer gegenüber dem aktuell geforderten energetischen Anforderungsniveau nochmals verbesserten energetischen Qualität von Gebäuden auf die Höhe der Baukosten diskutiert. Dies trifft auch und insbesondere auf Bürogebäude zu. Die Analyse der Bau- und inzwischen auch Nutzungskosten von energetisch optimierten Gebäuden ist eine der Aufgaben der vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) geförderten Begleitforschung im Rahmen der Forschungsinitiative EnOB Forschung für Energieoptimiertes Bauen. Analysiert wurden die Baukosten von 15 neu errichteten Bürogebäuden, die im Rahmen der Forschungsinitiative EnOB nachweislich besondere Anforderungen an ihre energetische Qualität erfüllen. Sie gelten damit als energetisch optimiert und unterschreiten deutlich das Anforderungsniveau der Energieeinsparverordnung (EnEV). Informationen zu den Gebäuden stellt das Internetportal in der Rubrik Neubau zur Verfügung. Zu Vergleichszwecken wurden die Bauwerkskosten für die Baukonstruktion (KG 300) und die Technischen Anlagen (KG 400) herausgelöst und auf einen einheitlichen Preisstand umgerechnet. Diese Bauwerkskosten können u. a. mit Angaben zum typischen Kostenspektrum für neu zu errichtende Bürogebäude des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI) verglichen werden. Als Nachweis der Unterschreitung der EnEV wurden die gemessenen Energieverbräuche in Primärenergie, nicht erneuerbar, umgerechnet. Damit ist ein unmittelbarer Vergleich mit der Hauptnachweisgröße der EnEV möglich. Die Ergebnisse der Gegenüberstellung der Bauwerkskosten und des erreichten energetischen Niveaus können den nachstehenden Abbildungen entnommen werden. Forschungsinitiative EnOB, Juli 2014 Seite 1 von 5

2 Abb. 1 Bauwerkskosten (KG 300 und KG 400 nach DIN 276) energetisch optimierter Verwaltungsgebäude und erreichtes energetisches Niveau dargestellt in Primärenergie, nicht erneuerbar und verbrauchsbasiert. (Quelle: Forschungsinitiative EnOB) Abb. 2 Erreichtes energetisches Niveau mit Gegenüberstellung der Bauwerkskosten (KG 300 und KG 400 nach DIN 276) und Einordnung in ein übliches Kostenspektrum nach BKI. (Quelle: Forschungsinitiative EnOB) Forschungsinitiative EnOB, Juli 2014 Seite 2 von 5

3 Schlussfolgerung Die Autoren empfehlen, eine einseitig auf die Baukosten fokussierte Diskussion zu vermeiden und statt dessen die Kostenbetrachtung zu erweitern auf den gesamten Lebenszyklus einschließlich der jährlichen Folgekosten. Diese werden selbstverständlich durch die Baukosten stark beeinflusst. Weiterhin wird empfohlen, bei Neubauvorhaben auf die Ermittlung und Ausweisung energiebedingter Mehrkosten zu verzichten. Dies stößt auf methodische Schwierigkeiten und wird den komplexen Zusammenhängen und Wechselwirkungen zwischen den Teilen eines Gebäudes nicht gerecht. Diese Empfehlungen befinden sich in Übereinstimmung mit den Anforderungen der EU als Ergänzung zur EBPD (Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden) hinsichtlich einer Bestimmung kostenoptimaler Anforderungsniveaus an die energetische Qualität von Gebäuden auf Basis von global cost. Diese entsprechen ausgewählten Kosten im Lebenszyklus. Der Erfassung und Analyse von Nutzungskosten energetisch optimierter Gebäude und der Lösung methodischer Fragen im Bereich der Prognostizierbarkeit von Instandsetzungskosten und Ersatzinvestitionen wird auch weiterhin intensiv durch die Begleitforschung nachgegangen. Ziel ist es, in den kommenden Jahren sowohl zur Unterstützung der Planungspraxis als auch zur Erfolgskontrolle die Ermittlung und Beurteilung von Lebenszyklus- bzw. Jahreskosten weiter voranzutreiben. Anlagen und Erläuterungen In Abbildung 1 werden die Baukosten (nach DIN 276) der Kostengruppen 300 (Bauwerk Baukonstruktionen) und 400 (Bauwerk - Technische Anlagen) als Bauwerkskosten zusammengefasst und auf die Brutto- Grundfläche (nach DIN 277) der Gebäude bezogen. Sie werden mit den aktuellen Kostenkennwerten für Bürogebäude nach BKI (Stand 2013) verglichen. Zuvor wurden die Kostenkennwerte der 15 neu errichteten Büro- bzw. Verwaltungsgebäude mit den Regionalfaktoren des BKI und den Baupreisindices des Statistischen Bundesamtes normiert, d. h. regional und zeitlich bereinigt. Dies sichert ihre Vergleichbarkeit. Die gemessenen Energieverbräuche (Endenergie) wurden in Primärenergie, nicht erneuerbar, umgerechnet und auf die Netto-Grundfläche bezogen 1. Die Vergleichbarkeit zu den geforderten Energiekennwerten nach öffentlich-rechtlichem Nachweis für Nichtwohngebäude (nach jeweils gültiger Energieeinsparverordnung) ist damit gewährleistet. Der nutzer- und nutzungsspezifische Energieaufwand ist nicht enthalten. Der Vergleich von spezifischen Bauwerkskosten der Untersuchungsobjekte mit dem Kostenspektrum nach BKI macht deutlich, dass sich energetisch optimierte Bürogebäude, welche die Anforderungen der EnEV unterschreiten, i.d.r. innerhalb des üblichen Kostenspektrums für Neubauten realisieren lassen. 2 Die Ergebnisse korrespondieren dabei auch mit internationalen Erfahrungen und Erkenntnissen, die für Verhältnisse in Europa die Mehrkosten für energetisch optimierte Gebäude innerhalb einer Größenordnung von 0 bis 5% angeben. Erfahrungsgemäß ist es dabei aber schwierig, die Ausgangs- bzw. Basisvariante zu definieren. Dieses Problem kann durch die Betrachtung der gesamten Bauwerkskosten (Spektrum der Vollkosten) und ihre Einordnung in einen baulichen Standard gelöst werden. Die Auswirkungen der energetischen Qualität auf die Höhe der Bauwerkskosten sind i.d.r. schwer zu quantifizieren. Es findet eine Überlagerung mit anderen Einflüssen auf die Bauwerkskosten statt. Empfohlen wird zur Verbesserung von 1 Der gemessene Endenergieaufwand für Heizung, Lüftung, fest eingebaute Beleuchtung und Hilfsenergie wurde zur Darstellung energieträgerspezifisch mit Primärenergiefaktoren nach DIN V Blatt 1 in Primärenergie, nicht erneuerbar, umgerechnet (Stand 2009). Die hier dargestellten Werte korrespondieren mit den Angaben in den EnOB-Projektpräsentationen ( 2 Die gewählte Vorgehensweise lässt sich auf weitere Gebäude- und Nutzungsarten übertragen und führt - auf Basis ausgewählter Beispiele aus der EnOB-Begleitforschung - zu vergleichbaren Ergebnissen wie bei Bürogebäuden. Forschungsinitiative EnOB, Juli 2014 Seite 3 von 5

4 Transparenz und Vergleichbarkeit die Einordnung des zu analysierenden Gebäudes in einen BKI-Standard zu Beschreibung von Besonderheiten und Ausstattungsqualitäten (siehe Abbildung 3). Eine wichtige Voraussetzung, um eine Einhaltung des üblichen Kostenspektrums auch im Fall energetisch optimierter Gebäude zu erreichen, ist die projektbegleitende Umsetzung von Prinzipien einer integralen Planung. Dabei ist die frühe Festlegung von energetischen Zielvorgaben und deren konsequente Verfolgung wichtiger Bestandteil. Die Höhe der Bauwerkskosten und damit der Baukosten wird i.d.r. durch vielfältige Objektmerkmale bestimmt. Zu den Einflussfaktoren können Merkmale gehören, die im Rahmen einer Einstufung in den Baustandard nach BKI zu berücksichtigen und zu dokumentieren sind. Die genaue Vorgehensweise ist Abbildung 3 und den dazugehörigen Erläuterungen des BKI zu entnehmen. Abbildung 2 nimmt in diesem Zusammenhang die Aussage von Abbildung 1 auf und verdeutlicht gleichzeitig, dass keine eindeutige Abhängigkeit zwischen Bauwerkskosten und dem energetischen Niveau der untersuchten Gebäude erkennbar ist. KG Kostengruppe der 2. Ebene niedrig mittel hoch Punkte 310 Baugrube 320 Gründung Außenwände Innenwände Decken Dächer Baukonstruktive Einbauten Sonstige Baukonstruktionen 410 Abwasser, Wasser, Gas Wärmeversorgungsanlagen Lufttechnische Anlagen Starkstromanlagen Fernmeldeanlagen Förderanlagen Nutzungsspezifische Anlagen Gebäudeautomation Sonstige Technische Anlagen Ihr Projekt (Summe) Punkte: 17 bis 23 = einfach 24 bis 32 = mittel 33 bis 39 = hoch Abb. 3 Standardeinordnung bei Bürogebäuden (Quelle: Baukosten Gebäude, BKI 2013, S.90) Forschungsinitiative EnOB, Juli 2014 Seite 4 von 5

5 Erläuterungen des BKI zu Abbildung 3 Quelle: Baukosten Gebäude, BKI 2013, S. 69 Arbeitsblatt zur Standardeinordnung bei verschiedenen Gebäudearten Einige Gebäudearten werden vom BKI nach Standard unterteilt. Unter Standard versteht BKI nicht nur Unterschiede in der Ausstattung eines Gebäudes, auch hochwertige Außenbauteile, wie z.b. eine Natursteinfassade, können die Standardeinordnung eines Gebäudes beeinflussen. Auch an die Konstruktion können durch den Standard erhöhte Anforderungen gestellt werden, z.b. wenn ein Flachdach befahrbar sein muss. Kostenintensive Aufwendungen im Bereich der Baugrube erhöhen zwar die Kosten des Bauwerks; wirken sich aber nicht auf den Standard des Gebäudes aus. Alle diese projektspezifischen Besonderheiten wirken zusammen. Es gibt also keine eindeutige "Wenn-dann-Beziehung". Der Standard eines Objektes hat Auswirkungen auf seinen Kostenkennwert. Allerdings besteht in der Praxis oft das Problem, die richtige Einordnung zu finden. Genügt z.b. die schon erwähnte Natursteinfassade, um ein ansonsten eher durchschnittliches Gebäude in die Kategorie "hoher Standard" einzuordnen? Um eine gewisse Hilfestellung zu geben, wenn es darum geht, das eigene Projekt einer Gebäudeart zuzuordnen, wurde bei allen nach Standards unterteilten Gebäudearten eine Gebäudeklasse vorangestellt. Diese Gebäudeklasse ist eine Zusammenfassung der drei nach Standards unterteilten Gebäudearten. Die Gebäudeklassen erlauben es, einfach und schnell die Bandbreite von Kostenkennwerten festzustellen, die die Gebäudeart ohne Unterteilung in Standards aufweisen würde. Zusätzlich wird in die Gebäudeklassen ein Methode vorgestellt, die es erlaubt das eigene Projekt anhand einer Matrix einer der nachfolgenden unterteilten Gebäudearten zuzuordnen. Der Nutzer kann in dieser Matrix die einzelnen Grobelemente wie in einem Fragebogen bewerten. Eine Auswahl von Baumaßnahmen, die kostenmindernd oder kostensteigernd wirken, wurde in der Übersicht auf Seite 70 dargestellt (Die Maßnahmen sind beispielhaft gewählt und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit). Die Gesamtpunktzahl zeigt am Ende bei welchem Standard das Projekt am besten einzuordnen ist. Besonders sinnvoll ist diese Vorgehensweise, wenn noch mit den Kostenkennwerten der ersten Ebene gearbeitet wird und eine differenziertere Betrachtung auf der zweiten Ebene nicht möglich oder nicht gewollt ist. Bei der Bearbeitung der zweiten Ebene kann dieses Schema zusätzlich ein Hinweis darauf sein, welche Kostengruppen evtl. nach oben oder unten angepasst werden sollten. Ein Projekt, das beispielsweise überwiegend beim mittleren Standard einzuordnen ist, aber bei den Außenwänden einen hohen Standard aufweist, wird insgesamt zwar der Gebäudeart "mittlerer Standard" zugeordnet. Es ist aber in diesem Fall empfehlenswert, die Kostenkennwerte der Außenwand nach oben anzupassen. Forschungsinitiative EnOB, Juli 2014 Seite 5 von 5