Evaluation der Wohnsituation für Studierende in Winterthur

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1 Evaluation der Wohnsituation für Studierende in Winterthur Eine Analyse und Erarbeitung verschiedener Szenarien Im Auftrag von und des

2 Evaluation der Wohnsituation für Studierende in Winterthur Gruppendiplomarbeit 2002 Zürcher Hochschule Winterthur Departement Wirtschaft und Management Fach: Volkswirtschaftslehre Dozent: Prof. Dr. Silvio Graf Korreferent: Prof. Dr. Armin Jans Verfasser: Sandra Kolb Matthias Schmid Anna-Katharina Sigg Klassen: BO2d, BO2i, BO2b GDA-Nummer: 407 Abgabetermin: Freitag, 1. November 2002

3 Vorwort 1 Vorwort Diese Studie soll sowohl über die aktuelle Wohnsituation als auch über die Bedürfnisse der Studierenden an der Zürcher Hochschule Winterthur (ZHW) Aufschluss geben. Die bestehenden Wohn-Organisationen in Winterthur und anderen Schweizer Städten mit Hochschulen werden vorgestellt und verglichen. Das Ziel dieser Studie besteht darin, eine mögliche Organisation, die sich für die ZHW eignet, theoretisch auszuarbeiten, um eine solche später zu gründen. Ebenfalls sollen verschiedene Konzepte zur Wohnförderung für Studierende während ihrer Studienzeit in Winterthur erarbeitet werden, von der sich eine oder mehrere Ansätze in naher Zukunft sich verwirklichen lassen. Die Lösungen wurden dank der Zusammenarbeit des Stadtmarketings, der städtischen Liegenschaftsverwaltung, der Stadt Winterthur und privaten Hauseigentümern ermöglicht. Wir waren die ganzen Semesterferien über im Einsatz. Das Thema, das wir selbst im Namen des Vereins Studierender der Züricher Hochschule Winterthur (VSZHW) vorgeschlagen haben, hat uns besonders interessiert, da einige von unserer Diplomarbeit-Gruppe ebenfalls von einer Wohn-Organisation Gebrauch gemacht hätten. Die ZHW - aber auch der Platz Winterthur - braucht für ihre Weiterentwicklung eine professionelle Stelle, die den neu eintretenden Studierenden hilft, eine zufriedenstellende Unterkunft zu finden, die ihnen während der gesamten Studienzeit in Winterthur garantiert werden kann. Wir wollen hiermit dem Stadtmarketing für die Zusammenarbeit danken aber auch all jenen, die unsere Gruppendiplomarbeit ermöglichten. Speziell bedanken wir uns bei Herrn Simon Keller vom Stadtmarketing Winterthur und Herrn Heinz Inglin vom Trägerverein Türmlihuus für die umfangreiche Unterstützung. Auch geht unser Dank an Herrn Prof. Dr. Silvio Graf für sein starkes Interesse an der Studie und seine umfangreichen Anregungen sowie an Herrn Dürig von der Liegenschaftsverwaltung und Herrn Haller vom Planungsamt der Stadt Winterthur für die fachmännische Beratung. Seite I

4 Vorwort Allen Lesern dieser Studie wünschen wir eine interessante Lektüre und hoffen, dass es einige unter ihnen hat, die zur Verwirklichung einer solchen Wohnorganisation aktiv mithelfen. Bei Fragen steht das Team der Gruppendiplomarbeit gerne zur Verfügung. Sandra Kolb, Matthias Schmid, Anna-Katharina Sigg, Seite II

5 Inhalt Inhaltsverzeichnis 1 Vorwort...I 2 Management Summary Einleitung Aufgabenstellung / Zielsetzung Vorgehensweise Konzept Methodik Rahmenplan Abgrenzung Evaluation des Ist-Zustandes Der Wohnungsstandort Winterthur Angebot Das Wirtschaftliche Potenzial Winterthurs Der Winterthurer Wohnungsmarkt Wohnungsangebote auf dem privaten Markt Fazit aus der Analyse Vorhandene Institutionen fürs Wohnen in Winterthur Nachfrage Studierende der Zürcher Hochschule Winterthur Gastdozenten Umfrage unter den ZHW-Studierenden Umfrage unter den ehemaligen DOZ-Studierenden Fazit aus der Analyse des Ist-Zustandes Lösungsansätze Politik der Stadt Winterthur Früher Heute Bestehende Organisationen in Winterthur Trägerverein Türmlihuus Dachlade Restaurant/Hotel Riverside Inn Adlergarten Lehrlingswohnheim Wölflin Jugendunterkunft Löwengarten Bestehende Lösungen in CH-Städten Stadt Zürich Stadt St. Gallen Stadt Basel Vergleich der Organisationen und Fazit Seite III

6 Inhalt 7 Beispiele für mögliche Objekte Liegenschaften Städtische Liegenschaften Private Liegenschaften Weitere Lösungskonzepte Trägerschaft/Organisation Kauf oder Miete/Pacht Eigenanschaffung Miete/Pacht Rechtsformen Der Verein Die Stiftung Die Genossenschaft Vor- und Nachteile Steuerrechtliche Aspekte Finanzierungsformen Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz WEG Fachstelle Wohnbauförderung des Kantons Zürich Stiftung für Studentisches Wohnen Gesellschaft für Erstellung billiger Wohnhäuser Stiftung zur Förderung ZHW Weitere mögliche Geldgeber Lösungsvorschläge Studentische Wohnvermittlung Winterthur Studentensiedlung Campus Weiteres Vorgehen Erklärung der Studierenden Erklärung des Dozenten Anhang Verzeichnis der studentischen Zimmer- oder Wohnungsvermittlungsstellen sowie Wohnhilfeorganisationen Steuerrechtliche Aspekte Der Verein/Die Stiftung Die Genossenschaft Die Vor- und Nachteile GDA-Umfrage zur Wohnsituation der ZHW Studierenden GDA-Umfrage zur Wohnsituation der DOZ Studierenden Seite IV

7 Inhalt 14 Verzeichnisse Quellenverzeichnis Bücher, Berichte, Artikel und Kontaktstellen Gesetze und Reglemente Quellen aus dem Internet Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Gesprächspartnerverzeichnis Seite V

8 Management Summary 2 Management Summary Der Winterthurer Wohnungsmarkt bietet zwar viele Wohnungsangebote, dabei handelt es sich jedoch mehrheitlich um 3 ½-Zimmerwohnungen oder noch kleinere Wohnungen. Die Zahl der von Winterthur Wegziehenden belegt eindeutig, dass grössere Wohnungen, die Winterthur nur wenig zu bieten hat, im Trend sind. Bei näherer Betrachtung der Liegenschaften sieht man ebenfalls, dass in der Eulachstadt nur wenige neue Wohnhäuser erstellt wurden. Die meisten Liegenschaften stammen also aus älteren Semestern. Zum grössten Teil handelt es sich um kleinere Wohnungen, die in der Winterthurer Altstadt stehen und aus der Zeit vor 1947 anzusiedeln sind. Bezüglich Mietzinse gehört Winterthur zu den günstigen Regionen im Kanton Zürich. Eine 4-Zimmerwohnung kostet durchschnittlich ca. SFr , eine 3-Zimmerwohnung ca. SFr Auch die Analyse der Wohnungsangebote auf dem privaten Markt hat diese Erkenntnisse bestätigt. Kleine Wohnungen vor allem 1- bis 3-Zimmerwohnungen sind deutlich schwieriger zu vermieten als Wohnungen mit 4 ½ und mehr Zimmern. Auch der Mietzins hat sich bestätigt. Eine 4-Zimmerwohnung kostet durchschnittlich SFr , eine 3-Zimmerwohnung SFr Auf dem Winterthurer Wohnungsmarkt gibt es zudem Wohnmöglichkeiten, die von Studenten genutzt werden können, wie das Türmlihuus, die Jägerstrasse, der Dachlade sowie den Adlergarten (v.a. für Gaststudierende aus dem Ausland). Die Kapazität dieser Einrichtungen ist aber sehr beschränkt. Der Bildungsstandort Winterthur gewinnt immer mehr an Bedeutung. Die Studierenden-Zahlen der ZHW belegen diese Entwicklung. Alleine 1999 konnte die ZHW eine Zunahme der Neueintritte von 11% verzeichnen. Ab dem Jahr 2005 wird das Departement für angewandte Linguistik (ehemalige DOZ) mit ca. 200 Studenten nach Winterthur ziehen. Ebenso sollen die bestehenden Austauschprogramme European Business School Exchange Network (EBSEN), International Business School Network (IBSEN) und Erasmus ausgebaut werden und damit zusätzliche Gaststudierende nach Winterthur bringen. Die Bedürfnisse all dieser Studierenden decken sich etwa mit denen der Arbeitstätigen. Die Nachfrage nach grösseren Wohnungen ist auch hier sehr gross. Gemäss der Umfrage unter den Studierenden der ZHW leben 60% noch oder wieder bei den Eltern. Die finanziellen Möglichkeiten dieser Studierenden erlauben keine eigene Wohnung jedenfalls nicht auf dem privaten Seite 1 von 89

9 Management Summary Wohnungsmarkt. Die restlichen Studierenden leben grösstenteils (23%) in einer Wohngemeinschaft. Der Mietzins pro Student beträgt je nach Wohnungsgrösse zwischen SFr und SFr Die Wohngemeinschaft steht auch auf Platz Eins der gewünschten Wohnformen, dicht gefolgt von der Studentensiedlung und der eigenen Wohnung. Der gewünschte Mietzins bewegt sich zwischen monatlichen SFr und SFr pro Student. Die Nachfrage nach studentengerechten Wohnungen übersteigt also offensichtlich das Angebot. Die Studierenden wünschen sich eine grosse angenehme Wohnung zwecks Wohngemeinschaft an zentraler Lage mit einem günstigen Mietzins. Die zentral liegenden Liegenschaften stammen jedoch aus den Jahren vor 1947, sind zu klein und der Mietzins liegt über dem gewünschten Mietzins. Lösungsansätze, diesen Wohnungsmangel zu beheben, gibt es viele. Das rege Interesse der Stadtverwaltung und die Zusammenarbeit des Stadtmarketing Winterthur mit dem VSZHW betreffend dieser Gruppendiplomarbeit lassen auf ein Bewusstsein der Lage schliessen und die Bereitschaft auf eine gezielte Politik in der Wohnraumfrage für Studenten erhoffen. In Winterthur gibt es das Studentenwohnheim Türmlihuus, das aus fünf Doppelzimmern und zehn Einzelzimmern besteht. Sanitäre Anlagen, Küche und ein Gemeinschaftsraum werden geteilt. In der Jägerstrasse können jeweils drei Studierende zusammen in einem Haus wohnen. Diese Häuser sind jedoch sehr alt und bieten bei weitem nicht den gewünschten Standard. Dafür verfügt jedes der zwölf Häuser über einen kleinen Gartensitzplatz. Trotzdem sind die Zimmer immer voll besetzt. Die Stadt Zürich verfügt ebenfalls über verschiedene Organisationen, die Wohnung Suchende unterstützen. Interessant ist vor allem die Studentische Wohngenossenschaft (Woko) Zürich. Sie verwaltet die Häuser der Stiftung für Studentisches Wohnen, Zürich, und sie mietet zusätzlich Liegenschaften und Wohnungen zur Weitervermietung an die Studierenden auf dem Platz Zürich. Auch andere Schweizer Städte verfügen über Organisationen, die Studierenden die Wohnungssuche erleichtern. Bei der Ausarbeitung dreier Modelle für Studentisches Wohnen stellten wir den Verein, die Stiftung und die Genossenschaft in den Vordergrund, da die schon bestehenden Studentischen Organisationen diese Rechtsformen gewählt haben. Steuerrechtlich ist die gewählte Form nicht von Bedeutung, da gemeinnützige Seite 2 von 89

10 Management Summary Organisationen von Steuern befreit sind. Die Finanzierung eines der drei Modelle setzt einen hohen Kapitalbestand voraus. Der Bund hält mit dem Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG) eine finanzielle Hilfe bereit, in deren Genuss jedoch Studierende nicht kommen. Auch der Kanton kennt eine solche Hilfe, aber auch hier profitieren Studierende nicht. Die Stiftung für Studentisches Wohnen realisiert nur Projekte auf den Platz Zürich. Für ihr Projekt Bülachhof (Siedlung Universität Irchel) hat die Stiftung jedoch auch finanzielle Mittel vom Kanton Zürich erhalten. Da die Fachhochschulen ebenso den kantonalen Behörden unterstellt sind, sollte der Kanton Zürich auch an der Verwirklichung eines ähnlichen Projektes in Winterthur interessiert sein. Der erste Vorschlag soll eine studentische Wohnvermittlungsstelle analog der WoKo in Zürich sein. Ziel dieser Wohnvermittlungsstelle ist es, diverse private und/oder öffentliche Liegenschaften im Umkreis der ZHW längerfristig zu mieten, um diese zu fairen Konditionen an Studierende weiterzuvermieten. Der zweite Vorschlag ist das Grobkonzept einer Studentensiedlung. Die Wohnungen können hier derart konzentriert angeboten werden, dass eine Studentensiedlung entsteht, die zudem einen Gemeinschaftsraum vorsieht. Eine Studentensiedlung sieht also mehrere Wohnungen in einem Block vor, die von zwei bis drei Studenten bewohnt werden können. Der dritte und zeitlich sicherlich anspruchsvollste Vorschlag ist der Campus. Die Studentensiedlung wird um weitere Wohnungen so ergänzt, dass ein Campus nach dem Vorbild der Studentensiedlung entsteht. Seite 3 von 89

11 Einleitung 3 Einleitung 3.1 Aufgabenstellung / Zielsetzung Im Wintersemester 2001 studierten ca Studierende an der ZHW. 1 Im Jahr 2005 kommen nochmals ca. 200 Studierende des Departement Linguistik in Zürich-Oerlikon hinzu. Viele dieser Studierenden würden gerne in der Nähe ihres Studienortes also Winterthur wohnen und damit das tägliche Pendeln umgehen. Das Studium an der ZHW ist sehr zeitintensiv. Ein Umzug nach Winterthur würde für viele mehr Zeit für andere, erfreulichere Dinge als das Pendeln bedeuten. Für viele stellt es eine Notwendigkeit dar, aus ihrer früheren Wohnsituation auszusteigen, sei es dass sie weniger Geld zur Verfügung haben, sei es dass sie bei den Eltern nicht in Ruhe studieren können. Viele werden also schon vor Beginn des Studiums spätestens jedoch mit dem Beginn des Studiums, ihre Wohnsituation überdenken. Kommt dazu, dass in Zukunft immer mehr Studierende aus anderen Kantonen und aus dem Ausland erwartet werden dürfen und damit der Bedarf nach Studentenwohnungen zunimmt. Die heutige Situation zeigt aber, dass es nicht genügend Wohnungen gibt, die die Bedürfnisse der spezifischen Zielgruppe der Studierenden befriedigen. Heute gibt es lediglich zwei Möglichkeiten, eine finanziell tragbare Wohnung zu finden. Zum einen finden sich an der Jägerstrasse zwölf Arbeiterhäuschen, wo je 3 Studenten zusammen leben. Ausserdem gibt es das Studentenheim Türmlihuus, das zwar sehr zentral liegt, jedoch nur aus Zimmern besteht, die hauptsächlich zu zweit bewohnt werden. Hier finden 30 Studierende ein Dach über dem Kopf. Diese beiden Modelle werden vom Trägerverein Türmlihuus verwaltet. Für die Austauschstudierenden bietet sich eine Wohnmöglichkeit mit dem Adlergarten, einem Alters- und Pflegepersonal-Wohnheim. Auch hier ist die Aufnahmekapazität beschränkt. Um den Ruf einer internationalen Fachhochschule zu stärken und damit die Zahl der Austauschstudierenden anzuheben, müssen auch hier langfristig tragfähige Lösungsansätze erarbeitet werden. Der VSZHW hat uns den Auftrag erteilt, unter Einbezug der Schulleitung der ZHW, des Stadtmarketings und der Stadtverwaltung die momentane Wohnungs- 1 Studierendenzahlen Wintersemester Seite 4 von 89

12 Einleitung situation für Studierende in Winterthur zu evaluieren und systematisch zu analysieren. Aufgrund dieser Evaluation und Analyse sollen wir weiter drei realistische Modelle ausarbeiten. Das Ziel dieser Arbeit ist es, dem VSZHW, der ZHW und der Stadt Winterthur drei Modelle vorlegen zu können, die einen Ausgleich zwischen der hohen Nachfrage und dem ungenügenden Angebot schaffen sollen und so schnell wie möglich realisiert werden können. Wir haben uns für eine Organisation gleich der Wohnkommission Zürich, eine Studentensiedlung analog dem Trägerverein Türmlihuus und eine Eigenanschaffung durch einen Privaten Investor entschieden. Dabei behandeln wir die folgenden Aspekte: o o o o o o Wie sieht die Verwaltung/Organisation/Trägerschaft aus? Ist das Modell rechtlich realisierbar? Wer trägt das Risiko? Welche Finanzierungsform soll gewählt werden? Wie hoch ist der Mietzins? Welche Vor- und Nachteile ergeben sich aus den Modellen? 3.2 Vorgehensweise Konzept Methodik Zur sprachlichen Vereinfachung und besseren Lesbarkeit kommt die männliche Form und Personenbezeichnung zur Anwendung. Das weibliche Geschlecht ist immer miteinbezogen. In einem ersten Schritt betrachteten wir die allgemeine Lage auf dem Wohnungsmarkt Winterthur. Dazu werden in Kapitel 3 Angebot und Nachfrage speziell in Bezug zu den Studentenwohnungen analysiert. Unmittelbar danach begann die Informationsbeschaffung. Ebenfalls wurden einzelne Interviews individuell durchgeführt; unter anderem mit Personen der ZHW, der Stadtverwaltung Winterthur, des Trägervereins Türmlihuus, einer kantonalen Wohnverwaltung für Studenten und einigen Unternehmern auf dem Platz Winterthur. Wir verschafften uns so einen Überblick über die bestehenden Winterthurer Wohnorganisationen. Es ging uns darum, Schlüsselstellen wie Entscheidungs- und Kompetenzträger persönlich nach Meinung, Rat und vor allem Information zu fragen. Zum einen ist der Einbezug dieser Persönlichkeiten notwendig, da eine Lösung erarbeitet werden soll, welche alle Stakeholder (Stadtverwaltung, ZHW, Studentenschaft, Seite 5 von 89

13 Einleitung Austauschstudierende, usw.) berücksichtigt. Zum anderen werden bei der Implementierung eines erarbeiteten Konzepts genau diese Personen am Projekt beteiligt sein, bzw. Entscheidungen dazu treffen. In einem weiteren Schritt betrachten wir drei Schweizer Städte und stellen ihre Wohnorganisationen vor, die von den Studentenvereinen zur erleichterten Wohnungssuche gegründet wurden. Durch diese Analyse sollten nicht nur die Wohnformen bez. Wohnorganisationen vorgestellt, sondern auch Ideen für eine mögliche studentische Wohnvermittlungsstelle in Winterthur geweckt werden. Im Weiteren suchten wir Beispiele möglicher städtischer sowie privater Objekte, die für Studierende in Frage kommen. In Kapitel 8 befassen wir uns mit Fragen bezüglich Trägerschaft, Rechtsform und Finanzierungsmöglichkeiten. In einem letzen Schritt stellen wir drei von uns ausgearbeiteten Lösungskonzepte vor, die für Winterthur in Frage kommen. 3.3 Rahmenplan Rahmenplan Jun 2001 Jul 2001 Aug 2001 Sep 2001 Okt 2001 Nov 2001 Woche Abgabe des Themas Kontaktaufnahme Gruppe/Doz. Festlegen des Stoffgebietes, Disposition Einarbeitung ins Thema Fragebogen Erstellen, Versand Auswertung des Fragebogens Feldarbeit Unterlagen Beschaffung, Angebot Abklärung Interviews Verarbeitung der Unterlagen Stoffgebiet konkretisieren Schlussfolgerung erarbeiten Erstellen der Lösungsszenarien Korrektur und Überarbeitung Abgabetermin: 1. November 2002 Tabelle 1 Rahmenplan; Quelle: Eigene Tabelle Seite 6 von 89

14 Einleitung 3.4 Abgrenzung Bei der Evaluation des Wohnungsangebotes und der Analyse der Mietzinse haben wir uns auf die Stadt Winterthur beschränkt. Das Mietzinsniveau, die Altersstruktur des Wohnbestandes und die Leerwohnungsbestände betrachteten wir auf kantonaler Ebene, d.h. mit Stadt und Kanton Zürich, da Winterthur nur 20 Kilometer von Zürich entfernt ist. Bei der Nachfrage beschäftigten wir uns - durch das Thema der Gruppendiplomarbeit bedingt - nur mit der Stadt Winterthur. Bei der Betrachtung bestehender Lösungsansätze anderer Schweizer Städte erlaubten wir uns, willkürlich drei bekannte Hochschulstädte aus der Deutschschweiz zu wählen. Bei den Lösungskonzepten ist zu beachten, dass wir uns bezüglich Rechtsformen einer möglichen studentischen Wohnvermittlungsstelle die gängigsten Rechtsformen vorstellen, die für kleinere und finanzschwächere Organisationen in Frage kommt. Auch bei den Finanzierungsformen beschränken wir uns auf einfache und unkomplizierte Verfahren. So schlagen wir zum Beispiel einige Stiftungen vor, die wir nicht angefragt haben, da wir noch kein konkretes Konzept vorlegen können. Auch bei der Vorabklärung für konkrete Objekte in Winterthur beschränken wir uns einerseits auf Gebäude, welche die in der Umfrage priorisierten Kriterien erfüllen und anderseits auf die Liegenschaftsverwaltungen und auf eine der grossen Immobilienfirmen in Winterthur. Seite 7 von 89

15 Evaluation des Ist-Zustandes 4 Evaluation des Ist-Zustandes 4.1 Der Wohnungsstandort Winterthur Winterthur ist die sechstgrösste Schweizer Stadt und zählte am 31. Dezember Einwohner. 2 Heute ist die Ostschweizer Stadt als Ausbildungsstätte und als regionales Wirtschafts- und Kulturzentrum landesweit bekannt. Im Gegensatz zu anderen Schweizer Städten hat Winterthur eine steigende Bevölkerungszahl, obwohl viele Leute die Stadt verlassen, um anderswo geeigneten Wohnraum zu finden. Bei den Zuziehenden spielen vor allem berufliche aber auch persönliche Motive eine wichtige Rolle. 4.2 Angebot Das Wirtschaftliche Potenzial Winterthurs Winterthur weist mit seiner Umgebung dank der agglomerationsartigen Form in der Region Zürich und der Nähe zum Flughafen Unique Zurich Airport Potenziale in den Bereichen der Unternehmensdienstleistungen und Informationstechnologie auf. 3 Wie mehrere Studien belegen, dürfte der heute geförderte Technologiebereich wie z.b. die Medizinaltechnik auch in Zukunft über die besten Wachstumsmöglichkeiten verfügen. Sofern Winterthur seine wirtschaftlichen Voraussetzungen in den nächsten Jahren in Form einer Zunahme von Arbeitsplätzen wahren, im Besonderen in den Bereichen Spitzentechnologie und Informatik, ergeben sich auch im Wohnungsbereich zusätzliche Wachstumsmöglichkeiten. Winterthur hat in diesen Berufsbereichen gute Chancen junge Arbeitskräfte anzuwerben. Die ZHW zieht aus der ganzen Deutschschweiz Leute nach Winterthur, die nach vollendetem Studium oft in der Agglomeration Zürich arbeiten und als Wohndomizil möglicherweise Winterthur wählen. Deshalb sollten Studierende schon während der Studienzeit an Winterthur gebunden werden, damit sie nach abgeschlossenem Studium Winterthur als Wohndomizil aussuchen. Eine funktionierende Wohnplattform, die den Studierenden bei der Suche nach einer Unterkunft hilft, wäre auch voll im Sinne der Stadtentwicklung, da diese sehr an jungen Arbeitskräften interessiert ist, die langfristig in Winterthur wohnen sollen. 2 Statistisches Amt des Kantons Zürichs 3 Der Winterthurer Wohnungsmarkt, Analyse der wirtschaftlichen und städtebaulichen Potentiale, Januar 2001, Stadtmarketing Winterthur, Kurzfassung, Seite 12 Seite 8 von 89

16 Evaluation des Ist-Zustandes Die Stadtregierung und auch die ZHW sollten aus diesem Grund eine Wohnplattform, die Studierende bei der Wohnungssuche unterstützt, befürworten und fördern Der Winterthurer Wohnungsmarkt Wer zieht nach Winterthur? 4 Zuziehende aus dem Kanton Zürich lassen sich in folgende zwei Gruppen unterteilen: Gruppe 1 ist unter 30 Jahre alt und ihre Umzugsmotive sind Berufs-, Wohnungs- und Partnerwahl. Gruppe 2 ist im Alter zwischen 30 und 45 Jahren und zieht aus familiären Gründen nach Winterthur. Zuziehende von ausserhalb des Kantons sind wie folgt aufgeteilt: Gruppe 1 ist unter 30 Jahre alt und zieht primär aus beruflichen Gründen oder für ein Studium an der ZHW nach Winterthur. Gruppe 2 ist zwischen 30 und 45 alt und lässt sich aus familiären und beruflichen Gründen in Winterthur nieder. Zuziehende aus dem Kanton Zürich kommen vorwiegend aus der Umgebung von Winterthur (13%), aus dem Zürcher Oberland (12%), aus dem Weinland (9%) und aus der Stadt Zürich (9%). Ein beträchtlicher Anteil von 28% der nach Winterthur ziehenden Bevölkerung stammt aus einem anderen Kanton. Winterthur begrüsst alle Zuzüge jener Gruppe Leute, die vor allem aus beruflichen Motiven, insbesondere zur Verkürzung des Arbeitsweges oder aus familiären Gründen in die Stadt ziehen. Wer zieht weg von Winterthur? Wegziehende lassen sich in folgende drei Gruppen einteilen: Gruppe 1 ist 30 bis 45 Jahre alt und vertritt den grössten Anteil der Wegziehenden. Für die Hälfte ist das Wohnmotiv der Hauptgrund. Gruppe 2 sind die unter 30-jährigen, die ebenfalls zur Hälfte aus beruflichen Gründen wegziehen. Der Rest zieht aus familiären und schliesslich auch aus Wohnmotiven weg. Gruppe 3 ist zwischen 45 und 65 Jahre alt. Diese ziehen vor allem aus Wohnmotivgründen in die Umgebung von Winterthur. 4 Der Winterthurer Wohnungsmarkt, Analyse der wirtschaftlichen und städtebaulichen Potentiale, Januar 2001, Stadtmarketing Winterthur, Kurzfassung, Seite 6 Seite 9 von 89

17 Evaluation des Ist-Zustandes Wie die Untersuchung der Wegziehenden von Winterthur zeigt, sind bei allen drei Gruppen klar die Wohnmotive, d.h. die Wohnungsgrösse und der Wohnkomfort von Bedeutung. Der Trend nach grösseren Wohnungen unterstreicht die Tatsache, dass es in Winterthur offensichtlich an modernisiertem grossflächigem Wohnraum fehlt. Wie folgende Tabelle zeigt, werden grosse Wohnungen mehrheitlich wieder belegt, während mittelgrosse bis kleine Wohnungen oftmals unvermietet bleiben. Leerwohnungsbestand nach Wohnungsgrösse in Winterthur Zimmer/Wohnung Jahr Total und mehr Tabelle 2 Leerwohnungsbestand Winterthur; Quelle: Stadtplanungsamt, Winterthur Vergleicht man den Leerwohnungsbestand Winterthurs mit dem von der Stadt Zürich, so fällt auf, dass Winterthur einen markant grösseren Leerwohnungsbestand ausweist als die Stadt Zürich, obwohl diese deutlich höhere Mietzinse aufweist. Die Tendenz der Wohnungsknappheit in der Stadt Zürich bestätigt sich ebenfalls in Winterthur. Der Leerwohnungsbestand in Winterthur hat sich in den Letzten Jahren spürbar verringert. Leerwohnungsbestand nach Wohnungsgrösse in der Stadt Zürich Zimmern/ Wohnungen Jahr Total und mehr Tabelle 3 Leerwohnungsbestand Zürich; Quelle: Statistik, Stadt Zürich Bei einer näheren Untersuchung der Winterthurer Wohnungen fällt ein überdurchschnittlich überalterter Wohnungsbestand im Vergleich zur Stadt Zürich und dem restlichen Kanton auf. Seite 10 von 89

18 Evaluation des Ist-Zustandes Altersstruktur des Wohnbestandes Kt. Zürich in Prozent Vor Nach Winterthur Stadt Zürich Übriger Kanton Abbildung 1 Altersstruktur des Wohnbestandes; Quelle: Bundesamt für Statistik und Statistisches Amt der Stadt Zürich Sowohl Winterthur als auch die Stadt Zürich weisen einen grossen Wohnbestand- Anteil, aus der vor 1947 geschaffenen wurde. Erstaunlich ist der Vergleich der Wohnanteile die zwischen 1947 (bis 1960 und zwischen 1961 bis) und 1970 gebaut wurden. Während in der Stadt Zürich heute diese Anteile 24% und im übrigen Kanton 43% ausmachen, weist Winterthur ganze 40% ihres Wohnbestandes aus jener Zeit aus. Der heutige Wohnbestand der Stadt Zürich und auch der des übrigen Kantons bestehen zu 26% respektive zu 29% aus der Erstellungszeit zwischen 1971 und 1990, während in Winterthur nur rund 1/5 oder 19% des jetzigen Bestandes aus jener Zeit stammt. Auch nach 1990 blieben die Neubauten und/oder Umbauten in Winterthur etwa mit 8% gleich hoch wie im übrigen Kanton Zürich, jedoch deutlich unter dem Schnitt der Kantonshauptstadt, die 12% ausweist. Der überalterte Wohnungsbestand in Winterthur im Vergleich zu den restlichen Kantonsgebiete beeinflusst nicht nur die Mietzinse, sondern führt auch dazu, dass sich potenzielle Einwohner in anderen Kantonsgemeinden und nicht zuletzt in der Stadt Zürich niederlassen. Winterthur hat es schwierig, sich gegen das nahe Zürich zu behaupten. Innerhalb des Kantons Zürich ist das Mietzinsniveau je nach Gemeinde sehr unterschiedlich. Winterthur gehört bezüglich Mietzinse zusammen mit dem Weinland, dem Oberland, dem Unterland und dem Knonaueramt zu den günstigen Regionen im Kanton Zürich. Seite 11 von 89

19 Evaluation des Ist-Zustandes Abbildung 2 verdeutlicht die regionalen Unterschiede für Angebotspreise von 4-Zimmerwohnungen: Abbildung 2 Angebotspreise von 4-Zimmerwohnungen; Quelle: Immodatenbank Wüst & Partner 4.3 Wohnungsangebote auf dem privaten Markt Das private Wohnungsangebot in Winterthur ist auf Grund zweier Datenquellen näher untersucht worden. Diese setzen sich aus dem Landboten und anderseits aus der für den Immobilienmarkt geschaffenen Plattform Homegate zusammen. Während drei Perioden (1. Augusthälfte: Woche 32/33, 2. Augusthälfte: Woche 34/35; 1. Septemberhälfte: Woche 36/37) wurden Stichproben gemacht, die als Grundlage der Analyse dienen. Zur Simplifizierung stammen die Daten aus dem Internet. Drei Graphiken zeigen jeweils das Wohnungsangebot aus dem Landboten und Homegate für die jeweilige Zeitperiode. Leider hatte es während der ganzen Beobachtungszeit keine 6- Zimmerwohnung im Angebot. Diese Tatsache zeigt bereits den Mangel an grossen Wohnungen in Winterthur auf. In den folgenden drei Graphiken sind jeweils oberhalb des Durchschnittsmietzinses (Mittelwert) der jeweiligen Wohnungskategorie die anzahlmässigen inserierten Wohnungen innerhalb der Beobachtungsperiode angegeben. Seite 12 von 89

20 Evaluation des Ist-Zustandes Angebot: 1. Augusthälfte Miete in SFr Min Mittelwert Max Anzahl Zimmer 0 Abbildung 3 Angebot: 1. Augusthälfte; Quelle: Eigene Grafik Die Abbildung 3 zeigt deutlich den mit den Zimmern kontinuierlich ansteigenden Mietzins. Die angebotenen Mietzinse variieren sehr stark innerhalb der gleichen Wohnungsgrösse, je nach der Lage und dessen Alterszustand. Dies erklärt auch, weshalb einige 3- und 4-Zimmerwohnungen einen günstigeren Monatszins aufweisen als einige 2 ½- und 3 ½-Zimmerwohnungen. Auffallend ist, dass die Durchschnitts-Mietzinse der 3 ½-Zimmer- bis zu den 5-Zimmerwohnungen ähnlich hoch ausfallen. Angebot: 2. Augusthälfte 3'500 3'000 2' Miete in SFr. 2'000 1'500 1' Min Mittelwert Max Anzahl Zimmer 0 Abbildung 4 Angebot: 2. Augusthälfte; Quelle: Eigene Grafik Seite 13 von 89

21 Evaluation des Ist-Zustandes Ebenfalls in der 2. Augusthälfte bestätigen sich die ähnlichen Mietzinse der mittelgrossen Wohnungen (3 ½- bis 4 ½-Zimmerwohnung), wie Abbildung 4 veranschaulicht. Es gilt zu erwähnen, dass in der Graphik der Mietzins der 5 ½- und 6 ½-Zimmer-Wohnung nicht repräsentativ ist, da während der Erhebung nur eine Wohnung ausgeschrieben war. Angebot: 1. Septemberhälfte Miete in SFr Min Mittelw ert Max Anzahl Zimmer 0- Abbildung 5 Angebot: 1. Septemberhälfte; Quelle: Eigene Grafik Abbildung 6 veranschaulicht zusammenfassend den Durchschnittlichen mittleren Mietzins der drei Zeitperioden. Durchschnittlichen Mietzins 3'000 2'500 2'000 Miete in SFr. 1'500 1' Anzahl Zimmer Abbildung 6 durchschnittlicher Mietzins; Quelle: Eigene Grafik Seite 14 von 89

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