Energieforum West. Energieeffizientes Bauen: Qualitäts- und Haftungsrisiken. Essen,

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1 Energieforum West Energieeffizientes Bauen: Qualitäts- und Haftungsrisiken Essen,

2 BFW Landesverband NRW e.v. EnEV 2014 / 2021 Gesetzliche Vorgaben und Rahmenbedingungen Essen,

3 Inkrafttreten/ Wirksamwerden der gesetzlichen Änderungen Verkündung im Bundesgesetzblatt Gesetzesänderung (Art 3 Abs. 1 EnEV) einjährige Übergangsfrist für Pflichtangaben in Immobilienanzeige =>Ordnungswidrigkeit ab (Art. 3 Abs. 2 i. V. m. 27 Abs. 2 Nr. 6 EnEV) geänderte Neubauanforderungen ( 3, 4 EnEV) BFW NRW/Höfling 3

4 Energiekonzept der Regierung Ziel: Klimaneutraler Gebäudebestand bis 2050 EE: Reduzierung des Wärmebedarfs bis 2020 um 20 % (Bezugsjahr 2008) PE: Senkung des Primärenergiebedarfs bis 2050 um 80 % (Bezugsjahr 2008) CO2: Reduzierung CO2 bis 2050 um 80 % (Bezugsjahr 1990) Sanierungsrate: Anhebung von jährlich etwa 1 % auf 2 % bis 3 % Einführung klimaneutraler Gebäude für Neubauten bis 2020 Bewertung: Regierungsziele sind sehr ambitioniert und gehen an den gesamtwirtschaftlichen Realitäten vorbei! Wo sind die Grenzen des technisch und wirtschaftlich Machbaren? Ordnungsrecht schafft keine Investitionen! BFW NRW/Höfling 4

5 Wirtschaftliche Grenzen 5 EnEG Gemeinsame Voraussetzungen für Rechtsverordnungen (1) Die in den Rechtsverordnungen nach den 1 bis 4 aufgestellten Anforderungen müssen nach dem Stand der Technik erfüllbar und für Gebäude gleicher Art und Nutzung wirtschaftlich vertretbar sein. Anforderungen gelten als wirtschaftlich vertretbar, wenn generell die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer durch die eintretenden Einsparungen erwirtschaftet werden können. Bei bestehenden Gebäuden ist die noch zu erwartende Nutzungsdauer zu berücksichtigen. (2) In den Rechtsverordnungen ist vorzusehen, dass auf Antrag von den Anforderungen befreit werden kann, soweit diese im Einzelfall wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen. => Ausnahmen und Befreiungen gem. 24, 25 EnEV BFW NRW/Höfling 5

6 Energiebedarf und Energieverbrauch Diskrepanz zwischen Energiebedarf und Energieverbrauch (Prebound und Rebound) =>Energieverbrauch= Nutzerverhalten=>Verbrauchswerte =>Berechneter Energiebedarf lässt keine verlässliche Prognose der tatsächlichen Verbrauchswerte zu. =>Je höher der energetische Standard, desto unsicherer die Prognose zum tatsächlichen Verbrauch. Kernfragen: Wie lässt sich das Nutzerverhalten effektiv steuern? Wie kann man sich vertraglich absichern? BFW NRW/Höfling 6

7 Technische Grenzen Ordnungsrecht versus Zivilrecht Komplexität der Anforderungen steigt Risiko für Bauschäden steigt Zivilrechtliches Haftungsrisiko steigt BFW NRW/Höfling 7

8 Transparenz? Rechtssicherheit? BFW NRW/Höfling 8

9 Softwareabhängigkeit BFW NRW/Höfling 9

10 Ausblick 2016 bis a Abs. 3 EnEG Niedrigstenergiegebäude /EnEG Nichtwohngebäude (Behörde)- 2a Abs. 3 i. V. m. Abs.1 Satz 2 EnEG Gesetzgeber: Pflicht zur Definition bis Adressaten: Einführung spätestens ab = gesetzlicher Vorlauf Alle Wohn- und Nichtwohngebäude- 2a Abs. 3 i. V. m. Abs.1 Satz 1 EnEG Gesetzgeber: Pflicht zur Definition bis Adressaten: Einführung spätestens ab BFW NRW/Höfling 10

11 Ausblick 2016 bis 2021 EU-Gebäuderichtlinie 2010= Einführung des Niedrigstenergiegebäudestandards ab 2021 für alle Neubauten (für Behördengebäude zwei Jahre früher) Definition Niedrigstenergiegebäude gem. EU-Gebäuderichtlinie 2010: Ein Niedrigstenergiegebäude ist ein Gebäude, das eine sehr gute Gesamtenergieeffizienz aufweist; der Energiebedarf des Gebäudes muss sehr gering sein und soll, soweit möglich, zu einem ganz wesentlichen Teil durch Energie aus erneuerbaren Quellen gedeckt werden. Ermächtigung zur Nationalen Ausgestaltung des Begriffs Niedrigstenergiegebäudestandard BFW NRW/Höfling 11

12 Ausblick 2016 bis Gesetzesänderung (Art. 3 Abs. 1 EnEV) geänderte Neubauanforderungen ( 3, 4 EnEV) -> Definition Niedrigstenergiegebäude für Behördengebäude bis / Einführung spätestens ab > Definition Niedrigstenergiegebäude für alle übrigen Gebäude bis / Einführung spätestens ab > Einführung Niedrigstenergiegebäude für Behördengebäude -> Einführung Niedrigstenergiegebäude für alle übrigen Gebäude BFW NRW/Höfling 12

13 Bestand Grundsatz: Keine weitere Verschärfung der Anforderungen an den Gebäudebestand bei der Modernisierung der Außenbauteile bestehender Gebäude. Rechtssicherheit: Die EnEV ist nicht auf Bauteile anzuwenden, die unter Einhaltung energiesparrechtlicher Vorschriften nach dem 31. Dezember 1983 errichtet oder erneuert worden sind Abs. 3 EnEV Dämmpflichten für oberste Geschoßdecken- gesetzliche Klarstellung (vorher Auslegungskriterien gem. DIBT) BFW NRW/Höfling 13

14 3, 4 EnEV Neubau 3, 4 EnEV: Verschärfung der primärenergetischen Anforderungen im Neubau Verschärfung der Anforderungen an den Jahres Primärenergiebedarf neuer Wohn-und Nichtwohngebäude ab um 25 % Öffentliches Recht Zivilrecht Bauantrag Abnahme Bauanzeige Einzelheiten siehe u.a. FWW BFW NRW/Höfling 14

15 3 Abs. 5 EnEV EnEv easy (Modellgebäudeverfahren) Ermächtigungsgrundlage für das BMVBS (im Einvernehmen mit dem BMWi) ein tabellenbezogenes Anforderungsprofil für Wohngebäude zu beschreiben und im Bundesanzeiger bekanntzumachen Mögliche Kriterien gem. 3 Abs. 5 Satz 2 EnEV: Gebäudegröße, Form, Ausrichtung, Dichtheit des Gebäudes, Vermeidung von Wärmebrücken, Anteile von bestimmten Außenbauteilen Wärmeschutzvariante mit maximalen Bauteil-U-Werten gemäß Tabelle (Dämmstandards und Anlagenkonfigurationen) Kritik: Vereinfachung? energetischen Anforderungen => Kosten Planungsinstrument?=> nur Plausibilitätskontrolle = BMUB BAU 2015 in München BFW NRW/Höfling 15

16 10 Abs. 1 EnEV Austausch von Heizkesseln (1) Austauschpflicht alter Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden Jahrgänge älter als 1985 oder älter als 30 Jahre, wenn nach eingebaut (alt/neu: Austauschpflicht für Kessel, die vor dem eingebaut wurden) (+) Erfasst werden nur sogenannte Konstanttemperaturheizkessel BFW NRW/Höfling 16

17 10 Abs. 1 EnEV Austausch von Heizkesseln (2) (-) Nicht betroffen sind Brennwertkessel und Niedertemperaturheizkessel. (-) Selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sind in der Regel von der Pflicht ausgenommen. Hier gilt die bereits seit der EnEV 2002 bestehende Regelung fort, nach der Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die am 1. Februar 2002 in diesen Häusern mindestens eine Wohnung selbst genutzt haben, von der Austauschpflicht ausgenommen sind. Aber (+) : Im Falle eines Eigentümerwechsels ist die Pflicht vom neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren zu erfüllen BFW NRW/Höfling 17

18 Rechtsunsicherheit durch Energieausweise BFW NRW/Höfling 18

19 Modernisierungsempfehlungen BFW NRW/Höfling 19

20 5 a Abs. 1 Satz 3 EnEG Keine Rechtsverbindlichkeit von Energieausweisen 5 a Abs. 1 Satz 3 EnEG EA als Mittel zur Information / Keine Rechtsverbindlichkeit Die Energieausweise und die Angaben aus den Energieausweisen, die in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien genannt werden müssen, dienen lediglich der Information... Problem: Partielle Haftungsfalle? Verbindlichkeit wird beim Kunden suggeriert: Enttäuschte Erwartung Vertragliche Konsequenzen: Verantwortlichkeit nur für den inhaltlich korrekt erstellten EA, Enttäuschte Erwartungen dürfen nicht zur Haftung führen => Haftungsausschluss durch BFW-Vertragsklausel BFW NRW/Höfling 20

21 Gültigkeit Grundsatz: 17 Abs. 6 Satz 1 EnEV= 10 Jahre aber beachte 17 Abs. 6 Satz 2 EnEV Verlust der Gültigkeit, wenn ein neuer EA erforderlich wird 16 Abs. 1 EnEV Neubau gem. 16 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 EnEV oder bei Änderungen von Bestandsgebäuden gem. 9 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 EnEV=> Verweis auf Anlage 1 bis 3 EnEV Beachte: Änderung der Berechnungsmethodik zum = Besserstellung für neue Energieausweise seit ! BFW NRW/Höfling 21

22 Energieeffizienzklassen BFW NRW/Höfling 22

23 Energieausweise: Gebäudebezug 17 Abs. 3 Satz 1 EnEV Energieausweise werden für Gebäude ausgestellt => keine EA-Pflicht vor Fertigstellung => keine Pflichtangaben in Immobilienanzeigen vor Fertigstellung BFW NRW/Höfling 23

24 16 Abs. 2 EnEV Energieausweise- Vorlage, Übergabe Verkäufer und Vermieter müssen EA vorlegen / übergeben EnEV 2009 (alt): Vorlage erst auf Verlangen des Kunden Anmerkung: sehr geringe Nachfrage EnEV 2014 (neu): Direkte Pflicht für Verkäufer und Vermieter zur Vorlage des EA oder EA- Kopie bei Besichtigung des Objektes ( 16 Abs. 2 EnEV) Pflicht zur Übergabe des EA oder EA- Kopie an den Käufer oder neuen Mieter nach Abschluss des Vertrages ( 16 Abs. 2 EnEV) BFW NRW/Höfling 24

25 Haftung für die Richtigkeit des EA 17 Abs. 5 Satz 2 EnEV (Mit)Haftung des Eigentümers für die zur Verfügung gestellten Daten 17 Abs. 5 Satz 3 EnEV Aussteller haftet=> Verpflichtung zur Plausibilitätsprüfung BFW NRW/Höfling 25

26 16 Abs. 2 EnEV Energieausweise- Vorlage, Übergabe Verkäufer und Vermieter müssen EA vorlegen / übergeben EA-Pflicht => Gebäudebezug Interessent => ernsthaftes Interesse am Vertragsabschluss Vorlagepflicht => z.b. auch Tablet + Nachweis Unverzügliche Übergabepflicht nach Vertragsabschluss => Kopie ausreichend BFW NRW/Höfling 26

27 Ausnahme Baudenkmäler 16 Abs. 5 Satz 2 => Ausschluss von 16 Abs. 2 bis 4 EnEV Keine Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises => Keine Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, egal ob ein freiwilliger EA vorliegt oder nicht => Ausnahme: faktischer Neubau=> Verpflichtung gem. 16 Abs. 1 EnEV Weitere Ausnahmen: kleine Wohngebäude, Ferienhäuser, ungekühlte und unbeheizte Räume (Tiefgaragen, Lagerräume), Veräußerung zum Zweck des Abrisses- siehe Exkurs im Anhang BFW NRW/Höfling 27

28 16 Abs. 3, Abs. 4 EnEV Aushangpflicht von Energieausweisen EnEV 2009 (alt): Behörde mit über 1000 qm EnEV 2014 (neu) 16 Abs. 3 EnEV: Behörden mit Nutzfläche über 500 qm (nach dem über 250 qm) 16 Abs. 4 EnEV: Andere Gebäude mit Publikumsverkehr mit Nutzfläche über 500 qm (Hotels, Kinos, Kaufhäuser ) => Nutzfläche= Fläche des Publikumsverkehrs => Gebäude mit Publikumsverkehr= Definition gem. 2 Nr. 16 EnEV BFW NRW/Höfling 28

29 16 a EnEV Pflichtangaben in Immobilienanzeigen Fallgruppen gem. 16a Abs. 1 und Abs. 2 EnEV: bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder beim Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder eine selbständig nutzbaren Nutzungseinheit Inhalt gem. 16 a Abs. 1 EnEV Wohn- und Nichtwohngebäude Art des EA (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis) Energiekennwert (Verbrauchs- und Bedarfswert Wesentliche Energieträger für die Heizung des Gebäudes (gem. Energieausweis) + (nur) Wohngebäude Baujahr Energieeffizienzklasse (neue Ausweise ab ) BFW NRW/Höfling 29

30 16 a EnEV Pflichtangaben in Immobilienanzeigen Problem: Kommerzielle Medien gem. 16a Abs. 1 EnEV? Lösungsansatz: weite Auslegung- Erwerbsorientierung i. w. S. (für Plattform oder/und Marktteilnehmer) Anzeigen in Zeitungen, Zeitschriften und Internet (+) Kostenfreier Aushang schwarzes Brett im Supermarkt (-) Kostenfreie Nutzung der Homepage eines Maklerunternehmens (+) Kostenpflichtige Kleinanzeige eines Verbrauchers in Tageszeitung (+) BFW NRW/Höfling 30

31 Immobilienanzeigen BFW NRW/Höfling 31

32 Kontrollsysteme 26d EnEV: Stichprobenkontrollen von Energieausweisen und Inspektionsberichten über Klimaanlagen 26f EnEV: Erfahrungsberichte der Länder bis zum c EnEV: Alle neuen Energieausweise sollen beim DIBt registriert werden Umsetzung der Kontrollen liegt bei den Bundesländern Stichprobenartige Kontrolle der Gebäudedaten auf Validität und auf die Ergebnisse im Energieausweis, Modernisierungsempfehlungen, Berechnungen Bußgeld bis zu 15 T Aktueller Stand DIBT: Fragen- und Antwortkatalog 03/2014 Freischaltung des DIBT- Accounts am Merkblatt (DIBT-Newsletter 06/2013) BFW NRW/Höfling 32

33 Vielen Dank! Franco Höfling Rechtsanwalt -Justiziar, Recht und Energie- BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.v. Kurfürstendamm 57 / D Berlin Tel.: +49 (0) / Fax: -299 franco.hoefling@bfw-bund.de /

34 Exkurs: Ausnahme kleine Gebäude 16 Abs. 5 Satz 1EnEV Keine Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises => Kleine Gebäude = bis zu 50 Quadratmeter Nutzfläche ( 2 Nr. 3 EnEV) => Keine Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, egal ob ein freiwilliger EA vorliegt oder nicht BFW NRW/Höfling 34

35 Exkurs: Ausnahme Ferienhäuser 1 Abs. 3 Nr. 8 EnEV=> EnEV nicht anwendbar Wohngebäude, die a) für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich bestimmt sind oder b) = Ergänzung durch EnEV-Novelle für eine begrenzte jährliche Nutzungsdauer bestimmt sind, wenn der zu erwartende Energieverbrauch der Wohngebäude weniger als 25 Prozent des zu erwartenden Energieverbrauchs bei ganzjähriger Nutzung beträgt BFW NRW/Höfling 35

36 Exkurs: Ausnahme Tiefgaragen und Lagerräume Ungekühlte und unbeheizte Räume (z.b. Tiefgaragen, Lagerräume): Keine Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises => Keine Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, egal ob ein freiwilliger EA vorliegt oder nicht Streitig: Unbewohntes Wohnhaus mit maroder Heizung und unbeheizten Räumen? BFW NRW/Höfling 36

37 Exkurs: Ausnahme Tiefgaragen und Lagerräume Ungekühlte und unbeheizte Räume (z.b. Tiefgaragen, Lagerräume): =>Keine Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises => Keine Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, egal ob ein freiwilliger EA vorliegt oder nicht Streitig: Unbewohntes Wohnhaus mit maroder Heizung und unbeheizten Räumen (m.e.: Bestimmung nach dem Verwendungszweck maßgeblich) Ersatzneubauartige Sanierung erforderlich=> EA (-) Bloße Reparatur für Wohnweiternutzung erforderlich=> EA (+) BFW NRW/Höfling 37

38 Exkurs: Veräußerung zum Zweck des Abrisses EA-Pflicht? Bewertung nach dem Verwendungszweck? => Keine Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises (streitig) => Keine Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, egal ob ein (freiwilliger) EA vorliegt oder nicht BFW NRW/Höfling 38