Instrumentenkasten Wohnungsbau

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1 Instrumentenkasten Wohnungsbau Wichtige Handlungsfelder der Wohnungsbaupolitik im Überblick Dipl.-Ökonom Michael Neitzel InWIS Forschung & Beratung GmbH InWIS-Studie in Kooperation mit: 8. Fachforum Wohnungsbau zum Wohnungsbau-Tag Instrumente für mehr Wohnungsbau Politik fürs Wohnen Was jetzt passieren muss Berlin, 9. Juni 2016

2 Wohnungsbautätigkeit reicht nicht aus Wohnungsbaupolitische Maßnahmen notwendig 2015 : WE genehmigt 2014 : WE errichtet Genehmigungen 1. Quartal 2016: WE (+ 31 % gegenüber 2015) Aber: In Ballungskernen* nur + 17%. In Hamburg, Bremen, Rhein-Neckar und Nürnberg sogar Rückgang (- 9%) Datengrundlage: Statistisches Bundesamt 2014b, KfW Research Dargestellt sind Wohneinheiten in Wohn- und Nichtwohngebäuden. * Ballungskerne lt. Regionalübersicht des Statistischen Bundesamtes. Dazu zählen Hamburg, Bremen, Hannover, Rhein-Ruhr, Rhein-Main, Rhein-Neckar, Stuttgart, Nürnberg, München. Instrumentenkasten Wohnungsbau Berlin 9. Juni

3 Breite Beteiligung aller Investoren erforderlich Bautätigkeit privater Investoren bleibt bisher zurück Baufertigstellungen in Mehrfamilienhäusern nach Bauherren im Vergleich absolut in v.h. absolut in v.h. Insgesamt , ,0 Öffentliche Bauherren , ,1 Unternehmen , ,1 davon: Wohnungsunternehmen , ,3 Immobilienfonds 995 1, ,6 Sonstige Unternehmen , ,2 Private Haushalte , ,0 Organisationen o. Erwerbszweck , ,8 Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen. Dargestellt ist die Zahl der Wohneinheiten in Wohngebäuden. Geschosswohnungsbau Mitte der 1990er Jahre stark von privaten Investoren getragen. Zusätzliche Anreize notwendig, um Bautätigkeit von Wohnungsunternehmen um rund das 2,5-fache und von privaten Investoren um das 4-fache zu steigern. Instrumentenkasten Wohnungsbau Berlin 9. Juni

4 Investoren gewinnen - finanzielle Anreize setzen Effekte steuerlicher Anreizförderung Einschränkung steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten im Zeitablauf: März Seit Jahre: 7 Prozent 8 Jahre: 5 Prozent 10 Jahre: 4 Prozent 50 Jahre: 2 Prozent 6 Jahre: 5 Prozent 6 Jahre: 2,5 Prozent 8 Jahre: 2,5 Prozent 6 Jahre: 2 Prozent 36 Jahre: 1,25 Prozent 32 Jahre: 1,25 Prozent 24 Jahre: 1,25 Prozent 100 Prozent 100 Prozent 100 Prozent 100 Prozent Nutzungsdauer von Wohngebäuden: - Annahme: 50 Jahre, Grundlage für derzeitige AfA. - Tatsächlich: ca. 36 Jahre aufgrund durchschnittlicher Nutzungsdauer der Bauwerkskomponenten (höherer Werteverzehr aufgrund technischer Ausstattung). Rechnerische Nutzungsdauer Anpassung der Abschreibung auf 3 % p.a. trägt dem tatsächlichen Werteverzehr Rechnung und beseitigt Nachteile des Mietwohnungsbaus. Steuerliche Anreize zum Wohnungsneubau erst darüber hinaus: - Anreiz- komponente von + 1 % bei Anpassung der AfA auf 4 %. - Ausgestaltung als degressive AfA mit vergleichbaren Wirkungen. - Zielgenaue Steuerung durch Regionalisierung. - Positiver Einfluss auf die Bautätigkeit, rasch wirksames Instrument. AfA = Absetzung für Abnutzung Instrumentenkasten Wohnungsbau Berlin 9. Juni

5 Investoren gewinnen - finanzielle Anreize setzen Steuerliche Anreize effektiver als andere Maßnahmen Einfluss steuerlicher Anreize auf die Höhe der Anfangsmiete: - Es entsteht das Potenzial für eine Verminderung der Anfangsmiete um 25 % bei AfA-Satz von einheitlich 4 % p.a. - Deutliche stärkere Effekte als Senkung des Baulandpreises oder eine Zinsverbilligung. Notwendige Nettokaltmiete beim Neubau des Typengebäudes (in Euro/m² Wfl.) Abschreibungsregelung Ohne weitere Maßnahme Baulandpreissenkung Zinsverbilligung Beide Maßnahmen Referenzfall 10,05 9,48 9,07 8,54 AfA 3 % p.a. 8,43 7,86 7,45 6,92 AfA 4 % p.a. 7,42 6,85 6,44 5,91 AfA degressiv Variante A AfA degressiv Variante B 7,67 7,09 6,68 6,16 8,62 8,04 7,64 7,11 Eigenkapitalrendite: 4,0 % p.a. Baulandpreis: - 25 % Zinsverbilligung: 1 %-Punkt p.a. Degressive AfA Varianten (in % p.a.): Var. A: 5 J. 8 %, 5 J. 4 %, danach 1 % Var. B: 10 J. 4 %, 8 J. 2,5 %, dann 1,25 % Quelle: Pestel-Institut. Mietwohnungsbau 2.0 Bezahlbarer Wohnraum durch Neubau. Eine gleichwertig ausgestaltete Investitionszulage schließt auch Investoren mit ein, die keine steuerlichen Verrechnungsmöglichkeiten haben (wie z.b. steuerbefreite Wohnungsgenossenschaften, viele ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen). Instrumentenkasten Wohnungsbau Berlin 9. Juni

6 Das untere und mittlere Preissegment stärken Renaissance der sozialen Wohnraumförderung Deutlicher Rückgang des Sozialwohnungsbestandes : Im Neubau durchschnittlich jährlich Wohnungen öffentlich gefördert Wert für 2013 liegt (noch) nicht vor. Quelle: Angaben der Bundesländer. Pro Jahr fallen bis Wohneinheiten aus der öffentlichen Bindung heraus. Bei hohem Bedarf insbesondere in den Ballungsräumen sind jährlich mindestens neue Sozialwohnungen erforderlich, allein um den Bestand konstant zu halten. Instrumentenkasten Wohnungsbau Berlin 9. Juni

7 Renaissance der sozialen Wohnraumförderung Gute Bedingungen für sozialen Wohnungsbau schaffen Auszug aus dem Instrumentenkasten: Handlungsfeld Förderbedingungen gestalten Standards setzen Der Verantwortung gerecht werden Maßnahmen zur Forcierung des sozialen Wohnungsbaus Maßnahme Höhere Anreize durch Tilgungszuschüsse/-nachlässe Mehrjährige Förderprogramme auflegen Sonderabschreibung mit Sozialbindung wie bei 7k EStG einführen Mietpreis- und Belegungsbindung: mittelbare Bindung zulassen Vertretbare Standards setzen (Barrierefreiheit, Aufzug, keine Unterkellerung, Stellplatzanforderungen) Dauerhafte Mittelbereitstellung des Bundes und Landesförderung erhöhen, Zweckbindung einführen Dauerhafte Mitverantwortung des Bundes für die soziale Wohnraumförderung Handelnder Akteur / Regelgeber Bund/Länder Bund/Länder Bund/Länder Länder Länder Bund/Länder Bund/Länder Um jährlich neue Sozialwohnungen zu schaffen, ist bei gleicher Förderintensität ein Mittelvolumen von jährlich 3 Mrd. Euro erforderlich. Bund und Länder müssen ihrer Verantwortung gemeinsam gerecht werden. Instrumentenkasten Wohnungsbau Berlin 9. Juni

8 Zusätzliches und günstiges Bauland bereit stellen Mit Schwerpunkt in den Ballungsräumen Bodenrichtwerte für Wohnbauland (MFH) (Euro/m² Grundstücksfläche) (2014) gute Lagen in ausgewählten Städten (von/bis bzw. Durchschnittswert) Berlin (West) Düsseldorf Karlsruhe Köln 630 München Quelle: Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse der jeweiligen Städte. In den Ballungsräumen wird der Neubau durch das hohe Grundstückspreisniveau erheblich verteuert. Systematische Entwicklung zusätzlicher Wohnbauflächen ist notwendig. Das Ziel, den zusätzlichen Flächenbedarf für Siedlungs- und Verkehrsfläche deutschlandweit auf 30 ha/tag zu begrenzen, für Ballungsräume kritisch hinterfragen. Verfügbare Instrumente konsequent nutzen: - Aktive kommunale Liegenschaftspolitik / kommunales Flächenmanagement - Zügige Grundstücksentwicklung (Beteiligung privater Entwickler/durch Zwischenerwerb) - Konsequente Nutzung von Instrumenten wie städtebaulicher Verträge und städtebauliche Entwicklungsmaßnahme - Vergabe von Bauland nach Konzeptqualität (nicht im Höchstpreisverfahren) - Höhere Baudichten zulassen (BauNVO ändern) - Grunderwerbsteuer reduzieren (für Neubau auf 3,5 Prozent p.a.) Instrumentenkasten Wohnungsbau Berlin 9. Juni

9 Aufstocken und Nachverdichten Vorhandene Potenziale im Bestand nutzen Quelle: TU Darmstadt / Pestel, Wohnraumpotenziale durch Aufstockungen. - Hohes Potenzial für Aufstockung von bis zu 2 Geschossen vorhanden. - Kein Bauland erforderlich. - Voraussetzung: Lastreserven der obersten Geschossdecke, Tragkonstruktion und Gründung Gebäude für Aufstockungen grundsätzlich geeignet. - Rund 1,1 bis 1,6 Mio. Wohneinheiten realisierbar. - Brandschutztechnische Anforderungen kein maßgebliches Anwendungshemmnis (pragmatische Handhabung erforderlich). - Stellplatzbaupflicht flexibel gestalten (neue Mobilitätskonzepte berücksichtigen.) - Bauplanungsrecht: höhere Baudichten mitunter erforderlich. Instrumentenkasten Wohnungsbau Berlin 9. Juni

10 Bezahlbares Wohnen braucht niedrige Baukosten Empfehlungen zur Kostensenkung umsetzen Hohe Baukosten gerade in Metropolregionen und an den Top-Standorten. Wohnungsoffensive ein wichtiger und richtiger Schritt. Gemeinsam weiter an der Umsetzung der Empfehlungen der Baukostensenkungskommission arbeiten. Quelle: ARGE Kiel. Wesentliche Maßnahmen: - Gesetzliche Anforderungen an das Bauen regelmäßig überprüfen. - Verbindliche Folgenabschätzung neuer Regelungen auf die Bau- und Wohnkosten anhand transparenter, nachvollziehbarer Methodik. - Rechtsangleichung durch länderübergreifend einheitliche Bauordnung. - Flexibilisierung der Stellplatzsatzungen aufgrund veränderter Mobilitätsbedarfe. - Anforderungen des erhöhten Schallschutzes rechtssicher regeln. - EnEV und EEWärmeG: Orientierung an Endenergie, CO 2 -Reduktion, Quartier. - Potenziale des seriellen, modularen bzw. elementierten Bauens nutzen. Instrumentenkasten Wohnungsbau Berlin 9. Juni

11 Anforderungen besonderer Zielgruppen Im aktuellen Fokus: Studierende und Flüchtlinge Quelle: KMK. Ab 2014 Vorausberechnung. Wohnen für Studierende - Erheblicher Wohnungsmangel in Hochschulstädten mit steigenden Mieten. - Studienanfängerzahlen langfristig auf hohem Niveau. - Soziale Wohnraumförderung öffnen, geeignete Liegenschaften umnutzen, im Neubau Standards prüfen (z.b. Stellplatz-baupflicht), lokale Politik mobilisieren. Quelle: Statistisches Bundesamt. Wohnen für Flüchtlinge - Hohe Zuwanderung in 2015 (+ 82% bis 10 15), 1,1 Mio. registrierte Flüchtlinge. - Deutliche Beruhigung Anfang 2016 (190 Tsd. Registrierungen bis April 2016). - Erforderlich: flexibler, langfristig nutzbarer, nachhaltiger günstiger Wohnraum. - Vorrangiges Ziel: Dauerhafte Versorgung und Integration der anerkannten Flüchtlinge. Instrumentenkasten Wohnungsbau Berlin 9. Juni

12 Bestandsersatz als wirtschaftliche Alternative Anforderungen an Energieeffizienz und Barrierearmut Quelle: ARGE Kiel: Bestandsersatz 2.0 Potenziale und Chancen - Zwei Drittel des Wohnungsbestandes vor 1970 errichtet. - Anpassung des Wohnungsbestandes u.a. aufgrund Klimaschutz und Demografie. - Vollmodernisierung mit heutiger Ausstattung, zeitgemäßen Grundrissen, Barrierefreiheit und hohem Effizienzstandard führt zu sehr hohen Kosten. - Heutige Schallschutzanforderungen im Bestand nicht realisierbar. - Bestandsersatz bei bis zu 3,5 Mio. Wohneinheiten oft die wirtschaftliche Lösung. - Ersatzmaßnahmen auf leer stehende Gebäude beschränken, sozial verträgliche Lösungen mit Mietern vereinbaren (z.b. integriertes Mietermanagement). - Benachteiligung Bestandsersatz gegenüber Sanierung beseitigen (z.b. Stellplätze, Grenzabstände, Fördermaßnahmen). - Bestandsersatzmaßnahmen in den Bauordnungen definieren. Instrumentenkasten Wohnungsbau Berlin 9. Juni

13 Wohnungsbaupolitische Handlungsfelder Unser Fazit: Der Instrumentenkasten ist gut gefüllt Der Instrumentenkasten Wohnungsbau: - Fokussierung auf wichtige wohnungsbaupolitische Handlungsfelder und Maßnahmen! - Wer handeln kann: Bund, Länder, Kommunen und weitere Regelgeber! - Wem es nutzt: Adressaten der Maßnahme. - Wie und wie schnell wirkt die Maßnahme. In den Ballungsräumen und Hochschulstädten ist zusätzlicher, bezahlbarer Wohnraum dringend erforderlich. Das derzeitige Neubauvolumen reicht nicht aus, um den Bedarf insbesondere im unteren und mittleren Preissegment - zu decken. Die Wohnungsbaupolitik verfügt über eine Fülle geeigneter, sehr effektiver und auch rasch wirksamer Instrumente, damit neuer Wohnraum entstehen kann. Wohnungsbaupolitik kann handeln. Sie sollte es jetzt auch konsequent tun. Instrumentenkasten Wohnungsbau Berlin 9. Juni

14 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Zeit für Ihre Fragen! Kontaktdaten: InWIS Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung GmbH An-Institut an der EBZ Business School und der Ruhr-Universität Bochum Springorumallee Bochum Tel.: Fax: Michael.Neitzel@inwis.de

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