Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau. Prof. Dr. Michael Voigtländer Kompetenzfeld Immobilienökonomik Frankfurt am Main, 17.

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1 Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau Prof. Dr. Michael Voigtländer Kompetenzfeld Immobilienökonomik Frankfurt am Main, 17. Juni 2013

2 Kompetenzfeld Immobilienökonomik Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) ist das größte private Wirtschaftsforschungsinstitut in Deutschland Die Immobilienökonomik ist eines von elf Kompetenzfeldern im IW Köln Analyse der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienmärkte, insbesondere im Zusammenspiel mit den Finanzmärkten Untersuchung von strukturellen Veränderungen und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft Weitere Informationen: Prof. Dr. Michael Voigtländer, Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau, 17. Juni 2013, Frankfurt 2

3 Inhalt Hintergrund Komponenten der Abschreibung Folgen zu geringer Abschreibungssätze Energetische Abschreibung vs. reguläre Abschreibung? Schlussfolgerungen Prof. Dr. Michael Voigtländer, Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau, 17. Juni 2013, Frankfurt 3

4 Maximal zulässige Abschreibung für Wohngebäude März Seit 2006 Zeitraum 4 Jahre = 7 Prozent 8 Jahre = 5 Prozent 10 Jahre = 4 Prozent 50 Jahre = 2 Prozent 2) Zeitraum 6 Jahre = 5 Prozent 6 Jahre = 2,5 Prozent 8 Jahre = 2,5 Prozent Zeitraum 6 Jahre = 2 Prozent 36 Jahre = 1,25 Prozent 32 Jahre = 1,25 Prozent Zeitraum 24 Jahre = 1,25 Prozent insgesamt 100 Prozent 100 Prozent 100 Prozent 100 Prozent Quelle: IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau, 17. Juni 2013, Frankfurt 4

5 Abschreibungsbedingungen für den Mietwohnungsneubau Ziel: Erfassung des tatsächlichen Wertverlusts von Wohnimmobilien Bestimmung der ökonomischen Abschreibung und Vergleich mit der steuerlichen Regelung Bestimmung der Fehlanreize infolge zu geringer Abschreibungen Es wurden keine Multiplikator Effekte bestimmt! Fiskalische und konjunkturelle Folgen stehen bewusst nicht im Vordergrund Quelle: JuliaMore Prof. Dr. Michael Voigtländer, Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau, 17. Juni 2013, Frankfurt 5

6 Mythen zur steuerlichen Abschreibung von Immobilien Mythos 1: Immobilien haben eine Nutzungsdauer von bis zu 100 Jahren, weshalb eine geringe Afa angemessen ist. Die Nutzungsdauer hängt ab von den getätigten Investitionen Entscheidend ist der Wertverlust der Anfangsinvestition Mythos 2: Immobilien verlieren nicht an Wert, sondern werden im Zeitablauf wertvoller Die Wertsteigerung beruht auf der Entwicklung der Grundstückspreise Der Wert der Aufbauten wird aufgrund von Verschleiß und neuer Innovationen geringer Quelle: DragonWoman Prof. Dr. Michael Voigtländer, Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau, 17. Juni 2013, Frankfurt 6

7 Inhalt Hintergrund Komponenten der Abschreibung Folgen zu geringer Abschreibungssätze Energetische Abschreibung vs. reguläre Abschreibung? Schlussfolgerungen Prof. Dr. Michael Voigtländer, Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau, 17. Juni 2013, Frankfurt 7

8 Komponenten der ökonomischen Afa Alterseffekt Immobilien verlieren auch bei konstantem Ausgleich der technischen Afa an Wert (nicht ausgleichbare Wertminderung) Bestimmung mit hedonischem Preisindex (vdp) Technische Abnutzung Verschleiß der technischen Anlagen wie Heizung, Warmwasseraufbereitung und allgemein der Ausbauarbeiten Bestimmung der Werte mit der Baupreisstatistik und anerkannten Nutzungsdauern Inflation Der Wertverlust orientiert sich an den Wiederherstellungskosten Basis für die Berechnung ist der Baukostenindex Prof. Dr. Michael Voigtländer, Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau, 17. Juni 2013, Frankfurt 8

9 Wertverlust von Eigentumswohnungen auf Basis des Alterseffektes Sozio-ökonomisch starker Teilraum Sozio-ökonomisch schwacher Teilraum Alle Kreise in den alten Bundesländern Quelle: IW Köln, vdpresearch Prof. Dr. Michael Voigtländer, Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau, 17. Juni 2013, Frankfurt 9

10 Afa aufgrund technischer Abnutzung Einfamiliengebäude Anteil am Durch- Baupreis schnitt- liche Nutzungsdauer (in Jahren) Mehrfamiliengebäude Anteil am Baupreis Durchschnittlicher Abschreibungssatz Durchschnittliche Nutzungsdauer (in Jahren) Durchschnittlicher Abschreibungssatz Arbeiten Zimmer- und Holzbauarbeiten 7,1% 50 0,14% 3,7% 0,07% Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten 6,3% 40 0,16% 3,4% 40 0,09% Putz- und Stuckarbeiten 5,0% 40 0,13% 2,8% 40 0,07% Wärmedämm-Verbundsystem 2,5% 30 0,08% 2,9% 30 0,10% Trockenbauarbeiten 2,9% 40 0,07% 4,0% 40 0,10% Fliesen- und Plattenarbeiten 3,5% 50 0,07% 2,4% 50 0,05% Estricharbeiten 2,1% 80 0,03% 1,7% 80 0,02% Tischlerarbeiten 10,5% 50 0,21% 7,6% 50 0,15% Heizanlagen 7,2% 20 0,36% 6,1% 20 0,31% Gas-, Wasser- und Entwässerungsanlagen 4,5% 30 0,15% 6,1% 30 0,20% Nieder- und Mittelspannungsanlagen 3,4% 60 0,06% 4,5% 60 0,08% Parkett- und Bodenbelagsarbeiten 2,8% 40 0,07% 1,9% 40 0,05% Rolladenarbeiten 1,4% 25 0,06% 1,8% 25 0,07% Maler- und Lackierarbeiten 1,4% 20 0,07% 2,3% 20 0,12% Tapezierarbeiten 1,3% 15 0,09% 1,0% 15 0,07% Natursteinarbeiten 1,1% 50 0,02% 1,0% 50 0,02% Quelle: Metallbauarbeiten 3,2% 50 0,06% 5,8% 50 0,12% IW Köln Gesamt 66,2% 1,82% 59,0% 1,67% Prof. Dr. Michael Voigtländer, Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau, 17. Juni 2013, Frankfurt 10

11 Berücksichtigung der Inflation Inflation wirkt sich sowohl auf die Wiederherstellungskosten als auch auf den Restwert der Immobilie aus Mit zunehmendem Unterschied zwischen Wiederherstellungskosten und Restwert steigt die Höhe der Abschreibung Geeigneter Anknüpfungspunkt ist der Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes Die implizite Berücksichtigung der Inflation ist kein Verstoß gegen das Nominalwertprinzip der Besteuerung Quelle: SurvialWoman Prof. Dr. Michael Voigtländer, Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau, 17. Juni 2013, Frankfurt 11

12 Entwicklung der Baukosten Index: 2000= Baukosten gesamt Arbeitskosten Materialkosten Verbraucherpreise Quelle: Statistisches Bundesamt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau, 17. Juni 2013, Frankfurt 12

13 Entwicklung der kumulierten Abschreibung eines Mehrfamilienhauses 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Nutzungsdauer Prof. Dr. Michael Voigtländer, Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau, 17. Juni 2013, Frankfurt 13

14 Inhalt Hintergrund Komponenten der Abschreibung Folgen zu geringer Abschreibungssätze Energetische Abschreibung vs. reguläre Abschreibung? Schlussfolgerungen Prof. Dr. Michael Voigtländer, Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau, 17. Juni 2013, Frankfurt 14

15 Folgen für effektive Steuerlasten Untersuchter Fall: Gebäude Sanierung (20 Jahre) Personenunternehmen mit Eigenkapitalfinanzierung (50 Jahre) Tariflicher Steuersatz 48,6 48,6 Effektiver Grenzsteuersatz 74,1 76,3 Effektiver Durchschnittsteuersatz 55,4 59,8 Quelle: IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer, Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau, 17. Juni 2013, Frankfurt 15

16 Folgen für die Bautätigkeit Insgesamt geringere Neubautätigkeit Mieten müssen stärker steigen um Neubau zu stimulieren Afa hat kaum Auswirkungen auf Schrumpfungsregionen Umfassende Sanierungen und Ersatzneubau werden diskriminiert Quelle: Alex Peperhill Prof. Dr. Michael Voigtländer, Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau, 17. Juni 2013, Frankfurt 16

17 Inhalt Hintergrund Komponenten der Abschreibung Folgen zu geringer Abschreibungssätze Energetische Abschreibung vs. reguläre Abschreibung? Schlussfolgerungen Prof. Dr. Michael Voigtländer, Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau, 17. Juni 2013, Frankfurt 17

18 Energetische Abschreibung und reguläre Abschreibung Energetische AfA ist ein Steuerungsinstrument, die ökonomische AfA bildet dagegen den realen Wertverlust ab Erhöhung der allgemeinen AfA wird Strukturwandel in der Wohnungswirtschaft begünstigen Verengung auf Klimaschutz wird den Herausforderungen des Wohnungsmarktes nicht gerecht Quelle: campact Prof. Dr. Michael Voigtländer, Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau, 17. Juni 2013, Frankfurt 18

19 Inhalt Hintergrund Komponenten der Abschreibung Folgen zu geringer Abschreibungssätze Energetische Abschreibung vs. reguläre Abschreibung? Schlussfolgerungen Prof. Dr. Michael Voigtländer, Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau, 17. Juni 2013, Frankfurt 19

20 Schlussfolgerungen Der Mietwohnungsneubau wird derzeit steuerlich diskriminiert Eine Verdopplung der AfA- Sätze wäre angemessen Allerdings: Sofortabschreibungen bei umfassenden Maßnahmen gehören auf den Prüfstand Quelle: 401(K) 2012 Prof. Dr. Michael Voigtländer, Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau, 17. Juni 2013, Frankfurt 20

21 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit Prof. Dr. Michael Voigtländer Kompetenzfeld Immobilienökonomik