a.prof. DDr. Hermann Peyerl, LL.M.

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1 Steuerreform 2015/2016 Änderungen bei der Grundstücksbesteuerung a.prof. DDr. Hermann Peyerl, LL.M. Hermann Peyerl Überblick Grunderwerbsteuer Immobilienertragsteuer Absetzung für Abnutzung Zusammenfassendes Beispiel 2 1

2 Grunderwerbsteuer 3 Bemessungsgrundlage NEU Gegenleistung ( 5 GrEStG): Wie bisher maßgeblich bei Kauf, Tausch, Zwangsversteigerung etc. Ist die Gegenleistung niedriger als der Grundstückswert, dann ist der Grundstückswert heranzuziehen Grundstückswert ( 4 Abs 1 GrEStG): Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes gemäß 53 Abs 2 BewG und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes ODER Von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteter Wert ODER Nachweis des geringeren gemeinen Wertes durch Sachverständigengutachten Einheitswert Bestimmte Übertragungen land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke ( 4 Abs 2 GrEStG) 4 2

3 Grundstückswert Der Bundesminister für Finanzen hat im Einvernehmen mit dem Bundeskanzler unter Berücksichtigung der Grundsätze einer einfachen und sparsamen Verwaltung durch Verordnung sowohl die näheren Umstände und Modalitäten für die Hochrechnung des Bodenwertes und die Ermittlung des Gebäudewertes als auch den anzuwendenden Immobilienpreisspiegel samt Höhe eines Abschlages festzulegen. ( 4 Abs 1 GrEStG) Weist ein Steuerschuldner nach, dass der gemeine Wert des Grundstückes [ ] geringer ist als der nach der Verordnung ermittelte Grundstückswert, gilt der geringere gemeine Wert als Grundstückswert. Erfolgt dieser Nachweis durch Vorlage eines Schätzungsgutachtens, das von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt wurde, hat der von diesem festgestellte Wert die Vermutung der Richtigkeit für sich. ( 4 Abs 1 GrEStG) 5 Grundstückswert KRITIK Der VO-Entwurf zur Ermittlung des Grundstückswertes liegt vor, ist politisch aber noch nicht zur Veröffentlichung freigegeben Wertverhältnisse zwischen verschiedenen Grundstücken und verschiedenen Regionen müssen sachgerecht abgebildet werden Abschlag von bis zu 30% (laut Erläuterungen) sachgerecht? Dreifacher Bodenwert ( 53 Abs 2 BewG) sachgerecht? (Basis ist 1973!) Sachverständigengutachten: Falsches Gutachten eines Sachverständigen vor einer Verwaltungsbehörde ist mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr zu bestrafen ( 289 StGB); Freiheitsstrafe bis zu zehn Jahren bei Bestechlichkeit ( 304 StGB) 6 3

4 Unentgeltliche, teilentgeltliche und entgeltliche Erwerbe Unentgeltlicher Erwerb Teilentgeltlicher Erwerb Entgeltlicher Erwerb Gegenleistung 30% des Grundstückswertes Erbanfall, Vermächtnis, Pflichtteil etc Erwerb von Angehörigen gem 26a GGG Gegenleistung > 30% und 70% des Grundstückswertes Wenn die Höhe der Gegenleistung nicht zu ermitteln ist, wird diese in Höhe von 50% des Grundstückswertes angenommen Gegenleistung > 70% des Grundstückswertes 7 Steuertarif NEU (1) Unentgeltlicher Erwerb für die ersten ,5% für die nächsten % darüber hinaus 3,5% Der Stufentarif gilt auch bei teilentgeltlichen Erwerben für den unentgeltlichen Teil Beim begünstigten Erwerb von Betriebsgrundstücken unterliegt der Betriebsfreibetrag von bis zu nicht der GrESt, der unentgeltliche Teil dem Stufentarif, der entgeltliche Teil dem Normaltarif von 3,5%, und die GrESt ist mit 0,5% des Grundstückswertes (ohne Betriebsfreibetrag) begrenzt 8 4

5 Unentgeltliche, teilentgeltliche und entgeltliche Erwerbe KRITIK Die Kategorie des teilentgeltlichen Erwerbs wurde eingeführt, um eine abrupte Grenzziehung zwischen unentgeltlichen (begünstigten) und entgeltlichen (nicht begünstigten) Erwerben zu vermeiden Der Stufentarif hätte auf Erwerbe im Familienverband beschränkt werden können, da die Bedeutung außerhalb der Familie gering sein dürfte Sachliche Rechtfertigung des Stufentarifs bei unentgeltlichen Erwerben außerhalb des Familienverbandes? 9 BEISPIEL (aus den Gesetzeserläuterungen) A schenkt seinem Patenkind ein Grundstück mit einem Grundstückswert (GW) von Euro gegen Übernahme der darauf lastenden Schulden in Höhe von Euro. Da die Gegenleistung 40% des GW beträgt, ist der Erwerbsvorgang zu 40% entgeltlich und zu 60% unentgeltlich. Besteuerung nach dem Stufentarif x 3,5% 2.800,- (Entgeltlicher Teil) x 0,5% 600,- (Unentgeltlicher Teil) GESAMT 3.400,- 10 5

6 BEISPIEL (aus den Gesetzeserläuterungen) Eine Mutter schenkt ein Einfamilienhaus (GW Euro) an ihre Tochter und deren Lebensgefährten. Sowohl die Tochter als auch deren Lebensgefährte erwerben somit einen Anteil von Euro. Besteuerung nach dem Stufentarif x 0,5% 1.000,- Tochter x 0,5% 1.000,- Lebensgefährte 11 BEISPIEL (aus den Gesetzeserläuterungen) Eine Tante schenkt ihren beiden Neffen zwei Grundstücke, die eine wirtschaftliche Einheit darstellen (Grundstück 1: GW Euro, Grundstück 2: GW Euro). Von den Neffen wird daher jeweils die Hälfte an der wirtschaftlichen Einheit mit einem gesamten GW von Euro (= Euro) erworben. Besteuerung nach dem Stufentarif x 0,5% 1.250, x 2% 1.500,- GESAMT Neffe ,- EBENSO Neffe ,- 12 6

7 Steuertarif NEU (2) Die GrESt beträgt 0,5% bei Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu berechnen ist Übertragung von Gesellschaftsanteilen gem 1 Abs 2a und 3 GrEStG Die GrESt beträgt 2% beim Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke bei Übertragung bzw. Erwerb von Todes wegen durch nahe Angehörige isd 26a GGG Die GrESt beträgt 3,5% in allen übrigen Fällen Die GrESt erhöht sich um 2,5% der Differenz zwischen dem Grundstückswert und einer Gegenleistung bei unentgeltlichen und teilentgeltlichen Erwerben durch eine Privatstiftung bzw vergleichbare Vermögensmasse 13 Zusammenrechnung Von derselben Person an dieselbe Person anfallende Erwerbe innerhalb der letzten fünf Jahre sind zusammenzurechnen, soweit der Stufentarif anzuwenden ist. ( 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG) Dabei sind frühere Erwerbe mit ihrem früheren Wert anzusetzen. Für die Berechnung der Fünfjahresfrist ist jeweils auf den Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld abzustellen. Eine Zusammenrechnung hat auch dann zu erfolgen, wenn durch zwei oder mehrere Erwerbsvorgänge eine wirtschaftliche Einheit innerhalb der Fünfjahresfrist an dieselbe Person anfällt (z.b. Übertragung von zwei Hälfteanteilen der Eltern an ein Kind). 14 7

8 BEISPIEL (Fortsetzung des vorhergehenden Beispiels) Die Mutter verstirbt drei Jahre nach der Schenkung des Einfamilienhauses und hinterlässt ihrer Tochter eine Eigentumswohnung (GW Euro). Die Grunderwerbsteuer berechnet sich wie folgt, wobei von der ersten Stufe (0 bis Euro) durch den Erwerb des Anteils am Einfamilienhaus bereits Euro verbraucht sind: Besteuerung nach dem Stufentarif x 0,5% 250, x 2% 3.000, x 3,5% 5.250,- GESAMT 8.500,- 15 Betriebsübergabe Freibetrag bis zu , dieser vermindert sich bei teilentgeltlichen Erwerben aliquot in dem Ausmaß, das dem entgeltlichen Teil entspricht Betriebsgrundstücke einschließlich Sonderbetriebsvermögen Übergeber hat das 55. Lebensjahr vollendet oder ist erwerbsunfähig Übertragung von mindestens einem Viertel des Betriebes bzw. eines Teilbetriebes oder Mitunternehmeranteils, das einem Viertel des Betriebes entspricht Nacherhebung bei Betriebsbeendigung innerhalb von fünf Jahren; keine Nacherhebung im Fall von Umgründungen 16 8

9 BEISPIEL (aus den Gesetzeserläuterungen) Begünstigter Betriebsübergang mit einem Grundstückswert von 1,2 Mio. Euro an die Nichte; die darauf entfallenden Schulden betragen Euro und werden von der Nichte übernommen Entgeltlicher Vorgang im Familienverband ( 7 Abs 1 Z 1 lit c GrEStG). Der Betriebsfreibetrag ist daher ungekürzt ( Euro) heranzuziehen. Besteuerung nach dem Stufentarif x 0,5% 1.250, x 2% 1.000,- GESAMT 2.250,- Bei Betriebsübergang Deckelung der GrESt mit 0,5% des GW beachten! 17 Anteilsübertragung bei Personengesellschaften Ein grunderwerbsteuerpflichtiger Grundstückserwerb liegt vor, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95% der Anteile an einer Personengesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen. Treuhändig gehaltene Gesellschaftsanteile sind dem Treugeber zuzurechnen. Die 95%-Grenze betrifft nach den Erläuterungen nur Anteile am Vermögen, Anteile von reinen Arbeitsgesellschaftern sind nicht betroffen 18 9

10 Anteilsübertragung bei Kapitalgesellschaften Übertragung eines oder mehrerer Anteile am Gesellschaftsvermögen oder der Gesellschaft, wenn mindestens 95% aller Anteile am Gesellschaftsvermögen oder der Gesellschaft in der Hand des Erwerbers allein oder in der Hand einer Unternehmensgruppe vereinigt werden. Treuhändig gehaltene Anteile sind dem Treugeber zuzurechnen. Die Anteilsübertragung/-vereinigung unterliegt auch dann der Steuer, wenn eine Anteilsübertragung/-vereinigung vorausgegangen ist. Bei Erwerben in der gleichen Unternehmensgruppe wird die Steuer nur insoweit erhoben, als die Bemessungsgrundlage für den späteren Erwerb den Betrag übersteigt, von dem beim vorausgegangenen Erwerb die Steuer berechnet worden ist. 19 Wohnungserwerb durch den (Ehe-)partner Erwerbe eines Grundstückes unter Lebenden durch den Ehegatten oder eingetragenen Partner unmittelbar zum Zwecke der gleichteiligen Anschaffung oder Errichtung einer Wohnstätte zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der Ehegatten oder eingetragenen Partner, soweit die Wohnnutzfläche 150 m² nicht übersteigt. Die Wohnnutzfläche von 150 m² ist künftig ein Freibetrag. Die Befreiung ist künftig auch bei Erwerben von Todes wegen von einem Partner oder eingetragenen Partner anzuwenden

11 Parteienvertreter Der Steuerschuldner hat dem selbstberechnenden Parteienvertreter die Grundlagen für die Selbstberechnung anzugeben und deren Richtigkeit und Vollständigkeit schriftlich zu bestätigen. Entsprechen die der Selbstberechnung zugrundeliegenden Angaben nicht den tatsächlichen Gegebenheiten (unwahre Angaben), bleibt die Verpflichtung des Steuerschuldners aufrecht, dem Finanzamt eine Abgabenerklärung zu übermitteln Parteienvertreter sind weiterhin nur Rechtsanwälte und Notare 21 Entrichtung in Jahresbeträgen Die Steuer ist über Antrag statt in einem Betrag in höchstens fünf Jahresbeträgen festzusetzen, soweit ein unentgeltlicher Erwerb, der Erwerb eines Betriebsgrundstückes oder eine Umgründung vorliegt und der Erwerbsvorgang mit einer Abgabenerklärung ( 10) angezeigt wird. Der einzelne Jahresbetrag ist in der Weise zu ermitteln, dass bei einer Verteilung auf zwei, drei, vier oder fünf Jahre der Gesamtbetrag um vier, sechs, acht oder zehn Prozent zu erhöhen und in zwei, drei, vier oder fünf gleiche Teile aufzuteilen ist. Der erste Teil wird mit Ablauf eines Monats nach Zustellung des Steuerbescheides fällig. Die Fälligkeit der Jahresbeträge für die auf die Zustellung des Steuerbescheides folgenden Kalenderjahre tritt jeweils am 31. März jedes folgenden Kalenderjahres ein. ( 7 Abs 3 GrEStG) 22 11

12 Immobilienertragsteuer 23 Einkünfteermittlung Entfall des Inflationsabschlages bei Privaten Grundstücksveräußerungen ( 30 Abs 3 EStG) und Betrieblichen Grundstücksveräußerungen ( 4 Abs 3a Z 3 lit b EStG) 24 12

13 Steuersatz Bei natürlichen Personen wird die ImmoESt auf 30% erhöht Bei juristischen Personen bleibt die ImmoESt bei 25%, deshalb wird folgender 30b Abs 1a EStG eingefügt: Abweichend von Abs. 1 kann eine Steuer in Höhe von 25% entrichtet werden, wenn der Steuerpflichtige eine Körperschaft im Sinne des 1 Abs. 1 des Körperschaftsteuergesetzes 1988 ist. In Abs 4 wird folgender Satz eingefügt: Abweichend vom ersten Satz ist eine besondere Vorauszahlung in Höhe von 25% zu entrichten, wenn der Steuerpflichtige eine Körperschaft im Sinne des 1 Abs. 1 des Körperschaftsteuergesetzes 1988 ist. 25 Verluste bei privaten Grundstücksveräußerungen Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen sind auf 60% zu kürzen und gleichmäßig auf das Jahr der Verlustentstehung und die folgenden vierzehn Jahre zu verteilen und ausschließlich mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auszugleichen. Der Steuerpflichtige kann in der Steuererklärung beantragen, dass stattdessen dieser gekürzte Verlust im Verlustentstehungsjahr mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen wird. Diese Regelungen gelten auch im Falle der Ausübung der Regelbesteuerungsoption. ( 30 Abs 7 EStG) 26 13

14 Änderungen bei der ImmoESt KRITIK Der Inflationsabschlag wurde vielfach kritisiert, die Abschaffung könnte verfassungsrechtlich zulässig sein Die Möglichkeiten der Verlustverwertung sind weiterhin unbefriedigend Rechtfertigung der Nichterhöhung der ImmoESt bei juristischen Personen mit der Kumulierung von KÖSt und KESt? (45,625%) Wirtschaftspolitische Zweckmäßigkeit und budgetäre Bedeutung der Einführung mehrerer Schedulensteuersätze (25%, 27,5% und 30%)? 27 Absetzung für Abnutzung 28 14

15 Außerbetriebliche Gebäude (1) Aufteilungsverhältnis Grund und Gebäude Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses sind von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes 40% als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden. Dies gilt nicht, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen. Der Bundesminister für Finanzen wird ermächtigt, an Hand geeigneter Kriterien (z. B. Lage, Bebauung) abweichende Aufteilungsverhältnisse von Grund und Boden und Gebäude im Verordnungswege festzulegen ( 16 Abs 1 Z 8 lit d EStG) Nach der bisherigen Verwaltungspraxis wurde der Gebäudeanteil mit 80% angenommen (EStR, Rz 6447) 29 Außerbetriebliche Gebäude (2) Aufteilungsverhältnis Grund und Gebäude 16 Abs. 1 Z 8 lit. d in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 118/2015 ist erstmalig bei der Veranlagung für das Jahr 2016 anzuwenden. [ ], sind die fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes und die Anschaffungskosten des Grund und Bodens mit Wirkung ab 1. Jänner 2016 entsprechend anzupassen (40% Grund und Boden; 60% Gebäude oder ein im Verordnungswege festgelegtes Aufteilungsverhältnis). Dafür sind die fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes im Verhältnis der vorgesehenen oder im Jahr 2016 nachgewiesenen Aufteilung zu der ursprünglich angewendeten Aufteilung abzustocken und auf die Anschaffungskosten von Grund und Boden zu übertragen. Die Absetzung für Abnutzung ist entsprechend anzupassen. ( 124b Z 284 EStG) 30 15

16 Außerbetriebliche Gebäude (3) Aufteilungsverhältnis Grund und Gebäude KRITIK Für Betriebsgebäude gilt die pauschale Aufteilung nicht, hier ist wie bisher nach den konkreten Verhältnissen vorzugehen (siehe Erläuterungen) Sachliche Begründung? Größere Schwankungsbreite bei Betriebsgebäuden? Anknüpfung an neue GrESt-Bemessung ist offenbar nicht gewollt, weil sie zu unbefriedigenden Ergebnissen führen würde (historischer Bodenwert!) Die Anpassung der Aufteilung bei bereits angeschafften Gebäuden ist verfassungsrechtlich bedenklich Unechte Rückwirkung, die eine Interessenabwägung erfordert 31 Betriebliche Gebäude Nutzungsdauer Vereinheitlichung der Absetzung für Abnutzung (ohne Nachweis der Nutzungsdauer) auf grundsätzlich 2,5% jährlich Davon abweichend beträgt bei für Wohnzwecke überlassenen betrieblichen Gebäuden die Absetzung für Abnutzung ohne Nachweis der Nutzungsdauer bis zu 1,5%. ( 8 Abs 1 EStG) 8 Abs. 1 in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 118/2015 tritt mit 1. Jänner 2016 in Kraft und ist erstmalig für nach dem 31. Dezember 2015 beginnende Wirtschaftsjahre anzuwenden. ( 124b Z 291 EStG) Die Restnutzungsdauer für bereits in Nutzung befindliche Gebäude ist anzupassen (Bodis/Wild, Steuerreform 2015/16, SWK-Spezial, 79) 32 16

17 Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen (1) Künftig statt auf 10 Jahre auf 15 Jahre zu verteilen Betriebliche Gebäude für Wohnzwecke ( 4 Abs 7 EStG) Instandsetzungsaufwendungen Außerbetriebliche Vermietung und Verpachtung ( 28 Abs 2 EStG) Instandhaltungsaufwendungen (über Antrag zu verteilen) Instandsetzungsaufwendungen (Wohngebäude; zwingend zu verteilen) 33 Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen (2) Erstmalig auf Instandsetzungen und Instandhaltungen anzuwenden, die in einem nach dem 31. Dezember 2015 beginnenden Wirtschaftsjahr erfolgen bzw. die im Kalenderjahr 2016 abgeflossen sind. Für davor erfolgte Instandsetzungen verlängert sich der ursprüngliche Verteilungszeitraum von zehn auf fünfzehn Jahre ( 124b Z 278 und 291 EStG) Keine Verlängerung des Verteilungszeitraumes bei vor dem 31. Dezember 2015 verausgabten Instandhaltungsaufwendungen Verlängerung des Verteilungszeitraumes bei bereits erfolgten Instandsetzungen ist verfassungsrechtlich bedenklich Unechte Rückwirkung, die Interessenabwägung erfordert 34 17

18 Steuerwirkungen an einem zusammenfassenden Beispiel 35 Beispiel Angaben Miethaus Außerbetriebliche Vermietung Eigentümer ist natürliche Person Altgrundstück Einheitswert ,- Gemeiner Wert ,- Vergleich der Steuerfolgen vor und nach der Steuerreform 2015/

19 Beispiel Schenkung an ein Kind Bemessungsgrundlage Grunderwerbsteuer ALTE Rechtslage 3facher Einheitswert: x 3 NEUE Rechtslage Gemeiner Wert: x 2% x 0,5% x 1% x 3,5% Grunderwerbsteuer Beispiel Verkauf (Altgrundstück) ALTE Rechtslage NEUE Rechtslage Verkaufspreis Pauschale Einkünfte x 14% x 14% ImmoESt x 25% x 30% Immobilienertragsteuer

20 Beispiel Absetzung für Abnutzung ALTE Rechtslage NEUE Rechtslage Bemessungsgrundlage Anteil Grund und Boden 20% % Anteil Gebäude 80% % AfA-Satz 1,5% 1,5% AfA Steuerwirkung in Abhängigkeit vom anzuwendenden Steuersatz 39 Vielen Dank für Ihr Interesse! a.prof. DDr. Hermann Peyerl, LL.M