Das BGH-Heizkörper-Urteil: Kritik und Konsequenzen

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1 Beispielbild Das BGH-Heizkörper-Urteil: Kritik und Konsequenzen Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter, HWR Berlin 38. Fachgespräch des ESWiD in Fischen am 26. Oktober 2012

2 Thema und Ausgangsfragen Untersuchungsgegenstand: Zentralheizung in einer WEG-Anlage, die sämtliche Einheiten mit Wärme versorgt. Ausgangsfragen: 1. Sind die Bauteile einer Zentralheizung Gemeinschaftsoder Sondereigentum? 2. Welche Beschlüsse können die Eigentümer in Bezug auf die Zentralheizung nach dem Heizkörper-Urteil des BGH noch fassen? 2

3 BGH v V ZR 176/10, ZWE 2011, 394 Sachverhalt: Eine Eigentümergemeinschaft beschließt die Erneuerung - des zentralen Heizkessels - der Steigleitungen sowie - der Verteilungsleitungen und Heizkörper in den Wohnungen. Laut Teilungserklärung stehen die Vor- und Rücklaufleitung und die Heizkörper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Fallleitung an im Sondereigentum. Der Beschluss wird angefochten. 3

4 BGH v V ZR 176/10, ZWE 2011, 394 Entscheidung: Es fehlt die Kompetenz, über den Austausch der Verteilungsleitungen und Heizkörper zu beschließen. Denn diese stehen im Sondereigentum. Der Austausch von Sondereigentum ist keine Gebrauchsregelung, für die nach 15 Abs. 2 WEG Beschlusskompetenz bestünde. Der BGH stützt seine eigentumsrechtliche Zuordnung maßgeblich auf die Regelung in der Teilungserklärung: Entschieden werden muss nur, ob die Heizkörper und Anschlussleitungen durch die Teilungserklärung (oder eine nachträgliche Vereinbarung) dem Sondereigentum der Wohnungseigentümer zugeordnet werden können, wie das hier geschehen ist. Diese Frage bejaht der Senat. Allerdings prüft und verneint der BGH, ob die Regelung nach 5 Abs. 2 WEG unzulässig ist. 4

5 Grundsätze der eigentumsrechtlichen Zuordnung 93 BGB: Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne das der eine oder andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. 94 Abs. 2 BGB: Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. Prüfungsfolge: 1. Handelt es sich bei dem Bauteil um einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks? Das beantwortet sich nach 93, 94 BGB. 2. Falls ja: Ist das Bauteil nach 5 WEG Gemeinschafts- oder Sondereigentum? Falls nein: Das Bauteil kann weder Gemeinschafts- noch Sondereigentum sein. Wer Eigentümer ist, bestimmt sich nach allg. sachenrechtlichen Grundsätzen. 5

6 Grundsätze der eigentumsrechtlichen Zuordnung 1. Die Zentralheizung ist in ihrer Gesamtheit wesentlicher Bestandteil eines Grundstückes (BGH NJW 1970, 895). 2. Nach 93 BGB sind wesentliche Bestandteile nicht sonderrechtsfähig. 3. Hiervon macht 5 WEG eine Ausnahme, eröffnet in 5 Abs. 3 rechtsgeschäftliche Gestaltungsmacht aber nur für die Bestimmung von Gemeinschaftseigentum. 4. Die positive Zuordnung der Heizungsanlage zum Sondereigentum richtet sich daher allein nach 5 WEG (insb. Hügel/Elzer, DNotZ 2012, 4). Die Teilungserklärung ist insoweit nicht maßgeblich. 6

7 Grundsätze der eigentumsrechtlichen Zuordnung 5. Die Aufteilung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum erfolgt nach den in 5 WEG festgelegten Kriterien. Hinter diesen steht wie bei 93 BGB - letztlich die Verkehrsanschauung: Darf der Eigentümer davon ausgehen, der Umgang mit einem Gebäudebestandteil sei allein seine Angelegenheit? 5 WEG (Auszug): (1) Gegenstand des Sondereigentums sind die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum über das nach 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt wird. (2) Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums. 7

8 Zuordnung der Heizungsanlage 1. Der Heizkessel und die Steigleitungen sind zwingend Gemeinschaftseigentum, weil sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (allg. Meinung). 2. Umstritten ist die Zuordnung von Anschlussleitungen, Heizkörpern und Thermostatventilen in den Wohnungen. Maßgebliche Kriterien: 1. Übergebührliche Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums (Heizkessel, Steigleitung) bei Beseitigung ( 5 Abs. 1 WEG)? 2. Dienen diese Teile dem gemeinschaftlichen Gebrauch ( 5 Abs. 2 WEG)? 3. Die Zuordnung der Wärmezähler richtet sich als bloßes Zubehör nicht nach 5 WEG, sondern nach 929ff. BGB. Eigentümer ist regelmäßig entweder der Verband oder der Energiedienstleister (anders h.m.). 8

9 Beschlusskompetenzen 1. Die Eigentümer können über Erneuerung/Reparatur von Heizkessel und Steigleitungen beschließen. 2. Jeder Eigentümer ist kraft Gesetzes also ohne Beschluss verpflichtet, sich durch Installation geeigneter Anschlussleitungen und Heizkörper an die Zentralheizung anzuschließen ( 14 Nr. 1 WEG). Hier besteht Beschlusskompetenz zur Durchsetzung dieser Ansprüche. 3. Jeder Eigentümer ist verpflichtet, einen von den Eigentümern beschlossenen Einbau/Austausch von Wärmezählern zu dulden ( 14 Nr. 3 WEG). Hier besteht Beschlusskompetenz für die Maßnahme und die Durchsetzung der Duldung. 9

10 Beschluss über Austausch der Heizkessel und Steigleitungen 1. Der Heizkessel und die Steigleitungen werden ab dem (es folgt eine angemessene Wartefrist) wie folgt erneuert (es folgen nähere Angaben, etwa durch Bezug auf das Angebot der ausführenden Firma). 2. Die Erneuerung betrifft nicht die im Sondereigentum liegenden Anschlussleitungen und Heizkörper in den Wohnungen. Für deren Erneuerung und/oder Anschluss an die neu installierten Steigleitungen ist jeder Wohnungseigentümer gesetzlich selbst verantwortlich. Dabei ist darauf zu achten, dass die Anschlussleitungen und Heizkörper folgenden technischen Anforderungen des neuen Heizkessels nebst Steigleitungen genügen müssen (es folgen nähere Angaben). 10

11 Beschluss über Anspruch auf Anschluss Ansprüche wegen eines Verstoßes gegen 14 WEG stehen nach h. M. den Eigentümern persönlich zu, vgl. 15 Abs. 3 WEG. Die Gemeinschaft hat aber die Möglichkeit, einen Ausübungsbeschluss nach 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG zu fassen: Der bestehende Anspruch gegen den Eigentümer X, sich durch Installation von Anschlussleitungen sowie Heizkörpern in seiner Wohnung an die Steigleitung der zentralen Heizungsanlage anzuschließen, wird vom rechtsfähigen Verband ausgeübt. Der Verwalter wird bevollmächtigt, im Namen des Verbandes einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs zu beauftragen. 11

12 Beschluss über Austausch von Wärmezählern Die Wärmezähler an den Heizkörpern in der Eigentumsanlage werden wie folgt ausgewechselt ( ). Bestehende Ansprüche gegen die Eigentümer, den Austausch der Wärmezähler, insbesondere durch Gewährung von Zutritt zum Sondereigentum, zu dulden, werden vom rechtsfähigen Verband ausgeübt. Denkbare Ergänzung: Der Verwalter wird bevollmächtigt, im Namen des Verbandes einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs gegen Eigentümer zu beauftragen, die der Duldungspflicht nach schriftlicher Aufforderung und fruchtloser Mahnung nicht nachkommen. 12

13 Ergebnisse 1. Die eigentumsrechtliche Zuordnung der Bauteile einer Zentralheizung zum Sondereigentum erfolgt nicht durch die Teilungserklärung. Die Teilungserklärung kann nur die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum bestimmen, 5 Abs. 3 WEG. 2. Nach 5 Abs. 1 und 2 WEG stehen der Heizkessel und die Steigleitungen stets im Gemeinschaftseigentum. Die sich im Sondereigentum befindlichen Bestandteile der Heizungsanlage Anschlussleitungen, Heizkörper und Thermostatventile stehen hingegen regelmäßig im Sondereigentum. Die Zuordnung der Wärmezähler richtet sich als Zubehör nicht nach 5 WEG. 3. Jeder Eigentümer ist kraft Gesetzes verpflichtet, sich an die Zentralheizung mit geeigneten Anschlussleitungen und Heizkörpern anzuschließen. Über die Durchsetzung dieser Ansprüche kann die Gemeinschaft beschließen. 13

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