Rechtliche Möglichkeiten und Grenzen der Zukunft der Büroarbeit aus immobilienwirtschaftlicher Sicht. Dr. Dirk Barcaba 22.

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1 Rechtliche Möglichkeiten und Grenzen der Zukunft der Büroarbeit aus immobilienwirtschaftlicher Sicht Dr. Dirk Barcaba 22. August 2013

2 Aspekte Smart, Intelligent, Digital Cities: Vernetzt (TK). Effizienzgesteigert (Verwaltung, Transport). Energieoptimiert. Verzahnung von Arbeiten, Leben, Wohnen. Smart Office Space: Neue Raumkonzepte - Open Spaces, Silent Box, Co-Working Spaces, Meeting Spaces, Lounge Areas. Örtlich und zeitlich flexibler. Immobilien nutzen statt besitzen: Businesscenter, gemeinsame Nutzung, effiziente Raumnutzung, Auslagerungen. CREM Relevant: Immobilienwirtschaftliche Umstände. Rechtliche Umgebungsbedingungen. Entwicklung eines Marktsegments. Page 2

3 Immobilienwirtschaftliche Umstände Page 3 Der Standort Viele kleinere dezentral? Wenige größere zentral? Die Bauleitplanung: Wo ist eine kleine Büroeinheit planungsrechtlich umsetzbar? Der gewerbesteuerliche Hebesatz. Die Grundlage des Nutzungsrecht Eigentum versus Miete: Bilanzwirkung, "right-to-use" Konzeptsauf Ebene IFRS/IAS. Mietvertrag versus Beherbergungs-/Dienstvertrag: Flächenvermietung oder mehr? Gewerblichkeitbeim Vermieter. Flexibilität Kürzere Laufzeit und Kündigungsfristen, Sonderkündigungsrechte. Anmiet- und Abmietoptionen, Businesscenterkonzept. Entgelt Inklusivmiete versus Kaltmiete zzgl. Nebenkosten (open book). Mietfreie Zeit, Ausbaukosten. Gesetzliches Leitbild, marktübliche Klauseln (Ausschluss des) Vermieterpfandrechts. (Beschränkung der ) Mietsicherheit. (Beschränkung von) Rückbauverpflichtungen. Energieeffizienzsteigerung Rückvergütungsmodell an Vermieter bzw. Contractor. Neu eingeführte Duldungspflichten bei Modernisierung.

4 Rechtliche Umgebungsbedingungen 1 Arbeitsrecht in dezentraler Arbeitsorganisation Standortveränderung Versetzung oder Änderungskündigung bei Änderung des Arbeitsorts. Betriebsänderung durch wesentliche Änderung der Arbeitsorganisation. Mehrere Standorte in einem "Betrieb"; Zurechnung im Hinblick auf den Betriebsrat; Bezugnahme auf Tarifgebiet. Arbeitsschutz Arbeitsschutzgesetz, Arbeitsstättenverordnung, Technische Regeln für Arbeitsstätten wg. Licht, Luft, Wärme, Lärm etc. Abwälzung auf den Arbeitnehmer oder Dritten als Dienstleister nur begrenzt möglich; Arbeitgeber bleibt im Außenverhältnis (Berufsgenossenschaft, öffentlich-rechtlich) verantwortlich. Überwachung Anweisungen in Bezug auf Erfassung der Arbeitszeit, Anwesenheitszeiten und Erreichbarkeit, Kontrolle der Arbeitsergebnisse. Elektronische Kontrollmaßnahmen. Vertrauensarbeitszeit: Ziel- statt Zeitvorgaben. Weiteres Richtlinien zur Nutzung der IT und ggf. überlassener technischer Einrichtungen. Absicherung gegen unberechtigte Dritte. Gleichbehandlungsgrundsatz wg. Vergünstigungen (Kantine, Kiga, Kita, Betriebssport). Page 4

5 Rechtliche Umgebungsbedingungen 2 Page 5 Datenschutz und Lizenzrechte in dezentraler Arbeitsorganisation Szenario 1: IT wird vom Arbeitgeber gestellt. Datenschutz: Arbeitgeber muss für Datenschutz sorgen. Lizenzrechte: Arbeitgeber muss die erforderlichen Lizenzrechte einholen. Szenario 2: IT wird vom Arbeitnehmer besorgt "Bring yourowndevice". Datenschutz: Arbeitgeber muss für Datenschutz sorgen. Trennung von privaten und betrieblichen Daten ist wesentlich. Problem:Zugriffsmöglichkeit des Arbeitgebers auf IT im Eigentum des AN nicht ohne weiteres möglich. Lizenzrechte: Arbeitgeberinstalliert Software auf IT oder es wird durch einen Tunnel auf das Netzwerk des Arbeitgebers zugegriffen: Arbeitgeber muss die erforderlichen Lizenzrechte einholen. Arbeitnehmer besorgt Software für seine IT: Arbeitgeber muss für erforderliche Nachlizenzierung sorgen. Szenario 3: IT wird vom Dritt-Dienstleister gestellt. Datenschutz: Bei Datenübertragung: Schutz über das Fernmeldegeheimnis. Bei Datenspeicherung: Auftragsdatenverarbeitung durch den Dritt-Dienstleister, der insoweit für Datenschutz zu sorgen hat. Lizenzrechte: Dritt-Dienstleister stellt IT ohne Software (per Internetanschluss wird auf Netzwerk des AG zugegriffen): Arbeitgeber muss die erforderlichen Lizenzrechte einholen. Dritt-Dienstleister stellt IT mit installierter Software: Dritt-Dienstleistermuss die erforderlichen Lizenzrechte einholen.

6 Entwicklung eines Marktsegments Fragestellungen bei der Projektenwicklung Wer geht ins Risiko? Finanzierbarkeit: Immobilienfinanzierung versus Unternehmensfinanzierung, Hypothekenverband, Besicherung durch Mieteinnahmen versus Dienstleistungseinnahmen. Beleihungswertermittlung, Risikomoment bei DCF, Vertragliche Covenants. Deckungsstockfähigkeit nach PfandBG(60 % der zukünftigen Verkäuflichkeit von Grundstücken, die einen dauernden Ertrag gewähren). Steuerliche Aspekte: 21 EstG, 7 GewSt(Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versus Gewerbliche Einnahmen). Anlagefähigkeit nach KAGB Exit an sog. "Alternative Investmentfonds": Anlagefähigkeit offener Fonds 231 KAGB, Immobiliensondervermögen des AIF (Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke; Grundstücke mit der Erwartung eines dauernden Ertrags) Anlagefähigkeit geschlossener Fonds, 261 KAGB, Vermögen eines geschlossenen AIF (Sachwerte, insbesondere Immobilien). Page 6

7 VielenDank Dr. Dirk Barcaba Partner, Bird & Bird LLP Bird & Bird LLP is a limited liability partnership, registered in England and Wales with registered number 0C and is authorised and regulated by the Solicitors Regulation Authority. Its registered office and principal place of business is at 15 Fetter Lane, London EC4A 1JP.Bird & Bird is an international legal practice comprising Bird & Bird LLP and its affiliated and associated businesses and has offices in the locations listed on our web site: twobirds.com. The word partner is used to refer to a member of Bird & Bird LLP or an employee or consultant, or to a partner, member, director, employee or consultant in any of its affiliated and associated businesses, who is a lawyer with equivalent standing and qualifications. A list of members of Bird & Bird LLP, and of any non-members who are designated as partners and of their respective professional qualifications, is open to inspection at the above address. twobirds.com

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