Stadt- und Projektentwicklung in der Praxis: Chancen durch Re-Urbanisierung und Re-Vitalisierung

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1 Stadt- und Projektentwicklung in der Praxis: Chancen durch Re-Urbanisierung und Re-Vitalisierung Neue Wohnungen aus (alten) Nichtwohngebäuden? Dr. Marie-Therese Krings-Heckemeier Bremen, 07. November 2013

2 Umwandlung, ein relevantes Thema? Falls ja, für alle Regionen? Falls nein, wo relevant? Was sind die Hintergründe?

3 Schrumpfungs- und Wachstumsregionen empirica Zunehmend Konzentration der Bevölkerung auf Wachstumsregionen Rückzug aus anderen Regionen Da, wo nicht entsprechend der Nachfrage gebaut wird, steigende Miet- und Kaufpreise Wie kann der Wohnungsmarkt in Wachstumsregionen aktiviert werden? Quelle: empirica-regionalprognose 3

4 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): Neues Forschungsvorhaben Umwandlung von Nichtwohngebäuden in Wohnimmobilien In Wachstumsregionen zunehmend Knappheiten auf den Wohnungsmärkten Miet- und Kaufpreise steigen an, betroffen von den Preissteigerungen sind insbesondere einkommensschwache Haushalte und aktuell viele Studierende Bedarf an zusätzlichen Wohnungen, oft wenig Neubauflächen in Innenstädten Parallel struktureller Leerstand bei Gewerbeimmobilien, weil veränderte Objekt- und Standortanforderungen Negative Auswirkungen leer stehender Gebäude auf das Umfeld Fazit: Umwandlungen haben in zweierlei Hinsicht positive Wirkungen 4

5 Ziel des Forschungsfeldes Bundesweiter Überblick über Umwandlungen Erfahrungen aus der Praxis, begünstigende und hemmende Faktoren, z.b. Welche Standorte sind geeignet? Welche Art von Gebäuden (z.b. Nutzung vorher, Baualter) sind geeignet? Eignung aus bautechnischen und baurechtlichen Gründen? 5

6 Einzelne Untersuchungsschritte Bundesweite Recherchen von Umwandlungsprojekten (rd. 180 Projekte seit 2006 realisiert bzw. geplant) Handreichung: Umwandlungsprojekte zu Wohnraum für die Zielgruppe Studierende* Aktuelle vertiefende Analyse von 25 Umwandlungsprojekten Dokumentation der Fallstudien und Querschnittsauswertung Sommer 2014 * Download: 6

7 Typen von Umwandlungsprojekten Bürogebäude (32% der Wohneinheiten) Industriegebäude (26% der Wohneinheiten) Krankenhaus, Anstalt, Hotel (17% der Wohneinheiten) Militärische Liegenschaften (10% der Wohneinheiten) Industriequartiere (5% der Wohneinheiten) Bildungseinrichtungen (5% der Wohneinheiten) Exoten (5% der Wohneinheiten) Ehemalige Gewerbe- und Handelsgebäude (1% der Wohneinheiten) 7

8 Spezifika bei Umwandlung von Bürogebäuden Bürogebäude im Vergleich zu anderen Umwandlungsprojekten häufiger Vermietungsprojekte (44,2% im Vergleich zu 28% im Durchschnitt) Bürogebäude oft für einen Großeigentümer entwickelt Bürogebäude deutlich seltener unter Denkmalschutz (49% im Vergleich zu 71% aller Umwandlungsprojekte) Büroprojekte sind teurer: rd. Dreiviertel im gehobenen bzw. Luxussegment 8

9 Umwandlungsprojekte und ihre Bedeutung für Bremen empirica Besonderes Ziel des Bremer Innenstadtkonzeptes 2025: Position Bremens in der Metropolregion Bremen-Oldenburg stärken und ausbauen In der Metropolregion Bevölkerungswachstum in den letzten 10 Jahren* um 16,5% (Bremen 1,6%) Bevölkerungswachstum abhängig von Wohnangeboten (Quantität und Qualität): In Bremen WE und WE Ziel der Hansestadt Bremen bis 2020 ca Wohnungen neu bauen Chance: Umwandlung von Nichtwohngebäuden in der Innenstadt *

10 Umwandlung für die Zielgruppe Studierende Relevanz für Bremen? Ranking der Hochschulstädte nach den durchschnittlichen Ausgaben für Miete inkl. Nebenkosten Bremen ist unter den Top 10-Hochschulstandorten Mehr als die Hälfte der Studierenden geben zwischen 200 und 300 Euro pro Monat aus Etwa jeder Vierte gibt 300 bis 400 Euro pro Monat aus Im Durchschnitt 281 Euro 2009 (2013 durchschnittlich 304 Euro) Rang Standort Ausgaben für Miete in EUR 1 München Hamburg Köln Düsseldorf Frankfurt/Main Darmstadt Mainz Stuttgart Konstanz Heidelberg/Bremen 301/ Oldenburg Leipzig Chemnitz 210 Quelle: Die wirtschaftliche und soziale Lage der Studierenden in der Bundesrepublik Deutschland 2009, Bundesministerium für Bildung und Forschung 2010, eigene Darstellung 10

11 Headquarter, Frankfurt am Main, Umwandlung für Studierende empirica Institutioneller Investor Leer stehendes Bürogebäude (Baujahr 1972) 264 Wohneinheiten Hochwertige Ausstattung Warmmiete Euro (16-30m²) 11

12 Headquarter, Frankfurt am Main: Kleine Wohnungen und viele Gemeinschaftsräume als Kompensation empirica Voll möbliert 12

13 Übertragbarkeit Zentraler Standort Gute Anbindung an die Hochschule Urbanes, gewachsenes Umfeld Entkernung bis auf Tragwerkstruktur (Stahlbetonskelett) und neu aufgebaut Kosten für Umnutzung höher als für einen vergleichbaren Neubau Aus planungsrechtlichen Gründen attraktiv (kurze Realisierungszeit und höhere Dichte) und gute Rendite Aufwertung des Standortes und des Umfeldes, positive Ausstrahlung 13

14 Q 216, Berlin Privater Investor Leer stehendes Bürogebäude (Baujahr 1960) 438 Wohneinheiten Warmmiete Euro Für den kleinen Geldbeutel (rd. 25%): 25m² Wohnfläche 299 Euro/Monat Erste eigene Wohnung (rd. 75%): 35m³ Wohnfläche 378 Euro/Monat Single-Penthouse (4 WE): 40m² Wohnfläche 572 Euro/Monat 14

15 Übertragbarkeit Ziel: innerhalb kurzer Zeit preisgünstige Wohnungen mit verlässlicher Qualität Verfahren nach 34 BauGB Kurze Verfahrensdauer von 6 Monaten Bündnis für Wohnen mit dem Bezirk Kleine, preiswerte Wohneinheiten Immobilie im Bestand, langfristiger Ansprechpartner für den Bezirk Kosten für die Umwandlung niedriger als für Neubau Drittverwendbarkeit: Barrierefreiheit, Bad und Türrahmen für Rollstuhlfahrer geeignet 15

16 empirica Umwandlung von Kasernen: Chateau-Palmeraie, Potsdam Baujahr 1893 Denkmalschutz Heute 30 Eigentumswohnungen (Luxussegment) Selbstnutzer und neue Kapitalanleger 16

17 Chateau-Palmeraie, Potsdam 17

18 Rahmenbedingungen und Erfolgsfaktoren Geeignet ist eine Skelettstruktur beim Bestandstragwerk: Gebäude können ohne großen Aufwand bis auf das Tragwerkstruktur zurückgebaut werden Gebäude, bei denen die Struktur aus tragenden Wänden besteht, eignen sich oft nicht für eine Umwandlung (wirtschaftlich nicht rentabel) In der Regel sind Kosten bei Umwandlungsprojekten höher als bei vergleichbaren Neubauprojekten (kein Hemmnis, weil höhere, bauliche Ausnutzung möglich) Umnutzungen = Wegfall des Bestandsschutzes und somit Neubaustandards (kein Hemmnis, weil i.d.r. höhere, bauliche Ausnutzung des Grundstücks Wichtigster Erfolgsfaktor: Frühe Zusammenarbeit mit der Kommune ( 30 BauGB, Stellplatzregelung, Denkmal etc.) 18

19 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! empirica ag Forschung und Beratung Kurfürstendamm 234, D Berlin Tel.: Fax: empirica ag Forschung und Beratung Zweigniederlassung Kaiserstr. 29, D Bonn Tel.: Fax: komet-empirica gmbh Regionalentwicklung, Stadtentwicklung, Immobilienforschung GmbH Friedrich-Ebert-Straße 33, D Leipzig Tel.: Fax: