Energieeinsparung und Betriebskosten

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1 32. Mietrechtstage des ESWiD Evangelischer Bundesverband für Immobilienwesen in Wissenschaft und Praxis Hubert Blank Energieeinsparung und Betriebskosten

2 I. Das Energiekonzept der Bundesregierung und das MietRÄndG 2013 Energiekonzept für eine umweltschonende, zuverlässige und bezahlbare Energieversorgung BT-Drucks.17/3049 MietRÄndG vom (BGBl. I S.434) (1) Gesetzentwurf der Bundesregierung vom (BT-Drucks.17/10485). (2) Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses (BT-Drucks.17/11894)

3 II. Spareffekte bei der Betriebskostenvollumlage 1. Das Energiekonzept der Bundesregierung und das MietRÄndG 2013 dienen nicht der Einsparung von Betriebskostenkosten, sondern der Einsparung von nicht erneuerbaren Energieträgern. 2. Für moderate Betriebskosten sorgen in der Praxis zwei Faktoren, nämlich zum einen die Marktverhältnisse und zum anderen der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz.

4 III. Auswirkungen von energiesparenden Maßnahmen auf die Betriebskosten 1. Maßnahmen nach 555b Nr.1 BGB 555b Nr.1 BGB: Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung) Begriffe: (1) Nutzenergie = Energiemenge, die für den Betrieb der Heizungs-, Warmwasserzubereitungs- oder Klimaanlage erforderlich ist. (2) Endenergie = Nutzenergie + Energieverluste + Zusatzenergie. Maßnahmen zur Einsparung von Endenergie (1) Verringerung der Nutzenergie. (2) Verminderung der Energieverluste (3) Einsatz kostengünstiger Energien.

5 III. Auswirkungen von energiesparenden Maßnahmen auf die Betriebskosten 1. Maßnahmen nach 555b Nr.2 BGB (Einsparung von Primärenergie) 555b Nr.2 BGB: Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen...durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird,...sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt Beispiel: Umstellung von der Ölzentralheizung auf die Wärmeerzeugung mittels Holzpellets oder Biomasse

6 III. Auswirkungen von energiesparenden Maßnahmen auf die Betriebskosten 1. Maßnahmen nach 555b Nr.2 BGB (Klimaschützende Maßnahmen) 555b Nr.2 BGB: Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen...durch die das Klima nachhaltig geschützt wird,...sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt Beispiel: Energieneutrale Maßnahmen zur Verbesserung von Heizungs- und Lüftungsanlagen

7 III. Auswirkungen von energiesparenden Maßnahmen auf die Betriebskosten 1. Maßnahmen nach 555b Nr.2 BGB (Maßnahmen ohne Bezug zur Mietsache) 555b Nr.2 BGB: Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen...durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird,... sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt Beispiel: Photovoltaikanlage

8 IV. Umlage neuer Betriebskosten auf den Mieter 1. Betriebskostenvollumlage

9 IV. Umlage neuer Betriebskosten auf den Mieter 1. Betriebskostenvollumlage Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. BGH, Urteil vom , -VIII ZR 80/06, NJW 2006,3558

10 IV. Umlage neuer Betriebskosten auf den Mieter 1. Betriebskostenvollumlage (1) Ist eine Betriebskostenvorauszahlung mit Abrechnungspflicht vereinbart, so ergibt sich das Recht zur Umlage aller im Abrechnungszeitraum entstehenden Betriebskosten unmittelbar aus 556 Abs.3 BGB. Einer besonderen Mehrbelastungsabrede bedarf es in diesem Fall nicht. (2) Eine Ausnahme gilt für die sonstigen Betriebskosten i.s. von 2 Nr.17 BetrKV. Entstehen durch eine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme neue sonstige Betriebskosten, so ist die Umlagevereinbarung regelmäßig im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dahingehend zu erweitern, dass der Vermieter auch diese Kosten auf den Mieter umlegen kann

11 IV. Umlage neuer Betriebskosten auf den Mieter 2. Betriebskostenpauschale (1) Erhöhen sich infolge einer Modernisierung Betriebskosten, die von der Pauschale erfasst werden, so ist eine Erhöhung nur bei Vereinbarung eines Erhöhungsvorbehalts möglich. (2) Entstehen durch eine duldungspflichtige Modernisierung neue Betriebskosten, so kommt eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht. Die neuen Betriebskosten können dann neben der Pauschale auf den Mieter umgelegt werden. Der Mieter hat auf diese Kosten einen Vorschuss zu zahlen, über den der Vermieter abzurechnen hat.

12 V. Energieeinsparung versus Wirtschaftlichkeitsgebot 1. Dogmatische Grundlagen Bei preisgebundenem Wohnraum ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit als Bestandteil der Kostenmiete anzusehen. Bei preisfreiem Wohnraum und bei der Gewerbemiete folgt das Gebot aus 242 BGB. Auf den Inhalt des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes haben diese Unterschiede keinen Einfluss.

13 V. Energieeinsparung versus Wirtschaftlichkeitsgebot 2. Thesen zum Verhältnis Energiekosten und Wirtschaftlichkeit Erste These: Nach dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz ist der Vermieter verpflichtet, die Mietbelastung möglichst gering zu halten. Deshalb hat der Mieter einen Anspruch auf Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme, wenn hierdurch die Mietbelastung insgesamt gesenkt werden kann.

14 V. Energieeinsparung versus Wirtschaftlichkeitsgebot 2. Thesen zum Verhältnis Energiekosten und Wirtschaftlichkeit Zweite These: Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz schützt den Mieter vor Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer erhöhten Mietbelastung führen, ohne dass zugleich der Gebrauchswert der Wohnung erhöht wird. Deshalb ist eine energetische Modernisierung nur möglich, wenn die Maßnahme kostenneutral durchgeführt werden kann, die Grundmiete und die Betriebskosten nach Durchführung der Maßnahme also nicht höher sind als vor der Maßnahme

15 V. Energieeinsparung versus Wirtschaftlichkeitsgebot 2. Thesen zum Verhältnis Energiekosten und Wirtschaftlichkeit Dritte These: Soweit eine Modernisierungsmaßnahme nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, steht die Entscheidung hierüber im Ermessen des Vermieters. Eine energetische Modernisierung ist dabei auch dann möglich, wenn die Maßnahme zu höheren Mietkosten führt. Der Mieter ist durch den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz nur vor solchen Maßnahmen geschützt, deren energetischer Gewinn außer Verhältnis zu den Kosten steht.

16 V. Energieeinsparung versus Wirtschaftlichkeitsgebot 2. Thesen zum Verhältnis Energiekosten und Wirtschaftlichkeit Vierte These: Das gesetzgeberische Ziel der Energieeinsparung und des Klimaschutzes hat Vorrang gegenüber den Interessen des Mieters an einer angemessenen Betriebskostenbelastung. Deshalb spielt der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei energetischen Maßnahmen keine Rolle. Der Mieter muss eine energetische Modernisierung ohne Rücksicht auf die Kosten hinnehmen.

17 V. Energieeinsparung versus Wirtschaftlichkeitsgebot a) Der Modernisierungsanspruch Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich..., keine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage herleiten. Ob etwas anderes gilt, wenn der Vermieter aufgrund zwingender öffentlichrechtlicher Vorschriften zur Stilllegung bzw. Erneuerung der Heizungsanlage verpflichtet ist, bedarf keiner Entscheidung... BGH Urteil vom VIII ZR 261/06, NJW 2008,142

18 V. Energieeinsparung versus Wirtschaftlichkeitsgebot b) Der Grundsatz der Kostenneutralität Der Grundsatz der Kostenneutralität gilt nur für Maßnahmen nach 556c BGB. Auf andere Modernisierungsmaßnahme ist die Vorschrift weder unmittelbar noch analog anwendbar. Eine Beschränkung der modernisierungsbedingten Betriebskosten auf die Höhe der bisherigen Kosten kann weder aus 559 BGB noch aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot abgeleitet werden.

19 V. Energieeinsparung versus Wirtschaftlichkeitsgebot c) Ermessensfreiheit des Vermieters Beispiel: Wegen der steigenden Heizölpreise entschließt sich der Vermieter zur Stilllegung einer älteren, verbrauchsintensiven Zentralheizung. Er zieht dabei folgende Alternativen in Erwägung: (1) Einbau einer modernen Öl- oder Gaszentralheizung mit niedrigem Brennstoffverbrauch (2) Umrüstung der Heizungsanlage auf Befeuerung des Kessels mit Pellets (3) Anschluss des Gebäudes an ein KWK-Fernheizwerk

20 V. Energieeinsparung versus Wirtschaftlichkeitsgebot d) Vorrang der Energieeinsprung? Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz ist auch in den Fällen der energetischen Modernisierung zu beachten. Jedoch gilt für den Regelfall, dass die energetische Modernisierung durch den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz nicht beeinträchtigt wird.

21 VI. Ergebnisse 1. Bei der energetischen Modernisierung nach 555b Nr.1 und 2 BGB können neue oder andere Betriebskosten im Sinne der BetrKV entstehen. Eine Ausnahme gilt für solche Maßnahmen, die keinen Bezug zur Mietsache haben. Paradigmatisch hierfür ist die Fotovoltaikanlage, die auf dem Dach eines Miethauses installiert wird, wobei der Strom nicht dem Gebäude zugute kommt, sondern vom Vermieter gegen Vergütung in das allgemeine Stromnetz eingespeist wird.

22 VI. Ergebnisse 2. Bei vereinbarter Betriebskostenvollumlage kann der Vermieter neue Betriebskosten i.s. von 2 Nr.1 bis 16 BetrKV auch ohne Mehrbelastungsabrede auf den Mieter umlegen. Entstehen durch eine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme neue sonstige Betriebskosten i.s. von 2 Nr.17 BetrKV, so ist die Umlagevereinbarung regelmäßig im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dahingehend zu erweitern, dass der Vermieter auch diese Kosten auf den Mieter umlegen kann.

23 VI. Ergebnisse 3. Bei der Betriebskostenpauschale ist zu unterscheiden: Erhöhen sich in Folge einer Modernisierung Betriebskosten, die von der Pauschale erfasst werden, so ist eine Umlage nur bei Vereinbarung eines Erhöhungsvorbehalts möglich. Entstehen durch eine duldungspflichtige Modernisierung neue Betriebskosten, so kommt eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht. Die neuen Betriebskosten können dann neben der Pauschale auf den Mieter umgelegt werden. Der Mieter hat auf diese Kosten einen Vorschuss zu zahlen, über den abzurechnen ist.

24 VI. Ergebnisse 4. Der Grundsatz der Kostenneutralität gilt nur in den Fällen des 556c BGB. Eine analoge Anwendung des 556c Abs.1 Nr.2 BGB auf andere Fälle kommt nicht in Betracht. 5. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gilt auch in den Fällen der energetischen Modernisierung. Er ist im Wege der Interessenabwägung zu konkretisieren. Dabei ist zu beachten, dass hohe energetische Standards grundsätzlich erwünscht sind.

25 VI. Ergebnisse 6. Andererseits kann aus dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz grundsätzlich kein Modernisierungsanspruch des Mieters abgeleitet werden. 7. Entschließt sich der Vermieter zur Durchführung einer Modernisierung und stehen hierzu mehrere Maßnahmen zur Diskussion, so steht die Wahl der Maßnahme grundsätzlich im Ermessen des Vermieters.