Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung

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1 Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung

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3 Guido Rennert Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung Verständlicher und praxisorientierter Ratgeber für Immobilienerwerber in Deutschland mit aktueller Darstellung der Rechtslage und Berechnungstool für Kreditfinanzierungen 123

4 Guido Rennert Sonnenstr Düsseldorf Deutschland Zusätzliche Informationen zu diesem Buch finden Sie unter: Passwort: ISBN e-isbn DOI / Springer Heidelberg Dordrecht London New York Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar. Springer-Verlag Berlin Heidelberg 2012, korrigierter Nachdruck 2012 Dieses Werk ist urheberrechtlich geschützt. Die dadurch begründeten Rechte, insbesondere die der Übersetzung, des Nachdrucks, des Vortrags, der Entnahme von Abbildungen und Tabellen, der Funksendung, der Mikroverfilmung oder der Vervielfältigung auf anderen Wegen und der Speicherung in Datenverarbeitungsanlagen, bleiben, auch bei nur auszugsweiser Verwertung, vorbehalten. Eine Vervielfältigung dieses Werkes oder von Teilen dieses Werkes ist auch im Einzelfall nur in den Grenzen der gesetzlichen Bestimmungen des Urheberrechtsgesetzes der Bundesrepublik Deutschland vom 9. September 1965 in der jeweils geltenden Fassung zulässig. Sie ist grundsätzlich vergütungspflichtig. Zuwiderhandlungen unterliegen den Strafbestimmungen des Urheberrechtsgesetzes. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Einbandentwurf: WMXDesign GmbH, Heidelberg Gedruckt auf säurefreiem Papier Springer ist Teil der Fachverlagsgruppe Springer Science+Business Media (

5 Geleitwort Der vorliegende Praxisleitfaden sticht aus der Ratgeberliteratur zum kreditfinanzierten Immobilienkauf hervor, weil er in vorbildlicher Weise die Darstellung wirtschaftlicher und rechtlicher Aspekte miteinander verbindet. Das Konzept der Darstellung ist anschaulich und leserfreundlich. Die Darstellung der anstehenden Fragen folgt der Reihenfolge, in der die Fragen beim Immobilienkauf tatsächlich auftauchen und abzuarbeiten sind. Der Praxisleitfaden beschränkt sich dabei nicht auf allgemeine Aussagen, sondern führt detailliert und prägnant sowohl an die rechtlichen als auch an die wirtschaftlichen Fragestellungen heran. Die Erklärungen sind dabei mit konkreten Berechnungen und mit konkreten Bezügen zur aktuellen Rechtslage angereichert. Damit werden dem interessierten Leser nicht mehr nur Bruchstücke von zusammengehörigen Bereichen einer einheitlichen Fragestellung präsentiert, sondern eine kombinierte Darstellung der rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekte des (kreditfinanzierten) Immobilienkaufes, die die Schwächen handelsüblicher Ratgeberliteratur vermeidet. Trotz der Komplexität der Materie ist es dem Autor gelungen, einen verständlich geschriebenen Praxisratgeber mit hohem Informationsgehalt vorzulegen, der sich angenehm abhebt von zahllosen Ratgebern, die entweder zu unverständlich oder zu oberflächlich geschrieben sind. In vorbildlicher Klarheit und schnörkellos führt der Autor den Leser Schritt für Schritt an die entscheidenden rechtlichen und wirtschaftlichen Fragen heran und bereitet ihn damit optimal auf die Immobilienanschaffung vor. Die geltende Rechtslage ist bis einschließlich November 2011 eingearbeitet. Ausführlich besprochen werden auch umfangreiche Reformen aus dem Jahr 2009, die sich auf das Einkommensteuerrecht und das Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht beziehen, welches Bezug zu Immobilien hat. Darüber hinaus werden die rechtlichen Fragen beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger und bei der Planung und Errichtung einer Immobilie in Eigenregie dargestellt. Bemerkenswert sind insbesondere die Ausführungen in Kapitel 9 des Buches über die Fragen zu Ansprüchen von Immobilienkäufern bei mangelhaften Immobilien und zur Rückabwicklung eines verunglückten Immobilienkaufes, die in der Ratgeberliteratur in aller Regel ausgespart werden. Damit beschränkt sich der Autor V

6 VI Geleitwort nicht nur auf die Fragen bis zum Abschluss des Immobilienkaufes, sondern bezieht auch wichtige Folgeüberlegungen in die Darstellung ein, die geschädigten Immobilienkäufern wertvolle Orientierung geben. Das gelungene Konzept des Praxisleitfadens wird schließlich durch ein innovatives Berechnungstool abgerundet, welches dem ratsuchenden Leser wertvolle Orientierung und Unterstützung bei der Ermittlung der tatsächlichen Kosten einer Kreditfinanzierung gibt. Der hohe Informationsgehalt und die gelungene Darstellung des Praxisleitfadens sind offenbar auch maßgeblich auf die umfangreiche Praxiserfahrung des Autors zurückzuführen, der nicht nur seit mehr als 11 Jahren als Rechtsanwalt tätig ist, sondern darüber hinaus als kaufmännischer Projektleiter in der Immobilienbranche tätig war und seit mehr als 6 Jahren als Bankjustitiar tätig ist. Insbesondere die Berufserfahrung als Bankjustitiar befähigt den Autor, die wichtige Thematik der Immobilienfinanzierung vor dem Hintergrund des Erfahrungsschatzes eines Bankjuristen und Bankpraktikers darzustellen. Münster, November 2011 Dr. André Janssen Wissenschaftlicher Assistent und Habilitand am Centrum für Europäisches Privatrecht (CEP) der Westfälischen Wilhelms Universität Münster

7 Inhaltsverzeichnis 1 Einleitung Zweck des Immobilienkaufes Eigennutzung oder Renditeobjekt Grundüberlegungen bei Immobilien als Renditeobjekt Kauf einer einzelnen Renditeimmobilie Kapitalisierungsfaktor und Bruttorendite Nettomietrendite Gesamtrendite und Nachsteuerrendite Beteiligung an Renditeobjekt Immobilienfonds Bauherren-Modell Chancen und Risiken eines Immobilienerwerbes Langweilige aber sichere Rendite garantiert? Immobilie als Sachwertanlage und Inflation Vermögensaufbau durch Immobilienerwerb Ersparte Miete contra Kreditzinsen und Instandhaltungskosten Kreditkosten Instandhaltungskosten Wertsteigerung Langfristige Wertentwicklung von Wohnimmobilien Wohneigentumsquoten in Deutschland und Europa Festlegung des Immobilientyps und Suche eines Geeigneten Objektes Eigentumswohnung oder Haus Kauf eines Altbaus oder Neubau in Eigenregie? Grundstückswahl (Volleigentum / Erbpacht) Standortwahl Bewertung der Immobilie und Kaufpreisfindung VII

8 VIII Inhaltsverzeichnis Ermittlung des Bodenrichtwertes bzw. des Marktrichtwertes EinsichtindenMietspiegel BewertungdesMikroumfeldes Prüfung der Baugenehmigung und der Baulasten Bausubstanz und Baumängel EinschaltungvonImmobilienmaklern Grundlagen des Immobilienrechtes Öffentliches Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht Bauplanungsrecht Baugenehmigung Zivilrechtliches Grundstücksrecht und Grundbuch Aufbau und Funktion des Grundbuches Grundstücksbegriff Struktur und Inhalt des Grundbuches Publizität und Gutglaubensschutz des Grundbuches Rechte an Grundstücken, Gebäuden und weiteren Bestandteilen Mehrheit von Eigentümern und Eigentumswohnungen Gemeinschaftseigentum nach Bruchteilen Teileigentum nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Steuerrechtliche Behandlung und Staatliche Förderung der Immobilie Einkommensteuer Laufende Erträge aus Vermietung und Verpachtung Funktionsweise der Besteuerung von Mieteinnahmen Abschreibung für Abnutzung (AfA) Instandhaltungskosten und anschaffungsnaher Aufwand Vermeintliche und tatsächliche Steuersparmodelle Steuerprivilegien bei Denkmalschutzimmobilien Veräußerungsgewinne Abgeltungssteuer Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer Bemessungsgrundlage bei Immobilienvermögen Freibeträge und Steuersätze Grunderwerbsteuer Grundsteuern

9 Inhaltsverzeichnis IX 6.5 Staatliche Förderung des Immobilienerwerbs Eigenheimzulage Sonderausgabenabzug nach 10e EStG a.f Wohn-Riester Wohn-Rürup? Sonstige Förderung Finanzierungsformen und Auswahl der Richtigen Finanzierung Einleitung Ablauf einer Immobilienfinanzierung und Einholung von Angeboten Ermittlung des Kreditbedarfes Eigenkapital GesamtkostenfürdenKauf Errechnung des Kreditbedarfes Ermittlung des maximalen Kreditbetrages und der maximalenobjektkosten MaximalerKreditbetrag Errechnung der maximalen Objektkosten Eckdaten und Unterlagen für die Einholung von Kreditangeboten Allgemeine Unterlagen zum Kreditnehmer Unterlagen zur Immobilie Marktgängige Formen von Immobilienfinanzierungen Annuitätendarlehen mit Festzinssatzbindung NominalzinssatzundEffektivzinssatz Anfänglicher Tilgungssatz undmonatlichebelastung Länge der Zinsfestschreibung Vertragliche Sondertilgungsrechte VariablerZinssatz Forward-Darlehen Disagio Bauspardarlehen Förderkredite von Förderbanken Lebensversicherung als Darlehensgeber Pfandbriefbanken Direktbanken und Finanzmakler Kreditnebenkosten, Gebühren und Bankentgelte bei Immobilienkrediten Wertermittlungsgebühr für die Immobilie Vorfälligkeitsentschädigung Einführung Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.. 139

10 X Inhaltsverzeichnis Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung Objekttausch ohne Vorfälligkeitsentschädigung Abschlussgebühren für Kreditvertrag Kontoführungsgebühren für Kreditkonto Gebühr für Übertragung von Sicherheiten Bereitstellungszinsen Abschluss Darlehensvertrag und Grundschuldbestellung Erwerbsvorgang und Abschluss der Verträge Phasen des Erwerbsvorgangs Abschluss des notariellen Kaufvertrages Umfang der Beurkundungspflicht Notwendige und übliche Regelungen in Kaufverträgen Vollzug des Immobilienkaufvertrages Besitzübergang Kauf einer Immobilie vom Bauträger Kaufvertrag über unbebautes Grundstück und Errichtung einer Immobilie in Eigenregie Kauf des Grundstückes Planung der Bebauung AbschlussderBauverträge Vergabe von Einzelgewerken Generalunternehmervertrag Totalunternehmervertrag Preisgestaltungsmodelle Einbeziehung der VOB/B Sicherung und Durchsetzung der Rechte des Bauherrn Schlussabnahme Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung Phasen des Versteigerungstermins Bekanntmachungen (1. Teil) Versteigerungszeit (2. Teil) Entscheidung über den Zuschlag (3. Teil) Besonderheiten beim Eigentumsübergang durch Zuschlagsbeschluss Ansprüche des Käufers bei mangelhafter Immobilie und Beratungsfehlern Einleitung Rechte des Käufers gegenüber dem Verkäufer bei mangelhafter Immobilie Sach- oder Rechtsmangel Inhalt der Mängelgewährleistungsansprüche

11 Inhaltsverzeichnis XI Begrenzung und Erweiterung der Gewährleistungsrechte Vertraglicher Ausschluss der Käuferrechte Gesetzlicher Ausschluss der Käuferrechte Vertragliche Erweiterung der Käuferrechte Verjährung der Ansprüche Schadensersatzansprüche wegen mangelhafter Beratung durch Bank, Makler oder Anlageberater Schadensersatzansprüche gegen die Bank ImRegelfallkeineHaftungderBank Ausnahmsweise Haftung der Bank Schadensersatzansprüche gegen Makler und Berater HaftungdesImmobilienmaklers Haftung des Anlagevermittlers Haftung des Anlageberaters Verjährung der Ansprüche Rechtsmängel beim Abschluss der Verträge Unvollständige Pflichtangaben beim Verbraucherkreditvertrag Fehlende oder falsche Widerrufsbelehrung bei Verbraucherkredit Fehlende oder falsche Widerrufsbelehrung bei Haustürsituation Vertretungsmängel bei Treuhandmodellen Berechnungstool Der Autor Sachverzeichnis