Die Amtliche Immobilienbewertung in Deutschland

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1 Die Amtliche Immobilienbewertung in Deutschland Christoph Jochheim-Wirtz Dipl.-Ing. Geodäsie Ambero-Icon Consulting Representative Office Belgrade on behalf of: GIZ Deutsche Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Märkischen Kreis, Deutschland Seite Seite 2 1

2 Agenda 1. Einleitung 2. Gesetzliche Grundlagen 3. Elemente der amtlichen Immobilienbewertung Gutachterausschuss Marktwert Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte Sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten 4. Technisches Regelwerk 5. Beispiel Märkischer Kreis 6. Fazit Page Seite 3 1. Einleitung Landesweite Transparenz des Immobilienmarktes ist ein Grundbedürfnis des Staates Investitionsbereitschaft der Investoren ein stabiler Immobilienmarkt verhindert Immobilienkrisen angelsächsische./. deutsche Verfahren der Wertermittlung Page Seite 4 2

3 Page Seite 5 1. Einleitung 2. Gesetzliche Grundlagen 3. Elemente der amtlichen Immobilienbewertung Gutachterausschuss Marktwert Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte Sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten 4. Technisches Regelwerk 5. Beispiel Märkischer Kreis 6. Fazit Page Seite 6 3

4 2. Gesetzliche Grundlagen Hinweis: In Deutschland ist ein Gebäude Bestandteil eines Grundstücks. In diesem Vortrag sind daher die Begriffe Grundstück und Immobilie als identisch anzusehen Page Seite 7 2. Gesetzliche Grundlagen Immobilienbewertung in Deutschland staatlich geregelt Baugesetzbuch BauGB seit 23. Juni 1960 Immobilienbewertung Gutachterausschüsse Marktwert (Verkehrswert) Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte Ermächtigungen Page Seite 8 4

5 Verordnungen Technisches Regelwerk teilweise länderspezifische geringe Abweichungen Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) Begriffsbestimmungen und Definitionen Wertermittlungsverfahren Bodenrichtwerte zur Wertermittlung erforderliche Daten Page Seite 9 1. Einleitung 2. Gesetzliche Grundlagen 3. Elemente der amtlichen Immobilienbewertung Gutachterausschuss Marktwert Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte Sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten 4. Technisches Regelwerk 5. Beispiel Märkischer Kreis 6. Fazit Page Seite 10 5

6 Gutachterausschuss 1(2) zuständig für die amtliche Wertermittlung für Landkreise und Große Städte (> Einwohner) selbständiges unabhängiges Gremium Vorsitzender und ehrenamtliche Mitglieder werden vom Regierungspräsidenten bestellt müssen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein Page Seite 11 Gutachterausschuss 2(2) Vermessungsingenieure, Architekten, Bauingenieure, Mitarbeiter der Finanzämter, Fachleute aus dem Bankwesen, Landwirte und Immobilienmakler Vorsitzender: Direktor des Katasteramtes / Vermessungsamtes Geschäftsstelle im jeweiligen Katasteramt / Vermessungsamt Page Seite 12 6

7 Aufgaben des Gutachterausschusses Transparenz des Immobilienmarktes *) Gutachten über den Marktwert (Verkehrswert) von bebauten und unbebauten Grundstücken Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte *) sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten *) *) Pflicht zur Veröffentlichung Page Seite 13 Marktwert (= Verkehrswert) wird durch den Preis bestimmt, der auf dem Markt zu erzielen wäre in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften nach der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilie ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse und spekultative Absichten dürfen dabei nicht berücksichtigt werden Page Seite 14 7

8 Kaufpreissammlung 1 (2) Immobilienkaufverträge müssen durch einen Notar beurkundet werden Die Notare sind verpflichtet, eine Kopie des Kaufvertrages an den Gutachterausschuss zu senden Der Gutachterausschuss übernimmt die relevanten Daten in die Kaufpreissammlung (Datenbank) Page Seite 15 Kaufpreissammlung 2 (2) Katasterangaben, Adresse Lagekoordinaten Art der Immobilie Baujahr, Bauweise, Zahl der Geschosse Kaufpreis, Wohnfläche Ausstattungsstandards Nutzfläche, Gartenfläche Garage(n) Page Seite 16 8

9 Bodenrichtwerte durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter für ein unbebautes Grundstück In bebauten Gebieten werden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre aus der Kaufpreissammlung abgeleitet in einem bestimmten Gebiet für eine bestimmte Grundstücksgröße werden mindestens alle 2 Jahre neu ermittelt Page Seite Page Seite 18 9

10 Page Seite Page Seite 20 10

11 Sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten Kapitalisierungszinssätze für die verschiedenen Grundstücksarten das sind die Zinssätze, mit denen die Marktwerte von Grundstücken marktüblich verzinst werden Faktoren zur Anpassung von Sachwerten ( Baukostenwert ) an die jeweilige Lage auf dem Immobilienmarkt werden mindestens alle 2 Jahre ermittelt werden im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht Page Seite Einleitung 2. Gesetzliche Grundlagen 3. Elemente der amtlichen Immobilienbewertung Gutachterausschuss Marktwert Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte Sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten 4. Technisches Regelwerk 5. Beispiel Märkischer Kreis 6. Fazit Page Seite 22 11

12 Technisches Regelwerk 1 (4) in Verordnungen festgelegt Wertermittlungsverfahren Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Page Seite 23 Technisches Regelwerk 2 (4) Vergleichswertverfahren basiert auf Vergleichen mit tatsächlichen Verkäufen von Objekten aus der Kaufpreissammlung, die mit dem zu bewertenden Objekt vergleichbar sind immer, wenn eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten zur Verfügung steht häufig bei gleichartigen Einfamilienhäusern eines Baugebietes oder bei Mehrfamilienhauses Page Seite 24 12

13 Technisches Regelwerk 3 (4) Ertragswertverfahren basiert auf dem jährlichen Ertrag, der aus der zu bewertenden Immobilie gezogen werden kann, wird häufig angewendet bei: Mehrfamilienhäuser vermietete Häuser, Wohnungen oder Gewerbeimmobilien verpachtete landwirtschaftliche Flächen Page Seite 25 Technisches Regelwerk 4 (4) Sachwertverfahren basiert auf den Herstellungskosten des Gebäudes Reduzierung um die dem Alter entsprechende Wertminderung (Abschreibung) Addition des Bodenwertes Marktanpassung Page Seite 26 13

14 1. Einleitung 2. Gesetzliche Grundlagen 3. Elemente der amtlichen Immobilienbewertung Gutachterausschuss Marktwert Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte Sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten 4. Technisches Regelwerk 5. Beispiel Märkischer Kreis 6. Fazit Page Seite Page Seite 28 14

15 Märkischer Kreis (MK) Landkreis im Westen Deutschlands im Bundesland Nordrhein-Westfalen Quadratkilometer Einwohner 15 Städte mit Einwohnerzahlen zwischen und Einwohnern Gewerbe und Leichtindustrie Land- und Forstwirtschaft Page Seite 29 Gutachterausschuss MK 1 (2) Vorsitzender = Direktor des Katasteramtes 20 ehrenamtliche Mitglieder Vermessungsingenieure, Bauingenieure, Architekten, Finanzbeamte, Bankwesen, Landwirtschaft und Immobilienmakler die Geschäftsstelle ist im Katasteramt eingerichtet 8 Beschäftigte Kaufpreissammlung etwa Kaufverträge, seit 1983 digital pro Jahr und neue Kaufverträge Page Seite 30 15

16 Gutachterausschuss MK 2 (2) Gutachten über den Marktwert von Immobilien pro Jahr zwischen 25 und 50 Bodenrichtwerte für insgesamt Zonen jährlich neu bestimmt Immobilienmarktbericht ht.html Page Seite Einleitung 2. Gesetzliche Grundlagen 3. Elemente der amtlichen Immobilienbewertung Gutachterausschuss Marktwert Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte Sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten 4. Technisches Regelwerk 5. Beispiel Märkischer Kreis 6. Fazit Page Seite 32 16

17 Fazit 1 (2) Amtliche Immobilienbewertung in Deutschland seit 1960 Gesetz und Technisches Regelwerk wird ständig der Entwicklung im Bauwesen und des Immobilienmarktes angepasst Unabhängige Gutachterausschüsse, mit ehrenamtlichen Fachleuten besetzt Grundlage ist die Verpflichtung der Notare, alle Kaufverträge an den Gutachterausschuss zu senden Gutachterausschuss führt die Kaufpreissammlung Page Seite 33 Fazit 2 (2) Kaufpreissammlung ist die Basis für alle Bereiche der Immobilienbewertung alle ermittelten Werte und Daten basieren auf der Kaufpreissammlung, das heisst auf dem Immobilienmarkt Deutsches Wertermittlungssystem Angelsächsisches Wertermittlungssystem Transparenz des Immobilienmarktes durch die Verpflichtung zur Veröffentlichung hohe Stabilität des Immobilienmarktes Transparenz und Stabilität verhindern Immobilienkrisen Page Seite 34 17

18 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Christoph Jochheim-Wirtz Dipl.-Ing. Geodäsie Ambero-Icon Consulting Representative Office Belgrade on behalf of: GIZ Deutsche Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Märkischen Kreis, Deutschland Page Seite 35 18

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