Immobilien- Forschungspreis 2009

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1 Immobilien- Forschungspreis 2009 Ausgezeichnete Arbeiten SIMON KEMPF Development of Hedonic Office Rent Indices for German Metropolitan Areas 03 SVEN A. TEICHMANN Integriertes Facilities Management in Europa 04 KARIN DIEZ Ein prozessorientiertes Modell zur Verrechnung der Facility Management Kosten 05 NADJA RIEDEL Housing Improvement Districts (HIDs) 06 KAI-MAGNUS SCHULTE Determinants of Risk-Adjusted REIT-Performance Evidence from US Equity REITS 07 FABIAN KURZ Die Warenhauskrise Ursachen, Folgen und mögliche Zukunftsperspektiven 08 VERA SPINDLER Privatisierte Wohnräume 09 ALEXANDER SCHÄTZ Real Estate Equities - Real Estate or Equities? 10 Gefördert von:

2 Fortschritt für die gesamte Immobilienbranche Ziel der gif e. V. ist es u. a., Forschungsarbeiten zu fördern, Theorie und Praxis zu verbinden sowie eine Basis für den wissenschaftlichen Austausch und Know-how-Transfer innerhalb der Studiengänge, aber auch zwischen Wissenschaft und Wirtschaft zu schaffen. Damit soll dem Bedürfnis der Branche von Projektentwicklern und Investoren über Makler und Berater bis hin zu Verwaltern und Betreibern Rechnung getragen werden. Um diese Ziele zu erreichen schreibt die gif e. V. seit 1995 jährlich einen Forschungspreis aus. Seitdem sind mehr als 400 Arbeiten von Studierenden und Doktoranden eingereicht worden. Viele ehemalige träger haben in der Zwischenzeit eine erfolgreiche Karriere entweder in der Wissenschaft oder in der Praxis eingeschlagen. Die gif e. V. ist gemeinsam mit den Förderern des es, der RREEF sowie dem ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e. V. stolz darauf, damit einen Beitrag zur Weiterentwicklung der deutschen Immobilienbranche leisten zu können. Durch die Ausschreibung werden junge Menschen zu besonderen Leistungen angespornt und deren Leistungspotenzial für die Branche nutzbar gemacht.

3 1. Dissertationen DR. SIMON KEMPF Development of Hedonic Offi ce Rent Indices for German Metropolitan Areas Hochschule: Studiengang: Betreuer: Dotiert mit: European Business School Promotion (Dr. rer. pol.) Prof. Dr. Matthias Thomas MRICS, Prof. Dr. Dirk Schiereck Euro Offi ce rent indices in Germany show signifi cant weaknesses in terms of reliability and validity as they assume homogeneity of the underlying assets as well as lease contracts. In other words, they do not differentiate between rent differences because of differing building characteristics nor changes in quality of the underlying lease contracts. Hence, these offi ce rent indices are only of limited use in practice beyond indicating a general trend in real estate markets. Using more than 22,005 offi ce lease contracts stored in the Rental Databank of IPD GmbH in Wiesbaden, this dissertation has developed hedonic = quality-adjusted offi ce rent indices for German metropolitan areas, thereby taking into account the different qualities of the underlying lease contracts regarding location factors, lease factors, building factors, equipment and layout factors of the rental units. The hedonic index construction methodology is well known among real estate researchers and statisticians, but it has been mainly used in the residential sector. This dissertation explores new territory as it constructs, for the fi rst time, hedonic offi ce rent indices for Germany. The second novelty of this dissertation in real estate research is that it employs the multiple imputation method in the statistical analysis to solve the problem of missing data. Quality-adjusted offi ce rent indices serve as market and economic indicators as well as a benchmarking instrument. Therefore, the target groups of the dissertation are manifold including real estate developers, portfolio managers, investors, valuers, occupiers as well as real estate researchers. 3

4 2. Dissertationen DR. SVEN A. TEICHMANN Integriertes Facilities Management in Europa Theoretische Konzeption, empirische Untersuchung und Marktanalyse zur Gestaltung und Steuerung von Wertschöpfungspartnerschaften im internationalen Kontext Hochschule: Studiengang: Betreuer: Dotiert mit: Universität Regensburg Promotion (Dr. rer. pol.) Prof. Dr. Karl-Werner Schulte HonRICS CRE, Prof. Dr. Michael Dowling Euro Der europäische Markt für Facilities Management ist durch mannigfaltige Veränderungen geprägt, welche geänderte unternehmerische Anforderungen für sowohl Anbieter und Nachfrager als auch deren Beziehungs- und Vertragsgestaltung nach sich ziehen. In diesem Kontext gewinnen das Integrierte Facilities Management sowie die Ausgestaltung von Wertschöpfungspartnerschaften zunehmend an Bedeutung. Die Arbeit von Sven A. Teichmann liefert ein theoretisches, aber dennoch für die betriebliche Praxis effektiv nutzbares Modell zum Integrierten Facilities Management, welches einen wissenschaftlichen und marktkonformen Ordnungsrahmen zu Managementdisziplinen der Immobilienökonomie schafft, eine Positionierung des Facilities Managements vornimmt sowie eine systematische Ableitung zentraler Integrationsperspektiven ermöglicht. Es werden umfassende Ergebnisse einer empirischen Untersuchung und internationalen Marktanalyse mit verschiedenen Schwerpunkten vorgestellt, welche die Angebots- und Nachfrageseite untersucht. Weiterhin wird in der Arbeit eine agencytheoretische Problemanalyse von Wertschöpfungspartnerschaften im Facilities Management vorgenommen sowie Lösungsansätze und Instrumente zur Gestaltung, Steuerung und auch strategischen Prüfung für die betriebliche Praxis abgeleitet. Die Dissertation richtet sich an vielfältige Marktteilnehmer, die sich mit strategischen und organisatorischen Fragestellungen im Immobilien- und Facilities Management befassen. Die gewonnenen Erkenntnisse werden der strategischen (Re-)Positionierung von Unternehmen dienen und liefern wesentliche Entwicklungsimpulse zur weiterführenden Beschäftigung mit dem Thema. 4

5 3. Dissertationen DR.-ING. KARIN DIEZ Ein prozessorientiertes Modell zur Verrechnung der Facility Management Kosten am Beispiel der Funktionsstelle Operationsbereich im Krankenhaus Hochschule: Studiengang: Betreuer: Dotiert mit: Universität Karlsruhe (TH) Promotion (Dr.-Ing.) Prof. Dr.-Ing. Wi.-Ing. Kunibert Lennerts, Prof. Dr. oec. Volker Amelung Euro Die adäquate medizinische Versorgung der Bevölkerung bildet auf organisatorischer und fi nanzieller Ebene eine Kernaufgabe und gleichzeitig eine große Herausforderung für die Gesellschaft. Krankenhäuser spielen dabei eine zentrale Rolle: Das Kerngeschäft eines Krankenhauses liegt in der Behandlung und Pfl ege von Patienten. Die Bereitstellung der dafür notwendigen Infrastruktur wird durch das Facility Management (FM) erbracht. Die Leistungen für die stationäre Behandlung der Patienten werden in Deutschland im Rahmen eines Fallpauschalensystems vergütet. Dabei liegt der Anteil der FM-Kosten an den Gesamtfallkosten im Krankenhaus durchschnittlich bei zirka 20%. Eine transparente Darstellung dieser Kosten im Krankenhaus ist derzeit jedoch nicht möglich. Darüber hinaus fehlt das Wissen um die Interdependenzen der primären Prozesse mit den Leistungen und Kosten des FM. Ziel dieser Arbeit ist es, die Abhängigkeit zwischen den Prozessen des Facility Management und den Primärprozessen im Krankenhaus in einem Modell transparent darzustellen. Die Kenntnis über die Leistungszusammenhänge der beiden Ebenen bildet die Grundlage für eine verursachergerechte Verrechnung der FM-Kosten im Krankenhaus. Das Modell wird anhand der Analyse der Daten von vier Krankenhäusern beispielhaft für die Funktionsstelle OP-Bereich ausgearbeitet. Es zeigt sich, dass etwa 85% der gesamten FM-Kosten dieser Funktionsstelle durch fünf FM-Hauptprozesse verursacht werden. Die Kenntnis über die Leistungszusammenhänge im Krankenhaus liefert die Grundlage für eine ganzheitliche Strategieplanung. Unter Anwendung des Modells werden für unterschiedliche demografi sch und strategisch bedingte Nutzungsszenarien FM-Kosten- und Leistungsmengen für die OP-Bereiche der vier Krankenhäuser simuliert. Dies zeigt beispielhaft, wie Veränderungen im Kerngeschäft der Krankenhäuser auf dafür notwendige Flächen und Services übertragen werden. Das Modell dieser Arbeit bildet die Grundlage für eine ganzheitliche Betrachtung des Systems Krankenhaus. Dabei schafft Transparenz die Basis für einen bewussten, effi zienten Einsatz von Ressourcen. 5

6 1. Master- / Diplomarbeiten NADJA RIEDEL Housing Improvement Districts (HIDs) Ein Instrument zur Entwicklung von Wohnquartieren in Sachsens Klein- und Mittelstädten? Hochschule: Universität Leipzig Studiengang: Urban Management Art der Arbeit: Masterarbeit Betreuer: Prof. Dr.-Ing. Silke Weidner, Dr. Axel Viehweger Dotiert mit: Euro Die Kommunen und die Wohnungswirtschaft, als zwei der Hauptakteure der Quartiers- und Stadtentwicklung, stehen durch die demografi schen sowie gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen bereits seit einiger Zeit veränderten Rahmenbedingungen gegenüber. Bisherige Steuerungs- und Handlungsmodelle der Quartiers- und Stadtentwicklung reichen oftmals nicht mehr aus, da sie ursprünglich für andere Rahmenbedingungen und Problemstellungen konzipiert wurden oder aufgrund kommunaler Finanzknappheit nur eingeschränkt einsetzbar sind. Die Bildung von Partnerschaften ist deshalb notwendig, um eine Kontinuität in der Aufgabenerfüllung zu gewährleisten. Im Zuge der Novellierung des Baugesetzbuches 2006 wurde auch deshalb das Städtebaurecht um den Paragrafen 171 f ergänzt, der die Rahmenbedingungen für private Initiativen (Eigentümerstandortgemeinschaften) zur Stärkung und Entwicklung von städtischen Bereichen regelt und so die Basis für die Etablierung von Housing Improvement Districts (HIDs) bildet. Im Rahmen der Masterthesis wurde die Übertragbarkeit des Modells auf zwei sächsische Klein- bzw. Mittelstädte, explizit auf dort bestehende bzw. perspektivische Programmgebiete des Stadtumbau Ost Programms mit unterschiedlichen Quartiersstrukturen, analysiert. Neben möglichen Gebietsabgrenzungen wurden u. a. grundlegende Aussagen zu den Akteurskonstellationen sowie den fi nanziellen Rahmenbedingungen eines HIDs erarbeitet. Im Ergebnis der Untersuchung stand eine erste Abschätzung der Anwendbarkeit von Housing Improvement Districts in sächsischen Klein- und Mittelstädten, die in einer Empfehlung zur konsequenten Weiterverfolgung in diesem Themenbereich für den Freistaat Sachsen mündete. 6

7 2. Master- / Diplomarbeiten KAI-MAGNUS SCHULTE Determinants of Risk-Adjusted REIT Performance Evidence from US Equity REITs Hochschule: Universität Regensburg Studiengang: Immobilienwirtschaft Art der Arbeit: Diplomarbeit Betreuer: Prof. Dr. Wolfgang Schäfers Dotiert mit: Euro After years of exceptional performance and growth, the REIT market underwent a harsh price correction as a result of the global fi nancial crisis. Yet, there was a large variation in the total returns of REITs. While the Capital Asset Pricing Model (CAPM) has dominated asset pricing theories for decades, the diminishing role of beta as the sole pricing factor and the disclosure of several pricing anomalies renders it insuffi cient in explaining the return differences. The aim of the study is therefore to empirically analyse the explanatory power of a set of fi rm-specifi c and macroeconomic variables in determining an Equity REIT s risk-adjusted performance. This is measured by the Sharpe Ratio as it scales the excess return for total risk and therefore especially does not rely on the validity of the CAPM. The investigation covers a total of 272 US equity REITs that were listed from 1993 to The analysis shows that four fi rm-specifi c (the size, book-to-market value, dividend yield and FFO payout ratio) and three macroeconomic (interest rate changes, the return of the general stock market and the respective REIT market phases) factors determine the riskadjusted REIT performance of a one-year holding period. However, leverage and corporate focus do not impact on a REIT s Sharpe Ratio per se. Yet, a separation of the corporate focus into the distinct property sectors reveals systematic risk-return differences, as industrial/offi ce, residential, health care and speciality REITs experience a signifi cantly higher risk-adjusted performance than diversifi ed REITs. A set of robustness checks secludes the study by highlighting the infl uence each factor has on the return and risk component of the Sharpe Ratio. 7

8 3. Master- / Diplomarbeiten FABIAN KURZ Die Warenhauskrise Ursachen, Folgen und mögliche Zukunftsperspektiven Hochschule: Universität Trier Studiengang: Angewandte Humangeographie, Schwerpunkt Wirtschaftsgeographie Art der Arbeit: Diplomarbeit Betreuer: Prof. Dr. H. Monheim, Prof. Dr. A. Kagermeier Dotiert mit: Euro Warenhäuser in der Krise. Diese Schlagzeile ist nicht nur in der heutigen Zeit aktuell, sondern sie war es bereits Mitte der 1970er Jahre. Umso überraschender ist es, dass eine systematische Untersuchung der Ursachen und Folgen dieser Entwicklung bislang noch nicht stattgefunden hat. Die vorliegende Arbeit soll einen Beitrag zu dieser Thematik leisten. Zur Darstellung der Ursachen wird dabei erstens auf die veränderte Angebots- und Nachfrageseite und zweitens auf die Strategieausrichtung der Warenhausunternehmen eingegangen. Bei der Betrachtung der Folgen stehen insbesondere die räumlichen Auswirkungen von Warenhausschließungen auf der Makro- und Mikrostandortebene sowie die Revitalisierungsmöglichkeiten von Warenhausimmobilien im Vordergrund. Verallgemeinerte Aussagen sind bei der Analyse der Folgen der Warenhauskrise nicht möglich. So kann sich die Schließung eines Warenhauses in Abhängigkeit vom jeweiligen Standort und der Immobilie sowohl als Risiko als auch als Chance erweisen. Ein entscheidender Punkt bei der Revitalisierung ist, dass aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten in der Regel nur ein Teil der Immobilie einer Einzelhandelsnachnutzung zugeführt werden kann. Erfolgreiche Beispiele sind dabei häufi g durch eine gelungene Kooperation zwischen öffentlichen und privaten Entscheidungsträgern gekennzeichnet. Ein Zukunftsausblick für die mögliche Entwicklung der Betriebsform Warenhaus und ihrer Standorte bilden den Abschluss der Diplomarbeit. Diesbezüglich lässt sich insgesamt festhalten, dass ein Teil der Warenhäuser in Deutschland auch in Zukunft voraussichtlich gute Perspektiven haben wird. An all jenen Standorten, an denen Warenhäuser geschlossen werden, könnten insbesondere die Konkurrenzbetriebe der aufgelösten Sortimente profi tieren, denn Handel ist bekanntermaßen Wandel. 8

9 3. Master- / Diplomarbeiten VERA SPINDLER Privatisierte Wohnräume Darstellung der Auswirkungen einer Privatisierung auf die Ortsbindung in Hinsicht auf ein kundenorientiertes Mietermanagement. Ein Beispiel der Siedlung Ludwigsfeld in München Hochschule: Ludwig Maximilians-Universität München, Fakultät für Geowissenschaften Studiengang: Anthropogeographie Art der Arbeit: Diplomarbeit Betreuer: Prof. Dr. Rainer Kazig Dotiert mit: Euro Seit Beginn des 21. Jahrhunderts wandelt sich der Wohnimmobilienmarkt zu einem internationalen Investmentmarkt und nimmt an Dynamik zu. Während es für den Handel notwendig ist Immobilien anhand messbarer Faktoren zu bewerten, wie zum Beispiel Qualität der Gebäudesubstanz oder infrastrukturelle Ausstattung, ist die Bewertung der Wohnräume für den Wohnenden stark mit subjektiven Empfi ndungen verbunden. Politische Entscheidungen bedingen seit kurzem die Privatisierung ehemals öffentlich betriebener Objekte. Die Bewohner reagieren mit Unverständnis und Protesten gegen die neuen Entwicklungen. Im psychologisch, wie auch ökonomisch ungünstigsten Fall führt diese Verunsicherung während einer Privatisierung zu negativem Wohnverhalten und wird Auslöser für Fluktuation und Leerstände. Das zentrale Ziel der Arbeit ist es, den Einfl uss der Privatisierung auf den Wohnalltag in einer Mietwohnsiedlung zu beleuchten, um die Auswirkungen auf die Ortsbindung der Bewohner zu verstehen und aufzuzeigen, wo mögliche Handlungsfelder für ein erfolgreiches Costumer Relationship Management liegen. Wirtschaftliche und politische Hintergründe werden herangezogen, um die Wirkung der Systemrationalisierung auf die Lebenswelt kritisch zu refl ektieren. Durch qualitative Erhebung lassen sich unterschiedliche Handlungsmuster bei Bewohnergruppen erkennen, die angepasste kommunikative Strategien erfordern. Die Arbeit soll für Management-Gesellschaften der Investoren sowie die zuständigen Quartiersmanager Anregungen geben wie eine Privatisierung sozialverträglich gelingen kann, wodurch sich letztlich nicht nur für die Mieter, sondern auch für den Investor und das städtische Umfeld nachhaltige Vorteile ergeben. 9

10 1. Sonstige wissenschaftliche Arbeiten DR. ALEXANDER SCHÄTZ Real Estate Equities Real Estate or Equities? Hochschule: Studiengang: Betreuer: Dotiert mit: Universität Regensburg Promotion (Dr. rer. pol.) Prof. Dr. Steffen Sebastian Euro Investments in listed real estate imply that the development on the underlying property markets no longer represents the dominating driver of the risk/return structure of this asset. Instead, listed companies are faced with the possibility that market values are mainly driven by developments on general stock markets, although the main business of the constituents remains unchanged and is still focused on trading and renting real estate properties. For that reason, it is worthwhile analyzing to what extent general stock market conditions infl uence the returns of listed real estate. Answering this question is of particular importance with respect to issues of asset allocation in a multi-asset portfolio. If predominantly driven by progress on general stock markets, the benefi ts of listed real estate in terms of portfolio diversifi cation would be considerably limited, because this scenario ultimately results in a portfolio allocation which has a higher degree of risk than defi ned by the investors. Using a vector error correction framework and variance decompositions, the analysis of the UK and US property markets consistently detects a signifi cantly stronger linkage among real estate assets compared to the linkage among the examined equity assets. The real estate equity markets are therefore predominantly driven by the return development of the underlying properties, which can therefore still be interpreted as the key driver of listed real estate in the long run. Long-term investments in listed real estate therefore not only provide opportunities for portfolio diversifi cation, but additionally allow the combination of advantages of both real estate assets, including benefi ts in terms of liquidity, transparency and management. As a result, investments in real estate equities can still be classifi ed as an alternative investment and therefore still represent a favourable tool in terms of asset allocation. 10

11 Förderer RREEF RREEF Real Estate ist ein Geschäftsbereich von RREEF Alternative Investments, dem weltweiten Management von alternativen Investitionen innerhalb des Asset Management der Deutschen Bank. Das Unternehmen beschäftigt über Investmentexperten an 16 Standorten weltweit, um seine Anleger bei der Erfüllung vielfältiger Investitionsziele zu unterstützen. Zum 31. Dezember 2008 verwaltete RREEF Alternative Investments Vermögenswerte in Höhe von 53,3 Milliarden Euro und gehört zu den weltweit größten Managern von alternativen Investments. ZIA Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e. V. ist die einheitliche und umfassende Interessenvertretung der Immobilienwirtschaft. Der ZIA wurde im Juni 2006 gegründet und vertritt heute bereits eine große Zahl namhafter Mitglieder. Er ist ein Verband von Unternehmern und Branchenvertretung im BDI. Der ZIA bündelt die Interessen der Immobilienwirtschaft und trägt ihre Anliegen auf nationaler und internationaler Ebene in Politik und Öffentlichkeit vor, um einer der wichtigsten Branchen Deutschlands den ihr gebührenden Einfl uss zu verleihen. 11

12 Die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. Gezielte immobilienwirtschaftliche Forschung soll den Fortschritt in der Immobilienbranche, einer der tragenden Säulen der deutschen Wirtschaft, vorantreiben. Deshalb wurde 1993 von 27 Vertretern aus Hochschulen sowie der Bau-, Immobilien- und Finanzwirtschaft die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) gegründet. Sie hat heute mehr als Mitglieder. Ziel des Vereins ist die Förderung immobilienwirtschaftlicher Forschung. Hierfür engagiert sich die gif e. V. durch die Vernetzung der verschiedenen Marktteilnehmer, Schaffung eines Informations- und Diskussionsforums für entsprechende Fragestellungen, Identifikation von Themenfeldern, die eingehender Analysen bedürfen und Ableitung von Forschungsaktivitäten, Unterstützung der Forschung und Lehre im Fachgebiet Immobilienwirtschaft und in verwandten Disziplinen sowie Defi nition, Weiterentwicklung und Verbesserung berufl icher Standards. Der Verein vertritt einen interdisziplinären Ansatz und strebt eine passgenaue Verbindung von Theorie und Praxis an ein Ziel, das auch durch den gif-immobilien-forschungspreis verstärkt und gefördert wird. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. Wilhelmstraße 12 Telefon (0611) Wiesbaden Telefax (0611) Internet

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