Büromärkte deutlich stärker belastet als Wohnungsmärkte

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1 Themen international Aktuelle Themen Januar 9 Immobilien in und Büromärkte deutlich stärker belastet als Wohnungsmärkte Deutschland in der Rezession. Die deutsche Wirtschaft wird 9 schrumpfen. Der Rückgang des Bruttoinlandsprodukts dürfte sogar deutlich größer ausfallen als in der Rezession Da die Wirtschaftsentwicklung in und in der Vergangenheit volatiler verlief als in Deutschland oder Nordrhein-Westfalen insgesamt, ist auch für und mit schmerzhaften Anpassungen zu rechnen. Büromärkte am stärksten von Rezession belastet. In den kommenden zwei Jahren ist mit deutlich steigenden Leerständen und sinkenden Mieten auf den Büromärkten in und zu rechnen. Neben der rückläufigen Nachfrage werden insbesondere in umfangreiche Fertigstellungen zu einem Überangebot führen. Wahrscheinlich werden die hohen Leerstandsquoten aus den Jahren bzw. 5 sogar überschritten. Autoren Tobias Just DB Research Erich Ruppert Hochschule Aschaffenburg Guido Spars Bergische Universität Wuppertal Roland Busch Bergische Universität Wuppertal Editor Tobias Just Publikationsassistenz Sabine Berger, Angelika Greiner, Sabine Kaiser Deutsche Bank Research Frankfurt am Main Deutschland Internet: Fax: DB Research Management Norbert Walter Einzelhandel besonders in deutlich stabiler als Büromärkte. Einzelhandelsimmobilien werden etwas günstiger durch die Krise kommen. Steigende Mieten sind jedoch unwahrscheinlich. Der Druck auf die Mieten könnte allerdings in wegen der geringeren Bedeutung der innerstädtischen Einzelhandelszentren etwas geringer ausfallen als in. Wohnungen als (vergleichsweise) sichere Anlagehäfen. Die Rezession wird auch die Wertentwicklung von Wohnimmobilien beeinträchtigen. Allerdings gab es weder in noch in in den letzten Jahren Übertreibungen: Es wurde vergleichsweise wenig neu gebaut, und die Preise stagnierten. Daher rechnen wir für die nächsten Monate im Großen und Ganzen mit stagnierenden Wohnungsmieten und -preisen. Investitionsvolumen wird erneut abnehmen. Die deutlich verschlechterten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen lassen erwarten, dass das Investmentvolumen bei Gewerbeimmobilien und großen Wohnungsportfolios vom relativ niedrigen Niveau aus dem Jahr 8 erneut sinkt. Insbesondere werden 9 und wohl auch 1 Transaktionen mit sehr hohem Fremdfinanzierungsanteil fehlen. Die Mietrendite dürfte daher steigen. Konkurrenz zwischen und für Immobilieninvestoren von Vorteil. Das jeweilige BIP der beiden Städte wuchs in den letzten Jahren sehr ähnlich. Dennoch sind die Immobilienmärkte von und in vielerlei Hinsicht eigenständige Märkte: Die Mieten und Renditen sind insbesondere in den Stadtteillagen nur mäßig korreliert. Hieraus lässt sich Diversifizierungspotenzial für Investoren ableiten. Dies könnte für die Region ein Marketingvorteil sein.

2 Aktuelle Themen 39 Gesamtwirtschaftliches Umfeld Schlechte Erwartungen Geschäftserwartungen, Saldo aus +/- Firmenmeldungen, DE In der Rezession Reales BIP, in % gg. Vj. Quelle: ifo Institut US EWU DE -1 1 Quellen: Destatis, DB Research NRW leicht unter Par Reales BIP, % gg. Vj Deutschland NRW Quellen: VGR der Länder, DB Research Deutschland in der Rezession Nach zwei guten Wachstumsjahren 6 und 7, in denen das deutsche Bruttoinlandsprodukt um preisbereinigt fast 3% p.a. expandierte, ist die Wirtschaft 8 in einen Abschwung eingetreten. Das erste Quartal 8 war u.a. noch dank eines milden Winters sehr stark, sodass für das Gesamtjahr 8 in der Jahresstatistik noch ein Wirtschaftswachstum von rd. 1,5% verbucht werden dürfte. Doch dieser Wert ist trügerisch, denn bereits im Sommer 8 schrumpfte die deutsche Wirtschaftsleistung. Da quasi alle (wichtigen) Industrienationen in der Rezession stecken, sind für die kommenden Monate keine neuen Impulse für den Exportweltmeister aus dem Ausland zu erwarten. Folgerichtig blicken die deutschen Unternehmen so skeptisch wie nie seit der Wiedervereinigung in die Zukunft. Und konnte man noch bis in den Frühherbst hoffen, dass die Erwartungen der Industrie viel düsterer waren als die Lage rechtfertigt, so schätzen jetzt immer mehr Unternehmen ihre aktuelle Lage schlecht ein: Aufträge fehlen insbesondere in den Schwergewichten der Industrie Automobil, Chemie, Maschinenbau und Elektrotechnik. 1 Zwar dämpfen die üblichen automatischen Stabilisatoren wie die gesunkenen Zinsen und Energiepreise den Abschwung, doch dürfte dies nicht ausreichen, um für eine rasche Rückkehr zu hohen Wachstumsraten zu sorgen. Die deutsche Wirtschaft wird 9 um rd. -% schrumpfen, also ähnlich stark wie die US-amerikanische, die britische, die spanische oder die französische. Und selbst dieser Ausblick könnte sich als zu optimistisch erweisen, da sich derzeit keine Region den Turbulenzen und den damit verbundenen negativen Rückwirkungen für die Realwirtschaft entziehen kann. Einige Emerging Markets rutschen ebenfalls in die Rezession, selbst China und Indien werden spürbare Wachstumseinbußen hinnehmen müssen. NRW kann sich natürlich nicht entkoppeln In den letzten Jahren war die Wirtschaftsentwicklung Nordrhein- Westfalens eng mit der gesamtdeutschen Entwicklung verbunden. Dies ist kaum verwunderlich, denn in Nordrhein-Westfalen wird mehr als ein Fünftel des deutschen Bruttoinlandsprodukts von rd. EUR, Bill. erwirtschaftet. Allerdings wuchs NRW in den meisten Jahren langsamer als Deutschland insgesamt. In den 199er Jahren belief sich die Wachstumsdifferenz auf fast 1%-Punkt nicht zuletzt weil die neuen Bundesländer einen Bauboom erlebten. Seit dem Jahr liegt die Wachstumslücke zu Deutschland insgesamt noch bei durchschnittlich,%-punkten. Es ist daher plausibel, dass NRW 9 ebenfalls erheblich unter der Konjunkturflaute leiden wird und dass auch 1 kein leichtes Jahr wird. All dies wirkt sich stark auf die Immobilienmärkte in Deutschland aus. In dieser Studie untersuchen wir die Immobilienmärkte der beiden Städte und. Beide Städte verbindet eine uralte Konkurrenzbeziehung. Es geht in dieser Studie daher nicht nur um einen einfachen Vergleich der Standorte, sondern gerade auch um das Verbindende, das für Immobilieninvestoren relevant sein dürfte. 1 Vgl. Auer, Josef, et al. (8). Deutsche Industrie im Abschwung. Deutsche Bank Research. Aktuelle Themen 36. Frankfurt am Main. 13. Januar 9

3 Immobilien in und Mehr Volatilität Nom. BIP, in % gg. Vj. Für Immobilieninvestoren könnte der besondere Charme zudem in den Unterschieden der Standorte liegen, denn dies könnte Diversifizierungspotenzial versprechen D'dorf NRW Quelle: VGR der Länder wächst etwas stärker Zahl der Einwohner in ' (links) (rechts) Quelle: Landesamt für DV und Statistik NRW 5 er sind etwas jünger Altersstruktur der Einwohner, Anteile in % (198) (7) D'dorf (198) D'dorf (7) < > Quelle: Landesamt für DV und Statistik NRW 6 und im direkten Vergleich Bevölkerungsentwicklung und -struktur Die Bevölkerungsentwicklung in und wies zwar in der Vergangenheit einige Gemeinsamkeiten auf. So schrumpfte die Zahl der Einwohner zum Beispiel in beiden Städten bis Mitte der 198er Jahre deutlich. Zudem verlief die Entwicklung in den letzten zehn Jahren wieder ähnlich. Die Einwohnerzahl nahm in beiden Großstädten wieder etwas zu. Allerdings gibt es zwei bemerkenswerte Unterschiede: Erstens war das Bevölkerungswachstum in zuletzt stärker als in. Zweitens nimmt die Zahl der Einwohner in seit über Jahren zu, während sie in auch in den Jahren direkt nach der Wiedervereinigung zunächst noch etwas sank. So kratzt nun erneut an der Millionengrenze und liegt nur unwesentlich unterhalb des historischen Höchstwerts von 1975, während in mit gut 58. Menschen noch immer deutlich weniger Menschen leben als in den frühen 196er Jahren, als dort über 7. lebten. Natürlich konnten sich weder noch dem säkularen Alterungstrend in Deutschland entziehen: Einer sinkenden Geburtenzahl steht eine steigende Lebenserwartung gegenüber. Die Zahl der über 65-Jährigen nimmt folglich in beiden Städten stetig zu. Bemerkenswert ist, dass zwar noch immer einen etwas höheren Anteil junger Menschen hat, jedoch hat sich der Unterschied zu in den letzten Jahren stetig reduziert. 198 lag der Anteil der unter -Jährigen in noch um fast,5%-punkte über dem Anteil in. Heute beträgt diese Differenz weniger als 1%- Punkt. Gleichzeitig und quasi als Spiegelbild zu dieser Entwicklung wächst der Anteil der Älteren in schneller als in. Zwar ist dort der Anteil der über 65-Jährigen noch immer etwas höher als in ; die Differenz schwindet jedoch stetig. Die Altersstrukturen in den beiden Städten gleichen sich also allmählich an. Dies dürfte auch daran liegen, dass als wichtiger Standort für Telekommunikation in den letzten zehn Jahren attraktiver für jüngere Menschen geworden ist. kann seit knapp zehn Jahren wieder eine deutliche Nettozuwanderung verzeichnen insbesondere von jüngeren Menschen. Starke Verflechtungen mit dem Umland Der Bevölkerungsverlust gerade von ist aber so wie bei vielen Kernstädten in Deutschland keineswegs ein Ausdruck einer stetigen Schwächung der Region. Vielmehr sorgten die steigenden Immobilienpreise und eine bessere Verkehrsinfrastruktur in den letzten Jahrzehnten dafür, dass viele Menschen zwar die Städte, nicht aber die Regionen verließen. Die Suburbanisierung war dann zwar zum Teil Ausdruck des Immobilienpreisgefälles zwischen der Kernstadt und dem Umland. Doch reicht dies nicht als Begründung, denn im Umland wohnen nicht nur einkommensschwache Haushalte. Gerade einkommensstarke Familien, die über mehr Die Stadt weist in ihrer Einwohnerstatistik (inkl. Nebenwohnsitzen) einen Wert von über 1 Million für die letzten Jahre aus. Hier wurden die Daten des Landesamts für Datenverarbeitung (DV) und Statistik hinsichtlich Hauptwohnsitz verwendet. 13. Januar 9 3

4 Aktuelle Themen 39 Ähnlich starke Wanderungsgewinne Nettozuwanderung je ' Einwohner Quelle: Landesamt für DV und Statistik NRW 7 Kaufkraft unterschiedlich In ' EUR, 7 Wohnfläche verfügen möchten, zog es aus den Städten. Die Kaufkraft liegt in vielen Randgemeinden über der Kaufkraft von und und deren Kaufkraft liegt bereits über dem Bundesdurchschnitt. 3 Fakt ist jedenfalls, dass heute ein wesentlicher Teil der Arbeitnehmer in beiden Städten nicht in der Stadt selbst wohnt: jeweils mehr als. Personen pendeln täglich nach und ; abzüglich der Beschäftigten, die die Städte zum Arbeiten täglich verlassen, ergibt sich für ein Pendlerüberschuss von fast 13. Personen. Für beläuft sich der Pendlersaldo sogar auf mehr als 15. Personen. Für die Immobilienmärkte in und zählt aber nicht nur, dass viele Menschen in den Städten Arbeit finden. Sie geben dort auch einen nennenswerten Teil ihrer Einkommen aus. Gerade weil im Umland viele Haushalte mit hohen Einkommen leben, ist dies auch gut für den Einzelhandel in den Städten. Die Umsatzkennziffer liegt in beiden Großstädten oberhalb der Kaufkraftkennziffer, die Städte und deren Einzelhandelsangebote sind also Magnete für Menschen aus dem Umland. Die Zentralitätskennziffer als Maß dieser Attraktivität gegenüber dem Umland liegt in beiden Städten um mehr als % über dem Bundesdurchschnitt und damit auch höher als jene für München, Hamburg oder Berlin ,5 Hohe Kaufkraft, noch höhere Umsätze Kaufkraftkennziffer (x-achse), Umsatzkennziffer (y-achse), 8 Deutschland=1 Leipzig Dortmund Berlin Essen Stuttgart Frankfurt Hamburg München Duisburg ,5-1 1-,5 Die Größe der Blasen richtet sich nach der Einwohnerzahl Quellen: GfK, DB Research 9,5- Mehr kleine und weniger große Haushalte Zahl der Haushalte nach Personenzahl, in % gg. Vj D'dorf D'dorf +5 Quelle: GfK Quelle: Landesamt für DV und Statistik NRW 1 Zahl der Haushalte steigt In wurden für das Jahr 7 knapp 5. Haushalte erfasst, in fast 3.. Die Zahl der Haushalte ist im Vergleich zum Jahr 199 stärker gestiegen als die Zahl der Einwohner. Immerhin hat sich das Haushaltswachstum zuletzt deutlich abgeschwächt. Allerdings nehmen auch in und nur noch die Zahlen der Ein- und Zweipersonenhaushalte zu. Die Zahl größerer Haushalte geht weiterhin spürbar zurück. 3 In den letzten Jahren nahm die Kaufkraft in Relation zum Bundesdurchschnitt in beiden Städten leicht ab. Die Umsatzkennziffer, also die Einzelhandelsumsätze im Vergleich zum Bundesschnitt, nahm jedoch in leicht zu und blieb in auf hohem Niveau konstant. Offensichtlich wurde die rückläufige Kaufkraft aus den Städten durch zusätzliche Kaufkraft aus dem Umland mindestens kompensiert. Die Zentralität der Städte erhöhte sich also. Fairerweise muss man anmerken, dass diese Kennziffer nur ein Ausdruck relativer Attraktivität ist; München hat mit Abstand die höchste Kaufkraftkennziffer der hier berücksichtigten Städte. Dass die Zentralitätskennziffer Münchens nicht höher ausfällt, könnte zumindest zum Teil auch an der hohen Attraktivität der Einzelhandelsangebote im Münchner Umland liegen. 13. Januar 9

5 Immobilien in und Kleine Haushalte Zahl der Personen je Haushalt, 1,9 1,8 1, Quelle: Landesamt für DV und Statistik NRW 11 Aktuell liegt die durchschnittliche Haushaltsgröße in bei rd. 1,9 Personen und in bei gut 1,8. In beiden Städten zeigt sich das übliche Bild für Großstädte, dass die Haushaltsgröße unter dem mittleren Wert für Deutschland liegt (knapp,1 Personen). In beiden Städten entfällt mittlerweile rd. die Hälfte aller Haushalte auf Einpersonenhaushalte. Damit liegt der Anteil der Einpersonenhaushalte deutlich über dem Bundesdurchschnitt von knapp %. Dieser Unterschied findet sich üblicherweise in Großstädten mit relativ teuren innerstädtischen Wohnangeboten (z.b. auch München, Frankfurt, Hamburg), in die Menschen ziehen, um zu arbeiten. In NRW erreichen nur die Universitätsstädte Bonn und Aachen mit ihrem hohen Studentenanteil sowie der Kreis Aachen einen ähnlich hohen Anteil der Einpersonenhaushalte. Dienstleistungsanteil an den Erwerbstätigen, 6 Anteil in % Dienstleistungsanteil an der Bruttowertschöpfung, 6 Anteil in % Quellen: Landesdatenbank NRW, DB Research 1 Wirtschaftsentwicklung in und Mehr Dienstleistungen in beiden Städten Der tiefgreifende Strukturwandel, der sich seit den 198er Jahren sogar beschleunigte, hat die bis dahin wichtige Orientierung Nordrhein-Westfalens auf die Schwerindustrie und den Bergbau erodiert. Der Produktionsrückgang im Verarbeitenden Gewerbe hat die gesamte Wachstumsdynamik des Bundeslandes vermindert. Erst gegen Ende der 199er Jahre wurde der Produktionsrückgang gestoppt. Dank zurückhaltender Lohnentwicklung konnte die Wettbewerbsfähigkeit verbessert werden, und dies führte in den letzten 13. Januar 9 5

6 Aktuelle Themen 39 Dienstleistungen gewannen in NRW an Bedeutung auch wegen der Deindustrialisierung Eng korreliert x-achse: nom. BIP in % gg. Vj. (D'dorf) y-achse: nom. BIP in % gg. Vj. () y =,97x -,16 R =,56-6 Daten für die Jahre Quelle: VGR der Länder, DB Research Jahren wieder zu steigender Produktion. Freilich lag das Outputniveau auch Ende 7 noch unter dem Fertigungsniveau von Dienstleistungen gewinnen also weiterhin an Bedeutung. Der Anteil der Dienstleistungen an der gesamten Wertschöpfung in NRW ist von 61% im Jahr 1991 auf etwa den Bundesdurchschnitt von knapp unter 7% im Jahr 7 gestiegen. In und gerade auch in lag der Dienstleistungsanteil schon immer vergleichsweise hoch, sodass in diesen beiden Großstädten der Strukturwandel nicht ganz so heftig verlief wie beispielsweise im Ruhrgebiet. Sowohl in als auch in liegt der Anteil der Erwerbstätigen in Dienstleistungsbranchen bei rd. 85%. In den letzten zehn Jahren ist der Dienstleistungsanteil an den Erwerbstätigen bzw. der Wertschöpfung nur noch leicht gestiegen (+%-Punkte bei der Wertschöpfung, etwa 5%-Punkte bei den Erwerbstätigen); in ist der Strukturwandel etwas stärker ausgeprägt gewesen als in. Da im verarbeitenden Gewerbe größere Produktivitätszuwächse möglich sind als in vielen Dienstleistungsbranchen, fällt die Verschiebung bei den Erwerbstätigen stärker aus als bei der Wertschöpfung. Den stärksten Beschäftigungsanstieg verzeichneten in beiden Städten die Finanzdienstleister und insbesondere die sonstigen unternehmensnahen Dienstleistungen wie Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer, aber gerade auch die Immobilienwirtschaft (Grundstücksund Wohnungswesen). Nach Angaben der IHK gibt es allein in 6 Unternehmensberatungen; sieben der größten 5 Unternehmensberatungen in Deutschland haben dort ihren Sitz. Die hohe Beraterdichte hat historische Wurzeln, sie liegt aber auch an der Vielzahl und Vielfalt potenzieller Kunden in der Region. Unternehmensnahe Dienstleistungen gewannen Zahl der Erwerbstätigen, 6 gg in ' Baugewerbe Handel, Gastgew., Verkehr Verarbeitendes Gewerbe Finanzen, sonst. Untern.dienste Öffentl. u. private Dienste Landwirtschaft Quelle: BA für Arbeit 1 Während in das Gastgewerbe und die Verkehrswirtschaft in den letzten zehn Jahren deutliche Zugewinne verbuchen konnte, schrumpfte die Zahl der Erwerbstätigen in diesen Segmenten in. Auch bei den öffentlichen und sonstigen privaten Dienstleistungen (z.b. Erziehung) war der Beschäftigungsgewinn in in den letzten Jahren größer als in Januar 9

7 Immobilien in und Nicht überall mehr Beschäftigte 6 gg. 1996, in % Wuppertal Remscheid Gelsenk. Hagen Leverkusen Krefeld Bochum Solingen Märk. Kreis Mühlheim/R. Essen Reckl.Kreis Ennepe-R. Duisburg Mönchengl. Hamm Herne Oberhausen Bottrop Bonn Unna Viersen Dortmund Mettmann Düren Aachen/LK Wesel Neuss/Kreis Aachen Euskirchen Oberg.Kreis Kleve Rhein-Berg. Rhein-Erft Rhein-Sieg Heinsberg Sozialvers. Beschäftigte Erwerbstätige Quelle: Landesdatenbank NRW 15 Anstieg der Arbeitslosenquoten für beide Städte erwartet Auch die wirtschaftsstarken Standorte und sind mit weitem Abstand die wirtschaftlich bedeutendsten Städte NRWs; dort wurden im Jahr 6 5 7,5% bzw. 8,3% des nominalen Bruttoinlandsproduktes von NRW erwirtschaftet. Dieser Anteil blieb seit den frühen 199er Jahren in etwa stabil. Das heißt, das durchschnittliche Wirtschaftswachstum in und unterschied sich nicht gravierend von jenem für NRW insgesamt. Es gibt aber noch immer starke Niveauunterschiede: Die Stadt erreichte im Jahr 6 das sechsthöchste Bruttoinlandsprodukt pro Einwohner unter allen Landkreisen und kreisfreien Städten in Deutschland. Die Stadt belegt beim BIP je Einwohner indes nur den 35. Rang. Zudem gilt, dass die Wirtschaftsentwicklung in den beiden Städten etwa doppelt so stark schwankte wie jene in NRW insgesamt (gemessen durch die Standardabweichung des nominalen BIP- Wachstums). Die Städte profitierten in der Vergangenheit überdurchschnittlich in Aufschwungphasen und waren in Abschwungjahren deutlich stärker belastet als NRW insgesamt. Hierbei verlief die Entwicklung in beiden Städten zwar ähnlich, doch gab es in Einzeljahren nennenswerte Unterschiede: So profitierte natürlich während des Aufschwungs 1999 bis 1 von der Dot-Com- Euphorie stärker als, während im letzten Aufschwung 5 bis 7 die Nase vorn gehabt haben dürfte zumindest legen dies die letzten verfügbaren Datenpunkte nahe. spüren die aktuelle Rezession Allerdings wird auch die Wirtschaft von und von der aktuellen Abkühlung erfasst. Nach einem fast zwei Jahre dauernden Aufschwung, sinken die IHK-Konjunkturklimaindikatoren für die Städte und seit Sommer 7, und ein Ende der Entwicklung ist bisher nicht abzusehen: Die Erwartungskomponente fällt noch immer deutlich schlechter aus als die jeweilige Lageeinschätzung. In lag der Klimaindex im Spätsommer bereits unter dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre, und auch in wurde das langjährige Mittel im Herbst 8 erstmals seit dem Sommer 5 unterschritten. Die Kapazitätsauslastung ist gesunken, die Gewinnsituation der Unternehmen hat sich spürbar verschlechtert, und der Arbeitskräfteaufbau hat sich in bereits in der zweiten Hälfte des Jahres 7 verlangsamt. Gemäß der letzten Umfrage der IHK rechnen unterdessen erstmals wieder mehr Unternehmen mit Beschäftigungsabbau als mit mehr Beschäftigung. Ähnlich zeigt sich das Bild in : Zum Jahresbeginn 8 rechneten die Unternehmen per Saldo noch mit einem Beschäftigungsanstieg, mittlerweile ist dieser Saldo negativ geworden. Die Arbeitslosenquote für die Region lag zwar im November 8 mit rd. 1% noch immer einen Prozentpunkt unter dem Vorjahresniveau, und die Zahl der offenen Stellen überstieg den Wert für das Vorjahr ebenfalls um 1. (rd. %). Auf dem Arbeitsmarkt zeichnet sich jedoch die Wende bereits deutlich ab. Aufgrund des noch guten ersten Halbjahrs liegt die Arbeitslosenquote mit 8% im November 8 zwar noch leicht unter dem Vorjahreswert, doch die Zahl der offenen Stellen geht in bereits deutlich zurück. Ein Anstieg der Arbeitslosenzahlen wird für beide Städte erwartet. Die mit der Finanzkrise verbundenen spezifischen Belastungen für die Finanzbranche dürften in stärker ausfallen als in : Sowohl die Kon- 5 Neuere Daten liegen der offiziellen Statistik noch nicht vor. 13. Januar 9 7

8 Aktuelle Themen 39 zentration auf Kerngeschäfte als auch die mögliche Konsolidierung in der Branche durch Zusammenschlüsse lassen einen Rückgang der Erwerbstätigenzahl in diesem Sektor erwarten. Es ist jedoch nicht so, dass nur der Finanzsektor zu leiden hat: Die starken Nachfragerückgänge in der Industrie sorgen auch dort für erhebliche Arbeitsmarktrisiken. Es ist darüber hinaus mit gravierenden Rückkopplungen für beratende Dienstleistungen zu rechnen. Dies dürfte gerade auch jene Berater treffen, die zuvor stark von der Dynamik auf den Immobilienmärkten profitiert haben. Zwar dämpft der niedrige Ölpreis die Kostenentwicklung für Logistiker und die Industrie. Dies kann jedoch allenfalls die Abwärtsbewegung in den kommenden Monaten etwas mildern. etwas größer, etwas kleiner Zahl der Einwohner, 199= Etwas mehr Haushalte in der Zukunft Zahl der Haushalte, in ' (links) Quelle: BBR 16 (rechts) Quelle: BBR 17 Langfristige Entwicklung Die demografischen Trends verlaufen für beide Städte im Grunde sehr ähnlich: Sie können sich den deutschlandweiten Trends des Geburtenrückgangs und der Alterung nicht entziehen, profitieren jedoch noch über Jahre von der Zuwanderung aus strukturschwachen Gebieten Deutschlands. Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) erwartet beispielsweise, dass die Zahl der Einwohner in im Jahr nur um etwa 1% unter dem heutigen Wert liegen wird. Für ist das Bundesamt optimistischer und erwartet, dass der Bevölkerungszuwachs der Stadt noch einige Jahre anhalten kann allerdings verlangsamt. Bis zum Jahr nimmt gemäß der BBR- Vorausberechnung die Zahl der Menschen in um gut 1% zu. Angesichts der erheblichen Unsicherheiten mit Bevölkerungsprognosen auf Gemeinde- oder Kreisebene sollten diese ausgewiesenen Ergebnisunterschiede nicht zu stark bewertet werden. Es sollte auch beachtet werden, dass dieser Unterschied auch an dem Schätzverfahren (Fortführen begonnener Trendverläufe) des Bundesamts liegt. Die Bertelsmann-Stiftung weist auch für einen geringen Bevölkerungsanstieg aus. Weil die Bevölkerungsentwicklung in in beiden Vorausberechnungen deutlich günstiger verläuft als in Essen und Dortmund, wäre in Jahren die zweitgrößte Stadt NRWs. In beiden Städten setzt sich die Alterung der Bevölkerung fort. Die Entwicklung ist natürlich etwas günstiger als im deutschen Durchschnitt und v.a. im Vergleich zu typischen Fortzugsregionen, da sowohl als auch von der Zuwanderung junger Menschen profitieren. Dies dämpft jedoch den Alterungstrend nur geringfügig. Die Zahl der Haushalte wird in beiden Städten bei leicht sinkender durchschnittlicher Haushaltsgröße noch etwa zehn Jahre lang zunehmen in etwas stärker und länger als in. Auch hierbei sind die Prognoseunterschiede eher gering. Immobilienmärkte in der Region Regional- und Stadtentwicklung Die Region - ist eine international ausgerichtete und wirtschaftlich erfolgreiche Stadtregion. und sind eingebunden in das wachsende regionale Netz der Metropolregion und des Wirtschaftsraums Rhein-Ruhr ( Rhein-Ruhr-City mit rd. 11,5 Mio. Einwohnern) und ihrer Teilregion nordwestliches Rheinland Rhein-City mit allein 6,1 Mio. Einwohnern. Die Region Rhein Januar 9

9 Immobilien in und Wenige Kooperationsanstrengungen der beiden Großstädte und integriert sich stärker in Region -Bonn blickt häufiger nach Norden für Kooperationen Ruhr ist neben London (11,8 Mio. Einwohner) und Paris (1,9 Mio. Einwohner) eine der drei größten Agglomerationen in Westeuropa und ist damit ein zentraler Siedlungsschwerpunkt in Europa. Im Unterschied zum Ruhrgebiet, das durch eine Konzentration von unmittelbar aneinander grenzenden Städten gekennzeichnet ist, besteht das nordwestliche Rheinland eher aus verstreut liegenden Ballungskernstädten und Oberzentren mit ihren jeweils zugeordneten Umlandregionen. Wesentliches Ziel für den Raum Rhein-Ruhr ist die Positionierung als wirtschaftlicher Zugang zur Welt mit ausgeprägten Stärken bei Umwelt-, Medien- und IT-Branchen. Während das Ruhrgebiet auf verschiedenen Ebenen die inter- und intrakommunale Abstimmung und Regionalentwicklung vorantreibt die Internationale Bauausstellung in den 199er Jahren, der Regionalverband Ruhr (RVR), der Masterplan Ruhr und der überarbeitete Flächennutzungsplan veranschaulichen dies steht das nordwestliche Rheinland in seinen diesbezüglichen Bemühungen noch am Anfang. Immerhin, die Oberbürgermeister von und unternehmen nach längerem Stillstand wieder Kooperationsanstrengungen bei den Flughäfen und Messen sowie im kulturellen Bereich. Insgesamt wird die regionale Zuordnung von jedoch eher in Richtung Bonn und von in Richtung Niederrhein und Ruhrgebiet gesehen. integriert sich stärker in die Region -Bonn, die neben einem neuen Internetauftritt (www.region-koeln-bonn.de), zahlreiche Netzwerke (z.b. Wirtschaftsförderung, Unternehmerverbände etc.) umfasst und mit der Regionale 1 auch ein Leitprojekt für die Region initiiert hat, durch das sich der Standort besser profilieren und gemeinsam vermarkten möchte. 6 beteiligte sich an dem regionalen Einzelhandelskonzept Westliches Ruhrgebiet und sowie an der EU- ROGA plus, deren Ziel die bessere Freiraumgestaltung in der Region -Mittlerer-Niederrhein war. Es gibt erfolgreiche Kooperationen, z.b. bei der kommunalen Datenverarbeitung (gemeinsame Nutzung des Rechenzentrums in Moers) und bei der Kultur (z.b. Opernehe mit Duisburg). und sehen sich somit nach wie vor mehr in Konkurrenz zueinander als in eine gemeinsame Regionalentwicklung eingebunden, auch wenn es Bekenntnisse zur Kooperation im großen Regionalraum Rhein-Ruhr gibt. Hierzu passt auch, dass sich beide Städte mit ähnlichen räumlichen Projekten profilieren möchten. hatte bereits in den 198er Jahren mit dem MediaPark auf einem alten Güterbahnhofsgelände den Anstoß für eine erfolgreiche Clusterentwicklung in der Medienwirtschaft gesetzt. Freilich hat sich diese inzwischen weitgehend an anderen Standorten der Stadt etabliert. In wurde mit der Entwicklung des ca. Hektar großen Medienhafens seit den frühen 199er Jahre ein neuer hochpreisiger Büroimmobilienstandort geschaffen. 7 In Kombination mit der Altstadtuntertunnelung und dem Neubau des Landtages am Rhein erreichte man so eine städtebauliche Hinwendung der Stadt ans Wasser. Einige Baumaßnahmen im Medienhafen sollen in den nächsten zwei Jahren noch erfolgen, z.b. der Bau des Hyatt Hotels 6 7 Die Regionale 1 ist ein Strukturprogramm der Landesregierung NRW, das alle zwei Jahre einer Region die Möglichkeit zur Präsentation gibt. Investoren sind daran gebunden, 6% ihrer Nutzungen aus den Bereichen Medien, Kunst und Werbung zu erbringen. 13. Januar 9 9

10 Aktuelle Themen 39 und die derzeit auf Eis gelegten Königskinder, zwei 63 Meter hohe Wohnhochhäuser. Ziel: Rhein erlebbar machen Finanzierungsengpässe in begrenzen Infrastrukturprojekte in und Hohe Siedlungsdichte lässt wenig Raum für neue Projekte zieht es ans Wasser Seit zehn Jahren wird auch in mit der Revitalisierung des knapp 16 Hektar großen Rheinauhafens zu einem modernen Büround Wohnstandort 8 ein Waterfront-Projekt vorangetrieben. Obwohl zahlreiche Projekte bereits gebaut und saniert wurden, so unter anderem der Firmenstandort für Microsoft (RheinauArt Office), stehen noch einige Baumaßnahmen aus (z.b. das dritte Kranhaus). Neben diesem Vorzeigeprojekt am Rheinauhafen plant die Stadt derzeit die Neuformatierung des Standortes um die Messe in Deutz (Messe City) mit Hilfe eines städtebaulichen Wettbewerbes zum Bahnhofsumfeld. Zunächst wurde mit dem Umbau und der Sanierung der historischen Messehallen für RTL und den Gerling- Konzern begonnen und durch den Neubau eines Hochhauses (LVR- Turm) im Norden des Deutzer Bahnhofes und der Block-Neubebauung gegenüber diesem Bahnhof erste Projekte initiiert. Diese sollen jedoch in eine umfangreiche Neugestaltung des Bahnhofsvorplatzes (Ottoplatz), seiner Umgebung und des südlichen Messezuganges münden, was als Teilprojekt der Regionale 1 realisiert werden soll. Weitere Teilprojekte der Regionale 1 sind in die Entwicklung der Archäologischen Zone und das Projekt Rheinboulevard, dessen Ziel es ist, den Rhein wieder besser erlebbar zu machen. Seit einem Jahr entwickelt das Büro Albert Speer und Partner einen Masterplan für die er Innenstadt, dessen erste Ergebnisse im Dezember 8 vorgestellt wurden. Mit diesem Masterplan wird eine langfristige Strategie in punkto Stadtplanung, Architektur und Platzgestaltung für entwickelt. Ziel ist nicht nur, den Rheinraum attraktiver zu gestalten, sondern auch mehr Raum für Fußgänger, weniger zugeparkte Plätze und einen verbesserten Innenstadtverkehr zu schaffen. Dass gerade Verkehrsprojekte große Herausforderungen sein können, zeigt das Beispiel des vier Kilometer langen U- Bahnneubaus in der er Innenstadt (Nord-Süd-Linie): Aufgrund massiver Finanzierungsprobleme gibt es Adjustierungsbedarf bei den Mitfinanzierern Bund (6%) und Land (3%). Die Landesregierung hat erste Konsequenzen aus den er Finanzierungsnöten gezogen. Betroffen davon ist auch die Nachbarstadt : Der Bau der dortigen Wehrhahn-Linie (West-Ost-Verbindung) wird nur noch mit einem Festbetrag bezuschusst. Alle weiteren Kosten gehen dort zu Lasten der Stadt. stößt an Grenzen und wächst in die Höhe In arbeitet die Stadtplanung derzeit an einem neuen Orientierungsrahmen für eine Vielzahl von städtebaulichen Einzelplänen. Zwölf übergeordnete Trends beschreiben den heutigen Zustand der Landeshauptstadt in ihrem Umfeld und sollen zugleich zukünftige Entwicklungstendenzen und Strategieansätze aufzeigen. Dabei stößt die Siedlungsentwicklung zunehmend an ihre Grenzen; die Landeshauptstadt zählt mit rd..63 Einwohnern je Quadratkilometer bereits zu einem der am dichtesten besiedelten Räume in Deutschland. Der Siedlungsflächenverbrauch durch Neubauten betrug in den letzten zehn Jahren durchschnittlich rund ha im Jahr. 3,6% der Flächen des Stadtgebietes (766 ha) können nach dem Flächennutzungsplan als Bauflächen noch bebaut werden, 8 Die Planungen sehen zu 5% Büro-, zu 3% Wohnnutzung und zu 5% kulturelle Nutzungen vor Januar 9

11 Immobilien in und Mehr neue Flächen in Büroflächenbestand, in Mio. m² Quellen: CBRE, RREEF Research 18 Büromarkt : von Höchstwerten entfernt Bürospitzenmieten in EUR/m² Leerstandsquote in % Leerstandsquote (links) Büromieten (rechts) Quellen: CBRE, RREEF Research 19 hiervon entfallen 9 ha auf Wohnen, 18 ha auf Gewerbe und Industrie und 153 ha auf die Büronutzung. Insgesamt werden derzeit in rd. 17 größere Entwicklungsgebiete überplant oder umgenutzt bzw. stehen bereits zur Nutzung zur Verfügung. Hierbei reichen die Planungen von der Konzeption neuer Einzelhandelsstandorte in der City über die Konversion alter Güterbahnhöfe bzw. Kasernen (Derendorf, Oberkassel, Reitzensteinkaserne) bis hin zur Neuentwicklung von Büromarktstandorten (z.b. Medienhafen und Airport City). Auch die Hochhausplanungen in der Stadt sind ambitioniert: So sollen die derzeit 7 Hochhäuser mit einer Höhe von über 5 Metern um weitere zwölf Hochhäuser ergänzt werden. 9 Büromärkte werden vom Abschwung belastet Zwar ist die deutlich größere Stadt, die Büromärkte von und sind jedoch fast gleich groß: Für werden rd. 7, Mio. m² Bürofläche geschätzt, in sind es für Ende 8 7,1 Mio. m². 1 Die Fläche je Einwohner ist in also um über 6% größer als in. In den letzten zehn Jahren expandierten beide Märkte rapide: um rd. 1. m² Bürofläche, sogar um 15. m² pro Jahr. Besonders während der Dot- Com-Euphorie wuchs das Flächenangebot in sehr viel schneller als in. ist nicht nur der (relativ) größere, v.a. ist der teurere Büromarkt. Die Spitzenmieten liegen in der Landeshauptstadt aktuell etwa 3 EUR je Quadratmeter über jenen in, wobei der Abstand seit etwa acht Jahren nur geringfügig schwankt waren Büros in dagegen noch um bis zu,5 EUR je Quadratmeter teurer als in, nach der Wiedervereinigung sogar kurzfristig um fast 1 EUR. Diese Unterschiede lassen sich nicht durch damals unterschiedliche Leerstandsniveaus erklären. Tatsächlich lag die Leerstandsquote in sowohl nach der Wiedervereinigung als auch während der Dot-Com-Jahre unterhalb jener in. Die hohe Anzahl ausländischer Nachfrager und die nachfragestarken Finanzdienstleister dürften in den 199er Jahren für die stärkeren Preisschwankungen in gesorgt haben. Im letzten Aufschwung blieb die Mietdifferenz zwischen den beiden Städten erhalten. Die größere Abhängigkeit von Topmietern in kommt auch darin zum Ausdruck, dass in den Citylagen die Spitzenmieten in deutlich stärker schwanken als die Durchschnittsmieten. Allerdings ist es seit der Jahrtausendwende gelungen, ein echtes Prime-Immobiliensegment zu etablieren. Die Differenz zwischen der Spitzen- und der Durchschnittsmiete nahm kräftig zu und blieb auch in den Folgejahren spürbar höher als in den 199er Jahren. Marktbewegungen gestern und heute Allerdings wurden zahlreiche Büros, die während der Jahre 1999 bis gebaut wurden, in der folgenden Wirtschaftsschwäche nicht vermietet. Die Leerstandsquote nahm in rasch zu, denn die für den Standort wichtige Telekommunikationsbranche war eine 9 Das höchste Hochhaus ist mit 1 m das ARAG-Hochhaus, rund zwei Meter höher als die Landesversicherungsanstalt (LVA). 1 Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, Büromarktgrößen zu erfassen. Die räumliche Zuordnung spielt ebenso eine wichtige Rolle wie die genaue Flächendefinition. Für gehen Schätzungen von rd. 7 Mio. bis 8,5 Mio. m² aus, für reichen die Werte von 7,1 Mio. bis fast 9 Mio. m². Hier wurden die Daten in der Abgrenzung von RREEF verwendet. 13. Januar 9 11

12 Aktuelle Themen 39 Büromarkt : Keine neuen Rekorde Bürospitzenmieten in EUR/m² Leerstandsquote in % Leerstandsquote (links) Büromieten (rechts) er Spitze reagiert heftiger Spitzenmiete City - Durchschnittsmiete City, in EUR/m² Quellen: BulwienGesa, DB Research Quellen: CBRE, RREEF Research bleibt teurer Differenz der Spitzenmieten in EUR/m² ( - ) Quellen: CBRE, RREEF Research DB Research der am stärksten belasteten Branchen jener Jahre. erreichte die Leerstandsquote über 13% nachdem sie 1 noch bei gut % lag. Auch in nahm die leer stehende Fläche in dieser Zeit stark zu; absolut war der Anstieg zwar nicht so gravierend wie in, die Leerstandsquote verdreifachte sich jedoch auch in von 1 bis auf fast 1%. Im darauf folgenden Aufschwung von 5 bis 7 profitierte der er Büromarkt etwas früher und stärker als der er Markt: Während die Leerstandsquote in seit 5 um insgesamt mehr als 3%-Punkte auf aktuell knapp unter 1% sank, reduzierte sich die Leerstandsquote in nur um gut %-Punkte auf etwa 7,5%. Als direkte Reaktion darauf erhöhten sich die Büromieten; in um insgesamt 1% und in sogar um rd. 15% gegenüber den jeweiligen Tiefstständen. Allerdings gilt für beide Städte auch, dass die Spitzenwerte des letzten Booms nicht wieder erreicht werden konnten. Die noch immer vergleichsweise hohen Leerstandsquoten verhinderten einen ähnlich starken Preisauftrieb wie in den Jahren 1999 bis 1. Die Spitzenmieten in und liegen aktuell noch immer um rd. 1% unter den damals realisierten Spitzenmieten und weitere Mietzuwächse sind für die nächste Zeit unrealistisch. Ausblick bis 1 ungünstig Die Welt befindet sich in der Rezession, der wohl schwersten seit Jahrzehnten. Mittlerweile wird auch für Deutschland ein spürbarer Beschäftigungsrückgang erwartet. Dieser wird zwar insbesondere die exportabhängige Industrie betreffen. Doch als direkte Konsequenz davon werden auch viele unternehmensnahe Dienstleistungsbranchen in Mitleidenschaft gezogen. Die Zahl der Büroarbeitsplätze wird sowohl in als auch in abnehmen. Ein Rückgang der Bürobeschäftigung in der Größenordnung von bis 3% in den nächsten zwei Jahren ist plausibel und keineswegs das pessimistischste Szenario. Wegen der größeren Bedeutung des Finanzsektors für die Landeshauptstadt dürfte die Anpassung in heftiger ausfallen als in. Es ist aber nicht allein der Beschäftigungsrückgang, der für steigende Risiken für Investoren in Büroimmobilien sorgen wird, sondern auch, dass für die kommenden Jahre mit mehr Fertigstellungen gerechnet wird. Viele Projekte sind bereits begonnen und können kaum mehr gestoppt oder nur zeitlich verschoben werden. In wurden 8 sehr umfangreich neue Büroflächen fertiggestellt. Deswegen begannen dort die Leerstände auch bereits wieder leicht zu wachsen. Für ist für 9 und 1 mit deutlich mehr Fertigstellungen zu rechnen. Diese Büros kommen zu einem sehr ungünstigen Zeitpunkt neu auf den Markt. Insgesamt rechnen wir damit, dass die Leerstände bis Ende 1 deutlich steigen. Wahrscheinlich werden die Leerstandsquoten von in beiden Städten übertroffen. Gleichzeitig werden die Spitzenmieten spürbar nachgeben in stärker als in. Vor 11 ist nicht mit steigenden Mieten zu rechnen. Insgesamt dürfte sich der Rückgang der Spitzenmieten auf knapp 1% belaufen in etwas mehr und in etwas weniger. Immerhin würden die Mieten nicht so stark einbrechen wie nach dem Platzen der IT-Blase. Dies lässt sich zum einen dadurch erklären, dass die Mieten eben noch immer um 1% unter den damals erzielten Niveaus liegen und zum anderen durch den etwas geringeren Angebotsschock, der nun zu erwarten ist. Die Zahl der Fertigstellungen nimmt zwar wieder zu, aber nicht so stark wie von 1 bis Januar 9

13 Immobilien in und Mehr Fertigstellungen Büroflächenbestand, in % gg. Vq. annualisiert Einzelhandelsumsatz Quellen: CBRE, RREEF Research, DB Research 3 Umsätze wachsen langsam % gg. Vj. Verfügbares Einkommen (nom.) Einzelhandel i.e.s. also ohne Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Apotheken Quellen: Destatis, DB Research Angesichts der aktuell erheblichen Marktrisiken und der Tatsache, dass die Belastungen für die Realwirtschaft noch nicht gänzlich abzuschätzen sind, wäre es jedoch falsch, höhere Mietrückgänge auszuschließen. Ein Rückgang auf die niedrigen Mietniveaus des Jahres, als in 17 EUR/m² und in,5 EUR/m² vereinbart wurden, ist für die kommenden zwei Jahre durchaus möglich. Gleichzeitig ist nicht damit zu rechnen, dass das Transaktionsvolumen 9 wieder spürbar anzieht. Die sehr hohen Investitionsvolumina von 6 und 7 werden wohl auf absehbare Zeit nicht wieder erreicht, da die Investoren mit hohem Leverage vom Markt verschwunden sind. Dadurch sind die Mietrenditen für Topobjekte bereits 8 leicht gestiegen (um 5 bis 5 Basispunkte gegenüber Vorjahr). Für 9 ist ein weiterer Anstieg der Rendite um weitere 5 bis 75 Basispunkte zu erwarten. Eine ähnlich heftige Korrektur wie in London, Paris oder Madrid ist jedoch nicht zu befürchten. Dort waren die Renditen bis 7 viel stärker gesunken als in den deutschen Großstädten. Folglich hat sich ähnlich wie auf den Wohnungsmärkten auch kein so großer Korrekturbedarf aufgebaut. Einzelhandelsimmobilien Die Umsätze im deutschen Einzelhandel entwickeln sich seit Jahren langsamer als die verfügbaren Einkommen. Eine in den letzten Jahren steigende Sparquote, aber auch die säkularen Verschiebungen im privaten Konsum hin zu mehr Dienstleistungen sowie eine intensivere Nutzung von Online-Angeboten engen das Wachstumspotenzial für den Einzelhandel deutlich ein. 11 Auch im zurückliegenden Aufschwung konnte der deutsche Einzelhandel nicht im gleichen Umfang von dem vorteilhaften Umfeld profitieren wie andere Branchen: 6 und 7 stiegen die nominalen Einzelhandelsumsätze um gerade mal 1%. Umsätze legen zu Kaufkraft relativ zu Deutschland nicht Die Kaufkraft je Einwohner liegt in um rd. % über dem Wert für Deutschland insgesamt, in beträgt der Abstand rd. 1%. Damit belegen und die Plätze acht und zwei im Kaufkraftranking unter den 19 größten Städten Deutschlands. Allerdings nahm die GfK-Kaufkraftkennziffer in beiden Städten in den letzten Jahren ab. Dadurch haben die Städte aber nicht als Einzelhandelszentren an Attraktivität verloren, denn der Verlust an Kaufkraft kam zu einem großen Teil durch Fortzüge ins Umland zustande. Die Umsatzkennziffer in liegt mit 15 Indexpunkten noch immer so hoch wie vor zehn Jahren. In ist sie in den letzten Jahren sogar stetig auf heute 135 Punkte gestiegen. profitiert v.a. von seinem kaufkräftigen Umland im Süden. Die engere Verbindung mit dem Bonner Raum ergibt für den Einzelhandel daher durchaus Sinn. Institutioneller Einzelhandel gewinnt weiter an Bedeutung Deutschland verfügt im internationalen Vergleich über einen relativ kleinen Anteil an Einkaufscenterflächen. Zwar ist die Fläche seit der Wiedervereinigung stark gewachsen, pro Kopf wird in Deutschland jedoch noch immer nicht einmal halb so viel Shopping-Centerfläche erreicht wie in Spanien oder Frankreich und sogar nur ein Viertel des schwedischen Wertes. In NRW liegt diese Quote sogar noch 11 Das einzige Jahr, in dem die ausgewiesenen Einzelhandelsumsätze schneller stiegen als die Einkommen war. In diesem Jahr wurde der Berichtskreis geändert, sodass der Vergleich problematisch ist. 13. Januar 9 13

14 Aktuelle Themen 39 Steigende Spitzenmieten Einzelhandel EUR/m² Quelle: BulwienGesa er Mieten außerhalb der City mehr unter Druck Quotient aus Spitzenmiete in der City und Spitzenmiete in Stadtteillagen Quellen: BulwienGesa, DB Research 6 leicht unter dem gesamtdeutschen Wert. Knapp 8 der rd. Einkaufszentren liegen in NRW. In gehören zu den drei größten Einkaufszentren die gerade neu fertiggestellten Arcaden mit 7. m² Einkaufsfläche, die Shadow Arkaden und das stilwerk mit je. m² Einkaufsfläche. In sind die drei größten Zentren das Rhein- Center mit 8. m² Einkaufsfläche, die Arcaden mit 3.5 m² und das City Center Chorweiler mit rd. 3. m² Fläche. verfügt insgesamt über mehr Fläche in Einkaufszentren und über deutlich größere Zentren. Allerdings sind auch diese verglichen mit den Riesen in diesem Segment noch klein: Der Ruhrpark in Bochum bietet 16. m² und das CentrO in Oberhausen 8. m² Fläche. Offensichtlich erkennt man in und zwar die Vorzüge der neuen Immobilienform an, ist jedoch vorsichtig bei der Entwicklung, um die etablierten Einkaufsstraßen nicht zu sehr zu schwächen. Grundsätzlich ist es zwar richtig, dass ein Einkaufszentrum auch positive Ausstrahlung auf andere Händler in dem Einzugsgebiet haben kann, allerdings wird die Kaufkraft natürlich woanders abgezogen. Diese Verschiebung kann auch innerhalb einer Stadt erfolgen. Mieten zuletzt stark gestiegen in der Spitze Insbesondere die Citylagen profitieren von der starken Sogwirkung, die und auf ihr Umland ausüben, denn Citylagen lassen sich nicht einfach vermehren. Hinzu kommt, dass in den letzten Jahren viele internationale Filialisten nach Deutschland wollten, da sie auf das Ende der Konsumzurückhaltung setzten. Zwar ist das mittlere Mietwachstum über die letzten 18 Jahre mit gut % in beiden Städten ähnlich hoch, die Verläufe waren jedoch unterschiedlich: In legen die Einzelhandelsmieten seit 1998 stetig zu, und seit dem letzten Aufschwung sogar beschleunigt. In hingegen blieben die Spitzenmieten von 199 bis fast unverändert und legten dann erst deutlich zu. In den Stadtteillagen zeigt sich ein ähnliches Bild: In stiegen die Mieten in den Stadtteillagen bis sogar stärker als die Spitzenmieten in der Innenstadt. Seitdem hat sich der Markt jedoch sichtlich beruhigt; der Quotient aus Spitzenmieten in der Innenstadt und den Spitzenmieten in den Stadtteilen ist zuletzt wieder gestiegen. Die Innenstadt hat sich relativ verteuert. In hingegen blieben auch die Stadtteilmieten lange Zeit quasi unverändert. Sie machten allerdings den Aufschwung seit 5 nicht mit, sodass ein Vermieter eines Ladens in der er Innenstadt heute fast die 7-fache Miete verlangen kann wie ein Vermieter eines guten Ladenlokals außerhalb der City. Vor dem Boom lag dieser Multiplikator noch bei 5,5. Gut möglich, dass in dieser unterschiedlichen Entwicklung gerade auch in den Stadtteilen die unterschiedlichen Strategien bei der Ausweitung von Einkaufszentren eine entscheidende Rolle gespielt haben. Weniger zusätzliche Einkaufszentren in sorgen eben für weniger Angebotskonkurrenz, und dies begünstigt eher die einfacheren Lagen. Wahrscheinlich werden die Einzelhandelsumsätze 9 sinken. Höhere Arbeitsmarktrisiken belasten den privaten Konsum. Weil in dieser Marktlage zudem weniger neue internationale Filialisten nach neuen Flächen in Deutschland suchen werden, dürften die Spitzenmieten 9 sinken. Das gilt erst recht für Läden in der Peripherie Januar 9

15 Immobilien in und Mehr Lagerflächen Kumulierter Lagerflächenneubau in ' m Stadt Rhein-Kreis Neuss Kreis Mettmann Stadt Erftkreis Rhein.-Berg. Kreis Kein Mietwachstum Spitzenmieten für Lagerflächen, EUR/m² Quelle: LDS NRW, Busch Quelle: BulwienGesa 8 Industrie- und Logistikimmobilien Wie in den meisten Ballungsräumen dominiert auch in und die Logistikbranche die Nachfrage nach Gewerbegrundstücken und Hallenimmobilien. So beträgt in der Anteil der Anfragen aus der Logistikbranche an der Gesamtnachfrage nach Hallenimmobilien 3% und nach Gewerbegrundstücken sogar 38%. Die Logistikbranche war auch der zentrale Treiber für die Mehrnachfrage nach Gewerbeflächen in den letzten Jahren in wurde diese Flächennachfrage zwischen 6 und 7 von rd. 67. m² mehr als verdoppelt. Die Regionen und werden auch in Zukunft von dem hohen Trendwachstum der Logistikbranche profitieren, 1 denn sie liegen in einer der wichtigsten Logistikregionen Europas. Der Ballungsraum Rhein-Ruhr ist allein schon wegen der immensen Wirtschaftskraft und seinen ca. 11,5 Mio. Endverbrauchern interessant. Hinzu kommt die zentrale Lage in Europa und die gute Anbindung über den Rhein an die ARA-Häfen (Antwerpen, Rotterdam, Amsterdam). Marktentwicklungen Der Logistikstandort profitiert stark vom Flughafen -Bonn, dem zweitgrößten Frachtflughafen Deutschlands, an dem der Express-Dienst UPS sein europäisches Drehkreuz und der Konkurrent Fed Ex einen Deutschland-Hub betreibt. Von großer Bedeutung ist auch das im er Süden gelegene Güterverkehrszentrum (GVZ) Eifeltor mit Deutschlands größtem Umschlagsbahnhof für den kombinierten Güterverkehr. Durch seine Funktion als wichtiger Knotenpunkt der Güterströme des Nah- und Fernverkehrs stellt die Region heute neben den Regionen Duisburg/Niederrhein im Westen und dem östlichen Ruhrgebiet (Dortmund/Unna) das dritte und südliche logistische Tor zum Ballungsraum Rhein-Ruhr dar. Im Jahr 7 wurden in der Region m² Hallenfläche (Hallen > 5. m²) umgesetzt, im Raum waren es. m². Als Entwicklungshemmnis für den Logistikimmobilienmarkt stellt sich sowohl in als auch in die mangelnde Verfügbarkeit von Flächen für Neuansiedlungen dar. In den stark verdichteten Stadtgebieten sind die von den Logistikbetrieben gesuchten großen Gewerbeflächen Mangelware. So stehen im er Stadtgebiet lediglich im Industriepark -Nord (ehemaliges ESSO- Gelände) sowie im Airport Businesspark in beschränktem Umfang Flächen für Logistikansiedlungen zur Verfügung. Auch im GVZ Eifeltor, in dem der Logistik-Projektentwickler ProLogis einen 3 ha großen Logistikpark betreibt, stehen in den errichteten Neubauten nur noch begrenzt Flächen bereit. In könnte die Entwicklung des Rheinpark Benrath durch den Projektentwickler Slough Estates Group (SEGRO) ein wenig für Entspannung sorgen. Hier stehen ab 9 weitere 8 ha Gewerbe- und Logistikfläche zur Verfügung. Aufgrund der fehlenden Flächen aber auch wegen des hohen Bodenpreisniveaus (zwischen 7 und 1 EUR/m² in und zwischen 95 und 1 EUR/m² in ) weichen viele Logistikunternehmen in die Umlandgemeinden aus. So entfallen nur knapp 6% des Lagerflächenumsatzes der Gesamtregion im Jahr 7 auf das er Stadtgebiet. Seit Mitte der 199er Jahre 1 Auch wenn rezessionsbedingt in der nächsten Zeit mit einer Wachstumspause gerechnet werden muss (vgl. Heymann, E. (8). Logistik in Deutschland. Wachstumsbranche in turbulenten Zeiten. Deutsche Bank Research. Aktuelle Themen 3. Frankfurt am Main). 13. Januar 9 15

16 Aktuelle Themen 39 Logistiker zieht es ins Umland Ähnliche Neubaustruktur Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser an allen Wohnungsfertigstellungen, in % Quelle: Landesdatenbank NRW 9 ist festzustellen, dass Neubauprojekte vor allem in den Landkreisen im Umfeld der beiden Großstädte entstehen. Beispielsweise ist der Bestand an Lagerflächen im Kreis Mettmann inzwischen doppelt so groß wie jener im Stadtgebiet. In der er Region hat sich das Umfeld des Flughafens -Bonn in den letzten Jahren stark entwickelt. 7 ist direkt am Flughafen ein neues Speditionscenter mit 1. m² Hallenfläche und im benachbarten Troisdorf das DHL Innovation Center entstanden. In diesem Jahr hat die Spedition Dachser eine 1.3 m² große Logistikhalle im Umfeld des Flughafens gebaut, und bis 1 entsteht auf dem Flughafengelände ein neues Frachtzentrum von Fed Ex mit 5. m² Hallenfläche. Trotz der vorteilhaften Lage, der insgesamt guten Entwicklung der Logistikbranche und der relativ knappen Flächen in den Städten, gab es zuletzt weder in den besten Lagen noch in mittleren Lagen Mietwachstum weder in noch in. Im Rückspiegel war die Entwicklung in etwas günstiger; erst am aktuellen Rand hat sich der er Markt stabilisiert. Die Rezession trübt die Aussichten der Logistiker, sodass die Flächennachfrage 9 wahrscheinlich nicht zunehmen wird. Höhere Mieten lassen sich in diesem Umfeld sicherlich nicht durchsetzen. Wohnungsmärkte In gab es im Jahr 7 knapp 68. Wohngebäude mit insgesamt 35. Wohneinheiten. In waren es 5. Wohnungen in 13. Wohngebäuden. Das heißt, das durchschnittliche Wohngebäude ist in etwas kleiner als in, es gibt insbesondere mehr Ein- und Zweifamilienhäuser in als in. In beiden Städten gibt es ungefähr halb so viele Wohnungen wie Einwohner. Angesichts der mittleren Haushaltsgröße von knapp unter zwei Personen je Haushalt sind die Wohnungsmärkte damit im Großen und Ganzen ausgeglichen. Ein Überangebot gibt es nicht. Die Wohnungsfertigstellungen entwickelten sich in beiden Städten in den letzten Jahrzehnten recht ähnlich. Mitte der 198er Jahre wurden die absolut höchsten Fertigstellungszahlen erreicht. In den Jahren vor und nach der Wiedervereinigung wurden die jeweils niedrigsten Wohnungsneubauzahlen erzielt, und danach kamen fast zehn Jahre überdurchschnittlich viele neue Wohnungen auf die Märkte. Anders als im Bundestrend ist die Zahl der Wohnungsfertigstellungen seit 1 jedoch ziemlich stabil: In werden jedes Jahr rd. 1. neue Wohnungen fertig und in rd Die etwas höhere Wachstumsrate in lässt sich durch das zuletzt etwas günstigere Bevölkerungswachstum leicht erklären. In wurden zudem in den letzten Jahren immer mehr Wohnungen genehmigt als fertiggestellt, dort könnte theoretisch aus dem Genehmigungsbestand das Angebot etwas schneller wachsen. Angesichts der Rezession ist dies jedoch derzeit unwahrscheinlich. Die Struktur der Wohnungsfertigstellungen entwickelte sich in den letzten Jahrzehnten in beiden Städten ebenfalls sehr ähnlich. Der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser an den gesamten Wohnungsfertigstellungen folgte dem allgemeinen Auf und Ab der Fertigstellungen. Dies liegt natürlich v.a. daran, dass der Bau von Mehr- 13 Die stabilere Entwicklung bedeutet indes nicht, dass die Wohnungsbestände in und besonders schnell expandieren würden. Tatsächlich wuchs der Wohnungsbestand in um etwa,3% p.a., jener in um,% und der Wohnungsbestand in Deutschland insgesamt um,5% in den letzten Jahren Januar 9

17 Immobilien in und Preise stagnieren Preis für ein durchschnittliches Einfamilienhaus, in EUR Wohnungen in noch etwas billiger als in D'dorf Preis für Neubauwohnung, EUR/m² Quelle: BulwienGesa 31 Steigende Preisabschläge Bestandswohnungen Preisdifferenz zwischen Neubau- und Bestandswohnung, in % Quelle: BulwienGesa 3 Quellen: BulwienGesa, DB Research 3 Größere Knappheiten in aber keine problematische Angebotslücke familienhäusern wesentlich stärkeren Schwankungen unterworfen ist als der Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Konjunktur und steuerliche Anreize spielen bei Mehrfamilienhäusern eine deutlich wichtigere Rolle (die Standardabweichung im Mehrfamilienhausbau ist in beiden Städten etwa sechsmal höher als jene im Einund Zweifamilienhausbau). Allerdings werden anteilsmäßig fast in allen Jahren mehr Einfamilienhäuser in als in fertig; das spiegelt sich dann auch in der eingangs genannten größeren Bedeutung dieses Segments im Gebäudebestand von. Miet- und Preistrends in und Die Kaufkraft in liegt spürbar über der in, und weil die Einkommen der wichtigste Bestimmungsfaktor für die Höhe respektive Entwicklung der Haus- und Wohnungspreise sind, überrascht es kaum, dass die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in deutlich über den er Preisen liegen. Zwar werden in wie auch in rd. EUR 9. für die besten Immobilien gezahlt, doch im Durchschnitt sind Einfamilienhäuser in rd. EUR 1. (%) billiger als in. Allerdings hat sich der Abstand seit 199 deutlich reduziert: Sowohl in den frühen 199er Jahren als auch um die Jahrtausendwende legten die Preise für Einfamilienhäuser in spürbar stärker zu als in. Die höheren Fertigstellungszahlen in sind zum Teil die Marktreaktion auf die größeren Preiszuwächse dort. Seit der Jahrtausendwende haben sich die Preise jedoch in beiden Städten fast nicht mehr verändert lediglich die Spitzenlagen in haben sich in diesem Zeitraum etwas verteuert. Doch auch dieser Zuwachs fällt mit insgesamt % in acht Jahren sehr gering aus. Die Fertigstellungsvolumina der letzten Jahre reichten offensichtlich aus, um die steigende Nachfrage in diesem Segment zu bedienen, da im Umland umfangreiche Flächen fertig wurden. Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen zeigt zwar einige Ähnlichkeiten zu der Entwicklung bei den Häusern. Es gibt jedoch bemerkenswerte Unterschiede. Gemeinsam ist, dass die heutigen Wohnungspreise spürbar über den Niveaus der frühen 199er Jahre liegen und dass die er Preise stärker stiegen als die er. Gemeinsam ist auch, dass die durchschnittlichen Preise zuletzt in etwa stagnierten; die Neubaupreise legten noch leicht zu, und die Preise für Bestandswohnungen stagnierten oder gaben sogar etwas nach. Anders als bei den Einfamilienhäusern sind er Neubauwohnungen nur 1% billiger als er; bei Bestandswohnungen gibt es sogar keine Preisunterschiede zwischen und. Dies ist angesichts der Kaufkraftunterschiede bemerkenswert und signalisiert größere Knappheiten bei Wohnungen als bei Häusern in. Ein weiterer Indikator, der eine größere Knappheit im Mehrfamiliensegment in anzeigt, ist das Verhältnis aus Preisen für Bestandsimmobilien und Neubauwohnungspreisen. Je kleiner dieser Quotient, desto knapper sind gerade Neubauwohnungen und desto größer müsste der Preisdruck in diesem Segment sein: In sind Bestandswohnungen derzeit um rd. 18% günstiger als Neubauwohnungen, in um 33%. Allerdings dürften die Knappheiten auch in nicht sehr groß sein, immerhin stiegen die Wohnungspreise selbst während des letzten Booms nicht. Zudem ist der Abschlag für Bestandswohnungen im langjährigen Vergleich auch in hoch in ist der Abschlag nur deutlich höher. Preiszuwächse sind folglich in wahrscheinlicher als in, Preissprünge sind jedoch gerade 13. Januar 9 17

18 Aktuelle Themen 39 auch im Lichte der Rezession in keinem Wohnungssegment zu erwarten. Topmieten leicht korreliert Büromieten D'dorf (x-achse) in % gg. Vj. Büromieten (y-achse) in % gg. Vj y =,5x + 1,5 R -1 =, Quelle: DB Research 33 Zuletzt stiegen Mieten langsamer als allgemeine Teuerung Die starken Binnenwanderungsströme nach der deutschen Wiedervereinigung sorgten in den frühen 199er Jahren für stark steigende Mieten in quasi allen Wohnungsmarktsegmenten etwas stärker in als in. Der Bauboom, geringeres Bevölkerungswachstum und relativ geringes Wirtschaftswachstum in den Folgejahren dämpften das Mietwachstum sehr stark. Seit dem Jahr steigen die Mieten in und spürbar langsamer als die allgemeine Teuerung. Allein bei Bestandswohnungen in im untersten Preissegment überstieg das Mietwachstum mit 3,3% p.a. die allgemeine Inflationsrate um rd. 1,5%-Punkte. Auch die Differenz zwischen Neubau- und Bestandswohnungsmieten in ist mittlerweile mit,5 EUR je Quadratmeter verschwindend gering. Die aktuelle Preisentwicklung lässt jedoch nicht auf eine allgemeine Knappheit im Mietwohnungsbau schließen, und für 9 und 1 ist dies ebenfalls nicht zu erwarten. Es zeigt sich freilich auch bei den Mietwohnungen, dass der er Markt insgesamt etwas angespannter ist als der er, denn ungeachtet der Dynamik ist zu beachten, dass die Neubaumieten in im obersten, im mittleren als auch im untersten Preissegment über den er Neubaumieten liegen. Es sind wirklich zwei Märkte und liegen nur km auseinander, mit dem ICE benötigt man nur Minuten für die Strecke. Die räumliche Nähe könnte einerseits für eine funktionierende Arbitrage auf den Immobilienmärkten, insbesondere auf den gewerblichen Immobilienmärkten sorgen. Dann würden beide Märkte wie zwei Teile eines größeren Marktes funktionieren und stark mit einander verbunden sein. Bürorenditen unkorreliert Mietrendite D'dorf (x), % Mietrendite (y), % y =,36x +,5 R =,8 7, 6,5 6, 5,5 5,,,5 5, 5,5 6, 6,5 Quelle: DB Research 3 Andererseits wurde argumentiert, dass sich eher nach Süden orientiert und eher nach Norden. Eine uralte Konkurrenz zwischen den Städten könnte diese Arbitrage verhindern, zumindest aber schwächen. Es wurde in dieser Studie auf zahlreiche Ähnlichkeiten und sehr viele Unterschiede hingewiesen. In diesem Abschnitt wird nun untersucht, ob die gewerblichen Märkte tatsächlich eher als zwei eng verbundene Teilmärkte oder als zwei eigenständige Märkte gesehen werden müssen. Die Verläufe der Büromieten sind in der Tat für und recht ähnlich. Das Bestimmtheitsmaß für Veränderungsraten der Spitzenmieten ist jedoch mit, allenfalls mäßig hoch. Es wurde bereits gezeigt, dass die Konjunktur der Stadtwirtschaften als wichtigster Treiber für die Nachfrageentwicklung in beiden Städten korreliert ist. Ein noch höherer Gleichlauf wäre daher durchaus möglich gewesen. Offensichtlich reagieren die Städte wegen unterschiedlicher Angebotsausweitungen aber nicht identisch. Bei den Mietrenditen erkennt man noch deutlicher, dass und in der Tat eigene Büromärkte sind. Das Bestimmtheitsmaß ist sowohl für die Bürorenditen als auch für die erste Differenz der Bürorenditen sehr gering. Es gibt offensichtlich nennenswerte Diversifizierungsmöglichkeiten für Investoren. Bei den Durchschnittsmieten/Renditen verhält sich dies nicht viel anders. Zwar sind die Maßzahlen insgesamt etwas höher, zufriedenstellend hohe statistische Signifikanz wird jedoch bei keinem Indikator erreicht Januar 9

19 Immobilien in und Bürorenditen Teil Mietrenditen D'dorf (x), %-Diff. gg. Vj. Mietrenditen (y), %-Diff. gg. Vj. y =,59x -,36 R =,6 -, -,,, Quelle: DB Research Korrelation der Büromärkte Bestimmtheitsmaße Korrelation der Einzelhandelsmärkte Bestimmtheitsmaße Spitzenlagen,,3,,1 -,1 -, -,3 -, -,5 Mittlere Lagen Büromieten,39,7 Mietrenditen,8,3 Mietrenditen,6,5 35 Quelle: DB Research 36 Auf den Einzelhandelsmärkten sind die Unterschiede offenbar noch stärker ausgeprägt: Weder für die Spitze noch für mittlere Lagen gibt es Hinweise auf einen engen Gleichlauf. Die Märkte sind von einander getrennt. Für Immobilieninvestoren lässt sich daraus ein einfacher Schluss ableiten: Durch eine Investition in beide Städte lässt sich das Risiko eines Immobilienportfolios bereits spürbar reduzieren. Das gilt sowohl für Büroimmobilien, mehr noch für Einzelhandelsimmobilienportfolios. Die räumliche Nähe der beiden Städte könnte die Transaktionskosten gering halten. Insofern ist es durchaus ein Vorteil, dass die Arbitrage zwischen den Immobilienmärkten der beiden Städte unzureichend ist. Für die Städte und könnte sich hieraus auch ein Marketingvorteil ableiten lassen. Allerdings sollten die Diversifizierungsvorteile nicht übertrieben werden: Zum einen werden manche kurzfristige Entwicklungsunterschiede im Laufe eines Konjunkturzyklus geglättet. Die geringe ausgewiesene Korrelation ist dann kein hinreichendes Maß für die Verschiedenheit der Märkte. Das ist gerade für langfristig orientierte Investoren wichtig. Lässt man unterschiedliche Wirkungsverzögerungen zu, reagieren gerade die Topbürolagen in und ähnlich. Zum anderen bewegen sich die Märkte in den letzten Jahren mehr im Gleichlauf als in den 199er Jahren. Mieter und Investoren scheinen heute die Arbitragemöglichkeiten zwischen den beiden Standorten mehr zu nutzen als vor zehn Jahren. Allerdings reichen die verfügbaren Daten noch nicht aus, um diese Aussage auch mit hinlänglicher statistischer Sicherheit zu tätigen. Nennenswertes Diversifizierungspotenzial bleibt freilich für Nebenlagen und insbesondere im Einzelhandelssegment auch dann erhalten. Spitzenlagen Mittlere Lagen Schlussbemerkungen EH-Mieten,13,7 Mietrenditen,1,8 Mietrenditen,3,1 Quelle: DB Research 37 Die Welt ist in der Rezession. Deutschland kann sich hiervon nicht entkoppeln. Die Wirtschaftsleistung wird 9 deutlich zurückgehen. Dies wird auch die Entwicklung der Immobilienmärkte in den Städten und maßgeblich beeinträchtigen. Vier Aspekte sind zusammenfassend wichtig: Erstens, die Gewerbeimmobilienmärkte werden deutlich stärker von der Rezession betroffen sein als die Wohnungsmärkte. Insbesondere auf den Büromärkte ist in den kommenden zwei Jahren mit deutlich steigenden Leerständen und sinkenden Mieten zu rechnen, denn neben der rückläufigen Nachfrage belasten gerade in umfangreiche Fertigstellungen. Wahrscheinlich werden die hohen Leerstandsquoten aus den Jahren bzw. 5 sogar überschritten. Es ist daher durchaus möglich, dass auch die damals realisierten niedrigen Büromieten wieder erreicht werden. Immerhin wäre der prozentuale Mietrückgang deutlich geringer als nach dem Dot-Com-Boom, denn die aktuellen Spitzenmieten liegen sowohl in als auch in um etwa 1% unter den damals vereinbarten Mieten. Zweitens, Einzelhandelsimmobilien werden etwas günstiger durch die Krise kommen. Steigende Mieten sind jedoch auch in diesem Marktsegment nicht zu erwarten. Der Druck auf die Mieten könnte in 13. Januar 9 19

20 Aktuelle Themen 39 nicht zuletzt wegen der geringeren Bedeutung der innerstädtischen Einzelhandelszentren geringer ausfallen als in. Drittens, sowohl die Wohnungsmieten als auch die Preise für Wohneigentum werden in den beiden Städten im Großen und Ganzen stabil bleiben. Nennenswerte Rückgänge sind unwahrscheinlich, da in den letzten Jahren weder in den Städten noch in deren Umland umfangreich neue Wohnungen fertig wurden. Allerdings bleibt gerade für damit auch das relativ hohe Preisniveau im unteren Preissegment eine größere Last als in. Die stabile Preisentwicklung betrifft freilich nicht die Preise für große Wohnungsportfolios: Dieser Markt hatte sich bereits in den letzten beiden Jahren sehr beruhigt und wird 9 angesichts des schwierigen Umfelds für Finanzierungen mit sehr hohem Fremdkapitalanteil weiterhin sehr ruhig bleiben. Viertens, zwischen und besteht eine sehr alte Konkurrenzbeziehung. Mit Blick auf die Wirtschaft ist diese im Zuge des Strukturwandels und der damit verbundenen Stärkung auch der Medienbranche nicht kleiner geworden. Tatsächlich wuchs das BIP der Städte in den letzten Jahren sehr ähnlich. Daher ist es für Immobilieninvestoren interessant, dass sich die Immobilienmärkte von und in vielerlei Hinsicht als eigenständige Märkte zeigen: Die Mieten und Renditen sind insbesondere in den Stadtteillagen allenfalls mäßig korreliert. Hieraus lässt sich Diversifizierungspotenzial für Investoren ableiten. Auch wenn man diese Möglichkeiten nicht überschätzen darf, könnte dies für die Region ein Marketingvorteil sein. Tobias Just ( , Erich Ruppert Guido Spars Roland Busch Copyright 9. Deutsche Bank AG, DB Research, D-66 Frankfurt am Main, Deutschland. Alle Rechte vorbehalten. Bei Zitaten wird um Quellenangabe Deutsche Bank Research gebeten. Die vorstehenden Angaben stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers wieder, die nicht notwendigerweise der Meinung der Deutsche Bank AG oder ihrer assoziierten Unternehmen entspricht. Alle Meinungen können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Die Meinungen können von Einschätzungen abweichen, die in anderen von der Deutsche Bank veröffentlichten Dokumenten, einschließlich Research-Veröffentlichungen, vertreten werden. Die vorstehenden Angaben werden nur zu Informationszwecken und ohne vertragliche oder sonstige Verpflichtung zur Verfügung gestellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Angemessenheit der vorstehenden Angaben oder Einschätzungen wird keine Gewähr übernommen. In Deutschland wird dieser Bericht von Deutsche Bank AG Frankfurt genehmigt und/oder verbreitet, die über eine Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht verfügt. Im Vereinigten Königreich wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG London, Mitglied der London Stock Exchange, genehmigt und/oder verbreitet, die in Bezug auf Anlagegeschäfte im Vereinigten Königreich der Aufsicht der Financial Services Authority unterliegt. In Hongkong wird dieser Bericht durch Deutsche Bank AG, Hong Kong Branch, in Korea durch Deutsche Securities Korea Co. und in Singapur durch Deutsche Bank AG, Singapore Branch, verbreitet. In Japan wird dieser Bericht durch Deutsche Securities Limited, Tokyo Branch, genehmigt und/oder verbreitet. In Australien sollten Privatkunden eine Kopie der betreffenden Produktinformation (Product Disclosure Statement oder PDS) zu jeglichem in diesem Bericht erwähnten Finanzinstrument beziehen und dieses PDS berücksichtigen, bevor sie eine Anlageentscheidung treffen. Druck: HST Offsetdruck Schadt & Tetzlaff GbR, Dieburg Print: ISSN / Internet: ISSN / ISSN

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