IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND

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1 IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND EINE FACHTHEMENREIHE DER DG HYP OKTOBER 213 DEUTSCHER IMMOBILIENMARKT IN GUTER VERFASSUNG

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3 Inhalt Vorwort 2 Summary 3 Wirtschaftliche Lage in Deutschland 5 Deutschlands Immobilienmarkt steht im europäischen Vergleich gut da 6 Handelsimmobilien 1 Büroimmobilien 23 Wohnimmobilien 35 Prognosewerte im Überblick 39 Impressum 4 Disclaimer 4 Anschriften der DG HYP 41 1

4 Vorwort Als gewerbliche Immobilienbank untersuchen wir regelmäßig die Märkte, in denen wir aktiv sind, um unsere Geschäftsbereiche und das Risikomanagement bei Kreditentscheidungen zu unterstützen. Die Ergebnisse der Analysen veröffentlichen wir in gewerblichen Immobilienmarktberichten. Diese richten sich an Investoren sowie unsere Partner in der genossenschaftlichen FinanzGruppe, die Volksbanken und Raiffeisenbanken, mit denen wir in den einzelnen Regionen gemeinsam Finanzierungen durchführen. Mit dieser Studie setzen wir unsere Reihe zum Immobilienmarkt Deutschland fort, die turnusmäßig im Herbst erscheint. Der Research-Bericht beschäftigt sich mit den Entwicklungen auf den Handels-, Büro- und Wohnimmobilienmärkten für 213 und gibt einen Ausblick auf das Jahr 214. Unsere Analyse hat ergeben, dass sich der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt an den sieben betrachteten Top-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München in guter Verfassung befindet. Die Euroschuldenkrise und die Rezession in der Eurozone haben zwar auch die deutsche Konjunktur belastet. Aber vor allem die Binnenwirtschaft mit der guten Beschäftigungssituation und steigenden Einkommen schiebt die Konjunktur an. Auf dem Immobilienmarkt schlägt sich die gute Entwicklung in steigenden Mieten in den drei untersuchten Marktsegmenten Handel, Büro und Wohnen nieder. Da sich die wirtschaftliche Erholung in der zweiten Jahreshälfte weiter fortsetzen dürfte, stehen die Chancen gut, dass die positive Immobilienkonjunktur weiter anhält. Die deutschen Top-Standorte entwickeln sich damit im europäischen Kontext überdurchschnittlich gut. Weil das Interesse von in- und ausländischen Investoren an deutschen Gewerbeimmobilien unverändert anhält, hat sich der Marktanteil Deutschlands an den fünf großen europäischen Immobilienmärkten neben Deutschland, Großbritannien, Frankreich, Italien und Spanien spürbar ausgeweitet. So ist der deutsche Anteil am Investitionsvolumen der fünf Länder ohne Wohnungsportfolios seit 29 von rund 2 Prozent auf 3 Prozent im vergangenen Jahr gestiegen. Der Immobilienmarktbericht Deutschland liegt auch in der englischen Übersetzung vor. Alle bislang veröffentlichten Marktberichte der DG HYP stehen Ihnen im Internet unter zum Download zur Verfügung oder können bei uns angefordert werden. Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG Oktober 213 2

5 SUMMARY» Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt entwickelt sich an den sieben betrachteten Top-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München weiterhin erfreulich. Die Euroschuldenkrise und die Rezession in der Eurozone haben zwar auch die deutsche Konjunktur belastet. Aber der robuste Arbeitsmarkt mit fast 42 Millionen Beschäftigten sorgt für eine gute Büroflächennachfrage. Steigende Löhne stützen den Einzelhandel und helfen den privaten Haushalten, die steigenden Wohnungsmieten zu zahlen.» Das positive Umfeld schlägt sich in steigenden Mieten in den drei untersuchten Marktsegmenten Handel, Büro und Wohnen nieder. Die deutschen Top-Standorte entwickeln sich damit im europäischen Kontext überdurchschnittlich gut, das zeigt unser Vergleich mit wichtigen europäischen Immobilienmärkten.» Inzwischen hat die deutsche Konjunktur die Durststrecke um die Jahreswende 212/213 überwunden und im Frühjahr wieder eine erfreuliche Dynamik entwickelt. Vor allem die Binnenwirtschaft erholt sich und schiebt die Konjunktur an. Trotz des angespannten außenwirtschaftlichen Umfeldes dürfte sich die konjunkturelle Erholung in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen. So haben sich die Stimmungsindikatoren für die Unternehmen wie etwa das ifo-geschäftsklima in den letzten Monaten positiv entwickelt. Damit sind die Chancen gut, dass auch die freundliche Stimmung auf dem Immobilienmarkt weiter anhält. HANDELSIMMOBILIEN Veränderung Miete in % ggü. Vorjahr Miete Top-Lage in Euro pro m² e 214e e 214e Berlin 6,7 5, 3, Düsseldorf 1,4 4,5 4, Frankfurt 3,9 1,9 1, Hamburg 4,3 4,1 2, Köln 4,4 2,1 2, München 3,4 3,3 3, Stuttgart, 3,6 3, Top-Standorte Durchschnitt 4,6 3,9 2, Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research» Während der Einzelhandelsumsatz trotz der guten wirtschaftlichen Lage nur leicht steigt, erfreuen sich die zentralen Shopping-Lagen der Top-Standorte großer Beliebtheit. Hinzu kommt die Kaufkraft von Touristen und Geschäftsreisenden. Damit sind Verkaufsflächen in den 1A-Lagen der Top-Standorte für nationale und internationale Filialisten wie auch für Mono-Label- und Flagship- Stores anhaltend attraktiv und werden stark nachgefragt. Das Flächenangebot in diesen Lagen ist aber stark limitiert.» Der Trend steigender Spitzenmieten an den Top-Standorten hält damit an. Im Durchschnitt müssen in diesem Jahr fast 26 Euro je Quadratmeter gezahlt werden. Die Aufwärtsdynamik dürfte sich aber, resultierend aus der abgekühlten Konjunktur und dem hohen Mietniveau, etwas verlangsamen 3

6 BÜROIMMOBILIEN Veränderung Miete in % ggü. Vorjahr Leerstandsquote in % e 214e e 214e Berlin 2,3 1, 1, 7,5 7,4 7,3 Düsseldorf 6, 2,1 1,5 11,3 11,2 11,1 Frankfurt, 3, 1,5 13,7 13, 12,9 Hamburg 2,6,, 7, 7,6 7,5 Köln 2,5 1, 1,4,1 7,7 7,5 München 1,7 2,3 2, 7,9 7,2 6,9 Stuttgart,,,5 5,5 5,5 5,5 Top-Standorte Durchschnitt 2,5 1,9 1,5,,5,4 Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research» Anders als in früheren konjunkturellen Schwächephasen blieb ein Beschäftigungsrückgang aus. Die Top-Standorte als Wirtschafts- und Verwaltungszentren weisen sogar eine durchweg wachsende Bürobeschäftigtenzahl und damit eine stabile Büroflächennachfrage auf. Die Fertigstellung neuer Flächen hat dagegen abgenommen, weil 2/29 krisenbedingt weniger Neubauten initiiert wurden. Die Reserve moderner Büroflächen ist entsprechend abgeschmolzen.» Wir erwarten, dass die Spitzenmiete in diesem und im kommenden Jahr steigt. Das Tempo dürfte aber abnehmen. Die Unternehmen agieren konjunkturbedingt vorsichtiger, die Arbeitsmarktdynamik hat etwas nachgelassen. Andererseits sorgt die anhaltende Flächennachfrage für ein steigendes Fertigstellungsvolumen. Die hohe Leerstandsquote dürfte nur marginal fallen, weil viele leer stehende Flächen veraltet sind und praktisch nicht nachgefragt werden. WOHNIMMOBILIEN Miete Erstbezug Durchschnitt in % ggü. Vorjahr Miete Erstbezug Durchschnitt in Euro pro m² e 214e e 214e Berlin 9,9 4, 2,9 1, 1,4 1,7 Düsseldorf 7,4 3,4 2,5 11,6 12, 12,3 Frankfurt 5,2 3,3 2,4 12,1 12,5 12, Hamburg 3,2 2, 1, 12,9 13,2 13,4 Köln 4, 2,6 2,3 11, 11,3 11,6 München 1,5 2,2 2,2 13,5 13, 14,1 Stuttgart,2 2,9 2,5 1,5 1, 11,1 Top-Standorte Durchschnitt 5, 3, 2,4 11,4 11, 12,1 Quelle: BulwienGesa, Feri, Prognose DZ BANK Research» Die steigende Einwohnerzahl sorgt für eine hohe Wohnungsnachfrage, der als Folge ausgesprochen niedriger Wohnungsbauaktivitäten ein knappes Angebot gegenübersteht. Die aufgestaute Bedarfslücke sorgt für einen dynamischen Mietanstieg, der sich in diesem und dem nächsten Jahr etwas abgebremst weiter fortsetzen dürfte. Zwar kann der Wohnraumbedarf auch durch den ausgeweiteten Neubau nicht gedeckt werden. Aber dem Mietanstieg sind trotz der guten wirtschaftlichen Lage durch Budgetrestriktionen der privaten Haushalte auch Grenzen gesetzt. Der Anteil der Wohnungskosten ist ohnehin hoch. Verstärkt wird der Anstieg neben der Miete noch von steigenden Wohnungsnebenkosten und dem wachsenden Wohnflächenbedarf je Einwohner. 4

7 WIRTSCHAFTLICHE LAGE IN DEUTSCHLAND KONJUNKTURPROGNOSE DEUTSCHLAND in % gegenüber Vorjahr e 214e Bruttoinlandsprodukt 3,3,7,6 2, Privater Verbrauch 2,4,7,9 1,4 Staatsverbrauch 1,1 1,, 1, Investitionen 6,9-2,1-1,4 4,5 Ausfuhren, 3,3 1,4 7, Einfuhren 7,4 1,4 2,1,4 Inflationsrate (HVPI) 2,5 2,1 1,7 2,1 Arbeitslosenquote (BA) 7,1 6, 6,9 6, Budgetsaldo in % vom BIP -,,2,1,3 Quelle: DZ BANK Research Die Konjunktur hat die Durststrecke um die Jahreswende 212/213 überwunden und im Frühjahr wieder eine erfreuliche Dynamik entwickelt. Das Bruttoinlandsprodukt stieg im zweiten Quartal um,7 Prozent nach einer Stagnation zu Jahresbeginn 213. Vor allem die Binnenwirtschaft erholt sich und schiebt die Konjunktur an. Das außenwirtschaftliche Umfeld ist aber angesichts der andauernden Belastungen durch die Krise im Euro-Raum und der Schwierigkeiten in einigen anderen Weltregionen weiterhin angespannt. Auch für den weiteren Konjunkturverlauf in der zweiten Jahreshälfte stehen die Zeichen auf eine Fortsetzung der Erholung. Die Stimmungsindikatoren für die Unternehmen wie etwa das ifo-geschäftsklima haben sich in den letzten Monaten positiv entwickelt, die Firmen sind wieder zuversichtlicher, was ihre Geschäftsaussichten angeht. Auch die privaten Haushalte zeigen sich in Befragungen optimistisch. Die gute Beschäftigungssituation und steigende Einkommen sorgen für ein stabiles Umfeld für die privaten Konsumausgaben. Für das gesamtwirtschaftliche Wachstum gehen wir für dieses Jahr von einem Plus von,6 Prozent aus, für 214 erwarten wir im Jahresdurchschnitt wieder einen stärkeren Zuwachs von zwei Prozent. Die dieses Jahr leicht gestiegene Arbeitslosenquote dürfte nächstes Jahr wieder auf den Stand von 212 zurückgehen. Deutsche Konjunktur überwindet Durststrecke Indikatoren deuten auf weitere Erholung hin BIP-WACHSTUM GGÜ. VORJAHR IN PROZENT Deutschland -4 Eurozone e Quelle: DZ BANK ARBEITSLOSENQUOTE IN PROZENT Deutschland 6 Eurozone e Quelle: DZ BANK 5

8 DEUTSCHLANDS IMMOBILIENMARKT STEHT IM EUROPÄISCHEN VERGLEICH GUT DA Die deutsche Wirtschaft steht verglichen mit der überwiegenden Zahl europäischer Länder gut da. Die Wirtschaftsleistung wächst überdurchschnittlich, trotz Euroschuldenkrise und Rezession in Europa kam es seit 21 nicht zu einem Rückgang. Noch deutlicher zeigt sich die erfreuliche wirtschaftliche Lage aber am Arbeitsmarkt, auch dank der Reformen, die etwa im Rahmen der Agenda 21 in Angriff genommen wurden. Gegenläufig zum europäischen Trend sank die Arbeitslosenquote. Aktuell stagniert sie, allerdings auf einem niedrigen Niveau. Die von der Agentur für Arbeit berechnete Quote bewegt sich knapp unter 7 Prozent, der vom europäischen Statistikamt ermittelte Wert liegt noch 1,5 Prozentpunkte darunter. Im europäischen Kontext steht die deutsche Wirtschaft gut da BRUTTOINLANDSPRODUKT GEGENÜBER VORJAHR IN PROZENT Deutschland Frankreich -4 Irland Italien -6 Niederlande Spanien - UK e Quelle: DZ BANK ARBEITSLOSENQUOTE IN PROZENT e Quelle: DZ BANK Deutschland Frankreich Irland Italien Niederlande Spanien UK Die erfreuliche Lage und die weiterhin gute Perspektive für die wirtschaftliche Entwicklung sind auch deshalb bemerkenswert, weil sich innerhalb von nicht einmal zehn Jahren die wirtschaftliche Positionierung Deutschlands in Europa grundlegend geändert hat. Während die Bundesrepublik heute als Stütze und Wachstumsmotor der Eurozone gilt, wurde ihr vor wenigen Jahren noch die Rolle des kranken Manns Europas zugeschrieben. Deutschlands geringes gesamtwirtschaftliches Wachstum galt als Risiko für die Wirtschaft des gesamten Währungsgebiets. Deutschland hat sich in 1 Jahren vom kranken Mann zur Stütze der Wirtschaft der Eurozone entwickelt Im Umfeld der unter der Euroschuldenkrise ächzenden Volkswirtschaften überrascht es nicht, dass der gewerbliche Immobilienmarkt Deutschlands im Fokus vieler nationaler und internationaler Investoren steht. Neben der stabilen wirtschaftlichen Lage wird das Interesse an deutschen Immobilien von der überdurchschnittlich guten Mietentwicklung in den Marktsegmenten Handel, Büro und Wohnen untermauert, die auf Seite 9 im Vergleich zu anderen europäischen Märkten dargestellt ist. Unterstützt wird das Investoreninteresse auch vom Sicherheitsbedürfnis der Anleger in einem insgesamt volatilen Umfeld, weil Deutschland insgesamt gesehen als deutlich weniger krisenanfällig gelten kann. Dazu trägt der vergleichsweise niedrige öffentlichen Schuldenstand siehe umseitige Darstellung bei, wenngleich auch Deutschland das Maastricht-Kriterium einer höchstens 6-prozentigen Verschuldung in Relation zur Wirtschaftsleistung um gut 2 Prozentpunkte überschreitet. Weil im Gegen- Deutsche Gewerbeimmobilien stehen bei Investoren hoch im Kurs Überdurchschnittliche Mietentwicklung für Handel, Büro und Wohnen 6

9 satz zur Bundesrepublik die öffentlichen Haushalte vieler europäischer Länder anhaltend hohe Defizite aufweisen, wird sich der Abstand bei der öffentlichen Verschuldung auch noch ausweiten. Die Chancen stehen also gut, dass Deutschland auch weiterhin zum kleinen Kreis der Länder zählt, die mit der Bestnote der Ratingagenturen Standard & Poor s, Moody s und Fitch beurteilt werden. ÖFFENTLICHE SCHULDEN IN PROZENT DES BIP NEUVERSCHULDUNG IN PROZENT DES BIP Maastricht - Grenze: 6 % DE FR IE IT NL ES UK 7 6 DE FR IE IT NL ES UK Maastricht-Grenze: -3 % Quelle: DZ BANK Quelle: DZ BANK Das Investoreninteresse an deutschen Gewerbeimmobilien zeigt sich im überproportional ausgeweiteten Investitionsvolumen, das in den umseitigen Abbildungen dargestellt ist. Wohnungsportfolios sind nicht enthalten. Der deutsche Anteil am Investitionsvolumen der fünf Länder neben Deutschland sind es Frankreich, Großbritannien, Italien und Spanien ist seit 29 von rund 2 Prozent auf 3 Prozent im vergangenen Jahr gestiegen. Das entspricht einem Volumen von rund 25 Milliarden Euro. In den Peripheriestaaten Italien und Spanien ist es dagegen gesunken. Beide Länder kommen zusammen nicht einmal auf einen Anteil von 5 Prozent. Großbritannien als größter gewerblicher Immobilienmarkt in Europa konnte sein Volumen zwar stark ausweiten, relativ hat sich der hohe britische Anteil aber etwas vermindert. Frankreich als drittgrößter europäischer Markt für Gewerbeimmobilien hat sich bis 211 positiv entwickelt. Seit dem vergangenen Jahr schlagen aber die schwache wirtschaftliche Lage und der Reformstau der sozialistischen Regierung von Präsident Hollande durch. Dadurch ging das Investitionsvolumen in Frankreich 212 zurück, der Anteil am Markt sank wieder leicht unter 2 Prozent ab. Deutschlands Marktanteil hat sich spürbar ausgeweitet Das Investitionsvolumen in deutsche Gewerbeimmobilien dürfte in diesem Jahr erneut den Vorjahreswert übertreffen, wenngleich große Sprünge nicht zu erwarten sind. Die von Investoren nach wie vor stark nachgefragten risikoärmeren Core- Objekte machen nur einen kleinen Teil des Marktes aus, wodurch die Anzahl der Transaktionen limitiert ist. Die risikoreicheren Marktsegmente Value added und Opportunistic verzeichnen im Zuge einer nachlassenden Risikoaversion zwar eine anziehende Nachfrage, ein hohes Volumen wird hier aber durch die beschränkt zur Verfügung stehenden Finanzierungen begrenzt. Bei den Objektarten haben Bürogebäude mit einem Anteil am deutschen Investitionsvolumen von etwa 45 Prozent die bis 211 vorne liegenden Einzelhandelsobjekte 212 vom Spitzenplatz verdrängt. 212 haben die Investitionen in deutsche Gewerbeimmobilien 25 Milliarden Euro erreicht, 213 dürfte es etwas mehr werden 7

10 INVESTITIONEN IN GEWERBLICHE IMMOBILIEN ALS VOLUMEN UND ALS ANTEIL DER BETRACHTETEN LÄNDER Investmentvolumen in Mrd. Euro Deutschland Frankreich Italien Spanien UK Anteil in % Deutschland Frankreich Italien Spanien UK Quelle: BNPP Real Estate Quelle: BNPP Real Estate, eigene Berechnungen Die verschobene Ländergewichtung der Investoren innerhalb Europas durch die unterschiedliche wirtschaftliche Entwicklung hat sich auch in der Mietrendite für gewerbliche Immobilien niedergeschlagen. Dabei ist die Spannweite zwischen den Ländern von etwa 1 Basispunkten aber recht stabil. Entsprechend der unterschiedlichen Entwicklung von Preisen und Mieten hat sich aber die Reihenfolge der Länder verschoben. Unter den schon erwähnten fünf Ländern weist Deutschland seit 29 aufgrund der moderateren Risikobeurteilung sowohl für Handels- als auch für Büroobjekte das niedrigste Niveau bei der durchschnittlichen Mietrendite auf. Interessant ist, dass die Risikoprämie für spanische Gewerbeimmobilien von gut 1 Basispunkten deutlich geringer ausfällt, als die Renditedifferenz von deutschen zu spanischen Staatsanleihen, die derzeit etwa 25 Basispunkte ausmacht. Handel und Büro: Die Mietrendite für deutsche Objekte ist am niedrigsten HANDEL: MIETRENDITE FÜR TOP-LAGEN IN PROZENT BÜRO: MIETRENDITE FÜR TOP-LAGEN IN PROZENT 7,5 7, 6,5 6, Deutschland Frankreich Italien Spanien Großbritannien Durchschnitt 7,5 7, 6,5 6, 5,5 5, 4,5 4, e Quelle: Feri 5,5 Deutschland 5, Frankreich Italien 4,5 Spanien Großbritannien Durchschnitt 4, e Quelle: Feri

11 Mieten für Handel, Büro und Wohnen im europäischen Vergleich HANDEL: SPITZENMIETE ALS INDEX (22 = 1) UND GEGENÜBER VORJAHR IN PROZENT Spitzenmiete 22 = DE Top-7 Amsterdam Brüssel Dublin London Madrid Paris Rom Wien Spitzenmiete gg. Vorjahr in % DE Top-7 Amsterdam Brüssel Dublin London Madrid Paris Rom Wien Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: Feri, eigene Berechnungen BÜRO: SPITZENMIETE ALS INDEX (22 = 1) UND GEGENÜBER VORJAHR IN PROZENT Spitzenmiete 22 = DE Top-7 Amsterdam Brüssel Dublin London Madrid Paris Rom Wien Spitzenmiete gg. Vorjahr in % DE Top-7 Amsterdam Brüssel Dublin London Madrid Paris Rom Wien Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: Feri, eigene Berechnungen WOHNEN: SPITZENMIETE ALS INDEX (22 = 1) UND GEGENÜBER VORJAHR IN PROZENT Spitzenmiete 22 = DE Top-7 Amsterdam Brüssel Dublin London Madrid Paris Rom Wien Spitzenmiete gg. Vorjahr in % DE Top-7 Amsterdam Brüssel Dublin London Madrid Paris Rom Wien Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: Feri, eigene Berechnungen 9

12 HANDELSIMMOBILIEN Die Voraussetzungen für den Einzelhandel in Deutschland sind gut. Das gesamtwirtschaftliche Wachstum ist derzeit zwar relativ gering, aber davon merken die Privathaushalte wenig. Eher das Gegenteil ist der Fall: Die abgekühlte Konjunktur wirkt sich kaum auf den robusten Arbeitsmarkt aus, sodass die Verbraucher anders als in großen Teilen der Eurozone von einer ausgesprochen niedrigen Arbeitslosigkeit und steigenden Löhnen profitieren. Vor diesem Hintergrund entwickelt sich das Konsumklima trotzt der grassierenden Euroschuldenkrise positiv. Trotz abgekühlter Konjunktur sind die Voraussetzungen für den deutschen Einzelhandel gut ARBEITSMARKT BIETET GUTE AUSGANGSLAGE FÜR DEN HANDEL 14, Stundenlöhne ggü. Vorjahr in % (rechts) 7, 13, Arbeitslosenquote in % (links) 6, 12, 5, 11, 4, 1, 9, 3,, 2, 7, 1, 6,, Quelle: Feri KONSUMENTENVERTRAUEN AUF RELATIV HOHEM NIVEAU 2 GfK Konsumklima Deutschland Quelle: GfK Diese für den Konsum günstigen Rahmenbedingungen schlagen sich im deutschen Einzelhandel allerdings kaum positiv nieder. Der aktuell zu beobachtende Zuwachs des Einzelhandelsumsatzes wird von der Preissteigerung praktisch vollständig aufgezehrt. Wachstum ist lediglich beim E-Commerce zu verzeichnen, sodass der auf den stationären Einzelhandel entfallende Umsatz in realen Preisen sinkt. aber davon kann der Einzelhandelsumsatz kaum profitieren IM EINZELHANDEL WÄCHST NUR DER E-COMMERCE UND DIE VERKAUFSFLÄCHE EH-Umsatz in Mrd. Euro Einzelhandelsumsatz (links) E-Commerce Umsatz (rechts) E-Commerce in Mrd. Euro in Millionen Quadratmetern Verkaufsfläche (links) Umsatz je Quadratmeter (rechts) Umsatz je Quadratmeter in Euro e Quelle: HDE ohne Kfz, Brennstoffe, Apotheken Quelle: HDE, eigene Berechnungen Umsatz bereinigt um E-Commerce 1

13 Der rückläufigen Umsatzentwicklung in Läden und Geschäften steht eine fast kontinuierliche Ausweitung der Verkaufsfläche gegenüber. Der durchschnittliche Umsatz je Quadratmeter Verkaufsfläche die Flächenproduktivität ist dadurch seit 2 nominal um rund 13 Prozent gesunken. Inflationsbereinigt macht der Umsatzrückgang je Quadratmeter Verkaufsfläche fast 3 Prozent aus. Diese Entwicklung zeigt, dass die Bedingungen für Einzelhandelsimmobilien mit Blick auf den gesamten deutschen Einzelhandel aufgrund des schrumpfenden Spielraums für Mietzahlungen eher schwach sind. Flächenausweitung bei sinkendem Einzelhandelsumsatz führt zu einer sinkenden Flächenproduktivität Diese Entwicklung betrifft allerdings nicht den gesamten Einzelhandel. Vor allem in den 1A-Lagen der Top-Standorte zeigt sich ein völlig anderes Bild. Seit Ende der 199er Jahre ziehen die Spitzenmieten in den innerstädtischen Shopping-Meilen und in den attraktiven Einkaufszentren der sieben Städte kräftig an. Ein Ende dieses Trends ist auch nicht in Sicht. Die Nachfrage nach attraktiven Verkaufsflächen vor allem von nationalen und internationalen Filialisten übersteigt das Angebot dieser nur begrenzt verfügbaren Flächen. Bestehende Mieter geben ihre Verkaufsräume oftmals nur gegen entsprechende Abstandszahlungen ( Key-money ) ab. Neu geschaffene Flächen sind regelmäßig weit vor Fertigstellung neuer Einzelhandelsobjekte selbst bei großen innerstädtischen Einkaufszentren wie dem Ende August neu eröffneten Skyline Plaza in Frankfurt vollständig vermietet. 1A-Lagen der Top-Standorte entwickeln sich weiter positiv In anderen deutschen Großstädten fällt die Mietdynamik der 1A-Lagen dagegen schwächer aus. Hier liegen die heutigen Mieten nur leicht oberhalb derer, die zu Beginn der 199er Jahre zu zahlen waren. In den Top-Standorten hat sich das Mietniveau im gleichen Zeitraum dagegen um rund 5 Prozent ausgeweitet. Seitenlagen in den Innenstädten können von der steigenden Spitzenmiete aber nicht profitieren. Hier ist das Mietniveau sowohl in den Top-Standorten als auch in regionalen Oberzentren stabil. Ausweichreaktionen der Filialisten auf Seitenlagen wegen hoher Mieten für 1A-Flächen oder einem fehlenden Angebot finden praktisch nicht statt. Einzelhandelsmieten an Top- Standorten steigen schneller als in regionalen Oberzentren SPITZENMIETE STEIGT VOR ALLEM AN DEN TOP-STANDORTEN SEITENLAGEN PROFITIEREN PRAKTISCH GAR NICHT Spitzenmiete in Euro je qm 2 26 Top-7 Regional e Miete Seitenlagen in Euro je qm 35 Top-7 Regional e Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research Die positive Entwicklung der 1A- Innenstadtlagen basiert auf verschiedenen Trends, die in den vergangenen Jahren das Potenzial dieser Handelsflächen gesteigert haben. Dazu zählt ein geändertes Einkaufsverhalten vieler Kunden, die auf der 1A-Lagen der Top-Standorte profitieren vom Einkaufsverhalten 11

14 einen Seite Waren per E-Commerce bestellen, auf der anderen Seite aber nicht auf einen Einkaufsbummel verzichten wollen, weil dabei die Produkte direkt erlebt werden und damit offenbar ein positives Freizeiterlebnis verbunden ist. Somit ist das innerstädtische Shopping fester Bestandteil des Freizeitverhaltens geworden. Die Innenstädte kommen diesem Wunsch mit attraktiven Fußgängerzonen und schicken innerstädtischen Einkaufszentren mit ihrem breiten Angebot von Filialisten, Mono- Label- und Flagship-Stores nach. Für den Freizeitwert sorgen beispielsweise Restaurants, Fitness- und Wellnessangebote oder Kinos. Die Filialisten und Hersteller reagieren auf das hybride Einkaufsverhalten mit einer Multi-Channel Strategie, die parallel auf den Online-Vertrieb und die Präsenz vor Ort in den 1A-Lagen setzt. Dies gilt gerade für die Top-Standorte, die aufgrund ihres Potenzials von den Filialisten und Markenartikelanbietern präferiert werden. Das sorgt für ein überdurchschnittlich breites Angebot, wodurch die Kunden wiederum angezogen werden. Hinzu kommt, dass das Kundenpotenzial der Top-Standorte in den vergangenen Jahren kontinuierlich durch die wachsende Einwohnerzahl (siehe Seite 37) gestiegen ist. Außerdem generieren steigende Besucherzahlen von kaufkräftigen ausländischen Touristen und Geschäftsreisende weitere Nachfrage. Nicht ohne Grund wurde das bereits erwähnte Skyline Plaza in direkter Nähe zur Frankfurter Messe erbaut. Einwohnerwachstum und Besucher steigern die Kaufkraft Die vorgenannten Entwicklungen scheinen sich an den sieben Top-Standorten in vergleichbarer Weise auszuwirken zumindest legt die Mietentwicklung dies nahe. So ist die Bandbreite beim Anstieg der Spitzenmiete relativ klein. Der deutlich schwächere Anstieg in Stuttgart dürfte mit den überproportionalen Belastungen durch die Wirtschaftskrise 2 und 29 in der industrielastigen Stadt zusammenhängen. Das Mietniveau weist ebenfalls mit der Ausnahme München eine nur geringe Spannweite um die durchschnittliche Spitzenmiete von derzeit rund 25 Euro je Quadratmeter auf. Die bayerische Landeshauptstadt dokumentiert die herausragende Perspektive für den Einzelhandel mit einer Spitzenmiete, die inzwischen über 3 Euro je Quadratmeter liegt. Mietentwicklung im Einzelhandel verläuft an den einzelnen Top-Standorten sehr ähnlich MÜNCHEN BLEIBT MIT WEITEM ABSTAND SPITZENREITER IM HANDEL RELATIV GERINGE UNTERSCHIEDE IN DER MIETDYNAMIK SEIT 27 Euro je Quadratmeter e B D F HH K M S Top-7 Entwicklung Spitzenmiete von in % 23,3 19,5 17,1 17,2 17,3 14,6 15, 7,1 S K D B Top-7 M HH F Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen, Prognose DZ BANK Research Quelle: BulwienGesa, eigene Berechnungen 12

15 Millionen Quadratmeter Anteil in Prozent Immobilienmarkt Deutschland Die gesamte Einzelhandelsfläche an den sieben Top-Standorten bewegt sich zwischen 1 Million Quadratmetern in Stuttgart und etwa 6 Millionen Quadratmetern in Berlin. Die gesamte Verkaufsfläche hängt zwar stark von der Einwohnerzahl der Stadt ab, umgerechnet auf eine Pro-Kopf-Größe zeigen sich aber deutliche Unterschiede. Die Spanne reicht von nicht ganz 1,4 Quadratmetern in Köln bis zu knapp über zwei Quadratmetern in Düsseldorf und Frankfurt. Die Verkaufsfläche je Einwohner ist wie schon beschrieben auch an den Top-Standorten in den vergangenen Jahren erheblich ausgeweitet worden. Gegenüber 22 sind die Unterschiede in der Verkaufsfläche je Einwohner spürbar größer geworden. Das trifft jedoch nicht auf Köln zu hier blieb die relative Verkaufsfläche fast unverändert. Verkaufsfläche der Top-Standorte ist pro Kopf ist in den letzten 1 Jahren spürbar gestiegen EINZELHANDEL: VERKAUFSFLÄCHE INSGEAMT UND JE EINWOHNER IN QUADRATMETERN Fläche in Mio. m 2 Anteil City in % B HH M F K D S Top Verkaufsfläche pro Kopf in qm 2,2 2, 1, 1,6 1,4 1,2 1, K M S HH B D F Top-7 Quelle: Feri, Comfort Quelle: Feri, eigene Berechnungen Noch größer als bei der relativen Verkaufsfläche ist die Bandbreite des Anteils citynaher Verkaufsflächen. Dieser variiert zwischen etwa 1 und 4 Prozent. Ein hoher Anteil deutet auf eine relativ hohe Anziehungskraft des innerstädtischen Einzelhandels am jeweiligen Standort hin. Hier schlägt sich aber auch das Ausmaß nieder, in dem große Einkaufszentren peripher zum Citybereich realisiert wurden. Anteil citynaher Verkaufsflächen bewegt sich zwischen 1 und 4 Prozent Von Köln mit einem Verkaufsflächenzuwachs von nicht einmal zehn Prozent abgesehen wuchs die Ladenfläche in den zurückliegenden zehn Jahren je nach Top-Standort um 3 bis knapp über 4 Prozent. Durch diese beträchtliche Flächenausweitung stieg lediglich in der Domstadt der Einzelhandelsumsatz stärker als der Flächenzuwachs. Während der Abstand in Hamburg und München aber noch relativ gering ausfällt, hinkt die Umsatzentwicklung in Düsseldorf der Flächenausweitung weit hinterher. Die Zahlen betreffen allerdings den gesamten Einzelhandel, sodass Rückschlüsse auf die Situation im Citybereich daraus nur eingeschränkt möglich sind. Das gilt ebenso für die auf der nächsten Seite dargestellte Flächenproduktivität, die in Düsseldorf und Stuttgart vergleichsweise niedrig ausfällt. Ein Zusammenhang mit der Spitzenmiete, die in Düsseldorf und Stuttgart am niedrigsten ausfällt, liegt aber nahe. Dies trifft allerdings nicht auf Berlin zu. Hier ist die Flächenproduktivität noch weitaus niedriger, während die Spitzenmiete höher als in Düsseldorf und Stuttgart ist. Durch den besonders niedrigen Anteil des citynahen Einzelhandels in Berlin ist es aber wahrscheinlich, dass die Situation im Citybereich und Verkaufsfläche wuchs in 1 Jahren um bis zu 4 Prozent 13

16 insbesondere in den 1A-Lagen von der durchschnittlichen Flächenproduktivität des gesamten Standortes völlig unzureichend wiedergegeben wird. FLÄCHENAUSWEITUNG IM EINZELHANDEL DER TOP-STANDORTE RÜCKGANG DER FLÄCHENPRODUKTIVITÄT HAT NACHGELASSEN Anstieg von in % Flächenausweitung in % EH-Umsatzanstieg in % K S M HH B F D Top-7 Euro je Quadratmeter *) 6.5 B 6. F 5.5 K S 5. D HH M Top Quelle: Feri, eigene Berechnungen Quelle: Feri, eigene Berechnungen *) in Preisen von 2 Die Kennziffern für Kaufkraft und Zentralität weisen für die Top-Standorte erwartungsgemäß überdurchschnittliche Werte auf. Lediglich in Berlin liegt die Kaufkraft unterhalb des durchschnittlichen Wertes für das Bundesgebiet. Hier kommt die immer noch geringe Wirtschaftskraft der Bundeshauptstadt zum Ausdruck. In München erreicht die Kaufkraft dagegen einen weit überdurchschnittlichen Wert, wodurch die überdurchschnittliche Attraktivität von München als Standort für den Einzelhandel unterstrichen wird. Bei der Zentralität weisen vor allem Düsseldorf, Köln und Stuttgart hohe Werte auf. Einzelhandelskennziffern der Top-Standorte fallen überwiegend positiv aus MÜNCHEN WEIST DIE MIT ABSTAND HÖCHSTE KAUFKRAFT AUF, STUTTGART LIEGT BEI DER ZENTRALITÄT VORNE Kaufkraftkennziffer Bundesdurchschnitt Zentralitätskennziffer Bundesdurchschnitt B HH K S F D M Top-7 9 B F HH M D K S Top-7 Quelle: Comfort, eigene Berechnungen Quelle: Comfort, eigene Berechnungen 14

17 Europäischer Einzelhandel Top-Standorte im Vergleich Im europäischen Vergleich liegen die deutschen Top-Standorte bezogen auf die Spitzenmiete im Einzelhandel im mittleren bis oberen Bereich. Weit übertroffen werden sie allerdings von Zürich, London und Paris mit einer zwei- bis dreimal so hohen Spitzenmiete. Bei diesen Städten handelt es sich jeweils um die mit großem Abstand führenden Wirtschaftszentren in der Schweiz, Großbritannien und Frankreich, was deren herausragende Position im jeweiligen Land erklärt. In Deutschland gibt es jedoch keinen derart exponierten Standort. Dass die Spitzenmiete der deutschen Top-Standorte dennoch oftmals höher liegt als in europäischen Hauptstädten unterstreicht ihre Attraktivität. Spitzenmiete der Top-Standorte liegt im europäischen Vergleich im oberen Mittelfeld SPITZENMIETE AN DEUTSCHEN EINZELHANDELSSTANDORTEN IM EUROPÄISCHEN VERGLEICH Euro je Quadratmeter Quelle: CBRE, eigene Berechnungen 15

18 Berlin: Handelsimmobilien MIETE TOP-LAGE IN EURO JE QUADRATMETER HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN 2,4 2,2 2, 1, 1,6 1 Berlin Top-7 Regional e 1,4 1,2 Berlin Top-7 Regional e Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri Berlin ist mit einer Verkaufsfläche von sechs Millionen Quadratmetern in Deutschland zwar führend, gemessen an den 3,5 Millionen Einwohnern ist der Einzelhandelsumsatz aber niedrig. Je Quadratmeter werden lediglich 7 Prozent des Top- Standorte-Durchschnitts erreicht, was im Wesentlichen der schwachen Einkommenssituation und der hohen Arbeitslosigkeit geschuldet sein dürfte. Diese Standortschwäche belastet jedoch nicht Top-Lagen des Einzelhandels, die sich sehr positiv entwickeln. Die Nachfrage übersteigt bei weitem das Flächenangebot und sorgt damit für einen kontinuierlichen Anstieg der Spitzenmiete, die in diesem Jahr die Marke von 25 Euro je Quadratmeter überspringen dürfte. Stärker als andere Top-Standorte profitiert der Berliner Einzelhandel von seiner Funktion als Testmarkt für Deutschland. Neben der Marktgröße profitiert der Standort auch von der seit einiger Zeit positiven wirtschaftlichen Entwicklung und der hohen und steigenden Touristenzahl, deren Käufe gut ein Viertel des Berliner Einzelhandelsumsatzes ausmachen. Dynamisch entwickeln sich vor allem die Mikrolagen um den Hackeschen Markt und den Alexanderplatz. Erfreulich ist auch die Aufwertung des Ku damms, etwa durch das Haus Cumberland. Die Flächennachfrage in Top-Lagen dürfte weiter anhalten, so dass die Spitzenmiete weiter steigen wird. Größter deutscher Einzelhandelsstandort mit relativ geringer Kaufkraft Touristen sind eine bedeutende Nachfragergruppe in Berlin HANDELSIMMOBILIEN IN BERLIN e 214e Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat Verf. Einkommen pro Kopf in % ggüü. Vorjahr,6,7,9 1,3 Arbeitslosenquote (BA) in % 13,3 12,3 12,6 12,3 Einzelhandelsumsatz in % ggüü. Vorjahr 1,2 1,9 2,1 2,6 Angebot Handelsfläche in Millionen qm 5,9 6, 6,1 6,3 Handelsfläche in % ggüü. Vorjahr,4 1,6 2, 2,4 Miete Handel Top- / Seiten-Lage in Euro/m / 14, 24 / 14, 252 / 14, 26 / 14, Top- / Seiten-Lage in % ggüü. Vorjahr 4,7 /, 6,7 /, 5, /, 3,2 /, Quelle: Feri, BulwienGesa, BA, Prognose DZ BANK Research Regional-12 Oberzentren: Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster, Nürnberg 16

19 Düsseldorf: Handelsimmobilien MIETE TOP-LAGE IN EURO JE QUADRATMETER HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN 2,4 2,2 2, 1, 1,6 1 Düsseldorf Top-7 Regional e 1,4 1,2 Düsseldorf Top-7 Regional e Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri Düsseldorf ist mit der hohen Kaufkraft ein stark gefragter Einzelhandelsstandort. Die Kö mit vielen Luxusgeschäften zählt zu den besonders attraktiven Lagen. Die hohe Nachfrage nach Einzelhandelsflächen übersteigt seit langem das Angebot. Dadurch steigt die Spitzenmiete zwar kontinuierlich an, wenngleich das Niveau leicht unter dem Durchschnitt der sieben Top-Standorte liegt. 212 ist der Mietanstieg mit etwas mehr als 1 Prozent zudem niedrig ausgefallen im Durchschnitt stiegen die Mieten der Top-Standorte dreimal so schnell an. Dies dürfte aber weniger mit einer rückläufigen Nachfrage zusammenhängen, sondern vielmehr auf umfangreiche Baumaßnahmen in der Düsseldorfer Innenstadt zurückzuführen sein. Dazu zählen die U-Bahn-Anbindung der Konsumlage Schadowstraße und der im April 213 vollendete Abriss der Hochbrücke Tausendfüßler. Mittelfristig wird dadurch die Attraktivität von Düsseldorf als Einzelhandelsstandort weiter steigen. Insgesamt erwarten wir sowohl für dieses als auch für nächstes Jahr wieder einen spürbaren Anstieg der Spitzenmiete. Die geplante Fertigstellung des ersten Bauabschnittes des Kö-Bogen im Oktober 213 dürfte sich nach einem Brand in dem Objekt Ende September verschieben. Die Verkaufsfläche von 19. Quadratmetern ist ohnehin vermietet allein drei Viertel entfallen auf Breuninger so dass sich die Angebotssituation dadurch auch nicht verbessert hätte. Attraktiver Shopping-Standort mit kontinuierlich hoher Flächennachfrage HANDELSIMMOBILIEN IN DÜSSELDORF e 214e Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat Verf. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 1,6 1,7 1,5 1,4 Arbeitslosenquote (BA) in % 9,,9 9,2,9 Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr 2,2 3,1 3,4 3,1 Angebot Handelsfläche in Millionen m 2 1,2 1,2 1,2 1,3 Handelsfläche in % ggü. Vorjahr 7,4 1, 2,5 1,3 Miete Handel Top- / Seiten-Lage in Euro/ m / 13,5 22 / 13,5 23 / 13,5 24 / 13,5 Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 4,3 /, 1,4 /, 4,5 /, 4,3 /, Quelle: Feri, BulwienGesa, BA, Prognose DZ BANK Research 17

20 Frankfurt: Handelsimmobilien MIETE TOP-LAGE IN EURO JE QUADRATMETER HANDELSFLÄCHE PRO KOPF IN QUADRATMETERN 2,4 2,2 2, 1, 1,6 1 Frankfurt Top-7 Regional e 1,4 1,2 Frankfurt Top-7 Regional e Quelle: BulwienGesa, Prognose DZ BANK Research Quelle: Feri Auch der Frankfurter Einzelhandel ist durch einen hohen Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Dafür spricht die viele Monate vor der Eröffnung erfolgte fast vollständige Vermietung des Skyline Plaza. Das neue Einkaufszentrum in Messenähe mit 17 Shops und rund 3. Quadratmetern Verkaufsfläche hat seine Türen Ende August geöffnet. Mit dieser weiteren spürbaren Ausweitung der Einzelhandelsfläche dürfte sich der zuletzt kräftige Anstieg der steigenden Spitzenmiete etwas abflachen. Ebenso dürften sich die Bauarbeiten an der Zeil und an der Goethestraße dämpfend auswirken. Mit der für Oktober 213 geplanten Eröffnung des One GoethePlaza soll die Frankfurter Luxuslage etwas verlängert werden, wenngleich der Zuwachs der Verkaufsfläche mit 4.5 Quadratmetern überschaubar ausfällt. Allerdings verfügt Frankfurt mit 2,2 Quadratmetern pro Kopf ohnehin einen weit überdurchschnittlichen Verkaufsflächenbestand. Der Durchschnitt der Top-Standorte liegt bei 1,7 m 2. Dem gegenüber steht allerdings auch eine hohe Kaufkraft durch die Frankfurter selbst, viele Geschäftsreisende und Touristen sowie Kunden aus dem gut angebundenen und kaufkraftstarken Umland, wie etwa dem Main-Taunus-Kreis und dem Hochtaunuskreis. Insgesamt erwarten wir 213 und 214 jeweils einen Zuwachs der Spitzenmiete um rund 2 Prozent, auch weil dann bei anhaltender Nachfrage erst einmal kaum noch neue Verkaufsflächen geschaffen werden. HANDELSIMMOBILIEN IN FRANKFURT Das Skyline Plaza konnte weit vor dem Eröffnungstermin komplett vermietet werden 213 und 214 dürfte die Spitzenmiete um jeweils rund 2 Prozent steigen e 214e Nachfrage Verf. Einkommen pro Kopf in Euro/Monat Verf. Einkommen pro Kopf in % ggü. Vorjahr 1,4 1,4 1,6 1,7 Arbeitslosenquote (BA) in % 7,5 7,4 7,6 7,4 Einzelhandelsumsatz in % ggü. Vorjahr 2,3 3,1 1,6 2,2 Angebot Handelsfläche in Millionen m 2 1,4 1,4 1,5 1,5 Handelsfläche in % ggü. Vorjahr,4 1,2 3, 1,5 Miete Handel Top- / Seiten-Lage in Euro/ m / 1, 265 / 1, 27 / 1, 275 / 1,1 Top- / Seiten-Lage in % ggü. Vorjahr 4,1 /, 3,9 /, 1,9 /, 1,9 /,3 Quelle: Feri, BulwienGesa, BA, Prognose DZ BANK Research 1

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