Der europäische Büroimmobilienmarkt

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1 Der europäische Büroimmobilienmarkt Review und Ausblick Research-Report Juli Seite 4 Wirtschaftliches Umfeld Die Erholung der europäischen Wirtschaft kommt voran, allerdings sind die Verluste aus der schweren Rezession noch nicht wieder aufgeholt. Auch ist die Entwicklung sehr unterschiedlich und der Spagat zwischen einzelnen Ländern wird immer breiter. Seite 7 Büroimmobilienmärkte und -aktivitäten Die Flächenumsätze und die Mieten steigen in der Mehrzahl der betrachteten Märkte. Doch die Sorgen in der ersten Hälfte des Jahres über die Zukunft der Eurozone hat Spuren hinterlassen und Unternehmen, besonders im Süden Europas, sind auf dem Vermietungsmarkt eher zurückhaltend. Seite 10 Der Transaktionsmarkt für Büroimmobilien Das Transaktionsvolumen im Bürosegment bewegt sich auf einem sehr hohen Niveau und es fehlt nicht mehr viel, um den bisherigen Höchststand aus dem Jahr 2007 zu knacken. Die Konkurrenz unter Anlegern um gute Büroimmobilien hat sich über das vergangene Jahr weiter verschärft.

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3 Juli 2015 Management Summary Die europäische Wirtschaft ist gut in das neue Jahr gestartet, die Erholung insgesamt verläuft aber quälend langsam. Der niedrige Ölpreis, der relativ schwa- che Euro und das ultra-niedrige Zinsniveau sind Rückenwind für die Erholung der europäischen Wirtschaften. Allerdings ist die Geschwindigkeit dieser Erholung in den einzelnen Länder recht unterschiedlich. In Frankreich und Italien bremst die laufende Korrektur früherer Übertreibungen weiterhin die Konjunktur. Die deutsche Wirtschaft wird auf absehbare Zeit schneller wachsen als der Rest der Eurozone, auch weil der EZB-Leitzins für Deutschland zu niedrig ist. Gegenwind kommt von dem sich verschlechternden weltwirtschaftlichem Umfeld, Stichwort China. Das Griechenland-Drama wird die wirtschaftliche Entwicklung in Frankreich, Italien, Spanien und Portugal eher dämpfen, aber nicht ins Negative umkehren. Die Stimmung auf den europäischen Büromärkten ist (fast überall) gut: Die Flächenumsätze und die Mieten stiegen in der Mehrzahl der betrachteten Märkte über das vergangene Jahr. Die Sorgen um die Zukunft der Eurozone (Stichwort Grexit) und das sich verschlechternde Umfeld werden Spuren in den Vermietungsstatistiken hinterlassen. Der Bestand an leerstehenden Büroflächen geht nur schleppend zurück und besonders Eigentümer von veralteten Flächen haben zunehmend Probleme, diese zu vermieten. Im Gegensatz dazu wird es wegen der schwachen Bautätigkeit der vergangenen Jahre für Unternehmen zunehmend zur Herausforderung, in einigen Märkten moderne Flächen zu finden. Wir gehen davon aus, dass sich die Leerstände weiter nur schleppend abbauen. Der Anteil an veralteten und nicht mehr marktgängigen Flächen am Leerstand wird allerdings zunehmen. Die Aufholjagd in den ehemaligen Krisenländern Irland und Spanien setzt sich fort, aber noch liegen die derzeitig erzielbaren Spitzenmieten in Dublin, Barcelona und Madrid, trotz ihres teilweisen sehr starken Anstieges über die letzten Monate, weit unter denen des letzten Zyklus. In den meisten anderen Büromärkten ist das Mietpreiswachstum moderat gewesen und nur in einigen wenigen Büromärkten gab es Mietpreisrückgänge. Wir erwarten, dass in der absoluten Mehrzahl der Märkte die Spitzenmieten mittelfristig weiter steigen. Einen Mietpreisrückgang erwarten wir nur in sehr wenigen Städten. Es ist fast egal, welchen Markt man sich anschaut: Die Nachfrage nach sicheren und dennoch Rendite bringenden Büroobjekten übertrifft bei weitem das Angebot. Die Nachfrage wird hoch bleiben, da aufgrund der begrenzten Alternativen der Anlagedruck bestehen bleibt. Der hohe Anlagedruck setzt die Ankaufsrenditen weiter unter Abwärtsdruck und auf vielen Märkten werden inzwischen Preise gezahlt, die ihresgleichen in der Statistik suchen. Die erwartete Zinswende in den USA wird unserer Meinung nach nur zu einer punktuellen Entlastung führen. Besonders Großbritannien, Frankreich und Deutschland stehen im Fokus des Interesses. Wir sehen aber mit zunehmender Sorge, dass sich in einigen Städten die Schere zwischen Investmentmarkt und realem Büromarkt gefährlich weit geöffnet hat. Das Transaktionsvolumen ist hoch und es spricht einiges dafür, dass 2015 der historische Hochstand von 2007 geknackt wird. 3

4 Commerz Real Real Estate Research Wirtschaftliches Umfeld Die Erholung der europäischen Wirtschaft kommt voran, allerdings sind die Verluste aus der schweren Rezession noch nicht wieder aufgeholt. Auch ist die Entwicklung sehr unterschiedlich und der Spagat zwischen einzelnen Ländern wird immer breiter. Der günstige Ölpreis und der schwache Euro helfen Unternehmen in der Eurozone, das wird aber nicht ewig anhalten. Die europäische Wirtschaft ist gut in das neue Jahr gekommen und behält ihren seit Mitte 2013 ruhigen, aber beständigen Wachstumskurs bei. Rückenwind für dieses Wachstum kommt vom relativ schwachen Euro, den weiterhin niedrigen Ölpreisen sowie dem für einige Länder viel zu niedrigen Zinsniveau. Diese positiven Effekte können wirtschaftswachstum europa die negativen Auswirkungen durch die schwelende Griechenlandkrise und die schleppende Nachfrage aus den Schwellenländern größtenteils kompensieren, allerdings gehen wir davon aus, dass der Rückenwind in der zweiten Hälfte des Jahres nachlässt. Auch werden dann die Bremswirkung aus der anhaltenden Korrektur der Wohnimmobilienmärkte in % p.a. und die noch immer hohe private Verschuldung in einigen Ländern der Gemeinschaft wieder spürbarer werden. Nach einem Wachstum von 0,9 Prozent 1 im Euroraum 2014 erwarten wir in diesem Jahr ein Plus von 1,2 Prozent. Auch 2016 sollte es auf diesem Niveau liegen. Gemessen an der Tiefe der Rezession um das Jahr 2009 ist die Stärke der Erholung nicht ausreichend und es wird wohl noch einige Jahre dauern, bis die Wirtschaft des Euroraums als Ganzes den Einbruch wieder aufgeholt hat. Prognose Euroraum 0,9 1,2 1,3 Belgien 1,1 1,3 1,5 Deutschland 1,6 1,8 1,8 Finnland -0,3 0,7 0,8 Frankreich 0,4 0,9 0,9 Großbritannien 2,8 2,6 2,7 Italien -0,4 0,5 0,9 Irland 5,2 3,5 3,5 Niederlande 0,9 1,8 1,6 Polen 3,3 3,5 3,5 Portugal 1,0 1,5 2,0 Schweden 2,4 2,8 2,8 Eine der größten Unsicherheiten für die Entwicklung in Europa ist, neben der aktuellen Entwicklung der chinesischen Wirtschaft, die Situation um Griechenland. Der römische Dichter Horaz forderte vor fast genau 2200 Jahren, ein Drama solle aus fünf Akten bestehen. Heute werden diese in der Theaterwissenschaft als Einleitung, Steigerung, Umkehr der Glücksumstände der Helden, Verlangsamung und dann (Finale!) die Katastrophe bezeichnet. Eigentlich sind alle Akteure rund um die Rettung Griechenlands angetreten, zu verhindern, dass die Aufführung zu einem Spanien 1,4 3,2 3,0 Tschechien 2,0 2,4 2,2 Quelle: Commerzbank und IHS, Stand Juli Alle folgenden Wachstumszahlen für die Wirtschaft sind auf Jahresbasis. 4

5 Juli 2015 Drama mit dem unausweichlichen Finale wird. Aber leider hielt sich nicht jeder Akteur an den Ablauf und es war für den Zuschauer lange unklar, welche Art Aufführung gezeigt wird: Drama? Komödie? Tragödie? Das dritte Rettungspaket ist nun auf den Weg gebracht, und so gehen wir im Folgenden davon aus, dass Griechenland seinen Verpflichtungen nachkommt und es nicht zu einem Drama kommt. Nichtsdestotrotz werden die Schockwirkungen der Eskalation der Krise Anfang Juli 2015 noch lange zu spüren sein und die belastende Unsicherheit für Unternehmen und Investoren wird andauern. Die deutsche Wirtschaft gehört zu den Nutznießern der derzeitigen Lage: Der relativ günstige Euro und die niedrigen Zinsen sorgen dafür, dass deutsche Produkte sowohl im Inland als auch im Ausland Absatz finden. Allerdings lässt die Dynamik langsam nach und die gute Lage sollte auch nicht überschätzt werden, übertüncht sie doch das Befinden der deutschen Wirtschaft. Besonders die Erosion der Schröder schen Arbeitsmarktreformen und die damit verringerte Flexibilität am Arbeitsmarkt wird sich in der nächsten Abschwungphase von der heute noch nichts zu sehen ist negativ bemerkbar machen. Mit einer Arbeitslosenquote von 6,3 Prozent (DeStatis für Juni 2015) hat Deutschland eine der niedrigsten Arbeitslosenquoten in der Europäischen Union. Wir gehen davon aus, dass die derzeitige Schönwetterperiode anhalten und die deutsche Wirtschaft in diesem und im nächsten Jahr jeweils um 1,8 Prozent wachsen wird. Weniger Wachstum, nämlich nur 0,9 Prozent, erwarten wir für Frankreich. Dieses Wachstum basiert, wie auch in Deutschland, auf dem niedrigen Zinsniveau und dem schwachen Euro, ist aber zu kraftlos, um die relativ hohe Arbeitslosigkeit im Land (10,5 Prozent im April 2015) spürbar abzubauen. Dieser Abbau wird durch strukturelle Probleme wie die hohen Arbeitskosten und den starken Schutz von Arbeitnehmern gebremst. Allerdings hat die Regierung bereits angekündigt, die Arbeitsnebenkosten zu reduzieren und auch den Arbeitsmarkt zu flexibilisieren. Bis diese geplanten Reformen greifen, ist es noch ein langer Weg. Irland, Portugal und Spanien, alles Länder, die unter der Staatsschuldenkrise besonders litten und deswegen einen massiven Schuldenabbau und strukturelle Anpassungen durchführten, haben den wirtschaftlichen Tiefpunkt hinter sich gelassen. Mit Wachstumsraten von 3,5 Prozent (Irland), 3,2 Prozent (Spanien) und 1,5 Prozent (Portugal) für dieses Jahr sind sie derzeit die Musterkinder der europäischen Erholung. Aber der Weg zurück zur alten Stärke ist lang und es wird dauern, bis die über die letzten Jahre verlorene Wirtschaftskraft wieder aufgebaut ist. Wie lang dieser Weg ist, zeigt sich insbesondere an der hohen Ar- bip-entwicklung europa Veränderung in % p.a. 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0-4,0-6,0-8, e 2016e Euroraum Frankreich Deutschland Italien Großbritannien Quelle: Eurostat, Prognose Commerzbank, Stand Juli e = Prognose 5

6 Commerz Real Real Estate Research beitslosigkeit, die in allen der genannten Länder über dem EU-Durchschnitt liegt. Am gravierendsten ist das Problem in Spanien, wo trotz der Erholung der Wirtschaft und der wieder wachsenden Beschäftigung mit 22,5 Prozent (Mai 2015) die zweithöchste Arbeitslosenquote in Europa registriert wurde. Nach Analysen des Weltwirtschaftsforums hat Italien im Vergleich zu den anderen Ländern des Euroraums die geringste Kooperationsbereitschaft zwischen Arbeitnehmern und -gebern. In dieser mangelnden Bereitschaft, beispielsweise Löhne in wirtschaftlich schwierigen Zeiten zu senken oder die Belegschaft zu reduzieren, ist mit ein Grund zu sehen, warum das Land immer weniger wettbewerbsfähig wird und an Marktanteilen verliert. Allerdings muss auch darauf hingewiesen werden, dass die Lage im Norden des Landes um ein Vielfaches besser ist als im Süden. Wie schwer es ist, ganz Italien über einen Kamm zu scheren, zeigt die Arbeitslosenstatistik: Während in Sizilien die Arbeitslosenquote im Durchschnitt des Jahres 2014 bei 21,8 Prozent lag, lag sie in der Autonomen Region Bozen, im Norden des Landes, bei nur 4,8 Prozent. Wir gehen davon aus, dass die Erholung weiterhin schleppend sein wird für dieses Jahr wird Italien wohl ein Wirtschaftswachstum von 0,5 Prozent erreichen, die Rezession der letzten Jahre allerdings überwunden ist. In Großbritannien expandierte 2014 die Wirtschaft so stark wie seit 2006 nicht mehr. Auf der Basis eines niedrigen Ölpreises, steigender Löhne, steigender Kaufkraft und einer geringen Arbeitslosenquote hat Großbritannien auch für die kommenden Jahre gute Voraussetzungen für ein gesundes Wirtschaftswachstum. Etwas gedämpft werden die Aussichten durch die Stärke des Sterlings im Vergleich zum Euro, weshalb wir nach 2,8 Prozent im vergangenen Jahr davon ausgehen, dass die britische Wirtschaft 2015 etwas schwächer zulegen wird, nämlich um 2,6 Prozent. Auch gehen wir davon aus, dass Großbritannien in der EU bleiben wird, allerdings wird das geplante Referendum zum Verbleib in der Gemeinschaft ( Brexit ) für Unruhe und Unsicherheit sorgen und die Wirtschaft in den kommenden Monaten belasten. Im Norden Europas ist das Bild sehr uneinheitlich. Während die Wirtschaft Schwedens vor Kraft strotzt und wir nach einem Wachstum von 2,4 Prozent 2014 für dieses Jahr sogar 2,8 Prozent erwarten, sieht die Situation in Norwegen und Finnland ganz anders aus. Allerdings sind die Ursachen für das schwache Wachstum in den beiden Ländern recht unterschiedlich: Während Norwegen den niedrigen Ölpreis und einen überhitzten Wohnimmobilienmarkt verkraften muss, liegen die Probleme Finnlands in den strukturellen Herausforderungen, denen sich die Wirtschaft gegenübersieht. Das Land arbeitet sich langsam aus seinen Problemen heraus und die lang anhaltende Rezession ist jetzt überwunden und in ein leichtes Wirtschaftswachstum übergegangen. Nach -0,3 Prozent 2014 erwarten wir für dieses Jahr ein Plus von 0,7 Prozent. Die strukturelle Anpassung der finnischen Wirtschaft wird mittelfristig das Wachstum des Landes weiter belasten. In den Niederlanden hat sich der zuletzt schwierige Wohnimmobilienmarkt stabilisiert, weshalb der private Konsum langsam wieder Fahrt aufnimmt. Das ist eine gute Nachricht für die niederländischen Unternehmen und wir erwarten, dass sich die wirtschaftliche Situation unseres Nachbarlandes in den kommenden Jahren stetig verbessern wird. Nach einem Wachstum von 0,9 Prozent 2014 sollte dieses Jahr ein Wachstum von 1,8 Prozent möglich sein. Auf dem Weg der Erholung ist auch die Wirtschaft Belgiens. Nach zwei Jahren mit nur sehr schwachen Wachstumszahlen (2012: 0,1 Prozent, 2013: 0,3 Prozent Wirtschaftswachstum) expandierte sie 2014 um gute 1,1 Prozent. Der Rückenwind aus günstigen Energiepreisen und schwachem Euro sorgt auch hier dafür, dass die Wirtschaft, trotz der Belastungen aus dem hohen Haushaltsdefizit des Landes und der restriktiven Kreditvergabe, in diesem Jahr noch etwas stärker wachsen wird, nämlich um 1,3 Prozent. Ein überdurchschnittliches Wachstum, nämlich 3,5 Prozent, erwarten wir für Polen, wo die Konjunktur dank einer starken inländischen Nachfrage ihren 2014 begonnenen Wachstumskurs (3,3 Prozent Wirtschaftswachstum) fortsetzen wird. Auch für Tschechien gehen wir davon aus, dass die Wirtschaft ihren Wachstumskurs fortsetzen wird und die über die Jahre der Rezession ( ) verlorene Wirtschaftskraft wieder aufholen wird. Das von uns erwartete Wachstum von 2,4 Prozent wird ein gutes Stück dazu beitragen. 6

7 Juli 2015 Büroimmobilienmärkte und -aktivitäten Die Flächenumsätze und die Mieten steigen in der Mehrzahl der betrachteten Märkte 2. Doch die Sorgen in der ersten Hälfte des Jahres über die Zukunft der Eurozone hat Spuren hinterlassen und Unternehmen, besonders im Süden Europas, sind auf dem Vermietungsmarkt eher zurückhaltend. Die Leerstände gehen nur schleppend zurück und in vielen Märkten wird die schwache Bautätigkeit der letzten Jahre zum Problem. Die europäischen Bürovermietungsmärkte entwickeln sich weiter in die richtige Richtung, wenn auch mit sehr unterschiedlichen Geschwindigkeiten. Unser Mietpreisindex, der sich aus der gewichteten Entwicklung der Spitzenmiete in 24 Büroimmobilienmärkten Europas zusammensetzt 3, lag Ende Juni 2015 um 2,5 Prozent höher als noch ein Jahr zuvor. Dies ist der stärkste Anstieg seit Anfang 2012 und beruht besonders auf der Entwicklung in Barcelona, Dublin, London, Madrid und Manchester. Insgesamt registrierten wir in 16 der 24 betrachteten Büromärkte einen Mietpreisanstieg. In vier Märkten (Düsseldorf, Lyon, Prag und Warschau) sank die Spitzenmiete hingegen über das Jahr und nur in Brüssel, Budapest, Lissabon und Mailand sahen wir keine Veränderung. Die Aufholjagd in den ehemaligen Krisenländern Irland und Spanien setzt sich weiter fort, allerdings liegen die derzeitigen Mieten noch weit unter denen, die im letzten Zyklus um das Jahr 2007 herum gezahlt wurden. Vermieter können derzeit in Barcelona 40 Prozent, in Dublin 25 Prozent und in Madrid 43 Prozent weniger Miete für erstklassige Flächen verlangen als noch In Lissabon und Mailand, also zwei weitere Märkte in Ländern mit unterschiedlich ausgeprägten 2 Die in diesem Bericht gemachten Aussagen beziehen sich auf Immobilienmärkte in ihrer Gesamtheit (Top-Down-Ansatz). Ein Rückschluss auf individuelle Immobilien ist nicht direkt möglich. 3 Unser europäischer Bürospitzenmietindex umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Kopenhagen, Dublin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Helsinki, Lissabon, London, Lyon, Madrid, Manchester, Mailand, München, Oslo, Paris, Prag, Stockholm, Warschau und Wien. Im Folgenden beziehen sich alle aggregierten Zahlen auf diese Städte. europäischer bürospitzenmietpreisindex (1999 = 100) Q Quelle: Commerz Real, Stand Juli

8 Commerz Real Real Estate Research strukturellen und wirtschaftlichen Problemen, blieb die Miete über das Jahr unverändert. In den beiden Städten verbindet sich eine geringe Mieternachfrage mit einem hohen Leerstand das sind keine guten Voraussetzungen für steigende Mieten! In Helsinki scheint der Mietpreisrückgang mit einem Plus von etwa 2 Prozent über das zweite Quartal zum Stillstand gekommen zu sein. Nicht die mangelnde Mieternachfrage in Warschau und Prag, sondern der Bauboom der vergangenen Jahre und der damit einhergehende Anstieg der Leerstandsquote hat zu einem weiteren Rückgang der Mieten über das Jahr geführt. Londons Spitzenmiete stieg über das vergangene Jahr um knapp 6 Prozent. Zwar legte der Mietpreisanstieg über das zweite Quartal 2015 eine Pause ein, wir gehen aber davon aus, dass diese Pause im nächsten Quartal schon wieder vorbei sein wird. Ganz anders die Situation in Paris, wo die Spitzenmiete nach einem schwachen zweiten Quartal wieder auf das Niveau von Mitte 2014 zurückgefallen ist. Zentrale Lagen in den fünf deutschen Topmärkten sind begehrt. Bei einer zurückhaltenden spekulativen Bauentwicklung sinken die Leerstandsquoten in den meisten Städten und die Spitzenmieten steigen. Der Mietpreisanstieg bewegt sich zwischen knapp 6 Prozent in Berlin und 1 Prozent in Hamburg. Inzwischen befinden sich die Spitzenmieten in den deutschen Topstandorten, ausgenommen Frankfurt, wieder auf dem Niveau von vor der Finanzkrise In Frankfurt ist noch etwas Luft nach oben, allerdings sind wir zuversichtlich, dass die Mieten des letzten Markthöhepunktes zügig überschritten werden. Der Düsseldorfer Vermietungsmarkt hat immer noch nicht die hochpreisigen Vermietungen aus 2013 verdaut. Hier sank, entgegen dem deutschen Trend, die Spitzenmiete über das Jahr. Sie liegt aber trotzdem weiterhin über der im letzten Markthöhepunkt gezahlten. Die Spitzenmiete erfasst das Topsegment eines Immobilienmarktes und stellt eine gute Vergleichsmöglichkeit dar, da sie europaweit nach einheitlichen Standards erfasst wird. Allerdings handelt es sich um die Miete, die im Mietvertrag von einigen wenigen Objekten steht. Die Breite des Marktes wird durch die Spitzenmiete nicht erfasst und sie wird nur selten in der Höhe gezahlt, in der sie im Vertrag steht. Tatsächlich werden auf sämtlichen Immobilienmärkten Abschläge, sogenannte Incentives, gewährt. Diese können aus der Übernahme von Umzugs- oder Ausbaukosten durch den Vermieter oder aber auch aus mietfreien Zeiten oder Geldzahlungen bestehen und werden als prozentualer Abschlag auf eine Mietperiode dargestellt. Je nachdem, ob ein Markt eher durch Mieter oder Vermieter dominiert wird, schwanken diese Abschläge in ihrer Höhe. Die um die Incentives bereinigte Spitzenmiete, die effektive Miete, ist nur schwer zu erfassen und wird deshalb nicht überall erhoben, geschweige denn veröffentlicht. Nach unseren Beobachtungen hat die Bereitschaft von Vermietern, Incentives zu gewähren, über das letzte Jahr in der Mehrzahl der Märkte merklich abgenommen. Die durchschnittliche Leerstandsquote der 24 betrachteten Märkte ist zwischen entwicklung der spitzenmieten in ausgewählten regionen (2008=100) GB und Irland Nordeuropa Westeuropa Südeuropa Q Quelle: Commerz Real; Südeuropa: Barcelona, Lissabon, Madrid und Mailand; Nordeuropa: Helsinki, Stockholm und Oslo; GB und Irland: Dublin, London und Manchester; Westeuropa: Amsterdam, Berlin, Brüssel, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Lyon, München, Paris und Wien. Stand Juli

9 Juli 2015 Mitte 2014 und Mitte 2015 nahezu unverändert bei 11,2 Prozent geblieben. Seit Anfang 2010 bewegt sie sich in dieser Größenordnung, jedoch gibt es teilweise in den einzelnen Büromärkten deutliche Bewegungen. Am stärksten sank die Leerstandsquote in Dublin: Lag diese im Juni 2014 noch bei 15 Prozent, sind es heute rund 12,3 Prozent. Demgegenüber steht Prag, wo die Quote über das vergangene Jahr von 13 Prozent auf jetzt 16 Prozent anstieg. Doch dieser Anstieg wird in den kommenden Monaten langsam auslaufen, da die sehr hohe Bautätigkeit der letzten Jahre wieder ein für den Markt verträglicheres Maß annehmen wird und der Markt Zeit bekommt, die neuen Flächen zu absorbieren. In Europa wird in den kommenden Jahren die Bautätigkeit insgesamt zwar weiter zunehmen, aber deutlich unterhalb der Schwelle, die noch im letzten Zyklus erreicht wurde. Damals wuchs der Bestand zwischen 2006 und 2008 im Durchschnitt um fast 3 Prozent pro Jahr in den kommenden drei Jahren, also zwischen 2015 und 2017, liegt der Wert bei nur 1,2 Prozent. Diese schwache Bautätigkeit in der Mehrzahl der Märkte wird zwar dafür sorgen, dass der Leerstand sinkt unter der Voraussetzung, dass der Vermietungsmarkt weiter dynamisch bleibt, allerdings wird auch das Angebot an modernen Flächen limitiert bleiben. Keinen Mangel wird es hingegen an leerstehenden, aber weniger guten Immobilien außerhalb der Toplagen geben. leerstandsquote europa (24 märkte) in % des Bestandes Q Quelle: Commerz Real, PMA, Stand Q

10 Commerz Real Real Estate Research Der Transaktionsmarkt für Büroimmobilien Das Transaktionsvolumen im Bürosegment bewegt sich auf einem sehr hohen Niveau und es fehlt nicht mehr viel, um den bisherigen Höchststand aus dem Jahr 2007 zu knacken. Die Konkurrenz unter Anlegern um gute Büroimmobilien hat sich über das vergangene Jahr weiter verschärft. Es ist deswegen wenig verwunderlich, dass die Preise für das Core-Segment weiter angezogen und in einigen Märkten ein Niveau überschritten haben, das nur als historisch bezeichnet werden kann. Das ultraniedrige Zinsumfeld verstärkt den Druck auf den Markt und Anleger weichen zunehmend in andere Risikoklassen aus. Die Jagd nach Büroimmobilien in Europa geht weiter und sorgt für steigende Preise und Transaktionsvolumina. Es gibt aber auch gute Gründe, die für Immobilien grundsätzlich sprechen: Der Ertrag ist gut rund 7 Prozent für europäische Büroimmobilien im Durchschnitt der letzten 15 Jahre und dank einer geringen Schwankungsbreite des Ertrages (Volatilität) ist das Risiko-Chancen- Profil für risikoscheue Investoren interessant. Neben diesen grundsätzlichen Vorteilen von Investitionen in Steine und Mörtel sprechen derzeit eine Reihe von weiteren Gründen für diese Assetklasse: Die Finanzierungskosten sind dank der ultraniedrigen Zinspolitik der EZB und anderer Notenbanken gering, die Arbeitslosigkeit sinkt, was gut für die Nachfrage ist, und die geringe Bautätigkeit in vielen europäischen Büromärkten sorgt für eine Angebotsverknappung und damit steigende Mieten dies ganz besonders im erstklassigen Segment des Marktes. Allerdings müssen Investoren feststellen, dass der hohe Anlagedruck auch nicht vor den Immobilienmärkten halt macht und dass das Anlagevolumen stetig steigt war eines der stärksten Investmentjahre seit 2007 und nichts spricht dagegen, dass 2015 noch stärker wird. So wurden nach RCA-Recherchen 2014 in Europa rund 212 Milliarden Euro in den gewerblichen Immobilienmarkt 4 investiert, das ist ein Plus gegenüber 2013 von 22 Prozent. Mit einem Anteil von 46 Prozent waren Büroimmobilien 2014, die am stärksten nachgefragte Assetklasse. Die Wachstumsdynamik hat zwar etwas nachgelassen, die Richtung ist allerdings auch in der ersten Hälfte 2015 unverändert geblieben und mit einem Umsatz von etwas über 120 Milliarden Euro bestätigt sich unsere frühere Einschätzung, dass 2015 ein sehr starkes Transaktionsjahr wird. Vergleicht man das erste Halbjahr 2015 mit der Vorjahresperiode, sank zwar der Anteil der Büroimmobilien am Gesamtumsatz, absolut allerdings war das erste Halbjahr das stärkste Transaktionsjahr seit acht Jahren. Es ist fast egal, über welche der europäischen Metropolen man spricht, die Nachfrage nach sicheren und dennoch Rendite bringenden Büroobjekten übertrifft bei Weitem das bestehende Angebot. Das höchste Interesse der Anleger besteht an Deutschland, Großbritannien und Frankreich, auf diese drei Länder entfielen über 70 Prozent des Transaktionsvolumens der letzten 12 Monate 5 (Stand Juni 2015). Während Deutschland und Großbritannien vor allem aufgrund der guten wirtschaftlichen Basis und der positiven Entwicklung an den Bürovermietungsmärkten das Investoreninteresse auf sich ziehen konnten, liegt der hohe Anteil Frankreichs nach unserer Meinung allein an der Liquidität des Pariser Marktes an den Aussichten für die französische Wirtschaft oder an Mietpreissteigerungen kann es jedenfalls nicht liegen. Großbritannien bleibt Europas größter Investmentmarkt und die Hauptstadt London führt umsatzbezogen die Städteliste nach wie vor an, musste aber im Jahresverlauf 2014 leichte Umsatzeinbußen verkraften. Allerdings wurden diese durch ein starkes 1. Quartal (4,3 Milliarden Euro) und einen Rekordumsatz im 2. Quartal 2015 (8,9 Milliarden Euro) mehr als wettgemacht. Das Investoreninteresse verlagerte sich in den letzten Jahren aufgrund der star- 10

11 Juli 2015 ken Konkurrenz aus London stärker auf die regionalen britischen Märkte. Diese konnten 2014 deutliche Umsatzsteigerungen gegenüber 2013 verzeichnen, allerdings zeigt das rückläufige Geschäft über die ersten Monate 2015, dass das Angebot an Immobilien in den britischen Regionen begrenzt ist. In Deutschland konzentrierte sich die Nachfrage auf die sieben Bürostandorte Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München, wenn auch unterschiedlich stark. Außer in Düsseldorf und Stuttgart stieg in allen anderen der genannten Städte das Transaktionsvolumen im Jahresvergleich an. Der Rückgang des Transaktionsvolumens in Düsseldorf und Stuttgart darf nicht als fehlendes Vertrauen in den Büromarkt der beiden Landeshauptstädte verstanden werden, sondern beruht allein darauf, dass zu wenige Büroimmobilien zum Ankauf angeboten wurden. Mit knapp 3,8 Milliarden Euro an Transaktionen im Bürosegment über die letzten 12 Monate verzeichnete München das höchste Transaktionsvolumen der deutschen Topstädte. Der Anteil der sieben großen Büromärkte am Transaktionsumsatz in ganz Deutschland nimmt, entgegen den Bekundungen von Marktteilnehmern, mehr außerhalb der überlaufen Top-7-Standorte zu suchen, nicht ab, sondern zu. Die verbesserte wirtschaftliche Lage in den Niederlanden wird von Investoren positiv bewertet, dies zeigte die Umsatzsteigerung von rund 40 Prozent über die vergangenen 12 Monate. Den größten Anteil von über 70 Prozent am Transaktionsvolumen hatten ausländische Investoren, die auf der Suche nach rentierlichen Büroobjekten die Niederlande für sich entdeckt haben. In den nordeuropäischen Märkten entwickelte sich beson- 4 Gewerbliche Transaktionen mit Büro-, Einzelhandels-, Logistik- Wohn- und Hotelimmobilien. 5 Im Folgenden beziehen sich die Transaktionsvolumina, soweit nicht anders beschrieben, immer auf die 12 Monate zwischen Q bis Q Durch die Verwendung des 12-Monatsvergleichs relativieren sich die zum Teil starken Schwankungen der einzelnen Quartale. immobilientransaktionsmarkt Transaktionsumsatz in Euro Quelle: RCA, Stand Q

12 Commerz Real Real Estate Research ders Schweden vor allem Stockholm überdurchschnittlich, aber auch die anderen Länder Dänemark, Finnland und Norwegen verzeichneten über das vergangene Jahr steigende Transaktionsvolumina. Der Markt ist sehr aktiv, doch mit über das letzte Jahr knapp 10,4 Milliarden Euro in allen vier Ländern zusammen wird nur in etwa ein Drittel des Transaktionsvolumens des Großraums Londons erreicht. Der starke Wettbewerb um Immobilienanlagen, das knappe Angebot und die deutlich steigenden Immobilienpreise führen zu einer höheren Risikobereitschaft bei Investoren und damit auch zum Ausweichen in alternative Märkte. Daher suchen Investoren auch abseits der Topmärkte günstige Investitionsmöglichkeiten zu noch moderaten Preisen. Und genau das finden sie zurzeit in den ehemals krisengeplagten Staaten, deren wirtschaftliche Erholung sich abzeichnet. Vor allem der spanische Markt zeigt mit einem Plus von 140 Prozent im Jahresvergleich eine deutliche Steigerung. Doch diese beruht nicht darauf, dass ausländische Investoren den Markt auf der Suche nach Ertrag überrennen, sondern darauf, das spanische börsennotierte Immobilien-AGs oder Real Estate Investment Trusts (REITS) auf Einkaufstour sind. Auch der Investmentmarkt in Irland boomt und in Dublin wurde über die vergangenen Quartale von beständig steigenden Transaktionszahlen berichtet. Einen Rückgang des Transaktionsvolumens erlebte der portugiesische Markt, allerdings aus anderen Gründen, zu denen die geringe Marktgröße und die unterdurchschnittliche Markttransparenz gehören. Von einem Rückgang kann in Italien bei einer Verdreifachung des Transaktionsvolumens nicht die Rede sein. Im Gegensatz zu Spanien sind es in Italien ausländische Investoren, die besonders aktiv sind. Ihr Marktanteil lag 2014 bei fast 80 Prozent. Doch einschränkend muss gesagt werden, dass nur der Norden des Landes von den ausländischen Kapitalströmen profitieren kann. In Polen ist das Bild durchwachsen: Während für das ganze Land im 12-Monatsvergleich des Bürotransaktionsvolumens ein Plus von 20 Prozent steht, ist es in Warschau ein Minus von 16 Prozent. Trotz wirtschaftlicher Erholung ging der Transaktionsumsatz in Warschau zurück und Investoren agieren ob des Angebotsüberhangs und sinkender Mieten zurückhaltend. Ähnliches gilt auch für Prag, wo das Transaktionsvolumen im zweiten Quartal 2015 mit gerade einmal 12 Millionen Euro einen neuen Tiefpunkt erreichte. transaktionsvolumen büro, kumuliert q bis q in Millionen Euro Quelle: Commerz Real, RCA, Stand Juni 2015, *Region 12

13 Juli 2015 Veränderung des Transaktionsvolumens (kumuliert q bis q im vergleich zu q bis q2 2014, nur bürotransaktionen) > 100 Prozent + 26 bis Prozent + 5 bis + 25 Prozent - 5 bis + 5 Prozent > - 5 Prozent n. a. Quelle: Commerz Real AG, basierend auf RCA, Stand Juli

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15 Juli 2015 spitzenkaufpreise büroimmobilien (in Nettojahresmieten, aktuell sowie Minimum, Maximum seit 2005) < max. Preis seit < aktuell 10 < min. Preis seit 2005 Lissabon Warschau Prag Brüssel Mailand Amsterdam Helsinki Dublin Barcelona Düsseldorf Frankfurt Berlin Hamburg Madrid Stockholm München Paris London Quelle: Commerz Real, PMA, Stand Q Die Preise sind über das vergangene Jahr weiter gestiegen und wir beobachten in vielen europäischen Büromärkten Immobilienpreise, die über denen des letzten Markthöhepunktes liegen. Wir gehen davon aus, dass aufgrund der ultraniedrigen Zinsen und des hohen Anlagedrucks die Preise weiter steigen. veränderung der kapitalwerte vom letzten zyklischen höhepunkt bis heute in % Kapitalwerte Vergleich der aktuellen Kapitalwerte mit den Werten des letzten Markthöhepunktes Berlin München London Hamburg Düsseldorf Stockholm Amsterdam Frankfurt Helsinki Kopenhagen Brüssel Paris Mailand Prag Warschau Lissabon Dublin Barcelona Madrid Quelle: Commerz Real, Stand Q

16 Büroimmobilienmärkte Europa Überblick amsterdam: Die Wirtschaft hat sich erholt und die Nachfrage nach Flächen steigt. Leerstandsquote bleibt hoch, allerdings beinhaltet sie einen hohen Anteil an nicht mehr marktgängigen Flächen. Transaktionsmarkt strotz vor Stärke, da das Preisniveau relativ attraktiv ist. düsseldorf: Kraftloser Vermietungsmarkt 2014 an dem größere Vermietungen fehlen, erste Hälfte 2015 wieder mehr Dynamik. Spitzenmiete gab 2014 nach, hat sich aber stabilisiert. Es wird viel gebaut und es ist fraglich, ob der Markt alles absorbieren kann. Starke Nachfrage lässt Preise für Büroimmobilien steigen, aber Mangel an guten Produkten sorgt für schwaches Transaktionsvolumen. london: Vermietungsgeschäft sehr stark, Leerstände sinken zum Teil auf ein ungesundes Maß. Spitzenmiete, Transaktionsvolumen und Immobilienpreise steigen deutlich: Londons Höhenflug dauert an Referendum über Austritt GB aus der EU könnte die Party jäh beenden. Oslo dublin: Stärkstes Mietpreiswachstum Europas und deutlicher Rückgang der Leerstände zeigen die fortschreitende Erholung des Marktes. Der Investmentmarkt boomt, Investoren sind sehr interessiert, es gibt aber zu wenige Produkte. Glasgow Kopenh brüssel: Leerstandsquote ist über das Jahr leicht auf moderate 10 Prozent gesunken, aber in der Peripherie weiterhin schmerzhaft hoch. Spitzenmiete seit 2011 unverändert. Preise für Büroimmobilien steigen allmählich und der Transaktionsmarkt ist sehr aktiv. Dublin Manchester Birmingham Amsterdam Hamburg Berlin paris: Mieten sind über das Jahr leicht gesunken, Unternehmen nutzen die Marktphase um in bessere Lagen und Flächen umzuziehen, Vermietungsgeschäft insgesamt aber kraftlos. Investmentmarkt ist rege und Preise für Büroimmobilien steigen weiter. London Paris Brüssel Luxemburg Düsseldorf Köln Frankfurt Stuttgart München madrid: Der Büromarkt ist nicht im Gleichgewicht, da gesunde Nachfrage nach guten Flächen auf zu geringes Angebot trifft. Preise für gute Bürogebäude steigen rapide, aber hauptsächlich spanische Investoren sind aktiv. Core Immobilien werden kaum angeboten. Lyon Zürich Mailand lissabon: Tiefpunkt des Zyklus durchschritten und Vermietungsgeschäft zieht an. Leerstandsquote verharrt auf ihrem relativ hohem Niveau, Spitzenmiete seit Ende 2013 unverändert. Transaktionsmarkt sehr ruhig, aber Preise steigen. Lissabon Madrid Barcelona Rom barcelona: Büromarkt ist kraftvoll ins Jahr gestartet. Es fehlt Nachschub an modernen Flächen und Leerstand sinkt schnell. Spitzenmieten werden mittelfristig überdurchschnittlich stark steigen. Das Interesse von Investoren ist hoch, aber zu wenige Immobilien werden zum Kauf angeboten. Die Immobilienpreise steigen rapide. mailand: Tiefpunkt des Zyklus erreicht, Flächennachfrage steigt langsam wieder an. Leerstand insgesamt sehr hoch, aber im Zentrum erträglicher als in der Peripherie. Miete ist unverändert, dennoch nimmt Transaktionsmarkt Fahrt auf. Schleppende Erholung der Wirtschaft und Situation um Griechenland belasten den Markt. Quelle: Commerz Real, Stand Juli 2015

17 hamburg: Breiter Branchenmix sorgt für einen stabilen Büromarkt. Nachfrage nach Büroflächen ist gesund, Leerstand bewegt sich auf einem guten Niveau und Spitzenmiete stieg 2014 moderat an. Transaktionsmarkt brummt und die Preise für erstklassige Büroimmobilien bewegen sich auf hohem Niveau. Stockholm Helsinki helsinki: Überangebot an Flächen besonders in den abseitigen Lagen. Dagegen Mangel an erstklassigen Flächen im Zentrum. Spitzenmiete liegt nach einem Zwischenhoch wieder auf dem Niveau von Anfang Investoren kehren auf den Markt zurück, weshalb die Preise langsam steigen. trend: 2015 bis 2016 Amsterdam Spitzenmiete Leerstand Ankaufspreise Barcelona agen stockholm: Stockholm wächst, wovon auch der Büromarkt profitiert. Spitzenmiete bewegt sich nicht, liegt aber bereits auf einem hohem Niveau. In der City nahezu unmöglich, moderne Flächen anzumieten, dagegen ausreichend Angebot außerhalb der Innenstadt. Preise für Büroimmobilien sind sehr hoch und steigen weiter. Berlin Brüssel Dublin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Warschau berlin: Nachfrage nach erstklassigen Flächen ist hoch und Spitzenmiete steigt. Preise für Büros in Top-Lagen hoch und der Konkurrenzdruck unter den Investoren sorgt für weiter anziehende Preise, auch außerhalb der Toplagen. Helsinki Lissabon London Madrid Mailand München Prag Wien warschau: Leerstand steigt merklich an Nachfrage ist zu schwach für die Bautätigkeit. Spitzenmiete ist über das Jahr deutlich gesunken, Abwärtsdynamik lässt aber nach. Investoren warten ab und die Preise für gute Büroobjekte sind seit Ende 2013 nahezu unverändert. Paris Prag Stockholm Warschau Budapest münchen: Münchens Büromarkt brummt, Vermietungsmarkt ist allerdings zurückhaltend. Spitzenmiete ist weiter gestiegen und bewegt sich auf Rekordhöhe. Beliebt bei nationalen und internationalen Investoren und trotz der hohen Preise setzt der Investmentmarkt seinen Höhenflug fort. prag: Büromarkt ist im Umbruch, Bautätigkeit sehr hoch und Sockelleerstand baut sich auf. Leerstand steigt auch wegen eines schwachen Vermietungsgeschäftes. Spitzenmiete bewegt sich weiter abwärts. Keine klare Richtung auf dem Transaktionsmarkt. frankfurt: Flächennachfrage schwach, es fehlen größere Vermietungen. Spitzenmiete ist wieder auf dem Niveau des letzten Markthöhepunktes (2007). Leerstand insgesamt sinkt weiter, aber Sockelleerstand unverändert hoch. Sehr starker Transaktionsmarkt und Konkurrenz unter Investoren bei Core Immobilien lässt Preise weiter steigen. aktuelle kapitalwerte im vergleich zum letzten markthöhepunkt < -5,0 % -5,0 % bis +5,0 % > 5,0 % BIP-veränderung in % Ø 2015 bis 2016 < 1,0 1,0 bis 2,0 > 2,0

18 Commerz Real Real Estate Research Büromärkte Europas Amsterdam Trend : Miete Preise Leerstand Die wirtschaftliche Situation des Landes hat sich über das vergangene Jahr gebessert und dies macht sich auf den Immobilienmärkten bemerkbar. Vergleichbar mit Deutschland hat jede größere niederländische Stadt einen eigenen wirtschaftlichen Schwerpunkt: Während dieser in Rotterdam auf Handels- und Versicherungsunternehmen und in Den Haag auf der öffentlichen Verwaltung liegt, hat Amsterdam eine hohe Konzentration an Banken und Dienstleistern für die Finanzwirtschaft. Der Amsterdamer Büromarkt ist durch schwierige Zeiten gegangen und befindet sich in einer Phase der Konsolidierung. Zwar ist über das vergangene Jahr der Flächenumsatz weiter angestiegen und auch die Stimmung hat sich spürbar gebessert, doch bleibt der hohe Leerstand, der über ganz Amsterdam gesehen bei etwa 17 Prozent liegt, eine schwere Bürde für den Markt. Durch Umwidmungen von leerstehenden Bürogebäuden in Wohnungen und Hotels wurde zwar in den vergangenen Jahren ein nennenswerter Teil des nicht mehr marktgängigen Bestandes abgebaut, allerdings reicht dies nicht aus, um die Leerstandsquote signifikant zu senken. In der räumlichen Verteilung des Leerstandes gibt es große Unterschiede. Während im Zentrum und in der Süd-Achse der Leerstand bei etwa 10 Prozent liegt, suchen am Hafenrand im Teilmarkt Teleport/Sloterdijk über 25 Prozent der Flächen einen neuen Nutzer. In der Süd-Achse, im inoffiziellen CBD der Stadt, ist die Nachfrage nach Flächen ausreichend hoch, um für einen Rückgang der Leerstände zu sorgen. Allerdings stoßen Unternehmen zunehmend auf das Problem, dass moderne und gut gelegene Flächen knapp werden. Dies ist zu einem großen Teil der geringen beziehungsweise nicht vorhandenen Bautätigkeit der letzten Jahre geschuldet. Es ist deswegen wenig verwunderlich, dass in diesem Teilmarkt und im Zentrum, wo eine ähnliche Situation herrscht, das Pendel langsam wieder in Richtung der Eigentümer schwingt und diese immer häufiger höhere Mieten durchsetzen können. Wie von uns im letztem Jahr vorhergesagt, steht die Spitzenmiete hier unter einem (dezenten) Aufwärtsdruck und wir gehen weiterhin davon aus, dass mittelfristig ein Mietpreiszuwachs zu erwarten ist, allerdings werden die Bäume nicht in den Himmel wachsen. Für die Breite des Marktes erwarten wir keine Veränderung des Mietniveaus und wir gehen davon aus, dass in den kommenden Jahren die Schere zwischen guten und schlechten Immobilien beziehungsweise Teilmärkten weiter auseinandergeht. Die niederländische Wirtschaft wird sich weiter erholen und die Attraktivität des Standortes Amsterdam wird weiter zunehmen. Vor diesem Hintergrund sehen wir in der derzeit geringen Bautätigkeit und dem damit in der Zukunft fehlenden Bestand Probleme. Der Investmentmarkt strotzt vor Stärke. Durch die lange Phase der wirtschaftlichen Schwäche hinkt der niederländische Investmentmarkt etwas dem europäischen hinterher. Durch diesen zeitlichen Verzug ist das heutige Preisniveau in Amsterdam im Vergleich zu den vergleichbaren Märkten attraktiv. Dies sehen auch Investoren und vor dem Hintergrund der besseren wirtschaftlichen Lage steigt das Vertrauen in die Zukunft des Marktes und damit auch das Transaktionsvolumen für Büroimmobilien. Dieses lag 2014 nach Auswertungen von RCA mit rund 1,4 Milliarden Euro gute 30 Prozent über dem des Vorjahres startete der 18

19 Juli 2015 Transaktionsmarkt dynamisch und es spricht wenig dagegen, dass das gehandelte Volumen dieses Jahr noch höher liegen wird als Wir gehen davon aus, dass die zunehmende Konkurrenz von Investoren um gute Immobilien in den kommenden Monaten für weiter steigende Preise sorgen wird. amsterdam (2009 Q2 2015) ,0 in Euro/m 2 p.a ,0 12,0 8,0 in % Q ,0 Spitzenmiete Leerstandsquote Quelle: PMA, Stand: Juli 2015 Barcelona Die Makler in Barcelona sind sich einig: Der Tiefpunkt ist durchschritten und Barcelonas Büromarkt ist kraftvoll in das neue Jahr gestartet. Die Spitzenmiete ist merklich gestiegen, der Flächenumsatz hat zugelegt und der Leerstand ist gesunken. Nun wissen wir, dass eine Schwalbe noch keinen Sommer macht, weshalb wir in diesen positiven Signalen zwar ein Zeichen der Besserung sehen, gleichzeitig aber wissen, dass die Erholung selbst noch ganz am Anfang steht und Rückschläge möglich sind, besonders in Anbetracht der Turbulenzen in Griechenland. Trend : Miete Preise Leerstand Neben der allgemeinen wirtschaftlichen Gesundung des Landes ist der Mangel an modernen Büroflächen Dreh- und Angelpunkt für die weitere Entwicklung des Marktes. Das wirtschaftliche Umfeld und die Verwerfungen an den spanischen Immobilienmärkten sorgten in den letzten Jahren dafür, dass die Bautätigkeit nahezu zum Erliegen gekommen ist. So wurden beispielsweise 2014 keine neuen Flächen auf den Markt gebracht und auch für dieses Jahr stehen nur wenige Projekte vor der Marktreife alle bereits vorvermietet beziehungsweise direkt für den zukünftigen Mieter gebaut. Es fehlt deswegen der Nachschub an modernen und effizienten Flächen und es ist wenig verwunderlich, dass die Spitzenmiete wieder anzieht. Besonders im Zentrum, im Bereich der Avenida Diagonale, steigen die Mieten und sinken die Incentives. In den peripheren Teilmärkten hingegen ist vom Frühlingserwachen des Büromarktes noch nicht viel angekommen, doch dass hier der jahrelange Mietpreisrückgang zum Stillstand gekommen ist, ist sicherlich ein gutes Zeichen. Der Leerstand sank über das Jahr deutlich und liegt zurzeit bei etwa 15 Prozent. Aufgrund der geringen Bautätigkeit veraltet der Bestand der Stadt zusehends und Unternehmen auf der Suche nach neuen Flächen treffen auf ein schwindendes Angebot. Deswegen baut sich der Leerstand besonders im Segment der guten und modernen Flächen ab, ein Abbau, von dem im qualitativ schwächeren Segment keine Rede sein kann. Mittelfristig sehen wir nicht, dass sich die Schieflage zwischen (qualitativ hochwertigem) Angebot und (zunehmender) Nachfrage verringert. Zwar sind mehr und mehr Projektentwickler in Barcelona aktiv, allerdings wird es einige Zeit dauern, bis die fehlende Neubautätigkeit der vergangenen Jahre wieder ausgeglichen ist. Deswegen gehen wir davon aus, dass die Spitzenmiete in den kommenden Jahren überdurchschnittlich steigen wird und wir über kurz oder lang auch weniger gute Lagen steigende Mieten sehen werden. 19

20 Commerz Real Real Estate Research Spanien steht im Fokus vieler Investoren und der Transaktionsmarkt für Büroimmobilien in Barcelona erlebte 2014 einen Boom wie seit 2007 nicht mehr. Mit einem Umsatz von knapp unter 1 Milliarden Euro wurde das Vorjahresergebnis fast verdoppelt. Mehrheitlich spanische Investoren kauften in Barcelona. Der relative Anteil ausländischer Investoren sank zwar 2014 im Vergleich zum Vorjahr deutlich, allerdings zeigen die absoluten Zahlen, dass das Interesse an Büroimmobilien in Barcelona bei ausländischen Investoren ungebrochen ist: Nach knapp 300 Millionen Euro 2013 lag ihr Anteil 2014 bei rund 500 Millionen Euro. Aber das neue Jahr begann schwach und in der ersten Hälfte des Jahres wurde nur ein Bruchteil des Transaktionsvolumens des Vorjahreszeitraums umgesetzt. Der Rückgang beruht allein darauf, dass zu wenige Büroimmobilien zum Kauf angeboten werden. Zwar sind einige größere Transaktionen in Verhandlungen, doch wir bezweifeln, dass das Umsatzergebnis des letzten Jahres auch in diesem Jahr erreicht wird. Der Preis für erstklassige Bürogebäude stieg über das Jahr rapide und wir gehen davon aus, dass sich mittelfristig an diesem Trend nichts ändern wird. barcelona (2009 Q2 2015) ,0 in Euro/m 2 p.a ,0 12,0 10,0 8,0 6,0 in % Q ,0 Spitzenmiete Leerstandsquote Quelle: PMA, Stand: Juli 2015 Berlin Trend : Miete Preise Leerstand Berlin zählt seit einigen Jahren zu den stark wachsenden Metropolen Deutschlands. Das politische Zentrum Deutschlands verfügt über eine diversifizierte Wirtschaftsstruktur und liegt aufgrund des stetigen Wirtschaftswachstums (2014 um 2,2 Prozent ggü. 2013) im gesamtdeutschen Wachstumsranking nach Baden-Württemberg an vorderster Stelle. Vor allem hat sich Berlin mit seiner dynamischen Start-up-Szene zur bedeutendsten Gründerstadt Europas gemausert. Aufgrund dessen und wegen seiner hohen Lebensqualität hat Berlin ein hohes Beschäftigungspotenzial für qualifizierte Fach- und Führungskräfte. Die Erwerbstätigenzahl steigt daher anhaltend. Über das Jahr 2014 ist sie um 1,7 Prozent (Deutschland gesamt: 0,9 Prozent) gewachsen und weist damit den größten Zuwachs in Deutschland auf. Die positive Beschäftigtenentwicklung spiegelt sich im Bürovermietungsmarkt wider. Die Vermietungsleistung war 2014 überdurchschnittlich hoch, was vor allem dem Anteil von Großabschlüssen in Bezug auf den Gesamtumsatz geschuldet ist. Auch Eigennutzer trugen 2014 aktiv zum Flächenumsatz bei, denn die Entscheidung, sich eine eigene Bürofläche zu sichern, fällt in Zeiten der niedrigen Zinsen vielen Unternehmen leicht. Insbesondere im letzten Quartal wurde noch einmal kräftig Bürofläche vermietet, so dass 2014 der Umsatzzuwachs gegenüber 2013 rund 21 Prozent betrug. Großvermietungen werden auch im laufenden Jahr erwartet, da einige solcher Gesuche am Markt registriert wurden. Wir gehen davon aus, dass das Vermietungsvolumen 2015 höher ausfallen wird als Bestätigt wird unsere Erwartung durch das sehr gute Vermietungsergebnis über die ersten Monate des Jahres. 20

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