DIP-Investment Markets*: Change of Turnover Structure (Commercial and Residential Properties, Asset Deals only) office and shop buildings

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1 AENGEVELT-RESEARCH: Kurzprfil Immbilienmarkt Deutschland Stand: Februar/März 2007 In der flgenden Zusammenfassung werden aktuelle Trends und Daten des deutschen Immbilienmarktes erläutert, basierend auf aktuellen Entwicklungen in 14 Grß- und Mittelstädten Deutschlands. Zu den kntinuierlich vn AENGEVELT analysierten Immbilienzentren zählen Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldrf, Frankfurt/M., Hamburg, Hannver, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rstck und Stuttgart. Dabei wird die stark plyzentrische Raumstruktur der Bundesrepublik in einer Vielzahl vn Wirtschaftszentren repräsentativ abgebildet. Investmentmarkt - Im Jahr 2006 erhöhte sich das Transaktinsvlumen in den 14 analysierten Grß- und Mittelstädten um ca. 63% auf über EUR 27 Mrd. (nur Asset-Deals). - Der Nachfragebm bei Mehrfamilienhäusern und Whnanlagen hält an. Die Umsätze stiegen 2006 um über 50% auf rd. EUR 12,2 Mrd. Das Transaktinsvlumen durch Verkäufe vn Bür- und Einzelhandelsimmbilien verdppelte sich fast im Vrjahresvergleich wurden außerdem 65 grße, deutschlandweite gewerbliche Prtflitransaktinen gezählt, durch die insgesamt rd. EUR 32 Mrd. umgesetzt wurden. - Die Kaufpreisfaktren für Whn- und Gewerbeinvestmentbjekte ziehen in Deutschland aufgrund der hhen Nachfrage in fast allen Marktsegmenten weiter an: Die Kaufpreisfaktren vn Bürhäusern erhöhen sich vr allem in guten Lagen. Die mittlere Anfangsrendite vn Bür- und Geschäftshäusern ist in City-Lagen in den untersuchten Märkten auf ca. 5,9% gefallen. Die mittlere Renditespanne reicht aktuell vn ca. 5,3% bis ca. 6,6%. Die Kaufpreisfaktren für Mehrfamilienhäuser zgen im Jahresverlauf 2006 im Durchschnitt um rd. anderthalb Jahresnettkaltmieten an. Die mittlere Bruttanfangsrendite ging vn rd. 7,0% in 2005 auf aktuell ca. 6,3% zurück. in EUR x millins DIP-Investment Markets*: Change f Turnver Structure (Cmmercial and Residential Prperties, Asset Deals nly) multi-let accmmdatin, residential cmplexes special purpse prperties, thers industrial buildings ffice and shp buildings ** * Berlin, Bremen, Clgne, Dresden, Dusseldrf, Frankfurt/M, Hanver, Hamburg, Leipzig, Mannheim, Magdeburg, Munich, Rstck, Stuttgart ** with prvisinal data and estimates Surce: Advisry Cmmittees, DIP, Aengevelt-Research 1

2 Bürmarkt - Die Nachfrage nach Bürflächen belebte sich 2006 ausgehend vn einem bereits relativ hhen Niveau im Vrjahr nchmals deutlich: Die Umsätze stiegen um rd. 11%. - Die Leerstandsraten sanken weiter auf durchschnittlich rd. 10,2%. Der Anteil marktwirksamer Angebtsüberhänge reduzierte sich deutlich auf nur nch 3,8% der Bürbestände. - Das Fertigstellungsvlumen ist 2006 um rd. 23% im Vrjahresvergleich rückläufig. - Swhl die Spitzenmieten als auch die mittleren Mieten ziehen tendenziell wieder an sqm Selected German Cities*: Turnver and Cmpletin f Office Space Turnver (1 000 sqm) Cmpletin f Office Space (1 000 sqm) * Berlin, Bremen, Clgne, Dresden, Dusseldrf, Frankfurt/M, Hamburg, Hanver, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, Munich, Rstck, Stuttgart Einzelhandelsmarkt - Insgesamt stehen derzeit in Deutschland rd. 119 Mi. m² Verkaufsfläche zur Verfügung. Das sind ca. 10% mehr als zur Jahrtausendwende und über 50% mehr als zum Zeitpunkt der Wiedervereinigung Bis zum Jahr 2010 ist eine Zunahme auf rd. 125 Mi. m² zu erwarten. - Unverändert beachtliche reginale Unterschiede bei der Verkaufsflächendichte: Deutschland-Ost mit ca. 1,29 m²/einwhner, Deutschland-West mit rd. 1,49 m²/einwhner. - Die Investitinstätigkeit knzentriert sich wieder deutlich stärker auf integrierte innerstädtische Standrte. - Anstieg der Mietpreise in Hauptgeschäftslagen v.a. in den größten deutschen Städten bzw. Ballungszentren. Hier haben sich die erzielbaren Höchstmieten für kleinteilige Ladengeschäfte im Zeitraum 1998 bis 2006 um rd. ein Drittel auf aktuell durchschnittlich ca. EUR 210,-/m² erhöht. Gewerbe- und Lgistikflächen - Nachfrage zur Anmietung vn Lgistikflächen in Deutschland liegt weit über dem aktuellen Immbilienangebt (Nachfrageplus im Jahr 2006 ca. 20%). Besnders hhe Flächennachfrage in den Ballungsräumen Berlin und Hamburg. - Die Mieten sind stabil, Mietverträge haben in der Regel Laufzeiten vn 3 bis 5 Jahren. - Starke Nachfrage für Investmentbjekte führt zu steigenden Kaufpreisen. 2

3 Summary - Weiterhin starke Nachfrage nach Whninvestments in allen Reginen Deutschlands, - Stabil sehr hhe Nachfrage nach Einzelhandelsimmbilien, besnders in kleineren und mittelgrßen Städten (Geschäftshäuser, Discunter, Supermärkte, Baumärkte/Fachmärkte) - steigende Nachfrage nach Bürinvestments bei gleichzeitig zunehmender Akzeptanz vn Leerständen, - hhe Nachfrage nach Lgistikimmbilien und Spezialimmbilien (Htels, Pflegeheime). in % 8 Office buildings* Selected German Prperty Markets (researched and presented by DIP): Develpment f the Average Grss Initial Yields frm Prperty Investments Residential buildings** 7,5 7 6,5 6 5, DIP: Berlin, Bremen, Clgne, Dresden, Dusseldrf, Frankfurt/M, Hamburg, Hanver, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, Munich, Rstck, Stuttgart * ffice prperties in city centres, high quality standard ** existing buildings, city fringe and medium standard *** preliminary results 3

4 Ausgewählte reginale Trends: Berlin - Berlin ist derzeit der mit Abstand größte und attraktivste Investmentmarkt Deutschlands. - Auf dem Whn-Investmentmarkt wurde 2006 ein Umsatzvlumen vn rd. EUR 7,7 Mrd. erreicht (Asset- und Share-Deals). Auf dem Berliner Gewerbeinvestmentmarkt wurden zusätzlich unter Berücksichtigung grßer Prtflitransaktinen ca. EUR 3,2 Mrd. umgesetzt. - Die Kaufpreisfaktren für Mietzinshäuser ziehen deutlich an: 2004 wurden Whnanlagen in Berlin im Durchschnitt zum 12,5fachen verkauft, 2005 zum 13,7fachen und 2006 zum 14,7fachen. - Bür- und Geschäftshäuser in 1a-Lagen erzielen 2006 Bruttanfangsrenditen zwischen ca. 5,0% und 6,7%. Die Preise ziehen deutlich an. Für Handelsbjekte in den besten Lagen werden Faktren über dem 23fachen realisiert. Für Fachmärkte in Stadtteillagen werden Preise über dem 16fachen der Jahresnettkaltmiete erzielt. - Der Bürflächenumsatz stieg vn rd m² im Jahr 2005 um über ein Viertel auf ca m² im Jahr Vr allem die Flächenabsrptin durch Eigennutzer war 2006 mit rd m² überdurchschnittlich hch. - Für 2007 prgnstiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Bürflächenumsatz vn rd m². - Die Bürmieten sind leicht steigend. Die mittlere Bürmiete in Citylagen liegt derzeit bei rd. EUR 15,00/m², die gewichtete Spitzenmiete bei ca. EUR 20,50/m². - Die Spitzenmietpreise für kleinteilige Ladengeschäfte haben sich in den besten Berliner Einzelhandelslagen leicht erhöht. S werden im Bereich Tauentzien / Oberer Kurfürstendamm ca. EUR 180,00/m² erzielt. In City-Ost werden die höchsten Mieten in bester Lauflage am Alexanderplatz mit rd. EUR 100,-/m² gezahlt. Düsseldrf - In Düsseldrf setzt sich der Umsatzbm auf dem Investmentmarkt frt: 2006 wurden durch Verkäufe vn Whnanlagen ein Geldumsatz vn ca. EUR 700 Mi. erzielt, durch Gewerbeinvestmenttransaktinen ca. EUR 1,94 Mrd., davn fast EUR 1,4 Mrd. durch grße Prtfliverkäufe und Share-Deals. - Die Bandbreite der marktüblichen Bruttanfangsrenditen für Mietzinshäuser reduzierte sich auf Werte zwischen ca. 6,4% und 8,3%. - Ebens ziehen die Preise für Bür- und Geschäftshäuser leicht an: Die Bruttanfangsrenditen in 1a-Lagen fielen 2006 auf einen mittleren Bereich zwischen ca. 5,3% und 7,0%. Im Einzelfall werden auch Faktren über dem 20fachen erzielt. - Der Bürflächenumsatz stieg vn ca m² im Jahr 2005 um rd. 16% ca m² im Jahr Für das Jahr 2007 prgnstiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Bürflächenumsatz vn rd m². - Das Mietniveau für Bürflächen ist derzeit in Düsseldrf nch stabil sind mit leicht steigender Tendenz. Die Spitzenmiete liegt bei ca. EUR 20,50/m². - Die Spitzenmieten für kleinteilige ebenerdige Verkaufsflächen haben sich in den frequenzstärksten Lagen Düsseldrfs auf Preise vn rd. EUR 200,-/m² erhöht. 4

5 Frankfurt am Main - Das Transaktinsvlumen bei Whn- und Gewerbeinvestments stieg im Jahr 2006 nchmals sprunghaft um fast 50% auf rd. EUR 3,2 Mrd. Bei Additin aller Geldumsätze (Asset-Deals + Share-Deals) summierte sich das Gesamtanlagevermögen schätzungsweise mit deutlich über EUR 4,5 Mrd. auf das in Frankfurt bislang erzielte höchste Transaktinsergebnis. - Inflge des zunehmenden Nachfrageinteresses sind in bevrzugten Lagen weiter anziehende Kaufpreise zu bebachten. - Vll vermietete Bürimmbilien erzielen Kaufpreisfaktren zwischen 14 und 17,5, lageund ausstattungsabhängig teilweise sgar bis zum 21fachen und höher. - Im Bereich Mehrfamilienhäuser bzw. Whnanlagen liegen die Kaufpreise für Objekte in mittleren Lagen zwischen der rd. 12,5 und 13,5fachen Jahresmiete. - Der Bürflächenumsatz stieg 2006 auf rd m² und lag damit deutlich höher als im Vrjahr (2005: m²). Auch 2007 wird mit einem ähnlich hhen Nachfragevlumen vn ca m² Bürfläche gerechnet. - Die Bürmieten entwickeln sich überwiegend stabil, in ausgewählten Angebtssegmenten leicht steigend. Die Bürspitzenmieten liegen aktuell bei ca. EUR 35,-/m². - Die Mainmetrple zählt unverändert zu den bedeutendsten und hchwertigsten Einkaufsstädten Deutschlands. Neben München werden hier mit Höchstmieten vn bis zu EUR 220,-/m² im 1a-Bereich die höchsten Einzelhandelsmieten Deutschlands registriert. Hamburg - Der Nachfragebm auf dem Hamburger Investmentmarkt hält an: 2005 wurde ein Umsatz vn rd. EUR 2,4 Mrd. registriert, 2006 zeichnet sich allein durch Asset-Deals ein Vlumen vn über EUR 3 Mrd. ab. Unter Berücksichtigung grßer deutschlandweiter Prtflitransaktinen erhöht sich das Umsatzvlumen um über EUR 1 Mrd. - Die marktüblichen Anfangsrenditen für Bestands-Mehrfamilienhäuser sind relativ stabil. Derzeit werden hier in diesem Marktsegment Renditen zwischen ca. 5,0% und 7,0% erzielt. - Die durchschnittlich erzielbaren Anfangsrenditen für Bür- und Geschäftshäuser in Citylagen sind tendenziell auf Werte zwischen ca. 5,4% und 6,0% leicht rückläufig. - Der Bürflächenumsatz lag 2006 bei mit rd m² nchmals um ca. 10% über dem sehr guten Vrjahresergebnis ( m²). - Für das Jahr 2007 prgnstiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Bürflächenumsatz vn rd m². - Der Trend leicht steigender Bürmieten setzt sich frt. Die Spitzenmiete liegt aktuell bei rd. EUR 22,00/m² und damit um ca. 1% über dem Vergleichswert des Vrjahres. - Nahezu allen führenden internatinalen Einzelhandelsfilialisten sind mit Dependancen bzw. Trendstres in Hamburg präsent. Die Nachfrage nach Tp-Ladenflächen ist hch, neue Flächen werden zügig absrbiert. Die Attraktivität der City erhöhte sich mit der im Oktber 2006 eröffneten Eurpa-Passage. Die Spitzenmieten zgen weiter an und liegen aktuell bei ca. EUR 195,-/m². 5

6 Leipzig - Die Renditen bleiben in Leipzig weiterhin vergleichsweise hch. - Die mittleren Anfangsverzinsungen für Bür- und Geschäftshäuser in Tp-Citylage liegen bei ca. 6,5% bis 7,5%, in guten Innenstadtlagen zwischen etwa 8,0% und 9,5%. - Mehrfamilienhäuser in mittleren bis guten Lagen erzielen Anfangsrenditen vn durchschnittlich 8,0% bis 9,0%. Die Nachfrage knzentriert sich nahezu ausschließlich auf Bestandsbjekte. - Wachsendes Kaufinteresse besteht insbesndere vn Seiten ausländischer Investren für Tp-Handels- bzw. Bürimmbilien in sehr guten Innenstadtstandrten swie für größere Whnanlagen in guten bis sehr guten Whnlagen. - Weitere psitive Marktimpulse erflgen im Zuge grßer Unternehmensansiedlungen, insbesndere in Nähe des Flughafens. Namhafte internatinale Grßunternehmen (u.a. Prsche, BMW, DHL) haben hier bereits Standrt bezgen. Die Bedeutung der Regin als führendes Lgistikzentrum Ost- und Mitteldeutschlands nimmt weiter zu. - Der Bürflächenumsatz erreichte 2006 ca m² und lag damit nchmals höher als 2005 (rd m²). Auch für das laufende Jahr ist eine stabil hhe Bürflächennachfrage vn ca m² zu erwarten. - Weiterhin bestehen sehr günstige, wettbewerbsfähige Bürmietpreise: Spitzenmieten bei ca. EUR 10,50/m², Tendenz leicht steigend, mittlere Mieten zwischen EUR 5,50- und 6,50-/m², stabil. - Für kleinteilige Einzelhandelsflächen in bester Geschäftslage (u.a. Petersstraße, Grimmaische Straße) werden mittlerweile Mieten vn bis zu EUR 105-/m² gezahlt. Damit liegt Leipzig deutlich vr anderen stdeutschen Zentren wie beispielsweise Dresden, Rstck der Magdeburg und gilt als teuerster Einzelhandelsstandrt in den neuen Bundesländern. München - In München ist die Nachfrage nach Immbilieninvestments ungebremst sehr hch. Im Jahr 2006 erreichte das Transaktinsvlumen mit über EUR 3,5 Mrd. (nur Asset-Deals) einen neuen Rekrdwert. Zusätzlich wurden durch Prtfliverkäufe rd. EUR 1,5 Mrd. in München umgesetzt. - Aufgrund der starken Nachfrage verharren die Kaufpreise weiterhin auf überdurchschnittlich hhem Niveau. Nicht selten sind sgar weitere Preissteigerungen zu erkennen. - Bürimmbilien werden in Citylagen aktuell zum ca. 19- bis 23fachen, teilweise darüber, verkauft, in Cityrandlagen zum 15,5- bis 17,5fachen. - Hhe Nachfrage besteht auch für Whnanlagen. Hier sind mittlere Anfangsrenditen vn ca. 5,0% bei Neubauten swie etwa 6,0% bei Bestandsverkäufen marktüblich. - Der Bürflächenumsatz lag im Jahr 2006 bei rd m² (2005: m²). Für das Jahr 2007 prgnstiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Bürflächenumsatz vn m². - München gehört zu den deutschen Bürzentren mit wieder steigenden Mieten: Das Spitzenmietniveau liegt aktuell bei rd. EUR 29,50/m², mittlere Bürmieten in den Münchener Citylagen bei rd. EUR 15,50/m². - Mit Einzelhandels-Spitzenmieten vn EUR 240-/m² gilt die bayerische Landeshauptstadt als teuerste Stadt Deutschlands. 6

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