IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013

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1 IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 Die deutsche Konjunktur nimmt 2014 weiter Fahrt auf und stärkt ebenso wie die auf Sicht noch niedrigen Zinsen die Immobilienmärkte. Die Büroimmobilienmärkte profitieren davon weniger als die anderen Märkte. Der Leerstand dürfte bei einem schneller als die Nachfrage wachsenden Zubau leicht anziehen, die Mieten kaum mehr zulegen. Bei Einzelhandelsimmobilien sorgen der Strukturwandel und die gute Konsumlaune für gegenläufige Impulse. Gewinner bleiben Läden in Spitzenlagen, zu den Sorgenkindern zählen nach Warenhäusern nun auch Baumärkte. Der Wohnungsmarkt setzt hingegen seinen Aufschwung fort: Die Bautätigkeit zieht stark an, die Einwanderung auch, und der Umzug in die Großstädte hält an. Die Preise und Mieten steigen zwar weiter spürbar, aber das Tempo nimmt ab. Mit der Mietpreisbremse dürfte sich der Mietwohnungsbau mittelfristig in weniger zentrale Lagen verlagern, einen Mietpreisanstieg bremst sie jedoch nicht. Wohn- und Gewerbeimmobilien sind bei Investoren so gefragt wie seit dem Boom 2007 nicht mehr. Die inzwischen sehr niedrigen Mietrenditen sollten ihren Boden finden, so dass Wertzuwächse ab 2014 moderater ausfallen. Auf den Immobilienkapitalmärkten spiegelt sich der Aufschwung in den höchsten Eigenmittelzuflüssen seit Internationale Institutionelle kauften Wohnimmobilienaktien und deutsche Privatanleger stürmten offene Immobilienfonds bevor neue Regeln sie weniger fungibel machten. Seitdem herrscht Flaute im Vertrieb. Vor allem geschlossene Fonds müssen sich daher neu erfinden. Auf dem schrumpfenden Hypothekenpfandbriefmarkt haben sich die Spreads so stark eingeengt wie seit drei Jahren nicht mehr. Lesen Sie mehr auf den folgenden Seiten, wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre. ANALYSE PORTFOLIO RISK RESEARCH & ANALYSIS

2 INHALT Wirtschaftsentwicklung 3 Büroimmobilien 4 Einzelhandelsimmobilien 6 Wohnimmobilien 9 Immobilienaktien 13 Immobilienfonds 16 Hypothekenpfandbriefe, Covered Bonds und Immobilienkredite 18 Immobilienaktien Kursübersicht 20 Impressum 20 Finanzkalender 20 WIR WÜNSCHEN IHNEN UND IHREN FAMILIEN FROHE WEIHNACHTS- FEIERTAGE UND ALLES GUTE FÜR DAS NEUE JAHR. HSH NORDBANK.DE IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 SEITE 2

3 Wirtschaftsentwicklung Die Wirtschaft in Deutschland ist nach der kurzen Abschwungphase Ende 2012 und zu Beginn dieses Jahres wieder auf Wachstumskurs. Schon im zweiten Quartal legte das Bruttoinlandsprodukt nicht nur dank witterungsbedingter Nachholeffekte mit voller Kraft um beachtliche 0,7% gegenüber dem Vorquartal zu. In den Sommermonaten verlangsamte sich das Wirtschaftswachstum zwar wieder auf 0,3% zum Vorquartal, blieb im europäischen Umfeld aber robust. Dazu trugen alle Komponenten mehr oder weniger bei. Einen bescheidenen Anteil hatte der Außenbeitrag, der trotz des wieder stärkeren Exports durch den erhöhten Import gebremst wurde. Der wesentliche konjunkturelle Impulsgeber war die inländische Nachfrage. Neben dem privaten und staatlichen Konsum haben nun auch erstmals wieder die Investitionen vor allem die Bauinvestitionen zum Wachstum beigetragen. Angesichts des robusten Arbeitsmarktes und den weiterhin spürbar anziehenden Arbeitseinkommen sowie der immer noch sehr niedrigen Zinsen dürfte die Inlandsnachfrage auch in den kommenden Quartalen tonangebend bleiben. Nicht zuletzt die noch spürbare Zurückhaltung der Unternehmer bei Ausrüstungsinvestitionen sollte auf Jahressicht nachgeben, wenn mit der neuen Regierung mehr Klarheit über die Investitionsbedingungen hierzulande sowie darüber hinaus den Fortgang der Schuldenkrise und die wirtschaftliche Erholung in Mittel- und Südeuropa herrscht. Die Bauinvestitionen werden aber ohnedies dynamisch zunehmen, denn das genehmigte Bauvolumen ist in den ersten neun Monaten 2013 um knapp 7% gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen. Die geplanten Wohnungsbauinvestitionen wuchsen sogar um 10%. Der private Konsum sollte bei einer weiter steigenden Zahl von Erwerbstätigen ein Wachstumstreiber bleiben. Angesichts der seit einigen Monaten laut Ifo-Institut wieder verbesserten Einschätzungen der Unternehmen sind Beschäftigtenzuwächse von rund 0,5% zu erwarten. Insbesondere in der Dienstleistungswirtschaft dürfte der optimistischere Geschäftsausblick dafür sorgen, dass der Umfang der Personaleinstellungen nicht mehr sinken, sondern eher wieder leicht steigen dürfte. Noch zu Jahresbeginn war das Einstellungstempo merklich zurückgegangen und der Abbau der Arbeitslosigkeit zwischenzeitlich ins Stocken geraten. Dank der binnenwirtschaftlichen Konjunkturimpulse sollte das Wirtschaftswachstum trotz der Schwäche um den Jahreswechsel 2012/13 im Gesamtjahr 2013 einen moderaten Zuwachs von 0,5% erreichen. Im kommenden Jahr dürfte die allmählich zunehmende Erholung in Europa den Export wieder etwas stimulieren. Dies und die dann voraussichtlich zum Teil schon beschlossenen klareren inländischen Rahmenbedingungen sollten die Unternehmen im noch anhaltenden Niedrigzinsumfeld schließlich zu mehr Investitionen animieren. Damit dürfte sich das Wirtschaftswachstum auf knapp unter 2% beschleunigen. Die Inflation sollte infolgedessen dann auf ebenfalls knapp 2% anziehen nachdem sie in diesem Jahr merklich darunter bleibt. Die langfristigen Zinsen werden im gegenwärtigen Marktumfeld nicht von der sehr moderaten Teuerung bewegt, sondern vielmehr vom Spannungsfeld der Notenbankpolitik zwischen der Fortsetzung der ultraexpansiven Geldpolitik und dem irgendwann kommenden Einstieg in den Ausstieg aus derselben. Während letzteres noch im Sommer mit den Plänen der amerikanischen Notenbank, den Aufkauf langfristiger Staatsanleihen und Mortgage Backed Securities vor dem Jahreswechsel zu reduzieren, wahrscheinlicher wurde, sind die Notenbanken inzwischen zurückgerudert. Der lähmende US-Fiskalstreit, die als zu schwach empfundene Konjunkturerholung und die sehr moderate Teuerung haben die Fed dazu bewegt, das Zurückstutzen ihrer Anleiheaufkäufe ins Jahr 2014 zu verschieben. Auch die EZB hat mit der letzten Leitzinssenkung ihre expansive Politik nochmals betont, um die Erholung der Wirtschaft und die Konsolidierung der Staaten in Südeuropa zu unterstützen. Trotzallem sind die langfristigen Zinsen in den USA und auch hierzulande seit dem Frühjahr angestiegen und haben ihre Tiefpunkte aus der Krise inzwischen hinter sich gelassen. Dies kann durch ein Wiederaufflackern der Schuldenkrise in der EU-Peripherie oder ein weiteres Hinauszögern des Einstiegs in den Ausstieg aus der ultraexpansiven Geldpo- Bruttoinlandsprodukt, Inflation und Geschäftsklima (Ifo-Indizes) in % zum Vorjahr (links) 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% '09 Q4 / Q2 / Q4 / Q2 / '09 '11 e '14e '15e BIP (links) Ifo Gewerbe (re.) Quelle: Deutsche Bundesbank, ifo-institut Zinsentwicklung 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% '09 Q2 / '11 Swap 10 Jahre Bunds 10 Jahre Q4 / '11 Q2 / Quelle: Bloomberg; Prognose HSH Nordbank Q4 / '15e Inflation (links) Ifo Dienstlstg. (re.) '14e '14e '15e Swap 5 Jahre EZB-Leitzins HSH NORDBANK.DE IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 SEITE 3

4 litik seitens der Fed zwar noch Rückschläge erfahren. Aber die schon überwundenen Zinstiefstände werden voraussichtlich nicht wieder erreicht. Vielmehr erwarten wir einen allmählichen moderaten Anstieg der mittel- und langfristigen Zinsen. Dieser wird allerdings durch die zunehmende Steilheit der Zinsstruktur gezügelt, denn für die kurzfristigen Zinsen bleibt die Zinswende aus. So bekräftigte die EZB ihre Breitschaft, noch bis weit ins Jahr 2014 die Leitzinsen niedrig zu halten und die expansive Geldpolitik fortzusetzen. Somit bleiben auch die mittel- bis langfristigen Zinsen in den kommenden Quartalen auf einem im historischen Vergleich außerordentlich niedrigen Niveau, das Investitionen nicht zuletzt in den Immobilienmarkt weiter stimuliert. Büroimmobilien Die Bürovermietung in den sieben größten deutschen Städten erreichte in den ersten neun Monaten 2013 mit 2 Millionen m² in etwa den Umfang des Vorjahreszeitraums. Obgleich sich die Vermietungsleistung während der Sommermonate merklich erholte darf dies nicht über den Rückgang der Netto-Flächennachfrage, d.h. ohne Umzüge am selben Ort, hinwegtäuschen. Denn diese Nettoabsorption halbierte sich auf nur noch geschätzte m². Der vermietete Flächenbestand legte in den ersten drei Quartalen damit nur um knapp 0,6% zu; vor einem Jahr stieg er noch um gut 1,2%. In Düsseldorf (+1,1%), Frankfurt (+0,9%) und Berlin (+0,8%) dürfte die vermietete Bürofläche überproportional gewachsen sein. In München sollte sie hingegen geschrumpft sein, denn seit dem ersten Quartal stieg der Flächenleerstand an der Isar merklich an anders als in allen anderen großen Büromärkten. In der bayerischen Landeshauptstadt schwoll laut BulwienGesa die Vakanz im Frühjahr und Sommer um mehr als m² an. Die Leerstandsquote kletterte von 6,5 auf 7,3%. Darin mögen sich die in den letzten drei Quartalen nachlassende Dynamik bei den Personaleinstellungen und die entsprechende Zurückhaltung in der Flächenexpansion widerspiegeln. Nachdem die Zahl der Bürobeschäftigten in den Großstädten 2012 noch um voraussichtlich 1,4% gewachsen sein dürfte, erwarten wir für 2013 einen Zuwachs von 0,7%. Einen überdurchschnittlichen Stellenaufbau von über einem Prozent trauen wir nur dem weniger konjunktursensiblen dafür aber administrativ wachsenden Berlin zu. In der Bankenmetropole Frankfurt rechnen wir 2013/14 hingegen mit einem unterdurchschnittlichen Plus von jeweils höchstens 0,4%. Das liegt nicht zuletzt an der anhaltenden Restrukturierung der Banken, nicht zuletzt der Commerzbank. Mittelfristig sollen allein in der Konzernzentrale rund Stellen entfallen. Damit ständen außer dem Gallileo im Bankenviertel und den Lateral Towers in Hausen alle Standorte der Bank in und um Frankfurt zur Überprüfung an. Dies und die Maßnahmen anderer Banken dürften den Vermietungsmarkt belasten und die Nettoflächennachfrage auf das niedrige Niveau der Jahre 2008/09 drücken. In Düsseldorf haben ehemalige Bankgebäude kürzlich hingegen in umfangreichem Maße neue Nutzer gefunden. So wird 2014 das nordrhein-westfälische Innenministerium mit 850 und die Deutsche Bank mit 400 Mitarbeitern in den ehemaligen Gebäudekomplex der WestLB mit seinen fast m² einziehen. Der Umzug des Ministeriums wirkt sich 2014 marktentlastend aus, weil das alte Gebäude wegen einer Asbestbelastung abgerissen werden muss. Andere große Objekte in Düsseldorf werden wiederum derzeit modernisiert, u.a. das Dreischeibenhaus. Wegen der Knappheit moderner Großflächen finden diese spekulativ sanierten Flächen eine rege Nachfrage, auch von außerhalb. So wird der Reiseveranstalter alltours nun von Duisburg nach Düsseldorf ins Dreischeibenhaus ziehen und eine höhere Miete bezahlen. Ebenso begehrt ist der Kö -Bogen. Beide Spitzenimmobilien sorgen seit dem Jahresbeginn für einen deutlichen Anstieg der Spitzenmiete um über 6%. Nach Vermietung dieser Objekte dürfte die Spitzenmiete wieder absinken. Für verlassene Altgebäude sind ohne eine Modernisierung hingegen schwerlich neue Nutzer zu finden, die bereit sind, den bisherigen Mietpreis zu zahlen. Da rund 70% des Büroflächenbestands hierzulande vor 1990 errichtet wurde und sich die Lebenszyklen aufgrund gestiegener Ansprüche der Mieter spürbar verkürzen, wird die Modernisierung bzw. der Abriss alter und anschließende Büroimmobilienvermietung Flächenleerstand in % 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% '11 '11 '14e '14e '15e Berlin München Hamburg Frankfurt Düsseldorf Stuttgart Leerstand in % Q3/ Vq. Q4/ Vj. Berlin 5,7 5,9 6,1 6,4 Düsseldorf 11,1 11,1 11,4 11,3 Frankfurt 13,2 13,4 13,8 14,5 Hamburg 6,4 6,9 7,0 7,2 Köln 7,4 7,6 7,8 7,9 München 7,3 6,6 6,8 6,8 Stuttgart 5,1 5,5 5,3 5,4 Ø dt. Großstädte 7,7 7,8 8,0 8,2 Quelle: BulwienGesa RIWIS Büroimmobilienvermietung Spitzenmieten -Indizes (2005=100) '11 '11 '14e '14e '15e Berlin Hamburg München Frankfurt Düsseldorf Stuttgart Quelle: BulwienGesa RIWIS, eigene Berechnungen, Spitzenlage/-objekt HSH NORDBANK.DE IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 SEITE 4

5 Bau neuer Bürogebäude in Zukunft zunehmen. Dies nicht zuletzt, weil sich ein Gutteil des Altbestands in attraktiven Lagen befindet. Für die Realisierung solcher Projekte stellen die Banken allerdings nach wie vor höhere Hürden auf als noch vor der Krise. Die Projektpipeline enthält daher mit Ausnahme von Düsseldorf nur wenige spekulative Flächenentwicklungen. Die Fertigstellungen in den sieben größten Bürostandorten sollten daher 2013 nochmals leicht absinken und den Flächenbestand um kaum m² bzw. 0,45% erhöhen. In Düsseldorf, Stuttgart und Berlin dürfte der Zuwachs zwar merklich höher ausfallen. Dank der dortigen Nachfrage wächst der Leerstand bis zum Jahresende aber kaum an. In Frankfurt ist hingegen gerade wegen der schwächelnden Nachfrage noch mit einem Anstieg der Vakanz zu rechnen. Der kumulierte Leerstand aller sieben Metropolen dürfte nach einem leichten Rückgang um 0,3%-Punkte in den ersten neun Monaten bis zum Jahreswechsel marginal auf 7,8% anziehen. Mit einem wachsenden und die schwächelnde Nachfrage übertreffenden Zubau erwarten wir 2014 einen leichten Anstieg der Flächenvakanzen. Büroimmobilienvermietung Spitzenmieten in EUR je m² Spitzenmieten Q3/ Q/Q YTD Y/Y EUR/m² % % % Berlin 22,50 2,3 2,3 3,7 Düsseldorf 25,00 6,4 6,4 8,7 Frankfurt 34,50 1,5 4,5 4,5 Hamburg 24,00 0,0 0,0 0,0 Köln 21,00 2,4 2,4 2,4 München 31,50 3,3 5,0 5,0 Stuttgart 18,50-1,1-2,1-1,6 Ø dt. Großstädte 25,61 2,1 2,9 3,4 Quelle: BulwienGesa RIWIS, eigene Berechnungen, Spitzenlage/-objekt Das Mietwachstum blieb im ersten Halbjahr angesichts der schwächelnden Nachfrage sehr moderat. Im dritten Quartal zog es überraschend deutlich an. Die kräftigsten Zuwächse bei der Spitzenmiete wurden in Düsseldorf, München, Berlin und Köln verzeichnet. Nur in Stuttgart gab sie nach dem sprunghaften Anstieg im Vorjahr weiter nach. Im vierten Quartal halten wir nach diesen Zuwächsen eine leichte Mietpreiskonsolidierung nicht für ausgeschlossen. Gleichwohl dürfte der Mietpreiszuwachs im Mittel aller beobachteten Städte 2013 mit rund 1,5% höher ausfallen als noch zu Jahresbeginn erwartet. Im kommenden Jahr dürfte der bei knapp 8% verharrende Leerstand für tendenziell stagnierende Mieten sorgen. Transaktionen bei Büroimmobilien (Auswahl) Käufer/Projektentw. Verkäufer Immobilie/Portfolio (fertiggestellt) Mio. Status 12/ Dundee REIT AXA Immoselect Büroobjekt "Feldmühle Office" Düsseldorf 75 vollzogen 10/ Aurec/Menora Mivtachim Trsitan Capital Büroobjekt BBW Frankfurt am Main 95 vollzogen 10/ Patrizia-Konsortium CA Immo Büroportfolio Hessen Leo II, v.a Wiesbaden, Kassel 800 vollzogen 09/ Pensionsfonds WPV/PPG CA Immo 2/3 Anteil an "Tower 185" in Frankfurt am. 334 vollzogen 08/ National Pension S. Siemens Real Estate Büroobjekt Siemens-Forum München 155 vollzogen 08/ Wealth Cap n.a. / Prime Office "Campus M" + Hufelandstraße München 74 vollzogen 08/ Dundee REIT Aberdeen Asset Mgm. Büro "Twenty2nd" München Maxvorstadt 63 vollzogen 07/ Paribus Capital Sontowski Büroprojekt Nürnberg (2014) 49 vollzogen 06/ Dt. Rentenversicherer eigenes Projekt Büroprojekt in Berlin-Wilmersdorf (2015) 80 Baustart 06/ Dt. Rentenversicherer eigenes Projekt Büroprojekt in Berlin-Wilmersdorf (2015) 80 Baustart 06/ Günter Herz / HIH Germanischer Llyod Büros "German. Llyod" Hamburg-Hafencity 163 vollzogen 06/ südkorean. Instititionelle Commerzbank Büroturm "Gallileo" in Frankfurt am. 262 vollzogen 06/ dt. Fonds Strategic Value Partner Büro "Stadttor" Düsseldorf Medienhafen ~ 100 vollzogen 04/ Allianz Real Estate UBS-Fonds Büroobjekt "Skyper" Frankfurt Bankenviertel 300 vollzogen 04/ Pamera / Tristan CMBS Comerstone Büroobjekt "Jannowitz-Center" Berlin ~ 41 vollzogen Quelle: Bloomberg, Unternehmensberichte, Presse Auf dem gewerblichen Investmentmarkt wurden in den ersten neun Monaten 19 Mrd. EUR investiert. Das sind 28% mehr als im gleichen Vorjahreszeitraum. Davon entfielen 4,7 Mrd. EUR auf Immobilienportfolios, was einem Anstieg von 73% zum Vorjahr entspricht. Mit durchschnittlich rund 6 Mrd. EUR waren die Quartale der Jahresmitte zwar von merklich weniger Transaktionen geprägt als die des vorangegangenen Jahreswechsels. Aber das Investmentvolumen zur Jahresmitte 2013 übertraf das des Vorjahres immer noch um 23%. Mit dem Rückenwind einer positiv verlaufenen ExpoReal dürfte die Investmenttätigkeit im Schlussquartal wieder spürbar anziehen. Angesichts dessen sollte das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien hierzulande bis zum Jahresende auf über 27 Mrd. EUR anziehen und das Vorjahresergebnis übertreffen. Einen Boom erleben derzeit Logistikimmobilien. In sie wurden in den ersten neun Monaten knapp 2 Mrd. EUR investiert. Das ist eine Zunahme von 45% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der strukturelle Wandel in der Handelslogistik und das Investoreninteresse an den dafür notwendigen Warenverteilungszentren den via Internet neuen Warenhäusern des 21. Jahrhunderts wird anhalten. Büroimmobilien Implizite Spitzenmarktwert -Indizes (2005=100) '11 '11 '14e '14e '15e Berlin Hamburg München Frankfurt Düsseldorf Stuttgart Quelle: Bulwien Gesa RIWIS, eigene Berechnungen, Spitzenlage /-objekt Büroimmobilien Spitzenmietrenditen Mietrendite Q3/ Vq. Q4/ Vj. Berlin 4,90 4,90 4,90 5,00 Düsseldorf 5,05 5,05 5,05 5,05 Frankfurt 4,90 4,90 4,90 4,95 Hamburg 4,70 4,70 4,70 4,80 Köln 5,15 5,15 5,15 5,15 München 4,60 4,65 4,70 4,70 Stuttgart 5,00 5,00 5,00 5,00 Ø dt. Großstädte 4,86 4,87 4,88 4,93 Quelle: Bulwien Gesa RIWIS, eigene Berechnungen, Spitzenlage /-objekt HSH NORDBANK.DE IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 SEITE 5

6 Die wesentliche und mit 43% Anteil die gefragteste Nutzungsart bei Gewerbeimmobilien bleiben Büroimmobilien. In den ersten neun Monaten wurden für 8,2 Mrd. EUR Objekte und Projekte gekauft. Dies entspricht einem Zuwachs von 25% zum gleichen Vorjahreszeitraum. Allein in München wurden über 2 Mrd. EUR investiert, 15% mehr als In Frankfurt am Main wurden rund 1,4 Mrd. EUR und in Berlin 1,3 Mrd. EUR investiert. Während in der Bundeshauptstadt nahezu ebenso viele Büros erworben wurden wie im Vorjahreszeitraum stieg das Transaktionsvolumen in der Bankenmetropole um rund 50% stark an. Aber auch in Hamburg fanden Büroobjekte im Wert von über 900 Mio. EUR neue Eigentümer. Immerhin ein Zuwachs von gut 31% zum Vorjahr. Der Fokus der Büroimmobilieninvestoren bleibt auf die sieben größten Märkte gerichtet: In den ersten neun Monaten entfielen gut 85% des Transaktionsvolumens auf sie. Ihr Anteil bei den übrigen Gewerbeimmobilien vorwiegend Handels- und Logistikimmobilien beträgt hingegen nur 41%. Auch diese Quote ist gemessen am Bevölkerungsanteil der sieben größten Städte von nur 12% noch weit überdurchschnittlich. Auf dem Büroimmobilieninvestmentmarkt implizieren die Mietpreissteigerungen im Sommer und die unverändert niedrigen Spitzenmietrenditen in den sieben größten Märkten bis Ende des dritten Quartals leichte Wertzuwächse von bis zu 3%. Überdurchschnittliche Zuwächse waren in Düsseldorf und München zu verzeichnen. Lediglich in Stuttgart bröckelten im Zuge leicht gesunkener Spitzenmieten die Marktwerte in zentraler Lage. Gegenüber dem Jahr 2011 bleibt es am Neckar beim impliziten Spitzenmarktwert gleichwohl bei einem Zuwachs von knapp 10%. In Hamburg stagnierten die Marktwerte wiederum. Da die Investorennachfrage im Schlussquartal gegenüber den vorangegangenen nochmals zunehmen dürfte, ist zu erwarten, dass die Mietrenditen relativ stabil bleiben werden. Die in einigen Städten nicht auszuschließende kurzfristige Mietpreiskonsolidierung kann zum Jahresende zu marginalen Marktwerteinbußen gegenüber Ende September führen. Für alle beobachteten Großstädte sind hingegen im Gesamtjahr im Mittel mit Wertzuwächsen von rund 1,5% zu erwarten. Im kommenden Jahr dürften die Marktwerte bei (noch) stabilen Mietrenditen und eher unveränderten Mieten tendenziell eher stagnieren. Einzelhandelsimmobilien Der private Konsum bleibt ein konjunktureller Wachstumstreiber; er ist allerdings weniger ein Umsatztreiber an der Ladentheke. Vielmehr nimmt Otto Normalverbraucher mehr Dienstleistungen in Anspruch und muss mehr fürs Wohnen und Energie bezahlen. Und wenn er Konsumwaren kauft, bestellt er sie immer öfter im Internet. So sollte der Onlinehandel laut Prognose des Versandhandel-Branchenverbands BVH 2013 voraussichtlich um beachtliche 44% bzw. um rund 12 Mrd. EUR auf knapp 40 Mrd. EUR wachsen. Der Online-Anteil am Einzelhandelsumsatz dürfte damit um 2,5%-Punkte auf 8,4% steigen. Der klassische Versandhandel schrumpft hingegen seit zehn Jahren und sollte 2013 ein Umsatzminus von knapp 17% verzeichnen, so dass der interaktive Handel d.h. Online- und Versandhandel zusammen um rund 20% zulegt. Der stationäre Handel in Ladengeschäften wird 2013 wiederum voraussichtlich nur um rund 1% bzw. um 2 Mrd. auf 412 Mrd. EUR wachsen. Der Löwenanteil an diesem Zuwachs in den Läden dürfte mit 1,2 Mrd. EUR auf die Einkaufszentren entfallen. Damit wächst der Umsatz in den Shopping-Centern überdurchschnittlich um gut 3%. Andere Betriebstypen verzeichnen hingegen bestenfalls marginale Zuwächse. Schmerzliche Umsatzrückgänge erlitten unter anderem Baumärkte. In den zwölf Monaten bis September 2013 sanken sie um 3,7% gegenüber der vergleichbaren Vorperiode. Mit knapp 9% im ersten Quartal 2013 war der Rückgang beim Baumarktkonzern Praktiker noch dramatischer. Schlussendlich gelang deren Sanierung nicht, so dass die Praktiker-Baumärkte in der Insolvenz liquidiert wurden. Nach dem Warenabverkauf folgt der Verkauf bzw. die Nachvermietung von 130 Filialen. Nur für einige Investmentmarkt Gewerbeimmobilien Transaktionsvolumen in Mrd. EUR 12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Q1/ Q3/ Q1/ Q3/ Q1/ Q3/ Q1/ '08 '08 '09 '09 '11 '11 Investmentvolumen Quelle: Jones Lang LaSalle, eigene Berechnungen Q1/ rollierender 2-Jahres-Ø Investmentmarkt für Büroimmobilien Transaktionsvolumen in Mrd. EUR 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Q1/ Q3/ Q1/ Q3/ Q1/ Q3/ Q1/ '08 '08 '09 '09 '11 '11 Investmentvolumen Quelle: Jones Lang LaSalle, eigene Berechnungen Q1/ rollierender 2-Jahres-Ø Konsumstimmung (GfK) Komponenten der Verbraucherstimmung Q4 / '07 Q2 / '08 '09 '09 Einkommen Konjunktur Quelle: Bloomberg, GfK Q4 / Q2 / '11 Q4 / ' Anschaffungsneigung Sparneigung HSH NORDBANK.DE IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 SEITE 6

7 Märkte gibt es Interessenten. Dazu zählen auch ausländische Unternehmen, die auf den deutschen Markt streben. Aber es werden nicht wenige Baumärkte zunächst leer stehen, auch weil ihre Nutzungsmöglichkeiten beschränkt sind. Mit dem Scheitern der Übernahme des Konzernteils Max Bahr durch ein von der Hellweg-Gruppe geführtes Konsortium und anschließend die Handelskette Globus werden nun auch für diese 73 Baumärkte einzeln oder in kleineren Paketen neue Betreiber gesucht und inzwischen teilweise auch gefunden. Dabei dürften bei der Verwertung spürbare Zugeständnisse hingenommen werden. Mit Praktiker und Max Bahr verschwinden nach Hertie und Schlecker weitere bekannte Handelsunternehmen. Diese Marktbereinigungen und Sanierungsmaßnahmen auch anderer Händler haben bereits 2012 dafür gesorgt, dass die Gesamtverkaufsfläche im deutschen Einzelhandel um rund m² auf gut 118 Mio. m² marginal zurückging. Im Jahrzehnt davor hatte ein kräftiges Wachstum bei Einkaufsund Fachmarktzentren die Handelsfläche noch spürbar ausgeweitet. Die Fläche wuchs seinerzeit schneller als die Einzelhandelsumsätze der von Realeinkommensverlusten geplagten und deswegen konsumfaulen Deutschen. Deshalb schrumpfte die Flächenproduktivität in den letzten fast zwanzig Jahre spürbar; in der Wirtschaftskrise brach sie sogar ein. Seitdem erholt sich die Flächeneffizienz, weil die Einzelhandelsumsätze nun schneller als die Verkaufsfläche wachsen: 2012 stieg sie im Mittel auf rund EUR je m². In 2013 dürfte sich trotz der Praktiker-Schließungen die Verkaufsfläche durch einige großflächige Projekte wie unter anderem die Skyline Plaza in Frankfurt, das IKEA Scandinavian Center in Lübeck und Möbel Martin in Mainz sowie die sukzessive Nachvermietung geschlossener Schlecker-Filialen erhöhen. In den Großstädten erwarten wir gleichwohl, dass die Einzelhandelsumsätze zügiger als der Flächenbestand zulegen und die Flächenproduktivität leicht ansteigt. Auch in den kommenden Jahren dürfte sich der Trend einer durch Ladenschließungen gebremsten Flächenexpansion fortsetzen. So werden unter anderem Warenhausschließungen von Metro für drei Galeria Kaufhof-Standorte für 2014/15 angekündigt zahlreichen Eröffnungen wie zum Beispiel des Einkaufszentrums Milaneo in Stuttgart, des IKEA-Markts in Hamburg-Altona oder des Möbelhauses Höffner in Neuss gegenüberstehen. Daneben schreitet in zentralen Innenstadtlagen die Konsolidierung von Sortimenten voran, die unter starkem Wettbewerbsdruck aus dem Online-Handel stehen, wie z.b. der Buch- und der Elektronikeinzelhandel. Sie machen in den gefragten Innenstadtlagen Platz für die anmietungsfreudigen Branchen Textil, Gastronomie und Gesundheit/Beauty. Vor allem bekannte Handelsfilialisten und Hersteller aus dem Textilbereich bauen neben ihren Online-Auftritten ihre Präsenz in stark frequentierten Spitzenlagen aus, damit ihre Produkte von den Verbrauchern wahrgenommen werden. Allein deswegen wird in zentralen Spitzenlagen auch weiterhin ein hoher Nachfrageüberhang bestehen bleiben. In Rand- und Nebenlagen kommt das Motiv der Produktpräsentation indes nicht zum Tragen. Hier dominieren der relativ stabile Lebensmitteleinzelhandel und die Sortimente langlebiger Konsum- Transaktionen Handelsimmobilien (Auswahl) Käufer/Projektentw. Verkäufer Immobilie/Portfolio (fertiggestellt) Mio. Status 12/ Ärtzeversorgung Quantum Immobilien Projekt EZH/Büro "Stadthöfe" Hamburg-City (?) 218 vollzogen 11/ Rudolf Logistik-Grp. eigenes Projekt Logistikzentrum für VW bei Kassel (2014) 40 vollzogen 10/ Cordea Savills Royal Bank o. Scotl. FMZ Nordmeile Berlin Oranienburg 41 vollzogen 08/ ECE Development KG Framsen Projekt EKZ Kaiserplatz Galerie Aachen (2016) 290 vollzogen 08/ Redefine International MIB / CMC Capital EKZ Schloss-Straßen-Center Berlin 93 vollzogen 08/ Allianz Real Estate ECE / CA Immo 80% Anteil an "Skyline Plaza" Frankfurt am. ~ 290 vollzogen 08/ Dt. Asset & Wealth Mgmt. ECE 95% Anteil "K in Lautern" Kaiserslautern (2015) 160 vollzogen 08/ Redefine International CMC Capital 3 EKZ in Berlin, Hbg.-Altona, Ingolstadt 189 vollzogen 07/ Patrizia Investorengruppe Insolvenz Deikon 86 EZH-Objekte in West-/Süddtschld. 178 vollzogen 07/ Koerfer-Gruppe eigenes Projekt Umbau Kaufhof zu EKZ Düsseldorf (2015) 150 geplant 06/ Mfi eigenes Projekt Projekt EKZ "Mönch.gladbach Arcaden" (2014) 185 Baustart 06/ mondial KAG May & Co. 7 Fachmärkte in Schl.-Hol., Hbg. und MV 25 vollzogen 06/ Aachener Grund SV Spk. Versicherung ÖVA-Passage in Mannheim 30 vollzogen 06/ Brack Capital Admiralty Holdings FMZ in Celle 30 vollzogen 05/ Strabag / ECE eigenes Projekt Projekt EKZ "Aquis Plaza" in Aachen (2016) 290 Baustart Konsum und Einzelhandel GfK Konsumklima, ifo Klima EZH und Umsätze (saison-/preisbereinigt, 12-Monats-Ø rollierend) 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5-2,0-2,5-3,0 Q4 / '08 Q2 / Q4 / Q2 / Q4 / Q2 / '09 '11 e '14e EZH-Umsatz z.vj. (rechts) GfK Konsumklima (links) ifo Geschäftsklima EZH (links) Quelle: Bloomberg, GfK, ifo Institut, Deutsche Bundesbank Q4 / '14e Einzelhandelsimmobilien Implizite Spitzenmarktwert -Indizes (2005=100) ,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% -1,0% -1,5% -2,0% -2,5% '11 '11 '14e '14e '15e Berlin Hamburg München Frankfurt Düsseldorf Stuttgart Quelle: BulwienGesa RIWIS, eigene Berechnungen, Spitzenlage/-objekt Einzelhandelsimmobilien Spitzenmieten in EUR je m² Spitzenmieten Q3/ Q/Q YTD Y/Y EUR/m² % % % Berlin 260 4,0 8,3 8,3 Düsseldorf 240 4,3 9,1 9,1 Frankfurt 280 3,7 5,7 5,7 Hamburg 250 0,0 2,0 2,0 Köln 235 0,0 0,0 2,2 München 315 0,0 3,3 5,0 Stuttgart 230 0,0 2,2 2,2 Ø dt. Großstädte 259 1,7 4,3 4,9 Quelle: BulwienGesa RIWIS, eigene Berechnungen, Spitzenlage/-objekt Quelle: Bloomberg, Unternehmensberichte, Presse HSH NORDBANK.DE IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 SEITE 7

8 güter. In diesen Lagen dürften das Verkaufsflächenwachstum und die Umsatzschwäche des stationären Handels mittel- bis langfristig zu einem bestenfalls unterdurchschnittlichen Mietwachstum und im Extremfall zur Unvermietbarkeit nicht mehr zeitgemäßer Handelsimmobilien führen. Mit Blick auf das Weihnachtsgeschäft dürften die Einzelhandelsumsätze die bis in den Spätsommer schwächelten wieder leicht anziehen, da die Stimmung der Konsumenten weiterhin sehr gut ist und sich auch die Einschätzungen der Einzelhändler inzwischen spürbar verbessern. Die von der GfK befragten Verbraucher haben inzwischen eine Anschaffungsneigung wie sie zuletzt zum Ende des Boom-Jahres 2006 kurz vor der Erhöhung der Mehrwertsteuer herrschte. Das Ifo Institut stellt zudem eine Aufhellung des Geschäftsklimas im Einzelhandel fest. Das dürfte sich positiv auf die Flächenvermietung auswirken. In den ersten neun Monaten registrierte Jones Lang LaSalle in den 1a-Lagen der Innenstädte hingegen einen Rückgang der Vermietungsleistung um 10% zum Vorjahr auf m². Im dritten Quartal lag der Mietumsatz sogar 22% unter dem des Vorjahres. Allerdings nahm die Zahl der Mietverträge in den ersten drei Quartalen um 9% zu. Dies ist auf eine rege Nachfrage bei Kleinflächen unter 100 m² zurückzuführen. Nicht zuletzt diese aufgrund ihres Formats relativ teuren Flächen sorgten in den Spitzenlagen der führenden Großstädte 2013 für einen Anstieg der Mieten um 4,3%. Nach den kräftigen Zuwächsen ist eine zwischenzeitliche Konsolidierung nicht auszuschließen. Trotzdem dürften die Spitzenmieten 2013 aber um mehr als 3,5% anziehen. Bei den Durchschnittsmieten in 1a- Lagen und Stadtteillagen sollte es hingegen kaum die Hälfte sein. Im kommenden Jahr ist angesichts der anhaltenden gegenläufigen Einflüsse Strukturwandel und Marktbereinigung auf der einen sowie gute Konsumstimmung und Expansion der Handelsfilialisten auf der anderen Seite weiterhin mit einer differenzierten Mietentwicklung in den Mikrolagen zu rechnen. Nach den kräftigen Zuwächsen in den Spitzenlagen 2013 dürfte das Mietwachstum 2014 etwas moderater ausfallen. Einzelhandelsimmobilien Spitzenmietrenditen Mietrendite Q3/ Vq. Q4/ Vj. Berlin 4,40 4,40 4,50 4,50 Düsseldorf 4,50 4,60 4,70 4,70 Frankfurt 4,40 4,40 4,50 4,50 Hamburg 4,40 4,40 4,50 4,50 Köln 4,50 4,50 4,50 4,60 München 4,20 4,20 4,30 4,30 Stuttgart 4,50 4,50 4,60 4,60 Ø dt. Großstädte 4,41 4,43 4,51 4,53 Quelle: BulwienGesa RIWIS, eigene Berechnungen, Spitzenlage/-objekt Auf dem Investmentmarkt stieg das Transaktionsvolumen in den ersten neun Monaten dem Makler CB Richard Ellis zufolge um 26% gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 6,0 Mrd. EUR. Dabei nahmen die Investitionen in Geschäftshäuser in den 1a- Innenstadtlagen führender Großstädte und in Fachmärkte bzw. Fachmarktzentren sehr deutlich zu. Der Makler registrierte bei Geschäftshäusern in 1a-Lagen einen beachtlichen Anstieg von gut 108% gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 2,1 Mrd. EUR. Knapp 35% des Investmentvolumens entfielen auf diesen Immobilientyp. Wesentlichen Anteil daran hatten der Kö-Bogen in Düsseldorf, One Goetheplaza und Zeil 94 in Frankfurt am Main sowie das K195 in Berlin. In Fachmärkte/Fachmarktzentren wurden 1,5 Mrd. EUR investiert, immerhin 12% mehr als in den ersten neun Monaten Sie dienten Investoren auch als Ersatz für die nach wie vor gefragten Shopping- Center. In diese wurde mit 2,2 Mrd. EUR in etwa so viel investiert wie im Vorjahr. Der Anteil von Einkaufszentren am Transaktionsvolumen sank dadurch von 45% auf 37%. Unter den Investoren von Handelsimmobilien erhöhte sich der Anteil der Inländer nicht zuletzt wegen sehr aktiver Spezialfonds von 63% im Vorjahr auf 78% in diesem Jahr. Aber auch ausländische Investoren kauften beherzt Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie SB-Warenhäuser. So stockte die britische Immobilienaktiengesellschaft Redefine ihr Deutschland-Portfolio ebenso auf wie der US-Finanzinvestor Cerberus. Letzterer akquirierte im Sommer neun Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie zehn Kaufland-Märkte. Zusammen mit den vor zwei Jahren erworbenen Metro-Märkten und weiteren Zukäufen in den nächsten Quartalen komplettiert der Finanzinvestor ein Portfolio, das er in naher Zukunft an der Börse platzieren will. Damit würde eine mit Deutsche Euroshop und zum Teil Hamborner bislang noch wenig ausgefüllte Kapitalmarktnische aufgestockt. Ein weiterer Aufbau des Handelsimmobilienportfolios mag Cerberus in Zukunft vielleicht durch Käufe aus dem Bestand der Treveria gelingen. Die englische Immobiliengesellschaft ist gezwungen, in den nächsten Jahren hierzulande 120 Objekten vorwiegend Handelsimmobilien Spitzenmietrenditen Handelsimmobilien in Deutschland Mietrendite % Q3/ Vq. Q4/ Vj. Shopping-Center 4,75 4,75 4,75 5,00 Fachmarktzentren 5,75 5,80 5,80 5,90 Einzelfachmarkt 6,25 6,50 6,50 6,50 Geschäftshaus 4,11 4,13 4,14 4,15 Quelle: Jones Lang LaSalle, Spitzenlage/-objekt in den BIG7 Investmentmarkt für Handelsimmobilien Transaktionsvolumen in Mrd. EUR 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Q1/ Q3/ Q1/ Q3/ Q1/ Q3/ Q1/ '08 '08 '09 '09 '11 '11 Investmentvolumen Quelle: Jones Lang LaSalle, eigene Berechnungen Q1/ rollierender 2-Jahres-Ø HSH NORDBANK.DE IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 SEITE 8

9 zu verkaufen, um Überbrückungskredite zurückzuführen. Weiteres Potenzial bieten die Verkäufe der aufzulösenden ehemals offenen Immobilienfonds. Angesichts der Angebotsknappheit auf dem Investmentmarkt dürfte der Wettbewerb um diese Objekte sehr intensiv sein und es auch in Zukunft bleiben. Dies zeigt sich auch in dem weiteren Anstieg der impliziten Marktwerte für Spitzenobjekte unter den Geschäftshäusern in zentraler Lage der sieben führenden Großstädte. Das hohe Mietwachstum und die zudem etwas gesunkenen Spitzenmietrenditen implizieren für diese Objekte bis Ende September einen Wertzuwachs von über 6%. Durchschnittliche Objekte jenseits der zentralen Lagen legen hingegen nur moderat zu. Ihre Marktwerte dürften 2013 um bestenfalls 2,5% anziehen. Wohnimmobilien Dem deutschen Wohnimmobilienmarkt steht mit der neuen Bundesregierung eine wichtige Änderung bei den Rahmenbedingungen bevor: Die sogenannte Mietpreisbremse für angespannte Wohnungsmärkte in den Groß- und Universitätsstädten. Die zunächst vorgesehene Wiedereinführung einer erhöhten degressiven Abschreibung zur Belebung des Mietwohnungsneubaus in diesen angespannten Märkten ist hingegen kurz vor Toresschluss der mangelnden Finanzierbarkeit zum Opfer gefallen. Das gleiche gilt für bessere Abschreibungsbedingungen bei der energetischen Sanierung. Auch neue bzw. fortgeführte Fördermaßnahmen für altersgerechtes und energetisch effizientes Bauen und Sanieren stehen ohne konkrete Finanzausstattungszusage da. Auch von der geplanten Verschärfung bei der Kappungsgrenze von 15% für bestehende Mietverträge von drei auf vier Jahre haben die Koalitionäre schließlich abgelassen. Lediglich für Mieterhöhungen im Bestand soll der Umlagesatz bei Modernisierungen wie zunächst beraten von 11% auf 10% gesenkt werden. Mit der Absage an eine Wiedereinführung von erhöhten degressiven Abschreibungen für Gebiete mit Wohnungsknappheit verzichtet die neue Regierung auf einen Investitionsanreiz, der die hemmende Wirkung der Mietpreisbremse im Wohnungsbau zumindest teilweise hätte kompensieren können. Das Institut der deutschen Wirtschaft hatte geschätzt, dass die Anhebung der Abschreibungssätze von 2% auf zumindest 4% zum Bau von zusätzlichen Wohnungen geführt hätte. Einkommen und Arbeitsmarkt Verfügbare Einkommen in % gesamt und BA-Index offener Stellen 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% -1,0% -1,5% Q4 / '07 Q2 / '08 '09 Q4 / Verfügbare Eink. (li.) Q2 / '11 Q4 / e '14e BA-X Stellenindex (re.) Quelle: Deutsche Bundesbank, Bundesagentur für Arbeit Ohne den erwarteten steuerlichen Investitionsanreiz und mit der Mieterhöhungsrestriktion Mietpreisbremse ist mittelfristig kaum mit einer weiter wachsenden Bautätigkeit durch private Investoren zu rechnen. Durch die Mietpreisbremse sollen Mieterhöhungen bei der Wiedervermietung auf 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt werden. In attraktiven Großstadtquartieren liegen die Vermietungen heute häufig darüber. Die Mietpreisbremse soll (zunächst) für fünf Jahre gelten. Die Erstvermietung von Neubauten und die Anschlussvermietung umfassend modernisierter Wohnungen wobei fraglich ist wie dies abzugrenzen sein wird bleiben ausgenommen. Zudem soll die bisherige Miethöhe beibehalten werden können auch wenn sie oberhalb der Begrenzung liegt. Es kommt somit nicht zu Mietsenkungen wie es einige Lobbyvertreter zuvor befürchtet hatten. Aber die Miete darf auch nicht erhöht werden bevor die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend aufgeholt hat. Dies dürfte künftig jedoch dadurch erschwert werden, dass die Ermittlung der Vergleichsmiete auf eine breitere Basis gestellt werden soll. Wenn dies zur Ausweitung des Betrachtungszeitraums über die heute geltenden vier Jahre führt, würden einzubeziehende niedrigere ältere Mieten den Mietspiegel langsamer steigen lassen. Faktisch werden dann Neubaumieten mit der Mietpreisbremse auf längere Zeit eingefroren. Kommt es währenddessen zu Kosten- oder Zinssteigerungen könnten diese nicht mehr durch Mieterhöhungen aufgefangen werden. Vorsorglich dürften Vermieter daher kurzfristig ihre Möglichkeiten zur Mieterhöhung ausschöpfen. Investoren sollten ihre Mietwohnungsbauvorhaben künftig vorsichtiger finanzieren, um den eingeschränkten Erlösperspektiven Rechnung zu tragen. Dies gilt nicht zuletzt für Bauträger, die Wohnungen an private Kapitalanleger verkaufen. Diese dürften sich über- HSH NORDBANK.DE IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 SEITE 9

10 legen, ob sie noch Mietwohnungen zu Preisen kaufen, die nur eine sehr geringe Mietrendite und langfristig kaum eine Aussicht auf Erlössteigerungen haben, dafür aber das Risiko tragen, steigende Kosten aus gedeckelten Einnahmen zu bestreiten. Selbstnutzer sollten davon indes unbeeindruckt bleiben und auch künftig in den sehr begehrten Lagen Eigentumswohnungen kaufen. Die neue Regierung wird allerdings beantworten müssen, welchen Bestandsschutz die heute im Bau befindlichen Projekte haben, deren Fertigstellung noch bis zu zwei Jahre brauchen. Bauträger und Kapitalinvestoren konnten schließlich nicht die beabsichtigte neue Rahmensetzung bei ihren Entscheidungen berücksichtigen. Insgesamt dürfte die Mietpreisbremse den Neubau von hochpreisigen Mietwohnungen in den stark nachgefragten Innenstadtlagen der Universitäts- und Großstädte hemmen und damit zu weniger Wohnungsangebot führen als es ohne Mietpreisbeschränkung der Fall gewesen wäre. Darüber hinaus können auch Bauvorhaben von der Mietpreisbremse betroffen sein, zu denen neben hochpreisigen auch öffentlich geförderte und sogenannte preisgedämpfte Wohnungen gehören. Denn zur Rentabilität des Gesamtvorhabens trägt der Teil der höherpreisigen Wohnungen nicht selten maßgeblich bei. Gerade beim Neubau in begehrten Lagen sind diese teureren Wohnungen wegen der hohen Grundstückspreise, der kostenträchtigen und ab 2016 nochmals angehobenen energetischen Auflagen sowie der deutlich gestiegenen Baukosten nicht selten nötig. Mit der abnehmenden Attraktivität teurerer Mietwohnungen für Kapitalanleger könnten diese gemischten Vorhaben in mittlere und einfache Lagen gedrängt werden. Hier treffen sie auf den Sozialwohnungsbau, der durch eine strengere Zweckbindung der Bundesmittel nach dem Willen der Koalitionäre nun effizienter gefördert werden soll. Anders als in den Flächenländen werden diese Mittel in den Ballungszentren aber bereits entsprechend eingesetzt. Es bleibt zu hoffen, dass die Bautätigkeit in gefragten aber günstigeren Nebenlagen zunimmt und Fehlallokationen jenseits davon und andernorts ausbleiben. In Hochschulstädten soll zudem der Bau von Studierendenwohnungen gefördert werden. Davon werden bei ambitionierten Förderauflagen jedoch nicht alle (privaten) Entwickler profitieren, sondern vor allem die Studentenwerke. Diese werden zudem bereits seitens der Länder und Kommunen unterstützt, indem die nötigen Grundstücke günstig überlassen werden. Insgesamt lässt sich festhalten, dass mit den geplanten Maßnahmen der neuen Bundesregierung die Restriktionen auf dem Wohnungsmarkt zunehmen und Investoren nicht die erhofften Steueranreize erhalten, um durch mehr Wohnungsbau die Probleme auf angespannten Märkten zu lösen. Wohnungsvermietung Durchschnittsmieten-Indizes (2005=100) '11 '11 '14e '14e '15e Berlin München Hamburg Frankfurt Düsseldorf Stuttgart Quelle: BulwienGesa RIWIS, eigene Berechnungen Mehr als der Bund haben allerdings die Länder und vor allem die Kommunen es in der Hand, in Regionen bzw. Lagen mit Wohnungsknappheit gezielt gegenzusteuern. Hierfür sind zuerst die Ausweisung und wenn möglich auch günstige Bereitstellung von Bauland sowie die Zulassung einer höheren Verdichtung zu nennen. Dafür muss die Kommunalpolitik aber bereit sein, Konflikte mit betroffenen Anwohnern auszuhalten oder gegebenenfalls auszugleichen. Dem stellt sich unter anderem der Berliner Senat, um die Ränder des ehemaligen Flughafens Tempelhof zu bebauen. Langfristig sollen dort rund Wohnungen entstehen. Im ersten Bauabschnitt ab 2016 sollen es Wohneinheiten sein. Ziel einer Bürgerinitiative ist es, mit einem Volksbegehren das Vorhaben vollends zu verhindern. Dass die investierenden kommunalen Gesellschaften mindestens die Hälfte der Wohnungen für untere und mittlere Einkommensschichten bereitstellen wollen, hält den Protest indes nicht auf, der sich gegen hochpreisige Wohnungen richtet. Gerade diese gemischten Bauvorhaben machen derzeit (noch) Schule. So entschloss sich zuletzt auch Düsseldorf, es Investoren zur Auflage zu machen, bei Bauvorhaben ab 100 Wohnungen, 40% davon als öffentlich geförderte und preisgedämpfte zu errichten. Mangelt es den Städten an preisgünstigem Bauland, steht ihnen immer noch die Option offen, die Wohnraumverdichtung zu erhöhen, z.b. indem Wohntürme zugelassen werden. Nicht zuletzt Hamburg und München haben mit den Wasserflächen bzw. den Alpen dafür attraktive Ausblicke zu Wohnungsmieten Durchschnittsmieten in EUR je m² Ø-Miete Q3/ Q/Q YTD Y/Y Bestand EUR/m² % % % Berlin 7,80 1,3 2,6 4,0 Düsseldorf 9,00 0,0 2,3 4,7 Frankfurt 10,80 0,0 1,9 3,8 Hamburg 10,00 0,0 2,0 3,1 Köln 8,90 0,0 2,3 4,7 München 12,50 0,8 5,0 5,0 Stuttgart 9,50 1,1 2,2 3,3 Ø dt. Großstädte 9,79 0,5 2,6 4,1 Quelle: BulwienGesa RIWIS, eigene Berechnungen; Median aller Lagen HSH NORDBANK.DE IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 SEITE 10

11 bieten. Falls in den obersten Wohnungen nicht nur Selbstnutzer lebten, wäre es jedoch angebracht, diese von der Mietpreisbremse auszunehmen. Dabei geht es schlussendlich weniger um die Schaffung von sehr hochpreisigem als um die Finanzierung von noch erschwinglichem Wohnraum bis einschließlich zu den mittleren Etagen. Dafür müssten die Städte bereit sein, Änderungen ihres Stadtbilds zuzulassen. Ohne Konflikte wird dies nicht zu haben sein. Nur ohne Nutzung von Baureserven für den Neubau kann der angespannten Marktlage in begehrten Quartieren nicht wirksam begegnet werden. Die Bestandsmieten werden hier weiter anziehen. Dafür reicht auch künftig die zuletzt in Berlin, Hamburg und München sowie 89 anderen bayerischen Städten eingeführte niedrige Kappungsgrenze von 15% innerhalb von drei Jahren aus. Inzwischen haben alle westdeutschen Länder bis auf das Saarland und Schleswig-Holstein sowie Brandenburg für ihre besonders von Wohnungsmangel betroffenen Städte die Absenkung der Kappungsgrenze ins Visier genommen. Dies wird derzeit für Bonn, Düsseldorf, Köln, Münster, Frankfurt am Main, Stuttgart und Freiburg geprüft. Dass die bisherige Miet- und Preisentwicklung die Bautätigkeit stimuliert, bestätigten die in den ersten neun Monaten 2013 erteilten Baugenehmigungen. Sie behielten ihr hohes Wachstumstempo bei und stiegen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 13,5% auf Wohnungen. Dabei übertrafen erstmals seit 1997 die Genehmigungen für Gebäude mit drei und mehr Wohnungen sowie für Wohnheime die Zahl der Ein- und Zweifamilienhäuser. Obgleich der Zuwachs bei den Eigentumswohnungen mit 19,4% nach wie vor überdurchschnittlich blieb wurde er von dem Plus von 33,6% bei den Mietwohnungen deutlich übertroffen. Dies ist angesichts des 2012 noch sehr moderaten Zuwachses bei den Bescheiden für Mietwohnungen von kaum 8% bemerkenswert. Hält das Wachstumstempo im Geschoßwohnungsbau an, dürften am Jahresende über Etagenwohnungen genehmigt worden sein, so viel wie seit dem Jahr 2000 nicht mehr. Der Tiefpunkt war 2008 mit Wohnungen zu verzeichnen. Im kommenden Jahr dürfte die Zahl der Genehmigungen trotz der Pläne zur Mietpreisbremse noch um gut 10% wachsen, denn es überwiegen die positiven Impulse. Der damit weiter anschwellende Zubau sollte zusammen mit einem leicht abnehmenden Zuzug in die Großstädte die jährliche Angebotslücke zwar senken. Es bleibt aber beim Nachfragüberhang, so dass der Wohnungsleerstand weiter sinken wird; allerdings langsamer als in den Vorjahren. Basierend auf den jüngsten Daten von empirica sank der marktaktive Leerstand in den von uns beobachteten Großstädten 2012 um 0,4%-Punkte auf 1,8%. Für 2013 rechnen wir mit einem Rückgang um 0,1%-Punkte auf 1,7%. Spätestens seit 2011 hat sich das marktaktive Flächenangebot in den attraktiven Ballungszentren und Universitätsstädten nahezu auf den reinen Fluktuationsleerstand reduziert. Mittels Abriss und anschließendem Neubau oder Sanierung könnte das vermarktbare Wohnungsangebot jedoch erhöht werden. Denn empirica registrierte Ende 2011 in den von uns beobachteten Städten einen Leerstand von 3,6%, wenn nicht marktaktive Bestände einbezogen werden. Diese Vakanz besteht aus nicht mehr bewohnbaren, dauerhaft nicht bewohnten und kurzfristig nicht herzurichtenden Wohnungen. Erst durch umfangreiche Modernisierungs- und Baumaßnahmen entstehen daraus zeitgemäße Wohnungen, darunter auch viele kleinere, die von den zunehmenden Einpersonenhaushalten stark nachgefragt werden. Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen) Implizite mittlere Marktwert-Indizes (2005=100) '010 '11 '11 '14e '14e '15e Berlin Hamburg München Frankfurt Düsseldorf Stuttgart Quelle: Bulwien Gesa RIWIS, eigene Berechnungen Eigentumswohnungen Durchschnittswerte in EUR je m² Ø-Preis ETW Q3/ Q/Q YTD Y/Y Bestand EUR/m² % % % Berlin ,3 7,1 7,1 Düsseldorf ,3 8,9 14,0 Frankfurt ,8 3,5 4,4 Hamburg ,9 3,6 7,4 Köln ,3 12,5 15,4 München ,9 14,9 19,7 Stuttgart ,0 15,9 18,6 Ø dt. Großstädte ,5 9,4 12,3 Quelle: BulwienGesa RIWIS, eigene Berechnungen; Median aller Lagen Die Nachfrage für diese Wohnungen wächst stetig. So nahm die Einwanderung nach Deutschland 2012 kräftiger zu als es das Statistische Bundesamt noch im Frühjahr einschätzte. Nach der offiziellen Statistik sind im letzten Jahr Menschen mehr ein- als ausgewandert. Das sind mehr Einwanderer als 2011 und so viele wie seit 1995 nicht mehr. Unverändert kamen die meisten Menschen 2012 aus Südund Osteuropa: Aus Polen , den Krisenländern des Euro-Raums und aus Rumänien und Bulgarien Die überwiegende Mehrzahl der Einwanderer hat in den westdeutschen Ballungszentren und Berlin ein neues Zuhause gesucht. HSH NORDBANK.DE IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 SEITE 11

12 Damit nahm die Wohnungsnachfrage neben den berufs- und ausbildungsbedingten inländischen Umzüglern durch Einwanderer weiter zu. Der Anstieg der Wohnungsnachfrage dürfte indes bald seinen Zenit erreicht haben. Denn obgleich in 2013 der Drang des doppelten Abiturjahrgangs aus Nordrhein-Westfalen und Hessen an die Hochschulen und der Zug der Arbeitssuchenden aus dem Süden und Osten Europas die Wohnungsnachfrage weiter stimulieren, dürfte die verlangsamte Zunahme der Beschäftigtenzahl sich bereits dämpfend auswirken. Ab dem Jahr 2014 sollte sich die Nachfragezunahme weiter abschwächen, weil nur noch in wenigen Bundesländern doppelte Abiturjahrgänge in die Ausbildung wechseln und mit einer sich langsam erholenden Wirtschaft in Südeuropa hierzulande weniger Arbeitsimmigranten zu erwarten sind. Trotz dieser Abschwächung wird die Wohnungsnachfrage in den Ballungszentren auch in Zukunft spürbar zunehmen, nur eben nicht mehr so deutlich wie in den letzten Jahren. Damit ändert sich nur etwas an der Intensität des Nachfrageüberhangs, nicht aber daran, dass er weiterbesteht. Ebenso verhält es sich mit den Ergebnissen des Zensus Nach dieser auf Stichproben basierenden Volks- und Gebäudezählung sollen 2011 hierzulande rund 1,5 Millionen Menschen weniger Menschen gelebt und es mehr Wohnungen gegeben haben als in den fortgeschriebenen Daten. Auch für die Großstädte wurden weniger Einwohner und zumeist mehr Wohnungen als bislang ermittelt. Da die bisherigen statistischen Daten aber zumeist eine deutlich höhere Zahl von Haushalten als Wohnungen registrierten, dürften die nicht unumstrittenen Zensusergebnisse nur dazu beitragen, die Diskrepanz von Karteileichen zu reduzieren. Zudem haben sich für den Wohnungsleerstand sehr niedrige Quoten bestätigt. Schlussendlich bleibt festzuhalten, dass nicht statistische Karteileichen, sondern tatsächlich Wohnungssuchende für die hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt ausschlaggebend sind. Diese sorgten in den ersten neun Monaten für ein weiterhin hohes Mietwachstum. So kletterten die durchschnittlichen Mieten in den beobachteten sieben Großstädten seit Jahresbeginn um knapp 4%. Allerdings verlangsamte sich das Wachstum in den drei letzten Quartalen spürbar auf nur noch 0,5% im dritten Viertjahr. Wir erwarten, dass sich das Tempo im laufenden Quartal weiter reduziert. Zum Jahresende dürften die Mieten in den sieben beobachteten Großstädten gleichwohl um rund 2,5%zum Vorjahr zugelegt haben. Im kommenden Jahr dürften die vierteljährlichen Zuwachsraten dann wieder anziehen, nicht zuletzt wenn Vermieter wegen der Mietpreisbremse vorsorglich die Mieten erhöhen. Wohnungsportfoliohandel Transaktionsvolumen in Mrd. EUR 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Q1/ Q3/ Q1/ Q3/ Q1/ Q3/ Q1/ '08 '08 '09 '09 '11 '11 Investmentvolumen Quelle: Jones Lang LaSalle, eigene Berechnungen Q1/ rollierender 2-Jahres-Ø Transaktionen bei Wohnimmobilien (Auswahl) Käufer/Projektentw. Verkäufer Immobilie/Portfolio (fertiggestellt) Mio. Status 12/ TAG Immobilien n.a Whg. Chemnitz, Cottbus, Rostock etc. 71 vollzogen 12/ Quantum Immobilien Aurelis Projekt Europaviertel 182 Whg. FFM (2016) 50 vollzogen 11/ LEG NRW n.a. 735 Whg. in NRW 26 vollzogen 10/ Howoge Wohnbau Townscape One Prop. Projekt "Alte Zuckerwarenfabrik" Berlin (2015) 22 vollzogen 08/11/ Buwog (Immofinanz) n.a Whg. in Kassel + 46 vollzogen 08/ GSW Immobilien n.a Whg. in Friedrichsh., Pankow, Lichtenbg. 201 vollzogen 08/ Deutsche Invest Duits Woningsfonds I 602 Whg. "City-Park" in Lüneburg n.a. vollzogen 08/ Brack Capital Properties n.a Whg. in Dortmund, Duisburg, Essen n.a. vollzogen 08/ Corestate n.a Whg. in Berlin, Leipzig, NRW 179 vollzogen 08/ Akelius n.a. 285 Whg. in Hbg. u.a. Winterhude, Lokstedt n.a. vollzogen 08/ Gewobag zwei Transaktionen rd Whg. u.a. Neukölln, Wedding, n.a. vollzogen 06/ Adler Real Estate Immeo Wohnen Spandau Whg. in Duisburg, Düsseldorf 210 vollzogen 05/ Corestate n.a Whg. / Büros westdt. Großstädte 290 vollzogen 4/5/ Adler Real Estate n.a Whg. Berlin, München, Ostdtschld. 190 vollzogen 04/ Konsortium Patrizia Bayern LB Whg. in Bayern vollzogen Quelle: Bloomberg, Unternehmensberichte, Presse Wohnimmobilien (Mietwohnungen) Implizite mittlere Marktwert-Indizes (2005=100) '11 '11 '14e '14e '15e Berlin Hamburg Frankfurt Düsseldorf Stuttgart München Auf dem Investmentmarkt für Wohnungsportfolios wurden laut dem Makler BNP Real Estate in den ersten neun Monaten 8,3 Mrd. EUR investiert. Damit sank das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum leicht um 4,3%. In 176 Abschlüssen wurden gut Wohnungen gehandelt, das sind 10% weniger als im Vorjahreszeitraum. Der durchschnittliche Kaufpreis zog folglich merklich um über 15% an. Wesentliche Portfoliotransaktionen waren im Frühjahr der Kauf von Wohnungen der GBW in Bayern für 2,45 Mrd. EUR durch ein von Patrizia geführtes HSH NORDBANK.DE IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 SEITE 12

13 Investorenkonsortium und die Zukäufe der Deutschen Wohnen von Wohnungen in Berlin von Blackstone und anderen für über 400 Mio. EUR. Beide Deals spiegeln die Hauptinvestorengruppen wider: Inländische Altersvorsorgeeinrichtungen und börsennotierte Wohnungsgesellschaften. Insgesamt überstieg der Anteil der Inländer bei den Investoren 80%. Auf der Seite der Verkäufer finden sich hingegen häufig angelsächsische Finanzinvestoren, deren Risikobereitschaft, vor Jahren in deutsche Wohnungsbestände zu investieren, sich nun bezahlt macht. Das Investmentvolumen von Wohnungsportfolios dürfte sich in diesem Jahr dank weiterer absehbarer mittelgroßer Immobilientransaktionen im vierten Quartal auf rund 11 Mrd. EUR und damit auf das Vorjahresniveau zubewegen. Dieses Transaktionsvolumen ein drittes Jahr in Folge zu erreichen, dürfte 2014 schwer werden, da der Großteil der im letzten Jahrzehnt privatisierten Wohnungsbestände inzwischen den Weg zu langfristig orientierten Investoren gefunden hat. Wohnimmobilien (Mietwohnungen) Mietvervielfältiger und Marktwertveränderungen Ø-Wert MFH Q3/ Q/Q YTD Y/Y Bestand Faktor % % % Berlin 18,0 2,4 6,3 7,0 Düsseldorf 16,4 1,1 6,0 9,9 Frankfurt 17,7 0,9 5,0 8,0 Hamburg 18,2 0,9 5,8 9,0 Köln 17,1 2,2 6,4 10,2 München 23,3 2,3 6,7 11,5 Stuttgart 18,7 1,9 8,7 9,8 Ø dt. Großstädte 18,5 1,4 6,4 9,6 Quelle: Bulwien Gesa RIWIS, eigene Berechnungen; Mittelwert aller Lagen In diesem Jahr haben neben den institutionellen auch die privaten Investoren kräftig weiter Wohnungen gekauft und damit die Preise getrieben. Der durchschnittliche Mietvervielfältiger von Mehrfamilienhäusern kletterte in den sieben größten Städten in den ersten neun Monaten um 0,6 auf das 18,5-fache. Dies impliziert mit den angezogenen Mieten einen Wertzuwachs von knapp 6%. Bei den auch von Selbstnutzern beeinflussten Preisen von Eigentumswohnungen liegt das Plus mit knapp 8% leicht höher. Obgleich die Zuwächse anhaltend hoch sind, fallen sie bei Miet- und Neubau- Eigentumswohnungen inzwischen geringer aus als im Vorjahr. Nur der Preisanstieg von Eigentumswohnungen aus dem Bestand beschleunigt sich dieses Jahr. Sie legten in den ersten drei Quartalen um über 9% zu. Nach diesen Preisschüben halten wir zwischenzeitliche Rücksetzer nicht für ausgeschlossen. Gleichwohl bleibt es bis zum Jahresende im Mittel der Wohnungstypen bei kräftigen Zuwächsen von mehr als 5%. Immobilienaktien Der deutsche Immobilienaktienmarkt hat sich in den letzten Jahren immer mehr zu einem börsennotierten Wohnungsportfolio für ausländische institutionelle Investoren entwickelt. Inzwischen machen Wohnungsaktien knapp drei Viertel der Marktkapitalisierung aus. Das liegt vor allem daran, dass das seit 2009 in Immobilienaktien investierte Kapital von insgesamt 7,7 Mrd. EUR zum ganz überwiegenden Teil in Wohnimmobilienwerte floss. Daneben sorgte die Kursimplosion von IVG Immobilien für einen schrumpfenden Gewerbeimmobiliensektor. Insgesamt hat sich dank der Kapitalmaßnahmen die Börsenkapitalisierung seit Ende 2009 weit mehr als verdoppelt. Bedauerlich ist, dass bei den Nutzungsarten Büro- und Handelsimmobilien Aktien für Investoren keine bzw. kaum eine Rolle (mehr bzw. noch nicht) spielen. Vielmehr entscheiden sich heimische Institutionelle für Immobiliendirektanlagen und / oder für Immobilienspezialfonds. Sie investieren zwar auch zunehmend in den boomenden Sektor Wohnimmobilien, nutzen dafür aber insbesondere darauf spezialisierte Spezialfonds und nicht Immobilienaktien. Einer der größten Nutznießer dieser Entwicklung ist jedoch wiederum eine Immobilienaktiengesellschaft: Die Patrizia AG verwaltet inzwischen für Dritte ein Immobilienvermögen von gut 10 Mrd. EUR, wovon allein 5,2 Mrd. EUR in Wohnimmobilien stecken, so dass die Augsburger in diesem Sektor führend sind. Mit den erheblichen Mittelzuflüssen in Wohnimmobilienaktien wächst die Kraft der starken Unternehmen, eine Konsolidierung in der Branche voranzutreiben. So übernimmt Deutsche Wohnen in diesen Wochen den Berliner Wettbewerber GSW Immobilien. Deutsche Wohnen hat den GSW-Aktionären für 20 ihrer Aktien 51 eigene angeboten. Nach einer verlängerten Annahmefrist wechselten inzwischen 91% der GSW-Aktien an Deutsche Wohnen. Auch GSW-Wandelanleihen kaufte Deutsche Wohnen den Gläubigern mit einer Prämie ab. Finanziert wurde dies mit der Emission einer eigenen Wandelanleihe. Damit ist eine rund 1,8 Mrd. EUR schwere freundliche Übernahme gelungen, die Deutsche Wohnen mit nun gut Wohnungen zum zweitgrößten deutschen Wohnungsunternehmen nach Deutsche Annington macht. Das Immobilienvermögen des Berliner Wohnungskon- Eigenmittelzuflüsse Immobilienanlagen in Mrd. EUR 12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 5,42 3,15 2,47 0,45 1,72 1,58 2,35 0,89 2,84 1,21 2,89 3,03 0,63 3,33 2,78 2,67 3,60 0,84 3,58 1,38 1,30 0, YTD OIF-Spezial GIF Immobilienaktien OIF-Publikum I.-Aktien o. neue Mittel Quelle: BVI, VGF, eigene Berechnungen; OIF: offene Immobilienfonds, GIF: geschlossene Immobilienfonds; Immobilienaktienemission ohne Mittelzufluss an die Gesellschaft HSH NORDBANK.DE IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 SEITE 13

14 zerns summiert sich auf rund 8,5 Mrd. EUR, der Börsenwert auf etwa 4,2 Mrd. EUR. Dank des hohen Streubesitzes katapultiert dies Deutsche Wohnen unter die Top5 Immobilienaktien in Europa. Nicht zuletzt dies spiegelt sich auch in den für Deutsche Wohnen äußerst attraktiven Konditionen der Wandelanleihe (0,5% Zins bei siebenjähriger Laufzeit und 30% Wandlungsprämie) wider. Mit diesem Standing kann Deutsche Wohnen auf Sicht noch weitere potentielle Kandidaten übernehmen, auch außerhalb der Börse. Dort tummeln sich noch einige Aspiranten, deren Eigentümer an einen Börsengang oder einen Verkauf denken, z.b. die österreichische Immofinanz oder die Investoren der Vitus Immobilien. Als potentielle Wettbewerber im Wettlauf um Wohnungsbestände haben sich Deutsche Annington, LEG Immobilien und auf Sicht auch wieder GAGFAH positioniert. Obgleich Branchenprimus Deutsche Annington im Sommer erst im zweiten Anlauf der Sprung aufs Börsenparkett gelang, glückte die Einwerbung von knapp 380 Mio. EUR neuer Eigenmittel. Dies ermöglichte die umfassende Stabilisierung des Fremdkapitals durch die Emission von langfristigen Anleihen über 2,5 Mrd. EUR. Dadurch sinken die durchschnittlichen Zinskosten deutlich auf 3,3%. Auch GAGFAH senkt den Zinsaufwand um mehr als einen Prozentpunkt mit der langfristigen Refinanzierung von mehr als 4 Mrd. EUR durch Platzierung von Verbriefungen und Prolongation von Krediten zu sehr günstigen Konditionen. Angesichts der guten Rahmenbedingungen für Wohnungsbestandshalter anhaltend hohe Wohnungsnachfrage und auf Sicht weiterhin niedrige Zinsen ist davon auszugehen, dass das Investoreninteresse hoch bleibt und weitere Transaktionen im Eigen- wie im Fremdkapitalbereich folgen. Immobilienaktien-Indizes Zweimonatschart (vor 2 Monaten = 100) 106,0 104,0 102,0 100,0 98,0 96,0 94,0 92,0 90,0 16/10 26/10 05/11 15/11 25/11 05/12 15/12 Quelle: Bloomberg EPRA Dt. Büro EZH Wohnen Deutlich weniger Kapital sammelten in diesem Jahr hingegen die Büroimmobilienaktien ein. Erfolgreich waren Alstria Office REIT und DIC Asset, die Anleihen auch als Wandelanleihe und Aktien platzieren konnten. Ebenfalls mit Kapitalerhöhungsplänen beschäftigen sich IVG Immobilien, Prime Office REIT und Fair Value REIT. Die Motive der drei sind jedoch unterschiedliche. Fair Value REIT will die neuen Mittel für Wachstumsschritte in Richtung einer für Investoren akzeptablen Börsenkapitalisierung einsetzen. Bei Prime Office soll die geplante Kapitalerhöhung hingegen nach der noch zu vollziehenden Verschmelzung auf die höher verschuldete OCM German Real Estate zu einer wieder akzeptablen Eigenkapitalquote führen. Die Verschmelzung auf OCM mit anschließender Kapitalerhöhung schien im Sommer nach hohen Abschreibungen notwendig, die die Eigenkapitalquote von Prime Office derart senkten, dass der REIT-Status gefährdet war. Eine Kapitalerhöhung ohne Hilfestellung der größeren OCM wurde bei dem sehr hohen Kursabschlag zum NAV als nicht möglich erachtet. Nach dem Verschmelzungsbeschluss und vor Verlust des REIT-Status konnte Prime Office jedoch mit einem großen Immobilienverkauf die erforderliche Eigenkapitalquote überraschend doch überschreiten. Mit Vollzug der Verschmelzung Anfang kommenden Jahres wird der REIT-Status gleichwohl aufgegeben, weil das fusionierte Unternehmen eine höhere Verschuldung aufweisen wird. Als dann normale Immobilienaktiengesellschaft soll Prime Office ein Immobilienbestand von 2 Mrd. EUR verwalten und mit neuen Eigenmitteln ausgestattet in den MDAX aufsteigen. Die alten Aktionäre von Prime-Office haben somit wenn auch merklich im Wert geschmälert weiterhin Anteil an den Perspektiven des Unternehmens. Performance Immobilienaktien Aktien-Indices Vortag M/M YTD Y/Y DAX ,8 21,8 20,9 EPRA Europa ,5 4,5 4,0 EPRA Dtschld ,3-6,1-8,1 Büro -0,9-2,3-2,2 Einzelhandel -1,3-1,1-1,0 Wohnungen -5,8 4,4 1,6 Zu-/Abschlag NAV in % Vm. Vq. 12/ EPRA Europa 5,8 10,0-0,2 2,6 Dt. Immo-Aktien -12,8-10,5-14,6-14,7 Büro -32,2-31,3-34,5-37,7 Einzelhandel 0,5 2,1 0,7 1,3 Wohnungen -8,0-0,8-5,7-5,1 Quelle: Bloomberg Das wird beim Sorgenkind des Immobilienaktienmarktes der IVG Immobilien nicht mehr so sein. Die einst renommierte Immobiliengesellschaft beantragte nach den im Sommer gescheiterten Verhandlungen der Gläubiger zur Restrukturierung der Schulden das insolvenzrechtliche Schutzschirmverfahren in Eigenverwaltung. Dem gab das Gericht statt. Von der Überschuldungsmisere ist nur die Konzernmuttergesellschaft betroffen, die operativen Tochtergesellschaften nicht. Wird der von IVG in Bälde vorzulegende Insolvenzplan von den Gläubigern angenommen und gerichtlich bestätigt, kann das Sanierungsverfahren im ersten Halbjahr 2014 aufgehoben werden, andernfalls droht die Liquidation. Anstelle einer Zustimmungsnotwendigkeit von zuvor 75% reicht nunmehr eine einfache Mehrheit von 50%. Der ur- HSH NORDBANK.DE IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 SEITE 14

15 sprüngliche Sanierungsplan aus dem Sommer sah bei den Objektfinanzierungen Abschläge von bis zu 4% vor, bei den syndizierten Krediten der Jahre 2009 und 2007 Verluste von bis zu 16% bzw. 54% sowie für die Gläubiger der Wandelanleihe Einbußen von bis zu 73%. Die Gläubiger der Hybridanleihe und die Aktionäre sollten fast alles verlieren. Da es auf die beiden letzten Gruppen nun nicht mehr ankommt, gehen sie völlig leer aus. Jetzt müssen nur noch die jeweiligen Gläubigergruppen mehrheitlich zustimmen, dass wesentliche Teile der Schulden in Eigenkapital getauscht werden. Voraussichtlich werden Kredite in Höhe von mindestens 1,75 Mrd. EUR bis zu 2,2 Mrd. EUR in neue Aktien umgewandelt. Danach stände das Unternehmen mit altem Namen, neuen Aktionären und einem mehr als zuvor fokussierten und konservativeren Geschäftsmodell da. Auch künftig soll IVG Immobilienbewirtschaftung und Fondsgeschäft betreiben sowie Kavernen entwickeln. Bei den Fonds wird man sich jedoch auf die institutionellen und semi-professionellen Investoren und beim eigenen Immobilienbestand auf Deutschland beschränken. Das Geschäft mit Fonds für Privatanleger läuft wie das eigene Projektentwicklungsgeschäft aus. So der Plan gelingt, steht im nächsten Jahr eine ausgewechselte aber erstarkte IVG Immobilien auf dem Börsenparkett. Ob die Pläne der neuen Eigentümer für das Unternehmen und den IVG-REIT denen des Managements entsprechen, wird sich erst später zeigen und bleibt vorerst offen. Mit dem Wandel von Prime Office zur steuerlich nicht transparenten Aktie und der ungewissen Aussicht für den IVG REIT wird der REIT-Sektor im kommenden Jahr (zunächst) kleiner als heute werden. Da die neue Regierungskoalition keine Novellierung plant, um mit weniger Restriktionen den Sektor zu beleben, bleibt der REIT ein Instrument für börsenaffine sprich ausländische Gewerbeimmobilieninvestoren. Für diese packt die Beteiligungsgesellschaft Cerberus derzeit ein Paket von Einzelhandelsimmobilien, das 2014 an die Börse gehen soll. Mit einem in Aussicht gestellten Verschuldungsgrad von rund 50% könnte daraus auch ein REIT werden, so dass nicht nur der zu kleine Sektor von Handelsimmobilienaktien, sondern auch die REITs wieder wachsen könnten. Die überaus erfolgreiche Deutsche Euroshop könnte dann vielleicht nochmals abwägen, ob sie nicht doch in die steuerliche Transparenz wechselt. Die Kursentwicklung kann als Motiv indes nicht herhalten, weil sie auch ohne Steuerprivileg der eines REIT ähnelt: Stabil aufwärts gerichtet mit Aufschlag zum NAV. Ganz anders die übrigen deutschen Immobilienaktien, die seit dem Frühjahr eine recht volatile Kursentwicklung durchlaufen und in der Regel immer noch mit einem Abschlag zum NAV notieren. Zwischenzeitliche Kursgewinne gingen mit der Sorge vor einem baldigen Ende der Niedrigzinspolitik der amerikanischen Notenbank abrupt verloren. Mit dem Verschieben des Einstiegs in den Ausstieg durch die Fed und der jüngsten Zinssenkung der EZB haben die Immobilienaktien jedoch verlorenes Immobilienaktien Indizes (2/2008=100) /'11 8/'11 12/'11 5/ 10/ 2/ 7/ 11/ EPRA Dt. Büro EZH Wohnen Quelle: Kurse von Bloomberg, eigene Berechnungen Transaktionen von Immobiliengesellschaften (Auswahl) Käufer/Projektentw. Verkäufer Kapitalaufnahme/Immobilie/Portfolio Mio. Status 12/ Deutsche Wohnen GSW-Aktionäre Übernahme 91% für Aktien 51 DWN : 20 GSW vollzogen 12/ Diverse Grand City Prop. Kapitalerhöhung 27 Mio. Aktien 176 vollzogen 11/ europäische Inv.Grp. Prime Office REIT Büroobjekt "Süddeutsche Verlag" München 164 vollzogen 11/ VIB Vermögen Württembergische LV Logistikzenrum/FMZ in Ober-/Unterfranken 27 vollzogen 10/ Diverse DIC Asset Kapitalerhöhung 16,7 Mio. Aktien zu 6 EUR 100 vollzogen 07/ diverse TAG Immobilien Emission Wandelanleihe 200 vollzogen 07/ diverse Deutsche Annington Unternehmensanleihe zur Tilgung CMBS vollzogen 07/ div./dt. Bank / Goldman GAGFAH / Fortress Kapitalerhöhung + Verkauf Anteil 18,5% 374 vollzogen 07/ diverse Deutsche Annington Börsengang (Kap.E.+Verkauf) Anteil 15,6% 575 vollzogen 07/ Deutsche Wohnen Cerberus 915 Whg. in Berlin, Hannover, Koblenz 51 vollzogen 06/ diverse DIC Asset Emission 5,75% Unternehmensanleihe (2018) 75 vollzogen 06/ diverse Alstria Office REIT Emission 2,75% Wandelanleihe (2018) 80 vollzogen 05/ LEG Immobilien BGP Investment Whg. in Dortmund, Essen, Bochum usw. n.a. vollzogen 04/ Deutsche Wohnen Blackstone / n.a Whg. in Berlin, davon v. Blackstone ~ 425 vollzogen 04/'14 Dt. Euroshop TLG Immobilien 33% Anteil Altmarkt-Galerie Dresden 132 vollzogen Quelle: Bloomberg, Unternehmensberichte, Presse HSH NORDBANK.DE IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 SEITE 15

16 Terrain zurückgewonnen. Wirklich nennenswerte Kursgewinne konnten seit Jahresanfang aber lediglich die Wohnimmobilienaktien erzielen. Die Neunmonatsergebnisse der jüngsten Berichtssaison waren überwiegend positiv und zahlreiche gute Geschäftsausblicke führten bei einigen Unternehmen zur Anhebung der Gewinnprognosen und Dividendenpläne. Vieles davon war bereits durch die überdurchschnittliche Kursperformance des Vorjahres antizipiert. Für einige Werte insbesondere aus dem Gewerbeimmobilienbereich dürfte gleichwohl noch Kurspotenzial bestehen. Vor diesem Hintergrund ist auf Sicht eine eher freundliche Kursentwicklung zu erwarten, bevor im kommenden Jahr die sich wieder konkretisierende Zinswende zu zwischenzeitlichen Kursrückschlägen führen sollte. Immobilienfonds Noch der alte Bundestag hat im Sommer im Zuge der Umsetzung der europäischen AIFM-Richtlinie die gesetzlichen Rahmenbedingungen für Immobilienfonds in wenigen aber wesentlichen Teilen im neu geschaffenen Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) geändert. Darin werden nun sowohl offene wie auch geschlossene Immobilienfonds zusammen reguliert. Alle Fondsgesellschaften brauchen neue Zulassungen. Die bekannten Produkte bleiben zwar erhalten, aber seit dem 22. Juli gelten bedeutende Änderungen. Bei den offenen Immobilienfonds gibt es seitdem eine Zweiklassengesellschaft privilegierter Alt- und benachteiligter Neuanleger, für die der Immobilienfonds nicht mehr so fungibel ist wie für die Fondskäufer vor dem Stichtag. Zwar gelten für beide Gruppen die Mindesthaltedauer von zwei Jahren und die Kündigungsfrist von einem Jahr bei der Anteilsrückgabe. Die Altanleger können aber weiterhin pro Halbjahr Fondsanteile bis zur Höhe des Freibetrags von EUR ohne Fristen zurückgeben. Diese Ungleichbehandlung benachteiligt Neuanleger bei ihren Reaktionsmöglichkeiten auf eine schon eingetretene oder erwartete enttäuschende Fondsperformance. Während sie zwei Jahre bis zum Ausstieg warten müssen, können Altanleger kurzerhand aussteigen. Da die durchschnittliche Anlagesumme eher unterhalb des Freibetrags liegt, dürfte für den Löwenanteil des offenen Fondsvermögens von knapp 64 Mrd. EUR diese Altfallregelung gelten. Diese würde im theoretischen Krisenfall wenn zu viele Kleinanleger Fondsanteile zurückgeben wollen gegebenenfalls immer noch zu Fondsschließungen führen. Aus der bisherigen Erfahrung ist dies gleichwohl nicht zu erwarten, da die allermeisten Privatanleger der verbliebenen großen offenen Fonds ihren Anlagen auch während der Wirtschafts- und Finanzkrise treu blieben. Die eingeschränkte Fungibilität lässt bei Neuanlegenden jedoch eine höhere Zurückhaltung beim Fondssparen erwarten als bei Fortbestehen der Freibetragsregelung. Bereits von August bis Oktober versiegten die Nettozuflüsse: Per Saldo flossen 100 Mio. EUR aus den Fonds ab. Dies dürfte zunächst aber weniger mit der Skepsis von Anlegern als mit dem Ende des vom Vertrieb erzeugten Schlussverkaufs zu tun haben. Bis zum Stichtag nutzten viele Fondssparer noch die Möglichkeit, Anteile mit Freibetrag zu erwerben. Den Fonds flossen bis Ende Juli 3,7 Mrd. EUR zu. Das sind rund 700 Mio. EUR mehr als im gesamten Vorjahr. Sobald diese überreichliche Liquidität in den Fonds weitgehend angelegt ist, beginnen die Vertriebe erneut Anlagegelder einzuwerben. Es dürfte ihnen bei skeptischen und liquiditätsorientierten Sparern schwerer fallen. Den Nachteil der Anlegerungleichbehandlung haben die neuen Publikumsfonds von SEB und Kanam allerdings nicht, denn diese wurden nach dem 22. Juli aufgelegt. Dafür haben sie die Nachteile, dass sie jahrelang noch keine ausreichend große Diversifikation werden bieten können und die Fixkosten sich auf einen zunächst kleinen Bestand verteilen. Mit ihrer angestrebten Spezialisierung haben diese Fonds gleichwohl gute Chancen, Anlagenischen zu besetzen. Für alle offenen Immobilienfonds ist angesichts ihrer oft nur sehr moderaten Rendite zu erwarten, dass die Mittelzuflüsse eher geringer ausfallen als in den letzten Jahren, sobald die Zinsen merklich ansteigen. Bei dann ähnlicher Rendite dürften die fungibleren Wertpapiere im Vorteil sein. Mittelfluss offener Immobilienfonds in Mio. EUR Quelle: BVI Q4/ '09 Q2/ Q4/ Q2/ '11 Spezialfonds Q4/ '11 Q2/ Q4/ Q2/ Publikumsfonds Q4/ Nettomittelaufkommen Immobilienfonds Zufluss Mio. EUR 10/ QTD YTD Vj. offene Publikum offene Spezial offene I.-Fonds Zufluss Mio. EUR Q2/ Q1/ YTD Vj. geschl. I.-Fonds dav. Inlandsfonds 46% 66% 53% 74% Quelle: BVI (offene Immobilienfonds), VGF (geschlossene Fonds, Eigenkapital inkl. Agio); Netto in Mio. EUR Performance offener Immobilienfonds Fonds M/M YTD Y/Y Div. Vola. Deka Immo. Euro. 0,0 1,8 2,1 3,0 0,4 Hausinvest Euro. 0,2 2,2 2,3 3,1 0,3 UniImmo. Dtschld. 0,2 2,1 2,1 3,8 0,1 Grundbesitz Euro. 0,6 2,4 2,5 3,1 0,2 Quelle: Bloomberg; Volatilität eines Jahres HSH NORDBANK.DE IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 SEITE 16

17 Die offenen Immobilienfonds sind und bleiben dennoch wichtige Investoren, auch in Deutschland. Eine Untersuchung des ZIA-Verbands zu Immobilieninvestmentvehikeln hat jüngst ergeben, dass die offenen Publikumsfonds hierzulande Immobilien im Wert von 25,7 Mrd. EUR verwalten. Ein Großteil ihrer Investitionen und ein noch größerer bei den Spezialfonds liegen hingegen im Ausland. Die offenen Spezialfonds managen ein Portfolio deutscher Immobilien von 11,6 Mrd. EUR. Deutlich mehr steckt in den geschlossenen Immobilienfonds, die Objekte in Höhe von 46,3 Mrd. EUR verwalten. Die bedeutendste Investorengruppe sind laut Analyse der ZIA allerdings die in- und ausländischen börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften. Auf sie entfallen Immobilienanlagen von 67,6 Mrd. EUR. Dieser im Vergleich zu den Fonds hohe Wert resultiert aus der höheren Fremdfinanzierung. Während bei Immobilienaktien Wohnungen mit 45,8 Mrd. EUR klar dominieren, sind bei offenen Fonds Büro- und Handelsimmobilien mit 15,8 bzw. 5,6 Mrd. EUR die Hauptnutzungsarten. In aufzulösenden Publikumsimmobilienfonds sollen von diesen Büroimmobilien nach einer Analyse des BIIS-Verbands gut 18% bzw. fast 3,0 Mrd. EUR stecken. Das Gros des zu liquidierenden Immobilienbestands liegt hingegen im Ausland. Insgesamt sind laut der Ratingagentur Scope noch knapp 380 Immobilienobjekte im Wert von über 16 Mrd. EUR zu veräußern. Seit den Auflösungsbeschlüssen wurden diese Immobilien um 4,5% abgeschrieben. Bei den bereits verkauften Objekten mussten laut Scope Einbußen von durchschnittlich 12,5% hingenommen werden. Dabei zeigte sich, dass mit der Länge der Vermarktungszeit die Wertabschläge zunahmen. So büßten Objekte im ersten Jahr nach Auflösungsbeschluss im Schnitt 7% ein, im dritten Jahr waren es schon 22%. Die Bandbreite der Abweichungen von den Gutachterwerten war sehr groß, so dass es in Einzelfällen auch zu Einbußen von bis zu 40% kam. Solche hohen Abschreibungen waren nicht nur im rezessionsgeplagten Europa zu verzeichnen, sondern auch in Deutschland. So gelang AXA Immoselect der Verkauf der Düsseldorfer Grafenberger Höfe erst nach einer hohen Abwertung. Auch hierzulande ist daher selbst bei einem florierenden Investmentmarkt künftig mit einigen Verkäufen zu rechnen, die mit Wertabschlägen erfolgen. Damit ist spätestens beim grunderwerbsteuerpflichtigen Übergang des Fondsvermögens auf die Depotbank zu rechnen. Im kommenden Jahr wechselt die Abwicklung von drei Fonds von der Kapitalanlagegesellschaft auf die Depotbank. Das Verwertungstempo der Fondsgesellschaften dürfte in den nächsten Monaten zunehmen und den Investmentmarkt weiter beleben. Mittelzufluss geschlossener Immobilienfonds in Mio. EUR Q1/ '08 Quelle: VGF Q4/ '08 Q3/ '09 Q2/ Q1/ '11 Q4/ '11 Q3/ Ausland Inland Gesamt Zweitmarktbörse Geschlossene Immobilienfonds Q2/ Transaktionen von Immobilienfonds (Auswahl) Käufer/Projektentw. Verkäufer Immobilie/Portfolio (fertiggestellt) Mio. Status 12/ Uniimmo Dtschld. TMW Pamerica Melia-Hotel Hofgarten Düsseldorf 36 vollzogen 10/ Deka Immobilienfonds Becker & Kries Büro/EZH/W-Objekt Berlin-Ku'damm 83 vollzogen 10/ Quantum Immobilien LBBW Hofstatt-Quartier München 400 vollzogen 10/ Quantum / LaSalle Warburg-Henderson Büroobj. "Atrium Office" München-Moosach 100 vollzogen 08/ SIGNA Holding IVG Institutional Fund Büro/EZH-Objekt "Alsterhaus" Hamburg 125 vollzogen 08/ Uniimmo Dtschld. Centrum / First Kröp. Projekt EKZ Kröpcke-Center Hannover (2014) 170 vollzogen 08/ Dt. Asset-Mgmt. ECE Projektentw. Projekt-EKZ "K in Lautern" Kaiserslautern (2015) 150 vollzogen 10/ Invesco Real Estate Revitalis / Vivum Proj. Bü/EZH/W Westsite Tower FFM (2015) 62 vollzogen 08/ dt. Pensionskasse Commerz Real Erbbaurecht Sky Dtschld.-Zentrale München 50 vollzogen 07/ UBS Real Estate KAG Trans Service Team Logistikzentrum in Biebesheim/Südhessen 25 vollzogen 07/ DIC Spezialfonds Hochtief Solutions Karstadt-Kaufhaus in Flensburg 19 vollzogen 07/ Aberdeen Asset Mgmt. NCC Projekt 155 Whg. Hbg.-Bergedf., Köln-Nippes 37 vollzogen 07/ Catella Real Estate Investa Büro/EZH "Schwabing Carrè" München (2014) > 120 vollzogen 06/ Aberdeen Asset Mgmt. Signa-Holding Büroobjekt Theodor-Heuss-Allee Frankfurt 58 vollzogen 06/ Quantum Immobilien Aberdeen Asset Mg. Büroobjekt Kl. Burstah Hamburg 23 vollzogen Quelle: Bloomberg, Unternehmensberichte, Presse /'11 8/'11 12/'11 5/ 9/ 1/ 6/ 10/ DZX-I Index Zweitmarkt Hbg. Vortag M/M YTD Y/Y DZX-I Index 854,7 0,0-1,3 0,0 Quelle: Bloomberg Eine merklich abnehmende Investmenttätigkeit ist hingegen bei den geschlossenen Immobilienfonds zu beobachten und vorerst auch weiterhin zu erwarten. Mit dem durch das neue KAGB bedingten Wechsel des Sektors vom wenig in den streng regulierten Kapitalmarkt, scheiden einige Fondsinitiatoren aus dem Markt aus oder sind noch damit beschäftigt, sich auf die neuen Rahmenbedingungen einzustellen. Die HSH NORDBANK.DE IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 SEITE 17

18 verbleibenden Fondsinitiatoren arbeiten daran, die neuen Berichts-, Prozess-, Management-, Vertriebs-, Finanzierungsauflagen und sonstigen Pflichten zu erfüllen. Dazu zählt auch die Zulassung einer eigenen Kapitalverwaltungsgesellschaft oder die Kooperation mit einer fremden. Künftig dürfen entweder risikogemischte Fonds mit mehreren Objekten oder nicht-risikogemischte Fonds mit nur einem Investmentobjekt vertrieben werden. Für letztere gilt eine Mindestzeichnungssumme von EUR je Anleger. Die Investitionsvorhaben dürfen zu maximal 60% mit Krediten finanziert werden. Inländische Immobilienfonds dürften damit keine Probleme bekommen, da sie bereits heutzutage im Schnitt zu 48% mit Krediten finanziert sind. Die übrigen Herausforderungen reichen aber anscheinend schon, um den Vertrieb der geschlossenen Fonds derzeit zu lähmen. So sind Monate nach dem Wechsel ins neue Regime kaum neue geschlossene Immobilienfonds von der BaFin zugelassen worden. Damit dürfte das Platzierungsvolumen im zweiten Halbjahr einbrechen. Nach einer Einwerbung von nur 841 Mio. EUR Fondseigenkapital im ersten Halbjahr erwarten wir für das Gesamtjahr 2013 das seit mehr als zwanzig Jahren niedrigste Platzierungsvolumen. Überspringen die Fondsinitiatoren trotz Anlaufschwierigkeiten die regulatorischen Hürden, rechnen wir im kommenden Jahr mit besseren Platzierungsergebnissen vor allem bei institutionellen Anlegern. Die geschlossenen Fonds sollten dann eine wieder wachsende Bedeutung am Investmentmarkt erlangen. Hypothekenpfandbriefe, Covered Bonds und Immobilienkredite Die scheinbar nachhaltige Stabilisierung der Finanzmärkte der Eurozone zeigt sich auch am Pfandbriefmarkt. Vor allem die anhaltende Unterstützung durch die Notenbanken aber auch sichtbare Fortschritte bei der Sanierung der Staatshaushalte einiger Peripherieländer und das Ende der Rezession in der Eurozone haben die Zuversicht der Marktteilnehmer gestärkt. Der Einengungstrend der Risikoaufschläge von Covered Bonds hält weiter an, hat sich aber merklich verflacht. Das ist auch wenig verwunderlich, denn die Spreadniveaus der Emittenten aus den Kernländern der Eurozone oder Skandinavien haben inzwischen die Vorkrisenniveaus wieder erreicht. Das liegt aber auch am vorherrschenden negativen Netto-Angebot an Covered Bonds. Soll heißen: Das Volumen fällig werdender Wertpapiere übersteigt das der Neuemissionen schon seit Jahren, u.a. weil sich mit einer erforderlichen Bilanzverkürzung bei zahlreichen Instituten auch der Refinanzierungsbedarf reduziert hat und attraktive alternative Finanzierungsquellen bereitgestellt wurden (z.b. LTROs der EZB, Funding for Lending-Programm der britischen Regierung). Laut Bundesbank- Statistik liegt das Volumen des deutschen Hypothekenpfandbriefmarktes inzwischen bei kaum mehr 130 Mrd. EUR, das sind gut 20% weniger als vor zehn Jahren. Spreads von Hypothekenpfandbriefe ggü. Midswap /'11 07/'11 01/ 07/ 01/ 07/ Quelle: Bloomberg (iboxx) 1-3 Jahre 3-5 Jahre 5-7 Jahre 7-10 Jahre Die schrumpfende Marktentwicklung hat sich insbesondere 2013 beschleunigt. So sank der Umlauf der Hypothekenpfandbriefe hierzulande seit Jahresanfang um 11,5% bzw. 16,7 Mrd. EUR. Neben dieser Refinanzierungsquelle reduzierten sich dieses Jahr bei den hiesigen Banken auch die Kundeneinlagen um 1,6% und das Volumen umlaufender Inhaberschuldverschreibungen ging um 7,5% zurück. Dies resultiert nicht zuletzt aus dem rückläufigen Kreditgeschäft der Banken. Der Unternehmenskreditbestand ist seit Jahresanfang um 11,7% gesunken. Im Vergleich dazu nimmt sich der Rückgang bei gewerblichen Hypothekenkrediten um 1,5% überaus bescheiden aus. Die Kredite an private Haushalte wachsen hingegen seit 2009 stetig. In den letzten Quartalen hat sich das jährliche Wachstum von gut 1% auf zuletzt 2,2% beschleunigt. Dabei war der Zuwachs bei Wohnungsbaukrediten mit 2,3% trotz der regen Käufe auch von privaten Investoren kaum überdurchschnittlich. Das knapper werdende Angebot bei deutschen Hypothekenpfandbriefen drückt ihre Spreads im Durchschnitt wieder deutlich unter der Nulllinie, und das trotz eines ungebrochen negativen Ratingtrends. Hier wurden in den vergangen acht Monaten die Deutsche Pfandbriefbank, die Hypothekenbank Frankfurt und zuletzt auch die HSH Nordbank von Moody s um einen Notch herabgestuft. Emissionen gab es in diesem Renditen von Bundesanleihen und Hypothekenpfandbriefe 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00-0,50 01/'11 07/'11 01/ 07/ 01/ 07/ Hypotheken (7-10 J.) Hypotheken (3 J.) Quelle: Bloomberg Bundesanleihe (8-9 J.) Bundesanleihen (3 J.) HSH NORDBANK.DE IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 SEITE 18

19 Segment und Zeitraum von der Münchener Hypothekenbank, der Unicredit, der Sparkasse Köln-Bonn mit dem ersten großvolumigen Pfandbrief seit fünf Jahren, der WL-Bank, der Deutsche Pfandbriefbank, der Deutsche Hypothekenbank, der Aareal Bank, der HSH Nordbank, zwei von der Commerzbank und eine von der Hessischen Landesbank. Auffällig dabei ist, dass diese Titel ausnahmslos im Sub-Jumbo-Bereich liegen, also Volumina von 500 bis 750 Mio. EUR aufweisen. Diese Klasse hat sich nun eindeutig durchgesetzt. Zum anderen werden die Laufzeiten spürbar länger. So hat die Münchener Hypothekenbank als erster deutscher Emittent seit 2003 einen Hypotheken-Pfandbrief mit ultra-langer Laufzeit von 15 Jahren platziert. Damit bedient man erfolgreich den Wunsch der Investoren nach höheren Renditen, die hier immerhin über 2,5% liegt. Die Spreads von Bankschuldverschreibungen und Anleihen der Immobilienunternehmen zogen im Frühsommer nur zwischenzeitlich an als die Fed überlegte, absehbar den ersten Schritt aus ihrer lockeren Geldpolitik zu wagen. In den letzten Quartalen ermäßigten sich die Refinanzierungssätze wieder und blieben relativ stabil. Spreads unbesicherter Anleihen von Banken und Immobilienunternehmen /'11 07 /'11 01 / 07 / 01 / 07 / Banken A-Rating Quelle: Bloomberg, eigene Berechnungen Immo-Bond A/BBB HSH NORDBANK.DE IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 SEITE 19

20 Immobilienaktien Kursübersicht Börsenwert NAVe Kurs Zu-/Ab- Performance in % EV / EBITDA Dividende in Mio. EUR Kurs Vortag schlag 1M 3M YTD GJ+1 GJ+2 Rendite Büroimmobilien % 0,2-0,9 0,1 19,5 20,8 3,7% Alstria Office REIT EUR ,50 9,01-14% -1,3-3,2 3,1 18,4 18,1 5,5% DIC Asset EUR ,13 6,45-54% -4,1-14,1-3,6 18,1 16,3 5,1% FAIR Value REIT EUR 47 8,30 5,10-39% 4,6 17,2 10,3 21,9 25,3 2,0% IVG Immobilien EUR 15 4,23 0,08-98% -3,9 7,2-96,1 N/A N/A 0,0% POLIS Immobilien EUR ,73 10,75-22% -0,5 8,4-1,9 N/A N/A 0,0% Prime Office REIT EUR 156 9,02 3,01-67% 2,2-13,0-7,6 N/A 23,6 6,0% Handelsimmobilien % -2,3-6,2-17,9 17,8 17,1 2,3% AVW Immobilien EUR 17 N/A 1,44 N/A -4,9-23,2-53,4 N/A N/A 0,0% Deutsche Euroshop EUR ,53 31,52 10% -4,0-0,4 0,3 18,8 17,9 1,0% Hamborner EUR 339 8,17 7,40-9% 2,0 4,9-0,5 16,9 16,3 5,7% Wohnimmobilien % -3,3 0,8 9,5 18,7 17,4 1,5% Deutsche Annington EUR ,18 18,23-10% -5,7-3,5 N/A 22,4 22,0 3,8% Deutsche Wohnen EUR ,48 13,86 11% -2,4 5,4 0,7 24,8 19,8 1,5% Franconofurt EUR 42 8,09 5,70-30% -2,1 1,4 3,7 N/A N/A N/A GAG Immobilien EUR ,37 41,50-21% -3,7-3,1 17,8 N/A N/A 2,4% GAGFAH EUR ,31 10,31-23% -0,9 8,8 18,9 21,6 20,7 0,0% GBWAG Bay. Wohn. EUR ,61 22,85 23% -0,1-1,0 0,1 N/A N/A 1,1% Grand City Properties EUR 768 N/A 6,72 N/A 2,3 20,3 52,7 7,0 5,8 0,0% GSW Immobilien EUR ,21 27,17-10% -21,7-17,4-15,2 19,5 18,3 3,3% Kommunale Wohnen EUR ,32 6,45-38% 4,9-2,9-2,6 15,6 16,2 0,0% LEG NRW EUR ,72 40,91-9% -3,4-0,4 N/A 20,3 18,7 1,0% Gemischte Portfolios % -1,0 0,7 2,9 17,2 15,7 2,1% Dinkelacker EUR 320 N/A 1065 N/A -1,8 1,3 2,3 24,3 N/A 1,6% IFM Immobilien EUR 94 N/A 9,90 N/A -2,1 0,1-11,5 N/A N/A 0,0% TAG Immobilien EUR ,96 8,58-14% -0,3-5,7-8,0 19,8 17,9 2,9% VIB Vermögen EUR ,07 11,81-10% -0,5 7,6 28,3 14,6 13,5 3,4% Projektentw./Fonds 654 N/A 3,7 0,3 6,7 17,7 11,9 0,3% Isaria Wohnbau EUR 58 N/A 2,81 N/A -5,4-4,6-10,8 19,3 4,4 0,0% Design Bau EUR 9 3,94 1,71 N/A 3,0 8,8 6,1 N/A N/A 0,0% Hahn Immobilien EUR 27 2,29 2,07-10% 1,0 11,7-3,4 22,3 N/A 0,0% Helma Eigenheimbau EUR 55 6,51 17,95 N/A -8,8 5,2 74,0 8,4 6,7 1,9% Patrizia Immobilien EUR 482 5,31 7,52 N/A 1,5 3,8 30,2 20,8 24,7 0,0% Youniq EUR 23 N/A 2,12 N/A 31,0-23,1-56,0 N/A N/A 0,0% Summe bzw. Mittelwert % -0,8-0,4 2,8 18,7 17,0 1,8% Quelle: Bloomberg; bzw. ersatzweise letztes Geschäftsjahr; Performance um IVG bereinigt Finanzkalender 2014 Unternehmen / Organisation Veröffentlichung / Veranstaltung Januar 09. Europäische Zentralbank Zentralbankrat; Leitzins erwartet: 0,50% 27. Institut für Wirtschaftsforschung Ifo-Geschäftsklima-Index GfK Marktforschung Konsumklima Deutschland Februar 06. Europäische Zentralbank Zentralbankrat; Leitzins erwartet: 0,50% 24. Institut für Wirtschaftsforschung Ifo-Geschäftsklima-Index 28. TAG Immobilien Geschäftszahlen 2013 / Q Alstria Office REIT Geschäftszahlen 2013 / Q Deutsche Annington Geschäftszahlen 2013 / Q GfK Marktforschung Konsumklima Deutschland März 05. DIC Asset Geschäftszahlen 2013 / Q IVG Immobilien Geschäftszahlen 2013 / Q Europäische Zentralbank Zentralbankrat; Leitzins erwartet: 0,50% 20. Grand City Properties Geschäftszahlen 2013 / Q GSW Immobilien Geschäftszahlen 2013 / Q Deutsche Euroshop Geschäftszahlen 2013 / Q Prime Office REIT Geschäftszahlen 2013 / Q GAGFAH Geschäftszahlen 2013 / Q Deutsche Wohnen Geschäftszahlen 2013 / Q Institut für Wirtschaftsforschung Ifo-Geschäftsklima-Index 26. Hamborner REIT Geschäftszahlen 2013 / Q POLIS Immobilien Geschäftszahlen 2013 / Q Fair Value REIT Geschäftszahlen 2013 / Q LEG Immobilien Geschäftszahlen 2013 / Q GfK Marktforschung Konsumklima Deutschland April 03. Europäische Zentralbank Zentralbankrat; Leitzins erwartet: 0,50% 24. Institut für Wirtschaftsforschung Ifo-Geschäftsklima-Index GfK Marktforschung Konsumklima Deutschland Impressum Adresse HSH Nordbank AG Gerhart-Hauptmann-Platz Hamburg HSH Nordbank AG Martensdamm Kiel Redaktion und Ansprechpartner Risk Research & Analysis Stefan Goronczy, CEFA Telefon Volkswirtschaft & Research Dr. Cyrus de la Rubia Telefon Equity Sales Horst Gutbier Telefon Quelle: Bloomberg, Unternehmen Die in diesem Bericht enthaltenen Marktinformationen sind zu allgemeinen Informationszwecken erstellt worden und ausschließlich zur Information bestimmt. Sie ersetzen weder eigene Marktrecherchen noch sonstige rechtliche, steuerliche oder finanzielle Information oder Beratung. Es handelt sich hierbei nicht um eine Kauf- oder Verkaufsaufforderung. Die HSH Nordbank AG weist darauf hin, dass die dargestellten Marktinformationen nur für Anleger mit eigener wirtschaftlicher Erfahrung, die die Risiken und Chancen des/der hier dargestellten Marktes/Märkte abschätzen können und sich umfassend aus verschiedenen Quellen informieren, bestimmt sind. Die in dieser Präsentation enthaltenen Aussagen und Angaben basieren auf Informationen, die die HSH Nordbank AG gründlich recherchiert bzw. aus allgemein zugänglichen, von der HSH Nordbank AG nicht überprüfbaren Quellen, die sie für verlässlich erachtet, bezogen hat: Die HSH Nordbank AG hält die verwendeten Quellen zwar für verlässlich, kann deren Zuverlässigkeit jedoch nicht mit letzter Gewissheit überprüfen. Die einzelnen Informationen aus diesen Quellen konnten nur auf Plausibilität überprüft werden, eine Kontrolle der sachlichen Richtigkeit fand nicht statt. Zudem enthält diese Präsentation Schätzungen und Prognosen, die auf zahlreichen Annahmen und subjektiven Bewertungen sowohl der HSH Nordbank AG als auch anderer Quellen beruhen und lediglich unverbindliche Auffassungen über Märkte und Produkte zum Zeitpunkt der Herausgabe darstellen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung übernehmen die HSH Nordbank AG und ihre Mitarbeiter und Organe keine Gewähr für Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der bereitgestellten Informationen und Prognosen. Dieses Dokument kann nur gemäß den gesetzlichen Bestimmungen in den jeweiligen Ländern verteilt werden, und Personen, die im Besitz dieses Dokuments sind, sollten sich über die anwendbaren lokalen Bestimmungen informieren. Diese Unterlagen enthalten nicht alle für wirtschaftlich bedeutende Entscheidungen wesentliche Angaben und können von Informationen und Einschätzungen anderer Quellen/Marktteilnehmer abweichen. Weder die HSH Nordbank AG noch ihre Organe oder Mitarbeiter können für Verluste haftbar gemacht werden, die durch die Nutzung dieser Präsentation oder ihrer Inhalte oder sonst im Zusammenhang mit dieser Präsentation entstanden sind. Die HSH Nordbank AG weist darauf hin, dass eine Weitergabe der vorliegenden Materialien an Dritte nicht zulässig ist. Schäden, die der HSH Nordbank AG aus der unerlaubten Weitergabe dieser Materialien an Dritte entstehen, hat der Weitergebende in voller Höhe zu ersetzen. Von Ansprüchen Dritter, die auf der unerlaubten Weitergabe dieser Materialien beruhen, und damit im Zusammenhang stehenden Rechtsverteidigungskosten hat er die HSH Nordbank AG freizuhalten. Dies gilt insbesondere auch für eine Weitergabe dieser Präsentation oder von Informationen daraus an U.S. Personen oder Personen in Großbritannien. Die HSH Nordbank als für die Erstellung und Weitergabe dieser Analyse verantwortliches Kreditinstitut unterliegt der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), Marie-Curie-Straße 24-28, Frankfurt am Main. HSH NORDBANK.DE IMMOBILIENTRENDS 19. Dezember 2013 SEITE 20

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