Immobilienmarktbericht 2014 RAUM FÜR WACHSTUM WERTE FÜR DIE ZUKUNFT WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG

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1 Immobilienmarktbericht 2014 RAUM FÜR WACHSTUM WERTE FÜR DIE ZUKUNFT WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG

2 DAS WICHTIGSTE AUF EINEN BLICK 1,12 Mio. Einwohner in der Region Hannover 14,20 /qm Spitzenmiete Büro in der City Mio. Transaktionsvolumen im Büromarkt qm Büroflächenumsatz Mio. Transaktionsvolumen Einzelhandel /qm Spitzenmiete im Einzelhandel 2014 TOP 5 der umsatzstärksten deutschen Einzelhandelsstandorte (GfK) 4,50 /qm Spitzenmiete Logistikflächen Mio. Transaktionsvolumen im Logistikmarkt qm Logistikflächenumsatz ,50 /qm Spitzenmiete Wohnneubau neue Wohnungen bis 2025

3 HANNOVER: TEILMÄRKTE AUF EINEN BLICK Büroimmobilienmarkt 1 Büromieten in Hannover 2003 bis 2014* 15,0 Hannover ist mit Abstand größter und dynamischster B-Standort in Deutschland. Der Standort verfügt über 4,94 Mio. qm Büroimmobilienfläche und damit über den größten Flächenbestand nach den sieben A-Standorten. Seit 2003 wurden in Hannover insgesamt über 1,2 Mio. qm Büroflächen umgesetzt, in den letzten fünf Jahren im Schnitt knapp qm pro Jahr. in /qm MF-G 14,0 13,0 12,0 11,0 10,0 Das Investitionsrisiko ist aufgrund der relativ niedrigen Leerstände (5,8 % zu 6,2 % im Durchschnitt der B-Städte) und der hohen Markttransparenz eher gering. Das Investment-Transaktionsvolumen im Büroimmobilienmarkt betrug 2013 ca. 150 Mio.. 9,0 8, * Mietfläche Büroflächenbestand 2013 in qm MF-G** darunter Stadt Hannover darunter Umlandstädte Garbsen, Laatzen und Langenhagen 4,94 Mio. 4,46 Mio. 0,47 Mio. Spitzenmiete City Spitzenmiete Cityrand * Die angegebenen Werte für 2014 basieren auf den Angaben der Marktteilnehmer zur Entwicklung im ersten Halbjahr Spitzenmiete Bürozentren Quelle: bulwiengesa AG; Erhebungen der Region Hannover; Angaben von Marktteilnehmern Büroflächenumsatz 2013 in qm MF-G* darunter Vermietungen 2013 in qm MF-G* Leerstand 2013 in qm MF-G** Büroflächenumsatz* und -leerstand** 2003 bis Leerstandsquote 2013** 5,80 % Büro Spitzenmiete City 2014 in /qm MF-G 14,20 Büro Spitzenmiete Cityrand 2014 in /qm MF-G 10,40 Nettoanfangsrendite in Spitzenlagen City ,70 % in tsd. qm MF-G * nur Landeshauptstadt Hannover ** Wert für Landeshauptstadt Hannover plus Garbsen, Laatzen und Langenhagen Flächenumsatz Leerstand * Wert für Hannover, Garbsen, Laatzen, Langenhagen ** nur Landeshauptstadt Hannover Quelle: bulwiengesa AG; Erhebungen der Region Hannover; Angaben von Marktteilnehmern 1 Quelle für alle weiteren Angaben (wenn nicht explizit benannt): bulwiengesa AG; Berechnungen der Region Hannover; geprüfte Angaben von Marktteilnehmern aus der Projektrunde Immobilienmarktbericht Region Hannover

4 HANNOVER: TEILMÄRKTE AUF EINEN BLICK Einzelhandelsimmobilienmarkt Die Region Hannover ist einer der fünf umsatzstärksten Handelsstandorte Deutschlands. 2 Die hannoversche Georgstraße ist eine der zehn attraktivsten Einkaufsstraßen in Deutschland und eine der nationalen Top-1a-Lagen, gemessen an der Passantenfrequenz und der Spitzenmiete. Die Zentralität von Stadt und Region ist hoch 3, das Einzugsgebiet erstreckt sich im Westen bis nach Nordrhein-Westfalen. Verkaufsfläche Einzelhandel Region Hannover in qm 1,91 Mio. davon Stadt Hannover in qm davon Innenstadt Hannover in qm Spitzenmiete City 1a-Lage 2014 in /qm* 195 Durchschnittsmiete City 1a-Lage 2014 in /qm* 145 Nettoanfangsrendite in 1a-Lagen 2014* 5,10 % * Bahnhofstraße, Große Packhofstraße, Georgstraße Fast zwei Drittel des gewerblichen Investmentvolumens in der Region Hannover in Höhe von 725 Mio. entfielen 2013 auf Einzelhandelsobjekte, insgesamt knapp 500 Mio.. Logistikimmobilienmarkt* Die Region Hannover entwickelte sich im Zuge der EU-Osterweiterung zur europäischen Drehscheibe für Warenund Verkehrsströme. Hannover ist nach Hamburg der bedeutendste Logistikstandort in Norddeutschland. Seit 2003 wurden rund 80 Ansiedlungs- und Erweiterungsvorhaben mit mehr als 1,3 Mrd. Investitionsvolumen verwirklicht. Logistikflächenumsatz 2013 in qm Spitzenmiete (Neubauobjekte mit hervorragender Ausstattung und optimaler Standortanbindung) 2014 in /qm 4,50 Durchschnittsmiete 2014 in /qm 3,40 Nettoanfangsrendite Logistikzentren in Spitzenlagen 2014 * Werte gelten für die Region Hannover. 6,70 % 2013 wurden in der Region Logistikobjekte in einem Gesamtwert von rd. 77 Mio. gehandelt. Wohnimmobilienmarkt* Der Wohnimmobilienmarkt in Hannover erlebt derzeit eine deutliche Renaissance. Sowohl der Wohnungsneubau durch größere Bauträger und Projektentwickler als auch der Handel mit Wohnimmobilien ziehen deutlich an wurden rd neue Wohnungen fertig gestellt, 2013 weitere ca. 640 Wohneinheiten wurden in der Region Wohnungen und Häuser mit einem Gesamtwert von rd. 1,45 Mrd. gehandelt. D a s Bevölkerungswachstum in der Landeshauptstadt und einigen angrenzenden Kommunen begünstigt diese Entwicklung. Wohnungsmieten Neubau 2014, Spitzenmiete in /qm Wohnungsmieten Wiedervermietung 2014, Spitzenmiete in /qm Kaufpreise Eigentumswohnungen Neubau, Spitzengruppe 2014 in /qm Kaufpreise Eigentumswohnungen Neubau, Durchschnitt 2014 in /qm Vervielfacher Mehrfamilienhäuser/ Zinshäuser, Durchschnitt 2013 Vervielfacher Mehrfamilienhäuser/ Zinshäuser Bestand, Spitzengruppe 2014 Vervielfacher Mehrfamilienhäuser/ Zinshäuser Neubau, Spitzengruppe 2014 * Werte gelten für die Landeshauptstadt Hannover, wenn nicht anders angegeben. 13,50 9, ,1 16,8 20 bis 22 2 Gesellschaft für Konsumforschung (GfK), 2014, gemessen am Einzelhandelsumsatz auf Kreisebene 3 Laut GfK Zentralitätskennziffer von 131,0 (Stadt) bzw. 107,7 (Region) im Jahr 2014 (D = 100) 4 bezogen auf Fertigstellungen von Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden. Landesamt für Statistik Niedersachsen, 2014

5 INHALT 3 Vorwort Raum für Wachstum Werte für die Zukunft Seite 5 Standort Region Hannover Wissenschaft und Wirtschaft fördern Wachstum Seite 6 Büroimmobilienmarkt Verlässliche Größe, klare Perspektiven Seite 16 Einzelhandelsimmobilienmarkt Rundum erneuert: Die City startet durch Seite 30 Logistikimmobilienmarkt Perfekt verbunden, Wachstum im Blick Seite 42 Wohnimmobilienmarkt Attraktiver Wohnraum, stark gefragt Seite 52 Hannover im Vergleich Seite 64 Impressum Seite 66 Karten Seite 15, 28/29, 41, 50/51, 63

6 Allianz für klinische Forschung: Die Medizinische Hochschule Hannover (MHH), das Fraunhofer Institut ITEM und das Helmholtz Zentrum für Infektionsforschung haben gemeinsam das Clinical Research Center Hannover gegründet. Der Neubau des klinischen Studienzentrums liegt in direkter Nachbarschaft zur MHH. Rd. 40 Mio. haben die Fraunhofer-Gesellschaft und das Land Niedersachsen in den Bau und die Ausstattung investiert.

7 VORWORT 5 Raum für Wachstum Werte für die Zukunft Liebe Leserinnen und Leser, Hannover zählt seit Jahren zu den wichtigsten Standorten des deutschen Immobilienmarktes. Durch Verlässlichkeit und eine solide Bilanz hat sich die Region den ersten Platz in der zweiten Reihe hinter den sieben großen A-Standorten in Deutschland erarbeitet. Ob Büro, Einzelhandel, Logistik oder Wohnen die Akteure des gewerblichen Immobilienmarktes national und international haben Hannover auf der Agenda. Der regionale Immobilienmarktbericht belegt diese Entwicklung. Erstmals 2003 erschienen, hat er zu einer hohen Markttransparenz beigetragen. Seit mehr als einem Jahrzehnt werden von der regionalen Wirtschaftsförderung gemeinsam mit Partnern aus der Immobilienwirtschaft Kerndaten zu allen relevanten Teilmärkten der Region zusammengestellt und übersichtlich aufbereitet. Die vorliegende zwölfte Ausgabe wurde gemeinsam mit 18 Partnern erarbeitet. Die regionale Wirtschaftsförderung gewährleistet dabei die Einhaltung der hohen Standards der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und lässt die Ergebnisse durch das renommierte Beratungsunternehmen bulwiengesa AG prüfen und ergänzen. Die hannoverschen Marktteilnehmer leisten durch ihre engagierte Mitarbeit an diesem Bericht einen wertvollen Beitrag. Die Region Hannover bietet Raum für Wachstum, um Werte für die Zukunft nachhaltig zu entwickeln und zu sichern. Das Vertrauen aller Marktakteure in belastbare Zahlen ist eine der besten Grundlagen für gute Geschäfte. Ulf-Birger Franz Dezernent für Wirtschaft, Verkehr und Bildung Region Hannover Sabine Tegtmeyer-Dette Dezernentin für Wirtschaft und Umwelt, Erste Stadträtin Landeshauptstadt Hannover

8 Globale Denkzentrale der Continental-Reifenproduktion: Die Continental AG hat die Gebäude der Forschung und Entwicklung Reifen in Hannover-Stöcken renoviert und umfangreiche Baumaßnahmen abgeschlossen. Zentrales Element ist ein Skywalk, der mehrere sanierte Bestandsgebäude des neuen Technology-Center Campus miteinander verbindet.

9 STANDORT REGION HANNOVER 7 Wissenschaft und Wirtschaft fördern Wachstum Die Region Hannover ist der führende Wirtschaftsstandort in Niedersachsen. Der Wandel von der Industrie- zur Wissens- ökonomie mit einer im Kern stabilen industriellen Produktion sichert das Wachstum des regionalen Immobilienmarktes in allen Teilsegmenten nachhaltig. Mehr Beschäftigung dank Wissenschaft und innovativer Unternehmen Die stabile und positive Entwicklung der deutschen Wirtschaft fördert Produktion, Konsum und Beschäftigung. Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist in den vergangenen fünf Jahren in der Region Hannover um rd auf gut Beschäftigte gestiegen. Von dieser Entwicklung profitiert der regionale Immobilienmarkt in allen Teilmärkten. Büromarkt: Allein die Zahl der Bürobeschäftigten nahm um schätzungsweise in den letzten fünf Jahren zu. Die verstärkte Nachfrage war auf dem Büroimmobilienmarkt vor allem 2011 und 2012 spürbar. Forschung und Innovation: Die Region Hannover, wichtiger Hochschul- und Bildungsstandort, kann auf eine hohe Anzahl von Unternehmensgründungen im Hochtechnologiebereich verweisen. Gegenwärtig sind mehrere Forschungsneubauten im Bau oder in konkreter Planung. Ehrgeizigstes Projekt ist der Campus Maschinenbau der Leibniz Universität Hannover, der in Garbsen entsteht. Mehrere Kommunen bieten expandierenden Technologieunternehmen attraktive Flächen im direkten Umfeld der Forschungsstandorte an. Kampf gegen Krebs und Infektionskrankheiten: Im Zentrum für Biomolekulare Wirkstoffe werden Chemiker und Biologen gemeinsam forschen, um Wirk- und Naturstoffe weiterzuentwickeln und für die medizinische Anwendung nutzbar zu machen. Die Kosten für das Gebäude mit Ersteinrichtung und Großgeräten werden auf rd. 21,5 Mio. veranschlagt. in der Region. Vor allem Handel und Industrie fragen verstärkt logistische Leistungen nach. Einzelhandel: Der Konsum hat kräftig angezogen. Die Region als einer der fünf umsatzstärksten Handelsstandorte in Deutschland wird auch 2014 wieder rd. 6,45 Mrd. im stationären Verkauf umsetzen. Logistik: Durch die Erweiterung der Europäischen Union nach Osten ist der Standort Hannover stärker in die Mitte Europas gerückt und übernimmt zunehmend eine wichtige Drehscheibenfunktion im europäischen Verkehr. In über 80 Ansiedlungen und Erweiterungen seit 2003 haben Logistiker über 1,3 Mrd. investiert, u. a. in hochflexible und moderne Logistikzentren. Die Logistik stützt als Dienstleistungsbranche wichtige weitere Branchen Wohnen: Der Wohnimmobilienmarkt zieht in den letzten Jahren dank des Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstums wieder an. Die neubauschwache Phase Anfang des Jahrzehnts ist überwunden. Bis 2025 sollen Wohnungen in Hannover entstehen, auch in den angrenzenden Kommunen wird in größerem Umfang neuer Wohnraum geschaffen.

10 8 STANDORT REGION HANNOVER Grüner geht s nicht: Der Neubau des Zentrums für Molekulare Pflanzenwissenschaften liegt in unmittelbarer Nachbarschaft der Herrenhäuser Gärten. Das Gebäude dient der Zusammenführung von fünf Instituten im Bereich der Pflanzenwissenschaften und Mikrobiologie in dieser Zusammensetzung einzigartig in Deutschland. Die im vorliegenden Bericht gezeigten Projekte der einzelnen Teilmärkte veranschaulichen die Chancen, mit Neubauprojekten, Revitalisierungen und Modernisierungen den gestiegenen Ansprüchen der Nutzer und Anbieter auf dem Immobilienmarkt in der Region Hannover mehr als gerecht zu werden. Spitzenforschung bündeln Forschung und Innovation tragen erheblich zu Hannovers starker Position im Wettbewerb der Regionen bei. Wissenschaft und Wirtschaft wachsen zukünftig am Standort Garbsen in der Region Hannover noch stärker zusammen: In den nächsten Jahren entsteht auf rd. 9 ha der Campus Maschinenbau, auf dem mehr als Menschen lernen, arbeiten und forschen werden. Durch den neuen Campus ergibt sich die Chance, noch stärkere Impulse für Forschung und Innovation zwischen Wirtschaft und Wissenschaft zu setzen. Das Land Niedersachsen wird gleich gegenüber dem bereits 2004 fertig gestellten Produktionstechnischen Zentrum Hannover (PZH) rd. 100 Mio. investieren. Neben einer Mensa und den Fakultätsgebäuden entsteht das Forschungszentrum Dynamik der Energiewandlung. Allein in dieses Gebäude werden Investitionen in Höhe von 35 Mio. fließen. Baubeginn ist Mitte 2015, der rd qm große Gebäudekomplex soll zum Sommersemester 2018 fertig gestellt sein. Die Zusammenarbeit außeruniversitärer Forschungseinrichtungen und einer Hochschulklinik im Clinical Research Center Hannover ermöglicht die schnellere Umsetzung von Forschungsergebnissen. Im benachbarten Wissenschafts- und Technologiepark Hannover im hannoverschen Stadtteil Marienwerder stehen heute schon Neubauflächen für ingenieurwissenschaftlich orientierte Unternehmen zur Verfügung. Das etwa 20 ha große, industriell vorgeprägte Gelände liegt nur ca. 2 km südlich des neuen Campus Maschinenbau. Auch außeruniversitäre Forschungsinstitute und forschende Unternehmen der regionalen Wirtschaft fokussieren sich auf den neuen Campus: So entsteht zwischen Autobahn und Mittellandkanal derzeit das Testzentrum für Tragstrukturen. Hier simulieren das Fraunhofer-Institut für Windenergie- und Energiesystemtechnik (IWES) und unterschiedliche Institute der Leibniz Universität die Bedingungen auf hoher See, um

11 STANDORT REGION HANNOVER 9 Im Testzentrum Tragstrukturen in Hannover können Trag- und Gründungskonstruktionen von Offshore-Windenergieanlagen und zugehörige Bauverfahrenstechniken maßstabsgetreu untersucht und bewertet werden. originalgetreue Komponenten von Offshore-Windenergieanlagen zu erproben. Das europaweit einmalige Forschungszentrum wird im Herbst 2014 in Betrieb gehen. Bereits fertig ist der neue Skywalk, der die Gebäude des Technology-Center Campus der Continental AG miteinander verbindet. Die Forschungsaktivitäten des hannoverschen Automobilzulieferers am hiesigen Standort werden am Jädekamp in Stöcken konzentriert. Noch im Bau ist dort ein repräsentatives Büro- und Eingangsgebäude des Unternehmens. Fertig gestellt sind auch weitere wichtige Forschungsbauprojekte, bspw. das Forschungszentrum für biomolekulare Wirkstoffe (2.000 qm), in dem Wirk- und Naturstoffe erforscht werden, um sie für die medizinische Anwendung besser nutzbar zu machen. In winzigste Pflanzenstrukturen dringen Biologen und Gartenbauingenieure im Laborneubau des Zentrums für Molekulare Pflanzenwissenschaften (2.500 qm) vor. Das Clinical Research Center (6.000 qm) wird auf dem Gelände des Fraunhofer-Instituts für Toxikologie und experimentelle Medizin Anfang 2015 fertig gestellt. In Zusammenarbeit mit der Medizi nischen Hochschule Hannover (MHH) und dem Helmholtz-Zentrum für Infektionsforschung können neue, noch nicht zugelassene Medikamente auf Sicherheit und Wirksamkeit untersucht werden. Im Niedersächsischen Zentrum für Biomedizintechnik, Implantatforschung und Entwicklung (7.000 qm) bündeln Medizinische Hochschule Hannover, Stiftung Tierärztliche Hochschule Hannover (TiHo) und Leibniz Universität Hannover ab 2015 die Forschungskompetenzen von Medizin- und Ingenieurwissenschaften, um funktionsfähigere und deutlich länger haltbare Implantate zu entwickeln.

12 TRENDS IM ÜBERBLICK Eine ganz besondere Adresse für Cineasten: 1991 wurde in der Nikolaistraße mit dem CinemaxX das bundesweit erste Multiplexkino eröffnet. 23 Jahre später wird das Kinoerlebnis am gleichen Ort wieder neu definiert. In dem ehemaligen Großkino, das zuletzt ein Jahr langleer stand, soll ein Premiumkino mit Plätzen entstehen. Vorbild ist der wiedereröffnete Berliner Zoo Palast.

13 STANDORT REGION HANNOVER

14 12 STANDORT REGION HANNOVER Hochmodern und flexibel nutzbar: Die neue Multifunktionsarena der Deutschen Messe AG entsteht unmittelbar am Nordeingang des Messegeländes. Der Hallenkomplex wurde von den Architekten Gerkan, Marg und Partner (gmp) entworfen. Zur CeBIT 2015 wird das Gebäude erstmals genutzt werden. Im Inneren der Halle entstehen knapp qm Ausstellungsfläche und ein Tagungsbereich über zwei Ebenen. Kultur-, Messe- und Kongressinfrastruktur: Leuchttürme prägen Image Die Stadt Hannover verfügt über das weltweit größte Messegelände mit rd qm überdachter Ausstellungsfläche (Hallen) und gehört zu den international bedeutendsten Messestandorten. Die Deutsche Messe AG investiert derzeit rd. 55 Mio. in eine Multifunktionsarena (ca qm Messehalle) als Ersatzbau für die Messehallen 19 und 20. Der neue Hallenkomplex unmittelbar am Nordeingang des Messegeländes wird im Hinblick auf Technik und Flexibilität modernsten Ansprüchen gerecht werden. klassischen Konzertsälen Deutschlands. Um weiterhin renommierte Künstler und Orchester für Konzerte verpflichten zu können, werden rd. 7 Mio. u. a. in eine Verbesserung der Akustik in dem über 24 m hohen Kuppelbau von 1914 investiert. Fast ein Jahr nach der Schließung haben die Immobilienbesitzer des ehemaligen Multiplexkinos CinemaxX in der Nikolaistraße das Konzept für die Nachnutzung vorgestellt: die Zwei Freunde Besitz GmbH wird das einstige Multiplexkino in ein Premiumkino umbauen. 8 Mio. wird die Renovierung kosten, die Eröffnung ist für Anfang 2015 geplant. Das Schloss Herrenhausen ist seit 2013 neuer Anziehungspunkt für wissenschaftliche Kongresse und Tagungen. Die Volkswagen- Stiftung hat 20 Mio. in die Rekonstruktion des Schlosses und einen integrierten, unterirdisch liegenden Tagungsneubau investiert. In den beiden Seitenflügeln ist ein Museum entstanden. Der Wiederaufbau mit neuen Grundrissen erfolgte nach dem Entwurf des Hamburger Architekturbüros JK Jastrzembski Kotulla. Das Sprengel Museum Hannover, ein Museum für moderne Kunst vor allem des 20. Jahrhunderts, wird seinen Erweiterungsbau (6.100 qm) an der Uferpromenade des Maschsees 2015 eröffnen. Blickfang ist die Fassade aus teilweise poliertem Beton. Nachdem in den letzten Jahren bereits Teile des Hannover Congress Centrums saniert worden sind, steht von Mitte 2015 bis Anfang 2016 der historische Kuppelsaal im Fokus umfassender Arbeiten. Der Raum mit seinen Sitzplätzen gehört zu den größten Historisches Ambiente und modernste Veranstaltungstechnik: Das wiederaufgebaute Schloss Herrenhausen im Großen Garten der Herrenhäuser Barockgärten dient als Veranstaltungsort für wissenschaftliche Tagungen und Kongresse. In den Seitenflügeln ist ein Museum entstanden.

15 STANDORT REGION HANNOVER 13 Der Hauptgüterbahnhof am Weidendamm war bis 1997 der zentrale Güterbahnhof in Hannover, der 1877 als Kopfbahnhof in Betrieb genommen wurde. Seit der Schließung wird nur noch ein Teil der fast qm großen Halle genutzt. Stadt und Eigentümerin aurelis Real Estate streben eine Revitalisierung der Industriebrache an, bei der ein Teilabbruch der Halle nicht ausgeschlossen ist. Investmentmarkt: gezieltes Interesse an ausgewählten Teilmärkten Auf dem Investmentmarkt lassen sich die teilweise dynamischen Entwicklungen der Teilmärkte sehr gut nachvollziehen. Investoren interessieren sich verstärkt für sogenannte Core- Objekte an B-Standorten. Die Preise an A-Standorten werden teilweise als überhöht empfunden; die Renditeaussichten in B-Städten erscheinen attraktiver. Der Markt Hannover ist tendenziell eher im mittleren Preissegment attraktiv. Grundsätzlich lässt dies vor allem auf nationale Anleger schließen, ausländische Akteure investieren dagegen vermehrt in großvolumige Objekte. Hannover profitiert dabei vom weltweit ansteigenden Anlagedruck, der die Investoren in B-Lagen drängt. Der hannoversche Markt war 2013 durchaus auch für ausländische Investoren interessant, obwohl ein breites Angebot an Großprojekten fehlte, die typischerweise von Anlegern aus dem Ausland nachgefragt werden. Insgesamt traten 2013 vor allem offene Fonds und Asset Manager auf dem hannoverschen Markt als Käufer auf (jeweils 25 %). Die Branche gewinnt wieder an Fahrt, bedingt durch den weltweit steigenden Anlagedruck. Knapp 30 % der Käufer waren ausländische Anleger. Die Teilmärkte stellen sich unterschiedlich dar: Sowohl der Einzelhandels- als auch der Büroimmobilienmarkt sind aktuell sehr gefragt bei Investoren und versprechen relativ stabile Investments. Die positive Entwicklung der deutschen Wirtschaft fördert Konsum und Beschäftigung vor allem im Dienstleistungsbereich und damit auch bei den Büroangestellten. Bei den Investitionen dominiert der Einzelhandel: 2013 entfielen knapp 500 Mio. auf Handelsobjekte, das entspricht zwei Drittel des gesamten gewerblichen Investmentvolumens in der Region Hannover. Zwei großvolumige Transaktionen er klären diese besondere Situation: Der Verkauf des Kröpcke-Centers in der Innenstadt von Hannover und des Leine-Centers Laatzen waren die beiden größten Deals in diesem Jahr wurden im Büroimmobilienmarkt Transaktionen in Höhe von ca. 150 Mio. getätigt, relativ gesehen deutlich weniger als im Bereich Einzel - handel. Gründe könnten in den vergleichsweise geringen Neubaufertigstellungen im Bürobereich liegen. Somit bot sich nur wenig Potenzial für großvolumige Investitionen in Neubauprojekte. Die VGH veräußerte das Büroobjekt Hans-Böckler- Allee 11 (rd qm, Hauptmieter Sparkasse Hannover) an den kanadischen Investor Inovalis REIT. Im ersten Halbjahr 2014 liegen die Investments im Büro bereich wieder deutlich vor den Transaktionen im Einzelhandels markt. So erwarb die hannoversche SCHRAMM & SCHOEN Immobilien AG die ehem. Hauptverwaltung der VHV-Versicherung (rd qm Nutzfläche) in der Constantinstraße in der List von einer ausländischen Inves torengruppe. Das fehlende Angebot an Großprojekten in der Logistik lässt sich auch am Investmentmarkt ablesen wurden in der Region Logistikobjekte in einem Gesamtwert von nur rd. 77 Mio. gehandelt. Die Nachfrage nach entsprechenden Objekten und das Interesse bzw. die Bereitschaft, in Anlageobjekte zu investieren, sind jedoch in erheblich größerem Ausmaß vorhanden. Leicht verzerrt wird die Statistik durch einen hohen Anteil von Eigennutzerimmobilien oder von Objekten, die Projektentwickler bzw. Asset Manager in selbst verwaltete Fonds oder den eigenen Bestand überführen und vermieten. Der regionale Wohnimmobilienmarkt ist hauptsächlich von regionalen Anbietern und Nachfragern (vor allem von privaten Haushalten) geprägt wurden in der Region Wohnungen und Häuser mit einem Gesamtwert von rd. 1,45 Mrd. gehandelt.

16 14 STANDORT REGION HANNOVER Ausgewählte Transaktionen 2013 Objektname bzw. Adresse Quartal Jahr Verkäufer Käufer Gebäudefläche Büro Hans-Böckler-Allee 11 Q Versicherungsgruppe Hannover (VGH) Inovalis qm Fuhrberger Straße 5 Q VALAD Europe k. A qm Minister-Stüve-Straße 22 Q Europäischer Real Estate Investmentmanager k. A qm Ernst-August-Platz 10 (Ernst-August-Carrée) Bürohaus 40 (Günther-Wagner- Allee 12, 14, 16, 16 a) Q CBRE Global Investors Real I.S. AG BGV V qm Q Degi German Business k. A qm Einzelhandel Georgstraße 23 (Karstadt) Q Highstreet Friedrich Knapp (New Yorker) qm Albert-Schweitzer-Straße (Leine-Center Laatzen) Q THI Holding/Adler- Immobilien Investment/ Fay/LaSalle Investment Management CBRE Global Investors/ European Shopping Center Fund (ESCF) qm Hamburger Allee 17 19, 21 23/ Rundestraße 5 9 (Einkaufszentrum Raschplatz) Q TAF Hannover B.V. Cerberus qm Karmarschstraße (Kröpcke-Center) Q CENTRUM Grundstücksgesellschaft mbh Uniimmo: Deutschland qm Marktplatz 7 (City-Center Langenhagen/Westpassage) Q HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbh ILG Fonds qm Logistik Münchner Straße 37 (bauwo-terminal Langenhagen) Q Schroder EuroLogistik Fonds Nr. 1 ProLogis Germany Management GmbH qm Münchner Straße (Weatherford Continental Europe Center) Alte Ricklinger Straße (NETRADA Europe Garbsen) Q CS Euroreal The Blackstone Group qm Q NETRADA Europe GmbH arvato AG qm

17 STANDORT REGION HANNOVER 15 Karte // Aktuelle Projekte in den Teilmärkten km 2 km 3 km N 12 Forschung und Wissenschaft Büro Wohnen Messen, Kongresse und Kultur Logistik 1 Campus Maschinenbau Garbsen 10 Deloitte 18 An der Gartenbauschule 26 HCC Kuppelsaal 31 arvato Logistikzentrum 2 Clinical Research Center 3 Forschungszentrum DEW 4 Niedersächsisches Zentrum für Biomedizintechnik, Implantatforschung und Entwicklung 5 Technology Center Campus 11 Deutsche Hypo 12 Deutsche Rentenversicherung Braunschweig-Hannover 13 Marstall Ost 14 Mecklenburgische Versicherungen a. G. 19 Büntekamp Kirchrode 20 Klagesmarkt 21 Podbielskistraße/ Ecke Pasteurallee 22 Studierendenwohnheim The Fizz 27 Multifunktionsarena Deutsche Messe AG 28 Premiumkino Nikolaistraße 29 Schloss Herrenhausen 30 Sprengel Museum Hannover 32 Toyota Material Handling Deutschland 33 Hauptgüterbahnhof Flughafen Continental AG 15 Sparkasse Hannover 23 VIER Messegelände 6 Testzentrum für Tragstrukturen 7 Wissenschafts- und Technologie- Einzelhandel 24 Wietzeaue Isernhagen 25 zero:epark Hauptbahnhof/Fernverkehr park Hannover 16 A2-Center Altwarmbüchen 8 Zentrum für Biomolekulare Wirkstoffe 17 Kröpcke-Center 9 Zentrum für Molekulare Pflanzenwissenschaften

18 Am östlichen Marstall entwickelt die STRABAG Real Estate (SRE), Bereich Hannover, auf einer derzeit als Parkplatz genutzten, ca qm großen Fläche ein Wohn- und Geschäftshaus mit rd qm Bruttogeschossfläche (BGF). Den Architektenwettbewerb entschied Pool2 Architekten, Kassel, für sich. Der Entwurf sieht ein klar gegliedertes Solitärgebäude mit einer Klinkerfassade vor. Im Erdgeschoss sind Flächen für Einzelhandel und Dienstleistungen geplant, im ersten und zweiten Obergeschoss Büroflächen, in den darüber liegenden Etagen Mietwohnungen. Zudem sieht das Konzept eine eingeschossige Tiefgarage vor. Der Baustart für das Gebäude ist für 2015 geplant.

19 BÜROIMMOBILIENMARKT 17 Verlässliche Größe, klare Perspektiven Der hannoversche Büroimmobilienmarkt bleibt eine verlässliche Größe: qm Fläche wurden 2013 umgesetzt. Die Umsätze blieben damit zwar deutlich unter den sehr guten Ergebnissen der Vorjahre, liegen aber immer noch etwa im Mittel der vergangenen zehn Jahre. Der Büroimmobilienmarkt hält sich trotz eines Umsatzrückgangs im Jahr 2013 auf einem zufrieden stellenden Niveau qm Fläche wurden 2013 in Hannover und den angrenzenden Nachbarstädten Garbsen, Laatzen und Langenhagen umgesetzt. Die Gesamtumsätze sind gegenüber dem sehr guten Jahr 2012 ( qm) deutlich zurückgegangen, liegen aber nur leicht unter dem Schnitt der letzten zehn Jahre ( qm). Von insgesamt qm Flächenumsatz 2013 entfielen etwa qm auf Vermietungen. Etwa qm wurden von Unternehmen für den eigenen Bedarf erworben bzw. errichtet. Umsätze in den Kernbereichen gestiegen City, Cityrand und Ausfallstraßen bilden den Kernbereich des Büromarktes hier wurden rd qm mehr Büroflächen umgesetzt als noch Gefragt waren vor allem Flächen in der hannoverschen Innenstadt: Im Bereich der City wurden für ca qm Fläche neue Verträge geschlossen. Hier stieg der Umsatz mit Bürofläche gegenüber dem Vorjahr sogar um 45 % (plus qm). Am Rand der Innenstadt und den Ausfallstraßen Podbielskistraße, Hildesheimer Straße und Vahrenwalder Straße fanden im abgelaufenen Jahr allerdings nur etwas mehr als qm Bürofläche neue Mieter oder Käufer. Das entspricht einem Rückgang um etwa 12 % gegenüber 2012 (minus qm). Trotz Marktschwäche solide Jahresbilanz Mit dem schwachen Jahresumsatz 2013 steht Hannover nicht allein da, anderen nationalen Immobilienhochburgen geht es ähnlich: In Hamburg liegt der Büroflächenumsatz etwa 10 % unter dem zehnjährigen Mittel, in München und Frankfurt gaben die Umsätze ebenfalls rd. 10 % gegenüber dem Vorjahr nach. Das Jahr 2013 hat sich nach einem schwachen Start im ersten Quartal doch noch zufrieden stellend entwickelt. Der hannoversche Büroimmobilienmarkt ist zwar insgesamt ruhig geblieben, bei den entscheidenden Indikatoren wie Spitzenmiete und Flächenumsatz in der City jedoch sehr gut aufgestellt. Die Immobilienwirtschaft liefert damit eine wenig überraschende, aber dennoch solide Jahresbilanz ab. Umsatzverluste in den Bürozentren Die Umsatzverlierer 2013 sind die Bürozentren der Stadt und des Umlandes. Hier vermelden die Marktteilnehmer zwar teilweise umfangreiche Mietvertragsverlängerungen (die nicht in die Statistik eingehen), aber deutlich weniger Neuvermietungen oder zur Eigennutzung erworbene bzw. erstellte Büroimmobilien. Neues Leben im ehemaligen Umspannwerk: An der Vahrenwalder Straße eröffnet bis zum Jahresende Systemgastronom L O s te ria sein zweites italienisches Restaurant in Hannover. Neben rd qm Gastronomiefläche bezieht die Werbeagentur neuwaerts rd qm Bürofläche in den oberen Geschossen des denkmalgeschützten Bauwerks von Für die Planung des Umbaus zeichnet das Architekturbüro IF-architecture verantwortlich.

20 18 BÜROIMMOBILIENMARKT Spitzenmiete City: stabil bis leicht steigend Am Jahresende 2013 lag die Spitzenmiete bei 14 /qm. Zur Jahresmitte 2014 bestätigten die Marktteilnehmer diesen Wert. Sie gehen bis zum Jahresende von einer stabilen bis leicht steigenden Entwicklung aus (14,20 /qm). Die Spitzenmieten am Cityrand lagen Ende 2013 bei ca. 10,40 /qm (plus 1 % gegenüber Ende 2012). Für hochwertige Neubauobjekte oder sanierte Flächen mit hohem Ausbaustandard sind in allen Lagen gegenüber den ausgewiesenen Spitzenwerten auch höhere Mieten erzielbar die Maximummiete 5 in der City bzw. am Cityrand lag 2013 bei 17,50 /qm. Hannoversche Marktteilnehmer erwarten übereinstimmend, dass sich die Spitzenmieten in allen Lagen im Laufe des Jahres 2014 stabil bis leicht steigend entwickeln werden. Dass nicht deutlich höhere Spitzenmieten realisiert werden, liegt im Moment weniger am Potenzial des Standortes, sondern eher am mangelnden Angebot an hochwertigen Flächen in zentralen Bürolagen. Investoren schauen auf Regionalmärkte Wegen des niedrigen Marktrisikos und guter Wachstumsperspektiven ist Hannover ein interessantes Ziel für Investoren aus dem In- und Ausland, die sich hochqualitative Core-Objekte sichern möchten. Der hannoversche Markt bietet die geforderten Objekte hoher Qualität, die in guten Lagen langfristig an bonitätsstarke Mieter vermietet sind. Hannover profitiert vom weltweit ansteigenden Anlagedruck, der die Investoren vermehrt in B-Städte drängt. Neben Handelsobjekten sind Büroimmobilien bei Investoren aktuell sehr gefragt und versprechen solide Investments. Die stabile und positive Entwicklung der deutschen Wirtschaft fördert den Konsum und die Beschäftigung. Vor allem der Dienstleistungsbereich profitiert davon, die Zahl der Büro beschäftigten und damit die Nachfrage nach Büroimmobilien steigt und 2013 gab es allerdings aufgrund geringer Neubaufertigstellungen im Bürobereich ein verringertes Potenzial für großvolumige Investments. Trotzdem wurde im Büro - bereich ein Transaktionsvolumen von etwa 150 Mio. registriert liegt der Fokus bislang wieder auf Büroobjekten, im ersten Halbjahr wurden bereits Investments von rund 90 Mio. getätigt. 14,20 /qm Spitzenmiete Büro in der City 2014 Büroflächenbestand 2004 bis in tsd. qm MF-G * 2005 * 2006 * Büromarkt Hannover ** 2007 * darunter Stadt Hannover * jeweils Ende des Jahres ** mit Garbsen, Laatzen und Langenhagen *** Jahr einer Büroflächenvollerhebung durch die bulwiengesa AG und Baasner Stadtplaner GmbH Quelle: bulwiengesa AG * Schätzung bzw. Prognose auf Basis der Meldungen des Landesamtes für Statistik Niedersachsen ** Anteil der Bürobeschäftigten an den Erwerbstätigen in % *** nur Umland Quelle: bulwiengesa AG 2008 * Gesamtbürobeschäftigte 2003 bis 2015 in Tsd. Jahr Stadt Hannover Quote** 2009 *** 2010 * 2011 * Region Hannover*** 2012 *** 2013 * Quote** ,8 42,2 63,2 28, ,8 42,1 63,7 27, ,3 41,5 64,0 28, ,7 40,9 64,2 28, ,5 40,6 64,2 28, ,1 40,3 65,3 28, ,5 40,8 66,0 27, ,9 40,9 63,2 26, ,1 41,0 64,7 26,7 2012* 163,3 41,7 65,6 26,6 2013* 164,3 41,8 66,5 26,7 2014* 165,8 42,0 67,2 26,7 2015* 166,0 42,1 67,3 26,5 5 Die erzielte Maximummiete ist die bei einem im jeweiligen Berichtszeitraum abgeschlossenen Mietvertrag höchste registrierte nominale Nettokaltmiete, unabhängig vom lokalen Teilmarkt, der Qualität und Größe der vermieteten Fläche. Hierbei werden nicht nur Mietvertragsabschlüsse berücksichtigt, sondern darüber hinaus auch Mietvertragsverlängerungen, die nicht zum Vermietungsumsatz gerechnet werden. 6 Basis ist eine aktualisierte Vollerhebung des Büroflächenbestandes und -leerstandes durch die bulwiengesa AG Ende 2012/Anfang Die Schätzungen des Büroflächenbestandes und -leerstandes aus den Marktberichten der Vorjahre wurden mit den Ergebnissen der Vollerhebungen 2009 und 2012 abgeglichen und teilweise retrograd angepasst. Die Ergebnisse sind in die Prognose- und Modellrechnungen der bulwiengesa AG für das Jahr 2013 eingeflossen und mit lokalen Marktakteuren abgeglichen worden.

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