iii-investments. Research. Immobilienmärkte Europa Frühjahr 2013

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5 Editorial Wir freuen uns, Ihnen unseren Immobilienmarktbericht Europa, Frühjahr 213, überreichen zu können. Die expansive Politik der Notenbanken der großen Industrieländer zeigt nicht nur an den Aktienmärkten, sondern trotz moderatem Wirtschaftsausblick auch an den europäischen Immobilienmärkten ihre Wirkung. Bislang drückt sich dies in steigenden Preisen von core Immobilien in den Kernländern aus, während core+ und value added Objekte bislang nur begrenzt nachgefragt wurden. überprüfen. Dabei gehen wir auch der Frage nach, wie sich der von vielen Investoren erwartete Zinsanstieg mittel- bis langfristig auf Immobilienpreise auswirken könnte und ob ein antizyklischer Einstieg in Südeuropa bereits heute wieder sinnvoll ist. Wir wünschen Ihnen eine interessante und aufschlussreiche Lektüre und freuen uns auf Ihr Feedback. Vor allem in Deutschland sprechen die zunehmende Finanzierungs- und Risikobereitschaft vieler Investoren in Kombination mit rückläufigen Leerstandsraten dafür, dass auch die Preise im core+ Segment weiter steigen sollten. Während Banken aufgrund aufsichtsrechtlicher Vorgaben bevorzugt nur Finanzierungen bis 5 Prozent LTV abdecken, beginnen institutionelle deutsche Investoren, US-Banken und Debt Fonds allmählich die Finanzierungslücke über 5 Prozent LTV zu schließen. Reinhard Mattern Stefan Janotta Grundsätzlich scheinen Immobilien im aktuellen Umfeld negativer Realzinsen in Kerneuropa aufgrund des hohen Spreads zu Staats- und Unternehmensanleihen attraktiv zu sein. Trotz der schwachen Wirtschaftsentwicklung in den letzten Monaten befanden sich die europäischen Mietmärkte in Kerneuropa überwiegend in einem relativ stabilen Zustand. Vor allem an Standorten mit hoher spekulativer Bautätigkeit wie Warschau oder Helsinki stiegen die Leerstandsraten an, was die Mietmärkte dort auch weiterhin belasten dürfte. Ob und inwieweit sich an einigen europäischen Märkten noch Preissteigerungspotenzial bietet oder ob sich nicht bereits erste Blasen im core Segment gebildet haben, werden wir wie immer anhand unserer Rendite- Risiko-Analyse für mehr als 3 europäische Märkte 3

6 Inhalt Konjunktur und Immobilienmarkt in Europa unsere Marktmeinung 5 Konjunktur und Kapitalmarkt 9 Immobilienmarkt 9 Büroimmobilienmarkt 11 Einzelhandelsimmobilienmarkt 13 Logistikimmobilienmarkt 17 Investmentmarkt 2 Mieten, Renditen und Prognosen europäischer Standorte 21 Marktthermometer Markt- und Standorteinschätzung ausgewählter Immobilienmärkte in Europa 24 Deutschland 31 Belgien 34 Finnland 37 Frankreich 41 Großbritannien 47 Italien 51 Niederlande 54 Polen 57 Russland 6 Schweden 64 Spanien 68 Tschechien 72 Ungarn 75 CEE-Märkte und Türkei Anhang 79 Rechtlicher Hinweis 8 Impressum 4

7 Konjunktur und Kapitalmarkt Wirtschaftsausblick in Kerneuropa bleibt moderat Nachdem noch Ende vergangenen Jahres die Aussichten für die Weltkonjunktur sehr düster aussahen, hat die extrem lockere Geldpolitik der großen Zentralbanken mittlerweile erste Früchte getragen. So konnte die US-Regierung einen Rückgang der Arbeitslosenquote von 7,6 Prozent im März 213 auf nun 7,5 Prozent bei einer gleichzeitig nach oben revidierten Anzahl neu geschaffener Arbeitsplätze vermelden. Die Industrieproduktion in Japan, beflügelt durch die Abwertung des Yen als Folge der neuen Geldpolitik, ist im März 213 im vierten Monat in Folge gestiegen und hat damit das aggressive Sanierungsprogramm der Regierung bestätigt. Zudem liegt die Arbeitslosenquote in Japan mit 4,1 Prozent auf dem niedrigsten Stand seit vier Jahren. In der Eurozone hat sich die Lage an den Anleihemärkten deutlich entspannt. Die Kehrseite dieser Entwicklung ist, dass das Wirtschaftswachstum größtenteils auch durch erhöhte Konsumaus gaben als Folge steigender Asset-Preise (Immobilien, Aktien) und des damit verbundenen wealth effects getragen wird. Geschäftsklima indiziert, Basis: Januar 22 = 1 (Daten bis April 213) Deutschland: Ifo Geschäftsklimaindex Frankreich: Business Climate Synthetic Indicator USA: Purchasing Managers Index Grafik 1 Quellen: Research iii-investments (ifo Institut, INSEE, ISM). Die Entschlossenheit der Zentralbanken, die Konjunktur und Kapitalmärkte um jeden Preis zu stützen und gegebenenfalls Anleihen kriselnder Euro-Staaten aufzukaufen, wie es z. B. die EZB angekündigt hat, deuten auf eine mittelfristige Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Im Gegensatz zu den krisengeschüttelten südeuropäischen Ländern, deren Unternehmen an einer enormen Kreditunterversorgung leiden und trotz eines historisch niedrigen Leitzinses mit hohen Fremdkapitalzinsen zu kämpfen haben, zeigt sich die deutsche Wirtschaft sehr robust und dürfte auch 213 überdurchschnittlich wachsen. Zum Ende des ersten Quartals 213 konnten Zuwächse sowohl bei den Exporten als auch bei den Industrieumsätzen registriert werden. Zudem bleibt die Binnennach frage eine wichtige Stütze für die deutsche Wirtschaft. Deutschland sollte sich als Folge des nach wie vor stabilen Exports und sinkender Arbeitslosenzahlen wirtschaftlich weiterhin solide entwickeln und dabei in den nächsten Jahren durch einen in Relation zur deutschen Wirtschaftsstärke zu niedrigen Euro-Kurs und Leitzinssatz profitieren, der den Export und die deutschen Asset-Preise begünstigen sollte. 5

8 Konjunktur und Kapitalmarkt BIP (real) im Vergleich zum Vorjahr p 214p Die südeuropäischen Volkswirtschaften haben dagegen mit hohen Verschuldungs- und Defizitquoten zu kämpfen. Den Schritt einer deutlichen Lohnanpassung hat bislang Irland vollzogen und genießt entsprechend wieder das Vertrauen der Investoren. Für Spanien und Italien hat insbesondere die Kommunika tionspolitik der EZB wieder für eine deutliche Reduzierung der Refinanzierungskosten von teilweise unter 4 Prozent bei den 1-jährigen Staatsanleihen gesorgt. Allerdings besteht in diesen Ländern die Gefahr, dass vor diesem Hintergrund die notwendigen Struktur reformen nicht konsequent durchgeführt werden. Erste Anzeichen dafür gibt es in Italien, wo die neu in Prozent (Stand: März 213) Euroraum Großbritannien USA Deutschland Schweden Frankreich Welt Grafik 2 Quellen: Research iii-investments (UniCredit Research, ifw Institut für Weltwirtschaft). Leitzinssätze im Vergleich 5, 3, 1, gegründete Regierung unter Ministerpräsident Enrico Letta eine Abkehr von der strikten Sparpoli tik beschlossen hat und auf schuldenfinanziertes Wachstum setzt. Unter dem Motto einer wachstumsfreundlichen Konsolidierung will die EU-Kommission Spanien und Frankreich mehr Zeit zur Einhaltung der Defizitobergrenze von 3 Prozent gewähren. Nachdem sich das Wachstum in Großbritannien Anfang des Jahres beschleunigen konnte, kletterte der britische Einkaufsmanagerindex zu Beginn des zweiten Quartals überraschend um 1,2 auf 49,8 Punkte und setzte damit ein wichtiges Zeichen für eine wirtschaftliche Stabilisierung in Großbritannien. Obwohl die britische Notenbank für ihre Entscheidung ihr laufendes Anleihekaufprogramm (noch) nicht weiter aufzustocken, viel Kritik einstecken musste, fühlte sie sich von den zuletzt gesunkenen Arbeitslosenzahlen in ihrem Kurs bestätigt. Bislang wurden bereits für 375 Mrd. GBP (442,8 Mrd. EUR) Staatsanleihen gekauft. in Prozent (Daten bis Mai 213) EZB Bank of England Fed Riksbank (Schweden) Grafik 3 Quellen: Research iii-investments (EZB, Fed, Bank of England, Sveriges Riksbank). Auch die meisten Volkswirtschaften in Osteuropa haben als Folge strenger Sparbemühungen nach wie vor mit negativen Geschäftsklimadaten, steigender Arbeitslosigkeit sowie rückläufigen Konsumausgaben zu 6

9 Konjunktur und Kapitalmarkt Lohnstückkosten (nominal) ausgewählter Länder in Europa p indexiert, Basis: 2 = 1 Deutschland Irland EU27 Frankreich Italien Griechenland Spanien Grafik 4 Quellen: Research iii-investments (Eurostat). kämpfen. Die polnische Zentralbank hat zuletzt mit einer Leitzinssenkung um 25 BP auf 3, Prozent reagiert, nachdem die Notenbank Tschechiens bereits seit Ende 212 den Leitzins auf das Rekordtief von 5 Prozent gesenkt hat. Die Auswirkungen der skizzierten Konjunktur- und Kapitalmarktentwicklungen auf die verschiedenen Nutzungsarten der europäischen Immobilienmärkte lassen sich wie folgt zusammenfassen: > Die verschiedenen Wachstumsaussichten für Nord- und Südeuropa werden für eine unterschiedliche Nachfrageentwicklung an den Büro-, Einzelhandels- und Logistikmärkten in Kerneuropa und der Peripherie sorgen. Demzufolge haben wir die entsprechenden Werte auf der Nachfrageseite in unseren Prognosemodellen zur Mietund Kaufpreisentwicklung berücksichtigt. Haushaltsdefizite ausgewählter Länder in Europa in Prozent des BIP p 214p Belgien,3 1, 5,6 3,8 3,7 3, 3,4 3,5 Deutschland,3,1 3,1 4,1,8,2,2 Finnland 5,2 4,3 2,5 2,5,6 1,8 1,2 1, Frankreich 2,7 3,3 7,5 7,1 5,2 4,5 3,5 3,5 Großbritannien 2,7 5, 11,5 1,2 7,8 6,2 7,2 5,9 Italien 1,5 2,7 5,4 4,5 3,9 2,9 2,1 2,1 Niederlande,2,5 5,6 5,1 4,5 3,7 2,9 3,2 Polen 1,9 3,7 7,4 7,9 5, 3,4 3,1 3, Schweden 3,6 2,2,7,3,4,3,4 Spanien 1,9 4,5 11,2 9,7 9,4 8, 6,4 Tschechien,7 2,2 5,8 4,8 3,3 3,5 3,4 3,2 Ungarn 5, 3,7 4,6 4,4 4,3 2,5 2,9 3,5 Grafik 5 Quellen: Research iii-investments (Bundesfinanzministerium). 7

10 Konjunktur und Kapitalmarkt Günstiger Euro-Kurs positiv für die deutsche Exportwirtschaft 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1, Daten bis April 213 EUR / USD Grafik 6 Quellen: Research iii-investments (UniCredit). 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1, > Obwohl sich der Spread zwischen stabilen Ländern wie Deutschland, Finnland oder Schweden gegenüber Ländern mit Haushaltsproblemen wie Spanien, Italien oder Portugal auf bis zu 25 BP eingeengt hat, erwarten wir (noch) keine positiven Impulse für die Immobilienmärkte in den südlichen Ländern. > In Zusammenhang mit der jüngsten Leitzinssenkung der EZB und der nach wie vor ungebremsten Nachfrage nach core Produkten in Deutschland, erwarten wir einen andauernden Abwärtsdruck auf die Prime Yields. Darüber hinaus dürfte der Angebotsmangel an Prime Objekten und die stabile Wirtschaftslage in Deutschland zu einer verstärkten Nachfrage nach core+, value added und opportunistic Objekten führen. > Im Hinblick auf die Yield-Prognose gehen wir in unserem mid case-szenario von weiterhin historisch niedrigen Zinsen bei moderaten wirtschaftlichen Wachstumsaussichten in Westeuropa aus. 1Y-Bonds (D): Spread zur Peripherie dürfte sich einengen 8, 7, 5, > Zudem legen wir zugrunde, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten und -konditionen in West- und Nordeuropa in den nächsten Monaten nicht deutlich verbessern werden, während sie in Südeuropa unverändert kritisch für Investoren bleiben. 3, 1, p 216p in Prozent (ab 213 Prognose) Deutschland Italien Spanien Grafik 7 Quellen: Research iii-investments (EZB). 8

11 Immobilienmarkt Büroimmobilienmarkt Risiko aufgrund hoher Bautätigkeit vor allem in Warschau Mit wenigen Ausnahmen, wie in Frankfurt, Amsterdam und Warschau, blieb der Vermietungsumsatz 212 an den wichtigsten europäischen Bürostandorten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum relativ stabil. Vor dem Hintergrund der sehr starken Vermietungszahlen des Jahres 211 ist dies kein überraschendes Ergebnis, sondern spiegelt die Angebotsknappheit an modernen, zentral gelegenen Flächen in den meisten Büroflächenumsatz ausgewählter Großstädte in Europa Paris (Zentrum) London (Zentrum) München Berlin Frankfurt Mailand Madrid Brüssel in 1. m (gesamt) Q (gesamt) Grafik 8 Quellen: Research iii-investments (PMA). Topmärkten wider. Besonders bemerkbar macht sich diese Entwicklung in den deutschen Topmärkten (vor allem in München, Berlin und Hamburg), wo die Mietpreise ihren Aufwärtstrend fortgesetzt und sich die Leerstandsraten deutlich reduziert haben. Auch die Tendenzen und Ergebnisse aus dem ersten Quartal 213 lassen darauf schließen, dass sich die deutschen Büromärkte, im Einklang mit der Wirtschaftsstärke Deutschlands, weiterhin positiv entwickeln werden. Die deutschen Bürostandorte haben gegenüber anderen Standorten wie London City, Helsinki oder Warschau zudem den Vorteil, dass in den deutschen Metropolen begonnene Projektentwicklungen meist einen hohen Vorvermietungsstatus aufweisen. Die durchschnittliche Leerstandrate auf den europäischen Märkten erscheint mit knapp 1 Prozent relativ hoch, ist jedoch den hohen Leerstandsraten in den Märkten der Peripherie wie Madrid, Dublin, Mailand oder Lissabon geschuldet. Die weiterhin stabile Wirtschaftsentwicklung in Kerneuropa, zusammen mit der Angebotsknappheit an neuen Flächen, sollte die Mieternachfrage nach Bestandsobjekten, auch in core+ Lagen, verstärken und zu rückläufigen Leerstandraten führen. In den Jahren von 1995 bis 21 wurden europaweit sehr viele Büroflächen auch ohne Vorvermietung neu gebaut, um der zunehmende Tertiärisierung der Wirtschaft Rechnung zu tragen. Als Folge der Finanz- und Schuldenkrise brach allerdings die bis dahin stabile Nachfrage für viele spekulativ errichtete Objekte komplett weg und sorgte dafür, dass die Leerstandsraten auf historische Höchststände stiegen. Als Konsequenz davon hat im Segment der Projektentwickler und Banken ein Konsolidierungsprozess stattgefunden und zu einem erhöhten Risikobewusstsein von Investoren und Fremdkapitalgebern geführt, das durch verschärfte aufsichtsrechtliche Vorgaben noch untermauert wird. 9

12 Immobilienmarkt Netto-Flächenzugang in den Top 1 Büromärkten Wir erwarten, dass diese Risikoaversion in den nächsten drei bis fünf Jahren ebenso wie die aktuell niedrige Bautätigkeit mittelfristig anhalten wird. Nur in wenigen Standorten wie Warschau oder Helsinki (vor allem in B-Lagen) gibt es nach wie vor eine hohe Anzahl spekulativer Projektentwicklungen Für Investoren an diesen Standorten ist daher erhöhte Vorsicht geboten, da sich den Mietern nach Auslauf ihrer Mietverträge viele Anmietalternativen bieten und sie entweder Bestandsgebäude verlassen oder deutliche Mietabschläge fordern können. in 1. m 2 (Top 1 Märkte: Brüssel, Paris CBD, Berlin, Frankfurt City, München City, Mailand, Amsterdam, Madrid, Stockholm, London Central) Durchschnitt p. a. Durchschnitt Prognose p. a. Standorte, die in den nächsten Jahren überdurchschnittlich von der geringen Bautätigkeit profitieren sollten, sind dagegen München, London Westend, Hamburg und Berlin. Grafik 9 Quellen: Research iii-investments (PMA). Auszug von bedeutenden Büroimmobilientransaktionen in Europa Standort Adresse Käufer Fläche in Preis in Datum m² Mio. EUR CH Zürich, Uetlihof, Uetlibergstrasse 231 Norges Bank (NBIM) Q4 827,8 UK London, 5 Canada Square St Martins Property Q1 461,4 DE Frankfurt, Frankfurter Welle, An der Welle 1 1 Norges Bank / Axa Q4 41 UK London, King's Cross AXA Real Estate Q3 359,5 UK London, Woolgate Exchange, 25 Basinghall Street TPG / Ivanhoe Cambridge Q1 317,6 UK London, Peterborough Court und Daniel House,... Fleet Street Investments II Q3 316,4 UK London, The Adelphi, 1 11 John Adam Street Blackstone Q4 311,6 UK London, Winchester House, 1 Great Winchester... China Investment Corp (CIC) Q4 299,6 FR Paris, 9, Boulevard Pasteur, Montparnasse ADIA Q4 29 UK London, 5 Aldermanbury Square Deka Immobilien Europa Q4 281,6 UK London, Palestra, 197 Blackfriars Road Deka Immobilien Europa Q1 267,2 UK London, 23 Savile Row LaSalle / Quantum Global Real Estate Q3 261,2 RU Moskau, Silver City BC, Serebryanicheskaya Quay O1 Properties Q3 25 CH Zürich, Uetlihof, Bahnhofstrasse 53 Axa Winterthur Q3 248,3 Grafik 1 Quellen: Research iii-investments (PMA, Presseauswertungen). 1

13 Immobilienmarkt Kritisch sind weiterhin die südeuropäischen Standorte zu sehen, da hier trotz rückläufiger Mieten nach wie vor die Nachfrage fehlt und Leerstände eher weiter ansteigen als sinken. Einzelhandelsimmobilienmarkt Deutschland und Großbritannien weiter im Fokus der Investoren Innerhalb der europäischen Märkte ist nach Grade A und Durchschnittsflächen zu unterscheiden. Eine Knappheit ist vor allem bei Topflächen festzustellen, weshalb es hier bereits angebotsbedingte Mietsteigerungen (vor allem an den deutschen Standorten oder auch im Quartier Leopold in Brüssel) gibt. Trotz Leerständen von 2 Prozent auf Gesamtmarktebene ist der Mangel an Grade A Flächen beispielsweise in Dublin der Grund, weshalb die Topmieten in den letzten Monaten dort sogar leicht gestiegen sind. Während Großbritannien, Schweden und Frankreich in den letzten beiden Jahren steigende Einzelhandelsumsätze verzeichneten, gingen die Werte neben den kriselnden PIIGS-Ländern auch in den Niederlanden und Polen zurück. Deutschland profitiert von der geringen privaten Verschuldung, steigenden Wohnungspreisen und dem stabilen Arbeitsmarkt und konnte sich relativ stabil halten. Negativ beeinflusst wird Südeuropa vor allem durch die steigende Arbeitslosigkeit, die hohe (auch private) Verschuldung sowie einer Erhöhung der Mehrwertsteuer (Portugal und Spanien). Spitzenrenditen High Streets 1 9, 8, 7, 5, 3, 1, in Prozent (Daten bis Q1 213) Brüssel, Rue Neuve Mailand, Viktor-Emanuel-Galerie Frankfurt, Zeil München, Kaufinger Straße London, New Bond Street Paris, Champs Élysées Madrid, Calle Serano Prag, Wenzelsplatz Grafik 11 Quellen: Research iii-investments (PMA). In Kerneuropa gibt es aufgrund der besseren Rahmenbedingungen dagegen einen andauernden Expansionsdruck internationaler Filialisten und eine damit verbundene Flächennachfrage, die in den Toplagen nicht bedient werden kann. Besonders gefragt sind Prime High-Street-Flächen sowie zentral gelegene Shopping Center in Deutschland und den nordischen Ländern. Dieser Nachfrageüberhang hat 212 in vielen Ländern Kerneuropas bereits wieder zu Mietanstiegen geführt und erhöht die Bereitschaft vieler Einzelhändler, immer höhere Prämien, sogenanntes Key Money, für die begehrtesten Flächen zu zahlen. In Südeuropa sind die Mieten für Toplagen trotz der wirtschaftlichen Probleme der Länder stabil geblieben, B-Lagen haben dagegen mit deutlich steigenden Leerständen zu kämpfen. Neben der Flächenknappheit sind vor allem die Expansionspläne vieler internationaler Filialisten dafür verantwortlich, dass in Deutschland nach den A-Standorten mittlerweile auch Nebenstandorte zunehmend mehr Nachfrage am Miet- und Investmentmarkt erfahren. 11

14 Immobilienmarkt Im Hinblick auf die künftige Mietentwicklung prognostizieren wir weiter zunehmende Preise an den deutschen Standorten Hamburg, München, Berlin und Frankfurt. Optimistisch sind wir auch für die nor dischen Länder. In Südeuropa dagegen sollten die Prime Mieten bis 213/214 maximal stabil bleiben. Eine zu hohe Bautätigkeit sehen wir vor allem in Polen, wo trotz einer im europäischen Vergleich überdurchschnittlichen Flächenversorgung weiterhin viele Flächen gebaut und dadurch die Leerstände steigen werden. Während die Anfangsrenditen in den Prime Lagen in den letzten Monaten stabil waren und zwischen 3, Prozent (zum Beispiel London, Wien) bis 5,5 Prozent (zum Beispiel Rom, Mailand, Madrid) lagen, gibt es bei den B-Lagen, vor allem in Südeuropa und den Niederlanden, weiterhin noch deutliche Renditeaufschläge von bis zu 5 Basispunkten. In Deutschland haben sich die Renditeaufschläge bei Objekten in B-Lagen dagegen auf circa 175 bis 25 Basispunkte (zum Beispiel bei Fachmarktzentren) reduziert. Dieses Renditeniveau halten wir weiterhin für kritisch, da Auszug von bedeutenden Einzelhandelsimmobilientransaktionen in Europa Standort Adresse Käufer Fläche in Preis in Datum m² Mio. EUR UK Meadowhall RSC, Meadowhall 5 % Anteil Norges Bank Investment Management Q4 944,3 SE Stockholm, Kista Galleria Citycon Oyj / CPPIB Q4 52 DE Stuttgart, Milaneo (78 % Anteil), Heilbronner Str. Hamburg Trust Q3 4 PL Lodz, Manufaktura, ul. Zachodnia/ul. Ogrodowa UniImmo: Deutschland Q3 39 DE Berlin, Boulevard Berlin, Schlossstraße 7 1, Corio Q4 36 UK Basingstoke, Festival Place TIAA-CREF Q3 353,9 UK Bradford, Westfield Bradford Meyer Bergman Q4 247,7 DE Saarbrücken, Europa Galerie, Reichsstraße 1 UniInstitutional European Real Estate Q3 173, UK Leeds, Victoria Quarter Hammerson Q3 171,9 UK London, Clarges Estate British Land Q3 163,8 SE Malmö, Triangeln, Radmansgatan 8 Vasakronan AB Q4 14 UK Cambridge, Beehive Centre Orchard Street Inv Management Q3 138, SE Burlov, Burlöv Center, Kronetorpsvagen 2 Grosvenor Q3 13 IT Rom, Vacant building, Via del Tritone Central Retail Corporation Q3 13 UK Manchester, The Printworks Land Securities Q4 116,3 DE Frankfurt, Karstadt auf der Zeil, Zeil 9 Sahle Wohnen Q4 115, UK London, Piccadilly The Crown Estate Q3 11 Grafik 12 Quellen: Research iii-investments (PMA, Presseauswertungen). 12

15 Immobilienmarkt viele Mieter nach Auslauf von Mietverträgen häufig nur bereit sind, bei deutlichen Mietabschlägen im Objekt zu bleiben. Zu den bedeutendsten Investitionsländern gehörten 212 und im ersten Quartal 213 Deutschland, Frankreich und Großbritannien, während Südeuropa kaum nachgefragt wurde. Für das Jahr 213 erwarten wir wieder ein Investitionsvolumen von rund 2 Mrd. EUR, was europaweit dem Durchschnitt der letzten 5 Jahre entspricht. Logistikimmobilienmarkt Deutsche Standorte mit Mietsteigerungen im core Segment geringer Neubau weiterhin Treiber für Preissteigerungen Nach dem erfolgreichen Jahr 211 gingen die Vermietungsumsätze auf den europäischen Logistikmärkten 212 durchschnittlich um 2 Prozent zurück. Viele Nutzer machen ihre Entscheidungen von der weiteren Entwicklung in der Eurozone abhängig, was sich bremsend auf die Vermietungsaktivitäten auswirkte. Zudem gab es in einigen Märkten kein entsprechendes Flächenangebot, vor allem an einigen deutschen Standorten. Spitzenmieten (Prime) Logistikimmobilien Die Mieten im core Segment von Kerneuropa waren 212 stabil, beeinflusst vor allem durch die geringe Bautätigkeit und rückläufige Leerstandsraten. Einige Standorte wie München oder Birmingham konnten sogar deutliche Mietsteigerungen registrieren. Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass sich in einigen Märkten immer noch erhebliche Incentives in Form mietfreier Zeiten hinter den headline -Mieten verbergen, die dazu führen, dass das effektive Mietniveau um bis zu 25 Prozent niedriger ist in EUR/m²/Jahr (Daten bis Q1 213) Amsterdam Hamburg Paris Brüssel Madrid Dublin Mailand Grafik 13 Quellen: Research iii-investments (PMA, JLL). Im Gegensatz zu den hochwertigen Neubauten mussten Bestandsobjekte europaweit Mietrückgänge verzeichnen, da sich viele Mieter auf neue Projekte konzentrieren und ältere Bestandsobjekte nach Auslauf der Mietverträge verlassen. Die höchsten Leerstände gibt es in Dublin (23 Prozent), Budapest (19 Prozent), Warschau (16 Prozent) und Edinburgh (32 Prozent). Die geringsten Leerstände lassen sich in den nordischen Ländern und London registrieren. Die Spitzenanfangsrenditen liegen in den Märkten Kerneuropas zwischen 6,5 und 7, Prozent, während 13

16 Immobilienmarkt Summe des Investitionsvolumens in Büro-, Einzelhandels- und Logistik immobilien sie in Südeuropa 7,5 bis 9 Prozent betragen. Allerdings gibt es auf diesem Niveau kaum Transaktionen. Vor allem in den deutschen Märkten gab es im Verlauf des Jahres 212 einen Preisanstieg in Form rückläufiger Prime Yields, während in Spanien ein Anstieg der Yields beobachtet werden konnte. Ältere Bestandsobjekte verzeichnen allerdings in Kerneuropa (vor allem in Deutschland, den Niederlanden und Frankreich) weiterhin Wertverluste, da Bestandsmieter nur zu deutlichen Abschlägen bereit sind, auslaufende Mietverträge zu verlängern. Das Transaktionsvolumen im europäischen Logistikinvestmentsektor stieg 212 auch als Folge verschärfter Finanzierungsbedingungen der Banken im Vergleich zu 211 nicht weiter an. Zu den größten Transaktionen gehörten die Erwerbe von Norges Bank, Prologis und Blackstone, das ein größeres Portfolio in Frank Q1 28 Q1 29 Q1 21 Q1 211 Q1 212 Q1 213 Q1 in Mrd. EUR (Daten bis Q1 213) Europa Frankreich Italien Deutschland Großbritannien Spanien Grafik 14 Quellen: Research iii-investments (PMA). Auszug von bedeutenden Logistikimmobilientransaktionen in Europa Standort Adresse Käufer Fläche in Preis in Datum m² Mio. EUR EU Portfolio, 5 % von ProLogis Portfolio Norges Bank (NBIM) Q4 1.2 FR Portfolio, 16 Objekte Blackstone Group Q4 215, DE Mannheim, Multicube Rheinneckar UniImmo: Europa Q4 1 SE Portfolio, 6 Objekte Nordic Real Estate Partners Q4 85, CH Solothurn, Riverside Business Park Swiss Prime Site Q4 75, UK Portfolio, 32 Objekte Hansteen Holdings Q4 69,5 SE Portfolio, 2 Objekte in Haninge & Borlange Sagax AB Q4 6 SE Göteborg, Hastagaren 3, Molndal Klovern Q3 57, NL Hamburg, Hausbruch, Heykenaukamp 2 Uni:Immo Deutschland Q3 5 PL Warschau, Fachmarktzentren in Panattoni Park RREEF Real Estate Q4 5 DE Portfolio, 3 Objekte Hansteen UK Industrial Property Ltd Q3 32,7 BE Brüssel, Pont de Luttre 74 Intergrale & OGEO Fund Q3 3 DE Stuttgart, Campus Böblingen Deka WestInvest InterSelect Q3 3 Grafik 15 Quellen: Research iii-investments (PMA, Presseauswertungen). 14

17 Immobilienmarkt Geplanter Ausbau und Verbesserungen bei Transportwegen Priority Axes and Projects der Europäischen Kommission Straße Transportwege Bahn Schienennetz Wasserstraßen Seefahrtswege kontinentale Wasserwege Prognose Renditeentwicklung Logistikimmobilienmarkt 3-Monats-Tendenz Logistikimmobilientransaktionen Standorte (s. Seite 14) UK Oslo SE Stockholm FI Helsinki Tallinn St. Petersburg Glasgow Edinburgh Göteborg Riga RU Moskau EU Dublin Manchester Birmingham NL Amsterdam London Rotterdam Berlin Antwerpen Lille Paris FR Lyon Brüssel BE Kopenhagen Vilnius Minsk Hamburg Düsseldorf Warschau DE Prag PL Frankfurt CZ Bratislava Basel München Wien Budapest Chisinau Ljubljana HU Mailand Zagreb Bukarest Sarajewo Belgrad Marseille IT Kiew Odessa CEE Lissabon ES Madrid Barcelona Rom Skopje Sofia Istanbul Tirana Ankara Palermo Athen Nikosia Valletta Grafik 16 Quellen: Research iii-investments (EU). 15

18 Immobilienmarkt reich erworben hat. In Deutschland kauften Offene Publikumsfonds Logistikobjekte in Mannheim und Böblingen. Im ersten Quartal 213 wurde in Deutschland ein Investitionsvolumen von mehr als 6 Mio. EUR registriert. Hinsichtlich der Nutzungsarten wurden Distributionshallen bevorzugt. Hauptargumente für eine Investitionsentscheidung in diesem Segment sind dabei die stabilen Fundamental- daten der Exportnation Deutschland und der Renditespread zu Büro- und Einzelhandelsimmobilien, der bis zu 25 Basispunkte beträgt. Das Risiko im Logistiksektor bleibt die zukünftige Wertentwicklung, da in der Wiedervermietung in der Vergangenheit oftmals Abschläge akzeptiert werden mussten. Nur bei absoluten und nachhaltigen core Lagen, die im Logistiksektor weniger einmalig sind als im Retailsegment, halten wir IRRs über 5 Prozent für realistisch. Ausgewählte Ereignisse seit 28 Datum Ereignis Rettungspaket für Hypo Real Estate, Island übernimmt 75 Prozent an Glitnir, Fortis wird gerettet Konzertierte Leitzinssenkung: Fed senkt um 5 Bp auf 1,5 Prozent, EZB senkt um 5 Bp auf 3,75 Prozent Fed senkt Leitzins in eine Bandbreite zwischen Prozent und,25 Prozent US-Kongress verabschiedet knapp 79 Mrd. USD schweres Konjunkturpaket Nach diversen Senkungen Leitzins EZB bei 1, Prozent Quantitative Easing II Fed kündigt Ankauf 6 Mrd. USD Staatsanleihen an Tsunami und Atomkatastrophe in Japan EZB Zinserhöung um 25 Bp auf 1,25 Prozent EZB Zinserhöung um 25 Bp auf 1,5 Prozent Fed verkündet Operation Twist mit einem Volumen von 4 Mrd. USD EZB legt ein 4 Mrd. EUR schweres Ankaufprogramm für Pfandbriefe und andere gedeckte Anleihen auf EZB Zinssenkung um 25 Bp auf 1,25 Prozent EZB Zinssenkung um 25 Bp auf 1, Prozent Start Drei-Jahres-Tender der EZB in zwei Schritten mit einem Gesamtvolumen von 1 Billion EUR Schuldenschnitt in Griechenland, private Gläubiger verzichten auf insgesamt ca. 74 Prozent ihrer Forderungen EZB Zinssenkung um 25 Bp auf,75 Prozent EZB kündigt Anleihekaufprogramm zur Unterstützung kriselnder Euro-Staaten an Quantitative Easing Teil III der Fed mit Schwerpunkt auf hypothekenbesicherte Wertpapiere BoJ weitet ihr Programm zum Ankauf von Wertpapieren weiter aus EZB senkt den Leitzins um 25 BP auf das Rekordtief von,5 Prozent Grafik 17 Quelle: Research iii-investments. 16

19 Investmentmarkt Vergleich Immobilienmarkt und Aktienmarkt Investmentmarkt Prime Kapitalwerte in EUR/m 2 (errechnet aus Prime Miete kapita lisiert mit jewei liger Prime Yield je Quartal) im Vergleich zum DAX 3; indexiert: Januar 24 = 1 Berlin München DAX 3 Kurs London City Paris CBD Madrid Grafik 18 Quellen: Research iii-investments (JLL, PMA). Durchschnittliche Finanzierungsmargen (core Objekte) Europäische core Immobilien 213: Preisblase oder Einstiegschance? Das Transaktionsvolumen in europäischen Gewerbeimmobilien lag 212 bei rund 13 Mrd. EUR, einer Steigerung gegenüber den Jahren 21 (circa 11 Mrd. EUR) und 211 (circa 12 Mrd. EUR). Die Spitzenwerte aus 26 und 27 mit jeweils rund 25 Mrd. EUR konnten aber bei weitem nicht erreicht werden. Auch im ersten Quartal 213 blieb die Investitionstätigkeit rege, allein in Deutschland wurden bereits mehr als 7 Mrd. EUR investiert. Vor dem Hintergrund, dass die Preise für core Immobilien in den europäischen Kernländern seit Mitte 29 deutlich gestiegen sind (London Westend: 6 Prozent, München: 35 Prozent), stellt sich zunehmend die Frage, ob die heutigen Einstiegspreise noch attraktiv sind oder bereits eine Preisblase existiert. Zur Beantwortung dieser Frage ist anzumerken, dass Wertsteigerungen für core Objekte mittels einer Yield Kompression oder über Mietsteigerungen realisiert werden können Q1 21 Q3 21 Q1 211 Q3 211 Q1 212 Q3 212 Q1 213 Trotz aktueller Anfangsrenditen zwischen 4 und 4,5 Prozent besteht in Kerneuropa immer noch ein erheblicher Spread zu Staatsanleiherenditen, der sich theoretisch weiter einengen könnte. Mietseitig positiv ist zudem die geringe Bautätigkeit, die trotz moderater Wirtschaftsentwicklung für zumindest stabile Mieten sorgen sollte. in Basispunkten (Basis: Investorenbefragung) Deutschland Italien Spanien Frankreich Niederlande Großbritannien Schweden Grafik 19 Quellen: Research iii-investments (PMA). Andererseits ist zu berücksichtigen, dass bei Anfangsrenditen von 4 Prozent auch der Exit mit 4 Prozent realisiert werden muss, um bei gleicher Miethöhe auch mindestens einen IRR von 4 Prozent zu erreichen. Aufgrund des zunehmenden Alters der Objekte 17

20 Investmentmarkt Durchschnitt Total Return Top 1 Märkte in Europa (Prime) im Vergleich mit 12M EURIBOR 3 25, 2 15, 5, 3, darf aber zumindest bezweifelt werden, dass auch im Exit solche Verkaufsrenditen erreicht werden. Bei Retail-Objekten in den Fußgängerzonen erscheint dies realistischer als bei Büro- oder Logistikobjekten, da die Einzelhandelslagen nachhaltiger und in der Regel nicht duplizierbar sind. 1 Zinserhöhungen werden ebenfalls oft als Argument 5, 1, für fallende Immobilienwerte angeführt. Hier ist zu berücksichtigen, dass möglichen Zinserhöhungen -5, -1-15, p -1, - -3, steigende Inflationserwartungen und in der Regel Mietsteigerungen bei core Objekten vorhergehen, sodass Immobilienwerte zunächst steigen sollten. Dies war auch in den Jahren von 1999 bis 21 und 25 bis 27 der Fall. in Prozent (Top 1 Märkte: Brüssel, Paris CBD, Berlin, Frankfurt City, München City, Mailand, Amsterdam, Madrid, Stockholm, London Central) Büroimmobilien 12M EURIBOR (rechte Achse) Einzelhandelsimmobilien Logistikimmobilien Grafik 2 Quellen: Research iii-investments (PMA, EZB, Knight Frank). Zusammenhang Fremdkapitalkosten und Investitionsvolumen EUR % 8 8, 7 7, Im Gegensatz zu core Objekten sind derzeit core+ und value added Objekte (kürzere Mietvertragslaufzeit, ggf. Leerstand oder Refurbishment-Aufwand) mit Anfangsrenditen von 5,5 bis 6,5 Prozent in zentrumsnahen Lagen attraktiver bepreist, da diese von den verbesserten Fundamentaldaten in Form rückläufiger Leerstände und steigender Durchschnittsmieten profitieren. Hier können eigenkapitalstarke Investoren weiterhin attraktive rendite-risiko-adjustierte Renditen generieren Investitionsvolumen Immobilien in Europa in Mrd. EUR Leitzinssatz der EZB in Prozent 5 J EUR Swap Rate in Prozent Marge+Funding (ungedeckt) in Prozent Grafik 21 Quellen: Research iii-investments (PMA, EZB). 5, 3, 1, Abzuraten ist dagegen von Objekten in B-Lagen mit langen Mietverträgen zu Anfangsrenditen von 6 bis 7 Prozent. In diesen Fällen ist aufgrund des Renditeabschlages für die Lage von Bestandsobjekten oft nur ein Verkaufspreis unterhalb des Einkaufspreises realistisch. In Spanien sind die Anfangsrenditen zuletzt nach oben gegangen. Allerdings sind Prime Yields von 6 bis 6,5 Prozent bei Staatsanleiherenditen von rund 4 Prozent für uns noch nicht attraktiv genug, um die Risiken des Marktes abzudecken. Sofern die Renditen weiter steigen, werden wir Spanien wieder in unsere erweiterte Watchlist aufnehmen. 18

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