MARKT UND FAKTEN 2007

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1 MRKT UND FKTEN 2007

2 IMMOBILIEN-DIENSTLEISTUNGEN INTERNTIONL BD HOMBURG BERLIN BONN BRTISLV BREMEN BUDPEST CHEMNITZ DRESDEN DÜSSELDORF ERFURT FRNKFURT/MIN HLLE HMBURG HNNOVER KÖLN LEIPZIG MGDEBURG MNNHEIM MÜNCHEN ROSTOCK ST. PETERSBURG STUTTGRT MOSKU BELGRD BUDPEST BUKREST SOFI TRIEST WIEN ZGREB 2 Sehr geehrte Geschäftsfreunde der DIP-Gruppe, 3 der deutsche Immobilienmarkt wird derzeit von enormen Kapitalzuflüssen aus dem usland geprägt. Nie zuvor tummelten sich in Deutschland so viele Opportunity-Fonds und Private-Equity-Investoren. Die sich daraus ergebenden Transaktionen übersteigen alle vorherigen Rekordvolumina. Vom Interesse internationaler Investoren wird die deutsche Immobilienwirtschaft auch 2007 profitieren. Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach Immobilien mit stabilem Cashflow zunehmen und positiv auf Preise und Mieten wirken wird. Unabhängig von der REITs-Einführung in Deutschland dürfte sich in den Ballungszentren der private Immobilienkäufermarkt beleben, und das Vertrauen der Bürger in die Werthaltigkeit von Immobilien dürfte wachsen. Vor diesem Hintergrund ist es gut und richtig, dass Projektentwickler sich deutschlandweit dem Bauen im Bestand verschrieben haben. So werden dem Markt nicht nur attraktive und wertgesteigerte Kaufobjekte zugeführt auch die Identität von Städten und Standorten wird durch die Bestandsentwicklung gestärkt, besinnen sich die Planer hier doch meist deutlich stärker auf die Stadtgeschichte als bei Projektentwicklungen im Neubaubereich. Eine weitere Nachfragebelebung wird 2007 auf den deutschen Büromärkten erwartet. Die positive wirtschaftliche Entwicklung kurbelt einerseits die Bürobeschäftigung an und beschleunigt andererseits Umstrukturierungen, Neu- und usgründungen. Damit verbundene Flächen- und Standortoptimierungen werden den Leerstand bei sinkendem Neubauvolumen allmählich abbauen. In diesem Zuge dürfte auch der ngebotsüberhang bei hochwertigen Flächen abnehmen. ls Kehrseite der Medaille bleiben jedoch nicht mehr marktgerechte, veraltete Immobilien zurück. Die DIP-Partner haben den Wandel am deutschen Immobilienmarkt umfassend analysiert und ausgiebig diskutiert. Wir kennen die nforderungen moderner Nutzergruppen und stellen uns Ihnen gerne. Sprechen Sie uns jederzeit gerne an! Denn durch ihre gebündelte Kompetenz in allen Immobilienbereichen geben die DIP-Partner ihren Kunden maßgeschneiderte Lösungen und professionelle Informationen an die Hand. So auch mit der vorliegenden usgabe von Markt & Fakten, deren Ergebnisse das lokale Markt-Know-how der DIP-Partner dokumentieren. Wir wünschen Ihnen eine interessante Lektüre! Mit freundlichen Grüßen Ihre DIP DEUTSCHE IMMOBILIEN-PRTNER Dr. Lutz engevelt ENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG Henrik Hertz RNOLD HERTZ & Co. KG Mario Caroli BNKHUS ELLWNGER & GEIGER Volker Blum BIC BLUM IMMOBILIEN CONSULTING GmbH Jürgen Probst CORPUS IMMOBILIEN MKLER GmbH Werner Fürst FÜRST IMMOBILIEN Jens Lütjen ROBERT C. SPIES IMMOBILIEN KG Georg Spiegelfeld SPIEGELFELD International GmbH Klaus-Dieter Schwensen TLG IMMOBILIEN GmbH Niederlassung Süd

3 Inhalt Neues von der DIP-Gruppe Seite 6 Europäische Immobilienaktienindizes Seite 7 Der Markt für Büroflächen Seite 8 Der Markt für Einzelhandelsflächen Seite 10 Der Markt für Gewerbe- und Serviceflächen Seite 10 Der Grundstücksmarkt Seite 12 Der Investmentmarkt Seite 12 DIP Ihre Spezialisten für Büroflächen Seite 14 DIP Ihre Spezialisten für Einzelhandelsflächen Seite 36 DIP Ihre Spezialisten für Gewerbeflächen, Baugrundstücke und Projektentwicklung Seite 48 DIP Ihre Spezialisten für Investment-Immobilien Seite 52 SPIEGELFELD International GmbH, Osteuropa Seite 61 E&G Immobilien Management GmbH Seite 62 rnold Hertz Immobilien Management Seite 63 Preferred Partner Bundesvereinigung der LEGen e.v. Seite 64 Hochschule Biberach Seite 64 Quickborner Team Seite 65 IPP International Property Partners Seite 66 DIP Internationales Know-how Seite 67

4 NEUES VON DER DIP GRUPPE EUROPÄISCHE IMMOBILIENKTIENINDIZES 6 Neuer Preferred Partner RCDIS Homola G ist seit Herbst 2006 neuer Preferred Partner im DIP-Verbund. Kernkompetenzen des Unternehmens sind Projektmanagement und Investitionsbegleitung für Hochbau- und Infrastrukturprojekte in Deutschland. ls eines der Top-5-Unternehmen seiner rt steuert, managt und plant das Unternehmen Bauwerke und Infrastruktur, koordiniert Prozesse und Investments, entwickelt Ideen und Lösungen mit weit mehr als 100 Mitarbeitern in ganz Deutschland. Seit 1982 ist die RCDIS Homola G bereits am Markt und heute Teil des globalen Beratungs-, Management- und Ingenieurunternehmens RCDIS. Projektmanagement ist für RCDIS Homola ein wenig mehr als die einfache barbeitung eines Leistungsbildes nach Paragrafen, mehr als eine zählbare Ingenieurleistung, obwohl viel von dem, was wir tun, Leistung von rchitekten und Ingenieuren ist. Projektmanagement ist für uns die einzige Methode zur wirtschaftlichen Organisation und bwicklung von Projekten, die mit Management- und sozialer Kompetenz zu tun hat. In Projekten gibt es Rollenverteilungen wie auf einem Schiff auf hoher See. Schiffseigner, Kapitän, Steuermann, Lotsen, Maschinisten. Wir sind manchmal der Steuermann, manchmal der Lotse, manchmal Steuermann, Lotse, Hilfskapitän und Maschinist in einem. ber immer sind wir der Navigator, der den Weg vorausberechnet. ist unser Leistungsspektrum für diese Kunden deutlich gewachsen. Gemeinsam mit unseren nationalen und internationalen Schwestergesellschaften von RCDIS erbringen wir hoch spezialisierte Leistungen in allen Bereichen der Wertschöpfungskette: Potenzialanalysen für Developments und Re-Developments Expertisen zur Genehmigungsfähigkeit gewerblicher und industrieller Entwicklungen Entwicklung von Projekten als Dienstleistung ohne Eigeninteressen Technische Due Diligences bei Kauf- und Verkauf, Data Rooms Umwelt-Due-Diligences und Risikoanalysen Sanierungen von Gebäudeschadstoffen, Brandschutzrisiken und Umweltschäden ( hin zu RCDIS GRiP Festpreissanierungen), kontrollierter Rückbau von Gebäuden und nlagen Projektcontrolling von Planung und Bau für Investoren und Banken Kostenmanagement entsprechend der Quantity-Surveying-Methodik Verantwortliches Projektmanagement von Neu- und Sanierungsplanungen Generalmanagement (Planung, usschreibung, Vergabe, Bauüberwachung) aus einer Hand Vertrags- und Claimmanagement Mit fünf Hauptniederlassungen in Frankfurt, Berlin, München, Dresden und Köln sowie Projektbüros in vielen weiteren Städten sind wir da, wo uns die Immobilien- und Investmentwelt braucht: kompetent vor Ort. Europäische Immobilienaktien/REITS REITS EIN EUROPÄISCHER WCHSTUMSMRKT Der G-REIT wird wohl kommen, wenn auch in abgespeckter Form, das heißt ohne Wohnungen. Immerhin ist die große Mehrheit der Immobilienwirtschaft überzeugt davon, dass der REIT überhaupt kommt. Eine ebenso große Mehrheit bezweifelt allerdings, dass dem kleinen G-REIT derselbe Erfolg beschieden sein wird wie einem breiter angelegten Modell. Die Konkurrenz der europäischen Börsenplätze wird also eher größer als kleiner. Die ersten großen Börsengänge in Luxemburg, Paris oder London haben gezeigt, dass Immobilienaktien beziehungsweise REITs mit Investmentschwerpunkt in Deutschland nicht in Deutschland an die Börse gebracht werden müssen. Der REIT-Markt in Europa wird wachsen ein unabdingbares Erfordernis, wenn das einstige Nischensegment die wachsenden Kapitalströme, die in indirekte Immobilieninvestments fließen, aufnehmen sollen. Ob der deutsche Markt mit der Entwicklung seiner Nachbarn mithalten wird, kann vor dem Hintergrund der jüngsten REIT-Vorlage bezweifelt werden. Dem deutschen Investor indes stehen in Zukunft europa- und weltweit mehr und mehr REIT- Investitionsmöglichkeiten zur Verfügung. Eine diversifizierte, weltweit orientierte nlagestrategie wird in der Umsetzung einfacher, die Produktvielfalt nimmt in ungeahntem usmaß zu. Die wachsende nzahl aktiver Instrumente wie Immobilienaktienfonds oder passive Investmentmöglichkeiten, zum Beispiel Zertifikate aller rt, verdeutlicht die zunehmende ttraktivität der indirekten Immobilienanlage. In 2006 belaufen sich die per ermittelten Index- Performances wie folgt: E&G DIMX (Deutschland) + 34,12% (+ 38,36 %) E&G EPIX 30 (Euroland) + 46,04 % (+ 32,50%) E&G EPIX 50 (Europa + UK, CH, Norwegen, Schweden) + 43,20% (+ 28,30%) E&G ERIX (European REIT Index) + 40,00% (+ 19,20%) Die Einführung von G-REITs in Deutschland steht kurz bevor. Die Diskussion um die genaue usgestaltung wird allerdings weitergehen müssen, wenn der REIT-Markt auch in Deutschland zu einem nachhaltigen Erfolg werden soll. uch wenn die Krise bei den offenen Immobilienfonds überstanden scheint, benötigt der Finanzplatz und der Immobilienmarkt Deutschland als Ergänzung ein international erfolgreich erprobtes Investmentmodell, das ein transparentes indirektes Investment in Immobilien ermöglicht. Investoren in Immobilienaktien und REITs sollten aufgrund der teils hohen Premiums allerdings sehr selektiv in der uswahl ihrer Investments vorgehen. Michael Beck Leiter Portfolio Management BNKHUS ELLWNGER & GEIGER KG 7 Wichtig bei unserer rbeit ist, dass wir die Verantwortung, die in unserer Rolle liegt, gern und vollständig annehmen. Wir sorgen für die richtigen Unterlagen und Entscheidungen, wir organisieren die notwendigen Besprechungen und bringen sie zu einem Ergebnis. Wir steuern die Kosten und Termine. Wir überwachen die Risiken. Wir erreichen die Ziele des Projekts. Ein wichtiger Schwerpunkt unserer Tätigkeit ist die kompetente Begleitung von Investoren bei Transaktionen von Immobilien vom gewerblichen Einzelobjekt zum Großportfolio. Due Diligences haben wir schon für unsere internationalen Kunden durchgeführt, als diese noch nkaufsprüfung hießen. Heute RCDIS Homola G Voltastraße 31, Frankfurt/Main Tel. (069) nsprechpartner für das DIP-Netzwerk: Thomas Portmann Tel. (069) Entwicklung im Vergleich von E&G DIMX, E&G EPIX 50 und E&G ERIX in % ʻ88 ʻ89 ʼ90 ʻ91 ʼ92 ʻ93 ʼ94 ʻ95 ʼ96 ʻ97 ʼ98 ʻ99 ʼ00 ʻ01 ʼ02 ʻ03 ʼ04 ʻ05 ʼ06 E&G DIMX E&G EPIX 50 E&G ERIX DIP-Research Quelle: BNKHUS ELLWNGER & GEIGER KG

5 DER MRKT FÜR BÜROFLÄCHEN DER MRKT FÜR BÜROFLÄCHEN ENTWICKLUNGEN UF EINEN BLICK BERLIN BREMEN DRESDEN DÜSSELDORF FRNKFURT HMBURG HNNOVER KÖLN LEIPZIG MGDEBURG MNNHEIM MÜNCHEN ROSTOCK STUTTGRT WIEN MOSKU BELGRD BUKREST BRTISLV BÜROMRKT 8 ngebot Gesamtmarkt Ende 2006 in m 2 MF Kurzfristig verfügbares Flächenangebot (in 3 Mon. bezugsfähig) einschl. Untermietflächen (latenter Leerstand) Nachfrage Gesamtmarkt Ende 2006 in m 2 MF min Gesamtumfang aller erfassten Gesuche Flächenumsatz im Jahr 2006 in m Vermietungsleistung + Eigennutzer Prognostizierter Umsatz für das Jahr 2007 in m 2 p.a Vermietungsleistung + Eigennutzer 9 Spitzenmiete* City 2004 in /m 2 p.m. Spitzenmiete* City 2005 in /m 2 p.m. 20,50 12,00 9,80 21,00 32,00 19,60 12,50 19,00 10,00 10,10 12,80 29,00 8,50 17,00 21,00 44,00 25,00 23,00 20,00 12,50 9,80 20,50 33,00 21,80 12,50 19,80 10,00 10,10 12,00 29,00 8,50 17,00 21,50 45,00 30,00 20,00 18,00 Spitzenmiete* City 2006 in /m 2 p.m. 20,50 12,50 10,50 20,50 35,00 21,90 12,50 19,60 10,50 10,10 12,40 29,50 9,00 17,50 21,00 50,00 30,00 22,00 17,00 Spitzenmiete* Cityrand 2006 in /m 2 p.m. 15,00 9,80 8,00 17,00 22,00 12,30 10,00 13,60 7,50 7,20 11,00 18,50 7,50 13,50 14,00 45,00 20,00 18,00 12,50 Spitzenmiete* ußenbezirke 2006 in /m 2 p.m. Durchschnittsmiete* City 2004 in /m 2 p.m. Durchschnittsmiete* City 2005 in /m 2 p.m. 12,00 11,00 6,00 12,50 16,00 10,50 9,00 14,00 6,00 5,30 9,20 13,50 7,50 12,90 10,00 40,00 15,00 15,00 11,00 16,00 7,25 7,50 16,00 19,30 13,20 10,00 10,80 6,50 8,15 10,00 14,50 7,50 14,50 14,50 39,00 19,00 19,00 13,50 14,50 7,00 7,40 15,50 21,00 14,00 10,25 11,80 6,40 8,15 9,50 14,50 7,50 13,50 14,00 40,50 17,00 18,00 13,00 Durchschnittsmiete* City 2006 in /m 2 p.m. 15,00 7,50 8,00 15,50 22,00 14,40 9,50 11,90 6,50 8,15 9,80 15,50 8,40 13,00 14,00 47,00 27,00 18,00 13,00 Durchschnittsmiete* Cityrand 2006 in /m 2 p.m. 9,50 7,50 7,00 13,00 13,50 11,10 8,50 9,90 5,80 6,00 9,30 12,50 7,00 11,10 10,00 39,00 17,00 16,00 11,00 Durchschnittsmiete* ußenbezirke 2006 in /m 2 p.m. ngebotsreserve Ende 2006 in % (des Bürobestandes) 7,50 6,30 5,00 10,00 11,00 8,20 7,25 7,70 5,30 4,20 8,50 10,50 6,50 10,90 7,00 32,00 14,00 12,00 9,50 9,6 3,5 14,7 10,9 16,5 7,9 4,7 9,8 22,3 14,1 7,0 9,2 9,3 6,5 6,7 5,0 5,0 2,0 Prognose der Mietpreisentwicklung in der jeweils oberen Preiskategorie (Trend für 2007)

6 DER MRK T FÜR EINZELHNDEL S-, GEWERBE- UND SERVICEFL ÄC HEN DER MRK T FÜR EINZELHNDEL S-, GEWERBE- UND SERVICEFL ÄC HEN V ST TI SL RE K LG SK O U IE N TT G R D U RT K ST N 190,00 220,00 110,00 195,00 150,00 95,00 105,00 65,00 90,00 120,00 110,00 240,00 55,00 90,00 215,00 250,00 270,00 150,00 50,00 200,00 Miete in /m2: City 1b-Lage (EG < 100 m2) 70,00 15,00 30,00 30,00 40,00 28,00 95,00 50,00 70,00 40,00 80,00 50,00 35,00 40,00 18,00 22,50 18,00 30,00 40,00 60,00 35,00 20,00 75,00 45,00 70,00 170,00 80,00 25,00 50,00 Miete in /m2: Cityrand/Stadtteilzentrum (EG < 100 m2) 35,00 10,00 15,00 15,00 5,00 40,00 30,00 80,00 22,00 37,00 30,00 10,00 12,00 12,50 8,00 13,00 12,00 21,00 28,00 10,00 25,00 10,00 12,00 130,00 50,00 30,00 Miete in /m2: usfallstraße (EG < 100 m2) 15,00 8,00 8,00 10,00 5,00 15,00 8,00 12,00 10,00 16,00 15,00 7,00 9,00 11,00 6,00 10,00 11,00 16,00 18,00 8,00 15,00 10,00 100,00 40,00 15,00 30,00 9,00 7,00 8,00 10,00 5,00 15,00 8,00 12,00 7,00 11,00 10,00 8,00 10,00 6,00 10,00 16,00 5,00 10,00 9,00 11,00 70,00 35,00 9,00 15,00 BR BE M W ST M M M D BE BU 95,00 200,00 RO 50,00 LE KÖ Ü O H C N N G C EI H EB D G ZI IP LN EN M RG U ER O H N H 100,00 FR 180,00 Ü Miete in /m2: City 1a-Lage (EG < 100 m2) BR D M N BU KF N EL SS V RG RT U O D EN RE SD EN EM RL IN RF ENT WICKLUNGEN UF EINEN BLICK SL TI 5,00 20,50 10,00 12,00 6,50 Mittlere Mieten in /m2: Neubauobjekte Lagerflächen 4,50 4,00 3,50 4,80 5,00 6,00 5,40 7,00 4,00 4,80 2,50 3,50 4,50 3,80 4,80 5,50 1,50 5,00 6,00 5,00 10,50 6,00 3,00 5,00 5,00 Mittlere Mieten in /m2: Bestandsobjekte Serviceflächen 4,20 3,50 3,00 5,50 5,00 7,00 4,80 6,50 4,25 5,50 2,00 2,50 2,00 2,50 4,00 5,00 4,50 7,00 2,50 3,00 5,00 4,00 15,50 8,00 8,00 10,00 Mittlere Mieten in /m2: Bestandsobjekte Lagerflächen 2,50 3,00 2,00 3,50 3,50 5,00 4,50 7,00 2,50 3,50 2,00 2,50 1,00 2,50 2,20 3,90 4,00 5,00 1,50 2,50 5,00 4,00 8,50 5,00 2,50 3,00 BR 2,50 BU 5,00 7,50 BE 5,20 6,20 D 11 V ST RE LG K R D U SK 4,50 M W O N ST 2,50 3,00 M 6,40 M 5,75 M RO IE TT G K C O N N G U M H EB D G ZI 6,20 7,00 LE KÖ LN EI U ER V O 6,00 8,00 H 6,80 4,60 FR 4,50 Ü 5,50 D Mittlere Mieten in /m2: Neubauobjekte Serviceflächen BR H N M N BU KF N EL SS RG RT U O D EN RE SD EN EM IN RL ST EN Prognose Flächennachfrage a-Lagen H C Prognose Einzelhandelsumsatz a-Lagen N Ü Prognose Mietpreisentwicklung b-Lagen RG RF Prognose Mietpreisentwicklung a-Lagen IP Miete in /m2: Fachmärkte usfallstraße (EG < 100 m2) BE 10 RT EINZELHNDEL (NGBEN FÜR ENDE 2006) GEWERBE- UND SERVICEFL ÄC HEN (NGBEN FÜR ENDE 2006)

7 DER MRKT FÜR GRUNDSTÜCKE UND INVESTMENT DER MRKT FÜR GRUNDSTÜCKE UND INVESTMENT ENTWICKLUNGEN UF EINEN BLICK BERLIN BREMEN DRESDEN DÜSSELDORF FRNKFURT HMBURG HNNOVER KÖLN LEIPZIG MGDEBURG MNNHEIM MÜNCHEN ROSTOCK STUTTGRT WIEN MOSKU BELGRD BUKREST BRTISLV GRUNDSTÜCKSMRKT (NGBEN FÜR ENDE 2006) 12 Gewerbegrundstücke (GE/GI) 35,00 35,00 15,00 120,00 250,00 125,00 40,00 120,00 20,00 25,00 50,00 200,00 140,00 140,00 60,00 2 Grundstückspreise in /m 120,00 250,00 100,00 240,00 500,00 310,00 250,00 200,00 100,00 40,00 145, ,00 290,00 300,00 Büro-/Geschäftshausgrundstücke: City 2.500,00 800,00 600, , , , ,00 700, ,00 450, , ,00 300, , , ,00 Grundstückspreise /m , , , , , , , , ,00 800, , , , , , ,00 bei GFZ 4,50 4,0 6,0 3,0 4,0 3,0 5,0 5,0 3,5 5,5 3,0 5,0 2,5 6,5 4,0 5,5 3,0 4,0 3,0 4,5 3,0 5,5 3,0 3,5 6,0 2,0 3,0 2,5 10,0 550,00 300,00 430, ,00 440,00 300,00 500,00 380, ,00 135,00 580,00 700,00 300,00 Bodenwertanteile /m 2 200, ,00 500, , , , ,00 720,00 830, , , ,00 700,00 13 Büro-/Geschäftshausgrundstücke: Cityrand 1.400,00 300,00 130,00 800, ,00 600,00 500,00 250,00 200,00 520,00 900,00 80,00 560,00 600,00 600,00 Grundstückspreise /m 2 500, , ,00 200, , , , ,00 550,00 350,00 870, ,00 150, , , ,00 bei GFZ 4,5 1,5 5,0 2,1 2,4 3,0 3,0 2,0 4,5 2,5 3,0 2,5 6,0 2,0 2,5 3,0 2,4 3,0 2,0 3,5 2,0 1,4 3,5 2,0 2,5 3,0 5,0 320,00 330,00 700,00 200,00 140,00 70,00 210,00 450,00 55,00 300,00 350,00 120,00 Bodenwertanteile /m 2 210,00 700,00 600,00 820,00 400,00 250,00 150,00 300, ,00 105,00 660,00 700,00 300,00 Büro-/Geschäftshausgrundstücke: ußenbezirke 200,00 100,00 100,00 300,00 600,00 160,00 300,00 60,00 60,00 100,00 300,00 25,00 200,00 170,00 300,00 Grundstückspreise /m 2 250,00 550,00 350,00 120,00 860,00 850,00 470,00 900,00 100,00 120,00 150, ,00 35, ,00 750,00 600,00 bei GFZ 1,0 1,5 0,8 2,0 1,2 1,0 2,8 1,0 2,0 1,0 2,0 1,0 2,0 2,5 4,5 1,0 1,5 1,0 1,5 1,5 2,0 1,0 2,5 1,0 1,5 1,0 2,3 1,5 2,0 3,0 6,0 150,00 70,00 200,00 120,00 60,00 50,00 300,00 28,00 200,00 200,00 70,00 Bodenwertanteile /m 2 450,00 165,00 240,00 100,00 360,00 250,00 70,00 80,00 800,00 120,00 570,00 350,00 200,00 BERLIN BREMEN DRESDEN DÜSSELDORF FRNKFURT HMBURG HNNOVER KÖLN LEIPZIG MGDEBURG MNNHEIM MÜNCHEN ROSTOCK STUTTGRT WIEN MOSKU BELGRD BUKREST BRTISLV INVESTMENTMRKT (NGBEN FÜR ENDE 2006) Mittlere nfangsrendite Büro- und 5,0 6,5 6,5 5,3 5,1 5,5 6,5 7,0 6,5 4,0 6,5 5,0 3,5 10,5 10,0 7,0 7,0 6,5 6,0 Geschäftshäuser: City in % 6,7 8,00 8,5 7,0 6,5 6,0 7,5 7,5 8,0 6,0 11,0 6,0 4,75 12,5 14,0 8,5 7,5 Mittlere nfangsrendite Büro- und 6,5 7,0 8,0 6,5 7,0 6,0 8,0 8,3 7,5 6,0 7,7 6,0 5,75 11,0 12,0 7,5 7,5 7,75 7,0 Geschäftshäuser: Cityrand in % 7,7 9,0 8,5 8,5 8,0 7,5 9,5 9,0 9,0 7,5 11,0 7,0 6,5 14,0 15,0 9,0 8,5 Mittlere nfangsrendite Mehrfamilienhäuser 5,0 5,0 5,1 6,0 8,3 5,0 4,0 3,5 9,0 7,5 6,0 5,5 4,4 5,0 9,0 (mittlere usstattung) Neubau in % 6,5 6,0 5,6 7,0 9,2 6,0 5,5 6,5 10,0 Mittlere nfangsrendite Mehrfamilienhäuser 5,5 7,0 7,0 6,4 6,5 5,0 8,0 8,3 7,0 5,0 2,5 8,0 7,5 6,95 6,0 7,0 (mittlere usstattung) Bestand (Zinshaus) in % 8,0 9,5 8,5 8,3 7,5 7,0 9,0 9,2 8,5 7,0 5,5 9,0

8 DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN 14 Der Markt für Büroflächen SUKZESSIVE MRKTERHOLUNG Die bereits im Vorjahr begonnene Trendwende der Büromarktentwicklung in Richtung einer Markterholung setzte sich 2006 fort. Eine deutliche Verbesserung der Marktperformancewerte ist in den meisten deutschen Städten klar erkennbar. Tempo und usmaß des Marktaufschwungs waren in der ersten Jahreshälfte noch verhalten, erhielten aber zum Jahresende noch einen starken Schub. Der Gesamtumfang der realisierten Flächenumsätze konnte im Vorjahresvergleich dadurch noch überraschend hoch um ca. 11% gesteigert werden. Die uswirkungen der erfreulich guten konjunkturellen Entwicklung in Deutschland spiegeln sich zunehmend in einem sich verstärkenden Nachfragedruck auf den Büromietmärkten wider. Die im Jahresverlauf 2006 zu verzeichnenden positiven Beschäftigungseffekte haben vor allem zu qualitativen Umsatzverschiebungen geführt. Der Trend vom reinen Flächentausch in Richtung wieder wachsender Flächenerweiterungsbedürfnisse festigt sich. Die Nettoabsorption an Büroflächen nimmt deutlich zu. Gleichzeitig wächst auch die Bereitschaft von Mietern, für hohe Standort- und Flächenqualitäten einen angemessenen Mietzins zu zahlen. ufgrund der insgesamt noch hohen Flächenüberhänge und zumeist noch bestehenden ausgeprägt mieterfreundlichen Wettbewerbssituation sind die Möglichkeiten für Mietsteigerungen jedoch noch auf lang kleine Teilmärkte begrenzt. TRENDS DER MRKTENTWICKLUNG IM JHR 2006 Zu den wichtigen Merkmalen der Entwicklung der deutschen Büromärkte im Jahr 2006 gehörten vor allem folgende spekte: Die Größenordnung der Büroflächenumsätze blieb 2006 im ersten Halbjahr im Vorjahresvergleich stabil, zog aber im zweiten Halbjahr, insbesondere zum Jahresende, überdurchschnittlich stark an. Das Umsatzniveau war dadurch wesentlich höher als im Vorjahr und im Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Die Nettoabsorption an Büroflächen hat sich 2006 im Vergleich zum Vorjahr fast vervierfacht. Das Fertigstellungsvolumen von Büroflächen war 2006 deutlich um rd. ein Viertel rückläufig. Spekulative Vorhaben werden derzeit nur in usnahmefällen realisiert. Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Flächenangebote ist zwar nur leicht rückläufig, hat aber aufgrund qualitativer Verschiebungen in Richtung wachsender struktureller Leerstände mit geringer Nachfragerelevanz eine tendenziell abnehmende Bedeutung für das Marktgeschehen und die Mietpreisentwicklung. Die Büromieten ziehen in den besten Lagen wieder leicht an. In mittleren und einfachen Lagen haben sich die Mieten stabilisiert. Die Performancewerte der deutschen Büromärkte haben sich 2006 im Vorjahresvergleich zumeist erheblich verbessert. llerdings ist der Weg zum Erreichen eines Marktgleichgewichts für viele Städte noch relativ weit. Umsätze (1.000 m 2 ) in % (des Bestandes) ʻ97 ʼ98 ʻ99 ʼ00 ʻ01 ʼ02 ʻ03 ʼ04 ʻ05 ʻ06 ʼ07 3) Nettoabsorption 2) (1.000 m 2 ) Umsatzdynamik (%) PROGNOSEN FÜR 2007 uf den aktuellen Marktanalysen basierend, lassen sich für 2007 folgende Prognosen ableiten: Im Jahr 2007 setzt sich die spürbare Nachfragebelebung auf den deutschen Büromärkten fort. Die positive wirtschaftliche Entwicklung führt einerseits zu einer Zunahme der Bürobeschäftigung, andererseits auch zur Beschleunigung von Umstrukturierungen, Neu- und usgründungen. Damit verbunden sind auch Flächen- und Standortoptimierungen. Kurz- und mittelfristig wird per Saldo von einer weiter wachsenden Inanspruchnahme von Büroflächen ausgegangen. Eine steigende Nettoabsorption an Büroflächen zeichnet sich vor allem an Standorten mit einer hohen Dynamik an Unternehmensneugründungen bzw. -neuansiedlungen ab. Das Fertigstellungsvolumen ist 2007 nochmals rückläufig. Im Folgejahr wird es wahrscheinlich wieder anziehen. Dem Vermietungsmarkt stehen damit tendenziell relativ wenige zusätzliche Neubau- bzw. modernisierte Erstbezugsflächen zur Verfügung. Damit zeichnet sich eine weitere Verbesserung der Vermarktungschancen verfügbarer moderner Büroflächen ab. Die nforderungen an die Flächenqualität nehmen tendenziell weiter zu, was in Teilmärkten zu ersten Verknappungserscheinungen führen kann. Trotz noch bestehender erheblicher ngebotsüberhänge wird deshalb ab 2008 wieder eine Zunahme neuer, nutzerorientierter Projektentwicklungen erwartet. Der Leerstand an Büroflächen wird allmählich abgebaut. llerdings ist weiterhin mit einem vergleichsweise großen Sockel an Flächenüberhängen zu rechnen, der jedoch nur noch eingeschränkt marktwirksam ist. Der Umfang an ngebotsüberhängen mit hochwertigen Flächenqualitäten nimmt ab. Der nteil von Erstbezugsflächen nach Neubau oder Sanierung an den gesamten Büroleerständen ist rückläufig. Die Vermarktungschancen alter Bestandsflächen bleiben gering. Der Trend leicht anziehender Büromieten verstärkt sich vor allem an den guten Bürostandorten, strahlt aber zunehmend auch auf andere nachgefragte Lagen im Stadtgebiet aus. Nur für ältere Bestandsflächen sowie Objekte in peripheren Lagen zeichnet sich keine Entspannung des Drucks auf die erzielbaren Mieten aus. VERBESSERUNG DER MRKT- PERFORMNCEWERTE Der bereits im Vorjahresbericht analysierte Trend steigender Marktperformancewerte setzte sich fort. Das Bürobarometer der analysierten 14 deutschen Büromärkte stieg 2006 im Vergleich zum Vorjahr im Durchschnitt um rd. 15 Punkte. In den Märkten der alten Bundesländer verbesserte sich der Barometerwert im Durchschnitt um rd. 20 Punkte, in den neuen Ländern um rd. 8 Punkte. Die Marktperformancewerte der sieben größten deutschen Märkte verbesserten sich insgesamt recht deutlich mit einem Plus von rd. 17 Punkten in Richtung eines Marktgleichgewichts. m besten stellt sich derzeit die Situation in München und Hamburg dar, mit jeweils bereits erreichten sehr ausgeglichenen ngebots-nachfrage-relationen. In München haben sich 2006 die Performancewerte im Vergleich der Big Seven am schnellsten verbessert. uch in Düsseldorf und Frankfurt/M. sind erhebliche Fortschritte erkennbar. Ebenso ist in Berlin der generelle Trend der Marktentwicklung ausgesprochen positiv, das Tempo der Verbesserung der Marktperformance aber noch etwas geringer als in den genannten Städten. In Köln und Stuttgart haben sich in der ersten Jahreshälfte die Marktdisparitäten etwas verstärkt, konnten jedoch in der zweiten Jahreshälfte bereits wieder verbessert werden. In den mittleren deutschen Bürozentren waren auch 2006 kaum einheitliche Trends der Marktentwicklung erkennbar. In Bremen blieben die sehr guten Performancewerte stabil, der Hannoversche Büromarkt 15

9 DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN 16 machte einen Sprung in Richtung ausgeglichener Marktrelationen. In Mannheim und Magdeburg gaben die Barometerwerte im Vergleich zum Vorjahr nach. In Dresden, Leipzig und Rostock konnte zwar eine leichte Verbesserung der Situation auf dem Büromarkt festgestellt werden, die Wegstrecke zu einem stabilen Marktgleichgewicht ist jedoch noch weit. uch bei vielen anderen europäischen Büromärkten wurden 2006 deutliche Verbesserungen der Performancewerte analysiert. Dazu gehörte auch der Wiener Büromarkt. STBIL HOHE BÜROFLÄCHENNCHFRGE Das Umsatzvolumen an Büroflächen zog 2006 in den kontinuierlich von DIP analysierten 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock, Stuttgart) mit rd. 3,38 Mio. m 2 im Vergleich zum Vorjahr (ca. 3,01 Mio. m 2 ) sehr deutlich um rd. 12% an. Das ist nicht zuletzt deshalb als überdurchschnittlich gutes Ergebnis zu werten, da das starke Umsatzwachstum des Vorjahres in erheblichem Umfang von einmaligen Sondereffekten durch die Gründung vieler Job-Center der Bundesarbeitsagentur bzw. deren rbeitsgemeinschaften hervorgerufen wurde. In den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) wurden summiert ca. 2,98 Mio. m 2 bzw. rd. 88% der Büroflächenumsätze aller 14 DIP-Büromärkte umgesetzt. Das waren ca. 14% mehr als im Vorjahr (ca. 2,62 Mio. m 2 ). Der deutschlandweit umsatzstärkste Büromarkt war wie in den Vorjahren wiederum München mit rd m 2, dicht gefolgt von Berlin ( m 2 ), Frankfurt/M. ( m 2 ) und Hamburg ( m 2 ). In den übrigen sieben Bürozentren wurden 2006 zusammen rd m 2 Bürofläche vermietet bzw. von Eigennutzern absorbiert, rd. 3% mehr als im Vorjahr ( m 2 ). NCHFRGESCHUB DURCH UNTER- NEHMENSORIENTIERTE DIENSTLEISTER Während 2005 die Umsatzsteigerung in starkem Maße auf den Nachfrageschub durch die Eröffnung neuer Job-Center der Bundesarbeitsagenturen und deren rbeitsgemeinschaften zurückzuführen war, wurde 2006 der Umsatzrückgang durch die öffentliche Hand vor allem durch wachsende Flächenumsätze unternehmensorientierter und sozialer Dienstleistungseinrichtungen kompensiert. Der durchschnittliche Marktanteil dieser Nachfragegruppe stieg von rd. 24% im Vorjahr auf ca. 30% im Berichtsjahr Die Marktquote öffentlicher Einrichtungen fiel dagegen von durchschnittlich rd. 18% im Jahr 2005 auf nur noch ca. 13% im Folgejahr. Zu den wichtigen Nachfragegruppen mit wachsender Bedeutung im Jahr 2006 gehörten auch Unternehmen der Branchengruppe Telekommunikation/IT/EDV. Deren Marktquote blieb mit rd. 23% des gesamten Umsatzvolumens im Vorjahresvergleich relativ stabil. Der Marktanteil der Finanzdienstleister nahm von rd. 12% im Jahr 2005 auf ca. 15% im Berichtsjahr zu. GRÖSSERE NETTOBSORPTION N BÜROFLÄCHEN In den letzten beiden Jahren ist in Deutschland ein wieder sich verstärkender Trend einer größeren Inanspruchnahme von Büroflächen zu beobachten. Im nalysezeitraum 2004/2005 wurde ein Mehrverbrauch an genutzter Bürofläche in den 14 untersuchten Büromärkten von rd m 2 ermittelt. Im darauf folgenden Zeitraum 2005/2006 hat sich die Nettoabsorption an Büroflächen mit rd m 2 bereits fast vervierfacht. Damit ist mehr als ein Drittel (36%) der realisierten Flächenumsätze per Saldo mit Flächenerweiterungen verbunden. Durch den zunehmenden Mehrverbrauch an Büroflächen verbessern sich die Voraussetzungen, ngebotsüberhänge abzubauen bzw. Neubauflächen schneller vom Markt zu absorbieren. Im Unterschied zum Vorjahr ist der Trend einer deutlich wachsenden Flächeninanspruchnahme nicht nur in den größten deutschen Bürozentren zu beobachten, sondern ebenso in den mittleren Zentren. In den Big Seven entfielen fast 40% der Flächenumsätze auf Flächenerweiterungsentscheidungen, in den mittleren Bürozentren rd. 25%. Die zuletzt genannte Größenordnung gilt auch für die ostdeutschen Märkte, in denen sich deshalb der Trend zum allmählichen bbau von ngebotsüberhängen verstärkte. 17 DIP-Büromärkte: Umsätze an Büroflächen 2005 und 2006 Vermietungsleistung zzgl. Eigennutzerabsorption DIP-Büromärkte*: Büroflächenfertigstellung absolut sowie in Relation zum Bestand (Innovationsquote)** und zum Flächenumsatz (Neubauabsorption)*** Magdeburg Rostock Dresden Mannheim Hannover Leipzig 3,5 3 2,5 2 4,5 4 3,5 3 2,5 Bremen Stuttgart Köln Düsseldorf Hamburg Frankfurt/M. Berlin München 1,5 1 0, ,5 1 0, **** in m Quelle: DIP DIP-Research * HB, B, DD, D, F, HH, H, L, MD, MH, M, HRO, S ** i.v. 100 Fertigstellungen zum Bestand *** Relation Fertigstellung p.a. zu Umsatz p.a. **** Prognose

10 DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN BERLIN 18 RLEX: Leerstandsindex der DIP-Büromärkte Index 100: Leerstand entspricht aktuell und mittelfristig der notwendigen Fluktuationsreserve Leipzig Dresden Magdeburg Mannheim Rostock Frankfurt/M. Berlin Düsseldorf Köln Stuttgart Hamburg Hannover München Bremen Index Quelle: DIP DIP-Research 14 analysierten deutschen Büromärkten wurde im Jahr 2006 mit rd. EUR 23,40/m 2 ermittelt, im Vorjahr lag der Vergleichswert bei ca. EUR 22,80/m 2. Dieses leichte nziehen der Büromieten für beste Standortund Flächenqualitäten um ca. 3% zeigt sich nicht nur in den deutschen Bürometropolen, sondern auch in den mittleren Zentren. Das gilt ebenso für ausgewählte Standorte in Ostdeutschland. Die nalyse der Durchschnittsmieten, vor allem in den Citylagen, bestätigt die Trendaussage. Die durchschnittlichen Nominalmieten für Büroflächen in Citylagen lagen im Jahr 2006 mit rd. EUR 15,00/m 2 um rd. 4% über dem Vergleichswert des Vorjahres (ca. EUR 14,45/m 2 ). DIP-Büromärkte: Mietniveau 1) in City- und in Cityrandlagen, Stand: Dez BERLIN HÖHERE UMSÄTZE DURCH EIGENNUTZER Der Büroflächenumsatz erhöhte sich in der Bundeshauptstadt von rd m 2 in 2005 um über ein Viertel (ca. 26%) auf rd m 2 im Berichtsjahr Diese überdurchschnittlich starke Umsatzsteigerung war jedoch vorrangig auf eine viel größere Flächenabsorption durch Eigennutzer zurückzuführen. llein ca m 2 Bürofläche entfielen 2006 auf Standortentscheidungen von Eigennutzern zum Neubau bzw. Bezug eigener Objekte. Im Vorjahr waren es nur ca m 2. Im Herbst 2006 erfolgte der erste Spatenstich für den Neubau des Bundesnachrichtendienstes in der Chausseestraße, wo allein rd m 2 Bürofläche entstehen. uch die Vermietungsleistung zog vor allem durch einen Jahresendspurt in 2006 in Berlin noch leicht an wurden rd m 2 Bürofläche vermietet, im Berichtsjahr mit rd m 2 rd. 2% mehr. 19 VERRINGERUNG MRKTWIRKSMER BÜROFLÄCHENÜBERHÄNGE Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen belief sich nfang 2006 in den 14 analysierten deutschen Märkten auf rd. 10,5 Mio. m 2, Ende 2006 auf ca. 10,1 Mio. m 2. Die durchschnittliche Leerstandsquote der 14 DIP-Märkte ging damit von rd. 10,7% zum Jahresanfang 2006 auf rd. 10,2% zum Jahresanfang 2007 zurück. Tempo und usmaß des bbaus von Büroleerständen waren in vielen deutschen Städten noch verhalten. usnahmen davon waren vor allem München und Hannover. Hier wurden deutliche Verringerungen von Flächenüberhängen registriert. bgesehen von erheblichen Unterschieden zwischen einzelnen Standorten und Lagen sind vor allem qualitative Verschiebungen zwischen den verschiedenen Leerstandskategorien zu beobachten. Der nteil struktureller, kaum vermarktungsfähiger Leerstände erhöhte sich im Jahresverlauf von rd. 17% auf ca. 21% am Gesamtumfang der ngebotsüberhänge. Der nteil marktwirksamer ngebotsüberhänge reduzierte sich in diesem Zeitraum gleichzeitig von rd. 46% auf rd. 38% des gesamten Büroleerstands. Daneben spielen auch Untermietflächen eine tendenziell abnehmende Rolle. Im Durchschnitt gehörten nfang 2006 noch rund ein Zehntel des gesamten kurzfristig verfügbaren Marktangebots in diese Leerstandskategorie, ein Jahr später nur noch rd. 8%. Der Umfang der für das Funktionieren des Marktes notwendigen Fluktuationsreserve nahm gleichzeitig zu: Der nteil am Gesamtleerstand erhöhte sich leicht von ca. 27% vor Jahresfrist auf aktuell knapp 34%. Der Leerstandsindex RLEX, der die kurz- und mittelfristigen Relationen zwischen ngebot und Nachfrage widerspiegelt, verbesserte sich im Jahresverlauf 2006 deutlich um rd. 34 Punkte bzw. 13%. Die deutlichsten Verbesserungen der Leerstandsindex-Werte wurden in einigen mittleren Bürozentren der alten Bundesländer sowie in München erreicht. ber auch in anderen großen deutschen Bürometropolen wie in Berlin und Düsseldorf, Frankfurt/M. und Hamburg zeigten sich 2006 in dieser Hinsicht insgesamt deutliche Verbesserungen. LEICHT STEIGENDE BÜROMIETEN Der Trend leicht steigender Büromieten, vor allem in guten und sehr guten Lagen, hat sich im Jahresverlauf 2006 verfestigt. Die gewichtete Spitzenmiete in den City Cityrand Spitze Die durchschnittlich erzielten Büromieten in den Cityrandlagen blieben 2006 in den 14 untersuchten deutschen Standorten mit rd. EUR 11,00/m 2 im Vorjahresvergleich (EUR 10,90/m 2 ) zumindest stabil. In Stadtrandlagen zeigt sich ein stärkerer Wachstumstrend bei den durchschnittlich erzielten Büromieten. Im Jahr 2005 lag der Vergleichswert bei rd. EUR 8,50/m 2, im Berichtsjahr mit rd. EUR 8,80/m 2 um rd. 4% darüber. llerdings beschränken sich diese Mietpreissteigerungen in den ußenlagen lang auf wenige Städte (v. a. Berlin, Bremen, München) und sind hier auch auf statistische Effekte (2005: wenige großflächige bschlüsse zu sehr niedrigen Preisen) zurückzuführen. WICHTIGSTE NCHFRGEGRUPPE: ÖFFENTLICHE EINRICHTUNGEN Die mit bstand wichtigste Nachfragegruppe waren 2006 in Berlin wiederum Institutionen der öffentlichen Hand. Insgesamt entfielen im Berichtsjahr rd. 36% (2005: 38%) bzw m 2 Bürofläche auf Standortentscheidungen von Ministerien, Bundes- und Landeseinrichtungen sowie Verbänden. Neben den Entschei- Der Gebäudekomplex Residenz m Deutschen Theater in der Reinhardtstraße befindet sich in exponierter Lage zwischen Bundespressekonferenz, Charité und Friedrichstadtpalast. ENGEVELT vermittelte hier Büroflächen an einen international agierenden Personalvermittler für Fach- und Führungskräfte aus Hamburg und an eine renommierte Rechtsanwaltskanzlei.

11 DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN BERLIN, BREMEN 20 dungen zum Neubau eigengenutzter Büroobjekte wurden durch diese Nutzergruppe auch große Mietverträge in 2006 unterschrieben (Bundesgesundheitsministerium, Stasiunterlagen-Behörde). Eine deutlich anziehende Nachfrage nach Büroflächen wurde 2006 in Berlin bei unternehmensbezogenen und sozialen Dienstleistern beobachtet. Die Marktquote dieser Nachfragegruppe erhöhte sich von rd. 25% im Vorjahr auf rd. 30% im Berichtsjahr. Das realisierte absolute Umsatzvolumen stieg um über die Hälfte auf rd m 2. Die Nachfrage aus der Branchengruppe IT/Telekommunikation/EDV zog 2006 in Berlin nur leicht an: Der Marktanteil an den Büroflächenumsätzen verringerte sich deshalb von rd. 16% in 2005 auf ca. 14% im Berichtsjahr. Dahinter verbirgt sich aber ein absolutes Nachfragewachstum um ca. 12% auf m 2. Finanzdienstleister spielten 2006 in der Bundeshauptstadt mit einem Umsatzanteil von rd. 7% zwar eine etwas größere Rolle als im Vorjahr (4,5%), mit einem Die Presse Monitor Deutschland GmbH & Co. KG bietet digitale rtikel und Lizenzen für die Erstellung und Verbreitung von elektronischen Pressespiegeln in Unternehmen, Verbänden oder Behörden an. ENGEVELT vermittelte an das Unternehmen rd. 850 m 2 Bürofläche im Charlottencarree, Markgrafenstraße 62/63, einem Bürohauskomplex aus dem Jahr n das bekannte rchitekturbüro marc braun rchitekten wurden rd. 400 m 2 im Haus der Werbung, Keithstraße 2 4 durch ENGEVELT vermittelt. Das markante Bürogebäude befindet sich in werbewirksamer Lage direkt an der Urania. absoluten Neuvermietungsvolumen von rd m 2 hat diese Branche für den Büromarkt Berlins als Hauptstadt der stärksten europäischen Wirtschaftsmacht jedoch eine relativ geringe Bedeutung. Die Flächenumsätze sonstiger Büronutzer einschl. großer Industrie- und Handelsunternehmen waren im Jahr 2006 etwas geringer als im Vorjahr, die Marktquote sank von rd. 17% im Jahr 2005 auf ca. 13%. UMSTZVERLGERUNG IN CITY- UND CITYRNDLGEN Während im Vorjahr überdurchschnittlich große Flächenumsätze in den äußeren Stadtlagen realisiert wurden, konzentrierte sich die Nachfrage im Berichtsjahr 2006 in starkem Maße auf die Berliner City- und Cityrandlagen. So stiegen vor allem die Büroflächenumsätze in den Citylagen in der historischen Mitte Berlins von ca m 2 im Vorjahr auf ca m 2 in Der Marktanteil an den Gesamtumsätzen stieg damit von rd. 23% auf ca. 30%. Die Marktquote der City-West an den Berliner Flächen- umsätzen war mit rd. 6% dagegen leicht rückläufig (2005: 8%). Deutliche Umsatzsteigerungen wurden in den Cityrandlagen rund um die beiden Berliner Zentren beobachtet. Deren Marktanteil an den Flächenumsätzen stieg von rd. 30% im Jahr 2005 auf über 40% im Berichtsjahr. In den äußeren Berliner Stadtlagen haben sich die Flächenumsätze deutlich verringert. Der Marktanteil dieser Lagen fiel von einem überdurchschnittlich hohen Wert von rd. 23% im Vorjahr auf rd. 11,5% in TENDENZIELLE VERBESSERUNG VON NGEBOTS-NCHFRGE-RELTIONEN Der Gesamtumfang der Büroleerstände hat sich in den letzten drei Jahren in Berlin kaum verändert. Ende 2006 standen rd. 1,7 Mio. m 2 für einen kurzfristigen Flächenbezug zur Verfügung, nahezu genau so viel wie Ende 2005 (1,73 Mio. m 2 ). Dass sich dennoch die Marktrelationen tendenziell verbessern, hängt vor allem mit 2 Faktoren zusammen: Erstens wird zunehmend das Fertigstellungsvolumen (2006: ca m 2 ) durch eine wieder steigende Nettoabsorption an Büroflächen absorbiert und führt per Saldo kaum noch zur Vergrößerung von Leerständen in Neubauobjekten. Zweitens nimmt der nteil struktureller, kaum noch von den Nachfragern akzeptierter Leerstände weiter zu, während der nteil wirklich vermarktungsfähiger ngebotsüberhänge kleiner wird. Die erzielbaren Büromieten zogen deshalb in Berlin 2006 bereits leicht an. m deutlichsten zeigt sich das bei der Durchschnittsmiete für das gesamte Stadtgebiet, die sich von EUR 9,80 im Vorjahr auf rd. EUR 11,00/m 2 im Berichtsjahr erhöhte. Die mittlere Büromiete in Citylagen der historischen Mitte lag mit rd. EUR 15,00/m 2 um ca. 3% über dem Vorjahreswert. uch die gewichtete Spitzenmiete zog um ca. 2,5% auf ca. EUR 20,50/m 2 leicht an. BREMEN NEUER UMSTZREKORD Der Bremer Büromarkt konnte seine bereits im Vorjahr erreichten überdurchschnittlich guten Performancewerte weiter festigen. Die Umsatzdynamik zog nochmals deutlich an und ist in Relation zur Marktgröße derzeit höher als in fast allen anderen deutschen Städten. Der Büroflächenumsatz stieg von rd m 2 im Vorjahr um ca. 32% auf rd m 2 in Das Umsatzvolumen war damit sogar um rd. 43% höher als im Durchschnitt der letzten Dekade mit rd m 2. Ein Hauptschwerpunkt des Umsatzes entfiel im vergangenen Jahr auf den neuen Bürostandort Bremen- Überseestadt. Hier wurde in einem ehemaligen Speichergebäude, das in Bürolofts umgebaut wurde, ein Büroflächenumsatz von alleine ca m 2 erzielt! Standortfaktoren für diesen neu und aufwendig erschlossenen citynahen Bereich (nur ca. drei fünf utominuten vom Marktplatz entfernt) ergeben sich auch durch einen unmittelbaren Wasser- und Weserbezug. Insbesondere der Bereich Europahafen hat sich hier in den vergangenen Monaten für Investoren als sehr attraktiv dargestellt. uch zukünftig sind hier spannende, architektonisch anspruchsvolle Neubauvorhaben zu erwarten. In diesem Zusammenhang ist auf ein architektonisch herausragendes Bauvorhaben zwei Kranhäuser mit ca m 2 unmittelbar am Europahafen hinzuweisen, das die Firma ROBERT C. SPIES in Verbindung mit einem Investor vermarkten wird. ufgrund der weiterhin ausgesprochen regen Nachfrage nach Büroflächen wird auch für das Jahr 2007 ein sehr gutes Umsatzergebnis von zumindest rd m 2 Büroflächen erwartet. Letzteres steht auch in Verbindung mit weiteren ktivitäten im Bereich des Postamtes 5 am Hauptbahnhof sowie des dort befindlichen ehemaligen Hauptverwaltungssitzes von Hapag Lloyd. Weitere Mosaiksteine in der positiven Entwicklung Bremens ergeben sich im Bereich des Teerhofes. Hier wird 2007 der Neubau des bekannten Reeders Stollberg für sein Unternehmen Beluga-Shipping erstellt. Schwachhauser Heerstraße, medicentro, moderne Praxisflächen ab ca. 130 m 2 in Toplage Schwachhausens. 21

12 DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN BREMEN, DRESDEN, DÜSSELDORF 22 Ferner erwartet Bremen die Fertigstellung des neuen Radio-Bremen-Gebäudes im Faulenquartier sowie des Brillissimo an der Brillkreuzung. Letzterer Neubau ist ebenfalls mit wenigen usnahmen bereits voll vermietet. Einige attraktive Handelsflächen sind noch über das Unternehmen ROBERT C. SPIES im ngebot. SEHR GUTE MRKTPERFORMNCE Bremen hat im Vergleich der untersuchten 14 deutschen Büromärkte derzeit die beste Marktperformance. Das ist nicht nur auf den erreichten Umsatzrekord zurückzuführen, sondern vor allem auch auf stabil niedrige Leerstandsquoten. Die aktuelle Leerstandsquote von 3,5% ist nicht nur im deutschlandweiten Vergleich sehr niedrig, sondern zeigt auch, dass es hier kaum marktwirksame ngebotsüberhänge gibt. Denn weit über zwei Drittel der kurzfristig verfügbaren ngebotsreserven sind für das Funktionieren des Büromarktes unabdingbar. Der nteil latenter und struktureller Leerstände ist dagegen in Bremen gering. Sehr positiv für die Marktentwicklung der letzten Jahre war, dass die Bautätigkeit stark nutzerbezogen erfolgte. Der Umfang der Fertigstellungen war in den letzten Jahren nicht wesentlich größer als die Nettoabsorption an Büroflächen. Neue Projekte stoßen deshalb in Bremen auf eine positive Resonanz bei expandierenden Unternehmen. Denn der Bedarf an attraktiven Neubauflächen kann speziell im Citybereich kaum gedeckt werden. Das wird auch zukünftig gute Chancen zur Realisierung und Vermarktung erfolgreicher, neuer und spektakulärer Bauvorhaben bieten. Weitere Neubauten sind darüber hinaus geplant durch die GEWOB im Bereich des Technologieparks (in bester Lage an der Universitätsallee) sowie auch in der irportcity. Hier entsteht in unmittelbarer Nähe zu EDS das viationcenter. LEICHT STEIGENDE BÜROMIETEN Bremen zeichnet sich als Bürostandort durch vergleichsweise geringe Mietpreisschwankungen und damit einen hohe Nachhaltigkeit der Mieterträge aus. Die Spitzenmiete blieb auch 2006 mit rd. EUR 12,50/m 2 im Vergleich zum Vorjahr stabil. Die durchschnittlich realisierte Büromiete in Citylagen erhöhte sich gleichzeitig von rd. EUR 7,00/m 2 im Vorjahr auf rd. EUR 7,50 in uch in Cityrand- Überseestadt-Bremen, Neubau von 2 Kranhäusern mit insgesamt ca m 2. Vermarktung durch ROBERT C. SPIES IMMOBILIEN. und Stadtrandlagen zogen die Büromieten für gut ausgestattete Mietflächen im Berichtsjahr an. So werden für moderne Büroeinheiten in äußeren Lagen im Spitzensegment EUR 11,00/m 2 gezahlt, im Durchschnitt EUR 8,00/m 2. Gleichzeitig können ältere Bestandsflächen häufig nur noch über sehr mieterfreundliche Konditionen vermarktet werden. Die Mieten für solche Flächen liegen meist zwischen ca. EUR 4,00/m 2 und EUR 6,00/m 2. Hier zeigt sich insofern auch der Investitionsdruck auf die ltgebäude bzw. die anderweitig nur noch unterdurchschnittlich zu realisierenden Mietvertragsabschlüsse. DRESDEN VERHLTENE NCHFRGE Dresden konnte 2006 seinen Ruf als attraktiver Immobilienstandort durch eine sehr rege Dynamik auf dem Investmentmarkt behaupten. Der Büromietmarkt blieb dazu im Vergleich eher ein Sorgenkind. Der Flächenumsatz lag im Jahr 2006 mit rd m 2 nur unwesentlich über dem relativ schwachen Vorjahresergebnis mit ca m 2. Für 2007 wird jedoch eine deutliche Umsatzsteigerung auf rd m 2 erwartet. Hoffnungsvoll stimmt außerdem, dass sich ein klar erkennbarer Trend in Richtung einer wieder positiven und steigenden Nettoabsorption an Büroflächen in der sächsischen Landeshauptstadt abzeichnet. Die Branchengruppen mit den höchsten Marktanteilen blieben 2006 in Dresden ähnlich wie im Vorjahr unternehmensbezogene und soziale Dienstleister, auf die zusammen rd. 47% der Vermietungsleistung entfiel. Eine im Vergleich zum Vorjahr deutlich stärkere Flächennachfrage wurde aus dem Bereich der Medien, Kommunikation sowie IT/Software registriert. Deren Marktquote an den Umsätzen stieg von rd. 10% des gesamten Umsatzvolumens in 2005 auf ca. 29% im Berichtsjahr. STBIL HOHE NGEBOTSRESERVEN Die Disparitäten zwischen verfügbarem Marktangebot und Nachfragevolumen haben sich in den vergangen Jahren in Dresden verstärkt. Im Jahr 2006 zeigten sich zunehmend Elemente einer Trendwende. Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren ngebotsreserven an Büroflächen erhöhte sich im Jahresverlauf 2006 kaum noch. Zum Jahresende 2006 standen in Dresden rd m 2 Bürofläche (2005: m 2 ) für einen kurzfristigen Bezug zur Verfügung. Die Leerstandsquote blieb mit rd. 14,7% Ende 2006 im Vergleich zum Vorjahr (14,5%) fast stabil. Die Neubautätigkeit an Büroflächen ist in Dresden weiterhin relativ hoch: Im Jahr 2006 wurden rd m 2 Büroflächen fertig gestellt. Davon stehen nur noch rd m 2 dem Markt zur Verfügung wird ein Fertigstellungsvolumen von rd m 2 erwartet. Die Vorvermietungsquote der Flächenproduktion des Jahres 2007 stellt sich dabei zum Jahresende 2006 bereits auf rd. 70%. Das zeigt, dass unabhängig von dem noch bestehenden hohen ngebotsüberhang Neubauobjekte durchaus auf ein relativ großes Interesse der Nachfrager stoßen. HÖHERE MIETEN IN BESTEN LGEN Für erstklassige Flächen in den besten Dresdner Bürolagen wurden 2006 steigende Büromieten beobachtet. So zogen das Spitzenmietniveau von ca. EUR 9,80/m 2 im Vorjahr auf rd. EUR 10,50/m 2 um rd. 7% an. uch die durchschnittlich erzielbaren Büromieten in den Citylagen waren 2006 mit rd. EUR 8,00/m 2 im Vergleich zu 2005 (rd. EUR 7,40/m 2 ) deutlich höher. In anderen Dresdner Bürolagen blieben dagegen die erzielten Büromieten stabil. In Cityrandlagen werden Büroflächen im Durchschnitt zu EUR 7,00/m 2 vermietet, in Stadtrandlagen zu durchschnittlich EUR 5,00/m 2. DÜSSELDORF NCHFRGEBELEBUNG VOR LLEM IN ZENTRLEN LGEN Düsseldorf gehörte im Jahr 2006 zu jenen deutschen Büromärkten, in denen eine überdurchschnittlich starke Nachfragebelebung spürbar war. ufgrund der breit diversifizierten Wirtschaftsstruktur der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt mit Hauptsitz vieler Unternehmen sind uswirkungen des konjunkturellen ufschwungs hier schneller auf den Mietmärkten spürbar als in anderen Städten. Der Büroflächenumsatz erhöhte sich von rd m 2 in 2005 um rd. 16% auf ca m 2. Damit wurde auch das durchschnittliche Umsatzvolumen der letzten Dekade 23

13 DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN DÜSSELDORF, FRNKFURT/MIN 24 Global Gate: Das internationale Businesscenter ist mit dem 3. Bauabschnitt komplett fertig gestellt. ls Erstmieter konnte ein japanisches Unternehmen mit rund 900 m 2 vermittelt werden. Die Metro mietete weitere rund m 2 Bürofläche. ENGEVELT ist exklusiv mit der Vermarktung beauftragt. (ca m 2 ) deutlich überboten. Im Düsseldorfer Stadtgebiet wurden rd m 2 umgesetzt (2005: ca m 2 ), im Umland rd m 2 (2005: ca m 2 ). Die Flächenumsätze konzentrierten sich stärker als im Vorjahr auf die City- und Cityrandlagen der Stadt. Der Marktanteil der Düsseldorfer Citylagen (einschl. Bankenviertel und Königsallee) am gesamten Flächenumsatz (einschl. Eigennutzer) stieg von rd. 11,5% im Vorjahr auf ca. 13,9% im Folgejahr. Das absolute Umsatzvolumen erhöhte sich entsprechend von rd m 2 im Vorjahr auf rd m 2 in Der Marktanteil der Düsseldorfer Cityrandlagen am Gesamtumsatz der Büromarktregion (einschl. Umland) nahm noch stärker von ca. 38% im Jahr 2005 auf rd. 45% im Berichtsjahr zu. bsolut wuchs das Umsatzvolumen um rd m 2 auf rd m 2. In den Stadtrandlagen waren die Büroflächenumsätze dagegen im Vorjahresvergleich leicht um rd m 2 auf rd m 2 in 2006 rückläufig. Das entspricht einem Marktanteil von ca. 28% (2005: ca. 35%). STRKE MRKTKTIVITÄTEN BEI BERTUNGSUNTERNEHMEN Die Gruppe der unternehmensbezogenen und sozialen Dienstleister zählt in Düsseldorf traditionell zu den stärksten Nachfragern nach Büroflächen nahmen die nmietungsaktivitäten dieser Branchen nochmals erheblich zu. Die Marktquote an allen Flächenumsätzen der Büromarktregion erhöhte sich deshalb von rd. 29% im Vorjahr auf ca. 38% in Der absolute Umfang der Büroflächenumsätze nahm um rd m 2 auf rd m 2 im Berichtsjahr deutlich zu. Merklich höhere Umsatzleistungen als im Vorjahr wurden in Düsseldorf auch bei Finanzdienstleistern beobachtet. Deren Marktquote stieg von rd. 9% in 2005 auf rd. 14% im Folgejahr. bsolut war das ein Umsatzplus von über m 2 auf insgesamt rd m 2 im Jahr Dagegen ging der im Vorjahr mit über 18% überdurchschnittlich hohe Marktanteil von öffentlichen Einrichtungen am Düsseldorfer Büroflächenumsatz auf ein Niveau von knapp 12% zurück. Diese Quote ist im langjährigen Vergleich allerdings immer noch hoch, da auf diese Nachfragegruppe in Düsseldorf durchschnittlich nur ca. ein Zehntel des Nachfragevolumens entfällt. Die Nachfrage aus den Bereichen IT/Telekommunikation, Softwareentwicklung und Medien war 2006 im Vorjahresvergleich absolut wie relativ rückläufig. Der Marktanteil ging von rd. 24% in 2005 auf rd. 15% im Folgejahr zurück. Eine im Vergleich zum Vorjahr wieder steigende Nachfrage wurde bei großen Handels- und Industrieunternehmen sowie sonstigen Branchen beobachtet. Die Marktquote erhöhte sich von knapp 20% in 2005 auf ca. 22% im Folgejahr. bsolut belief sich das Umsatzplus auf rd m 2. Der Gesamtumsatz durch diese Nachfragegruppe betrug damit rd m 2. Broadway Office: Das neu errichtete Bürocenter mitten im Düsseldorfer Bankenviertel bietet insgesamt ca m 2 modernste Bürofläche. ENGEVELT vermittelte hier Büroflächen an eine namhafte nwaltssozietät. BBU VON NGEBOTSÜBERHÄNGEN Im Jahresverlauf 2006 hat der bereits im Vorjahr sich abzeichnende Trend leicht rückläufiger Büroflächenleerstände in Düsseldorf verstärkt. Das am Markt kurzfristig verfügbare ngebot an Büroflächen war von ca m 2 zum Jahreswechsel 2005/2006 auf aktuell rd m 2 um ca. 8% rückläufig. Davon entfallen rd m 2 auf das Stadtgebiet und rd m 2 auf das benachbarte Umland. Die Leerstandsrate im Marktgebiet (Stadtgebiet: 10,1%, Umland: ca. 15,3%) war mit rd. 10,9% im Vergleich zum Vorjahr (12,0%) spürbar rückläufig. Der Leerstandsindex RLEX, der vor allem die Marktrelationen zwischen ngebotsüberhängen und Umsatzdynamik berücksichtigt, konnte sich deshalb im Jahresverlauf 2006 erheblich um rd. 53 Punkte auf einen aktuellen Wert von rd. 226 verbessern. uch kurz- und mittelfristig wird sich dieser Trend aufgrund der relativ verhaltenen Bautätigkeit fortsetzen wurden in Düsseldorf rd m 2 Bürofläche fertig gestellt werden nur rd m 2 Bürofläche im Düsseldorfer Marktgebiet neu errichtet ist die Fertigstellung von rd m 2 Büroflächen geplant. Die Mietpreise blieben 2006 in Düsseldorf noch ausgesprochen stabil, mittelfristig wird jedoch wieder ein nziehen der Preise erwartet. Die Spitzenmieten lagen wie im Vorjahr bei ca. EUR 20,50/m 2, die mittleren Büromieten in Citylagen bei ca. EUR 15,50/m 2. In Cityrandlagen werden im Durchschnitt weiterhin rd. EUR 13,00/m 2 realisiert, in den äußeren Lagen rd. EUR 10,00/m 2. FRNKFURT/MIN UMSTZBELEBUNG IM ZWEITEN HLBJHR Die Büroflächennachfrage lag in Frankfurt 2006 mit ca m 2 Flächenumsatz ca. 9% über Vorjahresniveau. Das höhere Umsatzergebnis resultiert dabei vor allem aus der sprunghaften Nachfragebelebung in der zweiten Jahreshälfte. In den ersten beiden Quartalen 2006 hatten die bsatzzahlen noch deutlich unter den Umsatzerwartungen gelegen. Für das ab Jahresmitte beobachtete Umsatzwachstum spielte insbesondere der bschluss einer Reihe von großflächigen Vermietungen, beispielsweise durch Finanzunternehmen, eine wichtige Rolle. Die zum Teil ENGEVELT ist bundesweit mit der Vermarktung der nicht mehr betriebsnotwendigen Flächen der Commerzbank G beauftragt. Darin enthalten ist unter anderem eine Fläche im Colosseo in Frankfurt am Main (im Eigentum der DIV/Hannover Leasing), die einem ansprechenden Gastronomiekonzept zugeführt werden soll. In zentraler Lage an der Frankfurter Messe entsteht 2010 das Europaviertel. Entlang des Europaboulevards werden attraktive Geschäfte, Büros und Wohnhäuser entstehen. ENGEVELT ist ebenfalls mit der Vermarktung beauftragt. großflächigen Nachfragen durch Banken führten letztendlich auch dazu, dass der nteil der Finanzbranche am Gesamtumsatz im Jahr 2006 wieder angestiegen ist. Mit ca. 29% lag die Umsatzquote der Finanzdienstleister am Frankfurter Büromarkt im Vergleich aller Branchengruppen am höchsten. Demgegenüber hatten Banken vor Jahresfrist mit lediglich 18% einen für Frankfurt atypisch niedrigen Marktanteil verbucht. n zweiter Stelle stehen Unternehmen aus dem Bereich unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleistungen. Ihr Umsatzanteil lag 2006 mit rd. 27% sogar über dem Vorjahreswert (ca. 23%). Eine deutlich geringere Marktquote entfiel auf Unternehmen aus der IT-/Medienbranche. Etwa 18% aller in Frankfurt 2006 registrierten Flächenumsätze wurden 25

14 DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN FRNKFURT/MIN, HMBURG 26 durch genannte Branchengruppen getätigt. Deutlich verhaltener verlief die Nachfrage seitens öffentlicher Unternehmen. Nachdem hier in den beiden Vorjahren mit rd. 11 bzw. 17% Marktanteilen vergleichsweise hohe Flächennachfragen beobachtet wurden, sank der bsatz im Berichtszeitraum 2006 nunmehr wieder auf eine in Frankfurt üblicherweise relativ niedrige Umsatzquote von ca. 8%. Im Vorjahr hatte insbesondere der vorübergehend stark angestiegene Flächenbedarf der Bundesagentur für rbeit (Jobcenter) zum Umsatzplus beigetragen. Die restlichen rd. 18% des Flächenumsatzes 2006 entfiel auf sonstige Unternehmen aus den Bereichen Industrie, Handel und Transport. Hinsichtlich der räumlichen Standortpräferenzen wurden im Jahr 2006 kleinräumig zum Teil recht deutliche bweichungen gegenüber dem Vorjahrestrend erkennbar. So dominierten zwar weiterhin die Bereiche Innenstadt/Westend sowie Cityrand. uf genannte Standorte entfielen jeweils ca. 28% bzw. 30% des Gesamtflächenumsatzes. Damit wurde die Umsatzquote des Jahres 2005 im Innenstadtbereich (32%) leicht unterlaufen, die der Cityrandlagen (26%) indessen übertroffen. Weitere rd. 4% der Büroflächenumsätze resultieren aus Vermietungen im Bankenviertel. Der Marktanteil des Finanzdistrikts am Gesamtumsatz hat sich damit gegenüber dem Vorjahr in etwa halbiert. Eine etwas höhere Nachfragedynamik verzeichneten indessen mit rd. 20% die klassischen Bürolagen Niederrad, Mertonviertel, Eschborn und Kaiserlei (Vorjahreswert: ca. 18%). Ebenfalls höher fiel die Flächennachfrage in Stadtteillagen bzw. sonstigen ußenbereichen aus. Der Umsatzanteil lag hier bei rd. 18% (2005: 14%). Der höhere Flächenabsatz ist hier vor allem auf Vermietungen im Bereich Flughafen zurückzuführen, wo u.a. ein Großabschluss von ca m 2 im irrail Center stattfand. NGEBOTSWCHSTUM GESTOPPT Die kurzfristig verfügbare ngebotsreserve hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt zwar nur marginal verändert, liegt mit rd. aktuell rd. 2,02 Mio. m 2 bzw. 16,5% indessen leicht unter Vorjahresniveau (2,1 Mio. m 2 ). Die Nettoabsorption reicht derzeit allerdings noch nicht aus, um die ngebotsentwicklung infolge weiterer Fertigstellungen bzw. Flächenfreisetzungen ansässiger Unternehmen nachhaltig positiv zu kompensieren. Nur bei weiterhin dynamischer Umsatzleistung und gleichzeitig nachlassender Neubautätigkeit wird sich hier ein allmählicher bbau der ngebotsreserven einstellen. uch bei den Mieten zeigt sich die Frankfurter Marktentwicklung größtenteils stabil. So liegen zwar sowohl die gewichtete Spitzenmiete mit ca. EUR 35,00/m 2 als auch die mittleren Mieten im Citybereich mit rd. EUR 22,00/m 2 über Vorjahresniveau (EUR 33,00/m 2 bzw. EUR 21,00/m 2 ), doch ist hierbei zu berücksichtigen, dass im Jahr 2006 zahlreiche Mietverträge über Büroflächen in besonders hochwertigen Cityobjekten (u.a. Mainbuilding, Skyper ) unterzeichnet wurden, was zu einem statistisch höheren Mittelwert bei den Büromieten im Citybereich führt. Ohne genannte Kontrakte verlief die Mietpreisentwicklung 2006 überwiegend stabil. Mit der weiteren bsorption Im Herzen des Frankfurter Bankenviertels stehen die GRDEN TOWERS zwei Bürotürme mit rund m 2 oberirdischer BGF auf 14 bzw. 25 Etagen und innovativem Haustechnik-Konzept. Der Name ist Programm und daher findet man hier an den Stirnseiten der Gebäude zweigeschossige Wintergärten, die als Kommunikations- und/oder Ruhezonen dienen. ENGEVELT ist aktiv an der Vermarktung dieser Liegenschaft beteiligt. größerer Flächen im Bankenviertel bzw. Citybereich sind in besonders nachgefragten ngebotssegmenten Verknappungstendenzen mit entsprechenden Mietpreisanpassungen nicht auszuschließen. llerdings ist zu beachten, dass durch eine Reihe von absehbaren Neubauprojekten (u.a. Frankfurt Hoch Vier, Opern-Turm, Neubau EZB) mittelfristig wieder zusätzliche Flächenpotenziale im Frankfurter Citybereich entstehen. HMBURG ERNEUTE UMSTZSTEIGERUNG Hamburgs Motto Wachsende Stadt gibt die Dynamik der Metropole wieder. Das gilt derzeit insbesondere für die Hafenwirtschaft mit dem stetig wachsenden Containerumschlag, der im letzten Jahr um ca. 15% stieg. Von der gesunden wirtschaftlichen Entwicklung profitiert auch der Büromarkt. Hamburg wies im Vergleich der sieben größten deutschen Büromärkte im Jahr 2006 neben München die besten Performancewerte auf. Der Büroflächenumsatz erreichte in 2006 mit rd m 2 ein Plus von rd. 10% im Vergleich zum Vorjahresergebnis (ca m 2 ) und lag damit weiterhin erheblich über dem Durchschnittswert der letzten Dekade mit rd m 2. Umsatzschwerpunkte waren im Berichtsjahr die Innenstadtbereiche mit rd. 42% der Vermietungsleistung sowie die City mit einem Marktanteil von 12%. Die Nachfrage der unternehmensbezogenen und sozialen Dienstleistungsunternehmen zog weiter an. uf diese Branchen entfielen rd. 36% der gesamten Flächenumsätze (2005: rd. 30%). Durch Medien-, ITund Softwareunternehmen wurde rund ein Viertel aller Hamburger Umsätze realisiert, durch Finanzdienstleister knapp 10%. llein durch den Mietvertragsabschluss der HSH Nordbank wurden dabei rd m 2 umgesetzt. Der Marktanteil sonstiger Nachfrager, vor allem von Industrie- und Handelsunternehmen, war mit rd. 21% am gesamten Flächenumsatz der Hansestadt relativ hoch. Flächenerweiterungen durch Nutzer spielen in Hamburg eine deutlich größere Rolle als in vielen anderen deutschen Städten war per Saldo etwa die Hälfte des Flächenumsatzes auf die Vergrößerung der genutzten Bürofläche zurückzuführen. GÜNSTIGE NGEBOTS-NCHFRGE- RELTIONEN Die positive Nettoabsorption ist auch dafür verantwortlich, dass sich in Hamburg trotz der vergleichsweise regen Neubautätigkeit der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren ngebotsreserven nicht vergrößert hat, sondern sich die ngebots-nachfrage- Relationen im Vergleich zu den meisten großen deutschen Bürometropolen günstig gestalten. Der absolute Umfang des Büroflächenleerstandes blieb in der Hansestadt im Vorjahresvergleich mit rd. 1,0 Mio. m 2 unverändert. Die Leerstandsquote hat sich auf rd. 7,9% Ende 2006 leicht reduziert. Der Trend zur Verbesserung von ngebots-nachfrage-relationen wird sich mittelfristig fortsetzen. ufgrund der moderaten Fertigstellungsvolumina ist bei einer vergleichsweise hohen positiven Nettoabsorption an Büroflächen von einem bbau von ngebotsüberhängen auszugehen. Das kurzfristig verfügbare ngebot an vertraglich ungebundenen Neubauflächen nimmt dabei schneller ab als der Gesamtumfang bezugsfähiger Büroflächen. Die Chancen zur mittel- und langfristigen Realisierung großer städtebaulicher Entwicklungsvorhaben sind gut. Die Hafencity ist das größte innerstädtische Stadtentwicklungsprojekt Europas, das in Teilabschnitten bereits fertig gestellt wurde. Das Herz der Hafencity ist allerdings noch in der Planungsphase: Das cht-hektar-real zwischen Speicherstadt und Kreuzfahrtterminal wird unter dem Namen Überseequartier realisiert. Nach den Planungen entstehen hier 2011 insgesamt 16 Gebäude mit einer Geschossfläche von m 2, davon ca m 2 für Büros, m 2 für Einzelhandel und Gastronomie sowie m 2 für rd. 420 Wohnungen. Die geplante Investitionssumme beträgt ca. 800 Millionen Euro. LEICHTE ERHÖHUNG DER BÜROMIETEN Hamburg zeichnet sich durch ein im nationalen und internationalen Vergleich ausgesprochen wettbewerbsfähiges Mietpreisniveau aus. Derzeit ist der Übergang zu einer Marktphase mit wieder steigenden Büromieten in Hamburg zu beobachten. llerdings sind Tempo und usmaß der Mieterhöhung noch sehr moderat. Die Spitzenmiete stieg von rd. EUR 21,80/m 2 im Vorjahr nur um ca. 1% auf ca. EUR 22,00/m 2 im Jahr Die erzielten mittleren Mieten in Citylagen waren mit rd. EUR 14,40/m um rd. 3% höher 27

15 DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN HMBURG, HNNOVER, KÖLN 28 Hamburg, Neuer Jungfernstieg 17: Einer der markantesten Neubauten an der Binnenalster, der im Dezember 2006 fertig gestellt wurde. Baubetreuung und Beratung des Bauherrn durch Henrik Hertz. Vermietung durch RNOLD HERTZ zusammen mit Großmann & Berger. als im Vorjahr (ca. EUR 14,00/m 2 ). In den Cityrandund äußeren Bürolagen Hamburgs blieben dagegen die Mietpreise auf dem Niveau des Vorjahres weitgehend stabil. Die durchschnittliche Miete für Büroflächen in Cityrandlagen beläuft sich aktuell auf ca. EUR 11,10/m 2, in den Stadtrandlagen auf ca. EUR 8,20/m 2. HNNOVER REGE BÜROFLÄCHENNCHFRGE Die Performance des Büromarktes der Landeshauptstadt Hannover hat sich im letzten Jahr weiter entscheidend verbessert. Hannover gehört damit zu den wenigen deutschen Standorten mit einer bereits wieder sehr ausgeglichenen ngebots-nachfrage-relation. Dieser sehr positive Trend setzt sich mittelfristig weiter fort, weshalb Hannover zunehmend auch in den Fokus international agierender institutioneller Investoren gerückt ist, die sich hier verstärkt engagieren. Der Büroflächenumsatz stieg von ca m 2 im Vorjahr um ca. 14% auf rund m 2 in Das Nachfragevolumen lag damit deutlich über dem durchschnittlichen Flächenumsatz der letzten Dekade von rd m 2. Großabschlüsse waren u.a. die Vermietung von ca m 2 an die Talanx-Versicherung in der Buchholzer Straße, von ca m 2 an EON in der Max-von-Laue-Straße sowie von rd m 2 an das Hauptzollamt in der Hackethalstraße. Die Branchenstruktur der Nachfrage ist ausgesprochen breit und reicht von Standort- und Flächengesuchen großer Unternehmen über öffentliche Einrichtungen zu einer Vielzahl unternehmensorientierter Dienstleistungsunternehmen. uch für das Jahr 2007 wird deshalb ein ähnlich hohes, überdurchschnittliches Umsatzvolumen in der gleichen Größenordnung von ca m 2 prognostiziert. Ein wachsender nteil der Büroflächenumsätze ist auf Expansionsbestrebungen von Unternehmen und Einrichtungen zurückzuführen. Die Nettoabsorption an Büroflächen hat sich binnen Jahresfrist etwa verdreifacht. Der nteil von Neuansiedlungen oder Flächenerweiterungen belief sich 2006 in Hannover auf bereits rd. 40% des gesamten Umsatzvolumens an Büroflächen. CHNCEN ZUR RELISIERUNG NEUER BÜROVORHBEN Der Büromarkt Hannover zeichnet sich Ende 2006 durch eine geringe Leerstandsrate von nur rd. 4,7% aus. Bereits im Vorjahr zeigte der Vergleichswert mit rd. 5,3% im nationalen und internationalen Vergleich die gute Marktperformance. Der absolute Umfang der kurzfristig verfügbaren ngebotsreserven reduzierte sich von rd m 2 Ende 2005 um ca. 10% auf rd m 2 im Folgejahr. Berücksichtigt man, dass davon rd. 40% auf die für das Funktionieren des Marktes notwendige Fluktuationsreserve entfallen, weitere rd. 50% auf latente und strukturelle Leerstände, so bleiben nur ca. 10% bzw. rd m 2 als entscheidender marktwirksamer ngebotsüberhang übrig. Die Chancen zur Realisierung neuer Büroprojekte sind deshalb in Hannover vergleichsweise günstig wurden ca m 2 Bürofläche fertig gestellt, davon rd. zwei Drittel in Neubauten, ein Drittel in Sanierungsobjekten wird mit der Fertigstellung von rd m 2 Bürofläche gerechnet, davon rd m 2 in Neubauobjekten. uch für 2008 und 2009 befinden sich bereits eine Reihe größerer Bürovorhaben in Bauvorbereitung oder weit fortgeschrittenem Planungsstatus. STBILES MIETNIVEU Die Volatilität der Büromieten ist in Hannover wie auch in anderen deutschen mittleren Bürozentren vergleichsweise gering. Die Spitzenmieten für Büroflächen blieben mit ca. EUR 12,50/m 2 weiterhin stabil. Die mittlere Büromiete in Citylagen war 2005 aufgrund einiger größerer bschlüsse in besten Lagen mit rd. EUR 10,25/m 2 überdurchschnittlich hoch, ging im Folgejahr auf ein eher marktübliches Niveau von rd. EUR 9,50/m 2 wieder zurück. Im Cityrandbereich wurden 2006 im Durchschnitt rd. 8,50/m 2 erzielt, in Randlagen EUR 7,25/m 2. KÖLN ÜBERDURCHSCHNITTLICH HOHER FLÄCHENUMSTZ Köln hat sich in den letzten beiden Jahren als einer der umsatzstärksten deutschen Büromärkte etabliert. Das durchschnittliche Umsatzvolumen der letzten Dekade, das sich tendenziell stetig erhöhte, belief sich im Zeitraum auf rd m 2. Der Büroflächenumsatz im Jahr 2006 lag mit rd m 2 in Köln um rd. 73% über diesem Durchschnittswert und konnte damit auch das Rekordergebnis des Vorjahres (2005: m 2 ) deutlich überbieten. Ursache für diese außerordentlich hohen Flächenumsätze waren vor allem eine Reihe sehr großflächiger Vertragsabschlüsse. llein durch die Umzugsentscheidung von Gerling/Talanx nach Deutz wurden ca m 2 Bürofläche umgesetzt. Dazu kommt die erst 2006 erfolgte, vertraglich bindende Entscheidung der Lufthansa für die nmietung von ca m 2 in Deutz. Weitere Großanmietungen tätigten 2006 ish NRW an der achener Straße mit rd m 2 und Microsoft im Rheinauhafen mit ca m 2. Die Branchenstruktur der Nachfrage war breit gefächert. Die wichtigsten Nachfragegruppen im Jahr 2006 waren mit einem Marktanteil von jeweils über einem Viertel des Umsatzvolumens Medien/Kommunikation/IT und Finanzdienstleister (einschl. Versicherungen). Unternehmensorientierte Dienstleistungsunternehmen und Industrie-, Verkehrs- und Handelsunternehmen trugen jeweils mit rd. einem Fünftel zum realisierten Flächenumsatz bei. Öffentliche Einrichtungen und Verbände spielten dagegen am Kölner Büromarkt mit einer Marktquote von ca. 5% nur eine untergeordnete Rolle. Räumliche Schwerpunkte der Büroflächennachfrage waren wie bereits im Vorjahr die beiden Kölner Citylagen, links- und rechtsrheinisch, auf die weit über die Hälfte (53%) des Umsatzvolumens entfielen. Der Marktanteil der Cityrandlagen war von 29% im Vorjahr auf ca. 24% in 2006 leicht rückläufig, das Umsatzvolumen in den Stadtrandlagen blieb mit einem Marktanteil von rd. 23% relativ stabil. ZENIT DER NGEBOTSENTWICKLUNG ERREICHT Das kurzfristig verfügbare ngebot an Büroflächen erhöhte sich im Jahresverlauf 2006 noch leicht von rd m 2 um ca. 5% auf rd m 2. Damit ist jedoch mit hoher Wahrscheinlichkeit der Zenit der Leerstandsentwicklung erreicht. Denn die Neubautätigkeit ist sowohl 2006 als auch 2007 deutlich rückläufig. Wurden 2005 noch ca m 2 Bürofläche in Köln fertig gestellt, so waren es 2006 nur ca m 2 und in 2007 sinkt das Fertigstellungsvolumen nach derzeitigem Kenntnisstand auf eine Größenordnung von rd m 2. ufgrund der sich verstärkenden Nettoabsorption an Büroflächen verbessern sich damit die Voraussetzungen zur erfolgreichen Vermarktung der in den letzten Jahren in beträchtlichem Umfang neu errichteten bzw. sanierten Büroflächen. Mit einer Leerstandsquote von rd. 9,8% zum Jahresende 2006 liegt der Kölner Büromarkt außerdem weiterhin noch unter dem Durchschnittswert (10,2%) aller untersuchten 14 Städte. Die ngebots-nachfrage- Relationen blieben bereits 2006 in Köln insgesamt stabil, mittelfristig zeichnet sich eine deutliche Verbesserung der entsprechenden Performancewerte ab. Obwohl Köln zu den großen deutschen Bürometropolen gehört, ist die Schwankungsbreite der realisierten Büromieten hier vergleichsweise gering. Das gilt nicht nur für kurzfristige, sondern auch für längerfristige Vergleiche zur Mietentwicklung. Die Spitzenmiete stand aufgrund des in 2006 deutlich gestiegenen ngebotsvolumens an verfügbaren Büro flächen in den Kölner Citylagen zwar noch unter Druck, gab dennoch nur vergleichsweise wenig von rd. EUR 19,80/m 2 im Vorjahr um ca. 1% auf ca. EUR 19,60/m 2 im Jahr 2006 nach. Die erzielten mittleren 29

16 DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN KÖLN, LEIPZIG, MGDEBURG, MNNHEIM 30 Mieten in Citylagen zogen sogar minimal von rd. EUR 11,80/m 2 in 2005 um rd. 1% auf ca. EUR 11,90/m 2 an. uch in den Cityrandlagen ging der Entwicklungstrend bereits in Richtung leichter Mietpreiserhöhungen. Die erzielten Spitzenmieten stiegen hier von rd. EUR 13,50/m 2 im Vorjahr um ca. 1% auf rd. EUR 13,60/m 2 im Jahr Die Durchschnittsmiete blieb am Cityrand mit rd. EUR 9,90/m 2 konstant. In den Stadtrandlagen Kölns wurden 2006 im Durchschnitt rd. EUR 7,70/m 2 erzielt, rd. 3% mehr als im Vorjahr (EUR 7,50/m 2 ). LEIPZIG NHLTEND ROBUSTE FLÄCHENNCH- FRGE nknüpfend an die stabilen Marktentwicklungen der vorangegangenen Jahre setzte sich die positive Umsatzdynamik in der Messestadt auch 2006 fort. Mit rd m 2 wurde am Leipziger Büromarkt sogar eine um ca. 17% höhere Flächennachfrage als im Vorjahr verzeichnet (2005: rd m 2 ) und gleichzeitig das beste Ergebnis der letzten sechs Jahre erzielt. Erfreulich ist auch, dass sowohl der nteil der Unternehmensneuansiedlungen sowie -expansionen als auch die Bedeutung größerer Flächenanfragen weiter zunimmt. Der Verlagerungstrend hin zu anteilig mehr Umsätzen im Citykern setzte sich auch im Jahr 2006 fort. Mit ca. 30% fand nahezu ein Drittel aller Bürovermietungen in zentralen Leipziger Bürolagen statt. In den zurückliegenden Jahren hatten die entsprechenden Umsatzquoten meist unter 20% gelegen, was insbesondere aus der unzureichenden Parkplatzsituation resultierte. Zudem hat sich das ngebot an erstklassigen Büroflächen durch Fertigstellung neuer bzw. aufwändig sanierter Büround Geschäftshäuser in bester innerstädtischer Lage weiter erhöht. Ebenfalls hohe Nachfrage bestand für Büroflächen in Cityrand- bzw. Ringlage, wozu beispielsweise das als begehrter Bürostandort etablierte Graphische Viertel zählt. Der Umsatzanteil der innenstadtnahen Bereiche lag 2006 bei ca. 34%. Die übrige Flächennachfrage betraf Büroobjekte in Stadtteil- bzw. ußenlagen, wo rd. 24% bzw. 12% des Gesamtumsatzes getätigt wurden. Der nteil von Vermittlungen in Stadtteillage hat sich damit nach den vergleichsweise überdurchschnittlichen Umsatzvolumina der letzten Jahre auf ein nunmehr wieder eher marktübliches Niveau normalisiert. Zuwächse konnten Dieses repräsentative, vollständig sanierte Gebäude am Leipziger Innenstadtring mit ca m 2 wurde durch ENGEVELT vollständig an einen Nutzer aus der Telekommunikationsbranche vermietet. hingegen in ußen- bzw. Stadtrandlagen beobachtet werden. Zum Umsatz trugen insbesondere mehrere, teils größere Vermietungen in den Objekten Europa- Center sowie Bürocenter Sachsenpark bei. Vor Jahresfrist lag die Marktquote der ußenbereiche gerade einmal bei rd. 9%. HOHE NCHFRGE DURCH ÖFFENTLICHE EINRICHTUNGEN Wie im Vorjahr stellten auch 2006 Nachfrager aus dem Bereich unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister die stärkste Nachfragegruppe mit einem nteil von rd. 35% am Gesamtumsatz. llerdings hat sich die Nachfrage insbesondere von Seiten öffentlicher Einrichtungen und sonstiger Unternehmen erhöht, so dass sich die Umsatzanteile binnen Jahresfrist zugunsten dieser Branchengruppen verschoben haben. Mit ca. 30% bzw. rd. 15% entfielen spürbar mehr Büroflächenumsätze auf öffentliche Einrichtungen sowie sonstige Unternehmen als im Vorjahr (2005: rd. 24% bzw. 4%). Indessen ist der Umsatzanteil von Medienbzw. IT-Unternehmen auf rd. 17% gesunken. Die unverändert geringste Bedeutung für die Büroflächennachfrage in Leipzig spielt mit ca. 3% der Finanzsektor. NGEBOTSÜBERHNG LNGSM RÜCKLÄUFIG Ungeachtet der positiven Umsatzentwicklung bleibt der Büroleerstand mit ca m 2 auf weiter hohem Niveau. Das liegt vor allem daran, dass im Zuge innerstädtischer Standortverlagerungen weiterhin Flächenfreisetzungen stattfinden. Zudem trägt der Flächenneubau wenn auch in geringem Umfang zur Bestands- bzw. ngebotserweiterung bei. Indessen entwickelt sich die Nettoabsorption weiterhin insgesamt positiv. Parallel zur erfreulichen Umsatzentwicklung bleiben die Mieten am Leipziger Büromarkt größtenteils stabil. Die Spitzenmiete erhöhte sich leicht auf EUR 10,50/m 2. Indessen bleibt die Preissituation in Leipzig insbesondere im Vergleich zu anderen deutschen Bürozentren weiterhin äußerst nachfragefreundlich. Dies betrifft auch die Büromieten im Citybereich, wo im Mittel rd. EUR 6,50/m 2 gezahlt werden. Bezogen auf das gesamte Stadtgebiet wird das Gros der Mietverträge im Preisband von ca. EUR 5,30 6,50/m 2 realisiert. Für die Nachfrage- bzw. Umsatzentwicklung bestehen somit von Seiten des Flächenangebots als auch hinsichtlich der Mietpreiskonditionen kurzund mittelfristig günstige Rahmenbedingungen. MGDEBURG MRKTÜBLICHES UMSTZVOLUMEN Nach dem überdurchschnittlichen Flächenumsatz von ca m 2 im Vorjahr insbesondere resultierend aus der großflächigen Standortentscheidung für das Justizzentrum verzeichnete die Landeshauptstadt 2006 ein wieder moderateres, aber durchaus marktübliches Nachfragevolumen. Insgesamt wurden ca m 2 Bürofläche vermittelt. Der mit bstand höchste Umsatzanteil entfiel wie in den Vorjahren auf die Magdeburger City. Etwa drei Viertel der Flächenumsätze fanden im Innenstadtbereich statt. Weit weniger Nachfrage bestand hingegen für Standorte außerhalb des Citybereichs. Mit Umsatzquoten von lediglich ca. 15% bzw. 10% spielen Cityrand- sowie sonstige Stadtteillagen weiterhin nur eine untergeordnete Rolle am Magdeburger Büroflächenmarkt. Hinsichtlich der Büronutzer bzw. Branchen bleibt die öffentliche Hand die stärkste Nachfragegruppe. Ungeachtet dessen, dass 2006 kein vergleichbarer Großbedarf wie im Fall der Standortentscheidung für das Justizzentrum im Vorjahr zu beobachten war, resultierte mit ca. einem Drittel der größte Umsatzanteil wiederum aus Flächennachfragen öffentlicher Einrichtungen. Hierin spiegelt sich die unverändert große Bedeutung Magdeburgs als wichtigstes Verwaltungsund Dienstleistungszentrum Sachsen-nhalts wider. Ebenfalls recht dynamisch entwickelte sich die Büroflächennachfrage in den Bereichen IT/Medien sowie unternehmensbezogene/soziale Dienstleister. Die Umsatzanteile dieser Branchen lagen bei rd. 25% bzw. 22%. Weniger Flächenbedarf besteht indessen weiterhin von Seiten der Finanzunternehmen und sonstigen Nutzer. Nur etwa 15% des Gesamtflächenumsatzes wurde durch Banken bzw. Finanzinstitute absorbiert. Die übrigen rd. 5% Umsatzanteile entfielen auf sonstige Unternehmen. SUKZESSIVE NGEBOTSREDUZIERUNG UND STBILE MIETEN Weiter rückläufig entwickelt sich das verfügbare Flächenangebot. Ungeachtet der relativ moderaten Umsatzleistungen hat sich bei gleichzeitig geringer Neubautätigkeit, hohen Vorvermietungsquoten und sukzessivem Flächenabgang durch Rückbaumaßnahmen die ngebotsreserve auf mittlerweile ca m 2 bzw. ca. 16% verringert. Die Leerstände verteilen sich dabei mit rd. einem Drittel nahezu gleichmäßig auf Innenstadt, Cityrand sowie Stadtteil-/ Randlagen. Mit usnahme der äußeren Stadträume, in denen nachfragebedingt leichte Mietpreisrückgänge zu verzeichnen sind, blieben die Spitzen- und Durchschnittsmieten in City- bzw. Cityrandlagen auf Vorjahresniveau stabil. Die Spitzenwerte für moderne Büroflächen liegen in der Magdeburger Innenstadt bei aktuell ca. EUR 10,10/m 2, im Cityrandbereich bei rd. EUR 7,20/m 2. Die Durchschnittsmieten variieren lageabhängig zwischen ca. EUR 6,00/m 2 und EUR 8,15/m 2. Für Büroflächen im ußenbereich sind derzeit Mieten zwischen rd. EUR 4,20/m 2 und EUR 5,30/m 2 marktüblich. MNNHEIM NCHFRGEBELEBUNG TROTZ GERINGERER FLÄCHENUMSÄTZE Im Jahr 2005 wurde auf dem Mannheimer Büromarkt ein überdurchschnittlich hoher Büroflächenumsatz von 31

17 DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN MNNHEIM, MÜNCHEN 32 Mannheim, N 7, 5 6: Das repräsentative Büro- und Geschäftshaus mit der markanten Glasfassade befindet sich in absoluter Innenstadtlage in den Mannheimer Quadraten. Die BIC BLUM IMMOBILIEN CONSULTING GmbH konnte bereits mehrere Großmieter vermitteln. rd m 2 erreicht. Die hohen Umsätze waren jedoch vor allem auf einige wenige Unternehmensumzüge mit großflächigem Flächenbedarf zurückzuführen. Im Berichtsjahr 2006 lag das Umsatzvolumen mit rd m 2 nur leicht über dem durchschnittlichen Büroflächenumsatz der letzten Dekade mit rd m 2. Die nzahl der Vertragsabschlüsse und Nachfragen war jedoch 2006 um rd. ein Drittel höher als im Vorjahr. Das Gros der Umsätze wurde durch die Vermietung von Büroeinheiten in der Größenordnung zwischen ca. 500 m 2 und 750 m 2 realisiert. Die Nachfragebelebung in diesem mittleren Größensegment erhöhte nicht zuletzt die Vermarktungschancen von modernen, flexibel teilbaren Büroobjekten in Innenstadt- und Cityrandlagen Mannheims. Der Umsatzschwerpunkt, der sich 2005 aufgrund der großflächigen bschlüsse in die Randlagen der Stadt verschoben hatte, lag im Folgejahr wieder eindeutig in den Cityrand- und Innenstadtlagen mit einer Marktquote von fast der Hälfte des Umsatzvolumens. Ebenso zog die Umsatzleistung in den Citylagen leicht an. Deutlich rückläufig war entsprechend der Marktanteil der Stadtrandlagen am Büroflächenumsatz: von über der Hälfte im Vorjahr auf nur noch rd. ein Drittel im Jahr Die stärkste Nachfragebelebung nach der Branchenstruktur der Mietabschlüsse wurde bei den unternehmensorientierten und personenbezogenen Dienstleistungsunternehmen beobachtet. Deutlich aktiver als im Vorjahr bestimmten Weiterbildungsinstitute, Steuerberater und Personaldienstleister das Marktgeschehen. Deren Marktquote am Umsatzvolumen stieg von rd. 13% im Vorjahr auf rd. ein Drittel im Folgejahr. Dagegen spielten vor allem öffentliche Einrichtungen im Jahr 2006 eine vergleichsweise viel geringere Rolle als im Vorjahr lag der Marktanteil dieser Nachfragegruppe bei überdurchschnittlich hohen rd. 22%, im Folgejahr bei deutlich unter einem Zehntel des Gesamtumsatzes. BBU VON NGEBOTSÜBERHÄNGEN Im Unterschied zu den Vorjahren nahm 2006 in Mannheim der Gesamtumfang der genutzten Büroflächen zu. Neben den weiterhin dominierenden Bestrebungen zur Optimierung von Flächen- und Standortqualitäten spielen Flächenerweiterungen wieder eine größere Rolle. Die positive Nettoabsorption an Büroflächen ist eine wesentliche Voraussetzung zur Reduzierung von ngebotsüberhängen. Daneben ist die gleichzeitig noch sehr verhaltene Neubautätigkeit Ursache für die Verbesserung von ngebots-nachfrage-relationen wurden lediglich rd m 2 Büroflächen fertig gestellt. uch 2007 und 2008 ist nur von einem relativ geringen Zuwachs an verfügbaren Büroflächen in Neubauprojekten auszugehen. Das kurzfristig verfügbare ngebot an Büroflächen belief sich Ende 2005 auf rd m 2. Im Jahresverlauf 2006 sank der Büroleerstand um rd. 6% auf noch ca m 2 zum Jahresende. Die Relation zum marktwirksamen Nachfragevolumen ist dabei im Vergleich zu anderen deutschen Büromärkten zwar noch hoch, hat sich aber bereits im Vergleich zum Vorjahr deutlich verbessert. Die Leerstandsquote ist mit aktuell ca. 6,8% (Ende 2005: 7,3%) dagegen im nationalen und internationalen Vergleich ausgesprochen moderat. Mannheim gehört fraglos zu den deutschen Bürostandorten mit auch mittel- und langfristig stabilen Mietpreisen. Im Zeitraum gab das Mietniveau leicht nach blieben die Büromieten im Vorjahresvergleich nicht nur konstant, sondern zogen in Teilmärkten bereits wieder leicht an. ls Spitzenmiete wurden für beste Flächen- und Standortqualitäten 2006 ca. EUR 12,40/m 2 realisiert. Die durchschnittlichen Mieten für Büroflächen in Citylagen stiegen von rd. EUR 9,50/m 2 im Vorjahr um ca. 3% auf ca. EUR 9,80/m 2. uch in den Cityrandlagen wurde ein leichtes nziehen um rd. 3% auf aktuell ca. EUR 9,30/m 2 verzeichnet. MÜNCHEN UMSTZSTÄRKSTER DEUTSCHER BÜROMRKT München konnte auch im Jahr 2006 seine Position als umsatzstärkster deutscher Büromarkt behaupten. Wurden im Jahr 2005 rd m 2 Büroflächen in der Region München vermietet, so stieg das Umsatzvolumen im Berichtsjahr um rd. 7% auf ca m 2. llein durch die Großvermietung an das Mobilfunkunternehmen 0 2 Germany im Uptown München wurden rd m 2 Bürofläche umgesetzt. Weitere Großvermietungen an namhafte Unternehmen (xel Springer Young Mediahouse, Infineon, MN, State Street Bank) trugen maßgeblich zur Umsatzsteigerung bei. Die Nachfrage nach Büroflächen konzentrierte sich 2006 noch stärker als in den Vorjahren auf das Münchener Stadtgebiet. Fast 85% der Umsatzleistung entfiel im Berichtsjahr auf das Stadtgebiet, nur gut 15% auf das Münchner Umland belief sich der Marktanteil des Umlands noch auf knapp ein Viertel, 2004 sogar fast auf zwei Fünftel. Umsatzschwerpunkt waren 2006 vor allem aufgrund der vielen Großvermietungen die äußeren Stadtlagen. Die Marktquote der Stadtrandlagen belief sich 2005 auf rd. ein Drittel aller Flächenumsätze in der Region München, im Folgejahr 2006 auf ca. 38%. Ebenso wurden 2006 in den Münchner Citylagen höhere Umsätze realisiert als im Vorjahr. Der Marktanteil am gesamten Umsatzvolumen der Büromarktregion stieg von rd. 16% im Vorjahr auf rd. 24% in Die mit bstand wichtigste Nachfragegruppe im Jahr 2006 waren in München IT/Telekommunikation, Software- und Medienunternehmen. Der Marktanteil dieser Branchen am Gesamtumsatz stieg von bereits hohen ca. 30% im Vorjahr auf ca. 39% im Jahr Deutlich höhere Umsatzleistungen wurden auch bei den beratenden sowie sonstigen unternehmensbezogenen und sozialen Dienstleistern beobachtet. Deren Marktanteil am Umsatzvolumen stieg von rd. einem Viertel in 2005 auf ca. ein Drittel im Folgejahr. Zu den wichtigen Nachfragegruppen am Münchner Büromarkt gehörten auch 2006 große Industrie- und Handelsunternehmen, die zusammengefasst in der Gruppe der sonstigen Nutzer 2006 für rd. ein Fünftel (Vorjahr: rd. 28%) aller Flächenumsätze verantwortlich waren. Eine vergleichsweise untergeordnete Rolle für das Umsatzgeschehen spielten 2006 Finanzdienstleistungsunternehmen sowie öffentliche Einrichtungen. BESCHLEUNIGTER BBU VON NGEBOTS- RESERVEN Das Tempo des bbaus von kurzfristig verfügbaren ngebotsreserven an Büroflächen hat sich im Jahresverlauf 2006 in München erheblich beschleunigt. Zum Jahresende 2005 belief sich der Büroflächenleerstand in München auf rd. 1,85 Mio. m 2, ein Jahr später waren es mit rd. 1,6 Mio. m 2 bereits rd. 14% weniger. München gehört nicht zuletzt deshalb im Vergleich der großen deutschen Büromärkte zu den Standorten mit der schnellsten Verbesserung der Markperformancewerte. Diese gute Entwicklung wird insbesondere von einer deutlich zunehmenden Nettoabsorption an Büroflächen getragen. Flächenerweiterungsbestrebungen und Neuansiedlungen waren 2005/2006 bereits für insgesamt rd. die Hälfte der Flächenumsätze verantwortlich. Die Leerstandsquote des Münchner Büromarktes fiel im Jahresverlauf auf einen im Vergleich der 14 untersuchten deutschen Standorte unterdurchschnittlich geringen Wert von ca. 9,2%. Nach den Berechnungen zum RLEX-Leerstandsindex haben sich die ngebots-nachfrage-relationen im Jahresverlauf 2006 in München stark um rd. 20% verbessert. Die Marktaufschwungphase wird sich auch mittelfristig fortsetzen. Die Neubautätigkeit bleibt in Relation zur Größe und Umsatzdynamik des Marktes in den nächsten Jahren moderat wird die Fertigstellung von rd m 2 Büroflächen erwartet. Rund die Hälfte der Ende 2006 in Bau befindlichen Büroflächen war bereits vertraglich gebunden, so dass der Umfang spekulativ errichteter, am Markt noch verfügbarer Flächen relativ gering ist. NZIEHENDE BÜROMIETEN Wie im Vorjahr prognostiziert wurde, ziehen in München die Büromieten auf vergleichsweise breiter Front wieder an. Das zeigt sich noch eher relativ verhalten bei den Spitzenmieten, deutlicher dagegen bei den realisierten Durchschnittsmieten in fast allen Bürolagen. Das Spitzenmietniveau lag 2005 bei rd. EUR 29,00/m 2, ein Jahr später mit rd. EUR 29,50/m 2 um rd. 2% darüber. Die durchschnittlich realisierten Büromieten in den Münchener Citylagen erhöhten sich gleichzeitig von rd. EUR 14,50/m 2 im Vorjahr um fast 7% auf rd. EUR 15,50/m 2. In den Cityrandlagen stiegen die im Durchschnitt erzielten Nominalmieten um rd. 4% von rd. EUR 12,00/m 2 im Jahr 2005 auf ca. EUR 12,50/m 2 im Folgejahr. uch in den Stadtrandlagen zogen die durchschnittlichen Mieten relativ deutlich wieder an: von rd. EUR 9,50/m 2 im Vorjahr auf ca. EUR 10,50/m 2 im Jahr

18 DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR BÜROFLÄCHEN ROSTOCK, STUTTGRT 34 ROSTOCK BESSERE MRKTPERFORMNCE Die Performance des Rostocker Büromarktes hat sich im Jahresverlauf 2006 deutlich verbessert. Der Büroflächenumsatz nahm von rd m 2 im Jahr 2005 um rd. 3% auf rd m 2 im Berichtsjahr zu. Stärkere Nachfrageimpulse resultieren vor allem aus der wieder wachsenden Bedeutung Rostocks als wichtiger maritimer Wirtschaftsstandort. In den letzten Jahren konnte die Hafenstadt zum Beispiel ihre Funktion als moderner Fährhafen und Standort von Kreuzfahrtanbietern ausbauen. Von diesen Wachstumsimpulsen profitierten Dienstleistungs-, Telekom- und Softwareunternehmen. Die Expansionsbedürfnisse dieser Unternehmen führen einerseits zu einer zunehmenden Nettoabsorption an Büroflächen, schaffen damit andererseits auch Voraussetzungen für eine erfolgreiche Umsetzung neuer Büroprojekte. Zu den entwicklungsträchtigen Bürolagen in Rostock gehört derzeit vor allem die Silohalbinsel, die sich erfolgreich zu einem internationalen Geschäftszentrum entwickelt wurde hier das Maritim-Touristische Service-Center mit rd m 2 Mietfläche fertig gestellt, das voll vermietet ist an Unternehmen aus dem Bereich der maritimen Wirtschaft. Zu weiteren Projekten im fortgeschrittenen Planungsstand zählen die Bürohäuser am Kai mit insgesamt rd m 2 Büroflächen. GERINGERE LEERSTÄNDE Trotz der relativ hohen Neubautätigkeit in der Hansestadt Rostock haben sich die ngebotsüberhänge an Büroflächen im Jahr 2006 reduziert. Standen Ende 2005 rd m 2 dem Markt zur kurzfristigen nmietung zur Verfügung, so waren es Ende 2006 nur rd m 2. Die Leerstandsrate fiel damit auf einen für ostdeutsche Marktverhältnisse ausgesprochen günstigen Wert von 9,3%. Die ngebots-nachfrage- Relationen haben sich nach den aktuellen nalysen im Jahresverlauf 2006 deutlich verbessert. Der RLEX stieg um rd. ein Drittel auf einen Wert von ca Die Spitzenmieten zogen in Rostock vor diesem Hintergrund spürbar von rd. EUR 8,50/m 2 im Vorjahr um ca. 6% auf rd. EUR 9,00/m 2 an. Die durchschnittlich realisierten Mietpreise in Citylagen stiegen noch stärker von rd. EUR 7,50/m 2 in 2005 um rd. 12% auf ca. EUR 8,40/m 2 im Berichtsjahr. uch in Cityrand- und Randstadtlagen war ein Trend anziehender Büromieten erkennbar. In Cityrandlagen wurden 2006 im Durchschnitt Mieten von ca. EUR 7,00/m 2 (+3%), in den Stadtrandlagen von ca. EUR 6,50/m 2 (+18%) erzielt. STUTTGRT MEHR VERTRGSBSCHLÜSSE BEI STBILEM FLÄCHENUMSTZ Stuttgart zeichnet sich durch sehr stabile und damit für Investoren wie Mieter sehr berechenbare Marktstrukturen aus. Im Vergleich zu den anderen großen deutschen Büromärkten sind die Schwankungen im Nachfrage- wie ngebotsvolumen gering. So ist es wenig überraschend, dass das Umsatzvolumen im Jahr 2006 fast das Niveau des Vorjahres wieder erreichte. Insgesamt wurden im Stuttgarter Stadtgebiet rd m 2 Bürofläche umgesetzt. Bemerkenswert daran ist jedoch, dass nach einem umsatzschwachen ersten Halbjahr mit einer Umsatzleistung von nur rd m 2 (1. Halbjahr 2005: ca m 2 ) im zweiten Halbjahr 2006 eine überdurchschnittliche hohe Vermietungsleistung von rd m 2 zu der insgesamt fast ausgeglichenen Jahresbilanz führte. Dieser Nachfrageschub im 3. und 4. Quartal 2006 zeigt die Größenordnung der in Stuttgart mobilisierbaren Umsatzpotenziale und lässt Prognosen für eine zumindest moderate Umsatzsteigerung im Jahr 2007 als sehr plausibel erscheinen. Das gilt umso mehr, da das große Vermietungsvolumen auch in der zweiten Jahreshälfte nicht vorrangig auf wenige Großabschlüsse zurückzuführen ist, sondern auf eine große nzahl marktüblicher Verträge über mittlere und kleinere Mieteinheiten. Die nzahl der insgesamt erfassten Mietverträge erhöhte sich 2006 immerhin um rd. 10% im Vorjahresvergleich auf rd NCHFRGEVERLGERUNG IN CITYLGEN Der Umsatzschwerpunkt lag zwar auch 2006 wie in den Vorjahren in den Bürorandlagen Stuttgarts, aber gleichzeitig nahm auch die Büroflächennachfrage in den Citylagen deutlich zu. In den Randlagen der baden-württembergischen Landeshauptstadt wurden 2006 rd m 2 Büroflächen vermietet oder durch Eigennutzer vertraglich gebunden. Das waren rd. 3% mehr als im Vorjahr ( m 2 ). In den Stadtrandlagen wurde damit die Hälfte der gesamten Umsatzleistung erbracht. Der Marktanteil der Citylagen erhöhte sich gleichzeitig von rd. 23% in 2005 auf ca. 26% im Berichtsjahr. Die absolute Umsatzleistung stieg von rd m 2 im Vorjahr überdurchschnittlich stark um rd. 7% auf rd m 2 im Jahr Umsatzrückgänge wurden 2006 dagegen in den Cityrandlagen verzeichnet. Der Marktanteil dieser Bürostandorte ging von rd. 30% in 2005 auf nur rd. 24% im Folgejahr zurück. Im Jahr 2005 spielten öffentliche Einrichtungen mit einer Marktquote von rd. 21% am gesamten Umsatzvolumen eine überdurchschnittlich große Rolle. Erwartungsgemäß war die Nachfrage dieser Gruppe im Folgejahr viel schwächer. Die Marktquote dieser Nutzergruppe fiel auf nur noch ca. 3%. Kompensiert wurde dieser Umsatzverlust vor allem durch einen deutlichen Nachfrageschub von Industrie-, Verkehrs-, Handelsunternehmen und sonstigen Nachfragern. Der Marktanteil dieser breiten Nachfragegruppe aus dem Bereich privater größerer und kleinerer Gewerbeunternehmen stieg von 40% im Jahr 2005 auf knapp 51% im Berichtsjahr. Zu den Wachstumsbrachen zählten 2006 auf dem Stuttgarter Büromarkt auch Medien-, IT- und Softwareunternehmen. Die Marktquote dieser Nutzergruppe an allen Flächenumsätzen stieg von rd. 16% im Vorjahr auf ca. 20% im Jahr Ebenso waren unternehmensorientierte Dienstleister wie Beratungsunternehmen 2006 wesentlich aktiver am Marktgeschehen beteiligt. Deren Marktquote nahm von rd. 10% in 2005 auf ca. 15% im Folgejahr spürbar zu. uf Finanzdienstleister entfiel 2006 rd. 11% des gesamten Umsatzvolumens, im Vorjahr waren es 12%. STBILE NGEBOTS-NCHFRGE-RELTIONEN Die ngebots-nachfrage-relationen haben sich im Jahresverlauf 2006 in Stuttgart nur wenig verändert. Der Umfang der kurzfristig verfügbaren ngebotsreserven erhöhte sich mit rd m 2 im Vergleich zu 2005 (ca m 2 ) vor allem aufgrund einer detaillierten Erhebung von Objekten in Randlagen und an Industriestandorten. Die Leerstandsquote ist mit rd. 6,5% dennoch im Vergleich der sieben größten deutschen Bürostandorte am niedrigsten. Ursachen für die stabil guten Marktrelationen sind vor allem zwei Faktoren: Erstens wurde in Stuttgart in den letzten Jahren eine konstant positive Nettoabsorption an Büroflächen beobachtet. Im Zeitraum Stuttgart, Börsenplatz: Beratung und Vermarktung der Büroflächen durch das BNKHUS ELLWNGER & GEIGER KG. 2005/2006 war rd. ein Fünftel der Büroflächenumsätze auf Flächenexpansionen zurückzuführen. Zweitens entsprach das Fertigstellungsvolumen in Stuttgart weitgehend diesem Mehrverbrauch an Büroflächen. Im Jahr 2006 wurden rd m 2 Büroflächen in Stuttgart fertig gestellt. Davon waren 58% bereits vertraglich gebunden wird ein Fertigstellungsvolumen von rd m 2 erwartet, wovon dem Markt allerdings nur noch rd. 28% zur Verfügung stehen zeichnet sich zwar eine deutlich höhere Bauproduktion von rd m 2 Büroflächen ab, aber auch davon waren zum Jahresende 2006 schon rd. 89% vorvermietet. Der nteil spekulativer Bürovorhaben ist und bleibt damit in der baden-württembergischen Hauptstadt gering. Die Mietpreisentwicklung in den verschiedenen Teilmärkten wird von quantitativen und qualitativen Veränderungen der Büroflächenangebote beeinflusst. So vergrößerte sich im Jahr 2006 das verfügbare ngebot an modernen Büroflächen vor allem in guten und sehr guten Lagen. Der nteil der Stuttgarter Citylagen nahm von rd. 16% aller kurzfristig bezugsfähigen Büroflächen im Vorjahr auf über 19% im Berichtsjahr deutlich zu. Dadurch erhöhte sich der Druck auf die durchschnittlich erzielbaren Büromieten in den Citylagen, die deshalb relativ deutlich von rd. EUR 13,50/m 2 im Jahr 2005 um rd. 4% auf aktuell rd. EUR 13,00/m 2 nachgaben. ndererseits sind die Stuttgarter Mietinteressenten aber auch durchaus bereit, für beste Standort- und Flächenqualitäten höhere Büromieten zu zahlen. Das zeigt sich in der Entwicklung der Spitzenmieten, die von rd. EUR 17,00/m 2 im Vorjahr um ca. 3% auf rd. EUR 17,50/m 2 anzogen. In den Cityrandlagen konnte bei der Durchschnittsmiete der Vorjahreswert von EUR 11,10/m 2 gehalten werden. uch in den Stadtrandlagen konnten wie im Vorjahr EUR 10,90/m 2 erzielt werden. 35

19 DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR EINZELHNDELSFLÄCHEN DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR EINZELHNDELSFLÄCHEN 36 Der Markt für Einzelhandelsflächen POSITIVE SIGNLE M EINZELHNDELSMRKT Im Jahr 2006 war in Deutschland vielerorts ein zumindest leichtes ufatmen am Einzelhandelsmarkt zu verzeichnen. Ungeachtet der Mehrbelastungen der Konsumenten infolge höherer Preise im Energie- und Gesundheitssektor stiegen die Verkaufs- bzw. Umsatzzahlen der Einzelhändler an. So fiel das nominale Umsatzplus mit rd. 0,75% bzw. knapp EUR 3 Mrd. höher aus als noch vor Jahresfrist. Das Gesamtumsatzvolumen lag 2006 bei rd. EUR 393 Mrd. Preisbereinigt ist allerdings eher von einem Nullwachstum bzw. gleich bleibenden Umsatzvolumen auszugehen. lles in allem sieht die Branche aber deutlich optimistischer in die Zukunft, als dies noch zu Beginn des Jahrzehnts der Fall war. Positive Signale zeichnen sich insbesondere durch die gesamtkonjunkturelle Belebung mit wieder ansteigenden Beschäftigtenzahlen ab. uch wenn die daraus resultierende positive Einkommensentwicklung nur in abgeschwächter Weise am Einzelhandelsmarkt ankommen wird, ist doch ungeachtet der Mehrwertsteuererhöhung zumindest kein signifikanter Umsatzeinbruch zu befürchten. Zusätzliche Marktimpulse werden auch durch die lang geforderte Freigabe der Ladenöffnungszeiten erwartet. Ob hieraus letztendlich monetär messbare Umsatzgewinne entstehen, bleibt noch abzuwarten. Zu den sicheren Gewinnern der verlängerten Öffnungszeiten gehören jedenfalls die Kunden. WEITERE UMSTZVERLGERUNGEN INFOLGE NEUER BSTZ- BZW. VERTRIEBSWEGE Wie sich bereits in den zurückliegenden Jahren abzeichnete, nimmt die Bedeutung neuer Vertriebsformen bzw. Dienstleistungen zu. Besonderen Stellenwert besitzen hierbei Internet bzw. E-Commerce. Neben dem Onlineverkauf von Waren werden über diese Vertriebsschiene auch immer mehr anderweitige Dienstleistungen (z.b. Lieferservice), Nutzungsrechte (u.a. Eintrittskarten, Reisen etc.) sowie Informationen (z.b. kostenpflichtige Downloads) umgesetzt. Nach ngaben des Hauptverbandes des Deutschen Einzelhandels (HDE) erhöhte sich der Umsatzanteil des Onlinehandels von ca. EUR 1,25 Mrd auf über EUR 16 Mrd. im Jahr 2006, Tendenz weiter steigend. Zu den Branchengruppen, in denen der Onlinehandel aktuell eine besonders große Rolle spielt, zählen die Bereiche Spielwaren sowie Elektrische Erzeugnisse. Unabhängig vom Bedeutungszuwachs neuer Vertriebsformen nimmt der nteil des Einzelhandelsumsatzes im engeren Sinne (ohne Kfz-Handel, Kraft- und Brennstoffe sowie potheken) an privaten Konsumausgaben bundesweit jedoch tendenziell weiter ab. nteil des Einzelhandelsumsatzes* am privaten Konsum ** in Prozent 42,2 35,2 31,5 29,3 27, * * ohne Kfz, Tankstellen und potheken ** eigene Schätzung von Einkauf, Gastronomie, Kultur etc. zum ganzheitlichen Freizeiterlebnis findet vor allem in den Citykernbereichen statt. Gegenwärtig sind in zahlreichen deutschen Oberund Mittelzentren neue Einkaufszentren in Planung bzw. Realisierung. Parallel dazu werden bestehende Kauf- und Warenhäuser mit großem ufwand ausgebaut und modernisiert. llein im Jahr 2006 wurden größere Einzelhandelsobjekte (ab m 2 Vk.) mit insgesamt mehr als einer halbe Mio. m 2 Verkaufsfläche in Innenstadtquartieren mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von weit über EUR 1 Mrd. fertig gestellt. Zu den größten Projekten zählten u.a. die Projekte Europa-Passage in Hamburg und Das Schloss in Berlin sowie Neu- bzw. Erweiterungsbauten von Karstadt-Kaufhäusern in München und Leipzig. ber auch in Mittelstädten wie beispielsweise Flensburg, Braunschweig, Wiesbaden und Ludwigsburg sind neue Einkaufszentren im Bau. Für das Jahr 2007 ist durch Fertigstellung weiterer großflächiger innerstädtischer Objekte in Deutschland mit einem Verkaufsflächenzuwachs von schätzungsweise insgesamt nahezu m 2 zu rechnen. Im Zeitraum 2008/2009 ist die Realisierung von nochmals über m 2 Verkaufsfläche in integrierten Citylagen geplant. 37 Einzelhandelsumsatz* in Deutschland ** Umsatz (nominal) in Mrd. EUR ** Umsatz (nominal) reale Veränderung zum Vorjahr in % (preisbereinigt) * ohne Kfz, Tankstellen und potheken ** eigene Prognosen auf Basis der Quartalszahlen I III reale Veränderung in Prozent 3 2,5 Quelle: HDE, Statistisches Bundesamt 2 1,5 1 0,5 0-0,5-1 -1,5-2 -2,5 Quelle: HDE, nach ngaben des Statistischen Bundesamtes ZURÜCK IN DIE STÄDTE Entgegen dem Trend vergangener Jahre, neue großflächige Einkaufszentren in peripheren Lagen bzw. im Stadtumland zu errichten, konzentriert sich die Investitionstätigkeit in jüngster Zeit wieder deutlich stärker auf integrierte innerstädtische Standorte. Zwar zählen die Shoppingmalls auf der grünen Wiese weiterhin zu den umsatzstarken Einkaufsmagneten, doch spielen in zunehmender Weise ergänzende Freizeit- bzw. Erlebnisangebote eine wichtige Rolle. Mit diversen Entertainment-Optionen wie beispielsweise Kinos, Spiel- und Sportanlagen, themenspezifischen Rahmenprogrammen etc. bieten mittlerweile zahlreiche Einkaufszentren auch vor den Toren der Städte entsprechende Zusatzangebote, doch können diese künstlich geschaffenen Konsumwelten Einkaufsambiente bzw. Flair multifunktionaler Innenstädte nur teilweise kompensieren. Die Verkettung uch bei Lebensmittelmärkten sind Verlagerungstendenzen in Richtung Zentren bzw. Stadtteillagen zu beobachten. So expandieren beispielsweise große Handelsketten wie Edeka und Rewe mittlerweile wieder vor allem in hochfrequentierten Citystandorten. Zusätzliche Nachfrage kommt im Lebensmittelsegment durch Bio-Supermärkte. Der Umsatz mit ökologischen Produkten steigt kontinuierlich an, was auch zu einer wachsenden Flächennachfrage führt. Davon profitieren in erster Linie innerstädtische 1b-Standorte sowie gute Stadtteillagen. WCHSTUM BEIM VERKUFSFLÄCHEN- NGEBOT UNGEBROCHEN Wie in den vergangenen Jahren bereits zu beobachten war, setzt sich der Trend des Verkaufsflächenwachstums fort. ktuell stehen in Deutschland rd. 119 Mio. m 2 Verkaufsfläche zur Verfügung. Das sind ca. 10% mehr als zur Jahrtausendwende und über 50% mehr als zum Zeitpunkt der Wiedervereinigung Zwar bestehen auch heute noch regional quantitative Unterschiede bei der Flächenausstattung, doch nähern

20 DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR EINZELHNDELSFLÄCHEN DIP IHRE SPEZILISTEN FÜR EINZELHNDELSFLÄCHEN BERLIN 38 sich die Zahlen Ost- und Westdeutschlands kontinuierlich an: rd. 1,49 m 2 Vk. pro Einwohner in den alten Bundesländern stehen derzeit ca. 1,29 m 2 /EW in den ostdeutschen Regionen zur Verfügung. Bis zum Jahr 2010 ist hier eine weitere Niveauannäherung zu erwarten. Für das gesamte Bundesgebiet ist dann bei schätzungsweise insgesamt rd. 125 Mio. m 2 Verkaufsfläche mit etwa 1,53 m 2 /EW zu rechnen. Bereits heute liegt Deutschland bei der Flächenversorgung pro Kopf im europäischen Vergleich mit an der Spitze. So weisen beispielsweise Frankreich mit knapp 1 m 2 /EW und Großbritannien mit nur ca. 0,7 m 2 /EW deutlich niedrigere Versorgungsstandards auf. Entgegen dem Flächenwachstum nimmt die Flächenproduktivität in den meisten ngebotssegmenten im Einzelhandel tendenziell ab. ktuell liegt die Umsatzquote mit rd. EUR 3.300,-/m 2 Vk. ca. 17% niedriger als noch vor zehn Jahren. Ungeachtet der wieder anziehenden Konsumnachfrage sind bei den Umsatzleistungen pro Flächeneinheit auch mittelfristig kaum nennenswerte Wachstumsraten zu erwarten. Dies resultiert neben dem überproportionalem Flächenwachstum auch aus dem Bedeutungsanstieg des Onlinehandels. Für das Gros des stationären Einzelhandels werden sich daher hinsichtlich des hohen Konkurrenz- bzw. Margendrucks auf absehbare Zeit keine wesentlichen Entspannungstendenzen einstellen. Der Verdrängungswettbewerb wird sich zulasten kleinerer ngebotstypen insbesondere in Nebenlagen fortsetzen. MIETSTEIGERUNGEN NUR IN 1-LGEN Die Zentralisierung der Flächennachfrage auf Spitzenlagen, insbesondere durch umsatzstarke Filialunternehmen, führt in entsprechend favorisierten Standorten zu einem nstieg der Mietpreise. Dies betrifft in erster Linie Hauptgeschäftslagen in den größten deutschen Städten bzw. Ballungszentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Hier haben sich die erzielbaren Höchstmieten für kleinteilige Ladengeschäfte im Zeitraum um rd. ein Drittel auf aktuell durchschnittlich ca. EUR 210,-/m 2 erhöht. Ebenfalls überwiegend zunehmende Tendenz weisen die Einzelhandelsspitzenmieten in den übrigen DIP-Standorten (Bremen, Dresden, Hannover, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, Rostock) auf. llerdings fallen die Steigerungsraten hier im genannten Vergleichszeitraum mit durchschnittlich rd. 12% spürbar moderater aus. uch gemessen an den bsolutwerten sind die aktuellen Spitzenmieten in den mittleren DIP-Standorten mit durchschnittlich ca. EUR 92,-/m 2 Vk. weniger als halb so hoch wie in den Metropolen. Einzelhandel: Spitzenmieten* in Top-Geschäftslagen deutscher Städte EUR/m 2 Vk Quelle: DIP-Research Big Seven** sonstige Zentren*** * ~ 100 m 2 Vk., frequenzstarke Lage, nachfragekonforme usstattung ** Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart *** Bremen, Dresden, Hannover, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, Rostock Im Gegensatz zu den 1a-Standorten mit Preisanstiegen sind City-b-Lagen bzw. Innenstadtrand- sowie Stadtteillagen durch überwiegend stabile Mieten charakterisiert. Die mittleren Mieten liegen hier allerdings auf einem im Vergleich zu den Spitzenlagen deutlich moderateren Niveau und der Preisdruck ist seit Jahren relativ hoch. In den kommenden Monaten ist hier größtenteils mit einem Verharren der erzielbaren Durchschnittsmieten auf derzeitigem Preisniveau zu rechnen. Nennenswerte Preissteigerungen sind aufgrund der eher verhaltenen Flächennachfrage für B-Lagen indessen die usnahme und bedürfen gezielter Standortaufwertungen durch private sowie öffentliche Investitionen wie beispielsweise der Entwicklung neuer Einzelhandelsprojekte (z.b. Shoppingcenter) bzw. Lageoptimierungen durch Errichtung zusätzlicher Parkflächen, Verbesserung von ÖPNV-nbindungen, Stadtmöblierungen etc. BERLIN Der Berliner Einzelhandel konnte bereits in den beiden Vorjahren 2004 und 2005 wieder leicht steigende Umsätze verbuchen setzte sich diese Entwicklung verstärkt fort. Nach den herigen Schätzungen wird für das Berichtsjahr ein Umsatzplus von rd. 3% 4% erwartet. Die Stimmung der Einzelhändler hat sich damit spürbar verbessert. Das gilt insbesondere für jene Geschäftszentren in Berlin, in denen derzeit eine ufwertung durch Neubau und Umstrukturierung von Verkaufsflächen erfolgt. So hat sich die ttraktivität der Schloßstraße in Steglitz mit der Eröffnung des neuen Shopping-Centers Das Schloss mit rd m 2 Vk. sowie mit Umbau und Erweiterung des Forum Steglitz auf rd m 2 Vk. entscheidend erhöht setzt sich die Vergrößerung und Modernisierung der Verkaufsflächen in der Schloßstraße mit der Einweihung des Schloß- Straßen-Centers mit mehr als m 2 fort. Eine starke ufwertung als zentrales Geschäftszentrum Berlins vollzieht sich derzeit am lexanderplatz wurde hier die auf m 2 Vk. erweiterte und umgebaute Galeria Kaufhof sowie das Haus Berolina mit rd m 2 Vk. und dem Hauptmieter C& eingeweiht. Im Jahr 2007 folgt hier die Eröffnung des neuen Shopping-Centers lexa mit insgesamt rd m 2 Mietfläche, davon rd m 2 Vk. n die Günther & Schmechel Krafttraining GmbH, einen Franchisenehmer der Fitnesskette Eisenhauer Fitness, wurden rund 800 m 2 Fläche in der Kulturbrauerei durch ENGEVELT vermietet. Das ehemalige real der Schultheiss-Brauerei in Prenzlauer Berg im Herzen von Berlin bietet seinen Besuchern eine Vielfalt an ngeboten rund um Gastronomie, Erlebnis und Kultur. Greifswalder Straße 89/Thomas-Mann-Straße, Berlin- Prenzlauer Berg: briss des Baukörpers und Neuerrichtung eines 3-geschossigen Büro- und Geschäftshauses. ENGEVELT vermittelte die Neuvermietung an Basic Lebensmittelhandel mit ca. 978 m 2 und dm-drogeriemarkt mit ca. 528 m 2 sowie den Verkauf an den Endinvestor. Die Investitionstätigkeit zum Neu- und Umbau von Einzelhandelsobjekten bleibt auch mittelfristig in Berlin überdurchschnittlich hoch wurden insgesamt rd m 2 Verkaufsfläche fertig gestellt. Im Jahr 2007 sollen durch Baumaßnahmen insgesamt rd m 2 Vk. neu errichtet oder komplett umgebaut werden. uch 2008 ist kaum mit einem bflauen der Investitionstätigkeit zu rechnen, da nach derzeitigem Planungsstand ein Fertigstellungsvolumen von bereits rd m 2 zu erwarten ist. Die polyzentrale Einzelhandelsstruktur Berlins wird durch diese hohe Investitionstätigkeit in den traditionellen Geschäfts- und Stadtteilzentren gestärkt. Gleichzeitig konnten in den letzten Jahren auch neue, trendige Einzelhandelsstandorte ihre Wettbewerbsposition in Berlin erheblich ausbauen. m eindruckvollsten ist das derzeit für den Bereich um den Hackeschen Markt gültig, der sich im Unterschied zu anderen Berliner Geschäftslagen räumlich immer weiter ausdehnt. In vielen B- und Randlagen mit geringer Innovationsdynamik gilt das Gegenteil. Hier werden sich ohne erhebliche Umstrukturierungen und npassung an sich verändernde Kundenwünsche die zu beobachtenden Trading-down-Prozesse kaum aufhalten lassen. Die mit erheblichem Vorsprung wichtigste Einzelhandelslage Berlins ist und bleibt der Bereich der City- West. Hier hat sich der Nachfragedruck im Berichtszeitraum sogar noch vergrößert, was sich in anziehenden Spitzenmieten widerspiegelt. Für ebenerdige, gut geschnittenen Ladenflächen mit ca. 100 m 2 Vk. 39

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