Prime Office AG Excellence in German Real Estate.

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1 Prime Office AG Excellence in German Real Estate.

2 Die Prime Office AG Fokussiertes Portfolio hochwertiger, moderner und architektonisch ansprechender Büroimmobilien in deutschen Großstädten und Ballungsräumen Kosteneffiziente interne Organisationsstruktur, optimiert für den Ankauf und die Bewirtschaftung von Immobilien Stabile Cashflows durch hohe Vermietungsquote und hohe Bonität der Mieter Erfolgsgeschichte bei Akquisitionen (vor allem durch Off-Market- Transaktionen) und Neuvermietung von Immobilien Wertsteigerungspotenziale im bestehenden Portfolio Wachstumschancen durch Expansion des Portfolios in den wichtigsten deutschen Bürostandorten 1 und selektive Investitionen in anderen deutschen Großstädten mit starken wirtschaftlichen Eckdaten. Prime Office verfolgt dabei das Ziel, zunehmend als Green Building qualifizierte Objekte zu erwerben Langjährige Erfahrung und exzellente Vernetzung des Managements und Aufsichtsrats in der Immobilien- und Finanzbranche Aktuelle Finanzkennzahlen (in Mio. Euro) Q1/2011 Geschäfts jahr Bruttomiet- 16,7 65,6 einnahmen FFO 6,9 26,3 Marktwert 970,0 969,8 des Portfolios NAV 260,9 249,4 Unternehmensprofil Die Prime Office AG ist ein Immobilienunternehmen, das auf Investitionen in hochwertige Büroimmobilien in Deutschland und deren Bewirtschaftung und Verwaltung fokussiert ist. Das Unternehmen ist aktuell als Vor-REIT-AG registriert und plant, sich nach einem geplanten Börsengang als REIT-AG nach den Bestimmungen des REIT-Gesetzes in das Handelsregister eintragen zu lassen. Das Portfolio der Prime Office AG umfasst derzeit 14 Büroobjekte an zentralen Standorten westdeutscher Großstädte und Ballungsräume. Bei diesen Immobilien handelt es sich um Büro- bzw. Verwaltungsgebäude, die teilweise in untergeordnetem Umfang auch über Einzelhandels-, Gastronomie- und Hotelflächen verfügen. Zehn dieser Immobilien befinden sich in den zu den wichtigsten deutschen Bürostandorten 1 zählenden Städten bzw. Metropolregionen Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart. Vier der Objekte befinden sich in Darmstadt, Heilbronn und Nürnberg. Der Marktwert der 14 Immobilien belief sich nach dem Marktwertgutachten des Immobiliengutachters CB Richard Ellis zum 31. März 2011 auf insgesamt rund 970 Mio. Euro. Die Immobilien haben auf Basis dieses Gutachtens eine Gesamtnutzfläche von insgesamt rund Quadratmetern. Der Vorstand sowie die Mitarbeiter des internen Asset Managements der Prime Office AG verfügen über langjährige Erfahrung im deutschen Büroimmobilienmarkt. Dank ihrer Vernetzung in der Branche haben sie hervorragenden Zugang zu potentiellen Käufern, Mietern und Verkäufern. 1 Vgl. BNP Paribas Real Estate, Property Report, Office Market in Germany

3 Strategie Die Strategie der Prime Office AG ist darauf ausgerichtet, durch ein renditeorientiertes Management des bestehenden Büroimmobilienportfolios auf Basis einer breiten Objekt-, Standort- und Mieterstreuung langfristig stabile Mieteinnahmen zu erzielen bzw. diese kontinuierlich durch den Zukauf geeigneter Einzelobjekte zu steigern. Ziel des Unternehmens ist es, einer der führenden spezialisierten REITs für hochwertige Büroimmobilien in Deutschland zu werden. Die Prime Office AG strebt eine kontinuierliche Expansion ihres Immobilienportfolios an. Dabei verfolgt das Unternehmen eine klar definierte Akquisitionsstrategie mit spezifischen Investitionskriterien, die den Abschluss von langfristigen Mietverträgen mit bonitätsstarken Mietern ermöglichen und zu einem geringen Leerstand und somit zu stabilen Cash Flows führen. Der Fokus liegt dabei auf hochwertigen Büroimmobilien in den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten 1, wobei primär Single Asset Transaktionen angestrebt werden um eine gezielte Erweiterung des Portfolios im Rahmen der Unternehmensstrategie sicherzustellen. Zur Abrundung des Portfolios kann das Unternehmen daneben auch weiterhin selektiv in hochwertige Büroimmobilien in anderen deutschen Großstädten in Lagen mit besonderer Qualität investieren. Im Rahmen der Ausrichtung auf Nachhaltigkeit und die Steigerung der Gebäudeeffizienz und der daraus resultierenden positiven Auswirkungen auf die Mietrendite verfolgt das Unternehmen zudem das Ziel, zunehmend als Green Building qualifizierte Objekte zu erwerben. Der Fokus der Prime Office AG liegt dabei ausschließlich auf hochwertigen Immobilien in Deutschland mit anspruchsvoller Architektur und Lage von besonderer Qualität in den neun wichtigsten Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart. 1 Durch ein effizientes Asset Management kann die Prime Office AG das Ertragspotential einer Immobilie erhöhen. Darüber hinaus kann die Gesellschaft durch ein aktives und effektives Portfoliomanagement Wertsteigerungspotenziale ihrer Immobilien nutzen, um so nachhaltig organisch zu wachsen. Zudem soll durch Umbaumaßnahmen und Modernisierungen eine zusätzliche Wertsteigerung des Portfolios erzielt werden. Bei der Bewirtschaftung ihres Immobilienportfolios sollen die Renditen aus der Vermietung gesteigert werden, insbesondere durch die Identifizierung und Nutzung von Kosteneinsparungspotentialen, eine an wirtschaftlichen Kriterien orientierte Instandhaltung, eine wirtschaftlich angemessene Modernisierung und die Erreichung einer optimierten Finanzierungsstruktur für das jeweilige Objekt bzw. das Portfolio insgesamt. Der Verkauf von Objekten erfolgt selektiv unter Berücksichtigung der Vorgaben des REIT-Gesetzes zur Wahrnehmung zusätzlicher Geschäftschancen und zur Optimierung des Portfolios der Gesellschaft. Die Prime Office AG ist bereits seit Juni 2007 als Vor-REIT-Aktiengesellschaft registriert und soll nach einem geplanten Börsengang in eine REIT-Aktiengesellschaft umgewandelt werden, und von den damit verbundenen Steuervorteilen für REIT-Aktiengesellschaften, insbesondere im Rahmen von Akquisitionen, zu profitieren. Die Prime Office AG wird ihren Geschäftsbetrieb künftig danach ausrichten, die Erfüllung dieser REIT-Kriterien zu sichern. 1 Vgl. BNP Paribas Real Estate, Property Report, Office Market in Germany 2011 Hochwertige Immobilien innen und außen. 3

4 Die Objekte der Prime Office AG Objekt Stadt Nutzfläche Jahresnetto- Marktwert Hauptmieter in m 2 miete in TEUR in TEUR T-Online Zentrale Darmstadt GMG Generalmietgesellschaft mbh Westend-Ensemble Frankfurt Deutsche Postbank, am Main Post AG, KfW SZ Turm München Süddeutscher Verlag Seestern 1 Düsseldorf Vodafone D2 GmbH Hochtief Grugapark Essen HOCHTIEF AG Landesamt für Stuttgart Land Baden-Württemberg Besoldung und Fellbach Versorgung des Landes Baden-Württemberg Emporia Stuttgart Corporate Express, Möhringen Cenit AG T-Systems Darmstadt Deutsche Telekom AG über GMG GmbH Imtech Zentrale Hamburg Imtech Deutschland Hochtief Zentrale Essen HOCHTIEF AG Neckarturm Heilbronn Agentur für Arbeit, Accor BMW Design Center München BMW AG Medtronic Zentrale Düsseldorf Medtronic GmbH Meerbusch Sigmund Schuckert Haus Nürnberg Deutsche Rentenversicherung u. a. Stand: 31. März

5 Kennzahlen zum Portfolio Die geografische Verteilung der Marktwerte 1 Anzahl der Objekte im Portfolio 14, Mietfläche (in m 2 ) ca Verkehrswert (in Mio. Euro) 970 Durchschnittliche 0,3 Leerstandsquote (in %) Gewichtete durchschnittliche 6,82 Restmietlaufzeit der Mietverträge (in Jahren) Heilbronn 3 % Hamburg 4 % Stuttgart 8 % Düsseldorf 10 % Essen 12 % Nürnberg 1 % Darmstadt 23 % München 22 % Frankfurt 17 % Stand: 31. März Laut Marktwertgutachten von CBRE zum 31. März 2011 Die Anzahl der hochwertigen Immobilien wächst. 5

6 Essen Am Opernplatz Essen Alfredstraße Düsseldorf Büropark Mollsfeld Düsseldorf Am Seestern Nürnberg Richard-Wagner-Platz Heilbronn Bahnhofstraße Stuttgart-Möhringen Breitwiesenstraße/Industriestraße Stuttgart-Fellbach Philipp-Reis-Straße 6

7 Hamburg Hammer Straße Unsere Objekte Frankfurt Ludwig-Erhard-Anlage Darmstadt Deutsche Telekom Allee Darmstadt T-Online Allee München Hufelandstraße München Hultschiner Straße 7

8 Nachhaltigkeit/ Green Building Green Building und nachhaltige Entwicklungen in der Immobilienwirtschaft sind von besonderer Bedeutung für die Prime Office AG. Immobilien bieten ein überaus großes Potenzial für einen schonenden Umgang mit Ressourcen. Daher hat die Prime Office AG Green Building zu einem Bestandteil ihrer Unternehmensstrategie gemacht. Neben Wirtschaftlichkeit und Qualität ist damit die Nachhaltigkeit einer Immobilie zu einem wesentlichen Investitionskriterium geworden. So wurde beispielsweise die Zentrale des Süddeutschen Verlages in München als erstes Bürogebäude in Deutschland mit dem international anerkannten LEED-Zertifikat in Gold ausgezeichnet. Auch bei der Deutschlandzentrale von Medtronic in Düsseldorf/Meerbusch, handelt es sich um eine nachhaltig gebaute Immobilie. Das Gebäude erhielt in 2008 ein DGNB (Deutsches Gütesiegel für nachhaltiges Bauen) -Zertifikat für seine Nachhaltigkeit. Neben dem schonenden Umgang mit Ressourcen resultieren für Investoren im Umfeld ökologischer Immobilienprojekte nachhaltige Vorteile, denn Lebenszykluskosten können reduziert und gleichzeitig Immobilienwert und Produktivität gesteigert werden, sagt Claus Hermuth, Vorstandsvorsitzender der Prime Office AG. Akquisitionsstrategie Der Fokus der Gesellschaft liegt im Erwerb von hochwertigen Büroimmobilien mit einem untergeordneten Anteil sonstiger Gewerbeflächen in guten Lagen, vorwiegend in deutschen Großstädten und Ballungsräumen. Eine hohe Qualität des Bürogebäudes und eine sehr gute bauliche Beschaffenheit sowie architektonische Attraktivität sind für die Prime Office AG ebenfalls ein wichtiges Kriterium. Die Objekte sollten nach Möglichkeit eine Qualifizierung als nachhaltig errichtetes Gebäude (Green Building) nachweisen können. Nutzflächen zwischen rund und Quadratmetern entsprechen den Anforderungen der Gesellschaft an die Größe der Objekte; die Kaufpreise sollten sich im Bereich von 20 bis 200 Mio. Euro bewegen. Neben einer hohen Vermietungsquote ist eine gute Mieterbonität wünschenswert. Dabei fokussiert sich die Gesellschaft auf Immobilien mit keinem oder nur geringem Modernisierungsbedarf. Daneben werden Büroimmobilien mit guter Substanz in guten Lagen, deren Wertsteigerungspotenziale (etwa durch Leerstandsreduzierung, Modernisierung oder Neupositionierung von Single Tenant -Objekten in Multi Tenant -Objekte) genutzt werden sollen (Value-Add-Objekte), in Betracht gezogen. Die Mitarbeiter im Asset Management der Prime Office AG verfügen aufgrund ihrer langjährigen Tätigkeiten im Immobiliensektor über besondere Kenntnisse und Erfahrungen im Asset Management von Gewerbeobjekten und haben ihre Fähigkeiten vielfältig unter Beweis gestellt. Ziel des Asset Managements ist eine nachhaltige Wertsteigerung des Portfolios. Das Asset Management-Team der Prime Office AG erreichen Sie unter: Dietmar Haselbauer, Head of Asset Management Christian Scheck, Director Asset Management Telefon: oder info@prime-office.de 8

9 Der Vorstand Der Vorstand der Prime Office AG verfügt über langjährige Erfahrungen im Immobilienmarkt und ist mit dessen Entwicklungen auf regionaler Ebene sowie deutschlandweit bestens vertraut. Über das etablierte Netzwerk erschließt das Management konsequent weitere Zugänge zu Käufern und Verkäufern. Hinzu kommen enge Kontakte zum Markt geschlossener Immobilienfonds. Die Vorstandsmitglieder vereinen Kompetenzen im Immobilien- und Finanzbereich sowie im Investmentbanking. Damit verfügt das Management über alle für einen nachhaltigen Unternehmenserfolg der Prime Office AG wichtigen Kompetenzen. 9

10 Claus Hermuth, CEO Nach seinem Studium der Rechtswissenschaften an der Ludwig-Maximilians-Universität München und einer zweijährigen Tätigkeit als freiberuflicher Mitarbeiter einer Anwaltskanzlei war Claus Hermuth von 1988 bis 1999 als Partner einer von ihm mitbegründeten Anwaltssozietät mit dem Schwerpunkt Kapitalanlage- und Immobilienrecht tätig. Seit dem 1. Januar 2000 ist er Vorstandsvorsitzender der DCM AG. Seit Gründung der Prime Office AG im Juni 2007 ist Herr Hermuth Vorstandsvorsitzender der Gesellschaft. Alexander von Cramm, CFO Nach seinem Studium in den USA startete Alexander von Cramm seine berufliche Laufbahn 1987 als Management Trainee bei der Deutschen Bank. Von 1995 bis 1997 war Alexander von Cramm Mitglied eines Projektteams bei Morgan Grenfell in London, welches für die Integration von Morgan Grenfell und der Deutschen Bank zuständig war. Von 1997 bis 1999 arbeitete Alexander von Cramm im Bereich Investment Banking/M&A bei Morgan Stanley in London, bevor er 1999 zur Deutschen Bank AG in Frankfurt am Main wechselte und dort bis 2000 als Executive Director im Bereich Investment Banking/Equity Execution tätig war. Von 2001 bis 2004 arbeitete er bei der Loyalty Partner GmbH in München als Managing Director (CFO). In den Jahren 2005 und 2006 hatte Alexander von Cramm bei der Vivacon AG in Köln die Funktion des Head of Corporate Development inne, bevor er 2006 als Vorstand zur KWG Kommunale Wohnen AG wechselte. Seit September 2007 ist er Finanzvorstand der Prime Office AG. Heinz-Theo Tetsch, COO Von 1974 bis 1986 war Herr Tetsch als Zeitoffizier der Bundeswehr tätig. Im Rahmen seiner Offiziersausbildung absolvierte er ein Studium an der Bundeswehruniversität Hamburg mit dem Abschluss Diplom-Kaufmann. Ab 1986 war er fünf Jahre bei der Vereins- und Westbank AG tätig. Nach seinem Wechsel zur Nord/LB im Jahre 1991 wurde Heinz-Theo Tetsch dort zum Bankdirektor ernannt, leitete sieben Jahre eine integrierte Regionalsparkasse und übernahm 1998 die Leitung des Bereichs Private Consultancy. Im letzten Jahr seiner Tätigkeit für die Nord/LB war er für eine Restrukturierung unter Beteiligung verschiedener Einheiten mit dem Ziel des Aufbaus des Bereichs Private Banking verantwortlich. Von 2001 bis August 2009 war Herr Tetsch Finanzvorstand der DCM AG. Seit Juni 2007 ist er Vorstandsmitglied der Prime Office AG. Alexander von Cramm Claus Hermuth Heinz-Theo Tetsch 10

11 Der Aufsichtsrat Auf Grund ihres erfolgreichen Geschäftsmodells konnte die Prime Office AG hochrangige Vertreter aus Wirtschaft, der Finanzwelt, Hochschulen, der Immobilienbranche sowie der Politik für ihren Aufsichtsrat gewinnen. Eine enge Verzahnung innerhalb des Gremiums wie auch die optimale Zusammenarbeit mit dem Management sind wichtige Voraussetzungen, um strategische Weichenstellungen in der Praxis umzusetzen. Renommierte Berater, Banker und Immobilienexperten prägen die Entwicklung der Prime Office AG, die sich als bedeutender Akteur für hochwertige Büroimmobilien in Deutschland etabliert hat. Dem Aufsichtsrat der Prime Office AG gehören an: Prof. Dr. h.c. Roland Berger ist Gründer und Honorary Chairman von Roland Berger Strategy Consultants, München, und ist Mitglied verschiedener Aufsichts- und Beiräte von nationalen und internationalen Unternehmen, Stiftungen und Organisationen. Gleichzeitig ist Roland Berger als Investor in Startups und andere Unternehmen tätig. Prof. Dr. Kurt Faltlhauser ist seit 1994 Honorarprofessor der Ludwig Maximilians Universität München. Zwischen 1974 und 1980 bzw. von 1998 bis 2008 war Prof. Faltlhauser Mitglied des Bayerischen Landtages und von 1980 bis 1995 Mitglied des Deutschen Bundestages. Von 1994 bis 1995 war Prof. Faltlhauser Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesfinanzministerium, von 1995 bis 1998 Bayerischer Staatsminister und Leiter der Bayerischen Staatskanzlei und von 1998 bis 2007 Bayerischer Finanzminister. Prof. Dr. Franz-Joseph Busse leitet den Lehrstuhl für Finanzwirtschaft, Bankbetriebslehre, Allfinanz und Versicherungswirtschaft an der Hochschule München (Hochschule für angewandte Wissenschaften München). Zuvor war er als persönlicher Referent des Generaldirektors der Thuringia Versicherungs AG München mit Spezialbereich Vertriebssteuerung und Controlling, Geschäftsführer eines mittelständischen Unternehmens in Baden-Baden im Bereich Dienstleistungen und internationale Investitionsfinanzierung und Vorstand einer deutsch arabischen Joint Venture Aktiengesellschaf tätig. Dr. Lutz Mellinger ist promovierter Jurist und war zwischen 1996 und 2001 Mitglied des Bereichsvorstandes Unternehmen und Immobilien der Deutschen Bank AG. Nach Stationen in leitenden Positionen bei der Deutschen Bank in Frankfurt am Main, München und London, dort als Mitglied der Direktion, Bereich Corporate Finance und Private Banking, wurde Dr. Mellinger 1996 Mitglied des Bereichsvorstandes Unternehmen und Immobilien. Stefan Giesler war zwischen 2000 und 2010 bei der Deutsche Bank AG im Bereich CIB/Asset Finance and Leasing und zwischen 2005 und 2010 als Managing Director und Head of Structured Real Estate Products, verantwortlich für strukturierte Immobilientransaktionen und geschlossene Immobilienfonds, tätig. Seit Frühjahr 2010 ist Herr Giesler Geschäftsführender Direktor der Privatbank Sal. Oppenheim jr. & Cie. Prof. Dr. Harald Wiedmann wurde 1992 in den Vorstand der KPMG Deutsche Treuhand-Gesellschaft AG berufen, deren Vorstandssprecher er von 1998 bis 2005 war. In den Jahren 1996 bis 2005 war er Mitglied im Executive Committee und International Board der KPMG International, von 2002 bis 2005 zudem Chairman der KPMG Europe, Middle East und Africa. Von 1988 bis 1997 war Prof. Harald Wiedmann Mitglied des Hauptfachausschusses des Instituts der Wirtschaftsprüfer, seit 1993 dessen Vorsitzender. Zudem ist Prof. Harald Wiedmann seit 2007 als Of Counsel der Rechtsanwaltskanzlei Gleiss Lutz Rechtsanwälte tätig. 11

12 Rechtliche Hinweise Diese Broschüre ist kein Angebot zum Verkauf von Wertpapieren in den Vereinigten Staaten von Amerika, in Kanada, Australien, Japan oder anderen Jurisdiktionen, in denen ein Angebot gesetzlichen Beschränkungen unterliegt. Die in dieser Broschüre genannten Wertpapiere dürfen in den Vereinigten Staaten von Amerika nur mit vorheriger Registrierung unter den Vorschriften des U.S. Securities Act von 1933 in derzeit gültiger Fassung (der Securities Act ) oder ohne vorherige Registrierung nur aufgrund einer Ausnahmeregelung verkauft oder zum Verkauf angeboten werden. Vorbehaltlich bestimmter Ausnahmeregelungen nach dem Securities Act dürfen die in dieser Bekanntmachung genannten Wertpapiere in Australien, Kanada oder Japan, oder an oder für Rechnung von australischen, kanadischen oder japanischen Einwohnern, nicht verkauft oder zum Verkauf angeboten werden. Es findet keine Registrierung des Angebots oder des Verkaufs der in dieser Bekanntmachung genannten Wertpapiere gemäß den jeweiligen gesetzlichen Bestimmungen in Kanada, Australien, und Japan statt. In den Vereinigten Staaten von Amerika erfolgt kein öffentliches Angebot von Wertpapieren. Diese Broschüre stellt keinen Prospekt dar. Interessierte Anleger sollten ihre Anlageentscheidung bezüglich der in dieser Bekanntmachung erwähnten Wert-papiere ausschließlich auf Grundlage der Informationen aus einem von der Gesellschaft im Zusammenhang mit dem Angebot dieser Wertpapiere durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) gebilligten und veröffentlichten Wertpapierprospekt treffen. Der Wertpapierprospekt wird nach seiner Veröffentlichung bei der Prime Office AG (Hopfenstraße 6, München) oder auf der Webseite kostenfrei erhältlich sein. Diese Broschüre enthält zukunftsgerichtete Aussagen, die auf gegenwärtigen, nach bestem Wissen vorgenommenen Einschätzungen und Annahmen des Managements der Prime Office AG beruhen. Zukunftsgerichtete Aussagen unterliegen bekannten und unbekannten Risiken, Ungewissheiten und anderen Faktoren, die dazu führen können, dass die Ertragslage, Profitabilität, Wertentwicklung oder das Ergebnis der Prime Office AG wesentlich von derjenigen Ertragslage, Profitabilität, Wertentwicklung oder demjenigen Ergebnis abweichen, die in diesen zukunftsgerichteten Aussagen ausdrücklich oder implizit angenommen oder beschrieben werden. In Anbetracht dieser Risiken, Ungewissheiten sowie anderer Faktoren sollten sich Empfänger dieser Unterlagen nicht unangemessen auf diese zukunftsgerichteten Aussagen verlassen. Die Prime Office AG übernimmt keine Verpflichtung, derartige zukunftsgerichtete Aussagen fortzuschreiben und an zukünftige Ereignisse und Entwicklungen anzupassen. Prime Office AG Hopfenstraße München Telefon: Telefax: info@prime-office.de Investoren- und Presse-Kontakt Richard Berg Telefon: Telefax: richard.berg@prime-office.de Stand Mai