BÜROFLÄCHENSTUDIE WUPPERTAL 2013

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1 BÜROFLÄCHENSTUDIE WUPPERTAL 2013

2 Büroimmobilienmarkt Wuppertal 2. Aktualisierung der Vollerhebung Bestandsaktualisierung, Leerstandsermittlung, Bestimmung des Büroflächenumsatzes 2012 bearbeitet durch die Bergische Universität Wuppertal im Auftrag der Wirtschaftsförderung Wuppertal, des MaklerNetzwerks Wuppertal und der Stadtsparkasse Wuppertal Bergische Universität Wuppertal Fachbereich D - Architektur Ökonomie des Planens und Bauens Prof. Dr. Guido Spars Dipl.-Ing. Roland Busch Haspeler Straße Wuppertal Wuppertal,

3 Seite 1 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis 2 1. Einleitung 3 2. Methodisches Vorgehen 4 3. Aktualisierung des Büroflächenbestandes 7 4. Ermittlung des Büroflächenumsatzes Bestimmung des Leerstandes Literaturverzeichnis 14

4 Abbildungsverzeichnis Seite 2 Abb. 1: Ablauf des Projektes 4 Abb. 2: Resonanz der Befragung 5 Abb. 3: Verteilung des Büroflächenbestandes auf die Wuppertaler Stadtbezirke Abb. 4: Veränderung des Büroflächenbestandes in m² Nutzfläche zwischen 2008 und Abb. 5: Neubauprojekt Ohligsmühle 8 Abb. 6: Neubauprojekt Raben Logistics 8 Abb. 7: Regionaler Standortvergleich zum Thema Büroflächenumsatz 10 Abb. 8: Räumliche Verteilung des Büroflächenumsatzes 11 Abb. 9: Regionaler Standortvergleich zum Thema Leerstand 12 Abb. 10: Leerstände (in m²) und Leerstandsquoten in den Stadtbezirken 13

5 1 Einleitung Seite 3 Durch die im September 2008 von der Bergischen Universität Wuppertal im Auftrag der Wirtschaftsförderung Wuppertal durchgeführte Kompletterhebung des Wuppertaler Büroflächenbestandes mit einer ersten Aktualisierung im Jahr 2011 verfügt der Standort Wuppertal über einen im Vergleich mit anderen Büroimmobilienmärkten sehr transparenten Büroimmobilienmarkt. Die Transparenz und Vergleichbarkeit von Immobilienmärkten stellt vor dem Hintergrund der Globalisierung der Immobilienwirtschaft und dem Bedeutungsgewinn überregional bzw. international agierender Immobilieninvestoren oder -fonds eine wichtige Voraussetzung für eine erfolgreiche Standortentwicklung dar. Hinzu kommt eine Bedeutungsverschiebung vom Selbstnutzer zum institutionalisierten Anbieter. Wurden Immobilieninvestitionen in der Vergangenheit oft allein auf Basis erfahrungsbasierter Entscheidungen getätigt, so hat in den letzten Jahren eine deutliche Professionalisierung der Immobilienwirtschaft stattgefunden. Hierdurch zählen rationale Entscheidungsstrategien basierend auf theoretischen Prognose- und Scoringmodellen und vergleichbaren Kennziffern heutzutage zu den Standardinstrumenten bei Investitionsentscheidungen. Wuppertal hat durch die Bestandserhebung die Grundlage geschaffen, als Standort in den Fokus von Immobilieninvestoren zu kommen. Aufgrund von Neubautätigkeiten, Bauabgängen und Nutzungsänderungen hat sich der Wuppertaler Büroflächenbestand seit der letzten Aktualisierung der Bestandszahlen im Jahr 2011 verändert bzw. weiterentwickelt. Um die Aktualität und Aussagekraft der Daten zu erhalten, wird 2013 eine Aktualisierung der vorhandenen Bestandsdatenbank sowie eine Neuberechnung der Leerstandsquote sowie des Büroflächenumsatzes vorgenommen. Durch die Ermittlung der genannten Kennzahlen wird eine Transparenz auf dem lokalen Büroimmobilienmarkt hergestellt, wie sie bisher nur an wenigen B- und C- Standorten zu finden ist. Die durch die Büroflächen-Vollerhebung geschaffene Vorreiterrolle Wuppertals in Sachen Immobilienmarkttransparenz kann so bewahrt bzw. ausgebaut werden.

6 2 Methodisches Vorgehen Seite 4 In einem ersten Schritt wurde die Kennzahl zum Bestand an Büroflächen im Wuppertaler Stadtgebiet, die mit Hilfe der Vollerhebung 2008 und der ersten Aktualisierung 2011 ermittelt wurde, auf den neusten Stand gebracht. Darüber hinaus wurde die aktuelle Leerstandsituation untersucht und eine neue Leerstandquote berechnet. Den dritten Arbeitsblock bildete die Ermittlung des Jahres-Flächenumsatzes für das Jahr Internetrecherche Ermittlung Angebotsleerstand Grundlage: 2011 aktualisierte Bestandsdatenbank Statistikauswertung Bautätigkeitsstatistik Akteursbefragung Büroflächenumsätze Aktueller Leerstand in Bezug gesetzt zum aktuellen Büroflächenbestand Leerstandsquote 2013 Bestand 2011 ergänzt /bereinigt um Bauzugänge, -abgänge und Umwidmungen Büroimmobilienbestand 2013 Gemeldete Flächenumsätze und gemeldete Neubautätigkeit Flächenumsatz 2012 Abbildung 1: Ablauf des Projektes (Quelle: Eigene Darstellung) Im Folgenden werden die drei Arbeitsblöcke bezüglich des methodischen Vorgehens im Detail vorgestellt: Bestandsaktualisierung Aus Effizienzgründen erfolgte die Aktualisierung nur in Form einer Erfassung der Veränderungen und nicht in Form einer kompletten Neuerhebung. Als wichtigste Informationsquelle für die Erfassung der Veränderungen wurden die amtlichen Bautätigkeitsstatistiken herangezogen. Die genaue Erhebung der Neubautätigkeiten, Bauabgänge und genehmigungspflichtigen Umnutzungen erfolgte über die Auswertung der Einzeldaten aus der Baufertigstellungs- und der Bauabgangsstatistik. Diese Daten stellte die Statistikstelle der Stadt Wuppertal für diese Zwecke mit Adress-angabe (Straße und Hausnummer), Nutzfläche und Gebäudetyp zur Verfügung. Der von der Statistikstelle übermittelte Datensatz umfasste 115 Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude, die seit 2011 im Wuppertaler Stadtgebiet neu fertiggestellt wurden oder in denen im gleichen Zeitraum genehmigungspflichtige Umbau- oder Erweiterungsmaßnahmen stattgefunden haben. Zusätzlich wurde eine Liste der Bauabgänge seit 2011 zur Verfügung gestellt, diese umfasst 32 Objekte. Diejenigen Objekte aus der Liste der Baufertigstellungen, bei denen aufgrund des angegebenen Nutzungsschwerpunktes von Büroflächenbeständen auszugehen ist,

7 wurden mit Hilfe von Desktop-Recherchen und Vor-Ort-Überprüfungen verifiziert und bewertet. In der Baufertigstellungsstatistik aufgeführte Büroneubauten sowie Bestandsobjekte, bei denen im Rahmen der Vor-Ort-Erhebung eine bauliche Erweiterung der Bürofläche oder eine Umwidmung von Flächen zu Büroflächen festgestellt werden konnte, wurden in die 2011 aktualisierte Büroobjekt-Datenbank hinzugefügt. Büroobjekte, die in der Bauabgangsstatistik erfasst sind, wurden dagegen aus der Datenbank gelöscht. Seite 5 Ergänzend zur Auswertung der Bautätigkeitsstatistik wurde über eine Internet- und Presserecherche Informationen zu relevanten Bauprojekten, die seit 2011 in Wuppertal realisiert wurden, gesammelt, ausgewertet und mit der Datenbank verknüpft. Leerstand Für die Abbildung des Leerstandes wurde eine Erfassung der in den relevanten Internet-Immobilienbörsen 1 angebotenen Büro-Mietobjekte in Wuppertal durchgeführt. Die Liste der erfassten Objekte wurde mit dem Auftraggeber diskutiert, ergänzt und korrigiert. Doppelte Eintrage wurden entfernt. Binnen 3 Monaten nicht aktivierbare Leerstandsobjekte wurden sowohl aus der Leerstands- als auch aus der Bestandsdatenbank entfernt. Ermittlung des Flächenumsatzes Zur Erfassung der Büroflächenumsätze wurde eine Liste der für Wuppertal relevanten Immobilienmarktakteure zusammengestellt. Sie basiert auf der für die Umsatzbestimmung 2010 erstellten Liste und wurde um weitere Marktteilnehmer (Immobilienmarktakteure, die im Frühjahr 2013 Büroimmobilien in Wuppertal zur Vermietung oder zum Kauf angeboten haben) ergänzt. Insgesamt umfasst die Liste Kontaktinformationen für 115 Maklerhäuser, größere Unternehmen und Immobilienbesitzer. Die konkrete Ermittlung der Flächenumsätze erfolgt über eine telefonische Befragung der in der Liste aufgeführten Akteure. 3% 5% nicht erreicht Auskunft verweigert 41% keine Umsätze 2012 Umsätze gemeldet 50% Abbildung 2: Resonanz der Befragung (Quelle: Eigene Darstellung), n = untersucht wurden die Onlinebörsen Immoscout, Immowelt, Immonet sowie die Internetseiten der in Wuppertal aktiven Makler

8 Die Bereitschaft, an der Befragung zur Ermittlung des Flächenumsatzes teilzunehmen war sehr hoch. Seite 6 Lediglich in sechs Fällen wurde eine Auskunft verweigert, in vier Fällen konnte der Gesprächspartner trotz mehrmaliger Anrufversuche nicht erreicht werden. 47 Immobilienmarktakteure haben hingegen Flächenumsätze gemeldet, 58 Gesprächspartner konnten keine Zahlen übermitteln, da bei ihnen 2012 keine Flächenumsätze im Büromarktsegment getätigt wurden. Durch die Befragung der relevanten Marktakteure wurden vor allem die Neuvermietungen und nur in relativ wenigen Fällen die Verkäufe an Selbstnutzer erfasst. Um diese vollständig mit zu berücksichtigen, wurden vom Wuppertaler Gutachterausschuss bereitgestellte Informationen zu denjenigen Verkaufsfällen aus dem Jahr 2012 ausgewertet, die für die in der Büroflächendatenbank erfassten Adressen registriert sind. Diese wurden durch Recherchen hinsichtlich der Art des Verkaufsfalls untersucht. Verkäufe an Eigennutzer wurden - falls noch nicht durch die telefonische Befragung erfasst dem Flächenumsatz hinzugerechnet. Ergänzend dazu wurde überprüft, ob die laut Bautätigkeitsstatistik im Jahr 2012 durch Baufertigstellungen oder Umwidmungen neu im Wuppertaler Büroimmobilienmarkt platzierten Objekte über die anderen Methoden erfasst wurden. Insgesamt ist aufgrund des Einbeziehens unterschiedlicher Quellen und Methoden sowie aufgrund der hohen Teilnahmebereitschaft der befragten Akteure von einer sehr hohen Erfassungsquote auszugehen, weshalb methodisch auf die Hinzurechnung eines Aufschlagfaktors verzichtet werden konnte und lediglich eine Aufrundung durchgeführt wurde.

9 3 Aktualisierung des Büroflächenbestandes Seite 7 Die Aktualisierung des Büroflächenbestandes erfolgte über die Auswertung der Einzeldaten aus der Baufertigstellungs- und der Bauabgangsstatistik zur Neubautätigkeit, den Bauabgängen sowie genehmigungspflichtigen Umnutzungen. Seit der letzten Aktualisierung der Bestandszahlen 2010 ist ein deutlicher Anstieg des Bestandes an Büroflächen in Wuppertal festzustellen. Der Büroflächenbestand in Wuppertal erhöhte sich von m² Nutzfläche in 2010 auf inzwischen m² Nutzfläche (Stand: Frühjahr 2013). 2008: m² 2011: m² 2013: m² Abbildung 3: Veränderung des Büroflächenbestandes in m² Nutzfläche zwischen 2008 und 2013 Über m² Bürofläche sind demnach in dem betrachteten Zeitraum in Wuppertal hinzugekommen. Die vorhandene Bruttogeschossfläche wuchs auf über 2 Mio. m² (von m² auf m²). Der Büroflächenbestand verteilt sich folgendermaßen auf die Wuppertaler Stadtbezirke: Anteil in % Abbildung 4: Verteilung des Büroflächenbestandes auf die Wuppertaler Stadtbezirke (Stand: Frühjahr 2013) Erwartungsgemäß hat sich die Verteilung des Bestandes auf die Wuppertaler Stadtbezirke seit der Vollerhebung im Jahr 2008 nur minimal verändert. Elberfeld bleibt

10 vor Barmen der wichtigste Büroflächenstandort. Bestandszuwächse durch größere Neubau- und Umbauprojekte in den Bezirken wurden durch Herausnahme ehemaliger Büroobjekte aufgrund von Abriss- und Umbauplanungen (z.b. Bundesbahndirektion) in großen Teilen ausgeglichen. Seite 8 Der Anstieg des Büroflächenbestandes seit der letzten Bestandaktualisierung ist auf einige größere sowie vor allem eine Vielzahl kleinerer Neubau, Umbau-, Umnutzungs- und Erweiterungsprojekte zurückzuführen. Als größtes Neubaubauprojekt ist die Errichtung einer neuen Immobilie mit schwerpunktmäßiger Büronutzung am Standort Ohligsmühle zu nennen. Hier sind knapp m² moderne Büronutzfläche neu entstanden. Abbildung 5: Neubauprojekt Ohligsmühle (Quelle: Bema Gruppe) Weitere größere Neubauprojekte waren der Errichtung der Europazentrale der Firma Columbus McKinnon mit einem m² großen Verwaltungsgebäude im neu erschlossenen Gewerbegebiet Mittelstandspark VohRang sowie der Büro- und Logistikneubau der Firma Raben Logistik im Engeneering Park. Daneben sind im Engeneering Park sowie an anderen Standorten im Stadtgebiet einige weitere kleinere Büroeinheiten neu entstanden. Abbildung 6: Neubauprojekt Raben Logistics (Quelle: Architekturbüro Frücht)

11 Als größere Umnutzungs- und Umbauprojekte sind vor allem die Projekte der Küpper Gruppe ELBA Brückenschlag sowie ELBA Hofterrassen aber auch das Projekt Pasche-Haus zu nennen. Ein Großteil der Umnutzungs-, Umbau- und Erweiterungsproekte entfällt jedoch auf kleine Projekte mit weniger als 250 m² Flächenzuwachs. Seite 9 Neben der Umnutzung ehemals nicht für Bürozwecke genutzter Flächen zu Büroflächen sind auch Umnutzungsprojekte zu beobachten, die zu einem Verlust an Büroflächen führten. Zu nennen ist beispielsweise der Umbau eines ehemals schwerpunktmäßig für Bürozwecke genutzten Objektes in der Ritterstraße zu einem hochwertigen Wohnobjekt.

12 4 Ermittlung des Büroflächenumsatzes 2012 Seite 10 Im Vergleich zum Jahr der letzten Umsatzbestimmung 2010 ist der Flächenumsatz 2012 deutlich angestiegen. Nach knapp m² im Jahr 2010 wurde für 2012 ein Flächenumsatz in Höhe von ca m² ermittelt. Vor dem Hintergrund, dass die Vermietung des größten Neubauprojektes der letzten Jahre, der Ohligsmühle, größtenteils bereits im Jahr 2011 erfolgte und das Berichtjahr 2012 deshalb wenig durch Sondereffekte im Zuge großer Neuvermietungen geprägt ist, ist das ein sehr gutes Ergebnis. Vergleicht man den ermittelten Büroflächenumsatz mit den Umsatzzahlen anderer Standorte im regionalen Umfeld, so zeigt sich, dass Wuppertal einen höheren Büroflächenumsatz pro Einwohner als Bochum und Duisburg hat Dortmund sowie vor allem der A-Standort Düsseldorf schneiden hier jedoch noch besser ab. Im Jahr 2010 lag Wuppertal bezüglich dieses Indikators noch hinter Duisburg und Bochum. Im Vergleich mit den benachbarten C-Standorten ähnlicher Größe hat sich der Wuppertaler Büroflächenumsatz also überdurchschnittlich positiv entwickelt. Düsseldorf Dortmund Wuppertal Bochum Duisburg Büroflächenumsatz 2012 Umsatz pro Einwohner m² m² m² m² m² 0,58 0,18 0,13 0,12 0,10 Abb. 7: Büroflächenumsatz im regionalen Standortvergleich (Quelle: Büromarktbericht der Kommune (BO), CUBION (DO, DU), BNP Paribas (D), eigene Darstellung) Wie bereits 2010 festgestellt, ist der Wuppertaler Büroimmobilienmarkt vor allem durch kleinteilige Transaktionen (Vermietungen und Verkäufe an Selbstnutzer) geprägt. Ein Großteil der relevanten Transaktionen umfassen weniger als 500 m² Bürofläche. Nur in 6 % der Fälle werden Miet- bzw. Kaufverträge über mehr als m² Bürofläche abgeschlossen. Allerdings machen diese größeren Transaktionen knapp 20 % des Flächenumsatzes aus. Vom gesamten Büroflächenumsatz konnten ca m² (ca. 85 %) räumlich genau zugeordnet werden. Erwartungsgemäß sind die umfangreichsten Flächenumsätze den beiden Zentren Elberfeld und Barmen zuzuordnen, die ca m² des erfassten Transaktionsvolumens auf sich vereinen. Große Flächenumsätze sind vor allem im Bezirk Elberfeld-West festzustellen. Das überdurchschnittliche Transaktionsvolumen in diesem Bezirk zeigt sich besonders, wenn man den flächenmäßigen Anteil der Transaktionen an dem Gesamtbestand an Büroflächen im Bezirk betrachtet. Neben Elberfeld-West zeichnet sich auch der Bezirk Vohwinkel durch ein im Verhältnis zum Gesamtbestand hohes Transaktionsvolumen aus.

13 Flächenumsätze in m² ,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 Anteil am Büroflächenbestand in %l Seite 11 Flächenumsätze Anteil der Transaktionen (in m²) am Büroflächenbestand in % Abb. 8: Räumliche Verteilung des Büroflächenumsatzes (Quelle: eigene Darstellung)

14 5 Ermittlung des Leerstandes Seite 12 Informationen zum Leerstand wurden durch Recherchen in digitalen Immobiliendatenbanken sowie durch die Befragung von Akteuren des Wuppertaler Immobilienmarktes erhoben. Der ermittelte Leerstand zum Zeitpunkt April 2013 beträgt m² Büromietfläche (definiert nach gif). Daraus ergibt sich eine Leerstandsquote von 6,23 % in Bezug auf den Gesamtbestand an Büroflächen in Wuppertal. Im Vergleich zum Jahr 2010 hat der Büroflächenleerstand geringfügig zugenommen. Im regionalen Vergleich liegt die Leerstandquote leicht über der durchschnittlichen Leerstandquote der betrachteten Städte. Zieht man für den Vergleich lediglich Städte im regionalen Umfeld Düsseldorfs heran, so verfügt Wuppertal über eine vergleichsweise geringe Leerstandsquote (zum Vergleich: Ratingen 12,5 %; Neuss 11,8 %, Quelle: IVG 2013). Auch im Vergleich mit der durchschnittlichen Leerstandsquote in den von der IVG (2013) ermittelten 20 bedeutendsten Regionalzentren in Deutschland (6,4 %) liegt Wuppertal leicht unter dem Durchschnitt. Düsseldorf Dortmund Wuppertal Bochum Duisburg Leerstandsquote 2012/13 10,9-11,3 % 5,3-6,3 % 6,2 % 5,8 % 3,0-3,8 % Abb. 9: Leerstand im regionalen Standortvergleich. Die teilweise angegebenen Spannen ergeben sich aus abweichenden Angaben in den verwendeten Quellen (Quelle: IVG 2013 (D, DO, W, BO, DU), Cubion 2013 (D, DO, DU), Stadt Bochum 2013) Zu beachten ist zudem, dass der leichte Anstieg des Leerstandes zwischen 2011 und 2013 teilweise auf die angewachsene Mieterfluktuation im Zuge der Fertigstellung des neuen Büroobjektes Ohligsmühle zurückzuführen ist und damit in Teilen eher von temporärer Natur sein wird. Bei Betrachtung der Leerstände differenziert nach Stadtbezirken zeigt sich, dass überdurchschnittliche Leerstandsquoten von ca. 10 % in den Bezirken Elberfeld und Elberfeld-West zu finden sind, während die Leerstandsquote in allen anderen Bezirken einschließlich Barmen weniger als 5 % beträgt. Ein Grund für die hohe Leerstandquote in den Bezirken Elberfeld und Elberfeld-West liegt in der dort in den letzten Jahren festzustellenden umfangreichen Neubau- und Umbautätigkeit, die eine erhöhte Mieterfluktuation mit sich bringt.

15 ,0 Seite 13 Leerstand in m² ,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Leerstandsquote in % Leerstand in m² Leerstandsquote Abb. 10: Leerstände (in m²) und Leerstandsquoten in den Stadtbezirken

16 Literaturverzeichnis Seite 14 Gif Gesellschaft für immobilienwissenschaftliche Forschung (Hrsg.) 2008: Definitionssammlung zum Büromarkt, 2. Auflage, Wiesbaden IVG Immobilien AG 2013: Marktreport Deutschland 2013, Bonn Cubion Immobilien 2013: Büromarkt Ruhrgebiet 2013, Mühlheim Stadt Bochum 2013: Büromarktbericht 2013, Bochum

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