Immobilienfakten 2011/2012 München

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1 Immobilienfakten 211/212 München

2 Immobilienfakten 211/212 München 1 WIRTSCHAFTSENTWICKLUNG UND IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND 1.1 Gewerbeimmobilienmarkt fast auf Vorkrisenniveau 1.2 Einzelhandelsimmobilien wieder auf Erfolgskurs 1.3 Ausländische Akteure bringen Dynamik 1.4 Trotz besserer Aussichten: Labiler Büromietmarkt Städte im Vergleich 2.1 Basis erfolgreichen Wirtschaftens: Industriebesatz & Sozialstruktur 2.2 Bevölkerung: Angebotsvielfalt sichert Stabilität und Wachstum 2.3 Beschäftigung: Strukturpersistenz auch bei besserer Konjunktur 2.4 Kaufkraft: Städte im Aufwind 2.5 Gewerbeimmobilien: Einzelhandel gefragt, Büroinvestments dominant 2.6 Vermietermarkt im Einzelhandel Großvermietungen von Büros 2.7 Panorama: Deutschlands größte Städte 2.8 Fazit: Investitionsdruck kontra Nutzernachfrage MÜNCHEN IM WANDEL 3.1 Investment: Mehr Büros, Einzelhandel steigt - Wohnungen ultra-knapp 3.2 Assetklassen: Wohnungen ausverkauft, Marktdifferenzierung bei Büros 3.3 Lagen: Starker Preisanstieg nur im Zentrum - Nachfrage folgt Angebot 3.4 Bürovermietung: Strukturelle Veränderungen und steigende Nachfrage 3.5 Industrie- und Lagerflächenvermietung: Neue Bauprojekte benötigt 3.6 Einzelhandel: Aufwertungsprozesse in vielen Stadtteillagen 3.7 Wohnen: Weitere attraktive Flächen noch im Planungsstadium Perspektiven für Investoren 27

3 1 WIRTSCHAFTSENTWICKLUNG UND IMMOBILIENMARKT IN DEUTSCHLAND 1.1 GEWERBEIMMOBILIENMARKT FAST AUF VORKRISENNIVEAU Obwohl bislang noch keine Einigkeit über die tatsächlichen Kosten der Bankenrettung herrscht, ist unstrittig, dass die wirtschaftspolitischen Maßnahmen der Jahre 28 und 29 die Krise in Deutschland abgefedert und zur derzeit im europäischen Kontext herausragenden Wirtschaftsleistung erheblich beigetragen haben. Unter den vier stärksten Nationen der Euro-Zone wies Deutschland in 21 mit 4,2% den höchsten Zuwachs des Bruttoinlandsprodukts auf. Die Arbeitslosigkeit in Deutschland fiel von 8,2% in 29 auf 7,7% in 21. Während die Zahl der Erwerbstätigen im Verarbeitenden Gewerbe um -1,7% sank, stieg sie im Baugewerbe um 1,3%. Bei einer durchschnittlichen Zunahme der Beschäftigten im tertiären Sektor um 1,1% weist der Bereich Finanzierung, Vermietung und Unternehmensdienstleistung mit 2,2% eine besonders positive Entwicklung auf. Das 1.Quartal 211 zeigte in allen Wirtschaftssektoren - abgesehen vom primären - eine steigende Tendenz für das laufende Jahr. Eine weitere Verbesserung aller maßgeblichen Kennzahlen wird erwartet. veränderungen des bruttoinlandsprodukts 1% 5% % -5% -1% -15% Euro-Zone Deutschland Frankreich UK Italien Spanien Quelle: Eurostat Mai 211 Immobilieninvestments stiegen in 21 um insgesamt 64% auf 23,3 Mrd. Euro. Wohnportfolios schlugen dabei mit 3,8 Mrd. Euro zu Buche. Der Anstieg ihres Volumens um gerade einmal 3,5% war wegen der schnellen Erholung des Gewerbeimmobilienmarktes geringer als erwartet und lag bei nur 56% des Niveaus von 28. Ihr Anteil ist damit von 26% des gesamten Transaktionsvolumens in 29 auf nur 16% in 21 gesunken. Hier fehlt es angesichts der seit langem dem Bedarf hinterher hinkenden Bauaktivitäten und einer derzeit eher geringen Verkaufsbereitschaft an Angeboten. Das Transaktionsvolumen bei gewerblichen Immobilien näherte sich dagegen durch den Anstieg um 85% auf rund 19,5 Mrd. Euro entgegen den vorsichtigen Prognosen in 21 dem Vorkrisenniveau von 28. Dabei beschleunigte sich die Entwicklung im Laufe des Jahres, so dass im 4.Quartal 31% des Jahresumsatzes erzielt wurden. Die Transaktionen nahmen dabei auch an Umfang zu. transaktionsvolumina assetklassen 9 8 Mrd. Euro Büro Retail Logistik/ Produktion Entwicklungsgrundstück anderes Gewerbe Wohnen Quelle: Bosseler & Abeking Research 3 / 34

4 1.2 EINZELHANDELSIMMOBILIEN WIEDER AUF ERFOLGSKURS Vor allem das Engagement in Einzelhandelsobjekte hat sich durch eine Steigerung um ganze 135% in 21 wieder auf einen Anteil von 4% an den gewerblichen Investments erholt. Mit 7,8 Mrd. Euro lagen sie einmal mehr vor den Büros, die mit 7,3 Mrd. Euro gehandelt wurden. Deren Transaktionsvolumen hat sich innerhalb eines Jahres fast verdoppelt, die drittgrößte Zuwachsrate erreichten mit über 75% Immobilien für Logistik und Produktion. Der Investitionsumfang in Entwicklungsgrundstücke wuchs immerhin um etwa 25%. Hotels, Pflegeheime und sonstige Spezialimmobilien verharrten auf einem Anteil von 4%. Bei Büros, Einzelhandelsobjekten und Logistikimmobilien sorgt das begrenzte Angebot an Premiumobjekten für höhere Preise und damit für leicht fallende Spitzenrenditen. Erhebliche Investitionen in Einzelhandelsprojekte sorgen in dieser Assetklasse derzeit bundesweit für ein vergleichsweise großzügiges Angebot. Auf der Nachfrageseite sind bei weitem nicht mehr nur die Bestlagen der Metropolen im Fokus, sondern oft auch Fachmärkte und Discounter. Allerdings geben bei flächendeckend steigendem Angebot die Mieten etwas nach. Den mit 44% größten Anteil am Volumen machten in 21 Shopping-Center aus. Es folgten die Geschäftshäuser mit 29%, die angesichts ihrer häufig innenstädtischen Lage generell bei Privatanlegern und extrem niveauorientierten Investoren besonders gefragt sind. Fach- und Supermärkte legten auf 21% des Handelsvolumens zu. Kauf- und Warenhäuser gingen gegenüber moderneren Verkaufskonzepten auf einen Anteil von 6% zurück. Das zahlenmäßige Angebot an Einzelhandelsobjekten ist über die Summe der kleineren Städte größer als in den Metropolen und damit auch der Gesamtumfang der dort getätigten Umsätze. Verstärkt durch die geringe Neubautätigkeit in den Premiumlagen wächst das Interesse von Investoren an Objekten mit gutem Wertsteigerungspotenzial außerhalb der Kernlagen. 1.3 AUSLÄNDISCHE AKTEURE BRINGEN DYNAMIK Ausländische Anleger sind, angelockt von den durchweg positiven Perspektiven, auf den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt zurückgekehrt und investierten 21 wieder einen Anteil von 39% des Transaktionsvolumens. Im Bereich Retail stieg er sogar auf 42%. An erster Stelle lag Großbritannien mit 1,6 Mrd. Euro, gefolgt von den Niederlanden mit 1,3 Mrd. Euro. Im 1.Quartal 211 betrug der Anteil ausländischer Investoren bereits 5%, bei den Aufwendungen für Hotels von insgesamt 23 Mio. Euro sogar 82%. An den Portfoliotransaktionen, deren Anteil sich auf 25% des gewerblichen Volumens in 21 erhöhte, waren Investoren aus dem Ausland ebenfalls mit 8% beteiligt. Da sie auch als Verkäufer sehr erfolgreich waren, blieb ihr Nettoanlagevolumen trotz dieser positiven Entwicklung negativ. Angesichts einer weiterhin schwachen US-Konjunktur ist mit einer Rückkehr hoher US-amerikanischer Investments, wie sie die Boomjahre vor der Finanzkrise prägten, auf absehbare Zeit nicht zu rechnen. Institutionelle Anleger mit den höchsten Anteilen am Portfoliovolumen waren Immobilien AGs mit 3% und einer Steigerung um 1,2 Mrd. Euro, Spezialfonds und geschlossene Fonds. Bei den Einzeldeals waren geschlossene Fonds mit einem Anteil von 22% und einer absoluten Steigerung um 1,95 Mrd. Euro, Spezialfonds und private Anleger die am stärksten vertretenen Käufergruppen. 75% der Investoren in Einzelobjekte hatten ihren Sitz im Inland. Während vor allem bei Portfoliogeschäften der Run auf erstklassige Büroobjekte anhält, wurde im 1.Quartal 211 bei Einzelobjekten mit 21% ein gestiegener Anteil auch opportunistisch geprägter Verträge finanziert. Gerade Bauträger und Entwickler hatten in 21 wieder eine bedeutend bessere Chance, ihre Umsatzziele zu realisieren und erreichten nach einer Verdreifachung des Umsatzes mit knapp 4% schließlich auch wieder den größten Anteil am Verkaufsvolumen. Neben internationalen Fonds waren private Verkäufer am stärksten vertreten. 1.4 TROTZ BESSERER AUSSICHTEN: LABILER BÜROMIETMARKT Im 1.Quartal 211 wurden 5,5 Mrd. Euro in gewerbliche Immobilien umgesetzt, davon allein 67% im Bereich Retail und zunächst 15% in Büros. Damit wächst der Investmentmarkt für Einzelhandelsobjekte stärker als der Gesamtmarkt. Viele internationale Einzelhändler expandieren in Deutschland mit entsprechenden Auswirkungen auf den Investmentmarkt. Auch Entwicklungsgrundstücke waren mit einem weiter gestiegenen Anteil von 6,7% vertreten. In 211 wird mit einem insgesamt etwas höheren gewerblichen Transaktionsvolumen von mindestens 2 Mrd. Euro gerechnet, da das Interesse gerade sicherheitsorientierter institutioneller Investoren angesichts weiterhin unsicherer Finanzmärkte und steigender Inflationserwartung anhält. Allerdings bleiben die Büromietmärkte ein offener Posten in den Prognosen, da die großen Unternehmen ihre Verbesserungschancen auf dem Mietermarkt überwiegend bereits in 21 genutzt haben und die Vorteile eines Umzugs für kleinere Unternehmen umso mehr in Frage stehen, je stärker die Mieten wieder anziehen. Mit einer deutlichen Flächenexpansion ist im Durchschnitt der Mieter trotz steigender Mitarbeiterzahlen nicht zu rechnen, so dass eine Nettoabsorption von Leerstand in Bestandsobjekten wenn überhaupt, dann nur langsam erfolgen kann. Konsequente Bestrebungen zur Revitalisierung sind bislang nur dort zu beobachten, wo Flächen für Neubauten knapp sind. 4 / 34

5 2 STÄDTEVERGLEICH 2.1 BASIS ERFOLGREICHEN WIRTSCHAFTENS: INDUSTRIEBESATZ & SOZIALSTRUKTUR Das aktuelle Niveau und die Dynamik der wirtschaftlichen Entwicklung sind die zentralen Bewertungsaspekte bei der Gegenüberstellung von Städten und Regionen. Dadurch ist auch auf einem hohen Entwicklungsniveau der Vergleichsrang nicht zementiert. Vielmehr können dynamische Kräfte die Rangfolge im Zeitverlauf potentiell verändern. Den eigenen Schwächen rechtzeitig zu begegnen, ist daher ein wesentliches Ziel konzertierter Anstrengungen lokaler Politik. Im Ende 21 veröffentlichten Niveauranking des Instituts der deutschen Wirtschaft belegt der Wirtschaftsraum München Platz 1, gefolgt von Stuttgart und Frankfurt. Hamburg und Düsseldorf liegen auf den Rängen 6 und 7. Auf Platz 19 noch etwas abgeschlagen ist der Stadt- Umland-Verband Berlin. Dafür liegt Berlin hinsichtlich der Entwicklungsdynamik weit vorn, nämlich auf dem 4.Platz. Hamburg folgt erst auf Rang 8 und mit den Positionen 12, 13 und 16 belegen München, Frankfurt und Stuttgart hier eher das andere Ende in der Skala der 2 berücksichtigten Stadtregionen. Betrachtet man alle 1 untersuchten kreisfreien Städte, zeigt sich hinsichtlich des erreichten Niveaus eine eindeutige Dominanz des Südens. Kleinere Städte wie Erlangen, Ingolstadt oder Ulm laufen mancher Metropole den Rang ab. Jedoch ist nur Ingolstadt auch bei der Dynamik unter den ersten 1 ansonsten haben hier vor allem Städte in den neuen Bundesländern, in Oberfranken sowie Bremerhaven die Nase vorn. Maßgeblicher Faktor für den wirtschaftlichen Erfolg ist die Wirtschaftsstruktur. Ein hoher Beschäftigtenanteil im Verarbeitenden Gewerbe, viele Headquarter, hohe Pendlerüberschüsse und ein dynamisches Gründungsgeschehen kennzeichnen die erfolgreiche Stadt. Festzustellen ist auch eine Ballung bestimmter Branchen und damit eine gewisse lokale Spezialisierung. Der Anteil der Hochqualifizierten an den Beschäftigten ist überdurchschnittlich. Die Bevölkerung ist vergleichsweise jung und gut ausgebildet, selten überschuldet, und nur wenige Einwohner im erwerbsfähigen Alter sind längerfristig auf Transferleistungen angewiesen. Die Kriminalität ist niedrig. Die öffentliche Verwaltung agiert kostenbewusst, modern und wirtschaftsfreundlich. Die mit überdurchschnittlicher Produktivität einher gehenden hohen Arbeits- und Wohnkosten lassen sich weitgehend kompensieren. Viele dieser Faktoren bedingen sich gegenseitig, und doch haben vor allem die sozialen Folgen eines eventuell bereits vor längerer Zeit nicht bewältigten Strukturwandels eine erhebliche Persistenz mit anhaltend negativen Konsequenzen. Umso wichtiger ist es, den Anzeichen einer Krise möglichst schnell und effektiv zu begegnen, um ein Auseinanderdriften von unterschiedlich stark betroffenen Regionen zu verhindern. Es erweist sich wieder einmal, dass es in erster Linie die Agglomeration technologieorientierter Industrien ist, die in Frankfurt, München, Hamburg, Stuttgart und Düsseldorf, aber auch Erlangen und Wolfsburg ausschlaggebend ist für überdurchschnittlichen Wohlstand. Erfolgreich sind auch Städte, die durch die besondere Qualität ihres Humankapitals punkten. Sie weisen eine hohe Akademikerdichte, Studentenquote und Frauenbeschäftigungsrate auf. Typisch sind hier kleinere Universitätsstädte mit kreativem Milieu und ausgeprägter Dienstleistungsintensität in West und Ost. Berlin gehört nach dieser Studie zur Gruppe der Städte mit erheblichen sozialen Problemen und unterdurchschnittlichem Potenzial, wird aber durch eine besonders gute Nutzung der vorhandenen Möglichkeiten zum Overperformer. Stuttgarts Performance entspricht demgegenüber ganz den Erwartungen, die sich aus den guten Bedingungen ergeben. München, Frankfurt, Hamburg und Düsseldorf erhalten das Prädikat Outstanding, weil offenbar die Konzentration der positiven Einflüsse zusammen mit weiteren, in der Studie nicht berücksichtigten Faktoren zu sogar unerwartet guten Ergebnissen führt. In der Unternehmerbefragung wurde hier beispielsweise das Handeln der öffentlichen Verwaltung überdurchschnittlich positiv bewertet. 5 / 34

6 2.2 BEVÖLKERUNG: ANGEBOTSVIELFALT SICHERT STABILITÄT UND WACHSTUM Am hatte Deutschland rund 81,8 Mio. Einwohner. Das waren,2% weniger als im Jahr davor. Seit der Wiedervereinigung nahm die Zahl der Einwohner zunächst jedes Jahr trotz negativen natürlichen Bevölkerungssaldos durch einen hohen Zuwanderungsüberschuss zu. Aber bereits ab 22 konnte die Zuwanderung das Geburtendefizit nicht mehr ausgleichen. In 28 wurde dann erstmals seit 1989 ein negativer Wanderungssaldo ausgewiesen. Einwohner 21/ In zahlreichen deutschen Großstädten wächst die Bevölkerung gegen den allgemeinen Trend. Welche Faktoren das Wachstum beeinflussen und was die Anziehungskraft der Städte ausmacht, untersucht derzeit das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), dessen Ergebnisse Ende 211 vorliegen werden Berlin Hamburg München Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Quelle: Statistikämter der Städte / Bertelsmann-Stiftung Einiges ließ sich jedoch bereits bestätigen: Ein lokaler Arbeitsmarkt, der sich positiv entwickelt, sowie Universitäten und Fachhochschulen beeinflussen vor allem den Zuzug junger Menschen, die den urbanen Charakter positiv prägen. Zur Stabilisierung der Einwohnerzahl ist aber in erster Linie das Verhalten von Familien und derjenigen ausschlaggebend, die eine dauerhafte berufliche Position anstreben. altersgruppen 29 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 26% 31% 24% 19% BRD 24% 3% 29% 16% 24% 23% 29% 27% 3% 33% 17% 17% 22% 3% 3% 17% 6 - > 8 Jahre 4-59 Jahre 2-39 Jahre < 2 Jahre Berlin Hamburg München Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Quelle: Statistikämter der Städte 24% 29% 3% 17% 25% 3% 29% 17% Damit bleibt die Kehrseite des Bevölkerungswachstums der angespannte Wohnungsmarkt: In studentisch geprägten Quartieren steigen die Mieten, kleinere Einheiten werden knapp. Familien mit Kindern wägen immer stärker hohe Wohnkosten und das meist geringere Flächenangebot in der Stadt gegen die ebenfalls zunehmenden Kosten des Pendelns ab. In der Nacherwerbsphase bevorzugen Rentner häufig ein günstigeres Wohnen im Umland und verlassen nahezu zeitgleich ganze Quartiere. Aktive Kommunen steuern dem entgegen, indem sie gezielt Flächen für neuen Wohnraum möglichst in der inneren Stadt erschließen - etwa in Baulücken oder auf Industrie- und Verkehrsbrachen. Als wichtiger Attraktivitätsfaktor kristallisiert sich auch eine polyzentrische Stadtstruktur heraus, in der eine breite Infrastruktur an Bildungs- und Kulturangeboten, Betreuungs-, Gesundheits- und Serviceleistungen wohnortnah konzentriert und damit schnell erreichbar ist. Generell genießen Städte ohne allzu prägendes altindustrielles Erbe ein höheres Ansehen, daneben verstärken ein Image prägendes historisches Stadtbild sowie Natur- und Erholungsräume im Umland die Anziehungskraft der Stadt. 6 / 34

7 2.3 BESCHÄFTIGUNG: STRUKTURPERSISTENZ AUCH BEI BESSERER KONJUNKTUR Beschäftigung, grundsicherung und arbeitslosengeld I 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Beschäftigungsquote in % SGB II-Quote in % SGB III-Quote in % München BRD Düsseldorf Frankfurt Hamburg Stuttgart Berlin Quelle: Bundesagentur für Arbeit Der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten an den Einwohnern der sechs größten Städte in Deutschland lag Ende Januar 211 ausschließlich in München mit 54,4% über dem Bundesdurchschnitt von 51%. In Berlin waren nur 42,9% der Einwohner sozialversicherungspflichtig beschäftigt. Demgegenüber erhielten nicht mehr als 9,3% der Bewohner Münchens Transferleistungen nach SGB II und III, in Berlin waren es 23,8%. Neben München weist nur Stuttgart mit 1,4% eine unterdurchschnittliche SGB II/III-Transferquote auf und zwar bei deutlich geringerer Beschäftigungsquote. Leistungen nach SGB III erhalten Arbeitssuchende in der ersten Phase ihrer Arbeitslosigkeit, mit Leistungen nach SBG II werden Arbeitende, Arbeitssuchende sowie Arbeitsunfähige unterstützt, die keine oder zu geringe Einkünfte aus anderen Quellen haben. arbeitslosenquoten in % /211 Berlin Düsseldorf Hamburg Frankfurt a.m. BRD Stuttgart München Quelle: Bundesagentur für Arbeit Die Arbeitslosenquoten in allen hier betrachteten Städten waren in 21 rückläufig. Bis Ende April 211 sanken die meisten Einzelwerte gemäß dem Bundestrend weiter. Nur in Hamburg blieb die Quote in diesem Zeitraum stabil, in Berlin stieg sie sogar wieder leicht an. Ein Bestandteil des Städterankings 21 der IW Consult GmbH war die Bewertung der städtischen Arbeitsmärkte im Hinblick auf die quantitative Arbeitsplatzversorgung der Bevölkerung und die Arbeitslosenquote, sowie deren Veränderung zwischen 24 und 29. Die beiden Indizes zur Erfassung und zum Vergleich von Niveau und Dynamik der lokalen Arbeitsmärkte lassen erkennen, dass speziell die Arbeitsmärkte in Hamburg und Frankfurt an Bedeutung gewonnen haben, während Berlin in dieser Hinsicht zwar an Fahrt zugelegt, aber noch längst nicht aufgeholt hat. arbeitsmarktindizies ,7% 13,9% 14,5% 16,% 13,5% 1 5 5,9% 18,7% 13,9% 14,5% 16,% 13,5% 5,9% München Hamburg Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Berlin Dynamik Niveau Quelle: IW Consult GmbH Köln 7 / 34

8 2.4 KAUFKRAFT: STÄDTE IM AUFWIND kaufkraft in 1. Euro 136,5 12,4 116,5 112,4 18,3 9, München Düsseldorf Frankfurt Stuttgart Hamburg Berlin Quelle: GfK Index (BRD=1) Die Kaufkraft der Bevölkerung in Deutschland ist zum Jahr 211 um 2,6% auf etwas mehr als 1.61 Mrd. Euro gestiegen. Dabei zeigen vor allem die großen deutschen Stadtkreise eine aufstrebende Tendenz. Im Ranking der zehn kaufkraftstärksten Stadt- und Landkreise gibt es jedoch keine Änderungen. Die Kaufkraft auf dem 1. Rang ist fast doppelt so hoch wie auf dem letzten der Gesamtskala aller deutschen Kreise. Die neuen Bundesländer liegen außer Berlin alle um durchschnittlich rund 16% unter dem Bundesdurchschnitt. Dafür zieht Hamburg im Bundesländervergleich auf den zweiten Platz, ganz knapp hinter Bayern. Die anhaltende Konjunkturbelebung und eine positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt lassen zusammen mit einem voraussichtlichen Anstieg von Nettolöhnen und Renten die durchschnittliche Pro-Kopf-Kaufkraft weiter steigen. Allerdings werden die von der Bundesbank prognostizierte Inflation von 1,7% und höhere Beitragslasten dieser Entwicklung etwas entgegen wirken. Kaufkraftstärkste Stadt- und Landkreise 211 Rang Stadt- / Landkreis Kaufkraft /Jahr je Einwohner in Euro Kaufkraftindex Veränderung zu Vorjahr 1 LK Hochtaunuskreis ,2 +,1 2 LK Starnberg ,5 -,8 3 LK München ,3 -,5 4 LK Main-Taunus-Kreis ,3 +,3 5 SK München ,5 +,5 6 LK Ebersberg ,9 +,1 7 LK Fürstenfeldbruck ,5 -,9 8 SK Erlangen ,3 +,1 9 LK Dachau ,9 +,4 1 LK Stormarn ,9 -,5 Quelle: GfK 8 / 34

9 2.5 GEWERBEIMMOBILIEN: EINZELHANDEL GEFRAGT, BÜROINVESTMENTS DOMINANT Das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien in den sechs einwohnerstärksten deutschen Städten stieg in 21 um 85% auf 1,4 Mrd. Euro. Damit vollzogen sich auf diesen Teilmärkten rund 53% des Handels mit deutschen Gewerbeimmobilien. Obwohl der Umfang des Handels mit Einzelhandelsimmobilien in den Metropolen mit einem Plus von 17% stärker gestiegen ist als in der Fläche, liegt der Fokus in diesen Städten generell stärker auf Büroinvestments. Der Zuwachs beschleunigte sich im Jahresverlauf und der Umfang der Transaktionen wuchs nahezu durchgängig. In 211 wird in den Metropolen überwiegend eine Stabilisierung des Transaktionsvolumens erwartet, wobei je nach Entwicklung des Büromietflächenumsatzes und dem daraus resultierenden Angebot an Core-Objekten örtlich auch mit leicht rückläufigen oder entsprechend leicht steigenden Zahlen gerechnet wird. Neubauten mit Green-Building-Standard und ohne eindeutigen Core-Charakter haben allerdings bei op-portunistischen Anlegern zunehmend gute Chancen. Aktuell besteht auch von internationalen Investoren ein besonders hohes Interesse an Einzelhandelsimmobilien. Dieses Interesse richtet sich ebenfalls überwiegend auf Core-Immobilien, dennoch ist eine Erweiterung des Fokus auf kleinere Städte mit mehr als 5. Einwohnern zu beobachten. transaktionsvolumen büroimmobilien 21 3,5 3 2,5 2 1,5 1 Mrd. Euro,5 Berlin Hamburg Frankfurt München Düsseldorf Stuttgart 21 Steigerung seit 29 Quelle: Bosseler & Abeking Research Gerade in Phasen mit zahlreichen Projektfertigstellungen stellen Bauträger und Entwickler leicht den größten Anteil des Verkaufsvolumens. Das war außer in München in allen betrachteten Städten sowohl in 29 als auch in 21 der Fall. Der Umsatz speziell dieser Gruppe hat sich in 21 insgesamt verdreifacht. Die umsatzstärksten Städte für diese den Herstellungszyklus vorantreibenden Akteure waren in 21 Berlin, Frankfurt und Hamburg. Der Gesamtinvestitionsbeitrag in neue Projekte ist um 14% gestiegen. Er konzentrierte sich besonders auf Berlin, Hamburg und München. Transaktionsvolumen Bauträger/Entwickler 29/ Mrd. Euro Berlin Hamburg Frankfurt München Düsseldorf Stuttgart Verkäufe Käufe Quelle: Bosseler & Abeking Research 9 / 34

10 2.6 VERMIETERMARKT IM EINZELHANDEL GROSSVERMIETUNGEN VON BÜROS EINZELHANDEL Dank der in Deutschland vergleichsweise geringen Konsumeinbrüche während der Finanzkrise blieb der Abwärtstrend des Einzelhandelsumsatzes moderat und kehrte sich in 21 bereits wieder um. Angesichts der höchsten Umsätze im europäischen Vergleich und mehreren gleichwertigen Primärstandorten im Gegensatz zur im europäischen Ausland vorherrschenden reinen Hauptstadtfokussierung hat Deutschland auch für internationale Anbieter eine besondere Bedeutung. Bei steigender Flächennachfrage sind es derzeit wieder vor allem baurechtliche Restriktionen und die Verfügbarkeit geeigneter Grundstücke, die die größten Hemmnisse bei der Ausweitung des Flächenangebots darstellen. Jedoch spreizt sich die Entwicklung der Standorte auch in Deutschland zwischen den TOP1A-Lagen in den Einkaufsmetropolen und professionell entwickelten Shopping-Centern einerseits bis hin zur Unvermietbarkeit mancher Flächen in einigen klassischen Stadtteilzentren. Versorgungslücken und Leerstände, die in manchen Klein- und Mittelstädten durch Schließung von Waren- und Kaufhäusern entstehen, werden zur Herausforderung für Kommunen, Projektentwickler und Einzelhandel. Während sich einige Betriebsformen wie Waren- und Kaufhäuser sowie der mittelständische Fachhandel auf dem Rückzug befinden, expandieren andere weiterhin erfolgreich: Mit neuen Flächen- und vertikalen Produktkonzepten sowie internationalen neuen Labels vor allem im Bereich Bekleidung, mit Fachmärkten und Non- Food-Discountern steigen Flächenumsatz und Filialisierung nicht nur in den Cities. Daher verzeichnete die Vermietung im Bereich Retail 21 in den Metropolen erhebliche Zuwächse. Vor allem bei internationalen Filialisten aus dem Textilsegment und im Bereich der Luxusgüter waren die 1A-Lagen in Deutschland weiter gefragt. Angesichts anhaltender Konsumfreude dehnt sich die Nachfrage nach Mietflächen tendenziell auch auf besondere Stadtteil- und 1B-Lagen aus. So manche Nebenlage entwickelt sich kontinuierlich zur Szenelage weiter. Die Mietpreise haben sich hier infolgedessen stabil oder leicht nach oben bewegt. Da der Nachfrageüberhang voraussichtlich auch in 211 nicht nachlassen wird, entwickelt sich hier der Vermietermarkt bei steigenden Spitzenmieten weiter. BÜROS Die Nachfrage nach Büromietflächen wuchs im Jahresverlauf 21 schnell zunehmend um insgesamt 25%. Vor allem die Zahl der Verträge über große Flächen hat deutlich zugenommen. Die Branchen, die die größten Anteile am Flächenumsatz hatten, waren die Informationsund Kommunikationstechnologien, sonstige Dienstleistungen sowie Beratungsgesellschaften. Der höchste prozentuale Nachfragezuwachs entstand mit einem Plus von 92% gegenüber 29 in den Branchen Informations- und Kommunikationstechnologien, bei Banken und Versicherungen waren es +58% und in der Verwaltung von Industrie- und Bauunternehmen +51%. Ein beschleunigter Abbau des in den letzten Jahren gestiegenen Flächenüberhangs um maximal 1% in 211 ist im Fall eines anzunehmenden weiteren Wachstums der Büroflächennachfrage zu erwarten. Zwar ist das Angebot an Erstbezugsflächen in den einzelnen Städten derzeit recht unterschiedlich, jedoch wird eine steigende Nachfrage zunächst in erster Linie Flächen mit moderner Ausstattung zu Gute kommen, da auch von den Objekten, die sich bereits im Bau befinden, voraussichtlich noch rund 45% in 211 fertig gestellt werden. Der Flächenumfang von in 21 begonnenen Neubauvorhaben ist allerdings nochmals um 6,5% gesunken. Da das Jahr 21 von Großvermietungen geprägt war, wird für 211 auf eine Kompensation der voraussichtlichen Abschwächung in diesem Bereich durch eine Nachfragesteigerung in der gesamten Breite der prosperierenden Branchen gesetzt, wie sie im 1. Quartal bereits in allen Städten zu beobachten war. Der nahezu flächendeckende Rückgang der Mieten in den ersten drei Quartalen des Jahres 21 wurde vor allem im Premiumsegment durch den im 4. Quartal einsetzenden und im 1.Quartal 211 anhaltenden Anstieg zum Teil mehr als ausgeglichen. Die einsetzende Mietpreisstabilisierung in fast allen Segmenten wird meist von einem Rückgang der angebotenen Incentive-Maßnahmen begleitet. Bei langsam abnehmender Verfügbarkeit moderner Flächen in 211 ist mit einem geringfügigen Ansteigen der Spitzenmieten zu rechnen. Vor allem unsanierte Bestandsflächen sind vor dem Hintergrund eines überwiegend noch umfassenden Angebots an durchschnittlich ausgestatteten Flächen jedoch nur zu deutlich geringeren Mieten zu vermitteln. büroflächenvermietung 21 Düsseldorf Hamburg Berlin Frankfurt München Stuttgart % 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% Flächenumsatzentwicklung Leerstandsrate Quelle: Bosseler & Abeking Research 1 / 34

11 2.7 PANORAMA: DEUTSCHLANDS GRÖSSTE STÄDTE Berlin Trotz bislang noch unterdurchschnittlicher Prognosen für die wirtschaftliche Entwicklung hat Berlin durch seine hervorragende Infrastruktur, moderate Büromieten, gut ausgebildete Arbeitskräfte und günstige Lebenshaltungskosten einige wesentliche Standortvorteile. So erreichte die Hauptstadt in 21 bei Büroimmobilien das höchste Transaktionsergebnis im Städtevergleich und nach Frankfurt die zweitgrößte Steigerungsrate. Ausländische Akteure waren in Berlin weit überdurchschnittlich aktiv und steigerten ihre Investments um das 7-fache. Ihre Desinvestments überstiegen diese jedoch. Der Anteil der Projektentwickler und Bauträger am Kaufvolumen ist etwas gestiegen. Auch im Bereich Retail schnitt Berlin mit großem Abstand am besten ab. Mit einem leichten Rückgang des Gesamttransaktionsvolumens wird in 211 gerechnet, weil in 21 überdurchschnittlich große Objekte ihre Besitzer wechselten. Bei der Bürovermietung verdrängte Berlin Frankfurt vom 2. Rang hinter München. Berlin hat einen vergleichsweise hohen Anteil an Leerstand in unsanierten Gebäuden, der jedoch gegenüber 29 deutlich zurückging, während er gleichzeitig im mittleren Ausstattungssegment in geringerem Umfang stieg. Hier findet augenscheinlich ein Aufwertungsprozess statt. Der Anteil moderner Leerstandsflächen sank auf 26%. Der höchste Leerstand und das größte Angebot an modernen Büroflächen war in der City Ost zu verzeichnen. Bei den Vermietungsaktivitäten wird in 211 mit einem leichten Rückgang gerechnet. Die Bautätigkeit in Berlin hat 21 wieder stark zugenommen; die meisten Neubauprojekte liegen in der City. Etwa die 5-fache Fläche des in 21 fertig gestellten Neubauangebots ist bereits im Bau, davon werden dem Markt voraussichtlich bei einer Vorvermietungsquote von rund 5% mehr als die Hälfte in 211 zur Verfügung stehen. Düsseldorf Das gewerbliche Investitionsvolumen in Düsseldorf nahm in 21 um 5% zu, dabei wuchs auch hier der Umfang der einzelnen Transaktionen. Rund 8% der insgesamt 1,2 Mrd. Euro wurden in Büros und etwa 13% in Einzelhandelsobjekte angelegt. Mehr als die Hälfte der Transaktionen betraf Objekte am Cityrand, etwas über ein Drittel lag direkt in der City. Ausländische Akteure waren zwar erheblich stärker vertreten als 29, das Verkaufsvolumen überstieg jedoch das Kaufvolumen. Düsseldorf stand besonders im Fokus geschlossener Fonds. Angesichts der zweithöchsten Büroleerstandsrate unter den deutschen Metropolen hat sich das von Bauträgern und Entwicklern investierte Volumen erheblich reduziert. Die leerstehenden Flächen sind größtenteils von mittlerer Ausstattung, nur ein geringer Teil ist unsaniert. Dennoch wird der steigende Leerstand im Bestand zunehmend als Problem gesehen. Obwohl er zu mehr als 25% aus modernen Flächen besteht, könnten in 211 größere zusammenhängende Flächen knapp werden. Zusammen mit den bereits projektierten Vorhaben befindet sich derzeit noch die 4-fache Menge des Flächenumsatzes von 21 in der Pipeline, wovon in 211 und 212 erst ein geringer Umfang fertig gestellt wird. Ein Neubau ist in der Regel zu 5% vorvermietet. Die im Städtevergleich überwältigende Zunahme der neu vermieteten Büroflächen um 74% in 21 war vor allem auf einen einzelnen Großvertrag zurück zu führen. Überdurchschnittlich stark gestiegen ist in Düsseldorf der Flächenbedarf der Verwaltung von Industrie- und Bauunternehmen, von Versicherungen und der öffentlichen Verwaltung. Während die Spitzenmiete etwas nachgab, konnte sich die Durchschnittsmiete halten. Die Vermietung von Einzelhandelsflächen dehnte sich in Düsseldorf deutlicher als anderswo auch auf Nebenlagen aus. 11 / 34

12 Hamburg Hamburg hat sich in 21 als zweitwichtigster Investitionsstandort nach Berlin hervor getan. Dabei schlugen auch Einzelhandelsinvestments und Mischobjekte deutlich zu Buche. Zwar verdreifachte sich das Investitionsvolumen ausländischer Marktteilnehmer, jedoch überstieg das Verkaufsvolumen das Kaufvolumen. Bauträger und Entwickler investierten wieder deutlich mehr als 29. Die verschiedenen Käufergruppen waren jedoch vergleichsweise homogen vertreten. Durch ein Absinken der Rendite auf 4,85% hat Hamburg das Niveau von München erreicht. Mit einer stabilen Nachfrage nach Core-Objekten wird für 211 gerechnet. Hamburg war in 21 nach München, Berlin und Frankfurt der viertgrößte deutsche Büromarkt. Die Flächennachfrage bei Dienstleistungen und öffentlicher Verwaltung war weiter stark, in mehreren Branchen gab es überdurchschnittliche Zuwächse. Die niedrigste Preisgruppe war bei den abgeschlossenen Mietverträgen am Häufigsten vertreten. Da derzeit etwa ein Drittel des Leerstands unsaniert ist der höchste Prozentsatz im Städtevergleich -, könnten sich hier innerstädtische Problemzonen entwickeln, sobald diese Flächen auch über einen niedrigen Preis nicht mehr vermietbar sind. Die Durchschnittsmiete sank in 21, während sich die Spitzenmiete halten konnte. Angesichts des Umfangs der in 211 und 212 dem Markt zusätzlich zur Verfügung stehenden Neubauflächen ist ein weiterer Anstieg des Leerstands nicht auszuschließen. Stuttgart In Stuttgart, dem kleinsten der betrachteten Teilmärkte, wurden nur 44% des gewerblichen Transaktionsvolumens in Bürogebäude investiert. Die vergleichsweise große Bedeutung von Wohninvestments in Stuttgart war auf ein sehr geringes Angebot an Core-Immobilien in den Bereichen Büros und Einzelhandel zurück zu führen. Einzelhandelsobjekte machten nur einen vernachlässigbaren Anteil aus, wohingegen vergleichsweise viel in Grundstücke investiert wurde. Damit waren Bauträger und Projektentwickler als Käufer ausschließlich in Stuttgart stärker vertreten als als Verkäufer. Angesichts der nur geringen Aufwärtsbewegung auf dem Büroflächenmietmarkt ist bei Neubauten und Projektentwicklungen noch Zurückhaltung fest zu stellen. Etwa 3% der Flächen wurden an der Peripherie vermietet. Unter den Nachfragerbranchen stachen unter anderem Verwaltungen von Industrie- und Produktionsbetrieben besonders hervor. Der Nachfragezuwachs war aber auch im Handel und bei Beratungsunternehmen überdurchschnittlich. Spitzen- und Durchschnittsmieten sind in 21 leicht gesunken. Stuttgart hat nur geringe Flächenreserven, weshalb Nebenlagen und Bestandsobjekte hier üblicherweise stärker im Vordergrund stehen. Angesichts der Standortspezifika von Stuttgart, wie der positiven Entwicklung der dort ansässigen Industrien und der daraus resultierenden Beschäftigtenzunahme in den unternehmensbezogenen Dienstleistungen, gilt die Stadt als Geheimtipp auf der Suche nach opportunistisch geprägten und Value-Add-Anlagen. Der Büroflächenleerstand in Stuttgart konzentrierte sich auf wenige große Objekte. Der unsanierte Leerstand ist vergleichsweise hoch und liegt vorwiegend in der Peripherie. Hier wird auch mit einer Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum gerechnet. Moderne Flächen stehen kaum leer. Für eine Erhöhung der Marktdynamik werden voraussichtlich die Fertigstellungen in 211 und 212 sorgen. 12 / 34

13 Frankfurt Nach Berlin war Frankfurt in 21 die bei ausländischen Investoren gefragteste deutsche Stadt. Ihr Investitionsvolumen hat sich gegenüber 29 versiebzehnfacht, und der Kaufumfang überstieg hier den der Verkäufe. Zum Vergleich: Das gesamte Transaktionsvolumen in Frankfurt hat sich im Jahresverlauf verdreifacht. Nur 15% des Volumens wurde nicht mit Büroimmobilien realisiert. Bauträger und Entwickler investierten trotz des höchsten Büroflächenleerstands 4% mehr als 29. Private Investoren verdoppelten ihre Investments. Spezialfonds und Geschlossene Fonds investierten zusammen mehr als drei Viertel des Gesamtvolumens. Beim Mietflächenumsatz liegt Frankfurt nach München und Berlin an dritter Stelle. Neben Banken und Finanzdienstleistern waren Beratungsgesellschaften und sonstige Dienstleistungen die nachfragestärksten Branchen. Besonders hohe prozentuale Zuwächse waren auch in den Branchen Handel und Gesundheitswesen zu beobachten. Die stärkste Zunahme der Vertragsabschlüsse erfolgte bei mittelgroßen Flächen. Frankfurt weist einen vergleichsweise hohen Leerstand von modern ausgestatteten Flächen auf. Einen auffälligen Leerstand an unsanierten Objekten gibt es nicht. In der Projektpipeline befindet sich das 6-fache des Jahresumsatzes 21, davon wird erst ein kleiner Teil in 211 und 212 fertiggestellt. Neubauten sind meist zu 6% vorvermietet und liegen überwiegend in der City, am Flughafen und in der Nähe der Messe. Angesichts steigender Mietnachfrage auch in den Cityrandlagen und der Entwicklung eines zusätzlichen Angebots wird für 211 mit leicht steigendem Transaktionsvolumen gerechnet. München München hat in verschiedenster Hinsicht einen Sonderstatus. Durch einen vergleichsweise geringen Anstieg des Investitionsumfangs ist München auf den 4. Platz im Städtevergleich zurück gefallen. Dabei waren die Einzelhandelsinvestments vergleichsweise sehr gut vertreten. Die speziell in München traditionell starke Käufergruppe der privaten Anleger beteiligte sich in 21 deutlich weniger an den Investitionen als in 29. Sie traten überwiegend als Verkäufer in Erscheinung. Auch dadurch gab es zwar deutlich mehr, aber eher kleinere Deals. Vor allem geschlossene Fonds haben verstärkt in den Standort München investiert. Das Kaufvolumen der Bauträger und Entwickler hat gegenüber 29 um ein Drittel zugenommen. Ausländische Investoren haben ihre Münchener Anlagen mehr als verdreifacht, wobei ihr Kaufvolumen das Verkaufsvolumen überstieg. Zwar war München auch in 21 der mit Abstand größte deutsche Büromietmarkt vor Berlin, allerdings stieg der Flächenumsatz nur verhalten. Das lag unter anderem an einem nur geringen Anteil an Großvermietungen. Rund ein Viertel des Flächenumsatzes erfolgte im Umland. München weist den höchsten Anteil moderner Flächen am weiterhin leicht gestiegenen Leerstand auf. Für 211 wird nicht einmal beim Neubau mit einem großen Abbau gerechnet, obwohl das Mietinteresse von Unternehmen aller Branchen vor allem an kleineren Flächen im 1. Quartal 211 deutlich angestiegen ist. Ein leerstehender unsanierter Altbestand existiert bislang noch kaum, hier ist jedoch bei weiter steigender Umzugsbereitschaft mit einer Verschiebung zu rechnen. Spitzen- und Durchschnittsmieten waren in 21 stabil, ein Absinken des Mietniveaus ist auch weiterhin nicht zu erwarten. Erst bei zunehmenden Vermietungserfolgen wird sich vor allem das Verkaufsvolumen von Bauträgern und Entwicklern in 211 wieder deutlich steigern lassen. Die im Städtevergleich in München am stärksten vertretenen Büroflächennachfrager kamen aus den Branchen Medien und Werbung, Gesundheitswesen und Handel. 13 / 34

14 2.8 FAZIT: INVESTITIONSDRUCK KONTRA NUTZERNACHFRAGE Die sehr unterschiedliche Entwicklung der Immobilienmärkte in den größten deutschen Metropolen war nicht nur vom verschieden großen Angebot an Neubauflächen geprägt, sondern auch von einem abweichenden Verhalten der Büroflächenmieter. Während größere Betriebe in den meisten Städten bei einem begrenzten Angebot an großen Flächen ihre Verbesserungschancen noch in 21 nutzten, hat die breite Basis der Interessenten offenbar länger abgewartet, bis sie sich 211 wieder auf wirtschaftlich solidem Fundament wähnten. Der festgestellte Run auf Berlin kann durch die aktuellen wirtschaftlichen Kennzahlen und Prognosen nicht wirklich als abgesichert angesehen werden. Ob der Hauptstadt-Sog auf lange Sicht auch in eine weitere Konzentration von Konzern- und Deutschlandzentralen mündet, bleibt abzuwarten. Die für ausländische Akteure interessantesten Städte waren in 21 zwar Berlin und Frankfurt, jedoch flossen zusätzliche Nettoinvestitionen von dieser Seite nur nach Frankfurt und München. Der Investitionsdruck ist angesichts der Unsicherheiten auf den Aktien- und Kapitalmärkten wie der Inflationsprognosen auch in 211 hoch. Das Angebot an gut vermieteten Büroneubauobjekten steigt zwar bei erhöhtem Flächenumsatz, bleibt aber vor dem Hintergrund einer im kurzen Zeithorizont nur eingeschränkt umlenkbaren oder gar steigerungsfähigen Nutzernachfrage begrenzt. Zudem kann die Verfügbarkeit von Flächen für Neubauten in guten Lagen in vielen Metropolen auf einige Jahre unter anderem durch die Umwidmung von weiteren Industrie-, Bahn- und Militärflächen als gesichert gelten, so dass die Bewertungsmaßstäbe bei anhaltendem Überangebot an Büroflächen wie durch die Erschließung weiterer funktional herausragender Standorte abseits der Cities durchaus einem schleichenden Veränderungsdruck unterliegen. Zudem verstärken sich die komparativen Nachteile für durchschnittlich ausgestattete Bürobestandsobjekte weiter, mit entsprechenden Folgen für deren Wertigkeit. Zunehmend lohnt der objektive Blick auf die Standortstrukturen innerhalb der Städte sowie die differenzierte Einzelprüfung von Spezial- und Bestandsimmobilien, mischgenutzten Objekten und Wohngebäuden. Eine sichere Anlageperspektive besteht bis auf weiteres durch die Tendenzen zur Ausweitung der innerstädtischen Einkaufslagen und die anhaltend steigende Nachfrage nach Wohnraum. 14 / 34

15 3 MÜNCHEN IM WANDEL 3.1 INVESTMENT: MEHR BÜROS, EINZELHANDEL STEIGT - WOHNUNGEN ULTRA-KNAPP VOLUMEN Das gesamte Umsatzvolumen lag in München in 21 bei 7,6 Mrd. Euro und damit um insgesamt +17% über dem Vorjahresergebnis. Das Gesamtvolumen setzte sich zu 62% aus Umsätzen für Teil- und Wohnungseigentum und 2,9 Mrd. Euro Investmentumsatz zusammen, der damit um +32% über dem von 29 lag. Dabei legten vor allem Gewerbeimmobilien mit einem vom Gutachterausschuss registrierten Plus von 78% deutlich zu, - auf einen Umsatz von 1,6 Mrd. Euro. Damit wurde auch in München das Niveau von 28 wieder deutlich überschritten. Der Zuwachs machte bei Gewerbegebäuden ganze +83% und immerhin +24% bei Gewerbegrundstücken auf hier zusammen 118 Mio. Euro aus. Bei um fast +7% gestiegenen Vertragszahlen verringerte sich der durchschnittliche Umfang der Transaktionen um -22% auf ungefähr 15 Mio. Euro. Büroimmobilien leisteten mit etwas über 1 Mrd. Euro Investitionssumme und einem Umsatzanteil von 68% den weitaus größten Beitrag zum gewerblichen Transaktionsumsatz. Rein einzelhandelsgenutzte Immobilien hatten mit einem Anlagevolumen von 182 Mio. Euro einen Umsatzanteil von rund 11 %. Gemischt genutzte Objekte kamen auf ein Volumen von rund 3 Mio. Euro, was einem Transaktionsanteil von knapp 19% entsprach. Die einzelhandelsorientierten Investments umfassten damit in 21 insgesamt den 2,4-fachen Betrag dessen aus 29. Bei Wohninvestments ergab sich ausschließlich mangels ausreichender Angebote mit 1,3 Mrd. Euro ein um -5% geringeres Transaktionsvolumen, wobei ein Rückgang von -15% allein die Mehrfamilienhäuser betraf, während mit Grundstücken für den Geschosswohnungsbau +3% mehr Umsatz gemacht werden konnte als im Vorjahr. Im 1. Quartal 211 setzte sich der steile Preisanstieg im Wohnungssegment fort, wobei der Münchener Markt im Bereich Wohninvestments derzeit als nahezu leer gefegt gilt. Allein bei Teil- und Wohnungseigentum lassen sich die Umsätze weiter steigern. Weiterhin hoher Nachfrage erfreuen sich auch Entwicklungsgrundstücke für den Einzelhandel in und um München, die jedoch angesichts einer restriktiven Genehmigungspolitik ebenfalls überaus knapp sind. Bei Gewerbeimmobilien war ein weiterer Anstieg des Transaktionsvolumens im 1. Quartal 211 nicht zu verzeichnen. AKTEURE Die Gewerbeimmobilien wurden in 21 zu 3% von Privatanlegern / Family Offices und zu 27 % von geschlossenen Immobilienfonds erworben. Der Anteil der Privatanleger ging damit gegenüber 29 um -19% zurück, wobei sich das von ihnen investierte Volumen um -21% verringerte. Sie traten mit einem Umsatzzuwachs von +215% in 21 ebenfalls als größte Verkäufergruppe mit einem Anteil von 25% auf und investierten netto somit nur rund 84 Mio. Euro. Demgegenüber steigerten Bauträger und Entwickler als drittgrößte Käufergruppe ihr Engagement um 35%. Ihr Verkaufsvolumen konnten sie verdoppeln, lagen aber mit einem Anteil von 15% an den Verkäufen noch hinter den Pensionskassen mit knapp 19% nur an 3. Stelle. Während ausländische Akteure in 29 vor allem auf der Verkäuferseite aktiv waren, erhöhten sie ihre Investitionen in 21 um fast 16% und legten einen Nettovolumen von 74 Mio. Euro in Münchener Gewerbeobjekten an. RENDITEN Der Sicherheitsgedanke beim Immobilienerwerb ist bei den Investoren noch immer vorherrschend. Gut drei Viertel der investierten Gelder flossen in überwiegend rein büro- oder mischgenutzte Core- oder Core-Plus-Immobilien, deren Anfangsrenditen sich in einem Bereich von 4,4% bis 6,35% bewegten. Die erzielbare Spitzenrendite für Top-Büroimmobilien sank in 21 um,25% auf 4,5%. Gleiches gilt für die Spitzenrendite für Einzelhandelsobjekte: Sie fiel auf unter 4,%. Die Spitzenrendite für Top-Logistikimmobilien lag Ende 21 bei 7,%. Diese Werte werden auch in den kommenden Monaten voraussichtlich stabil bleiben. 15 / 34

16 Spitzenrenditen in % Büroimmobilen 4,5 Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lage 3,8 Industrie-/Logistikimmobilien 7, Renditespannen Büroimmobilien in % City/Innenstadt 4,25 5,5 Übriges Stadtgebiet 5,5 6,7 Peripherie 6,7 7,3 Prognose Auf dem Bürovermietungs- und dem Investmentmarkt stärkte das vergangene Jahr die Zuversicht in eine weiterhin positive Entwicklung und bewies das anhaltend große Vertrauen in den Standort München. Zwar hat sich das im ersten Quartal 211 noch nicht im realisierten Transaktionsvolumen nieder geschlagen, die Anzahl der aktuellen Anfragen auch nach größeren Investitionsmöglichkeiten stützt jedoch die Annahme, dass im Jahresverlauf 211 mit einem beschleunigten Anstieg der Investitionen in Gewerbeimmobilien um insgesamt bis zu 2% gegenüber 21 zu rechnen ist. Auch eine Erhöhung opportunistisch geprägter und Value-Add-Investments wird angesichts steigender Vergabebereitschaft der Fremdkapitalgeber und einem weiterhin eingeschränkten Angebot an Core- und Core-Plus-Objekten gerade in München wegen der hier hervorragenden wirtschaftlichen Perspektiven erwartet. 16 / 34

17 3.2 ASSETKLASSEN: WOHNUNGEN AUSVERKAUFT, MARKTDIFFERENZIERUNG BEI BÜROS Auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser, der in München von der Wirtschaftskrise eher positiv beeinflusst war, konnten in 21 neben einer erheblichen Preissteigerung von +16% mangels ausreichenden Angebots keine Zuwächse verzeichnet werden. Im Gegenteil: Der Flächenumsatz ging um mehr als ein Viertel zurück, der Geldumsatz um -16% und die Zahl der Verträge um -4%. Dagegen verlief der Handel mit Grundstücken für den Geschosswohnungsbau sehr lebhaft. Allerdings fiel hier der Flächenumsatz wegen eines zu geringen Angebots bei mit +64% stark gestiegenen Vertragszahlen und Preissteigerungen von durchschnittlich +43% mit einer Erhöhung um +13% nur geringfügig höher aus als im Vorjahr. Bei Gewerbegebäuden wurden 21 mit insgesamt +48% mehr Verträgen +81% mehr Umsatz gemacht, allerdings bezog sich dieses Ergebnis auf die vierfache Fläche des Vorjahres. Der durchschnittliche m²-preis bei Gebäuden für klassisches Gewerbe lag um -55%, für Büros und Geschäfte außerhalb des Kerngebiets um sogar um -73% unter dem von 29. Nur Büros und Geschäfte im Kerngebiet erzielten einen um +65% höheren durchschnittlichen m²-preis. In diesem Segment stieg der Flächenumsatz mangels Angebot nur um ein Drittel. Die verkaufte Büro- und Geschäftsfläche außerhalb des Kerngebietes war fünfmal so groß wie 29, bei Gebäuden für klassisches Gewerbe ließ sich die 6-fache Menge umsetzen. Mit den etwas zahlreicheren Verträgen über unbebaute und neu bebaubare Grundstücke im Kerngebiet konnten deutlich höhere Preise erzielt werden als im Vorjahr. Insgesamt wurden bei Grundstücken für klassisches Gewerbe wie für Büros und Geschäfte jedoch nochmals geringere Geldbeträge und weniger Flächen umgesetzt. Die Zahl der abgeschlossenen Verträge stieg zwar zumindest bei Grundstücken für Büros und Geschäfte geringfügig, allerdings umfassten diese eine geringere Fläche zu einem durchschnittlich um -18% niedrigerem m²- Preis. Auch die in 21 für klassisches Gewerbe verkauften Grundstücke erzielten einen um -2% niedrigeren Durchschnittspreis. Das aktuell noch breite Angebot an modernen Gewerbeflächen außerhalb des Kerngebiets wird derzeit vom Markt zu geringeren Durchschnittspreisen relativ zügig absorbiert. Bei Gewerbegrundstücken außerhalb des Kerngebiets besteht noch immer Zurückhaltung. Die Preisdifferenz zwischen Kernstadt und Peripherie hat sich bei Büro- und Geschäftsgebäuden in 21 wieder erheblich verstärkt. verträge unbebaute grundstücke verträge bebaute grundstücke Anzahl für Gewerbebau gesamt für Büros/Geschäfte Rohbau-/Bauerwartungsland für Geschosswohnungsbau (frei finanziert) für klassisches Gewerbe für Büros/Geschäfte im Kerngebiet Anzahl für Geschosswohnungsbau (frei finanziert) für Büros/Geschäfte für klassisches Gewerbe für Gewerbebau gesamt für Büros/Geschäfte im Kerngebiet geldumsatz unbebaute grundstücke geldumsatz bebaute grundstücke in Mio. Euro für Gewerbebau gesamt für Büros/Geschäfte Rohbau-/Bauerwartungsland für Geschosswohnungsbau (frei finanziert) für klassisches Gewerbe für Büros/Geschäfte im Kerngebiet in Mio. Euro für Gewerbebau gesamt für Geschosswohnungsbau (frei finanziert) für klassisches Gewerbe für Büros/Geschäfte für Büros/Geschäfte im Kerngebiet Flächenumsatz unbebaute grundstücke Flächenumsatz bebaute grundstücke in ha Rohbau-/Bauerwartungsland für klassisches Gewerbe für Geschosswohnungsbau (frei finanziert) für Gewerbebau gesamt für Büros/Geschäfte für Büros/Geschäfte im Kerngebiet in ha für Gewerbebau gesamt für Büros/Geschäfte für Büros/Geschäfte im Kerngebiet für klassisches Gewerbe für Geschosswohnungsbau (frei finanziert) Quelle: Gutachterausschuss der Stadt München 17 / 34

18 Gegenüberstellung: Angebote und Verkäufe von Mehrfamilienhäusern 21 4 Anzahl Angebote Verträge Gegenüberstellung: Angebote und Verkäufe von Gewerbeimmobilien Anzahl Altstadt Lehel Maxvorstadt Ost Maxvorstadt West Angebote Verträge Quelle: Bosseler & Abeking Research Untersendling/Westpark Sendling/Isarvorstadt Untergiesing Obergiesing/Au Haidhausen Allach Aubing Berg am Laim Bogenhausen Daglfing Feldmoching Forstenried Großhadern Laim Milbertshofen Moosach Neuhausen Nymphenburg Oberföhring Pasing Perlach Schwabing Solln Thalkirchen Trudering Untermenzing Altstadt Lehel Maxvorstadt Ost Maxvorstadt Untersendling/Westpark Sendling/Isarvorstadt Untergiesing Obergiesing/Au Allach Aubing Berg am Laim Feldmoching Forstenried Großhadern Milbertshofen Neuhausen Oberföhring Pasing Perlach Schwabing Solln Thalkirchen Trudering Nymphenburg Moosach Haidhausen Freimann Laim Obermenzing 18 / 34

19 3.3 LAGEN: STARKER PREISANSTIEG NUR IM ZENTRUM NACHFRAGE FOLGT ANGEBOT In 25 der 34 Gemarkungen des Stadtgebiets gingen in 21 insgesamt 216 frei finanzierte Mehrfamilienhäuser an neue Eigentümer. In den TOP1-Gemarkungen, die die meisten Verkäufe zu verzeichnen hatten, konzentrierten sich insgesamt 75% dieser Objekte. In den 1 Gebieten mit dem größten Flächenumsatz lagen 7% aller veräußerten Flächen. Die 1 Gemarkungen mit den höchsten Geldumsätzen in der Kategorie Mehrfamilienhäuser zählten zusammen 77% des angegebenen Geldvolumens. Die Konzentration der veräußerten Mietwohnflächen wie auch des Geldumsatzes auf die jeweiligen TOP1-Gemarkungen war damit etwas geringer als in 29. Der durchschnittlich erzielte m²-preis war in den teuersten 1 Gemarkungen um 51% höher als im Gesamtdurchschnitt und dreimal so hoch wie in den LOW1-Gemarkungen. Im Vorjahr betrug der Unterschied zum Gesamtdurchschnitt nur 4% und das Doppelte des Durchschnittspreises in den LOW1-Gemarkungen. Hier ist eine Verteuerung um im Mittel rund 3% vor allem der gefragtesten innenstädtischen Wohnstandorte zu beobachten. Allerdings muss der Umstand berücksichtigt werden, dass in 21 mit Objekten in den traditionell besonders hochpreisigen Lagen Bogenhausen und Nymphenburg höhere Preise erzielt wurden als 29 in Pasing und Untersendling/Westpark, die im letzten Jahr statt dessen zu den teuersten TOP1 gehörten. Über Wohnobjekte in den 1 teuersten Gemarkungen wurden 59% aller Verträge abgeschlossen und mit ihnen 64% des Umsatzes erlöst. Transaktionen 21: Mehrfamilienhäuser Rang Top 1 Verträge Top 1 Fläche Top 1 Umsätze Top 1 m²-preis 1 Untersendling/Westpark Untersendling/Westpark Altstadt altstadt 2 Maxvorstadt Ost obergiesing/au Untersendling/Westpark Lehel 3 Sendling/Isarvorstadt Schwabing Schwabing haidhausen 4 Schwabing thalkirchen maxvorstadt Ost maxvorstadt Ost 5 Untergiesing/Harlaching Neuhausen obergiesing/au maxvorstadt West 6 Maxvorstadt West Untergiesing/Harlaching Maxvorstadt West Sendling/Isarvorstadt 7 Haidhausen maxvorstadt Ost Sendling/Isarvorstadt Schwabing 8 Neuhausen maxvorstadt West Neuhausen bogenhausen 9 Altstadt berg am Laim thalkirchen neuhausen 1 Nymphenburg Sendling/Isarvorstadt Lehel nymphenburg Summe 75% 7% 77% Ø Euro/m² Quelle: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, Gebietseinheit: Gemarkungen In 21 wurden mit 121 Gewerbeobjekten in 27 von 34 Gemarkungen also deutlich disperser als in 29 - fast 5% mehr Objekte veräußert. In den 1 Gemarkungen mit den meisten Vertragsabschlüssen wurden zusammen 71% aller Transaktionen durchgeführt. Die jeweils 1 Gemarkungen mit den größten Flächen- und Geldumsätzen konzentrierten demgegenüber ganze 91% der veräußerten Flächen und immerhin 87% der angegebenen umgesetzten Geldsumme auf sich. Die Anzahl der Vertragsabschlüsse wie auch der Geldumsatz bei Gewerbeimmobilien fokussierten damit weniger stark als im Vorjahr auf die jeweiligen TOP1. Nebenlagen außerhalb der Innenstadt - wie Perlach, Freimann und Moosach - stachen besonders bei den Flächenumsätzen hervor, lagen aber auch bei der Anzahl der Verträge und den getätigten Umsätzen weit vorne. Die höchsten Preise wurden nach wie vor in den innenstädtischen Bestlagen erzielt. Die m²-preise erreichten in den TOP1-Gemarkungen des Jahres 21 Durchschnittswerte, die sich fast 5% über denjenigen des Vorjahres bewegten. Dabei betrug der durchschnittliche m²-preis in diesen Lagen fast das Neunfache dessen der LOW1-Gebiete. In den 1 teuersten Gemarkungen wurden 55% des Gesamtumsatzes mit Gewerbeimmobilien erzielt. Ihr Anteil an den Verträgen war in etwa ebenso hoch. Die stärkere Standortdifferenzierung im aktuell vergleichsweise umfangreichen Angebot an modernen Gewerbeimmobilien wurde 21 vom Investmentmarkt zunehmend angenommen und spiegelt sich in einer abgestuften Preisentwicklung wieder. 19 / 34

20 Transaktionen 21: Gewerbeimmobilien Rang Top 1 Verträge Top 1 Fläche Top 1 Umsatz Top 1 m²-preis 1 Untersendling/Westpark Perlach Perlach altstadt 2 Altstadt freimann altstadt lehel 3 Moosach moosach Untersendling/Westpark Haidhausen 4 Neuhausen Untersendling/Westpark Maxvorstadt West maxvorstadt West 5 Freimann Pasing moosach maxvorstadt Ost 6 Maxvorstadt Ost aubing Schwabing Sendling/Isarvorstadt 7 Milbertshofen milbertshofen maxvorstadt Ost Schwabing 8 Maxvorstadt West Berg am Laim neuhausen Untersendling/Westpark 9 Perlach thalkirchen Milbertshofen Untergiesing/Harlaching 1 Thalkirchen Schwabing / Neuhausen Freimann neuhausen Summe 71% 91% 87% Ø 11.6 Euro/m² Quelle: Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München, Gebietseinheit: Gemarkungen Angesichts überproportional steigender Preise für Gewerbeimmobilien in den Innenstadtlagen ist einer schleichenden weiteren Verdrängung der Wohnnutzung mit der Folge sinkender Urbanität nur zu begegnen, wenn die im Angebot stehenden dezentralen Bürostandorte durch die vorgesehenen Nutzer angenommen und eine weitere polyzentrale Entwicklung der Einzelhandelsstandorte gefördert wird. Die Verdrängung der breiten Wohnfunktion und parallel dazu der Trend zu nur noch wenigen Luxuswohnungen in zentralen Lagen verstärken sich durch die Standortkonkurrenz mit lukrativeren Gewerbenutzungen weiter. 2 / 34

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