Strategisches Wohnungsmarktkonzept der Stadt Delmenhorst

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1 Strategisches Wohnungsmarktkonzept der Stadt Delmenhorst März 2011 Fachdienst Stadtentwicklung und Statistik (83) - 1 -

2 5. Zusammenfassung Anlass Der Wohnungsmarkt der Stadt Delmenhorst befindet sich in einem Umbruch. Bedingt durch die Veränderungen in der Bevölkerungszahl und -struktur verändert sich auch das Nachfrageverhalten der Bevölkerung nach Wohnungen und Immobilien. Um die zukünftige Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt genauer abschätzen zu können, wurden seitens der Stadtverwaltung und hier federführend durch den Fachdienst Stadtentwicklung und Statistik, Analysen zur Bevölkerungsentwicklung, zu sozialen Veränderungen und zu zukünftigen Wohnvorstellungen und Wünschen vorgenommen. Die Ergebnisse sind in dem nun vorliegenden strategischen Wohnungsmarktkonzept enthalten, welches sowohl die umfangreichen Analysen, als auch die daraus resultierenden Ziele und Strategien für die Wohnungsmarktpolitik der Stadt Delmenhorst umfasst. Demografische Entwicklung Auch die Stadt Delmenhorst ist vom allgemeinen demografischen Wandel (wir werden weniger, älter und bunter) betroffen. Konkret bedeutet dies, dass sich die Bevölkerungszahl der Stadt Delmenhorst von derzeit auf voraussichtlich im Jahr 2025 reduzieren wird. Dies ist ein Verlust von 6,7 %. In der Altersstruktur sind insbesondere Rückgänge in den jüngeren Altersgruppen bis 25 Jahre anzunehmen. In den mittleren Altersgruppen von 25 bis 65 Jahren gibt es ebenfalls Rückgänge, aber prozentual deutlich geringer als bei den jüngeren Altersgruppen. Zuwächse verzeichnet die Altersgruppe über 65 Jahre, und hier insbesondere die Altersgruppe über 75 Jahre. Die negative Bevölkerungsentwicklung resultiert zum großen Teil aus der natürlichen Bevölkerungsentwicklung, bei der die Anzahl der Gestorbenen deutlich über den Geburten liegt. Gleichzeitig wird davon ausgegangen, dass das Wanderungssaldo der Stadt Delmenhorst in den nächsten Jahren leicht negativ ausfällt, d. h. es gibt mehr Ab- als Zuwanderungen. Die Anzahl der Menschen mit Migrationshintergrund wird in Delmenhorst leicht zunehmen, obwohl der Anteil der Ausländer an der Bevölkerung in den letzten Jahren rückläufig war. Wanderungsbilanz Die Wanderungsbilanz in Delmenhorst wird im wesentlichen durch das Wohnraumangebot in der Region bestimmt. Anhand der Analysen wird deutlich, dass insbesondere ein Überangebot an Bauland in der Gemeinde Ganderkesee, zu deutlichen Wanderungsverlusten für die Stadt Delmenhorst führt. Mehr als ein Drittel aller Zuwanderer in die Gemeinde Ganderkesee stammt aus Delmenhorst. Bevölkerungsgewinne verzeichnet Delmenhorst, wie in den letzten Jahrzehnten, weiterhin aus Bremen. Dieser Zuwanderungsanteil ist jedoch in den letzten Jahren deutlich gesunken. Sozialer Wandel Mit dem wirtschaftlichen Strukturwandel, den die ehemalige Industriestadt Delmenhorst durchläuft, verändern sich ebenfalls die sozioökonomischen Veränderungen in der Bevölkerungsstruktur. Der Anteil an Dienstleistungsarbeitsplätzen ist deutlich gewachsen, hat aber die Verluste im produzierenden Gewerbe nicht komplett kompensieren können. Entwicklung des Wohnungsmarktes Einen Wandel auf dem Wohnungsmarkt und hier insbesondere beim Neubau von Wohnungen, vollzieht sich bereits seit den 1990er Jahren. So ist der Bau neuer Wohngebäude von ca. 500 pro Jahr in den 1990er Jahren auf etwa 200 pro Jahr in den 2000er Jahren gesunken. Während in den 1990er Jahren die Schaffung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern dominierten, so fand ab Ende der 1990er Jahre bis Mitte der 2000er Jahre ein deutlicher Flächenzuwachs durch Einfamilienhäuser statt. Kleinräumige Bevölkerungsprognose Für die Stadt Delmenhorst gibt es eine kleinräumige Bevölkerungsprognose aus dem Jahr 2007 mit einer Aktualisierung aus dem Jahr 2010, die auf einem Wohnungsbauszenario (Aktivszenario) basiert. Mit diesem Szenario wurden die Potenziale für den Wohnungsbau

3 durch Baulückenschließung, Restflächen vorhandener Bebauungspläne, Erweiterungen bestehender Gebäude, aber auch neuer Wohnbauflächen berücksichtigt. Nach dem Aktivszenario können im Zeitraum 2010 bis 2025 etwa neue Wohnungen geschaffen werden, etwa 50 % davon als freistehende Einfamilienhäuser, ca. ein Drittel als Reihen- und Doppelhäuser und der Rest innerhalb von Mehrfamilienhäusern. Vergleicht man diese Produktion mit dem zu erwartenden Bedarf an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Ein- und Zweifamilienhäusern, so wird deutlich, dass in den letzten Jahren weniger Einund Zweifamilienhäuser gebaut wurden, als diese theoretisch nachgefragt worden sein könnten. Im Umkehrschluss heißt dies, Delmenhorst konnte durch das verfügbare Angebot nicht alle Nachfrager nach Ein- und Zweifamilienhäusern an diesen Standort binden. Zu wenig attraktive Angebote in Delmenhorst auf der einen Seite und ein Überangebot in der Region können als Ursache dafür gewertet werden. Veränderung der Haushaltsstrukturen In Folge der demografischen Veränderungen verändern sich auch die Haushaltsstrukturen. Das heißt, es gibt immer mehr Ein- und Zwei-Personen-Haushalte, wohingegen insbesondere Haushalte mit vier und mehr Personen in den nächsten Jahren deutlich zurückgehen werden. Trotz der Prognostizierung der Bevölkerungsverluste, wird bis zum Jahr 2020 die Anzahl der Haushalte noch zunehmen, insgesamt um etwa 2 %. Ab dem Jahr 2020 ist auch die Gesamtzahl der Haushalte rückläufig, da sich der Kennwert für die Nachfrage der Wohnungen auch im Wandel befinden wird. Eine nachlassende Nachfrage nach Wohnungen führt natürlich zu einem Anpassungsdruck im Wohnungsbestand bzw. auf der Angebotsseite des Immobilienmarktes. Infolge der Veränderungen der Haushaltsstruktur, kommt es noch weiterhin zu einer Steigerung des Wohnflächenverbrauchs je Einwohner, der von derzeit 43,5 m 2 auf ca. 49 m 2 Wohnfläche je Einwohner im Jahr 2025 steigen wird. Auch aus diesem Kennwert heraus wird deutlich, dass ein zusätzlicher Bedarf an Wohnraum erforderlich ist, der auch aus einer Neubautätigkeit befriedigt werden muss. Trotz des Bedarfs an neuen attraktiven Wohnimmobilien, gibt es in Delmenhorst bereits einen umfangreichen Bestand an leerstehenden Wohnungen, die den Wohnansprüchen der Bevölkerung nicht mehr genügen. Zum größten Teil befinden sich diese Leerstände im Geschosswohnungsbau der 60er und 70er Jahre. Perspektivisch ist zu befürchten, dass die Leerstände eher zunehmen, sodass dringend ein Umbau der entsprechenden Wohnquartiere erforderlich ist. Befragung zu Wohnwünschen Mit einer Befragung zu Wohnwünschen aus dem Jahr 2008/2009 konnten konkrete Vorstellungen der Bevölkerung zu gewünschten Wohnformen, angedachten Preisen und Flächengrößen, der gewünschten Lage und der Bewertung von Lagequalitäten für die unterschiedlichen Segmente auf dem Immobilienmarkt erfragt werden. Es gibt weiterhin eine große Anzahl der Nachfrager, die sich den Kauf eines Einfamilienhauses wünscht. Dabei wird insbesondere die Stadt-Rand-Lage bevorzugt. Andererseits besteht auch eine Nachfrage nach Wohnungen mit Lage in der Nähe der Innenstadt. Bezüglich der Lagequalitäten dominieren eher "konservative" Lagekriterien wie Sauberkeit und Sicherheit des Wohnumfeldes, geringe Umweltbelastung und ein hoher Grünanteil. Zu den wichtigen Lagekriterien zählen aber auch Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, guter Bus- und Bahnanschluss, eine attraktive Innenstadt und die soziale Zusammensetzung der Nachbarschaft. Aus der Befragung wurde deutlich, dass insbesondere die jüngeren Befragten sich einen Wohnortwechsel von Delmenhorst in das Umland vorstellen können, sodass es besonders wichtig ist, deren Wohnwünsche durch Angebote in Delmenhorst befriedigen zu können. Wohnen im Alter Mit dem immer höheren Anteil der Bevölkerung im Alter von über 65 Jahre, und insbesondere über 75 Jahre, kommt dem Thema des Wohnens im dritten Lebensabschnitt eine besonders hohe Bedeutung zu. Entsprechende Ausarbeitungen wurden im Jahr 2008 bereits durch den Fachdienst Stadtplanung in Zusammenarbeit mit dem Fachbereich 2 und dem Fachdienst Stadtentwicklung und Statistik erarbeitet. Für das Stadtentwicklungskonzept ist hervorzuheben, dass sich die statistischen Unterbezirke (43) bezüglich der Altersstruktur deutlich unterscheiden. So können bei einer genaueren Analyse Quartiere gekennzeichnet werden, die in den nächsten 10 bis 15 Jahren vor einem Generationswechsel stehen. Das

4 heißt, der vorhandene Immobilienbestand in diesen Quartieren wird sich durch das Versterben der derzeitigen Bewohner deutlich verändern. Diese Informationen sind für eine vorausschauende Wohnbauflächenpolitik und den Stadtumbau von besonderer Bedeutung. Sozialraum und Wohnungsmarktanalyse In den Jahren 2009 und 2010 wurde eine Sozialraum- und Wohnungsmarktanalyse von vhw erarbeitet. Diese basiert auf der Gliederung der Bevölkerung nach unterschiedlichen Milieus, die sowohl bezüglich ihrer sozialen Lage geschichtet sind, aber auch anhand ihrer Wertorientierung und damit auch anhand ihren Wohnvorstellungen. In Delmenhorst gibt es eine starke Überrepräsentanz des Milieus der Bürgerlichen Mitte, ebenso wie der Traditionsverwurzelten, wobei einkommensstarke Leitmilieus eher unterrepräsentiert sind. Delmenhorst verfügt im Vergleich zu den Oberzentren Bremen und Oldenburg über günstige Preise, insbesondere für Immobilien mit einem hohen Wohnwert. Die Nachfrager solcher Immobilien orientieren sich bei der Wohnortwahl aber auch stark am Image einer Stadt, neben den kulturellen Angeboten und einer attraktiven Innenstadt. vhw empfiehlt bei einer Zielgruppenorientierung, insbesondere die Nachfrager aus der Bürgerlichen Mitte zu beachten, die Delmenhorst bei Angeboten mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis als Wohnort wählen werden. Dies gilt für Einheimische als auch für potenzielle Zuwanderer aus der Region. Für die Leitmilieus soll auch in Delmenhorst im begrenzten Umfang Wohnraum zur Verfügung gestellt werden, sowohl in der Innenstadt als auch in Stadtrandlagen. In den nächsten Jahren wird es eine Zunahme in Milieus geben, die als eher sozial schwierig zu werten sind. Die Nachfrager aus diesen Milieus werden aufgrund ihrer Einkommenssituation günstige Wohnungen suchen, die eher in Mehrfamilienhäusern angeboten werden. Im Rahmen des Stadtumbaus muss die Belegungspolitik der Vermieter in eine Gesamtentwicklung eingebunden werden. Gleichzeitig sind vor dem Hintergrund der umfangreichen Leerstände im Geschosswohnungsbau die Möglichkeiten eines Stadtumbaus (Abriss unattraktiver Gebäude und Neubau von neuen qualitativ hochwertigen Immobilien) in einigen Quartieren mit einem hohen Anteil an Geschosswohnungsbau zu berücksichtigen. Ziele und Strategien Ziel der Stadt Delmenhorst ist es, trotz der anzunehmenden Bevölkerungsverluste eine möglichst hohe Anzahl an Einwohnern zu erhalten, weil nur dadurch die Finanzierung einer bestehenden attraktiven Infrastruktur zu gewährleisten ist. Wegen den demografischen Veränderungen und den vorhandenen Leerständen im Wohnungsbestand, haben Nachfrager nach Wohnraum immer mehr Auswahl, so dass für die Stadt Delmenhorst und den Anbieter auf dem Immobilienmarkt eine Orientierung nach Wohnwünschen und den entsprechenden Zielgruppen alternativlos ist. Aufgrund der umfangreichen Analysen, die im Rahmen des strategischen Wohnungsmarktkonzeptes veröffentlicht wurden, wird deutlich, dass die Bevölkerung im Hinblick auf ihre Wohnvorstellungen und insbesondere ihren Wünschen nach Lage im Stadtraum differenziert zu betrachten ist. So gibt es Bevölkerungsgruppen, die stark innenstadtorientiert sind, wie Bevölkerungsteile, die auch über entsprechendes Einkommen verfügen, hier Eigentumswohnungen erwerben, ebenso wie die Gruppe der Experimentalisten, die über etwas niedrigeres Einkommen verfügen und eher als potenzielle Mieter von Wohnungen in der Innenstadt oder dessen Randlage zu sehen sind. Einkommensstarke Milieus, wie Etablierte oder Postmaterielle neigen eher zu Immobilien am Stadtrand, bei denen entsprechend attraktive und energieeffiziente Gebäude (Ein- und Zweifamilienhäuser) geschaffen werden können bzw. aus dem Bestand übernommen werden können. Die wichtige Zielgruppe der Bürgerlichen Mitte wünscht Objekte mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis in einer möglichst homogenen Nachbarschaft. Diese Gruppe kann insbesondere auf die wachsende Anzahl von Bestandsimmobilien aufmerksam gemacht werden, die von den traditionellen Milieus aufgrund des Generationswechsels zur Verfügung gestellte werden. Auch beim Stadtumbau von Quartieren mit Geschosswohnungsbau sind einkommensschwächere Anteile der Bürgerlichen Mitte, sogenannte "Schwellenhaushalte", zu berücksichtigen. Als entsprechende Zielgruppe ist auch die wachsende Anzahl von Einwohnern mit Migrationshintergrund zur berücksichtigen, die insbesondere aus dem Bereich des adaptiven Bürgerlichen Milieus Wohneigentum realisieren möchten und die Nähe zu der deutschen Bevölkerung suchen, da diese stark integrationswillig und fähig sind

5 Mehrfachstrategie Aus den vorher benannten Perspektiven einer Zielgruppenorientierung wird deutlich, dass für die Stadt Delmenhorst und dessen Wohnungsmarkt eine Mehrfachstrategie erforderlich ist. Diese besteht aus folgenden Elementen: - Dem Stadtumbau in Quartieren mit einem hohen Anteil von Geschosswohnungsbau der 1960er und 1970er Jahre sowie einer hohen Leerstandsquote - Der Entwicklung neuer Baugebiete am Stadtrand, insbesondere für einkommensstärkere Bevölkerungsgruppen - Dem Management eines Generationswechsels in überalteten Eigenheimquartieren der 1950er und 1970er Jahre - Der Förderung des Wohnens in der Innenstadtnähe Wandel in den Aufgaben der Stadtverwaltung Delmenhorst Mit der oben genannten Zielgruppenorientierung und der Mehrfachstrategie wird es auch einen Wandel in den Aufgaben der Stadtverwaltung Delmenhorst geben. Folgende Aufgaben sind zu berücksichtigen, verursacht durch die demografischen und sozialen Veränderungen: - Eine kleinräumige Leerstandermittlung als Arbeitsgrundlage für den Stadtumbau in einzelnen Quartieren - Den Verhandlungen mit Immobilieneigentümern zur Abstimmung und Durchsetzung von Zielen des Stadtumbaus, der auch einen Abriss qualitativ minderer Bestandsimmobilien und den Neubau von Wohnungen beinhaltet - Der Beratung und dem Stellen von Vermarktungshilfen für Immobilieneigentümer, die von dem Generationswechsel überalteter Eigenheimquartiere betroffen sind - Der Förderung von altengerechten Wohnformen, hier insbesondere der Beratung von Immobilieneigentümern bei der Anpassung der Bestandsimmobilien und der Barrieregestaltung zu einer Barrierefreiheit - Der Bereitstellung von altersgerechten Wohnungen in Quartieren mit einem Generationswechsel, damit ein Umzug innerhalb der Quartiere möglich ist, sodass die Bewohner ihr soziales Netzwerk behalten können, aber auch die Beratung und Bereitstellung von Hilfen für die Förderung neuer Wohnformen, insbesondere generationsübergreifend oder auch in Form von Wohngemeinschaften - Eine verstärkte Anstrengung bei der Familienförderung mit der Bereitstellung geeigneter Baugebiete für die klassischen Einfamilienhausbauten, um im Wettbewerb mit den Umland nicht weiter an Boden zu verlieren - Der Erstellung städtebaulicher Konzepte, der Beratung von Immobilieneigentümern zum Neubau von Wohnungen in der Innenstadt oder auch zum Umbau entsprechender Bestandsimmobilien - Die bessere und zielgruppenorientierte Vermarktung des Wohnstandortes Delmenhorst, um eine Übersicht zum vielfältigen Angebot in Delmenhorst und der Region zu geben. Insbesondere dieses Aufgabenfeld muss intensiv mit der Immobilienwirtschaft abgestimmt werden, sodass aus dem bereits seit zwei Jahren gegründeten Runden Tisch Immobilienwirtschaft zunehmend eine Arbeits- und Aktionsgruppe geschaffen werden kann, die in koordinierter Form die oben genannten Ziele und Strategien im operativen Geschäft umsetzt