Wirtschaftsfaktor Immobilien

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1 Wirtschaftsfaktor Immobilien Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive Wissenschaftliche Bearbeitung: Im Auftrag von: Unter Mitwirkung von:

2 Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive im Auftrag von: Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.v. (DV) und Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.v. (gif) unter Mitwirkung und Unterstützung von: Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI), Berlin (mit BFW, GdW, Haus & Grund, IVD, BFW Bundesfachverband, DDIV, vdp und VGF) ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.v., Berlin BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Berlin Forschungsverband für Immobilien-, Hypotheken- und Baurecht e.v., Berlin IMMOEBS Verein der Ehemaligen und Förderer der Post-Graduate-Studiengänge zur Immobilienökonomie an der Business School und der Universität Regensburg e.v., Wiesbaden DVP Deutscher Verband der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirtschaft e.v., Berlin Autorenteam: IW Köln: Dr. Michael Voigtländer Markus Demary Lehrstuhl für Wirtschaftsgeographie, Universität Mannheim: Prof. Dr. Paul Gans Rüdiger Meng Ansgar Schmitz-Veltin ZEW: Dr. Peter Westerheide

3 Impressum Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive Gutachten für den Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.v. und die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.v. Herausgeber Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.v. Georgenstraße 21, Berlin Tel. 030/ Fax 030/ Internet Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.v. (gif) Wilhelmstraße 12, Wiesbaden Tel. 0611/ Fax 0611/ Internet Bildquelle Umschlag Günther Schad/PIXELIO Gestaltung/Satz VorSprung Design & Kommunikation Nana Mankowski Gotzkowskystraße 3, Berlin Tel. 030/ Fax 030/ Internet Druck/Herstellung Spree Druck Berlin GmbH Wrangelstraße 100, Berlin Tel. 030/ Fax 030/ Internet

4 Inhaltsverzeichnis Kurzfassung I. Die Immobilienwirtschaft I II. Der Immobilienbestand II III. Der Beitrag der Immobilienwirtschaft zu Wertschöpfung und Beschäftigung V IV. Immobilienpreise und Mieten VI V. Der deutsche Immobilienmarkt im internationalen Vergleich VIII VI. Immobilien und Altersvorsorge IX 1. Die Immobilienmärkte: Eine Abgrenzung des Untersuchungsgegenstands Der Immobilienbestand Abgrenzung Methodik und Qualität der Daten Immobilienbestand: Grundstücke Immobilienbestand: Wohnungen und Wohngebäude Entwicklung des Bestands Struktur des Wohnungsbestandes Leerstand Eigentums- und Anbieterstrukturen Immobilienbestand: Nichtwohngebäude und Infrastrukturen Büroimmobilien Abschätzung des Büroflächenbestandes Struktur des Bürobestandes Bautätigkeit Einzelhandelsimmobilien Sonstige Nichtwohngebäude Gewerbliche- und industrielle Gebäude Hotels, Gaststätten und Freizeitimmobilien Infrastrukturimmobilien Immobilienvermögen Transaktionen am deutschen Immobilienmarkt Übersicht über die in Kapitel 2 verwendeten Datenquellen Die Immobilienwirtschaft Abgrenzungen und Datenbasis Architekten und Ingenieure Bauunternehmen Immobilienfinanzierer Vermittler, Verwalter und Vermieter Vermittler und Verwalter Immobilienvermieter Offene und geschlossene Immobilienfonds

5 DIE IMMOBILIENMÄRKTE AUS GESAMTWIRTSCHAFTLICHER PERSPEKTIVE 3.6 Weitere Zweige der Immobilienwirtschaft Die Immobilienwirtschaft im Gesamtüberblick Übersicht über die in Kapitel 3 verwendeten Datenquellen Der Beitrag der Immobilienwirtschaft zu Wertschöpfung und Beschäftigung Idee und Datengrundlage Die Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft Die Immobilienwirtschaft im Branchenvergleich Die Nutzer der Immobilienwirtschaft Übersicht über die in Kapitel 4 verwendeten Datenquellen Immobilienpreise und Mieten Einleitung Methoden, Datenquellen und Anbieter von Preis- und Mietdaten Methoden zur Berechnung von Preisindizes Datenquellen für Immobilienpreise Anbieter von Preis- und Mietdaten Die amtliche Immobilienpreisstatistik im Überblick Mietpreise in der amtlichen Statistik Nicht-amtliche Immobilienpreisindizes im Überblick BulwienGesa-Miet- und Preisindizes BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung GEWOS-Immobilienmarktanalyse Hypoport Investment Property Databank IVD Bundesverband Verband deutscher Pfandbriefbanken Ergebnisse der Miet- und Immobilienpreisstatistik Entwicklung der Baulandpreise Wohnimmobilienpreise Amtliche Statistik Längerfristige Entwicklung der Wohnimmobilienpreise Vergleich hedonischer Hauspreisindizes Entwicklung der Wohnungsmieten Entwicklung der Mietbelastung der privaten Haushalte Vergleich der Miet- und Preisentwicklung bei Wohnimmobilien nach Stadtkategorien Preise und Mieten für gewerbliche Immobilien Entwicklung der Gewerbeimmobilienpreise und Mieten nach Stadtkategorien Fazit und Ausblick Übersicht über die in Kapitel 5 verwendeten Datenquellen Der deutsche Immobilienmarkt im internationalen Vergleich Einleitung Immobilienpreiszyklen und spekulative Blasen Internationale Entwicklung der Wohnimmobilienpreise Internationale Entwicklung der Büroimmobilienmärkte Wechselwirkungen zwischen dem Immobilienmarkt und der Gesamtwirtschaft Immobilienpreise, Geldpolitik und die Gesamtwirtschaft Vermögenseffekt und Kreditkanal Immobilienpreise und Gesamtwirtschaft in der Empirie

6 6.4 Der Markt für Immobilienfinanzierungen Die Refinanzierung von Immobilienkrediten Die Zinsbindung von Immobiliendarlehen Beleihungswert und Beleihungsausläufe Kein deutscher Subprime-Markt Fazit Indirekte Immobilienanlagen Offene und geschlossene Immobilienfonds Immobilienaktien Transparenz des deutschen Immobilienmarktes Fazit Die deutsche Sonderrolle Übersicht über die in Kapitel 6 verwendeten Datenquellen Immobilien und Altersvorsorge Zunehmende Bedeutung der privaten Altersvorsorge Eignung der Wohnimmobilie als Altersvorsorgeinstrument Staatliche Förderung der Wohnimmobilie als Altersvorsorge Entsparen mit Wohneigentum im Alter: Reverse Mortgage Fazit und Ausblick Übersicht über die in Kapitel 7 verwendeten Datenquellen Literaturverzeichnis

7 DIE IMMOBILIENMÄRKTE AUS GESAMTWIRTSCHAFTLICHER PERSPEKTIVE Abkürzungsverzeichnis AVmG Altersvermögensgesetz a.n.g. anderweitig nicht genannt BA Bundesagentur für Arbeit BaFin Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BBR Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung BBSR Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) BGF Bruttogrundfläche Bio. Billionen BIP Bruttoinlandsprodukt BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.v. CH Schweiz CMBS Commercial Mortgage Backed Securities D Deutschland DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbh DK Dänemark E Spanien Ebitda Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization EFH Einfamilienhaus EH Einzelhandel ETW Eigentumswohnung F Frankreich FIN Finnland GB Großbritannien GdW GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.v. HVPI Harmonisierter Verbraucherpreisindex I Italien IAB Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung IDN IDN ImmoDaten GmbH iff Institut für Finanzdienstleistungen e.v. IPD Investment Property Databank GmbH IRL Irland IVD Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen IW Institut der deutschen Wirtschaft Köln IWF Internationaler Währungsfonds KAG Kapitalanlagegesellschaft m² Quadratmeter MBS Mortgage Backed Securities MF-G Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum MFH Mehrfamilienhaus Mio. Millionen Mrd. Milliarden NL Niederlande p.a. per annum REIT Real Estate Investment Trust RH Reihenhaus RIWIS Regionales Immobilien-Wirtschaftliches Informations System

8 RMBS S SGB SOEP SVP-Beschäftigte vdp vgl. VGR VPI z.b. WU ZEW ZFH Residential Mortgage Backed Securities Schweden Sozialgesetzbuch Sozio-oekonomisches Panel sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Verband deutscher Pfandbriefbanken Vergleiche Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen Verbraucherpreisindex für Deutschland Zum Beispiel Wohnungsunternehmen Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung GmbH Zweifamilienhaus

9 DIE IMMOBILIENMÄRKTE AUS GESAMTWIRTSCHAFTLICHER PERSPEKTIVE Abbildungsverzeichnis Abbildung 1.1: Immobilienbestandsmärkte und -aktivitäten in vereinfachter Gesamtübersicht Abbildung 2.1: Immobilien, Grundstücke und Bauwerke im Überblick Abbildung 2.2: Immobilienrelevante Bodennutzungen nach Nutzungsarten Abbildung 2.3: Schätzverfahren zur Ermittlung des Wertes der bebauten Grundstücke Abbildung 2.4: Wohnungsbestand in Wohn- und Nichtwohngebäuden nach Gebäudeart 1994 bis 2007 in Millionen Abbildung 2.5: Wohnungen nach Gebäudeart in West- und Ostdeutschland 1995 und 2007 in % und absolut in Millionen Abbildung 2.6: Durchschnittliche Wohnungsgröße nach Gebäudeart in West- und Ostdeutschland 1994 bis 2007 (1994 = 100) Abbildung 2.7: Einwohner, Haushalte, Wohnungen und Wohnflächen 1991 bis 2007 (1991 = 100) Abbildung 2.8: Wohngebäudebestand in West- und Ostdeutschland 1994 bis 2007 in Millionen Abbildung 2.9: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen von Wohnungen nach Gebäudeart 1991 bis Abbildung 2.10: Fertiggestellte Wohnungen je Einwohner 1950 bis Abbildung 2.11: Bewohnte Wohnungen nach Gebäudegröße und Wohnrechtsform 2006 in Millionen (Basis: 36,2 Millionen) Abbildung 2.12: Bewohnte Wohnungen nach Baujahr des Gebäudes 2006 in % und absolut in (Basis: 36, 2 Millionen) Abbildung 2.13: Wohnungsgröße in m² nach Baujahr der Wohngebäude 2006 in % Abbildung 2.14: Gründe für den Leerstand von Wohnungen Abbildung 2.15: Arten der Leerstandserfassung Abbildung 2.16: Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt Abbildung 2.17: Private Haushalte in Wohneigentum 1993 bis 2008 in % getrennt nach West- und Ostdeutschland Abbildung 2.18: Altersstruktur von Bürogebäuden im Städtevergleich Abbildung 2.19: Größenklassen von Bürogebäuden nach m² BGF im Städtevergleich Abbildung 2.20: Baufertigstellungen von Flächen in Büro- und Verwaltungsgebäuden 1994 bis 2007 in m² Abbildung 2.21: Verkaufsflächenentwicklung im Einzelhandel 1980 bis 2008 in Millionen m² Abbildung 2.22: Flächenproduktivität im Einzelhandel in Euro pro m² 1992 bis Abbildung 2.23: Marktanteile im Einzelhandel nach Betriebsformen 2000 bis 2008 am Einzelhandelsumsatz in % Abbildung 2.24: Shopping-Center 1965 bis 2008 nach Anzahl und Verkaufsfläche in Millionen m² Abbildung 2.25: Gebäude- und Freifläche nach Wirtschaftssektoren 1992 bis 2004 in Milliarden m² Abbildung 2.26: Baugenehmigungen und -fertigstellungen von Hotels und Gaststätten 1994 bis 2007 in m² Abbildung 2.27: Überblick über das methodische Vorgehen zur Ermittlung des Immobilienvermögens Abbildung 2.28: Nettoanlagevermögen nach Arten Anfang Abbildung 2.29: Nettobauvermögen nach Sektoren Anfang Abbildung 2.30: Bruttoanlagevermögen verschiedener Infrastruktursegmente in Preisen von Abbildung 2.31: Immobilientransaktionen in Deutschland 1991 bis 2008 in Milliarden Euro Abbildung 2.32: Struktur der Immobilientransaktionen 2003 bis 2007 in % des Gesamtvolumens Abbildung 2.33: Struktur der Immobilientransaktionen 2007 (159,2 Milliarden Euro) Abbildung 3.1: Anteil der Bankengruppen an ausstehenden Wohnungsbaukrediten in % (Stand Juni 2008, Basis: 1,1 Billionen Euro) Abbildung 3.2: Ebitda pro Unternehmen aus den Branchen Verwaltung und Vermittlung 2003 bis 2006 in Euro

10 Abbildung 3.3: Verhältnis von Aufwendungen zu Umsatz nach Umsatzgrößenklassen Abbildung 4.1: Bruttowertschöpfung der Immobilienwirtschaft 1991 bis 2007 in Milliarden Euro bzw. Anteil in % Abbildung 4.2: Wertschöpfung einzelner Wirtschaftszweige in der Immobilienwirtschaft 1991 bis 2007 in % (Zahlenangaben in Milliarden Euro) Abbildung 4.3: Bruttowertschöpfung 2006 im Branchenvergleich in Milliarden Euro Abbildung 4.4: Erwerbstätige und sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Branchenvergleich 2006 in Millionen Abbildung 4.5: Anzahl der Unternehmen 2006 im Branchenvergleich Abbildung 4.6: Struktur der Mieterhaushalte in % nach dem Haushalts-Nettoeinkommen in Euro pro Monat Abbildung 4.7: Lieferungen und Leistungen der Immobilienwirtschaft im engeren Sinne 2005 in Milliarden Euro Abbildung 5.1: Indizes in der amtlichen Baupreis- und Hauspreisstatistik Abbildung 5.2: Baulandpreisindex und Index der Kaufwerte für Bauland 2000 bis Mitte 2008 Abbildung 5.3: (1. Quartal 2000 = 100) Zusammensetzung der Baulandtransaktionen nach der Statistik der Kaufwerte für Bauland in den Bundesländern 2000 bis 2007 in % der Fläche Abbildung 5.4: Amtliche Immobilienpreisindizes 2000 bis 2007 (Index 2000 = 100) Abbildung 5.5: Baukosten- und Baupreisentwicklung 2000 bis 2007 (Index 2000 = 100) Abbildung 5.6.: BulwienGesa-Wohnimmobilienindex und Verbraucherpreisindex 1975 bis 2008 (Jährliche Veränderungsrate und Index 1975 = 100) Abbildung 5.7: Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Westdeutschland 1991 bis 2007 im Vergleich (Index 1991 = 100) Abbildung 5.8: Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Ostdeutschland 1995 bis 2007 (Index 1995 = 100) Abbildung 5.9: Hedonische Preisindizes im Vergleich 2000 bis 2008 (Index 2005 = 100) Abbildung 5.10: Nettokaltmiete, Neben- und Energiekosten und Verbraucherpreise 1995 bis 2008 auf Indexbasis (1995 = 100) Abbildung 5.11: Mietbelastung der privaten Haushalte 1991 bis 2007 in % des Haushalts-Nettoeinkommens...88 Abbildung 5.12: Mietbelastungsquoten (Warmmiete) in Berliner Bezirken 2008 in % der Haushaltskaufkraft Abbildung 5.13: Wohnimmobilienindizes nach Standortkategorien 1991 bis 2008 (Index 1991 = 100) Abbildung 5.14: Miet- und Preisentwicklung von Gewerbeimmobilien im Überblick 1991 bis 2008 in Euro pro m² Abbildung 5.15: Performance von Büro- und Einzelhandelsimmobilien 1996 bis 2008 in % pro Jahr Abbildung 5.16: Gewerbeimmobilienindizes nach Standortkategorien 1991 bis 2008 (1991 = 100) Abbildung 6.1: Wohnimmobilienpreise 2000 bis 2008 nach Quartalen (Index Basis I/2000 = 100) Abbildung 6.2: Veränderung der Wohnimmobilienpreise gegenüber dem Vorjahresquartal 1971 bis 2008 in %...99 Abbildung 6.3: Standardabweichung der vierteljährlichen Immobilienpreisveränderung im Zeitraum 1970 bis 2008 in Prozentpunkten Abbildung 6.4: Rollierende 10-Jahres-Korrelationskoeffizienten für Deutschland, Frankreich und Großbritannien von II/1980 bis III/ Abbildung 6.5: Total Return von Büroimmobilienanlagen 1981 bis 2008 in % im Ländervergleich Abbildung 6.6: Übertragung geldpolitischer Impulse über den Immobilienmarkt Abbildung 6.7: Veränderung der Wohnimmobilienpreise innerhalb von zwei Jahren infolge einer überraschenden Zinssenkung in % im Ländervergleich Abbildung 6.8: Korrelation zwischen den realen Wachstumsraten der Immobilienpreise und des privaten Konsums im Ländervergleich Abbildung 6.9: Trendbereinigter Konjunktur- und Hauspreiszyklus in Deutschland 1991 bis Abbildung 6.10: Nominalwert der im Umlauf befindlichen Hypothekenpfandbriefe (ohne Namenschuldverschreibungen) nach der Laufzeit in Milliarden Euro

11 DIE IMMOBILIENMÄRKTE AUS GESAMTWIRTSCHAFTLICHER PERSPEKTIVE Abbildung 6.11a: Ausstehende Mortgage Backed Securities im 4. Quartal 2008 in Milliarden Euro (RMBS = Residential MBS; CMBS = Commercial MBS) Abbildung 6.11b: Ausstehende Covered Bonds 2007 in Milliarden Euro Abbildung 6.12: Private Hypothekendarlehen nach der Zinsbindung 2008 in % Abbildung 6.13: Anteil der Hypothekendarlehen mit einer Zinsbindung von 5 oder mehr Jahren in % im Ländervergleich Abbildung 6.14: Unternehmenskredite nach der Zinsbindung im 3. Quartal 2008 in % Abbildung 6.15: Platziertes jährliches Eigenkapital und Fondsvermögen geschlossener Immobilienfonds 1993 bis 2008 in Milliarden Euro Abbildung 6.16: Fondsvermögen und jährliches Mittelaufkommen der offenen Immobilienfonds 1980 bis 2008 in Milliarden Euro Abbildung 6.17: Börsenwert von Immobilienaktien im Streubesitz in Euro pro Einwohner im April Abbildung 6.18: Antworten von Finanzmarktexperten auf die Frage: Wie entwickelt sich die Kreditvergabebereitschaft für Immobilieninvestitionen im Vergleich zum Status quo vor Ausbruch der Finanzmarktkrise auf Sicht von 3 Jahren? Abbildung 6.19: Antworten von Finanzmarktexperten auf die Frage: Bitte geben Sie für die folgenden Anlageklassen an, welche Entwicklung der Marktbedeutung Sie erwarten Abbildung 7.1: Verteilung des Vermögens der privaten Haushalte 2006 von 9,55 Billionen Euro Abbildung 7.2: Einkommen, Wohnungskonsum und Wohnkosten bei selbst nutzenden Wohnungseigentümern und Mietern Abbildung 7.3: Geld- und Immobilienvermögen (in Euro) der über 65-jährigen Wohneigentümer und Mieter nach Netto-Einkommensklassen in Euro pro Monat Abbildung 7.4: Wohnkostenbelastung von Wohneigentümern und Mietern nach Altersgruppen in Euro pro m²..133 Abbildung 7.5: Wohnkostenbelastung von Wohneigentümern und Mietern nach Altersgruppen in % des Haushalts-Nettoeinkommens Abbildung 7.6: Wohneigentümer in Westdeutschland nach Altersgruppen Abbildung 7.7: Wohneigentumsquoten in Westdeutschland im Altersquerschnitt in % Abbildung 7.8: Änderung der Wohneigentumsquoten in Westdeutschland nach Altersgruppen 1991 bis 2007 in Prozentpunkten Abbildung 7.9: Funktionsweise einer umgekehrten Hypothek Abbildung 7.10: Vertragsabschlüsse von Reverse Mortgages (HECM) in den USA 1990 bis 2008 in

12 Tabellenverzeichnis Tabelle 2.1: Ermittlung des Wertes der bebauten Grundstücke Tabelle 2.2: Entwicklung von Einwohnern, Haushalten, Wohnungen und Wohnflächen 1991 bis Tabelle 2.3: Unbewohnte Wohnungen und Leerstände nach Bundesländern Tabelle 2.4: Büro-Mietflächen je Beschäftigtem und Leerstandsquote nach Kreiskategorien Tabelle 2.5: Ausgewählte Daten zum Büromarkt nach Kreiskategorien Tabelle 2.6: Shopping-Center nach Standort und Eröffnungsjahren in % Tabelle 2.7: Systematik der Nichtwohngebäude Tabelle 2.8: Ausgewählte Infrastrukturbestände Tabelle 3.1: Kennziffern für die immobiliennahen Architektur- und Ingenieurbüros Tabelle 3.2: Kennziffern für Bauunternehmen Tabelle 3.3: Kennzahlen für die Immobilienfinanzierung im Juni 2008 in Milliarden Euro Tabelle 3.4: Kennziffern für Vermittler und Verwalter Tabelle 3.5: Größenstruktur der Immobilienvermieter nach Umsatzklassen Tabelle 3.6: Kennziffern für Vermieter von Wohnungs- und Gewerbeimmobilien Tabelle 3.7: Kennziffern für die Anbieter offener und geschlossener Immobilienfonds Tabelle 3.8: Wirtschaftszweige der Immobilienwirtschaft Tabelle 5.1: Preise für baureifes Land 2007 und Veränderung seit 2000 nach Bundesländern Tabelle 5.2: Preisentwicklungen für Einfamiliengebäude Tabelle 5.3: Baukosten- und Baupreisentwicklung 2000 bis Tabelle 5.4: Preisentwicklung von Wohnimmobilien 1975 bzw bis Tabelle 5.5: Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Westdeutschland 1991 bzw bis Tabelle 5.6: Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Ostdeutschland 1995 bzw bis Tabelle 5.7: Hedonische Immobilienpreisindizes für Deutschland in der Übersicht Tabelle 5.8: Hedonische und traditionelle Preisindizes im Vergleich zwischen 2003 und Tabelle 5.9: Wohnungsmieten 1975 bzw bis Tabelle 5.10: Nettokaltmiete, Neben- und Energiekosten und Verbraucherpreise 1995 bzw bis Tabelle 5.11: Mietbelastungsquoten Tabelle 5.12: Mieten und Preise nach Standortkategorien 1991 bis 2008 im Vergleich Tabelle 5.13: Miet- und Preisentwicklung von Gewerbeimmobilien 1991 bzw bis Tabelle 5.14: Gewerbemieten und Grundstückspreise nach Standortkategorien 1991 bis 2008 im Vergleich Tabelle 6.1: Korrelationskoeffizienten der Wohnimmobilienpreisentwicklung 1970 bis 1989 und 1990 bis 2008 im Ländervergleich Tabelle 6.2: Korrelationskoeffizienten des Total Return für den Zeitraum 1997 bis 2008 zwischen ausgewählten Ländern Tabelle 7.1: Bedeutung vermieteten Wohneigentums als Einkommensquelle der privaten Haushalte 2006 in bzw. Anteile in %

13 I DIE IMMOBILIENMÄRKTE AUS GESAMTWIRTSCHAFTLICHER PERSPEKTIVE Kurzfassung I. Die Immobilienwirtschaft Die Immobilienwirtschaft stellt einen der größten Wirtschaftszweige in Deutschland dar. Im Jahr 2006 zählten zur Immobilienwirtschaft Unternehmen mit 3,8 Millionen Erwerbstätigen. Der Umsatz der Branche belief sich auf 384 Milliarden Euro. Damit vereinigt die Immobilienwirtschaft 22% aller Unternehmen, 10% aller Erwerbstätigen und 8% aller Umsätze der bundesdeutschen Wirtschaft auf sich. Zur Immobilienwirtschaft zählen dabei alle Unternehmen, die an der Planung, Erstellung, Finanzierung und Bewirtschaftung von Immobilien beteiligt sind. Hinzu kommen weitere Unternehmen, vom Immobilienberater bis zur Gebäudereinigung, die wichtige Dienstleistungen für die Immobilienwirtschaft erbringen. Die in der Bewirtschaftung, Verwaltung und Vermittlung tätigen Dienstleister bilden den Kernbereich der Immobilienwirtschaft im engeren Sinn. Mit Unternehmen und 2,2 Millionen Erwerbstätigen ist die Bauwirtschaft die größte Branche innerhalb der Immobilienwirtschaft. Auf die Immobilienwirtschaft im engeren Sinne entfallen etwa Unternehmen und knapp Erwerbstätige. Der Umsatz lag bei 127 Milliarden Euro. Auffällig ist vor allem die Beschäftigungsdynamik. Während in der Industrie und der Bauwirtschaft die Beschäftigtenzahlen seit den 1990er Jahren rückläufig sind, verbuchte die Immobilienwirtschaft im engeren Sinne zwischen 1991 und 2006 ein Plus von 81,5%. Dies ist vor allem auf die zunehmende Ausgliederung von Immobiliendienstleistungen zurückzuführen. Verdeutlicht wird die große Bedeutung der Immobilienwirtschaft auch dadurch, dass in Deutschland etwa 55% aller Kredite mit Immobilien besichert werden. Insgesamt beläuft sich das Kreditvolumen für private Immobilienfinanzierungen und für Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft im engeren Sinne auf rund 1,3 Billionen Euro. Eine Abgrenzung der Immobilienmärkte kann aus verschiedenen Perspektiven erfolgen, bestandsoder aktivitätsbezogen. Während die erste auf die Güter, die auf den Immobilienmärkten erstellt und bewirtschaftet werden, abstellt, bezieht sich die zweite auf den Prozess der Immobilienerstellung, Abb. 1: Überblick über das methodische Vorgehen zur Ermittlung des Immobilienvermögens Anlagevermögen: Bauten (aus: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung) Immobilienvermögen eigene Darstellung, Universität Mannheim Immobilienbestand Gebäude (aus verschiedenen Statistiken und eigene Berechnungen) Immobilienbestand Grundstücke (Abschätzung auf Grundlage der Flächennutzungsstatistik und der Kaufwerte für Land des Statistischen Bundesamtes)

14 KURZFASSUNG II Grundstücke Immobilien Bauwerke Abb. 2.: Immobilien, Grundstücke und Bauwerke im Überblick Rohbauland Hochbauten Tiefbauten Bauerwartungsland Wohngebäude Nichtwohngebäude Telekommunikation baureifes Land bebaute Flächen Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Bürogebäude Handels- und Lagergebäude Ver- und Entsorgung Verkehrsinfrastruktur Wohnen Gewerbe Infrastruktur Wohnheime Industrie- und Gewerbegebäude Infrastrukturgebäude Sportanlagen verändert nach Rußig et al. 2005, Universität Mannheim -bewirtschaftung und -verwertung sowie die damit verbundenen Aktivitäten. Beide Betrachtungsweisen sind Gegenstand des vorliegenden Gutachtens, wobei besonders die volkswirtschaftlich bedeutenden Bereiche mit einem hohen Wertschöpfungsanteil berücksichtigt werden. II. Der Immobilienbestand Der Bestand an Hoch- und Tiefbauten sowie Grundstücken ist eine der maßgeblichen Größen bei der Bestimmung der gesamtwirtschaftlichen Bedeutung der Immobilienwirtschaft. Der Überblick über die Immobilienbestandsmärkte sowie das in Gebäuden und Grundstücken gebundene Vermögen erfolgt aus zwei unterschiedlichen Perspektiven. Zum einen werden die Bestandszahlen differenziert dargelegt, zum anderen wird das auf Grundlage der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung (VGR) ermittelte Immobilien- oder Bauvermögen aufgezeigt (Abbildung 1). Unter Immobilien werden sowohl Grundstücke als auch Bauwerke verstanden (Abbildung 2). Die Grundstücke lassen sich gliedern in Rohbauland, Bauerwartungsland, baureifes Land und bebaute Flächen. Bauwerke werden in Hoch- und Tiefbauten unterteilt. Zu den Hochbauten gehören sowohl Wohngebäude als auch Nichtwohngebäude, die in der Branche allgemein als Gewerbeimmobilien bezeichnet werden. Wohngebäude umfassen alle Gebäude, die mindestens zur Hälfte gemessen an der Gesamtnutzfläche Wohnzwecken dienen. Zu den wichtigsten Nichtwohngebäuden gehören Büro- und Verwaltungsgebäude, Handelsund Lagergebäude, Industrie- und Gewerbegebäude sowie Infrastrukturgebäude, darunter insbesondere Gebäude von unmittelbarem öffentlichen Interesse. Hierzu zählen unter anderem Gebäude im Bildungs- und Kultursektor, im Gesundheits-, Sozial- und Verkehrswesen sowie zur Ver- und Entsorgung und Freizeitgestaltung. Tiefbauten umfassen öffentliche und private Infrastrukturen beispielsweise zur Ver- und Entsorgung, zum Verkehr und zur Telekommunikation sowie Sportanlagen. Der Bestand an Immobilien ist in der amtlichen Statistik nur teilweise dokumentiert. Einzig für Wohnungen und Wohngebäude liegen flächendeckende und räumlich tief gegliederte Angaben vor, bei anderen Gebäuden werden nur Baugenehmigungen und -fertigstellungen erfasst, nicht

15 III DIE IMMOBILIENMÄRKTE AUS GESAMTWIRTSCHAFTLICHER PERSPEKTIVE aber der aktuelle Bestand. Für Industrie- und Gewerbeimmobilien sowie die meisten Spezial- und Infrastrukturimmobilien sind in der amtlichen Statistik keine flächendeckenden Angaben vorhanden. Die Aussagekraft der Daten ist nicht nur bezüglich dieser Nutzungsarten begrenzt. Auch hinsichtlich des vermeintlich gut dokumentierten Wohnungsund Wohngebäudebestandes ergeben sich deutliche Defizite, die beispielsweise aus Fortschreibungsfehlern und verzerrenden Klassifikationsmethoden resultieren. Um die großen Datenlücken zumindest teilweise zu schließen, werden in diesem Gutachten dort, wo amtliche Quellen keine oder nur unzureichende Daten liefern können, private Datenbanken, Erhebungen, Marktberichte, Verbandsstatistiken und Ähnliches einbezogen. Grundstücke Die Immobilienbestände umfassen gemäß der zugrunde liegenden Definition auch diejenigen Grundstücke, auf denen Bauwerke oder Gebäude errichtet wurden. Die aus Sicht der Immobilienwirtschaft relevante Siedlungs- und Verkehrsfläche hat sich im Zeitraum von 1996 bis 2006 um 14% vergrößert, wobei sich die Entwicklung insbesondere zulasten landwirtschaftlich genutzter Flächen vollzog. Die Zunahme der Siedlungs- und Verkehrsfläche ist dabei maßgeblich auf die Flächenbedarfe für Siedlungszwecke zurückzuführen. Wirtschaftsflächen, insbesondere im produzierenden Gewerbe, weisen demgegenüber eine niedrigere Wachstumsdynamik auf, so dass ein Rückgang der Fläche, die nicht dem Wohnen dient, zu beobachten ist. Im Jahr 2006 nahm die Siedlungsund Verkehrsfläche mit 4,64 Millionen ha etwa 13% der Gesamtfläche Deutschlands ein. Wohnungen und Wohngebäude Wohnungen und Wohngebäude bilden einen wesentlichen und vergleichsweise gut dokumentierten Teil des Immobilienbestandes. Ende 2007 lebten rund 82,21 Millionen Menschen in mehr als 39,9 Millionen Wohnungen, von denen ca. 52% auf Mehrfamilienhäuser und 46% auf Ein- und Zweifamilienhäuser entfielen, der Rest sind Wohnungen in Nichtwohngebäuden und Wohnheimen. Der Wohnungsbestand hat sich in der Vergangenheit kontinuierlich vergrößert (Abbildung 3). Seit 1991 hat die Zahl der Wohnungen um rund 5,5 Millionen zugenommen. Seit 1997 geht allerdings die Bautätigkeit deutlich zurück, insbesondere in Ostdeutschland. Der Schwerpunkt der Neubauaktivitäten hat sich dabei vom Geschosswohnungsbau zu Ein- und Zweifamilienhäusern verschoben. Abb. 3: Einwohner, Haushalte, Wohnungen und Wohnflächen 1991 bis 2007 (1991=100) Statistisches Bundesamt 2008a, 2008b, 2008f, Universität Mannheim

16 KURZFASSUNG IV Größere Zuwächse als bei den Wohnungen sind bei den Wohnflächen festzustellen. Die durchschnittliche Fläche pro Wohnung erhöhte sich von rund 83m² Mitte der 1990er Jahre auf über 86m² im Jahr Auch wenn die jährlichen Zuwächse in den ostdeutschen Bundesländern über den Werten im Westen liegen, so sind die Wohnungen in Westdeutschland nach wie vor größer als in den neuen Bundesländern. Infolge der Verkleinerung der Haushalte nahm die Wohnfläche pro Kopf im gleichen Zeitraum auf knapp 42m² deutlich zu. Die Leerstandsquote schwankt in Deutschland je nach Erhebungsmethode zwischen 4% und 8%. Sie erreicht in den neuen Ländern die höchsten Werte, in Hamburg den geringsten. Die Leerstandsquote ist in den vergangenen Jahren in den ostdeutschen Bundesländern infolge von Rückbaumaßnahmen gesunken, während sie im Westen nahezu konstant blieb. Da bei der Leerstandserfassung keine einheitlichen Definitionen und Methoden angewandt werden, weichen die jeweiligen Anteile verschiedener Institute und Organisationen nennenswert voneinander ab. Im Jahr 2008 lebten in Westdeutschland 45,7% und in Ostdeutschland 32,5% der privaten Haushalte im selbst genutzten Wohneigentum. Im Zeitverlauf zeigen sich in beiden Landesteilen Zuwächse, die in den neuen Bundesländern merklich größer als im früheren Bundesgebiet ausfallen. Professionell-gewerbliche Anbieter halten knapp ein Viertel (23,3%) des Wohnungsbestandes, 36,6% aller Wohnungen werden von Klein- und Amateurvermietern angeboten. Nichtwohngebäude und Infrastrukturen Daten zu Flächenbestand, -entwicklung und -struktur von Nichtwohngebäuden sind im Rahmen der amtlichen Statistik für Deutschland nur unzureichend verfügbar. Zum Teil können die Informationslücken durch privatwirtschaftliche Angaben geschlossen werden. Büro-Mietflächen von gut 311 Millionen m² (nach MF-G). Dies entspricht rund 380 Millionen m² Bruttogrundfläche (BGF). Darin enthalten sind knapp 24 Millionen m² Leerstand nach MF-G (bzw. 29 Millionen m² BGF). Auf jeden Bürobeschäftigten entfallen effektiv im Durchschnitt 22,2m² Büro-Mietfläche (oder ca. 27 m² BGF). Eine Zeitreihe lässt sich leider nicht darstellen. Auch im Einzelhandel war in den vergangenen Jahrzehnten ein kontinuierliches Verkaufsflächenwachstum zu beobachten. Zwischen 2000 und 2008 ist die Verkaufsfläche um jährlich etwa 1,5 Millionen m² von 109 auf 120 Millionen m² angestiegen. Für Deutschland ergibt sich mit einer Verkaufsflächenausstattung von über 1,4 m² je Einwohner ein im europäischen Vergleich überdurchschnittlicher Einzelhandelsflächenbesatz. Immobilienvermögen Die Darstellung des Immobilienvermögens erfolgt auf Grundlage der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung (VGR). Der Wert der Wohn- und Nichtwohnbauten wird zu Beginn des Jahres 2008 mit 6,6 Billionen Euro angegeben. Davon entfallen 59% auf Wohnbauten und 41% auf Gewerbeund Infrastrukturbauten. Der bebaute Grund und Boden wird als nicht produziertes Vermögensgut in der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung nicht berücksichtigt. Die Ermittlung dieses Wertes mittels Kaufwerten für Bauland aus der amtlichen Statistik ergibt knapp 2,4 Billionen Euro. Von diesem Gesamtgrundstückswert entfallen auf die Gebäude- und Freiflächen 2,1 Billionen Euro, die sich zu 74,5% auf Grundstücke für Wohnbauten und zu 25,5% auf den bebauten Grund für Nichtwohnbauten verteilen. Der Wert des gesamten Immobilienvermögens, das sowohl Gebäude als auch Grundstücke einschließt, belief sich demnach zu Beginn des Jahres 2008 auf knapp 9 Billionen Euro. Eine Abschätzung des Büroflächenbestandes auf Basis der Flächeninanspruchnahme der Bürobeschäftigten ergibt für Ende 2007 einen Bestand an

17 V DIE IMMOBILIENMÄRKTE AUS GESAMTWIRTSCHAFTLICHER PERSPEKTIVE III. Der Beitrag der Immobilienwirtschaft zu Wertschöpfung und Beschäftigung Für die Beurteilung der gesamtwirtschaftlichen Bedeutung ist insbesondere die Wertschöpfung einer Branche wichtig. Mit 389 Milliarden Euro trug die Immobilienwirtschaft 2006 mit 18,6% zur gesamtwirtschaftlichen Wertschöpfung bei. 150 Milliarden Euro entfielen dabei auf die Immobilienwirtschaft im engeren Sinne, wobei sich die Wertschöpfung etwa gleichmäßig auf Wohn- und Gewerbeimmobilien aufteilt. Weitere 100 Milliarden Euro werden den Selbstnutzern von Wohnimmobilien zugerechnet. Die Bauwirtschaft und die Immobilienfinanzierer steuerten 80 Milliarden Euro bzw. 38 Milliarden Euro zur Wertschöpfung der Immobilienwirtschaft bei. Aufschlussreich ist ein Branchenvergleich. Der Maschinen- und der Fahrzeugbau, die oft in der politischen Diskussion im Vordergrund stehen, erzielten mit 74 Milliarden Euro bzw. 81 Milliarden Euro eine deutlich geringere Wertschöpfung als die Immobilienwirtschaft. Nur das gesamte Verarbeitende Gewerbe erzielte mit 485 Milliarden Euro einen höheren Beitrag zur Bruttowertschöpfung als die Immobilienwirtschaft (Abbildung 4). Auch die Zahl der Erwerbstätigen ist in der Immobilienwirtschaft deutlich größer als im Maschinenund Fahrzeugbau. Bemerkenswert ist die Kleinteiligkeit der Immobilienwirtschaft, denn viele Unternehmen erzielen nur einen Umsatz von weniger als Euro pro Jahr. Dienstleister für Haushalte und Unternehmen Eine Besonderheit des deutschen Immobilienmarktes stellt der gut ausgebildete Mietwohnungsmarkt dar. Über 39 Millionen Menschen und rund 57% der Privathaushalte leben in Deutschland zur Miete, so viel wie in kaum einem anderen Land in Europa. Rund 30% aller Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen von über Euro pro Monat leben in Mietwohnungen, was die hohe Akzeptanz dieses Marktes auch für einkommensstärkere Bevölkerungsschichten unterstreicht. Abb. 4: Bruttowertschöpfung 2006 im Branchen vergleich in Milliarden Euro Statistisches Bundesamt 2008o, IW Köln

18 KURZFASSUNG VI Abb. 5: BulwienGesa- Wohnimmobilienindex und Verbraucherpreisindex 1975 bis 2008 (Jährliche Veränderungsrate und Index 1975 = 100) Bis 1989 Westdeutschland (49 Städte), danach Gesamtdeutschland (125 Städte). BulwienGesa AG, Datastream/Deutsche Bundesbank, ZEW- Berechnungen Zu den größten Kunden der Immobilienwirtschaft zählen darüber hinaus das Verarbeitende Gewerbe und der Handel. Allein der Handel bezog im Jahr 2005 Leistungen in Höhe von 28 Milliarden Euro von der Immobilienwirtschaft im engeren Sinne. Insgesamt wurden von Unternehmen Leistungen von über 100 Milliarden Euro von der Immobilienwirtschaft bezogen. Veränderungen im Immobilienmarkt haben daher nicht nur Auswirkungen auf die Eigentümer, sondern auch auf einen Großteil der Haushalte und Unternehmen. IV. Immobilienpreise und Mieten Informationen über die Immobilienpreisentwicklung werden in Deutschland sowohl von amtlicher Seite als auch von privaten Anbietern zur Verfügung gestellt: Nicht-amtliche Quellen spielen angesichts des eingeschränkten Angebots der amtlichen Statistik eine im Vergleich zu anderen Märkten große Rolle. Fortschritte in der Immobilienpreismessung Die amtliche Preisstatistik dient vornehmlich der Verbraucherpreismessung und stellt noch keine Preisindikatoren für den Immobilienmarkt zur Verfügung, die als Referenzgröße für die Preisentwicklung im deutschen Immobilienmarkt dienen könnten. Mit den neuen amtlichen Indizes für Grundstückspreise und Bestandsimmobilien sind erhebliche Fortschritte in der Immobilienpreismessung in Richtung allgemeiner Marktindikatoren gemacht worden. Diese Entwicklung soll unterstützt durch entsprechende Anforderungen der EU fortgesetzt werden. Die unzureichende Ausschöpfung der bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte dezentral vorliegenden Immobilienpreisinformationen, insbesondere in Bayern und Baden-Württemberg, stellte bisher ein Hemmnis für die Weiterentwicklung der Immobilienpreisstatistik dar. In der bundeseinheitlichen Standardisierung dieser Informationen und ihrer umfassenden Berücksichtigung in der amtlichen Statistik liegt erhebliches Potenzial. In jüngster Zeit werden auch bedingt durch entsprechende Anforderungen im Erbschaftsteuerreformgesetz verstärkt Anstrengungen zur überregionalen Kooperation der Gutachterausschüsse und zur Vereinheitlichung der Erhebungs- und Verarbeitungsstandards unternommen. Dieser Prozess ist zu begrüßen und sollte intensiviert werden. Das Angebot sowohl der amtlichen als auch der nicht-amtlichen Statistik wird gegenwärtig erweitert. Insbesondere werden hedonische Preisindizes entwickelt, die eine bessere Abbildung der reinen Preisänderung ermöglichen sollen, als dies mit traditionellen Indizes machbar ist.

19 VII DIE IMMOBILIENMÄRKTE AUS GESAMTWIRTSCHAFTLICHER PERSPEKTIVE Abb. 6: Nettokaltmiete, Neben- und Energiekosten und Verbraucherpreise 1995 bis 2008 auf Indexbasis (1995 = 100) Statistisches Bundesamt (GENESIS Online), ZEW- Berechnungen VPI = Verbraucherpreisindex Entwicklung der Immobilienpreise und Mieten Der langfristig angelegte BulwienGesa-Index für Wohnimmobilien, der als arithmetisches Mittel aus einzelnen Preis- und Mietindizes berechnet wird, zeigt einen zyklischen Verlauf der Preisentwicklung. Auf Basis dieser auch von der Deutschen Bundesbank verwendeten Daten lässt sich ein erster Zyklus bis Mitte der 1980er Jahre und ein zweiter Zyklus bis in die späten 1990er Jahre abgrenzen. Seither verläuft die Preiszyklik zwar erheblich gedämpfter, dennoch ist ein weiterer, schwächer ausgeprägter Zyklus bis etwa 2003 zu erkennen (Abbildung 5). Im kürzeren Zeitraum von 1991 bis 2008, haben die Immobilienpreise bezogen auf eine größere Basis von 125 Städten für Gesamtdeutschland nur noch geringfügig zugenommen: Eigentumswohnungen haben sich um 8,8% (Neubau) bzw. 11,3% (Wiederverkauf), Reihenhäuser um 10,1% (Neubau) bzw. 17,9% (Wiederverkauf) verteuert. Auch die Mieten für neue Wohnungen sind in diesem Zeitraum mit 12,7% nur verhalten gewachsen und deutlich hinter der allgemeinen Inflationsrate zurückgeblieben. Die Mieten für wiedervermietete Wohnungen sind um knapp 44% und damit ungefähr wie die Verbraucherpreise gestiegen. Die privaten Haushalte geben derzeit rund ein Viertel ihres verfügbaren Einkommens für die Kaltmiete und die kalten Nebenkosten aus, einschließlich der Heizkosten sind es sogar 30%. Allerdings gibt es erhebliche Unterschiede zwischen verschiedenen Städten und den Teilräumen einzelner Städte. Kostentreiber bei den Mietkosten waren die Nebenkosten (Abbildung 6): Sowohl die kalten Nebenkosten als auch die Ausgaben für Heizung und Warmwasser haben erheblich stärker zugenommen als die Nettokaltmieten und die Verbraucherpreise. Seit 1991 haben sich die Preise für Haushaltsenergie fast verdoppelt (+94%). Am deutschen Büromarkt war das Mietpreisniveau im Durchschnitt von 125 Städten von 1991 bis 2008 mit 23% rückläufig. Die Mietpreisentwicklung verlief ausgeprägt zyklisch. Im Zeitraum 2005 bis 2008 war in den zentralen Standorten wieder ein allmählicher Anstieg zu erkennen, bei allerdings erheblichen regionalen Unterschieden. Aktuell stagnieren die Büromieten oder sind sogar leicht rückläufig. Im Einzelhandel entwickelte sich das Mietpreisniveau je nach Standortkategorie und Lage unterschiedlich. In 1a-Lagen sind die Ladenmieten von 1991 bis 2008 mit +12% moderat gestiegen. Die Unterschiede in einzelnen Städten sind erheblich

20 KURZFASSUNG VIII und zeigen die größte Spannbreite unter allen Immobilienpreisen. Um über 20% sind dagegen die Mieten in den Nebenlagen der meisten Standortkategorien zurückgegangen. Auch in den großen Zentren konnte das nach 2004 wieder einsetzende Wachstum der Mieten den vorhergehenden Mietpreisverfall nicht kompensieren. V. Der deutsche Immobilienmarkt im internationalen Vergleich Kein deutscher Subprime-Markt Deutschland verfügt über einen sehr großen und gut funktionierenden Mietwohnungsmarkt. Während sich etwa in den Niederlanden oder in Großbritannien die Mehrzahl der Mietwohnungen in staatlicher Hand befinden und als Sozialwohnungen ausgewiesen sind, gibt es in Deutschland ausreichend Mietwohnungen öffentlicher und privater Anbieter, die auch für Haushalte der Mittelschicht attraktiv sind. Dies trägt wesentlich zur Stabilität des Immobilienmarktes bei. Im Gegensatz zu Großbritannien oder den USA gibt es daher in Deutschland auch keinen Subprime-Markt. Dies liegt neben einer nachhaltigeren Kreditvergabepraxis an der fehlenden Nachfrage. Schließlich müssen Haushalte mit Kreditproblemen keine teuren Kredite in Anspruch nehmen, sondern können auf dem Mietwohnungsmarkt attraktive Alternativen zum Eigenheim finden. Hohe Stabilität des deutschen Marktes Typisch für Immobilienmärkte sind Preiszyklen. So folgen auf Phasen hohen Wachstums oft Phasen mit rückläufigen Preisen. Gemessen an den internationalen Preiszyklen ist der deutsche Immobilienzyklus eher flach. Deutlich wird dies vor allem an der geringen Volatilität der Wohnimmobilienpreise. So schwanken die Preise in Deutschland nur halb so viel wie in den Niederlanden, Großbritannien oder Spanien. Auch die deutschen Gewerbeimmobilienmärkte sind deutlich stabiler als in anderen europäischen Ländern. Bemerkenswert ist, dass die Immobilienpreise in Deutschland sich teilweise sogar entgegen dem internationalen Trend entwickelt haben....wegen des Systems der deutschen Immobilienfinanzierung Wesentlich für die Erklärung der hohen Stabilität des deutschen Marktes ist das System der Immobilienfinanzierung. Die Dominanz der Festzinsen sorgt dafür, dass die Immobilienpreise weniger auf kurzfristige Zinsänderungen reagieren. Während im Vereinigten Königreich die Wohnimmobilienpreise innerhalb von zwei Jahren um 6,4% sinken, wenn die Zinsen um einen Prozentpunkt steigen, sind es in Deutschland nur 0,2%. Darüber hinaus ist die ausreichende Einbringung von Eigenkapital sowohl in Unternehmen als auch bei Haushalten typisch. Durchschnittlich wird Wohneigentum in Deutschland mit 27% Eigenkapital finanziert. Außerdem richtet sich in Deutschland die Finanzierung nach dem Beleihungswert, der so bemessen wird, dass der Marktwert auch in Abschwungphasen den Beleihungswert nicht unterschreitet. Dadurch werden Überschuldungen unwahrscheinlicher. Geprägt wird das deutsche Immobilienfinanzierungssystem zusätzlich durch den Pfandbrief, über den rund ein Fünftel aller Hypothekenkredite refinanziert wird. Der Pfandbrief gilt als außerordentlich sicheres Wertpapier und ermöglicht eine günstige Refinanzierung. Dies spiegelt sich in den Konditionen in der Immobilienfinanzierung wider. Fonds dominieren indirekten Anlagemarkt Der Markt für indirekte Immobilienanlagen in Deutschland wird bestimmt von offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Das Fondsvermögen der offenen Immobilien-Publikumsfonds und der Spezialfonds beläuft sich auf knapp 110 Milliarden Euro, dasjenige der geschlossenen Fonds wird auf über 200 Milliarden Euro geschätzt. So unterschiedlich beide Anlageformen auch sind, gemeinsam ist

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