Büroimmobilienerhebung Krefeld 2014

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1 Büroimmobilienerhebung Krefeld 2014 Aktualisierung der Daten zum Bestand an Büroflächen sowie zum Büroflächenleerstand im Krefelder Stadtgebiet bearbeitet durch das Institut für Raumforschung und Immobilienwirtschaft im Auftrag der Wirtschaftsförderung Krefeld Dortmund,

2 Gewerbeimmobilienerhebung Krefeld Vollerhebung des Bestandes an Büroflächen sowie Industrie- und Hallenflächen im Krefelder Stadtgebiet Seite 1 Auftraggeber: Wirtschaftsförderungsgesellschaft Krefeld Auftragnehmer: IRI Institut für Raumforschung und Immobilienwirtschaft Partnerschaftsgesellschaft Dr.-Ing. Roland Busch Dipl.-Ing. Michael Heinze Prof. Dr. Guido Spars Bearbeitung: Dr.-Ing. Roland Busch M. Sc. Arch. Giuseppe Battaglia Dipl.-Ing. Michael Heinze Dipl.-Ing. Thomas Meyer IRI 2014

3 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis 3 1. Hintergrund und Vorgehensweise 4 Seite 2 2. Definition zentraler Begriffe 5 3. Ergebnisse der Aktualisierung des Büroflächenbestandes Gesamtvolumen und Entwicklung des Büroflächenbestandes Größenstruktur des Büroflächenbestandes Räumliche Verteilung der Büroflächen Baualtersstruktur Nutzungsstruktur Ermittlung des Büroflächenleerstandes Leerstandquote Leerstand differenziert nach Objekttypen Räumliche Verteilung des Leerstandes Mietpreisniveau Zusammenfassung 19 Literaturverzeichnis 20

4 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Beispiele für Neubauprojekte im Krefelder Stadtgebiet 7 Abbildung 2: Beispiele für Umbau- und Sanierungsprojekte im Krefelder Stadtgebiet 8 Abbildung 3: Beispiele für den Abgang und die Umnutzung ehemaliger Büroflächen 8 Seite 3 Abbildung 4: Verteilung des Büroflächenbestandes auf verschiedene Objektgrößenklassen 9 Abbildung 5: Verteilung der Büroobjekte im Krefelder Stadtgebiet 10 Abbildung 6: Büroflächenbestand (MF-G) nach Baualtersklassen im Jahr2011 und Abbildung 7: Räumliche Verteilung der Baualtersklassen 12 Abbildung 8: Büroflächenbestand (MF-G) nach Art der Nutzungsmischung Anteile in % in den Jahren 2011 und Abbildung 9: Leerstandsquoten im regionalen Städtevergleich 14 Abbildung 10: Leerstand (MF-G) in Quadratmeter und Prozent unterteilt nach Sanierungszustand der Büroobjekte 14 Abbildung 11: Leerstand in Quadratmeter und Prozent unterteilt nach Baualtersklassen 15 Abbildung 12: Verteilung des Leerstands auf Objekte mit unterschiedlicher Nutzungsstruktur 15 Abbildung 13: Leerstandsquoten in den Krefelder Bezirken 16 Abbildung 14: Räumliche Verteilung des Leerstands 17 Abbildung 15: Verteilung des Büroflächenbestandes (MF-G) auf die Stadtteile unterteilt nach Mietpreisklassen 18

5 1 Hintergrund und Vorgehensweise Im Jahr 2011 hat das Institut für Raumforschung und Immobilienwirtschaft in Krefeld eine Büro- und Industrieflächenvollerhebung durchgeführt. Hierdurch wurde ein entscheidender Schritt zur Erhöhung der Markttransparenz und zur Steigerung der Attraktivität des Standortes für Investoren und Nutzer gemacht. Seite 4 In der Zwischenzeit haben sich die lokalen Märkte jedoch weiterentwickelt, so dass eine Aktualisierung der erhobenen Daten als sinnvoll erscheint, um das hohe Niveau der Markttransparenz zu erhalten. Ziel des Projektes ist es deshalb, die Daten zum Flächenbestand und Leerstand in dem für die Stadt Krefeld besonders wichtigen Büromarktsegment auf den aktuellen Stand zu bringen. Da in Krefeld im Rahmen der Büroflächenvollerhebung 2011 bereits eine Objektdatenbank vorliegt, erfolgte die Aktualisierung in Form einer Erfassung der Veränderungen. Dies geschah vor allem im Rahmen einer Auswertung des digitalen Liegenschaftskatasters. Durch das GIS-gestützte Übereinanderlegen der Gebäudepolygone aus dem Liegenschaftskataster Stand 2011 und 2014 konnten die Neubautätigkeiten in diesem Zeitabschnitt erfasst werden. Über die Angaben zum Gebäudetyp konnte das Neubaugeschehen differenziert für verschiedene Immobilientypen dargestellt werden. Ebenso wurden die Bauabgänge auf diese Weise erfasst. Einige zusätzliche Informationen wurden durch die Auswertung der Bautätigkeitstatistik ermittelt, allerdings konnten hier nur aggregierte Daten auf Stadtebene ausgewertet werden, da von der kommunalen Statistikstelle keine disaggregierte Datenbank auf Einzelobjektebene zu Baufertigstellungen und abgängen geführt wird. Jedoch war es möglich, die eingegangenen Anträge auf Genehmigung größerer Bauvorhaben auszuwerten. Ergänzend zu den Kataster- und Statistikauswertungen wurde eine intensive Presseund Internetrecherche durchgeführt, um Detailinformationen zu den seit 2011 realisierten Neubauprojekten zu erhalten. Dabei fanden auch Gespräche mit Projektentwicklern zur Klärung von Detailfragen bei größeren Neubauprojekten statt. Zur Untersuchung der Bauabgänge und Umnutzungen wurden zusätzlich alle 2011 erfassten Objekte, die sich zum Zeitpunkt der Erhebung in einem schlechten Zustand befanden oder leer standen, vor Ort besichtigt und die Veränderungen (neue Nutzung, Anriss) erfasst. Für die Abbildung des Leerstandes fand neben der Vor-Ort-Überprüfung der 2011 leerstehenden Objekte eine Erfassung der aktuell (Stand: Sommer 2014) in den Immobilien-Internetbörsen sowie von den lokalen Maklern angebotenen Mietobjekte statt. Die so entstandene Liste der erfassten Objekte wurde im Rahmen von Gesprächen mit lokalen Akteuren ergänzt, korrigiert und um nicht vorhandene Adressangaben ergänzt werden.

6 2 Definition zentraler Begriffe Seite 5 Eine wichtige Zielvorgabe bei der Gewerbeflächenerhebung war die Vergleichbarkeit der Daten mit den Ergebnissen ähnlicher Untersuchungen in anderen Städten. Um dies zu gewährleisten, wurde auf die etablierten Begriffsdefinitionen der Gesellschaft für immobilienwissenschaftliche Forschung (gif) sowie der gängigen Fachliteratur zurückgegriffen. Die in dieser Studie verwendeten Begriffsdefinitionen werden im Folgenden näher erläutert. Definition Bürofläche Die Begriff Bürofläche und Büroflächenbestand sind in dieser Untersuchung von zentraler Bedeutung. Laut gif-definition handelt es sich bei denjenigen Flächen um Büroflächen auf denen typische Schreibtischtätigkeiten durchgeführt werden bzw. werden könnten und die auf dem Büroflächenmarkt gehandelt, das heißt als Bürofläche vermietet werden können. Hierzu zählen auch vom privaten oder vom öffentlichen Sektor eigengenutzte sowie zu Büros umgewidmete Flächen, ferner selbstständig vermietbare Büroflächen in gemischt genutzten Anlagen, insbesondere in Gewerbeparks (GIF 2008). Unter den Begriff der handelbaren und selbstständig vermietbaren Büroflächen fallen alle in sich abgeschlossenen bzw. separat nutzbaren Büroeinheiten oder Büroflächen. Nach der Definition gehören auch diejenigen Flächen zu den Büroflächen, die auf dem Büromarkt gehandelt werden könnten, derzeit aber nicht für Schreibtischtätigkeiten genutzt werden wie z.b. Arztpraxen, Banken, Gerichtsgebäude und Polizeiwachen. Nicht zu den Büroflächen gehören dagegen Arbeitszimmer in privaten Wohnungen oder innerhalb von Ladenflächen, Sekretariate in Schulen und in Werkstätten integrierte Schreibtischflächen. Als Maßeinheiten für die quantitative Berechnung der Bürofläche und des Leerstands wurden in dieser Studie in erster Linie die Bruttogeschoßfläche sowie die Mietfläche zugrunde gelegt. Der vor allem im Bereich der Stadtplanung oft verwendete Begriff Bruttogeschossfläche ist weitestgehend identisch mit dem im Bau- und Immobiliensektor verbreiteten Begriff der Bruttogrundfläche. Die Wahl der Einheit BGF ist mit der angewendeten Methodik zu begründen: Da der Großteil der Büroflächen über die Angaben zum Gebäudegrundriss des digitalen Liegenschaftskatasters ermittelt wurden, stellt die Bruttogeschoßfläche den (durch Multiplikation der Gebäudegrundrissfläche mit der Anzahl der Büroetagen) am sichersten zu ermittelnden Wert dar. Daneben erfolgte auch eine Darstellung der Büro-Mietflächenwerte nach gif (MF-G). Die Umrechnung fand gemäß der folgenden, in Büroflächenstudien üblichen Formel statt (BULWIENGESA 2005): Bruttogeschoßfläche (BGF) x 0,8 = Mietfläche nach gif (MF-G)

7 Für einige Objekte konnten von den Eigentümern auch konkrete BGF- und MF-G- Werte übermittelt wurden. Der errechnete Wert Büroflächenbestand entspricht der Gesamtfläche der fertig gestellten (genutzten oder leerstehenden) Büroflächen (GIF 2008). Für die Krefelder Büroflächenerhebung ist er definiert als die Summe aller physisch im Jahr 2014 tatsächlich existierenden Büroflächen im Krefelder Stadtgebiet. Seite 6 Als grundlegende Erhebungseinheit wurde das Büroobjekt verwendet. Ein Büroobjekt ist in dieser Studie definiert als ein Gebäude oder ein zusammenhängender Gebäudekomplex. In den allermeisten Fällen konnte das Prinzip der gebäudescharfen Ausweisung des Büroflächenbestandes eingehalten werden. Definitionen Leerstand Über die Auswertung von Internet-Immobilienbörsen und basierend auf den Auskünften von Krefelder Marktakteuren zum aktuellen Angebot an Vermietungs- und Verkaufsobjekten in Krefeld erfolgte die Berechnung der Summe der kurzfristig (binnen 3 Monaten) marktfähigen Flächen. Darin enthalten sind auch alle im Rahmen der überprüfenden Ortsbegehung erfassten Leerstände, bei denen eindeutig erkennbar war (z.b. durch Vermietungsschilder), dass sie zur Zeit der Überprüfung (Sommer 2014) auf dem Immobilienmarkt angeboten werden. Diese Abgrenzung des Leerstandes folgt der heutzutage üblichen Leerstandsdefinition und lehnt sich an die von der gif verwendeten Abgrenzung des Leerstandsbegriffs an.

8 3 Ergebnisse der Aktualisierung des Büroflächenbestandes Im folgenden Kapitel werden die Ergebnisse der Aktualisierung des Büroflächenbestandes in Krefeld vorgestellt. Seite Gesamtvolumen und Entwicklung des Büroflächenbestandes Im Rahmen der Untersuchungen und Erhebungen zur Aktualisierung der Büromarktdaten wurde zum Erhebungszeitpunkt im Sommer/Herbst 2014 ein Gesamtvolumen an Büroflächen in Höhe von 1,27 Mio. m² BGF ermittelt. 1 Die entspricht einem Bestand an Büromietfläche gemäß gif in Höhe von 1,013 Mio. m². Seit 2011 ist der Bestand an Büroflächen im Krefelder Stadtgebiet durch Neu- und Umbaumaßnahmen um ca m² Büromietfläche angestiegen. Erstmals wurde ein Büroflächenbestand von mehr als einer Million m² Bürofläche MF-G in Krefeld festgestellt. Baumer hhs, Adolf-Dembach-Straße XCMG, Europark Fichtenhain B4 N.N. Philadelphiastraße 217 Büttner, Siempelkampstraße 75 Asics, Hans-Günther-Sohl-Straße Volksbank, Uerdinger Straße 552 Abbildung 1: Beispiele für Neubauprojekte im Krefelder Stadtgebiet Der Anstieg des Bestandes an Büroflächen zwischen 2011 und 2014 ist zum einen auf die Fertigstellung von etlichen Büroneubauten zurückzuführen, zum anderem jedoch auch auf den Abschluss von Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen in vormals nicht zu Bürozwecken genutzten oder sanierungsbedürftigen Immobilien. 1 Der Neubau der Volksbank-Hauptstelle (Fertigstellung 11/2014) wurde aufgrund des großen Baufortschritts bereits dem Büroflächenbestand hinzugerechnet.

9 Neu sanierte Büroflächen im Miesvan-der Rohe-Businesspark Sanierung des ehemaligen Hauptzollamtes Jungfernweg 40 Alte Samtweberei: Reaktivierung Bürogebäude als Pionierhaus Seite 8 Abbildung 2: Beispiele für Umbau- und Sanierungsprojekte im Krefelder Stadtgebiet Allerdings konnten im gleichen Zeitraum auch Abgänge von Büroimmobilien sowie Umnutzungen von Büroflächen (vor allem zugunsten von Wohnnutzungen) festgestellt werden. Außerdem existieren Objekte, die aufgrund von Umbauarbeiten temporär (2014) nicht zur Verfügung stehen. Zu nennen ist hier vor allem das Krefelder Stadthaus, das in Teilen (Hochhausbereich) aufgrund der Sanierung derzeit leergezogen und nicht nutzbar ist. Der Gesamtbestand an Büroflächen verteilt sich auf erhobene Objekte dies sind 18 Objekte mehr als Umnutzung Verwaltungstrakt durch Fitnessstudio in der Hafelsstr. 249 Wohnnutzung auf ehemaliger Büro- /Praxisetage am Westwall Abriss einer Immobilie mit Büroflächen am Ostwall 130 Abbildung 3: Beispiele für den Abgang und die Umnutzung ehemaliger Büroflächen 3.2 Größenstruktur des Büroflächenbestandes Die Größenstruktur des Krefelder Büroflächenbestandes hat sich nur minimal verändert. Die durchschnittliche Objektgröße ist von 569 leicht auf 580 m² angestiegen. Für Krefeld ist weiterhin stark durch das Segment der mittelgroßen Büroobjekte mit bis m² MF-G geprägt. 46 % des Büroflächenbestandes ist in Objekten dieses Größensegmentes zu finden. Deren Dominanz ist ein typisches Merkmal von kleineren Büromärkten (B- und C-Standorten). Setzt man das ermittelte Gesamtvolumen in Bezug zur Bevölkerungszahl, so ergibt sich eine Büroflächendichte von 4,3 m² MF-G pro Krefelder Einwohner (2011: 4,1 m² MFG/Einw.). Mit diesem Wert verfügt Krefeld über eine ähnliche Büroflächendichte wie andere ausgewählte B- und C-Städten in der Region.

10 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 Seite 9 10,0 5,0 0,0 Anteil am Büroflächenbestand (MF-G) in % Anteil an der Gesamtzahl der Objekte in % Abbildung 4: Verteilung des Büroflächenbestandes auf verschiedene Objektgrößenklassen 3.3 Räumliche Verteilung der Büroflächen Die Krefelder Innenstadt ist und bleibt der wichtigste Bürostandort in Krefeld. 29% des Büroflächenbestandes konzentrieren sich im zentralen City-Stadtbezirk Mitte. Neubauprojekte wie die Errichtung der neuen Volksbank-Hauptfiliale am Dionysiusplatz und der Büroimmobilie auf dem Gelände einer ehemaligen Seidenweberei (Philadelphiastraße 217) haben den Bürostandort Innenstadt weiter gestärkt. Neben der Innenstadt ist der Büroflächenbestand vor allem im Bezirk Fischeln gewachsen. Die Neubauaktivitäten konzentrierten sich hier in den Gewerbegebieten des Bezirks (Neubau XCMG im Europark Fichtenhain sowie Neubauten im SEGRO Logistics Park Krefeld-Süd und auf dem DEW-Stahl-Areal). Auch in den Bezirken Nord und Ost ist seit 2011 der Bestand an Büroflächen gestiegen (vor allem durch die Neubauten von Büttner an der Siempelkampstraße, der Volksbank an der Uerdinger Straße sowie von Rondo-Food an der Magdeburger Straße). Im Bezirk Süd ist der Bestand an Büroflächen nahezu unverändert geblieben. Leichte Rückgänge an verfügbaren Büroflächenbeständen sind in den Bezirken West, Uerdingen und Oppum-Linn festzustellen. Im Bezirk West reduzierte sich der Bestand trotz einiger neu hinzugekommenen Büroflächen (vor allem durch Sanierung von Objekten im Mies-van-der-Rohe- Businesspark) insbesondere durch die Sanierungsarbeiten am Stadthaus, das in großen Teilen kurz- und mittelfristig nicht für Büronutzungen zur Verfügung steht. Im Bezirk Uerdingen wurden seit 2011 zwar etliche Neubauten fertiggestellt (Neubauten von Baumer hhs und BLG/Siemens sowie 1. Bauabschnitt WS-Gewerbepark im Gewerbegebiet Uerdingen-Nord, kleinere Büroneu- und Anbauten im Bereich Rheinhafen), es sind jedoch auch etliche Objekte aus der Bestandsdatenbank entfernt worden (aufgrund von Abrissen, Umnutzungsplänen, eingeschränkter Nutzbarkeit wegen starker Sanierungsbedürftigkeit). So wurde beispielsweise der Bürokomplex Parkstraße 29 aufgrund von konkreten Umnutzungsplänen sowie die Bürotrakte auf dem Areal der Metallwerke Bender aufgrund des sehr schlechten Zustands und der

11 ungewissen Nachnutzung nicht mehr in der Bestandsdatenbank geführt. Der leichte Rückgang des Büroflächenbestandes im Bezirk Oppum-Linn ist in großem Maße auf die Umwidmung des Bürogebäudes am ehemaligen Praktiker-Baumarkt (jetzt: Nutzung durch Fitnessstudio) zurückzuführen. Seite 10 Abbildung 5: Verteilung der Büroobjekte im Krefelder Stadtgebiet

12 3.4 Baualtersstruktur Zur Differenzierung der Altersstruktur des Büroflächenbestandes wurden die Objekte fünf Baualtersklassen zugeordnet. Unterschieden werden Büroobjekte, die vor 1945, zwischen 1945 und 1969, zwischen 1970 und 1989, zwischen 1990 und 1999 sowie 2000 oder später errichtet wurden. Seite 11 In den Fällen, in denen ein Büroobjekt aus mehreren Gebäudeteilen mit uneinheitlichem Baualter besteht, ist dem Objekt diejenige Baualtersklasse zugeordnet, in der sich der Großteil der erhobenen Bürofläche befindet. Hierdurch kommt es zu leichten Verzerrungen der Aussagen, die aus methodischen Gründen leider nicht vermieden werden können. Zudem ist zu beachten, dass aus architektonischen Gründen insbesondere bei Objekten aus den 1960er und 1970er Jahren eine exakte bauzeitliche Einordnung schwierig ist, wodurch es zu Fehleinschätzungen kommen kann. Dies gilt insbesondere dann, wenn nachträgliche Fassadensanierungen stattgefunden haben- Die Ergebnisse der Baualtersklassifizierung aktualisierter Stand sind in dem folgenden Diagramm dargestellt Stand 2014 Stand vor nach 2000 Abbildung 6: Büroflächenbestand (MF-G) nach Baualtersklassen im Jahr2011 und 2014 Der Anteil an modernen Büroflächen aus der Zeit seit 2000 ist von 9,2 % im Jahr 2011 auf 12,8 % im Jahr 2014 angestiegen. Auch der Bestand an Büroflächen in Objekten aus der Zeit vor 1945 ist durch Umnutzung ehemals nicht für Bürozwecke genutzter Flächen (vor allem auf dem Areal des Mies-van-der Rohe-Businesspark) leicht gewachsen. In den anderen Baualtersklassen hat durch Umnutzung und Rückbau ein Rückgang des Flächenbestandes stattgefunden.

13 Abbildung 7: Räumliche Verteilung der Baualtersklassen Seite 12

14 3.5 Nutzungsstruktur 54% des Krefelder Büroflächenbestandes ist in reinen Bürogebäuden zu finden. Dieses Kernsegment des Krefelder Büromarktes umfasst ein Büroflächenvolumen von m² MF-G Seite reine Büroobjekte Büro & Wohnen Büro & Einzelhandel bzw. Gastronomie Büro & Gewerbe Abbildung 8: Büroflächenbestand (MF-G) nach Art der Nutzungsmischung Anteile in % in den Jahren 2011 und 2014 Weil einige reine Büroobjekte mit großen Flächenbeständen derzeit bedingt durch umfangreiche Sanierungsarbeiten nur eingeschränkt genutzt werden können (Stadthaus) und andere aufgrund von Umnutzungsplänen nicht mehr zur Verfügung stehen (z. B. Objekt Parkstraße 29) ist der der Anteil der reinen Bürogebäude zwischen 2001 und 2014 leicht zurückgegangen. Der Anteil der Objekte mit Büro- und Gewerbenutzung ist dagegen gestiegen, was auf die vielen Neubauprojekte in den Gewerbe- und Industriegebieten zurückzuführen ist.

15 4 Ermittlung des Büroflächenleerstandes 2014 Im Folgenden werden die Ergebnisse der Untersuchungen zum aktuellen Leerstand im Büromarktsegment in Krefeld vorgestellt, die im Sommer 2014 durchgeführt wurden. Aus den Ergebnissen werden auch Aussagen zum Mietpreisniveau abgeleitet Seite Leerstandquote 2014 Der für Krefeld ermittelte marktfähige Leerstand zum Erhebungszeitpunkt Sommer 2014 umfasst m² Büromietfläche. Daraus ergibt sich eine Leerstandsquote in Höhe von 7,8 % betrug die Quote 9,1 %, es ist also ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen. Trotzdem verfügt Krefeld im Vergleich zu anderen Städten immer noch über eine recht hohe Leerstandsquote. Stadt Duisburg 2014 Bochum 2014 Mönchengladbach 2014 Krefeld 2014 Düsseldorf 2014 Neuss 2014 Leerstandsquote 2,7 % 5,6 % 5,7 % 7,8 % 10,8 % 15,3 % Abbildung 9: Leerstandsquoten im regionalen Städtevergleich (Quellen: IVG 2014 sowie eigene Erhebung in Krefeld) Als Gründe für den Leerstand sind sicherlich die gut vermieteten seit 2011 hinzugekommenen Neubaubestände zu nennen aber auch die derzeitige Sanierung des Stadthauses, die zu einer großflächigen Anmietung von Büroflächen durch die Stadt Krefeld geführt hat. 4.2 Leerstand differenziert nach Objekttypen Untersucht man die Verteilung des Leerstandes auf die verschiedenen Gebäudezustandsklassen, so zeigt sich erwartungsgemäß, dass sich der Leerstand überdurchschnittlich stark im Segment der sanierungsbedürftigen Büroobjekte konzentriert. neu, frisch renoviert Befriedigend Schlecht Leerstand (Anteil am Gesamtleerstand) m² (20 %) m² (68 %) m² (12 %) Anteil am gesamten Büroflächenbestand in der Gebäudezustandsklasse 5,4 % 7,9 % 28,1 % Abbildung 10: Leerstand (MF-G) in Quadratmeter und Prozent unterteilt nach Sanierungszustand der Büroobjekte In der Zustandskategorie schlecht stehen mehr als 28 % der Bürofläche leer. Der Bestand an verfügbaren neuen, bzw. frisch renovierten Büroflächen ist mit 5,4 % deutlich geringer. Es ist jedoch zu beachten, dass die Aussagefähigkeit der Untersu-

16 Bürofläche (MF-G) in m² Leerstandsquote in % chungen zum Zustand der Objekte stark eingeschränkt ist, da im Rahmen der Aktualisierung keine Neueinschätzung aller Büroobjekte vorgenommen werden konnte und dementsprechend ein Großteil der Bewertungen aus dem Jahr 2011 stammt. Beim Vergleich der Leerstände in den verschiedenen Baualtersklassen fällt die niedrige Leerstandsquote bei den modernen, seit dem Jahr 2000 errichteten Büroflächenbeständen auf. Nur 4,5 % des Bestandes in dieser Altersklasse steht leer. Bei den zwischen 1945 und 2000 entstandenen Objekten ist die Leerstandsquote mit mehr als 8 % dagegen überdurchschnittlich hoch. Leicht unter dem Krefelder Durchschnitt liegt die Leerstandsquote im Segment der vor 1945 errichten Objekten. Von Leerstand sind also vor allem die Büroflächenbestände aus der Nachkriegszeit und den 1970er und 1980er Jahren betroffen. Seite 15 vor od. später Leerstand (Anteil am Gesamtleerstand) (19 %) (19 %) (36 %) (19 %) (7%) Anteil am gesamten Büroflächenbestand der Baualtersklasse 7,7 % 8,5 % 8,8 % 8,1 % 4,5 % Abbildung 11: Leerstand in Quadratmeter und Prozent unterteilt nach Baualtersklassen Als aufschlussreich erweist sich eine differenzierte Betrachtung des Leerstandes bezüglich der Verteilung auf Objekte mit unterschiedlicher Nutzungsstruktur. Hier fallen wie schon im Jahr vor allem die hohen Leerstandsquoten bei denjenigen Büroobjekten auf, in denen neben der Büronutzung zusätzlich Einzelhandels- bzw. Gastronomienutzungen untergebracht sind , , ,8 6, reine Büroobjekte Büro & Wohnen Büro & Büro & Gewerbe Einzelhandel bzw. Gastronomie 0 Leerstand in m² Leerstandsquote der Nutzungskategorie Abbildung 12: Verteilung des Leerstands auf Objekte mit unterschiedlicher Nutzungsstruktur

17 Von dem Flächenbestand in Bürogebäuden mit Einzelhandels- bzw. Gastronomienutzung stehen 15 % leer. Dies ist ein Hinweis darauf, dass mischgenutzte Objekte in Geschäfts- bzw. Innenstadtlagen (z.b. Ostwall) weiterhin ein problematisches Segment innerhalb des Krefelder Büromarktes darstellen. 4.3 Räumliche Verteilung des Leerstandes Seite 16 Bei Betrachtung der räumlichen Verteilung des Leerstandes auf die einzelnen Krefelder Stadtbezirke ist erwartungsgemäß eine Ballung im Bezirk Mitte festzustellen. 41,5 % des Leerstandes sind in diesem zentralen Bezirk verortet, die Leerstandsquote ist mit 11,2 % überdurchschnittlich hoch. Die höchste Leerstandsquote ist im Bezirk West vorzufinden (13,3 %). Nur in den Bezirken Mitte und West ist die Leerstandsquote seit 2011 angestiegen. In den sonstigen Bezirken liegen die Leerstandsquoten unter dem Krefelder Durchschnitt. Besonders niedrig sind sie in den östlichen Bezirken Ost, Uerdingen und Oppum-Linn. In Uerdingen, Oppum-Linn sowie im Bezirk Nord sind die deutlichsten Rückgänge der Leerstandsquote sein 2011 zu beobachten. 14,0 13,3 12,0 11,2 10,0 8,0 6,0 6,1 5,6 7,1 7,5 4,0 2,0 3,1 2,3 3,6 0,0 Abbildung 13: Leerstandsquoten in den Krefelder Bezirken

18 Abbildung 14: Räumliche Verteilung des Leerstands Seite 17

19 3.7 Mietpreisniveau Die Erhebung von Mietpreisen gehört nicht zu den zentralen Bestandteilen dieser Untersuchung. Trotzdem konnten im Rahmen der Recherche in den Internet- Immobiliendatenbanken auswertbare Informationen zu Angebotsmieten gewonnen werden, weshalb im Folgenden kurz auf das Thema Mieten und Mietpreisniveau eingegangen wird. Insgesamt konnten Informationen zu Mietpreisen für 86 Objekte zusammengetragen werden. Der auf diese Weise ermittelte Datenbestand erlaubt sicherlich keine repräsentativen Detailaussagen zur Preisbildung am Krefelder Büromietmarkt, da es sich um reine Angebotsmieten handelt. Er ermöglicht jedoch Tendenzaussagen bzw. eine grobe räumliche Differenzierung von unterschiedlichen Mietpreisniveaus. Seite 18 Auf allgemeine Angaben zu den Durchschnittsmieten verschiedener Gebäudekategorien soll an dieser Stelle bewusst nicht eingegangen werden - derartige Daten sind in den Gutachten des Gutachterausschusses in weitaus repräsentativerer Form angegeben. Untersucht wurde im Rahmen dieser Studie vielmehr die räumliche Verortung der Büroobjekte, für die Mietpreisinformationen vorliegen. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 über 11 9 bis 11 7 bis 9 5 bis 7 unter 5 durchschn. flächenbezogener Mietpreis Abbildung 15: Verteilung des Büroflächenbestandes (MF-G) auf die Stadtteile unterteilt nach Mietpreisklassen Abbildung 15 zeigt, dass nur in den Bezirken Fischeln, Ost und Mitte in größerem Umfang Objekte zu Mietpreisen von mehr als 9 angeboten werden. Auch im Bezirk Süd ist das Mietpreisniveau mit 8,4 überdurchschnittlich hoch. Das niedrigste Mietpreisniveau ist im Bezirk Nord festzustellen.

20 5 Zusammenfassung Durch die Aktualisierung der Daten der Vollerhebung sind die Informationen zum Krefelder Büromarkt nun wieder auf dem aktuellen Stand. Hierdurch wurde ein wichtiger Schritt zur Bewahrung des durch die Vollerhebung erreichten hohen Transparenzniveaus gemacht werden. Seite 19 Die wichtigsten Ergebnisse der Studie im Überblick: In Krefeld summiert sich der Bestand an Büroflächen im Jahr 2014 auf 1,01 Mio. m² Bürofläche (MF-G). Erstmals hat der Bestand an Büroflächen in Krefeld die Marke von 1 Million m² MF-G überschritten. Den Krefelder Büroimmobilienmarkt prägen mittelgroße Büroobjekte mit einer BGF zwischen und m². 46 % des Büroflächenbestandes ist in Objekten dieses Größensegmentes zu finden. Der Anteil dieses Größensegment hat seit 2001 weiter zugenommen. Der Büroflächenbestand konzentriert sich stark im Bereich der Krefelder Innenstadt. Inzwischen sind 29 % des Büroflächenbestandes hier verortet. Ein besonderer räumlicher Schwerpunkt liegt dabei im Umfeld des Ostwalls. Mit dem Europark Fichtenhain verfügt Krefeld über einen zweiten bedeutenden Bürostandort neben der Innenstadt. Der Standort ist besonders durch moderne, seit 1990 entstandene Büroflächenbestände geprägt. Der neu entstandene benachbarte Logistikpark hat zu einem Zuwachs an Büroflächen in diesem Gebiet geführt. Krefeld hat im regionalen Vergleich einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Büroflächen in alten Gebäudebeständen aus der Zeit vor Der Anteil an Büroflächenbeständen in Gebäuden aus dieser Zeit hat durch Umwidmung alter Industriegebäude seit 2011 sogar noch leicht zugenommen. Die Leerstandsquote im Büromarktsegment ist mit 7,8 % weiterhin hoch. Sie ist jedoch seit 2011 deutlich zurückgegangen. Überdurchschnittlich hoch ist die Leerstandsquote in der Innenstadt (Bezirk Mitte) und im Bezirk West. Ein deutlicher Rückgang des Leerstandes ist in den östlich gelegenen Bezirken festzustellen.

21 Literaturverzeichnis BulwienGesa (Hrsg.) 2005: Büroimmobilienmarkt München, München Busch, Spars 2009: Büroflächenvollerhebungen - Methodik einer innovativen Erhebungsvariante in Duisburg, in: Zeitschrift für die immobilienwirtschaftliche Forschung und Praxis, Heft 03/09 Dobberstein, Monika 1997: Bürobeschäftigte. Entwicklung einer Methode zur Schätzung der Bürobeschäftigten im Rahmen von Büronachfrageprognosen; Dissertation, Dortmund Seite 20 Gif Gesellschaft für immobilienwissenschaftliche Forschung (Hrsg.) 2008: Definitionssammlung zum Büromarkt, 2. Auflage, Wiesbaden IVG 2011: Marktreport Deutschland 2011, Bonn JLL Jones Lang LaSalle 2011: Logistikimmobilien-Report 2011, Frankfurt am Main Schulte, Karl-Heinz 2008: Immobilienökonomie, Band IV, München

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