Vorgehensweise zur Revitalisierung von Büroimmobilien

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1 Vorgehensweise zur Revitalisierung von Büroimmobilien Prof. Dr.-Ing. Georg F. Wiesinger, renz-solutions GmbH, Aidlingen FM Messe 2015 Frankfurt, 25. Februar 2015

2 Aktuelle Situation Büroflächen in Deutschland Vergleich verschiedener Ausbausysteme Exemplarischer Ausbau einer Fläche mit unterschiedlichen Systemen Bewertung der unterschiedlichen Ausbauvarianten Zusammenfassung / Ausblick Dr. Georg Wiesinger 2

3 Bestand an Büroimmoblien in Deutschland Quelle: Bulwien/Denk/Scheffler (2008) 3

4 Studie Bulwiengesa Savillis Entwicklung des Büroimmobilienmarktes 2014 Quelle: Feri, BulwienGesa, & DZ Bank (Prognose). (2014). Büroflächenleerstandsquote in den Top 7- Bürostandorten in Deutschland in den Jahren 2012 bis Berlin: DG Hyp - Regionale Immobilienzentren 2014, Seite 9. 4

5 Bürozentren in Deutschland - Flächenleerstand 2012/2013 Büroflächenleerstand deutscher Bürozentren in den Jahren 2012 und 2013 (in Quadratmeter) Leerstand in Tausend m² Frankfurt/M , ,1 München Berlin , ,4 Hamburg Düsseldorf ,1 Stuttgart 364,

6 Sanierungen und Revitalisierungen bleiben auf Erfolgskurs nach wie vor 57 % sehen hierin den größten Wachstumsbeitrag für die Branche (allen voran Finanzierer). Quelle: BBSR-Online-Publikation, Nr. 01/2014, Büroimmobilien, S.16 6

7 typisches Anforderungsprofil für eine Revitalisierung Produktivität Kommunikation, Konzentration, Arbeitnehmerzufriedenheit Flächeneffizienz Reduktion des Flächenverbrauchs Flexibilität Ergonomie, Erschließung Bedarfsänderung, Drittverwertbarkeit Betriebskosten Senkung des Energieverbrauchs Kosten / Arbeitsplatz 7

8 Zielsetzung bei der Revitalisierung: Die Steigerung der menschlichen Gesundheit, Motivation und Leistungsfähigkeit am Arbeitsplatz Die Erhöhung des Immobilien-, Nutz- und Zukunftswerts 8

9 Aktuelle Situation Büroflächen in Deutschland Vergleich verschiedener Ausbausysteme Exemplarischer Ausbau einer Fläche mit unterschiedlichen Systemen Bewertung der unterschiedlichen Ausbauvarianten Zusammenfassung / Ausblick Dr. Georg Wiesinger 9

10 Planen und Bauen im Bestand Analyse Gebäude Deckenaufbau, Bodenaufbau Lüftung Fassadenraster Stützraster Fassade? Analyse Nutzeranforderungen Konzept integrales Gebäudekonzept Arbeitsplätze zur Steigerung der Motivation und Leistungsfähigkeit Erhöhung des Immobilien-, Nutz- und Zukunftswerts Facility Management gerechte Konstruktion Welche Oberflächen können zur akustischen Absorption genutzt werden? Wo können Medien geführt werden? Arbeitsplatzqualitäten, Schallpegelminderungen Erschließung, Zonen, Brandabschnitte, Nutzungsbereiche? Lüftung, Kühlung, Beleuchtung Gebäudetechnik 10

11 Verschiedene Ausbaumöglichkeiten Ausbau ohne Akustik Kammer des Schreckens!! Ohne Absorptionsfläche!!!! Ohne Absorptionsfläche!! abgehängte Akustik-Decke mit Schotten Raumakustik konventionell kostenintensive (db 45) Bauteile und Abschottungen Umbau aufwendig unflexibel Raumakustik Absorption kostengünstige Bauteile und geringe Abschottungen möglich abgehängte Akustik-Decke Umbaufreundlich mit Glassystembau u. Weichschotten Bedämpfung der Wandflächen ohne Schotten Wechsel aus Wandflächen und Absorbern 11

12 5,00 m Nachhallzeit [s] System- / Kostenvergleich Ausbau mit GK-Wand mit Akustikdecke 2,4 2,2 mit HLA mit BKA Nachhallzeit ohne Absorber 1,35 m Ausbau: Gipskartonwand Betondecke Tür Fensterelement Mineralfaserdecke 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 19,68m² , , ,8 0,6 0,4 0,2 2 Arbeitsplätze möglich 0, k 2k 4k Oktav-Frequenz f [Hz] gute Raumakustik 12

13 5,01 m Nachhallzeit [s] System- / Kostenvergleich Ausbau mit Glas-System mit Akustikdecke 2,4 2,2 mit HLA mit BKA Nachhallzeit ohne Absorber 1,35 m 20,16 m² Ausbau: Glastrennwand Mineralfaserdecke Türe 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1, , ,8 0,6 0,4 0,2 2 Arbeitsplätze möglich 0, k 2k 4k Oktav-Frequenz f [Hz] gute Raumakustik 13

14 5,00 m Nachhallzeit [s] System- / Kostenvergleich Neubausanierung Ausbau Gipskarton mit BTA 2,4 2,2 Nachhallzeit ohne Absorber mit HLA mit BKA 1,35 m Ausbau: Gipskartonwand Betondecke (BTA) Tür Fensterelement Absorber 2,0 1,8 1,6 1,4 1, , m² Notwendige Akustik 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 2 Arbeitsplätze möglich 0, k 2k 4k Oktav-Frequenz f [Hz] gute Raumakustik

15 5,00 m Nachhallzeit [s] System- / Kostenvergleich Ausbau mit Glas-Wandsystem bei Stb-Decke 2,4 Nachhallzeit ohne Absorber mit HLA mit BKA 1,35 m 20,16 m² Ausbau: Glastrennwand Betondecke (BTA) Tür Absorber 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1, , m² b Notwendige Akustik 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 2 Arbeitsplätze möglich 0, k 2k 4k Oktav-Frequenz f [Hz] gute Raumakustik

16 5,00 m 5,00 m Was passiert nach 5 Jahren? Umbaukosten 1,35 m 1,35 m 20,16 m² Variante 1 19,68m² Variante 2 Die hohe Nutzungs-flexibilität eines Glas-Systembaus mit einem schnelleren und kosten-günstigeren Umbau zahlt sich aus! , , Kostenanalyse Glas-System-Trennwand Gipskartonausbau klassisch Baukosten 4.220, ,00 ca. 5 Jahre Umbaukosten 844, ,00 Zwischensumme 5.064, ,00 Die Glas-Systemwand ist mittelfristig wirtschaftlicher ca. 5 Jahre Umbaukosten 844, ,00 Zwischensumme 5.908, ,00 16

17 Wirtschaftlichkeitsvergleich Gipskarton - Glastrennwand Wirtschaftlichkeitsvergleich Glas-System-Trennwand Gipskartonausbau konventionell , , , , , , , , , ,00 - Break- Even- Point bessere Performance Systemtrennwand Baukosten ReinigungReinigung Anstrich Umbau Summe 1 Reinigung Reinigung Anstrich Umbau Summe 2 Glas-System- Trennwand 4.220,00 50,00 50,00 844, ,00 50,00 50,00 844, ,00 Gipskartonausbau konventionell 2.850,00 50,00 50,00 200, , ,00 50,00 50,00 200, , ,00 17

18 Layout- Varianten für Flächen - Mehrwertkonzepte 1,35 m größter akustischer Störfaktor = Bench 5,40m Schirmung je 2 AP 1,35 m 1,35 m Schirmung individuell 6,75m 4,60m Schirmung individuell + Flächengewinn 18

19 12,00 m 12,00 m Flächen-Mehrwertkonzept geringe Arbeitsplatzqualität hohe Arbeitsplatzqualität 81 m² 3,22 m² *36 Mo * 14 Miete + NK = Mietersparnis 10,01 m² / AP 6,9 m² / AP Herstellkosten für die Glasakustik 825,00 / AP 55,20 m² 6,75m 4,60m und hohe Flächenwirtschaftlichkeit Jeder Mitarbeiter hat: seinen Stauraum, seine Schirmung, ca. 20 db < seinen Blick aus dem Fenster 19

20 6,30 m 6,30 m 7,00 m 7,00 m Flächen-Mehrwertkonzept 7,09 m²/ AP 6,75 2,24m² *36 Mo * 14 Miete + NK = Mietersparnis 4,85m² / AP Kosten Glas-Akustik= 733 / AP 5,4 m² /AP Kosten Glas-Akustik= 1067 / AP 4,60m 4,60m

21 Aktuelle Situation Büroflächen in Deutschland Vergleich verschiedener Ausbausysteme Exemplarischer Ausbau einer Fläche mit unterschiedlichen Systemen Bewertung der unterschiedlichen Ausbauvarianten Zusammenfassung / Ausblick Dr. Georg Wiesinger 21

22 Ausbaubeispiel Zielsetzung Effektive Flächennutzung mit geringsten Arbeitsplatzkosten Niedrige Miet- und Nebenkosten Ein kommunikatives und gleichzeitig leistungsunterstützendes Arbeitsumfeld Flexibilität der Ausbaustruktur vom Teamarbeitsplatz bis zum Abteilungsleiter Eine gesundheitsfördernde Raumstruktur im Hinblick auf Licht, Luft und Schall

23 Analyse der Rahmenbedingungen Ausbaufläche = 350 m² Nutzer bedingte Qualität keine Flexibilität marktübliche Kosten Investor alles marktüblich auch Mietpreis keine Flexibilität keine besondere Attraktivität ( Leerstand) hoher Schaden bei Mieterwechsel /m² Renovierung 23

24 Entwicklung einer Ausbauvariante Schritt 0: freie Bürofläche Was kostet der Mieterausbau? 24

25 Ausbau mit konventionellen Zellenstruktur in Gipskarton 16 Arbeitsplätze Dr. Georg Wiesinger 25

26 Ausbau mit Glas-Akustik Struktur und Mehrwertflächen WC Damen WC Herren Teek. Empfang 14 Arbeitsplätze Dr. Georg Wiesinger 26

27 Ausbau mit Glas-Akustik Struktur und Mehrwertflächen WC Damen WC Herren Meetin g Copy Empfang Teek = 18 Arbeitsplätze Dr. Georg Wiesinger 27

28 Ausbau mit Glas-Akustik Struktur und Mehrwertflächen WC Damen WC Herren Teek. Copy Empfang = 20 Arbeitsplätze Dr. Georg Wiesinger 28

29 Ausbau mit Glas-Akustik Struktur und Mehrwertflächen WC Damen WC Herren Teek. Empfang = 22 Arbeitsplätze Dr. Georg Wiesinger 29

30 Aktuelle Situation Büroflächen in Deutschland Vergleich verschiedener Ausbausysteme Exemplarischer Ausbau einer Fläche mit unterschiedlichen Systemen Bewertung der unterschiedlichen Ausbauvarianten Zusammenfassung / Ausblick Dr. Georg Wiesinger 30

31 Bewertung der konventionellen Zellenstruktur 16 AP Dr. Georg Wiesinger Zellen in GK-Bauweise Herstellkosten ca Leistungsindex ca. 50% Störpegel Umbaukosten ca Mietkosten ca. 328 /Monat/MA starrer, unattraktiver Ausbau in Gipskartonbauweise 31

32 Bewertung der offenen Raumstruktur mit Glas-Akustik Copy Teek. 20 AP Glas-Akustik-Systembauweise Herstellkosten ca Leistungsindex ca. 80% Störpegel db Umbaukosten ca Mietkosten ca. 292 /Monat/MA offene Glas-Akustik-Systembauweise Dr. Georg Wiesinger 32

33 , , ,00 Wirtschaftlichkeitsvergleich der Ausbausysteme bessere Performance Glas- Systemtrennwand GK = ,00 Summe = Bau-, Umbau- und Mietkosten in 7 Jahren für 24 AP Der konventionelle Ausbau hat eine wesentlich schlechtere Performance , , , ,00 - Break- Even- Point Glas = ,00 Baukosten Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Umbaukosten Summe 1 Jahr 4 Jahr 5 Jahr 6 Umbaukosten Gesamtkosten Baukosten Miete Miete Glas-System-Trennwand Miete Umbau Gipskartonausbau Summe 1 Miete Miete Miete Umbau Summe 2 Glas-System- Trennwand , , , , , , , , , , ,00 Gipskartonausbau , , , , , , , , , , ,00 zusätzliche Miete für 8 AP , , , , , ,00 Gipskartonausbau , , , , , , , , , , ,00

34 Aktuelle Situation Büroflächen in Deutschland Vergleich verschiedener Ausbausysteme Exemplarischer Ausbau einer Fläche mit unterschiedlichen Systemen Bewertung der unterschiedlichen Ausbauvarianten Zusammenfassung / Ausblick Dr. Georg Wiesinger 34

35 Analyse Performance Ausbau konventionell in Gipskarton Referenz: Renz Coca Cola Berlin Performance = Performance ist das Maß der Zielerreichung zwischen dem Einsatz monetärer Mittel und der Erfüllung der Anforderungen was heißt das bei Büroimmobilien? Anforderungen = Bewertungskriterien: Vermietbarkeit Kosten / Umbaukosten Wert / Nutzungsmöglichkeiten Kommunikation / Konzentration Attraktivität erhöhen Beleuchtung Tageslichtführung Außen-/ Innendarstellung (modernes Unternehmen?) 35

36 Vorteile der neuen Ausbaumöglichkeit höhere Flächenwirtschaftlichkeit vorher 16 AP jetzt 24 AP 8 zusätzliche Arbeitsplätze wären anzumieten: ca. 20m² x 8 x 10 x 12 Mon. = / Jahr. Aber schlechte Zusammenarbeit, da zerrissene Unternehmenseinheiten Die Grundstruktur ist flexibel, kostengünstig und für neue Mieter oder wachsende Unternehmen geeignet für diesen Mehrwert sind Mieter bereit, auch mehr zu zahlen aus Leerstand attraktive Büroflächen generieren langfristig vermietete Fläche Umbauten bei Mieterwechsel werden wirtschaftlich tragbar, da die Umbaukosten nur 0,2 der gebauten Substanz betragen 20 36

37 Vorteile der neuen Ausbaumöglichkeit Nutzer gesteigerte Arbeitsplatzqualität Team in Einzelzimmerqualität Leicht anpassbare Struktur ohne nennenswerte Umbaukosten sehr viel geringere Kosten je AP Umnutzung nahezu kostenfrei, da kein Umzug erforderlich, sondern Umbau übers Wochenende Investor hohe Attraktivität gesteigerter Mietwert sehr flexibel in Markt platzierbar wenig Leerstand keine nennenswerten Kosten bei der Neuvermietung 37

38 Kontakt Dr. Georg Wiesinger Copyright renz-solutions GmbH, Aidlingen, 2015 Alle Rechte vorbehalten. Der Inhalt dieses Dokuments unterliegt dem Urheberrecht. Veränderungen, Kürzungen, Erweiterungen und Ergänzungen bedürfen der vorherigen schriftlichen Einwilligung durch die renz-solutions GmbH, Aidlingen. Jede Vervielfältigung ist nur zum persönlichen Gebrauch gestattet und nur unter der Bedingung, dass dieser Urheberrechtsvermerk beim Vervielfältigen auf dem Dokument selbst erhalten bleibt. Jede Veröffentlichung oder jede Übersetzung bedarf der vorherigen schriftlichen Einwilligung durch die renz-solutions GmbH, Aidlingen. Gewerbliche Nutzung oder Nutzung zu Schulungszwecken durch Dritte bedarf ebenfalls der vorherigen schriftlichen Einwilligung durch die renz-solutions GmbH, Aidlingen. renz solutions GmbH Forchenweg Aidlingen / Germany Mobil: +49-(0)

39 39

40 Störfaktoren am Arbeitsplatz Arbeitsplatz in Büros Störfaktoren Welche der folgenden Faktoren empfinden Sie am Arbeitsplatz als störend? Anteil der Befragten Klimaanlage/ Raumtemperatur Geräuschkulisse Zu wenig Platz Veraltetes Büromobiliar Beschaffenheit des Sitzplatzes Lichtverhältnisse Arbeiten im Großraumbüro Parkplatzsuche Lange Anfahrtszeiten Ständige s/ Anrufe Technische Ausstattung Keine Einkaufsmöglichkeiten Sonstiges Ohne Beschwerden Hinweis: Deutschland; Befragte; Mitarbeiter eines Büros Quelle: Union Invest in Immobilien Zeitung, Nr. 16, , Seite 11 40

41 Wenn Sie an einen idealen Büroarbeitsplatz für sich selbst denken was wäre Ihnen dabei besonders wichtig? Anteil der Befragten in % 0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% Licht / Beleuchtung / helle Räume Ruhe / ruhige bzw. schalldichte Büros Moderne / leistungsstarke Technik / Ausstattung Angenehmens Klima / Klimaanlage Ausreichend Platz (allgemein) Ergonomische Schreibtische / Stühle Angenehme Atmosphäre / nette Kollegen Belüftung / Öffnen der Fenster Dekoration (Bilder, Pflanzen etc.) Große Fenster 4% 5% 5% 12% 10% 9% 9% 8% 16% 23% Quelle: Bulwien/Denk/Scheffler (2008) Union Invest. ( ). Wenn Sie an eine sich selbst denken was wäre Ihnen Von union-investment.de: union-inve 41

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