MARKTBERICHT DEUTSCHLAND 2014

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1 MARKTBERICHT DEUTSCHLAND 214

2 INHALT Politisches und wirtschaftliches Umfeld SEITE 4 Büromarkt SEITE 6 Einzelhandelsmarkt SEITE 8 Hotelmarkt SEITE 1 Logistikmarkt SEITE 12 Wohnungsmarkt SEITE 14 Investmentmarkt SEITE 16

3 Dieser Marktbericht von KENSTONE Real Estate Valuers (KENSTONE GmbH) ist von den Experten des Bereiches Research der Hypothekenbank Frankfurt erstellt worden. Die Basis des Berichtes bilden zentral ausgewertete Daten aus Wertgutachten und öffentlich zugängliche Informationen. Das Team Research hat hierbei federführend die Aussagen dieser Quellen zusammengeführt, ausgewertet und die Ergebnisse der Analyse im Marktbericht dargestellt. Dem Leser gibt er einen generellen Überblick über die Situation der Büro-, Einzelhandels-, Hotel- und Wohnungsmärkte in Deutschland. Der Fokus liegt auf den acht deutschen Standorten Berlin (B), Düsseldorf (D), Frankfurt (F), Hamburg (HH), Köln (K), Leipzig (L), München (M) und Stuttgart (S). 3

4 POLITISCHES UND WIRTSCHAFTLICHES UMFELD 4 Nach Wachstumsdelle in wurde die deutsche Wirtschaft durch die anhaltende Rezession in einigen europäischen Ländern und eine gebremste weltwirtschaftliche Entwicklung belastet. Der sonst so robuste deutsche Außenhandel büßte angesichts eines schwierigen außenwirtschaftlichen Umfelds an Dynamik ein. Die starke Binnennachfrage konnte dies nur bedingt kompen sieren. Entsprechend sank das Wirtschaftswachstum auf,4 %, was allerdings im Vergleich mit dem wirtschaftlich stark verflochtenen Euroraum (-,4 %) noch eine respektable Leistung darstellt. nimmt deutsche Wirtschaft 214 an Fahrt auf Robuster Arbeitsmarkt dem Mindestlohn zum Trotz Arbeitslosenquote wird weiter sinken Private Haushalte profitieren und steigern Konsum Anhaltend günstige CRE-Rahmenbedingungen Mit dem Nachlassen der Staatsschuldenkrise hat die deutsche Wirtschaft wieder Fahrt aufgenommen. Seit dem Frühjahr 213 hat das deutsche Wirtschaftswachstum stetig zugelegt. Im ersten Quartal 214 stieg das BIP dann um,8 % gegenüber dem Schlussquartal 213, wobei allerdings auch der extrem milde Winter eine Rolle spielte. Im zweiten Quartal ist es zu einer entsprechenden Gegenbewegung gekommen. Die deutsche Wirtschaft ist im zweiten Vierteljahr nach ersten Schätzungen leicht gesunken (-,2 %), ohne den Wettereffekt wäre sie wohl um rd.,2 % gestiegen. Der Aufschwung ist folglich nicht beendet. Für das laufende Jahr wird mit einem BIP-Wachstum von 1,5 % und für 215 von 1,6 % gerechnet. Trotz eines starken EURO und der Wachstumsschwäche in den Schwellenländern dürfte die deutsche Wirtschaft somit noch lange schneller wachsen als der Rest des Euroraums, nicht zuletzt weil die EZB-Leitzinsen für Deutschland viel zu niedrig sind. Am robusten deutschen Arbeitsmarkt ging die Wachstumsschwäche der jüngsten Vergangenheit nicht spurlos vorbei. Die Arbeitslosenquote stagnierte seit längerer Zeit, wenngleich auf erfreulich niedrigem Niveau. Positiv ist weiterhin, dass die Zahl der Erwerbstätigen 213 mit 41,8 Mio. das siebte Jahr in Folge einen neuen Höchststand erreichte. Grundlage des deutschen Job-Wunders waren u. a. Arbeitsmarktreformen im Rahmen der Agenda 21. In deren Folge stiegen die Löhne jahrelang nur moderat und die Arbeitszeit wurde deutlich flexibler. Der nun geplante Mindestlohn dürfte diese Flexibilität beschneiden und die Arbeitskosten steigern. Das Aufweichen der Arbeitsmarktreformen dürfte sich jedoch erst im nächsten Abschwung negativ bemerkbar machen, wenn die Unternehmen auf eine sinkende Auslastung reagieren müssen. Im laufenden Jahr sollte sich die Lage am Arbeitsmarkt noch weiter verbessern. Im Jahresdurchschnitt 214 wird von einer Arbeitslosenquote von 6,7 % ausgegangen, nach 6,9 % im Vorjahr. 215 ist mit einem weiteren Absinken auf dann 6,4 % zu rechnen. Die Kaufkraft der Verbraucher hat sich bereits spürbar erhöht. Neben dem hohen Beschäftigungsniveau und der ausgesprochen guten Verfassung des Arbeitsmarktes haben dazu das Niedrigzinsumfeld wie auch die jüngsten Lohnzuwächse beigetragen. Eine geringe Inflation stützt die Kaufkraft der privaten Haushalte zusätzlich. Der private Verbrauch, der bereits jetzt eine wichtige Stütze für die deutsche Konjunktur ist, sollte sich auch weiterhin positiv entwickeln. Das wirtschaftliche Umfeld für den CRE-Einzelhandelsektor stellt sich entsprechend günstig dar. Gleiches gilt aufgrund des robusten Arbeitsmarktes für die Rahmenbedingungen des CRE-Büro sektors. Entsprechend stehen die deutschen CRE-Märkte auch weiterhin bei Investoren aus dem In- und Ausland hoch im Kurs. Da die expansive Geldpolitik der EZB noch eine Weile die sich verschlechternde Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Unternehmen übertünchen wird, sollte sich daran auf absehbare Zeit auch nichts ändern.

5 BIP Jährliches Wachstum (real) ARBEITSLOSENQUOTE 5 % % Q2 6 Q2 8 Q2 1 Q2 12 Q Quelle: Datastream Quelle: Datastream IFO-GESCHÄFTSKLIMA Index INFLATION % DAX Index PROGNOSEN Jährliche Änderung BIP %,4 1,7 2, Privater Konsum %,9 1,2 2, Inflation % 1,5 1,2 2, Jun 6 Jun 8 Jun 1 Jun 12 Jun 14 Jun 6 Jun 8 Jun 6 Jun 8 Jun 1 Jun 12 Jun 14 Jun 1 Jun 12 Jun 14 8 Jun 6 Jun 8 Jun 1 Jun 12 Jun 14 Quellen: Datastream, Ifo Quelle: Datastream Absolut Arbeitslosenquote % 6,9 6,7 6,3 Quelle: Datastream Quelle: Commerzbank

6 BÜROMARKT 6 Trotz gesunder Fundamentaldaten enttäuschende Umsatzentwicklungen 214 mit stabilen Flächenanmietungen Leerstandsabbau kommt nur noch langsam voran Spitzenmieten konsolidieren sich auf hohem Niveau Angesichts gesunder makroökonomischer Fundamentaldaten, eines anhaltend robusten Arbeitsmarktes und allmählich zunehmender Investmentaktivitäten der Unternehmen in den zurückliegenden 12 Monaten, entwickelten sich die deutschen Bürovermietungsmärkte vergleichsweise enttäuschend. In den von uns betrachteten acht größten Bürohochburgen endete das Jahr 213 mit einer gegenüber dem Vorjahr rückläufigen Vermietungsleistung von rd. -6%. Mit ca. 3 Mio. m² lag der Flächenumsatz aber immerhin auf Höhe des langjährigen Durchschnitts. Wegen eines relativ starken Jahresstarts 214 ist das Volumen der vermieteten Flächen zwischen Januar und Juni gegenüber der Vorjahresperiode leicht um rd. 2 % gestiegen. Für das Gesamtjahr 214 ist aufgrund des prognostizierten Wirtschaftswachstums von keinen weiteren Rückgängen der Umsatzleistung auszugehen, zumal die fortschreitende Konjunkturerholung erfahrungsgemäß erst mit einer Zeitverzögerung von 6 bis 12 Monaten positive Nachfrageimpulse am Büromarkt freisetzt. Gleichwohl könnten mit der Eskalation aktueller wirtschaftlicher und politischer Unruhen (z. B. Ukraine- und Irakkrise) erneut Verunsicherungen bei Unternehmen auftreten, die in der Rücknahme oder im Aufschub von Anmietungsentscheidungen resultieren. Bedingt durch das lustlose Vermietungsgeschäft sowie eine wenn auch vergleichsweise moderat anziehende Neubautätigkeit ist der Abbau der Flächenverfügbarkeit nur noch sehr langsam vorangekommen. In der ersten Jahreshälfte 214 betrug der Leerstandsabbau gerade -,1 pp. Abgesehen von Düsseldorf und Frankfurt liegt die Leerstandsquote deutlich unter 1 %. Da moderne Flächen relativ schnell vom Markt absorbiert werden und spekulative Bautätigkeit in nur marktverträglichem Maße stattfindet, scheint es sich beim verbleibenden Leerstand von etwas über 8 % überwiegend um einen strukturellen Leerstandssockel zu handeln, der immerhin das Niveau der letzten Boom periode am deutschen Büromarkt unterschreitet. Die Spitzenmieten haben sich auf dem Vorjahresstand verfestigt. Somit bleiben Frankfurt und München mit über 3 /m²/monat an der Spitze der Vergleichsstandorte. Angesichts der bereits 213 erreichten Niveaus, die vielerorts den Höchststand von 28 einstellten, ist diese Entwicklung unkritisch einzuschätzen, zumal auch Durchschnittmieten wieder aufwärts tendieren. Anhaltend stabile Marktverfassung in einem eher flachen, zähen Erholungsprozess Insgesamt sind den deutschen Bürozentren überwiegend stabile Marktbedingungen zu attestieren, die auch in den nächsten 12 Monaten Bestand haben werden. Ausnahme ist hier Berlin, wo die Bautätigkeit am größten ist. Die deutschlandweit ausgewogene Marktverfassung ist v. a. angebotsseitig begründet, der in diesem Zyklus eher flach und zäh verlaufende Erholungsprozess vornehmlich nachfrageseitig. Dabei ist die Einschätzung der Büronutzer bezüglich des allgemeinen Risikoumfeldes für Flächenexpansionen ausschlaggebender als ein wachsendes Bruttoinlandsprodukt.

7 BÜROMARKTSITUATION und 12-Monats-Trend 7 Vermietermarkt Mietermarkt Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart 12-Monats-Trend Quelle: Research UMSATZ / LEERSTANDSQUOTE Tsd. m² % SPITZENMIETEN / m² Umsatz; aggregiert (ls) Leerstandsquote; gewichtet (rs) Quellen: Research, Makler 1. Hj Hj. 214 Quellen: Research, Makler MARKTKENNZIFFERN 1. HJ. 214 Flächenbestand Mio. m² 17, 9,1 12, 14,7 7,9 3,9 2,1 8,3 Flächenumsatz Tsd. m² Leerstand Tsd. m² Leerstandsquote % 7,9 11,6 11,4 7,4 7, 9,7 7, 5,2 Flächen im Bau Tsd. m² Spitzenmiete / m² 22, 27,5 35, 24, 21,5 12,5 31,5 19, Quellen: Research, Makler

8 EINZELHANDELSMARKT 8 Konsumentenvertrauen zurück auf Vorkrisenhöhepunkt Zuwächse beim Einzelhandelsumsatz v. a. vom Online-Handel getragen Der Markt für Einzelhandelsimmobilien wird bereits seit Ende der Rezession 29 von einem günstigen makroökonomischen Umfeld geprägt. Das Konsumentenvertrauen ist nach Überwindung einer konjunkturellen Schwächephase Anfang 213 kontinuierlich gestiegen und hat zur Jahresmitte 214 seinen Vorkrisenhöhepunkt fast wieder erreicht. Fortlaufende moderate Einkommenszuwächse, niedrige Inflation und eine Sparquote, die deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt liegt, werden die Kaufkraft der privaten Haushalte auch im laufenden Jahr stärken. Das Niedrigzinsumfeld, das die Attraktivität von Finanzanlagen mittelfristig einschränkt, begünstigt zusätzlich den privaten Konsum, der 213 um 2,5 % zugenommen hat. Von diesem Zuwachs konnte der Einzelhandelsumsatz, der im gleichen Zeitraum nominal lediglich um 1,1 % gestiegen und real sogar um -,4% gesunken ist, erneut nur unterproportional profitieren. Dieser seit Jahren zu beobachtende Trend wird v. a. aufgrund steigender Kosten für Wohnraum, Energie und Mobilität auch 214 anhalten. Überproportional gewachsen ist allerdings der Versand- und Internethandel, der ein Umsatzplus von 3,6 % verbuchen konnte. Umsatzberechnungen des Bundesverbandes des Deutschen Versandhandels beziffern den aktuellen Anteil des Online-Handels auf mittlerweile 8 %. Marktkonforme Flächenexpansion stärkt Flächenproduktivität Frequenzstarke Einzelhandelsstandorte weiter im Fokus ausländischer Filialisten Vermietungsumsätze quantitativ und qualitativ von Multi- Channel-Strategien geprägt Vor diesem Hintergrund ist die Konsolidierung des Flächenbestands im stationären Einzelhandel positiv zu werten. Demgegenüber verlief die Flächenausdehnung im Shoppingcenter-Segment, getrieben durch Neubauprojekte vornehmlich in Klein- und Mittelstädten sowie Erweiterungen bestehender Einkaufszentren, dynamischer. Auf allgemeine Sättigungstendenzen wurde aber auch in diesem Segment mit der Rückstellung von Projektierungen reagiert. Insgesamt wirkt die gestärkt aus der Krise hervorgegangene deutsche Einzelhandelslandschaft ungebrochen anziehend auf internationale Filialisten. Auch 213 und im ersten Halbjahr 214 wurden in hochfrequentierten Lagen der Innenstädte sowie in gut am Markt positionierten Shoppingcentern zahlreiche Marktneueintritte verbucht (Reserved, CCC, Salewa, Stadium etc.). Insbesondere Berlin stand im Fokus des Interesses, aber auch andere deutsche Metropolen wie München und Hamburg profitierten vom Expansionsdrang der Einzelhändler. Die Spitzenmieten haben sich vielerorts weiter erhöht. Der Vermietungsumsatz der größten Einzelhandelsmetropolen ging 213 im Vorjahresvergleich zurück, lag aber dennoch über dem Fünf-Jahresdurchschnitt. Der Jahresauftakt 214 war wieder vergleichsweise umsatzstark. Diese Entwicklung ist als ein Beleg dafür zu sehen, dass der mit der Ausweitung des Online-Handels lange Zeit befürchtete, einseitige Verdrängungswettbewerb zulasten der Ladengeschäfte (»Brick OR Click«) so nicht stattfindet. Vielmehr reagiert der Handel auf die steigende Erwartungshaltung des Kunden gegenüber integrierter Multi-Kanal-Einkaufsmöglichkeiten mit der Strategie des»brick AND Click«. Das gilt für Online-Händler, die vermehrt den Kundenkontakt suchen und neuerdings auch Ladengeschäfte anmieten, genauso wie für den Offline-Händler. Die Handelsimmobilie wandelt sich somit von einem Verkaufsort (Point of Sale) zu einem Konsumenten-Touchpoint. In diesem Zusammenhang ändern sich auch Größen- und Ausstattungsmerkmale, die den erhöhten Präsentations-, Beratungs-, aber auch Warenwirtschaftsaspekten (Lagerhaltung durch Click & Collect etc.) entsprechen müssen. Dabei wird sich die Flächennachfrage stärker als bisher v. a. im Segment zwischen 2 bis 1. m² konzentrieren. Großflächige Fachmärkte mit stark online-affinen Sortimenten (Unterhaltungselektronik, Bücher) tendieren schon jetzt bei Neuanmietungen zu deutlich geringeren Ladengrößen als zuvor. Im Gegenzug dazu benötigen aufwändigere Warenpräsentationen für den stärker erlebnisorientierten Kontexteinkauf insbesondere im Textilsektor größere Ladeneinheiten.

9 EINZELHANDELSUMSATZ Real KONSUMKLIMA 9 Index 12 Index Jun 6 Jun 7 Jun 8 Jun 9 Jun 1 Jun 11 Jun 12 Jun 13 Jun 14-5 Aug 6 Aug 7 Aug 8 Aug 9 Aug 1 Aug 11 Aug 12 Aug 13 Aug 14 Quelle: Datastream Quellen: Datastream, GfK EINZELHANDELS-/ SHOPPINGCENTERFLÄCHEN Index SPITZENMIETEN / m² Einzelhandel Shoppingcenter 1. Hj Hj. 214 Quellen: Research, EHI, HDE Quellen: Research, Makler MARKTKENNZIFFERN 214 Einwohner Tsd Kaufkraftkennziffer 91,7 12,7 117,7 11,8 19,7 84,8 136,6 114,7 Umsatzkennziffer 12,3 141, 121, 122,8 133,6 93,3 146,8 135,9 Zentralitätskennziffer 111,6 116,8 12,8 11,8 121,8 11, 17,5 118,5 Spitzenmiete 1. Hj. 214 / m² Quellen: Research, GfK, Makler

10 HOTELMARKT 1 Deutsche Hotellerie präsentiert sich solide 213 stieg die Zahl an Übernachtungen zum vierten Mal in Folge, 214 scheint sich dieser Trend fortzuschreiben Geringfügige Zuwächse bei der Zimmerauslastung und den Zimmererträgen Die deutsche Hotellerie setzte 213 ihre positive Entwicklung der letzten Jahre fort. Analog zur Gesamtwirtschaft schwächte sich der Aufwärtstrend zwar leicht ab, der deutsche Hotelmarkt präsentiert sich aber dennoch in relativ guter Verfassung. 213 ist die Zahl der Übernachtungen im deutschen Beherbergungsgewerbe zum vierten Mal in Folge gestiegen. Es wurde mit 41,8 Mio. Übernachtungen ein neuer Rekord aufgestellt. Der bereits sehr gute Vorjahreswert konnte um rd. 1 % übertroffen werden. Dabei ist die Zahl der Übernachtungen von Gästen aus dem Inland mit 339,2 Mio. im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert. Die Zahl der Übernachtungen von Gästen aus dem Ausland stieg hingegen mit 4 % auf rd. 71,6 Mio. deutlich überproportional an. Ein Trend, der bereits in den Vorjahren zu beobachten war und sich auch im laufenden Jahr fortsetzt. In den ersten fünf Monaten 214 stiegen die Gästeübernachtungen ausländischer Besucher mit rd. 6 % erneut deutlich stärker als jene einheimischer Gäste. Übernachtungen von Gästen aus Deutschland wuchsen nur um 1 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Absolut betrachtet wurden im Zeitraum Januar bis Mai dieses Jahres 119,9 Mio. Übernachtungen inländischer Gäste und 26, Mio. Übernachtungen ausländischer Gäste registriert. Zusammengenommen ergibt sich ein leichtes Plus gegenüber dem Vorjahreszeitraum von rd. 2 %. Der Entwicklung der Übernachtungszahlen folgend hat sich auch die Zimmerauslastung der deutschen Hotellerie zum Positiven entwickelt, wenn auch nur geringfügig. 213 konnte die Hotellerie in Deutschland mit einer durchschnittlichen Auslastungsquote von 66,9 % aber wieder einen neuen Rekordwert erzielen, nach 66,3 % im Vorjahr. Insbesondere Großstädte performen gut, sowohl mit Blick auf die Zimmerauslastung als auch hinsichtlich deren Wachstumsrate. Im Schnitt aller Städte über 5. Einwohnern belief sich 213 die Zimmerauslastung auf 7,9 %, ein Zuwachs von rd. 1,5 %. Ein Grund hierfür ist nicht zuletzt der ungebrochene Trend zu Städtereisen. Die Übernachtungszahlen in den deutschen Städtedestinationen verbuchen weiterhin hohe Zuwachsraten, wenngleich die Dynamik mancherorts leicht nachzulassen scheint. Die durchschnittlichen Netto-Zimmerpreise stiegen 213 in Deutschland geringfügig um rd.,7 %, was in etwa dem Wachstum der Zimmerauslastung entspricht. Die Zimmerpreise (ARR Average Room Rate) entwickeln sich somit seit Beginn des Jahrtausends schwächer als die allgemeine Teuerungsrate. Auch im europäischen Vergleich liegen die deutschen Hotelpreise noch deutlich unter dem Durchschnittswert. Gründe für die wenig dynamische Preisentwicklung sind der starke Wettbewerbsdruck, ausgelöst durch immer neue Akteure, die auf den deutschen Markt drängen, sowie einer Vielzahl neuer Hotel projekte. So erklärt sich auch, dass die in den Graphiken dargestellte Entwicklung der Zimmerauslastung in den acht großen Zentren deutlich geringere Wachstumsraten ausweisen als die korrespondierenden Zuwächse der Übernachtungszahlen. resultieren in verbesserten durchschnittlichen Zimmererträgen Verhalten optimistischer Ausblick trotz hoher Wettbewerbsintensität Da dem intensiven Wettbewerbsumfeld zum Trotz sowohl die Zimmerpreise wie auch die Zimmerauslastung zumindest moderat zulegen konnten, ist der durchschnittliche Zimmerertrag (RevPAR Revenue Per Available Room) in Deutschland 213 um rd. 1,7 % gestiegen. Auch hier, korrespondierend zur Auslastungssituation, konnten insbesondere Hotels in Großstädten besser abschneiden (+2,7 %). Der Ausblick für das deutsche Beherbergungsgewerbe bleibt verhalten optimistisch. Auch im laufenden Jahr sollten die Übernachtungszahlen weiter moderat zulegen. Da aber auch weiterhin neue Hotels auf den Markt drängen, bleibt der Wettbewerbsdruck hoch. Insgesamt sollten sich hinsichtlich der einschlägigen Per formance-kennziffern 214 Wachstumsraten in ähnlicher Dimension wie 213 einstellen.

11 ÜBERNACHTUNGEN Jährliche Änderung ZIMMERAUSLASTUNG Jährliche Änderung 11 % % Jan. Apr Quellen: Research, Statistische Ämter Quellen: Research, IHA ARR Jährliche Änderung REVPAR Jährliche Änderung % % Quellen: Research, IHA Quellen: Research, IHA MARKTKENNZIFFERN 213 Übernachtungen Tsd davon ausländische Gäste Tsd Gäste Tsd davon ausländische Gäste Tsd Betriebe Anzahl Bettenauslastung % 57,2 47,6 49,4 59,6 48,4 5,7 59, 47,5 Zimmerauslastung % 72,6 64,6 68,3 78, 67,8 7, 76,7 64,8 ARR RevPAR Jan. Apr. 214 Änderung zum Vorjahreszeitraum Übernachtungen % 4,3 6,5 4, 5,2 6,9 4,1 1, 7,6 davon ausländische Gäste % 6,3 16,5 8,5 13, 7,4 1,4 3,1 6,1 Quellen: Research, IHA, Statistische Ämter

12 LOGISTIKMARKT 12 Solides wirtschaftliches Umfeld und dynamisch wachsender Online-Handel resultieren in lebhaftem Flächenumsatz Knappes Angebot in den Kernzentren Im Verlauf des Jahres 213 hat die deutsche Wirtschaft an Dynamik gewonnen. Dies setzte sich in einem starken ersten Quartal 214 fort. Selbst wenn das zweite Quartal schwächer ausfallen dürfte, so bleiben die Umfeldbedingungen für den Logistikmarkt günstig. Im- und Export haben in den vergangenen Quartalen solide zugelegt. Dies spiegelt sich auch im Containerumschlag des Hamburger Hafens wider, der 213 um immerhin 4,4 % gegenüber dem Vorjahr gewachsen ist. Demgegenüber fiel das Plus im Luftfrachtumschlag mit,2 % nur marginal aus. Allerdings ist hier der Jahresstart mit einem Plus von 3,1 % für den Zeitraum Januar bis Mai 214 vielversprechend. Der Logistikindikator der Bundesvereinigung Logistik (BVL) und des Instituts für Weltwirtschaft ist in den vergangenen Quartalen gestiegen und hat sich sowohl bei der Beurteilung der gegenwärtigen Situation wie auch bei den Erwartungen im deutlich positiven Bereich bewegt. Das lässt einen weiter steigenden Trend beim Warenumschlag erwarten. Zu den Triebfedern des Logistikmarktes gehört seit Jahren auch der Online-Handel. Nach Daten des Bundesverbandes E-Commerce ist der Online-Handel (inkl. B2B) 213 gegenüber dem Vorjahr um stattliche 42 % gewachsen. Für das laufende Jahr wird mit einem Plus von rd. 25 % gerechnet. Dieser wachsende Strom an Waren will verteilt sein, was sich weiter positiv auf den Bedarf und die Nachfrage nach Logistikflächen auswirken wird. Dies ist auch dann der Fall, wenn einzelne Unternehmen ihre Lieferketten supranational ausrichten und dabei auf Standorte außerhalb Deutschlands ausweichen. Konsequenter Weise stieg der Flächenumsatz, der Anmietungen ebenso einschließt wie Ankäufe und Entwicklungen durch Eigennutzer. Von bereits hohem Niveau kommend erreichte er 213 mit einem Plus von rd. 6 % das zweitbeste, jemals gemessene Ergebnis. Wie in den vergangenen Jahren blieben die Logistiker die wichtigste Nachfragegruppe, auch wenn sich der Handel und insbesondere die Industrie erfreulich entwickelten und ihren prozentualen Marktanteil ausbauten. Auf regionaler Ebene gestalten sich die Umsätze trotz überall solider Nachfrage volatiler, was sich aus der räumlichen Flexibilität vieler Nutzer und den Restriktionen hinsichtlich der Verfügbarkeit von Flächen und Bauland ergibt. Die positive Marktstimmung setzte sich in den ersten beiden Quartalen des laufenden Jahres fort, auch wenn die Flächenumsätze im ersten Halbjahr das hohe Vorjahresniveau nicht halten konnten. Dies liegt auch daran, dass das zur Anmietung verfügbare Angebot an modernen Flächen knapp bleibt. Daher werden nicht selten Mietverträge verlängert, selbst wenn die Flächen den Anforderungen nicht mehr voll entsprechen. Alternativen hierzu bieten Eigenentwicklungen sowie Build-to-Suit-Lösungen, die durch das sehr niedrige Zinsniveau und eine gute Verfügbarkeit von Fremdkapital begünstigt werden. begünstigen Eigenentwicklungen und Build-to-Suit-Lösungen Mieten unverändert jedoch mit Aufwärtsdruck Die Bautätigkeit hat sich im Jahresverlauf 213 deutlich beschleunigt und lag Ende des Jahres rd. 31 % über dem Vorjahreswert. Im Gesamtjahr vereinten Neubauten rd. 72 % des deutschlandweiten Lagerflächenumsatzes (> 5. m²) auf sich, lediglich 28 % entfielen auf Bestandsimmobilien. Rd. 6 % der Neubauten wurden durch Eigennutzer realisiert, der überwiegende Rest nach erfolgter Vorvermietung. Mit Ausnahme von Stuttgart, das einen moderaten Anstieg verzeichnete, blieben die Mieten in den vergangenen Quartalen trotz der guten Nachfrage stabil. Ursächlich hierfür ist einerseits die Kostensensitivität dieses Sektors mit einem hohen Maß räumlicher Flexibilität, zum anderen sinkende Investmentrenditen, die den Entwicklern ein Entgegenkommen bei der Miethöhe ermöglichen. Gleichwohl könnte der latente, nachfragegetriebene Aufwärtsdruck die Mieten in den kommenden Quartalen geringfügig steigen lassen, zumal die Bodenpreise wie auch Baukosten anziehen.

13 VERMIETUNGSUMSATZ Mio. m² 6 SPITZENMIETEN /m² Außerhalb der Kernräume Kernräume (Big 5) Quellen: Research, Jones Lang LaSalle Quellen: Research, Makler VERMIETUNGSUMSATZ Nach Regionen EXPORT + IMPORT 12% 2% Mrd % % % 4 35 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Q1 5 Q1 6 Q1 7 Q1 8 Q1 9 Q1 1 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Quellen: Research, Jones Lang LaSalle Quelle: Datastream MARKTKENNZIFFERN 213 Vermietungsumsatz Tsd. m² 333, 295,2 415, 45, 13, 187, 212,9 177,4 Spitzenmiete / m² 4,5 5,2 6,2 5,7 5,3 4,8 6,5 5,7 Quellen: Research, Jones Lang LaSalle, Makler

14 WOHNUNGSMARKT 14 Wohnungsmarkt setzt Höhenflug fort und gewinnt an Breite, allerdings bislang ohne Bildung einer Blase Preiswachstum flacht sich auf hohem Niveau ab Bautätigkeit zieht insbesondere in den Großstädten weiter an Ende des Aufwärtstrends aktuell nicht absehbar Der deutsche Wohnungsmarkt setzt seinen Höhenflug fort. Preise und Mieten steigen insbesondere in den Städten weiter. Die Rahmenbedingungen hierfür sind unverändert günstig. Eine Reihe von sich gegenseitig verstärkenden Faktoren treiben den deutschen Wohnungsmarkt. Das Zinsniveau bewegt sich weiter im Bereich seiner Tiefstände. Der Arbeitsmarkt ist robust. Die Einkommen steigen. Anlagealternativen in dem Tiefzinsumfeld sind rar, die Erinnerung an die Ereignisse der EU-Schuldenkrise noch zu wach. Hinzu kommt der anziehende Bedarf an Wohnraum in den Ballungsräumen, die von Binnenmigration wie auch Zuzug aus dem Ausland profitieren. Wohnen in der Stadt hat erheblich an Attraktivität gewonnen und zieht die Leute vom Land in die Stadt. Der Markt hat sich vielerorts mittlerweile an steigende Preise gewöhnt. Nicht selten werden Verkaufsabsichten zurückgestellt, um weitere Preissteigerungen abzuwarten. Daher hat die Zahl an verkauften Eigentumswohnungen in vielen Städten 213 abermals nachgegeben. Die sinkende Verfügbarkeit wie auch das in den vielen Städten hohe Preisniveau lässt die Nachfrage ins Umland ausweichen. Insoweit hat der Aufschwung an den Wohnungsmärkten vergangenes Jahr abermals an Breite gewonnen. Dabei verfügt der Markt über eine solche Dynamik, dass eine sukzessiv steigende Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland bis zu 6,5 % reichen kann, nur wenig öffentliche Aufmerksamkeit erfuhr. Schlusslichter bei der Marktentwicklung bleiben, wie auch in den vorhergehenden Jahren, die Schrumpfungsregionen, die nicht nur in den östlichen Bundesländern zu finden sind. Bei dem anhaltenden Preiswachstum ist es wenig überraschend, dass warnende Hinweise auf eine mögliche Blasenbildung nicht abreißen. Ohne Zweifel nährt der derzeitige Cocktail an Einflussfaktoren mögliche Übertreibungen. Allerdings sind die Finanzierungsstrukturen auf dem deutschen Wohnungsmarkt wesentlich konservativer geblieben als in den Märkten, die in den vergangenen Jahren Preiseinbrüche verzeichneten. Zum einen ist hierzulande die Finanzierung mit langfristiger Zinsbindung von über 5 Jahren üblich. Der Auslauf erreicht in der Regel keine 1 %. D. h., die Anfälligkeit gegenüber Zins- und Marktänderungen ist deutlich geringer. Gleichfalls zeigen die Daten der deutschen Bundesbank, dass das Volumen an Wohnungskrediten bislang nur moderat gestiegen ist. Dies spricht weiterhin gegen eine Blasenbildung auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Die Preise wie auch die Mieten steigen über alle Qualitätsstufen hinweg an, mit allerdings unterschiedlicher Dynamik. Je nach Quelle und Spezifizierung werden Wachstumsraten zwischen rd. 2 % und 7 % p. a. auf Bundesebene genannt. Zu Beginn des Aufschwungs waren es vor allem hochwertige Neubauwohnungen, die deutliche Preissteigerungen verzeichneten. Nachdem hier teils hohe Preisniveaus erreicht sind, ziehen Bestandsobjekte nunmehr nach. In der Summe lassen die verfügbaren Indikatoren jedoch den Schluss zu, dass sich die Preissteigungsraten zuletzt auf hohem Niveau etwas abgeflacht haben. Einhergehend mit der gewachsenen Nachfrage und den Mietsteigerungen nimmt die Bautätigkeit kontinuierlich zu, und dies konsequenter Weise insbesondere in den Teilräumen mit hohem Wohnungsbedarf. Vergangenes Jahr stieg die Zahl der genehmigten Wohnungen in Wohngebäuden bundesweit auf rd Einheiten und hat sich somit seit dem Tiefstand in 28 um 55 % gesteigert. Für den Geschosswohnungsbau gilt sogar, dass sie sich seitdem verdoppelt hat mit der Folge, dass das erste Mal seit 1997 mehr Genehmigungen auf den Geschosswohnungsbau als auf den EFH-Sektor entfielen. Andererseits hat die Bautätigkeit noch kein Niveau erreicht, das auf eine Überversorgung hindeuten würde. Daher wird der positive Trend auf dem deutschen Wohnungsmarkt anhalten, auch wenn das Zinsniveau sein Tief erreicht haben dürfte und dessen preistreibende Wirkung folglich auslaufen wird.

15 HAUSPREISE Jährliche Änderung BAUGENEHMIGUNGEN Wohnungsneubau 15 % Wohnungen in Tsd Quellen: Datastream, Bulwien MFH EFH / ZFH Quellen: Research, Statistisches Bundesamt MARKTAUSBLICK 215 Wohnungsmarktumfeld Entwicklung der Immobilienpreise überdurchschnittlich unterdurchschnittlich MFH EFH / ZFH ETW steigend stagnierend fallend Quelle: Research

16 INVESTMENTMARKT 16 Niedrige Zinsen und eine solide Wirtschaftslage bleiben die Triebfeder für den deutschen CRE-Investmentmarkt, mit steigender Marktaktivität in allen Teilsegmenten Steigende Mieten machen Wohninvestments attraktiv Kapitalverfügbarkeit mittlerweile unkritisch Spitzenrenditen verzeichnen abermals Rückgänge Hohe Dynamik am CRE-Investmentmarkt bleibt erhalten Das wirtschaftliche Umfeld hat sich in den vergangenen 12 Monaten dahingehend verändert, dass der Euroraum die Rezession hinter sich gelassen hat und auch die Staatsschuldenkrise nicht mehr auf der Tagesordnung steht. In der Folge hat sich das Interesse internationaler Investoren an den bisherigen Risikostaaten deutlich belebt. Gleichwohl ist Deutschland eines der bevorzugten Investmentziele für ausländische Investoren geblieben. Niedrige Zinsen und die soliden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit überdurchschnittlichen Wachstumsperspektiven machen Deutschland zu einem attraktiven Investmentstandort. Ausgehend von einer bereits hohen Dynamik stieg der Investmentumsatz 213 im Jahresvergleich weiter an und legte auch im ersten Halbjahr 214 zu. Für beide Zeiträume gilt, dass damit deutschlandweit das höchste Niveau seit dem Rekordjahr 27 erreicht ist. Dabei ist das Investorenspektrum weit gestreut und umfasst in zunehmendem Maße auch solche internationalen Akteure, die bislang nicht auf dem deutschen Markt aktiv waren. Für die beobachteten Städte gestaltet sich die Umsatzentwicklung je nach Verfügbarkeit des Angebotes differenziert und spiegelt folglich keine unterschiedlichen Nachfragetrends wider. Eine steigende Marktaktivität ist dabei in allen Teilsegmenten zu beobachten. Büroobjekte bilden weiter die stärkste Anlageklasse, auch wenn Einzelhandelsobjekte und insbesondere Logistikobjekte ihren Anteil ausgebaut haben. Das Volumen gehandelter Logistikobjekte markierte, getrieben von mehreren Großtransaktionen, im ersten Halbjahr 214 mit 2,1 Mrd. 214 sogar ein Allzeithoch. Neben einer Zunahme an Einzeldeals trug ein rasant wachsender Teil an Portfoliotransaktionen zu dem gestiegenen CRE-Umsatzvolumen bei. Ebenso ist das Interesse an Wohninvestments ungebrochen hoch. Getrieben von einer Reihe an Großtransaktionen erreichte es im ersten Halbjahr 214 rd. 7, Mrd. Euro und übertraf damit das Ergebnis des gleichen Vorjahreszeitraums. Das sehr niedrige Zinsumfeld und steigende Wohnungsmieten rechtfertigen die teils sehr geringen Renditen in diesem Investmentsegment. Solange das Mietwachstum anhält, wird das Interesse an dieser Assetklasse wohl nicht abreißen, das sich mittlerweile nicht nur auf die Top- Städte konzentriert. Fördernd für das Marktgeschehen ist auch eine deutlich verbesserte Verfügbarkeit von Fremdkapital auf dem deutschen CRE-Markt. Der Wettbewerb der Banken um Finanzierungen hat zur Folge, dass die Konditionen und Margen nachgegeben haben. Dies kommt nicht nur den Core-Immobilien zu Gute. Auch außerhalb dieses Segmentes macht sich die Suche der Banken nach auskömmlicher Marge für die Investoren nunmehr positiv bemerkbar. Kreditfonds und Versicherungen sind unverändert auf dem Finanzierungsmarkt aktiv, bleiben aber eher Nischenanbieter. In dem wettbewerbsintensiven Umfeld haben die Immobilienrenditen abermals leicht nachgegeben und markieren neue Tiefstände. Allerdings handelt es sich um lediglich graduelle Adjustierungen im Spitzensegment, die sich auf die Marktwerte insgesamt kaum auswirken. Daher sehen wir derzeit keine spürbare Preisentwicklung auf dem CRE-Markt, zumal die Vermietungsmärkte der Dynamik an den Investmentmarkten nicht folgen können und Mietsteigerungen allenfalls in den Spitzenlagen und Topobjekten festzustellen sind. Da wir kurz- bis mittelfristig keine anziehenden Zinsen erwarten und der Wettbewerb unter den Anlegern ausgeprägt bleiben wird, sollten die Renditen auf dem niedrigen Niveau verharren mit allenfalls geringen Bewegungen. Entsprechend ist in den kommenden 12 Monaten von einer weiterhin hohen Umsatzdynamik auszugehen.

17 INVESTMENTUMSATZ (B, D, F, HH, M) Mrd Quellen: Research, BNP Paribas Real Estate 1. Hj. INVESTMENTUMSATZ Jährliche Änderung % Quellen: Research, BNP Paribas Real Estate 17 SPITZENRENDITEN BÜRO MARKTWERTÄNDERUNGEN % 5,5 Rückblick 12 Monate Ausblick 12 Monate 5, Büro % % Einzelhandel % % 4,5 4, B D F HH K M S Hj. 214 Quellen: Research, Makler Logistik % % Wohnen (MFH) 5 % 5 % Quelle: Research MARKTKENNZIFFERN 213 Umsatz Mio Anteil Ausländer % 32,2 42,1 42,6 2,9 14,5 k. A 4, 35, Anteil Büro % 45,2 59,5 65,7 54,4 41,9 5,7 61,2 53, Spitzenrendite Büro % 4,7 4,7 4,7 4,6 4,85 5,5 4,4 4,8 Einzelhandel % 4,2 4,2 4,1 4,1 4,2 5,35 4, 4,6 Logistik % 6,25 6,25 6,25 6,25 6,6 6,9 6,25 7,5 1. Hj. 214 Umsatz Mio Spitzenrendite Büro % 4,6 4,6 4,7 4,5 4,85 5,5 4,3 4,7 Quellen: Research, Makler

18 18 DISCLAIMER Diese Publikation dient ausschliesslich der allgemeinen Information. Die in diesem Marktbericht enthaltenen Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsaussagen geben die aktuelle Einschätzung des Verfassers/der Verfasser wieder und stellen nicht notwendigerweise die Meinung der KENSTONE GmbH dar. Die in dieser Publikation zum Ausdruck gebrachten Meinungen können sich ohne vorherige Ankündigung ändern.

19

20 Stand: Oktober 214 Schutzgebühr 5, ANSPRECHPARTNER KENSTONE REAL ESTATE VALUERS Günter Wattig MRICS Geschäftsführung Rotebühlplatz Stuttgart Telefon +49 () Mobil +49 ()

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