IMMOBILIENMARKTBERICHT DES DEUTSCHEN ANLAGE-IMMOBILIEN VERBUNDS TRENDS AM HAMBURGER IMMOBILIENMARKT FORWARD DEALS WERDEN OPPORTUN

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1 IMMOBILIENMARKTBERICHT DES DEUTSCHEN ANLAGE-IMMOBILIEN VERBUNDS DAVE HAMBURG AUSGABE N / 2015 TRENDS AM HAMBURGER IMMOBILIENMARKT FORWARD DEALS WERDEN OPPORTUN BERLIN KIEL DRESDEN HANNOVER MÜNCHEN STUTTGART BONN BREMEN FRANKFURT HAMBURG LEIPZIG NÜRNBERG CHEMNITZ ESSEN KÖLN DUISBURG PFORZHEIM BADEN-BADEN KARLSRUHE BRUCHSAL HEIDELBERG DÜSSELDORF

2 ANLAGEMARKT HAMBURG TRENDS AM HAMBURGER IMMOBILIENMARKT FORWARD DEALS WERDEN OPPORTUN Lange Zeit war es vor allem für konservative Investoren undenkbar, bereits vor Fertigstellung oder Baubeginn eine Immobilie zu erwerben und damit einen Forward Deal abzuschließen. Heute erleben wir eine grundlegend»klare Ziele sind mein Kompass für das Leben. Das Gespür, zur rechten Zeit etwas zu tun und die Gelassenheit sich davon nicht abhalten zu lassen«marc Antonio Unverzagt, Geschäftsführer Robert C.Spies, Hamburg. andere Situation: Die Sicherung und der Erwerb von Projektentwicklungen häufig sogar vor der Baugenehmigung werden zunehmend auch für institutionelle Anleger, Family Offices und vermögende Privatinvestoren opportun. WOHNWIRTSCHAFTLICHE PROJEKTE IM FOKUS DER INVESTOREN Dieser Trend hat vor allem den derzeit stark nachgefragten Bereich der Wohnimmobilien auf dem Hamburger Immobilienmarkt erfasst. So findet diese Entwicklung häufig bei dem frühzeitigen Erwerb und der Sicherung von zentrumsbezogenen, innerstädtischen Projekten in Stadtteilen wie beispielsweise Othmarschen, Uhlenhorst, Altona und HafenCity Ausdruck. Denn die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien in diesen wertbeständigen Lagen zwingt viele Investoren dazu, ihre Vorgehensweise bei der Suche nach den richtigen Objekten für ihr Portfolio neu zu strukturieren. LANGFRISTIGER ERFOLG DURCH FRÜHZEITIGE INVESTITIONEN Die Entwicklung eines Immobilienprojektes erfordert eine umfassende Kommunikation zwischen Architekt, Projektentwickler, Investor und dem Immobilienberatungsunternehmen, das den Vertrieb der Wohnungen übernimmt. Der Immobilienberater begleitet die Investoren auf diesem Weg, um für alle beteiligten Parteien eine Win-win-Situation zu ermöglichen. So ist einerseits für die Initiatoren bereits zu einem frühen Zeitpunkt die Projektsicherheit und Finanzierung gewährleistet, andererseits kann der Investor ein noch gestaltbares Projekt, und insoweit einen immobilienwirtschaftlichen Maßanzug für das eigene Portfolio, erwerben. Zwar verzichtet der Projektentwickler auf eine mögliche Marge im Zuge einer Einzelveräußerung von Wohnungseigentum, erhält aber häufig eine zeitnahe, belastbare Finanzierung und Wachstumsoptionen in nächste bzw. weitere Objekte und Projekte. Langfristig gesehen ist dies eine attraktive Möglichkeit für Projektentwickler. WANDELNDE VORAUSSETZUNGEN AM IMMOBILIENMARKT Derzeit wird die hohe Nachfrage nach Forward Deals vor allem durch das historisch niedrige Zinsniveau und die damit verbundenen niedrigeren Renditeerwartungen von Investoren für nachhaltig vermietbare, konservative Wohninvestments gestützt. Darüber hinaus begleiten und verstärken die Reurbanisierung und der demografische Wandel diese Entwicklung. Deswegen werden barrierefreie, zentrale und innerstädtisch gelegene Wohnungen sowohl mittel- als auch langfristig eine hohe Wertstabilität und Nachfrage generieren. Profiteur dieser Entwicklung ist im besonderen Maße eine Metropole wie Hamburg mit ihrer langfristig guten Bevölkerungsperspektive und wirtschaftlichen Entwicklung. TRENDS AM HAMBURGER BÜROMARKT Der Büromarkt in Hamburg hat sich auch in diesem Jahr weiter positiv entwickelt. Denn vor allem die Spitzenmieten blieben nahezu unverändert. Zwar sank in diesem Jahr die Zahl der errichteten Büroflächen mit rund m² im Vergleich zum Vorjahr um etwa 15 % auf ein Niveau, das zuletzt im Jahr 1990 erreicht wurde. Doch Spitzenmieten von ca. EUR 24,50/m² verdeutlichen die weiterhin hohe Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in der Hamburger Innenstadt. Die Durchschnittsmiete beträgt hingegen ca. EUR 14,00/m² und konnte auch im letzten Jahr kaum einen Anstieg verzeichnen. Moderne Büroflächen verzeichnen bei Unternehmen einen immer höheren Stellenwert und werden auch für die Mitarbeitergewinnung unerlässlich. So investieren viele Unternehmen mehr Kapital in die Ausstattung der Büroflächen, um den qualifizierten Mitarbeitern einen möglichst perfekten Arbeitsplatz zu bieten, der Motivation und Effizienz erhöht sowie die Fluktuation verringert. Darüber hinaus gewinnen Infrastruktur und Nahversorgung rund um den Arbeitsplatz an Bedeutung. Dies bezieht sich jedoch nicht ausschließlich auf den Einzelhandel oder die Gastronomie. Denn die heutige Arbeitswelt zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass es immer mehr Familien gibt, in denen beide Elternteile berufstätig sind. Zum einen, da die Lebenshaltungskosten immer weiter steigen und zum anderen, da beide Elternteile gleichberechtigt eine berufliche Karriere anstreben. Dadurch nimmt z. B. die innenstadtnahe Kinderbetreuung eine immer wichtigere Rolle ein. Aber nicht nur die Betreuung der Kinder wird wichtiger. Auch die Arbeitszeitmodelle der Unternehmen müssen stärker durchdacht werden. So sollten moderne Büroflächen neben einer zeitgemäßen technischen Ausstattung auch soziale Komponenten berücksichtigen. Das Angebot von Car-Sharing-Modellen sowie die sehr guten Anbindungen des öffentlichen Personennahverkehrs können heute auch eine Alternative zum Firmenwagen darstellen. Aktuell entstehen in der Innenstadt lediglich 10 % der Neubauflächen, während andere Teilmärkte, wie der Hamburger Westen und Harburg, einen deutlich größeren Teil der Büroneubauten aufweisen. Hier können Büroflächen zu deutlich günstigeren Konditionen angeboten werden, so dass weiteres Kapital in die Ausstattung und Mitarbeitermotivation investiert werden kann. Bei den großflächigen Objektverfügbarkeiten ist auffällig, dass Hamburg national das größte Angebot an Büroflächen ab einer Größe von m² aufweist. Besonders für die City-Nord bedeutet das einen wesentlichen Mehrwert, da hier sehr viele großflächige Büros zur Verfügung stehen. Dieses hervorragende Angebot führte in den vergangenen Jahren dazu, dass nach der Anmietung durch die Allianz vor einigen Jahren nun auch die Deutsche Telekom ca m² im Kapstadtring angemietet hat. Wir gehen hier auch zukünftig von einer deutlichen Belebung des Bürostandortes City- Nord aus. Transaktionsvolumen Investment in 2014 Quartal Mrd Quartal Mio. NACHFRAGE UND ANGEBOT IM ZINSHAUSMARKT Der Hamburger Zinshausmarkt ist weiterhin geprägt durch das Ungleichgewicht von Nachfrage und Angebot sowie steigender Kaufpreise. Insbesondere in den guten und sehr guten zentralen Lagen um die Alster und an der Elbe ist das Angebot an Wohninvestments seit zwei Jahren und damit auch die Anzahl der Verkäufe sehr gering. Das liegt zum einen an der Tatsache, dass Liegenschaften in diesen Lagen begrenzt und nicht vermehrbar sind und zum anderen an Eigentümern, die sich immer seltener von ihren Objekten trennen. Denn die steigende Einwohnerzahl und die damit einhergehende Verknappung von Wohnraum wirken sich dabei positiv auf die Wertstabilität und Wertsteigerung der Wohnimmobilien aus. Aufgrund des geringen Angebotes beginnen daher die Kaufpreise in den sehr guten zentralen Lagen bei EUR 6.000,00/m² Wohnfläche und Mieten bei EUR 15,50/m² Wohnfläche, mit einer kontinuierlich steigenden Tendenz. DAVE HAMBURG ANLAGEMARKT HAMBURG

3 TRENDS IM WOHNUNGSMARKT Anhand dieser Entwicklungen lassen sich einige Trends für den Hamburger Wohnungsmarkt erkennen, die Investoren eine gute Alternative für das knappe Angebot von Zinshäusern bieten. Vor allem Neubauprojekte weisen sowohl für Privat- als auch für institutionelle Investoren eine hervorragende Wertstabilität und gute Wertsteigerungspotentiale auf. So lässt sich auch bei Neubauprojekten erkennen, dass immer mehr Bauträger bevorzugt in den mittleren Lagen dem sogenannten zweiten Ring um die Alster ihre Projekte realisieren. In solchen Lagen, wie beispielsweise in Hamm, liegen die Kaufpreise größtenteils noch unter EUR 4.000,00/m² Wohnfläche und die Mieten bei ca. EUR 12,50/m² Wohnfläche. Die Vorteile für den Investor in solchen Lagen sind eine schnelle und sichere Vermietung sowie ein erhebliches Mietsteigerungspotential. Allerdings werden solche Stadtteile auch schnell durch mehrere Neubauten aufgewertet und gehören dann zu den Trendvierteln. So zählt Hamm beispielsweise längst nicht mehr zu den Geheimtipps. Ein weiterer Trend im Wohnungsmarkt ist der steigende Bedarf an kleineren Wohnungen bis hin zu Appartementhäusern. Immer mehr Singlehaushalte, bedingt durch spätere Heirat, steigende Scheidungsraten oder allein lebende ältere Menschen oder junge Menschen in der Ausbildung, tragen maßgeblich zu dieser Entwicklung bei. Darüber hinaus können Investoren grundsätzlich einen höheren Mietpreis pro Quadratmeter für kleinere Wohnungen erzielen, da der Gesamtmietbetrag trotz alledem noch bezahlbar bleibt. Aktuell werden bei Neubauprojekten 2-Zimmerwohnungen mit einer Wohnfläche von maximal 55 m² und 4-Zimmerwohnungen von maximal 100 m² Wohnfläche errichtet. Doch auch eine 50 m² große Wohnung wird im Hamburger Stadtgebiet in der Regel nicht mit einer Kaltmiete unter 700,00 angeboten. Zudem finden einfach möblierte Appartementhäuser für temporäres Wohnen mit Größen zwischen ca. 20 m² und 40 m² Wohnfläche einen immer höheren Zuspruch bei Mietern und werden aufgrund der zu erzielenden Mietpreise sowie der schnellen Nachvermietung für Investoren immer attraktiver. EINZELHANDELSENTWICKLUNG IN HAMBURG 2014 Büromarkt ,50 m² Spitzenmiete Durchschnittsmiete 14,00 m² Büroflächen insgesamt 13,4 Mio. m² Errichtete Bürofläche Leerstandsrate m² 6,8% Ein weiterer potenziell starker Stadtteil ist auch Borgfelde. Die Architektur ist hier zwar stark durch die Nachkriegsbebauung mit Rotklinkerfassade geprägt, allerdings liegt der Stadtteil sehr zentral: gerade einmal ca. 2 km vom Rathausmarkt und ca. 1,5 km von der Alster entfernt. Des Weiteren werden in Borgfelde aktuell noch Mieten unter EUR 12,00/m² Wohnfläche aufgerufen und bieten damit langfristig ein gutes Wertsteigerungspotential. Obwohl der Strukturwandel im Einzelhandel auch in Hamburg angekommen ist, sind die daraus resultierenden Konsequenzen noch nicht unmittelbar im Markt ablesbar. Erste Prognosen gehen für den Einzelhandelsumsatz im Jahr 2014 jedoch von einem geringeren Gesamtwachstum im Vergleich zum Vorjahr aus. Für den stationären Handel wird dabei erstmalig ein leichtes Minus erwartet, Wachstumsträger ist hingegen der Onlinehandel. Wohnen 2014 Preisentwicklung in zentralen Lagen fach Doch auch die Stadtumlandlagen mit guter Anbindung an die Hamburger Innenstadt, wie z. B. Norderstedt, Wedel und Ahrensburg, konnten in den letzten drei Jahren eine positive Bevölkerungsentwicklung sowie steigende Wohnungsnachfrage und Mietpreise vorweisen. Andererseits wird durch die Vorgabe der Stadt Hamburg immer mehr bezahlbarer Wohnraum in Form von öffentlich geförderten Wohnungen in sehr guten Lagen erbaut. Ein Beispiel ist hier die Erweiterung der HafenCity durch den Baakenhafen. Hier werden teilweise bis zu 50 % öffentlich geförderte Wohnungen entstehen, die in zentraler und unmittelbarer Wasserlage Mieten, mit Zuschuss der IFBH, von nur EUR 8,10/ m² und EUR 8,90/m² Wohnfläche erzielen. Für die Investoren stehen hier nicht die Anfangsrenditen im Fokus, sondern vielmehr Werterhalt und -zuwachs der Wohnungen. In solchen Lagen können die Mieten nach Auslaufen der Mietpreisbindung von 15 Jahren an marktkonforme Mieten angepasst werden. Durch diese seit Jahren rasant voranschreitende Entwicklung stehen viele Einzelhändler vor der Herausforderung, zukunftsweisende Konzepte für On- und Offline-Verkaufskanäle zu konzipieren. Denn trotz der stetig steigenden Marktanteile des Online-Handels, vor allem in den Bereichen Unterhaltungselektronik, Bücher und Kleidung, bietet dieser Verlauf auch Chancen für den stationären Einzelhandel: Durch Multichanel- Strategien, die aus einer Kombination von hohem Einkaufserlebnis und einer erstklassigen Servicequalität Kundenpotentiale erschließen. Dennoch wird es Branchen geben, wie z. B. Unterhaltungselektronik, Bücher und Schuhe, die schon heute große Marktanteile an den Online-Handel verloren haben. Aufgrund dieser Voraussetzungen werden sich die Formate des stationären Handels zukünftig stark wandeln und neue Konzepte herausbilden, die zu einer deutlich veränderten Marktnachfrage führen. Im deutschlandweiten Vergleich belegt die Hansestadt Hamburg im Ranking nach Umsatzsumme mit Metropolen wie Berlin und München die vorderen Plätze /m² Wohnen 2014 Preisentwicklung in dezentralen Lagen fach /m² Logistik 2014 (Miete / m²) Durchschnittsmiete 4,50 m² Spitzenmiete 5,80 m² DAVE HAMBURG ANLAGEMARKT HAMBURG

4 Weitere Rahmenbedingungen der Hamburger Einzelhandelsentwicklung werden durch die vom Senat beschlossenen Ziele und Handlungsgrundsätze Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel determiniert. Das historisch gewachsene und über viele Jahre weiterentwickelte polyzentrische System Hamburger Zentren sorgt für eine gute und flächendeckende Versorgung der Bevölkerung. Zukünftige Schwerpunkte der Einzelhandelsentwicklung werden, bedingt durch den Strukturwandel im Handel, in der Restrukturierung dieser Zentren liegen. Bei Verkaufsflächenerweiterungen innerhalb der Bezirks- und Stadtteilzentren ist jedoch zu berücksichtigen, dass es bedingt durch das Wachstum des Onlinehandels nicht zu Umsatzsteigerungen kommen wird. Als künftiger Wachstumsmotor des Einzelhandels dient deswegen vor allem die Hamburger City, die als erstklassiger Einkaufsstandort wesentlich zur Wahrnehmung der Hansestadt als Metropole beiträgt. Hier bietet insbesondere das Überseequartier noch Potentiale zur Ansiedlung und weiteren Qualifizierung des Hamburger Einzelhandels, der in den vergangenen Jahren durch die BIDs Neuer Wall und Große Bleichen sowie Hohe Bleichen bereits eine inhaltliche und qualitative Aufwertung im Einzelhandelsbesatz erfahren hat. Wie hoch dabei die Potentiale der Einzelhandelsentwicklungen in der Innenstadt sein können, zeigen die aktuellen Projekte Alter Wall, in unmittelbarer Nähe zum Hamburger Rathaus, sowie die Flaniermeile Neuer Wall, die das Hamburger Zentrum durch vielfältige und hochwertige Handelskonzepte erweitert werden. Diese Tendenz unterstreicht das übergeordnete Ziel der Hamburger Stadtentwicklung, das die Etablierung von neuen Handelsformaten in der City sowie im Überseequartier vorsieht. Denn insbesondere die südöstlichen Bereiche vom Rathausmarkt bieten hier noch Ausbaupotentiale. Der Schwerpunkt der zukünftigen Ansiedlung von neuen Handelsflächen wird aufgrund der hohen Verdichtung der City vor allem in der Restrukturierung oder dem Refurbishment von Bestandsimmobilien liegen. Die Nachfrage nach Top-Einzelhandelsflächen in der 1A- und 1B-Lage hält darüber hinaus ungebrochen an. Aufgrund der Flächenknappheit liegen die Mietpreise an diesen Standorten auf einem hohen Niveau und nehmen weiter zu allerdings nicht mehr mit der Dynamik der vergangenen Jahre. Die Spitzenmieten belaufen sich hier bei Läden mit einer Verkaufsfläche zwischen 80 und 120 m² auf über EUR 280,00/m². Die hohe Nachfrage ist insbesondere auf internationale Filialisten und Labels zurückzuführen, die nach Flächen in der Hamburger City suchen. Die aktuellen und zukünftigen Projekte wie die»kaisergalerie«oder das Projekt»Alter Wall«können jedoch die Nachfrage nicht decken. Das fehlende Angebot in diesen 1A-Lagen führt zu einer kontinuierlichen Verlagerung der Nachfrage in die weniger frequentierten 1B-Lagen, sodass sich die Hamburger Lauflagen stetig erweitern. Hiervon soll künftig auch das Überseequartier profitieren, indem ein attraktiver Mieter- und Branchenmix vorgesehen ist, der nachhaltig Kunden an das Quartier bindet und das Mietniveau stabilisiert. TRENDS AM NORDDEUTSCHEN LOGISTIKMARKT Der norddeutsche Logistikmarkt hat sich in diesem Jahr äußerst positiv entwickelt. So beträgt die Spitzenmiete weiterhin ca. EUR 5,80/m² für Logistikflächen ab einer Größe von m². Vermietet wurden im ersten Halbjahr ca m², was einen deutlichen Anstieg von ca. 65 % im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Verantwortlich für dieses Wachstum ist unter anderem die gestiegene Anzahl an Abschlüssen ab einer Flächengröße von m². Besonders gefragt waren bisher die Standorte Billbrook sowie die Metropolregion südlich von Hamburg. Dabei ist zunehmend die Tendenz zu beobachten, dass die Unternehmen nicht unmittelbar an den Containerterminals ansässig sein müssen. Die Kosten für den Transport per LKW in die Metropolregion sind zwar höher, bleiben jedoch im Vergleich zu den hohen Mietpreisen in zentralen Lagen direkt an den Terminals attraktiv. Die Standorte in der Metropolregion haben vor allem durch die verbesserte Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel an Attraktivität gewonnen. So kann eine entsprechende Infrastruktur für Fachkräfte gewährleistet werden. Durch diese Entwicklung wird der Hinterlandverkehr stetig wichtiger, was auch bedeutet, dass die LKW bei steigenden Energiepreisen sowie Anforderungen an den CO 2 -Ausstoß immer effizienter werden müssen. Der Einsatz von sogenannten Lang-LKW kann hierdurch nur gefördert werden. Ein weiterer Trend, der sich mittlerweile in den Planungen der Projektentwickler verfestigt hat, ist die Berücksichtigung von kleineren Teilungsvarianten. Hier ist ein deutlicher Anstieg der Nachfrage im Bereich von ca m² großen Einheiten zu verzeichnen. Dies führt bei vielen Neubauprojekten dazu, dass eine Teilbarkeit in gerade diesem Größensegment berücksichtigt wird. Untermauert wird dieser Prozess zudem durch den Leerstand von Einheiten um ca m² im Hafenbereich. Diese Teilungsmöglichkeiten verursachen in der Vorplanung keine relevanten Mehrkosten. Lediglich die Möglichkeit einer separaten Abrechnung der verbrauchsabhängigen Nebenkosten muss beachtet werden. Bei einer zukünftigen Abtrennung der Einheiten sind die dann entstehenden Kosten für eine F-90-Brandwand in Abhängigkeit eventueller Leerstandskosten zu setzen. Hier zeigt sich, dass eine kurzfristige Weitervermietung diese Kosten bereits nach kurzer Zeit amortisiert. Aber nicht nur im Vermietungsmarkt werden Trends gesetzt. Auffällig ist auch, dass gerade bei mittelständischen Unternehmen vermehrt Wert auf den Erwerb von Immobilien gelegt wird. Dies resultiert aus den historisch immer noch sehr niedrigen Zinsen und den teilweise aufwendigen und speziellen Nutzereinbauten. Aufgrund einer Vielzahl insbesondere in Hamburg von neuen Wohnprojekten wurden dementsprechend einige Gewerbegebiete umgewidmet, so dass das Angebot für mittelständische Unternehmen zunehmend geringer wurde. Unserer Ansicht nach wird die Nachfrage nach modernen Logistikflächen weiterhin auf einem hohen Niveau bleiben und so den Leerstand weiter verringern. Das vom Statistischen Bundesamt prognostizierte Wirtschaftswachstum für die Jahre 2014 und 2015 untermauert diese These. Eine wichtige Rolle spielt hierbei der infrastrukturelle Ausbau der Elbe und der Autobahnen, um dem weiter steigenden Hinterlandverkehr gerecht werden zu können. Die Küstenländer müssen sich klar positionieren, da es für die Exportländer wie China unwichtig ist, ob die Waren in Bremerhaven, Wilhelmshaven oder Hamburg entladen werden. MARC ANTONIO UNVERZAGT, GESCHÄFTSFÜHRER ROBERT C. SPIES GEWERBE UND INVESTMENT GMBH & CO. KG, HAMBURG DAVE HAMBURG ANLAGEMARKT HAMBURG

5 DAVE HAMBURG WIRD VERTRETEN DURCH: ROBERT C. SPIES GEWERBE UND INVESTMENT GMBH & CO. KG MARC ANTONIO UNVERZAGT CAFFAMACHERREIHE 8 (TURM, 12. OG) HAMBURG MAIL:

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