Marktbericht Metropole Ruhr 2014

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1 Marktbericht Metropole Ruhr 2014

2 Metropole Ruhr 2014 Inhaltsverzeichnis Thema Seite Vorwort 01 Einleitung 02 Wohnen 05 Büro 09 Handel 13 Logistik 17 Fazit 19 Hinweis: Die Informationen Prognosen, Berechnungen, Annahmen, Schlussfolgerungen - dienen ausschließlich Informationszwecken und sind keine individuelle Empfehlung. Sie geben nicht die Situation des derzeitigen Immobilienmarktes oder die zukünftige Entwicklung wieder. Wir haben die Informationen nicht auf Ihre Richtigkeit und Vollständigkeit geprüft. Die Überprüfung auf Richtigkeit und Vollständigkeit obliegt Ihnen. Alle Angaben sind ohne Gewähr.

3 Metropole Ruhr 2014 Vorwort Seite 1 Sehr geehrte Damen und Herren, der Immobiliensektor hat sich durch die zunehmende Dynamik an den Finanzmärkten und die damit verbundenen Unsicherheiten zu einem Stabilitätsfaktor für die Gesamtwirtschaft des Landes entwickelt. Dies liegt insbesondere auch am positiven Rendite-Risiko-Profil, das Investments in Immobilien im Vergleich zu alternativen Anlageklassen bieten. Profitieren Sie von unserer branchenspezifischen Expertise und von unserem umfangreichen Netzwerk in der Metropole Ruhr. Wir bieten Ihnen ein vielseitiges und individuelles Dienstleistungsspektrum im Bereich der Anlageimmobilien und Gewerbeobjekte: Von der Projektentwicklung bis hin zur Nutzungsoptimierung oder Veräußerung Ihrer Bestandimmobilien unterstützen wir Sie professionell und zielgerichtet ganz nach Ihren individuellen Wünschen und Bedürfnissen. Unsere Berater verfügen über beste Kenntnisse des regionalen Marktes und betreuen Sie mit der erforderlichen Expertise in allen Phasen unserer Zusammenarbeit. Unser gesamtes Leistungsspektrum ist darauf ausgerichtet, nachhaltige und bestmögliche Ergebnisse für unsere Mandanten zu erzielen. Der Aufbau langfristiger Geschäftsbeziehungen ist Bestandteil dieses Nachhaltigkeitsaspektes. Wir sind davon fest überzeugt, dass Vertrauen, Verlässlichkeit und Verantwortung das unerlässliche Fundament für diesen Anspruch sind. Lassen Sie uns gemeinsam Ihre Ziele erreichen. Mit freundlichem Gruß Matthias Annuß

4 Metropole Ruhr 2014 Einleitung Seite 2 - Einleitung -

5 Metropole Ruhr 2014 Einleitung Seite 3 Daten & Fakten 5,05 Millionen Einwohner km² Fläche 53 Städte & Gemeinden Zentraleuropäischer Wirtschaftsraum In einem Umkreis von 500 km sind rd. 40 % der EU-Bevölkerung erreichbar Quelle: Institut für Erzählforschung im Ruhrgebiet Bevölkerung Die Metropole Ruhr ist mit 5 Mio. Einwohnern der größte Ballungsraum Deutschlands und liegt in Europa nach Moskau und London auf Platz drei. Etwa ein Drittel der Bevölkerung in NRW lebt in der Metropole Ruhr. Anzumerken sei hierbei, dass wir von rd. 13 % der Landesfläche reden. Somit ist auch die hohe Einwohnerdichte von Einwohnern pro Quadratkilometer schnell erläutert. Der Bundesdurchschnitt beträgt 230 Einwohnern pro km². Die Bevölkerungszahlen stehen im engen Zusammenhang mit der Historie der Metropole Ruhr.

6 Metropole Ruhr 2014 Einleitung Seite 4 Beschäftigung & Arbeitsmarkt Die Metropole Ruhr war einst die größte Region der Montanindustrie innerhalb Europas. Das Gebiet wandelt sich jedoch in neueren Zeiten immer mehr zu einem Dienstleistungs-, Technologie- und Wissensstandort. Im Jahre 2012 wurden 2,3 Millionen Erwerbstätige in der Metropole Ruhr gezählt. Davon sind rund 70 % in der Dienstleistungsbranche tätig. Diese enorme Ausprägung hin zum Dienstleistungssektor vollzog sich in den letzten Jahren. Waren 1970 noch rund 60 % der Erwerbstätigen im produzierenden Gewerbe tätig, so sind es heute nur noch 28 %. Auch die Pendlerströme sind in der Metropole Ruhr ausgeprägt. Dabei ist Essen Spitzenreiter mit einem Einpendlerüberschuss von Beschäftigten. Darauf folgt Dortmund mit Pendlern. 55 % der Beschäftigten pendeln in der Metropole Ruhr täglich zu ihrer Arbeitsstelle. Im Vergleich: NRW-weit liegt der Pendlerstrom bei rund 35 %. Bruttoinlandsprodukt Das Bruttoinlandsprodukt ist ein zentraler Indikator für Konjunktur und Wachstum einer Region. Aktuelle beträgt das BIP in der Metropole Ruhr rund 149 Milliarden EUR, also etwa EUR pro Einwohner und macht somit 5,7 % des Bundes-BIP aus. Der Wert des BIP in der Metropole Ruhr ist in den Jahren von 2000 bis 2011 um rund 30 % gestiegen.

7 Metropole Ruhr 2014 Wohnen Seite 5 - Wohnen -

8 Metropole Ruhr 2014 Wohnen Seite 6 Mietniveau & Wohnkostenbelastung Vergleicht man das Mietniveau der Metropole Ruhr mit der allgemeinen Preisentwicklung, so stellt man fest, dass dieses nur langsam hinterher folgt. Gem. immowelt.de liegt die Mietentwicklung sogar unter der Inflationsrate. Für diesen Vergleich zog man 37 Großstädte in NRW herbei. Hierbei konnte fast keine Stadt der Metropole Ruhr mit der Inflation von 2008 bis 2013 mithalten. Ausnahme hier war Essen, hier registrierte man eine Mietsteigerung von 9 % auf rund 6,30 EUR pro m². Diese Entwicklung ist auf Neuvermietungen zurückzuführen. Dieser Anstieg steht im engen Zusammenhang mit Erneuerungsmaßnahmen innerhalb der Stadtmitte und den südlichen Bezirken. Der durchschnittliche Mietpreis pro m² in Mülheim, Bochum, Dortmund und Bottrop liegt bei 6,00 EUR pro m². Vergleichsweise günstige Mietpreise findet man in mit 5,00 EUR pro m² in Gelsenkirchen. Durch die langsame Inflationsanpassung ist die Wohnkostenbelastung in der Metropole Ruhr mit 22,1 % relativ gering. Die Städte Dortmund und Bochum weisen hierbei einen Wert von 19 % auf. Zum Vergleich, die Stadt Düsseldorf hat eine Quote von 21 %.

9 Metropole Ruhr 2014 Wohnen Seite 7 Gebäude- & Wohnungszählung Das Ergebnis der Gebäude- und Wohnzählung 2011 ist: Wohnungen Wohngebäude Das sind rund Gebäude und Wohnungen mehr als in der Zählung von Im Vergleich stellte man fest, dass 8 von 53 Städten der Metropole Ruhr einen Rückgang an Wohnungen von bis zu 2,6 % zu verzeichnen haben (Gemeinde Wetter im Ennepe-Ruhr-Kreis). Den größten Zuwachs hatten zwei Städte des Kreises Wesel (Xanten und Moers) mit 18,8 % und 8,4 %. Die Wohnungen innerhalb der Region sind durchschnittlich 81,4 m² groß sie sind somit rund 8 m² kleiner als der NRW-Durchschnitt. Die durchschnittlich größten Wohnungen findet man im Kreis Wesel (93,7 m²) und die kleinsten in Gelsenkirchen (74 m²). Rund 32 % der Wohnungen werden von den Eigentümern bewohnt. Der Landesdurchschnitt beträgt rund 40 %. Leerstandsquote Die Leerstandquote in diesem Gebiet liegt mit 4,3 % über dem Landesdurchschnitt (3,7 %). Die höchsten Quoten haben Hagen (7 %) und Gelsenkirchen (6,6 %).

10 Metropole Ruhr 2014 Wohnen Seite 8 Fertigstellungen 2012 wurden in der Metropole Ruhr Wohngebäude fertiggestellt. Dies ist ein Anstieg von rund 9 % im Vergleich zum Vorjahr. In der Auszählung sind Einund Zweifamilienhäuser, sowie Mehrfamilienhäuser und Wohnheime enthalten. Die Fertigstellungszahlen in der Region sind von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich. Schaut man sich die Fertigstellungsrate in Herne an, so verzeichnete die Stadt 2012 ein Plus von 220 % im Vergleich zum Vorjahreswert. Dortmund musste im gleichen Zeitraum jedoch ein Minus von 40 % vermerken. Rund die Hälfte (47 %) der Fertigstellungen wurden in dem Bereich Einfamilienhäuser erbaut. Der Wert ist um knapp 4 % gegenüber dem Vorjahr gesunken. Bezogen auf die Einwohnerzahlen in der Metropole Ruhr, gab es 13,5 Fertigstellungen pro Einwohner. Die höchsten Quoten hatten die Städte des Kreises Wesel (20,9) und die niedrigsten die Städte Bochum (6,8) und Hagen (9,1). (Zahlen & Daten dieses Abschnitts wurden dem Regionalverband Ruhr entnommen.)

11 Metropole Ruhr 2014 Büro Seite 9 - Büro -

12 Metropole Ruhr 2014 Büro Seite 10 Die Teilmärkte der Metropole Ruhr gleichen sich aus. Gem. IPD Performancebericht Ruhrgebiet liegt die Metropole Ruhr auf dem Büromarkt bei der Performance im Mittelfeld der A-Standorte. Dortmund erwirtschaftete hierbei 2012 einen Rekordumsatz und lässt zum ersten Mal Essen hinter sich. Dagegen hat Duisburg so wenig Fläche, wie schon seit 11 Jahren nicht mehr vermietet. Hier zunächst Bestand & Leerstand 2012 in der Übersicht und im Vergleich mit anderen wichtigen Standorten: Bestand in m² Leerstand in % Dortmund ,3 Duisburg ,8 Essen ,1 Düsseldorf ,9 Köln ,8 Stuttgart ,4 Umsätze & Mieten Der Büroflächenumsatz betrug 2012 rund m² und somit mehr als in Düsseldorf, Köln und Stuttgart. Die Spitzenmiete pro m² liegt in Dortmund bei 13,50 EUR und die Durchschnittsmieten klettern bis auf 9,50 EUR. Duisburg und Essen haben jeweils eine Durchschnittsmiete pro m² von 7,50 EUR und 9,00 EUR. Auch die Fertigstellungen variieren. Sie liegen zwischen m² und m² MF-G.

13 Metropole Ruhr 2014 Büro Seite 11 Büromarkt Essen Der Markt in Essen hat trotz geringerem Umsatz (-22 %) eine relativ stabile Nachfrage. Auf diese Nachfrage muss nun ein stärkeres Angebot folgen. Die Stadt verfügt über einen geringen Anteil an Neubau und Flächen mit hohem Nutzwert. Probleme auf dem Markt stellen gesunkene Absatzleistungen und Durchschnittsmieten, sowie eine gestiegene Leerstandsquote dar. Büromarkt Dortmund Dortmund erreichte einen Rekordumsatz von m² Bürofläche und ist damit die umsatzstärkste Stadt der Metropole Ruhr. Die Verteilung der Vermietungsleistung erfolgt in allen Größenkategorien. Zudem liegt die Eigennutzquote in Dortmund bei 3 %. Büromarkt Duisburg Der Büroflächenumsatz in Duisburg ist mit m² sehr enttäuschend. Grund dafür sind einerseits die teuren Lagen, wie der Innenhafen und andererseits die schlechte Qualität der Büroflächen. Es gibt zwar mehr Angebote an Flächen mit hohem Nutzwert, jedoch befinden sich diese in Lagen, die nicht nachgefragt werden.

14 Metropole Ruhr 2014 Büro Seite 12 Tendenzen Tendenziell gibt es in der Metropole Ruhr weniger Neubauprojekte. Daher findet die Vermarktung überwiegend mit (meist renovierten) Bestandsimmobilien statt. Der Anschluss in diesem Bereich ist vorhanden. Das Ruhrgebiet kann durchaus mit A-Standorten wie München, Stuttgart, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Hamburg und Berlin mithalten. Laut Performancebericht Ruhrgebiet hat das Ruhrgebiet eine teilweise stärkere Performance als Standorte, wie Berlin und Frankfurt. Der Standort weist eine signifikante Outperformance (70 Basispunkte p.a.) in dem Bereich der Büroimmobilien auf. Annualisiert man den Total Return auf 10 Jahre erhält man einen Wert von 2,7 %. Dieser Wert liegt zwar unter denen von Hamburg, München und Düsseldorf, jedoch deutlich über denen von Berlin oder Frankfurt. Auch die Netto-Cash-Flow-Rendite übersteigt den durchschnittlichen Wert der Top 7-Standorte um 0,4 % p.a. Somit beträgt die Netto-Cash- Flow- Rendite in der Metropole Ruhr rund fünf Prozent. Das Gebiet registriert jährliche Wertverluste von 2,2 %. Darunter leidet unter andrem auch die Gesamtperformance. Aber auch hier ist der Wertverlust im Vergleich zu anderen A-Standorten (ca. 2,5%) akzeptabel und keineswegs als enormer Nachteil anzusehen.

15 Metropole Ruhr 2014 Handel Seite 13 - Handel -

16 Metropole Ruhr 2014 Handel Seite 14 Innenstädte beleben! Der Bereich der Handelsimmobilien ist gerade für die Innenstädte und einzelnen Stadtteile ein wichtiges Thema. Sie dienen der Versorgung, nicht zuletzt der Einwohner, deren Mobilität eingeschränkt ist, für die somit die innenstadtnahe Versorgung enorm wichtig ist. Eine Ansiedlung des Einzelhandels auf der grünen Wiese schränkt somit das Potenzial der Innenstädte ein. Schaut man sich die Umsatz- und Verkaufsflächenentwicklungen der Jahre 2000 bis 2011 an, so stellt man fest, dass diese nicht korrespondieren. Die Umsatzentwicklung verschreibt ein Plus von 3 %, wohingegen sich die Verkaufsflächenentwicklung um 12 % verbessert hat. Die relevante Kaufkraft für den Einzelhandel betrug EUR pro Kopf in der Metropole Ruhr. Die bundesweite Kaufkraft liegt bei EUR. Die Bevölkerung der Metropole Ruhr hat ein Einkaufsbudget von jährlich rund 34 Milliarden EUR. Investitionsboom! Im Bereich der Handelsimmobilien wird derzeit vor allem in Einkaufszentren, Fachmarktzentren und großen Geschäftshäusern investiert. Diese Immobilien sind eine gute Investitionsalternative anstelle von Büroimmobilien. Die flächengrößten Betriebe sind vor allem Möbelhäuser und Baumärkte. Die quantitative Ausstattung des Einzelhandels in der Metropole Ruhr liegt mit 1,5 m² je Einwohner etwas über dem Bundesdurchschnitt.

17 Metropole Ruhr 2014 Handel Seite 15 Verkaufsflächen In diesem Abschnitt werden Verkaufsflächen ab einer Größe von 650 m² dargestellt, da diese den größten Anteil in dem Bereich der Handelsimmobilien ausmachen (ca. 73 %). Im Februar 2012 erfasste man in der Metropole Ruhr rund Betriebe ab dieser Größenkategorie. Mit Betrieben nimmt die Flächenkategorie 650 bis 800 m² den größten Anteil an. Die meiste Gesamtverkaufsfläche nehmen Betriebe aus den Sektoren Lebensmittel, Baumärkte und Möbel ein. Sie beanspruchen rund zwei Drittel der Gesamtfläche von 6,84 Millionen m². Die Leerstandsquote (in dieser Größenordnung) ist mit 5,4 % seit dem Jahr 2009 nahezu unverändert. Quelle: Handelsreport Ruhr 2012, Industrie- und Handelskammern im Ruhrgebiet

18 Metropole Ruhr 2014 Handel Seite 16 Zentrale Versorgungszentren Vergleicht man die Verkaufsflächen der einzelnen Innenstädte in der Metropole Ruhr, so steht Dortmund mit rund m² an der Spitze. Darauf folgt Essen mit m² und mit Abstand dahinter Duisburg ( m²) und Bochum ( m²). In den zentralen Versorgungsbereichen also den Innenstädten befinden sich 29 % (1,99 Millionen m²) der Gesamtfläche. Der beistehenden Grafik kann man den prozentualen Anteil der Branchenschwerpunkte in den zentralen Versorgungsbereichen entnehmen, gemessen am Gesamtanteil der Schwerpunkte. Mietspiegel Allgemein kann hier gesagt werden, dass die Mieten umso höher sind, je kleiner die Objekte sind. So liegen die Durchschnittsmieten pro m² bei Objekten in der Größenkategorie 60 m² m² z.b. in Dortmund bei 145 bis 210 EUR und in größeren Objekten bei 85 bis 145 EUR. Damit hat Dortmund die höchsten Mieten im Ruhrgebiet. Auch die Spitzenmiete in den 1A-Lagen der Innenstädte ist mit 200 EUR pro m² am höchsten. Zum Vergleich beträgt die Spitzenmiete in diesen Lagen in Düsseldorf 235 EUR und in Stuttgart 270 EUR. Spitzenreiter ist München mit 310 EUR pro m². In Essen liegen die Durchschnittsmieten bei 80 bis 115 EUR ( m²) und in Bochum bei 57 bis 77 EUR ( m²) pro m².

19 Metropole Ruhr 2014 Logistik Seite 17 - Logistik -

20 Metropole Ruhr 2014 Logistik Seite 18 Attraktiver Standort 33 der Top 100 Logistikunternehmen haben ihren Sitz in der Metropole Ruhr. Dies spricht für die Qualitäten dieses Standortes, die da wären: Zentrale Lage Hohe Bevölkerungsdichte Dichtes Verkehrsnetz (Straßen, Wasser, Schienen) Das Gebiet zeigt die typischen Merkmale des Logistikmarktes auf und erreicht Spitzenplätze nach dem starken Einbruch im Jahr Der Logistikbereich beschäftigt rund Menschen in diesem Gebiet und hat eine signifikante Outperformance von 60 Basispunkten p.a. Die Netto-Cash-Flow-Rendite von 7 % ist damit Spitzenreiter, jedoch werden jährlich negative Wertänderungsrenditen aufgezeichnet. Mieten & Umsätze Die Spitzenmiete für Lager- und Logistikflächen ab m² beläuft sich in der Metropole Ruhr auf 4,50 EUR pro m² und ist seit einiger Zeit stabil. Die Durchschnittsmiete liegt mit 3,50 bis 4,00 EUR pro m² knapp darunter. Umsatzmäßig musste das Gebiet Einbußen von 20 % (insgesamt m²) hinnehmen, wobei das restliche Bundesland NRW einen leichten positiven Anstieg vermerkte. Mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes nahmen Flächen über m² ein; 23 % folgten mit Flächen ab bis m².

21 Metropole Ruhr 2014 Logistik Seite 19 Logistikregion Duisburg Niederrhein In Duisburg befindet sich der größte Binnenhafen Europas der duisport - und hat sich insbesondere in dem Bereich der Logistik mit den Nordseehäfen vereinigt. Durch das Flächenangebot hat sich dieser Standort zu einem internationalen Platz für Logistikdienstleistungen entfaltet. Weitere wichtige Logistikzentren sind der Lippemündungsraum und der Hafen Emmerich. Schwerpunkte liegen in den Bereichen Binnenschifffahrt, RFID-Technologie und Lebensmittel- sowie Getränkelogistik. Hinterlandfunktion Vor allem der östliche Bereich der Metropole Ruhr dient als Hinterlandfunktion. Hier befinden sich eine Vielzahl von Warenverteilzentren. In diesem Bereich gibt es viele große Investoren, wie IKEA in Dortmund mit einem Verteilzentrum für rund 135 Mio. EUR. Der Standort Dortmund hat sich in den letzen Jahren zu einem räumlichen Schwerpunkt in den Bereichen der Planung & Software entfaltet. Hier gibt es einen Schnittpunkt zwischen Handel, Logistik und IT (z.b. e- port-dortmund und das OpenID Center). Last Mile Logistik In der Last Mile Logistik spielen die Standorte Gelsenkirchen, Herne und Herten eine wichtige Rolle. Voraussetzungen hier sind schnelle Erreichbarkeit zum Endkunden und Zentralität. Branchenschwerpunkte liegen in den Bereichen Pharma- und Apothekenlogistik, Lebensmittellogistik und Kurier- bzw. Paketdienste. Der größte Kurierdienstleister in diesem Gebiet ist das Unternehmen UPS (1.100 Beschäftigte).

22 Metropole Ruhr 2014 Fazit Seite 19 - Fazit -

23 Metropole Ruhr 2014 Fazit Seite 20 Ruhrgebiet ist ein Top-Investmentstandort Laut neusten Studien gehört die Metropole Ruhr zu den Top 7-Standorten für Investments innerhalb Deutschlands und kann somit durchaus mit Standorten wie Düsseldorf, Frankfurt und Berlin mithalten. Laut Performancebericht Ruhrgebiet (erstellt durch die IPD Investment Property Databank GmbH) weist die Metropole Ruhr ein geringes Risiko auf und ist somit mit Standorten wie München, Stuttgart, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Hamburg und Berlin vergleichbar. Innerhalb der Studie wird die Gesamtperformance (Total Return) aus dem Netto-Cash-Flow und den Wertänderungsrenditen zusammengesetzt. In den Jahren 2003 bis 2012 hatte die Metropole Ruhr einen Total Return von 3,1 % und lag somit knapp über dem Bundesdurchschnitt von 3 %. Auch hat dieser Standort eine gute Basis zur Wertoptimierung, z.b. im Bereich der Logistik und Büroimmobilien. Im Logistikbereich lässt sich hier ein Cash-Flow von 7 % und im Bereich der Büroimmobilien von 5 % generieren. Die Metropole Ruhr verfügt in der Gesamtansicht über stabile Mieten und geringen Leerstand. Sie hat eine sehr gut ausgebaute Infrastruktur und befindet sich in zentraler Lage mit hoher Bevölkerungsdichte. Halten wir abschließend fest, die Metropole Ruhr steht bei Investoren zu Unrecht im Schatten!

24 Metropole Ruhr 2014 Lindenbach & Company GmbH Königswall Recklinghausen Telefon Fax info@lindenbach.de Web Daten/Bilder wurden von folgenden Unternehmen entnommen. Impressum & rechtliche Hinweise. Herausgeber: Lindenbach & Company GmbH Institut für Erzählforschung im Ruhrgebiet Immowelt AG Regionalverband Ruhrgebiet RVR Ruhr IHK Wirtschaftsförderung metropoleruhr GmbH Fotolia.com Die Informationen, insbesondere eigene Berechnungen oder Einschätzungen zu Immobilien, dienen ausschließlich Informationszwecken und sind keine individuelle Empfehlung. Sie geben nur in grober und unvollständiger Form die Situation des derzeitigen Immobilienmarktes wieder. Die Preisangaben sind nur ungefähre Richtwerte und werden durch objektive sowie subjektive Faktoren beeinflusst. Alle Angaben sind ohne Gewähr. Eine Haftung ist ausgeschlossen. Eine Vervielfältigung erfordert die Zustimmung.