Deutschland, Frankreich, Niederlande. Wohnungsmärkte im Vergleich

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1 Deutschland, Frankreich, Niederlande Wohnungsmärkte im Vergleich Untersuchungsbericht September 2012

2 Inhalt 5 Vorwort Demografie, Wirtschaft und Kultur 8 Deutschland 12 Frankreich 16 Niederlande 19 Schlussfolgerung 21 Struktur von Wohnungsmarkt und Wohnungsbestand 22 Deutschland 24 Frankreich 26 Niederlande 28 Immobilienpreise Deutschland, Frankreich und Niederlande 31 Schlussfolgerung 33 Die Wünsche der Verbraucher 34 Die Umzugswünsche 1: Standortvorlieben 37 Die Umzugswünsche 2: Miet- oder Eigentumswohnung 40 Die Umzugswünsche 3: Etagenwohnung oder Einfamilienhaus 40 Die Umzugswünsche 4: Aufteilung und Größe der Wohnung 43 Die Umzugswünsche 5: Wohnkosten, Miet- und Kaufpreise 45 Schlussfolgerung 47 Zweiundzwanzig aussichtsreiche Ballungsräume im Überblick 50 Deutschland 58 Frankreich 62 Niederlande 67 Schlussfolgerung 69 Zwölf regionale Deutsche Wohnungsmärkte im Vergleich 70 Bevölkerungsent wicklungen und Wirtschaft 70 Wohnungsbautätigkeit 74 Die Wohnungsnachfrage in elf Regionen 82 Bewertung von 28 Haustypen in elf Regionen 87 Schlussfolgerung 89 Von den Nachbarn lernen 92 Anlage Bouwfonds Property Development 96 Drei Länder unter der Lupe 102 Profil Bouwfonds Property Development 105 Zahlen - Istwerte und Prognosen 106 Bouwfonds Property Development Regionalbüros

3 Deutschland, Frankreich, Niederlande Wohnungsmärkte im Vergleich

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5 Franz-Josef Lickteig, Walter de Boer Vorwort Vor Ihnen liegt Wohnungsmärkte im Vergleich, ein Bericht über die Entwicklung der Wohnungsmärkte in Deutschland, den Niederlanden und Frankreich. Im Jahr 2011 haben Bouwfonds Property Development und Bouwfonds REIM die Arbeit für diese ausführliche Wohnungsmarktstudie aufgenommen. Bouwfonds Property Development und Bouwfonds REIM gehören zur Rabo Vastgoedgroep, dem Immobilienunternehmen der Rabobank. Wir führen jährlich eine Vielzahl an Marktstudien und Verbraucherumfragen durch. Ziel der vorliegenden Untersuchung ist eine Analyse der Wohnungsmärkte auf landesweiter, regionaler und kommunaler Ebene. Dazu haben wir einen gründlichen Vergleich zwischen den drei Ländern angestellt, die zusammen die Fokusländer der internationalen Strategie von Bouwfonds bilden. Wir behandeln zuerst die demografischen und wirtschaftlichen Entwicklungen in Deutschland, den Niederlanden und Frankreich und beziehen diese auf die Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt. Wie sieht es in den Ländern aus und wie entwickeln sich die Preise? Welchen Einfluss haben Wirtschaft und Bevölkerungsentwicklung auf die Wohnkultur in diesen Ländern und welche Rolle spielt der Staat? In den ersten beiden Kapiteln werden die deutlichen Unterschiede, die es hierbei gibt, dargestellt. Die Untersuchung des Markts, der Wirtschaft und der Demografie ist ein wesentlicher Bestandteil der Untersuchung. Die Befragung der Verbraucher ein unverzichtbarer anderer Teil. Wie denkt die Bevölkerung in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden über Themen wie Standort, Wohnung, Umzug und Preise? Um dies zu untersuchen, haben wir unter Einwohnern - je Einwohner pro Land - eine ausführliche Umfrage durchgeführt. Die bemerkenswerten Ergebnisse dieser Umfrage finden Sie im dritten Kapitel. Auch hier gibt es Unterschiede zwischen Deutschen, Niederländern und Franzosen. Darüber hinaus haben wir in den drei Ländern 229 Regionen näher untersucht. Dies diente in erster Linie dazu, die Entwicklungspotentiale dieser Regionen bezüglich neuer Wohnungsbau- und Gebietsentwicklungsprojekte auszuloten. Das Resultat dieser Untersuchung sind 22 vielversprechende Ballungsräume, in denen die Bevölkerung und die Wirtschaft in den kommenden Jahren weiter wachsen werden. Hier bieten sich für Bouwfonds Chancen. Die Ergebnisse werden im vierten Kapitel dieses Gutachtens erläutert und zeigen für Deutschland Unterschiede zum Städteranking vergleichbarer anderer Untersuchungen der letzten Jahre. Sie bestätigen zugleich den seit einigen Jahren vorherrschenden Trend zum Wohnen in urbanen Regionen oder Städten. Wir wissen nur zu gut, dass die Wohnungsmärkte traditionell ein lokal und regional geprägtes Geschäft sind. Das bedeutet, dass ein Bauträger in diesen Märkten unmittelbar präsent sein muss. Deshalb verfügt Bouwfonds über 30 regionale Niederlassungen, die sich alle in den Wachstumsgebieten der drei Kernländer befinden. In den kommenden Jahren will Bouwfonds - von dem Gutachten gestützt - in Frankreich und Deutschland kontrolliert weiterwachsen und die Zahl der Niederlassungen in den wirtschaftlich starken Regionen weiter ausbauen. Innerhalb der Niederlande kommt es vor allem darauf an, die quantitativ und qualitativ führende Marktposition zu halten. Walter de Boer Vorsitzender der Geschäftsführung Bouwfonds Property Development Franz-Josef Lickteig Geschäftsführer Bouwfonds Immobilienentwicklung GmbH Wohnungsmärkte im Vergleich Bouwfonds Property Development 5

6 6 Bouwfonds Property Development Wohnungsmärkte im Vergleich

7 01 Demografie, Wirtschaft und Kultur Demografie und Wirtschaft sind die Grundlage aller Wohnungsmarktentwicklungen. Wie entwickelt sich die Bevölkerungszusammensetzung, wächst sie oder schrumpft sie und wohin ziehen die Menschen um? Gleiches gilt auch für die Konjunktur: Wie entwickelt sich die Kaufkraft, welche Branchen florieren und wo lassen sich Unternehmen nieder? Die Kultur des Landes spielt dabei als wichtiger Hintergrundfaktor mit eine Rolle. Diese Komponenten verleihen den verschiedenen Ausgangslagen in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden jeweils ihren eigenen Charakter. Eine Übersicht der wichtigsten Fakten und Entwicklungen, getrennt nach Ländern, wird im Folgenden dargelegt. Wohnungsmärkte im Vergleich Bouwfonds Property Development 7

8 Deutschland Demografie, Wirtschaft und Kultur Bevölkerungsentwicklung Deutschland wächst nicht mehr. Für die kommenden Jahre wird sogar ein Bevölkerungsrückgang erwartet. Die Prognosen variieren zwischen 77 und 79 Millionen Einwohner im Jahr Zur Zeit zählt Deutschland 81,5 Millionen Menschen und 40 Millionen Haushalte. Die Zahl der Haushalte, die großen Einfluss auf die Wohnungsnachfrage hat, wird in den kommenden Jahren noch um 1 Million steigen. Die einzelnen Regionen werden jedoch nicht alle in gleichem Maße wachsen. Ein Bevölkerungszuwachs ist innerhalb Deutschlands vor allem in den südlichen Bundesländern zu sehen (Bayern, Baden-Württemberg und Hessen). Die Stadtstaaten Berlin und Hamburg bleiben stabil, während die Bevölkerung in den östlichen Bundesländern und im größten Bundesland, Nordrhein-Westfalen, stark zurückgehen wird. [Abbildung ] Innerhalb der Regionen sind vor allem die Großstädte attraktiv. Deutsche Städte mit kräftigem Bevölkerungszuwachs sind München, Hamburg, Frankfurt und Köln. Es wird erwartet, dass sich der Zuzug in die Städte in den kommenden Jahren weiter fortsetzen wird. [Abbildung 1.3] Qualitativ betrachtet wird Deutschland mit Überalterung und Entjüngung (sinkender Jugendlichenanteil) konfrontiert. [Abbildung und 1.4.2] Der Anteil der Familien mit Kindern geht hier zurück, die Zahl der 1-Personen-Haushalte und Haushalte ohne Kinder steigt. Die Zahl der Einwanderer ist zwischen 2005 und 2012 von auf gestiegen; ca davon sind zurückkehrende Deutsche. Auf der anderen Seite sind 2005 über Menschen aus Deutschland ausgewandert (25 % waren deutscher Herkunft), 2010 war diese Zahl auf angestiegen. Somit bestand 2010 ein Wanderungsüberschuss von ca Einwohnern. 1.1 Deutschland: Prognose der Bevölkerungsentwicklung Quelle: Statistisches Bundesamt x 1 Mio. Einwohner Baden- Württemberg 1.2 Deutschland: Entwicklung der Haushalte Quelle: Statistisches Bundesamt 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % -15 % Baden-Württemberg Bayern Hessen 1.3 Deutschland: Bevölkerungsentwicklung der Großstädte Bayern Hessen Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Schleswig-Holstein Brandenburg Mecklenburg-Vorpommern Sachsen-Anhalt Thüringen Berlin Bremen Hamburg Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Schleswig-Holstein Brandenburg Mecklenburg-Vorpommern Sachsen Sachsen-Anhalt Thüringen Hamburg Berlin Bremen Wirtschaftliche Entwicklung Fast alle europäischen Länder stehen vor großen Unsicherheiten bezüglich der wirtschaftlichen Entwicklung, die durch die Konjunkturschwäche und die Eurokrise in den letzten Jahren hervorgerufen wurden. Deutschland geht es wirtschaftlich sehr gut, sowohl absolut als auch relativ gesehen. Das Bruttoinlandsprodukt in Deutschland ist seit 2009 noch weiter gestiegen: von 2,30 auf 2,45 Billionen Euro in [Abbildung 1.5] Die starke Position verschiedener Industriezweige, eine durchdachte Wirtschaftspolitik und die starke Verbrauchernachfrage im Inland sorgen für Wirtschaftswachstum. [Abbildung 1.6] Viele Deutsche haben darüber hinaus jahrelang gespart, und das macht sich jetzt bezahlt. Diese Wirtschaftszahlen schlagen sich auch in einer günstigen Arbeitslosenquote nieder. Deutschland verzeichnete 8 Bouwfonds Property Development Wohnungsmärkte im Vergleich Quelle: Statistisches Bundesamt 1995 = Berlin Berlin Düsseldorf Düsseldorf Frankfurt Frankfurt Hamburg Hamburg Köln Köln München München Stuttgart Stuttgart Deutschland Deutschland

9 Demografie, Wirtschaft und Kultur Deutschland Deutschland: Entwicklung der Altersstruktur Quelle: Statistisches Bundesamt % 25 % 30 % 25 % 20 % 20 % 15 % 15 % 10 % 10 % 5 % 5 % 0 0 < 14 Jahre < Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre > 80 Jahre > 80 Jahre Deutschland: Entwicklung der Haushaltsgröße Quelle: Statistisches Bundesamt % 40 % 35 % 45 % 40 % 35 % 30 % 30 % 25 % 25 % 20 % 20 % 15 % 15 % 10 % 10 % 5 % 5 % 0 % 0 % 1 Person 1 Person 2 Personen 2 Personen 3 Personen 3 Personen mind. 4 Personen mind. 4 Personen 1.5 Deutschland: Bruttoinlandsprodukt Quelle: Oxford Economics x 1 Mio. Euro bruto binnenlands product Duitsland (abs) Wohnungsmärkte im Vergleich Bouwfonds Property Development 9

10 Demografie, Wirtschaft und Kultur Deutschland 1.6 Deutschland: jährliches Wirtschaftswachstum Quelle: Oxford Economics 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % % -3 % -4 % -5 % -6 % 1.7 Deutschland: Arbeitslosigkeit Quelle: Oxford Economics 13 % 12 % 11 % 10 % 9 % 8 % 7 % 6 % Deutschland: Arbeitslosigkeit in einigen Bundesländer Quelle: Oxford Economics Arbeitslosigkeit Arbeitslosigkeit Baden-Württemberg Baden-Württemberg 20 % Bayern Bayern Berlin Berlin 18 % Hamburg Hamburg 16 % Hessen Hessen Nordrhein-Westfalen Nordrhein-Westfalen 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 20 % 18 % 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 0 % Bouwfonds Property Development Wohnungsmärkte im Vergleich

11 München Ackermannbogen Das Projekt ist Teil einer Umwidmung eines innerstädtisches ehemaligen Kaserneareals im Stadtteil Schwabing. 335 Wohnungen, m² Bürofläche. hierbei zwischen 2005 und 2012 einen Rückgang von 12,5 % auf 7 %. Die Unterschiede zwischen den Großstädten sind riesig: Nur 5 % in München und Stuttgart gegenüber noch 13 % Arbeitslosigkeit in Berlin. [Abbildung 1.7 und 1.8] Wohnkultur Auch kulturelle Aspekte haben Einfluss auf die Entwicklung des Wohnungsmarkts. Wer in Deutschland eine Wohnung kauft, ist oft im mittleren Alter (ab 35 Jahre), weil ein relativ großer Teil des Kaufpreises selbst mit eingebracht werden muss (20 % - 30 %). Deutsche sind beim Aufnehmen eines Hypothekendarlehens zurückhaltender und sind es traditionell gewöhnt, jährlich einen festen Prozentsatz ihrer Hypothek zu tilgen. Tilgungsfreie Hypotheken kommen kaum vor, einen Steuerfreibetrag für Hypothekenzinsen gibt es nicht. In Deutschland wird eine Zweitwohnung oft als Notgroschen für schlechte Zeiten gekauft: Sie dient als Kapitalanlage bzw. als Ergänzung des Haushaltseinkommens oder als Alterswohnsitz für später. Die Kultur des Landes zeigt sich auch bei den Auffassungen der Deutschen über Nachhaltigkeit in Bezug auf Wohnen. Nachhaltigkeit ist in diesem Land der Standard, sie ist Teil dessen, was ein Deutscher unter einer guten Wohnung versteht. Mit anderen Worten: Nachhaltigkeit ist einer der Qualitätsansprüche der Verbraucher. Raumordnungspolitik Der deutsche Staat betreibt keine Raumordnungspolitik auf Bundesebene. Auch bei den Bundesländern kommt dies kaum vor, lediglich zur Unterstützung strukturschwacher Regionen gibt es staatliche Lenkung. Vor allem die In Deutschland wird eine Zweitwohnung oft als Notgroschen für schlechte Zeiten gekauft. östlichen Bundesländer, aber auch Nordhessen, verzeichnen rückläufige Tendenzen. Hier greift der Staat aktiv ein, beispielsweise indem man öffentliche Einrichtungen in einer Kerngemeinde konzentriert und akzeptiert, dass dafür andere Dörfer bewusst schrumpfen und am Ende gar aufgegeben werden müssen. In Deutschland sind die Kommunen, im Gegensatz zu den Niederlanden, bei der Entwicklung neuer Pläne keine dominante Partei. Die Gemeinden, Regierungsbezirke und Landkreise beschränken sich auf das Ausarbeiten raumordnerischer Strukturpläne, wobei verschiedene Punkte wie Wohnen, Arbeiten und Verkehr einbezogen werden. In Deutschland wird viel mehr den Marktparteien überlassen, auch deshalb, weil die Gemeinden keine großen eigenen Flächen besitzen. Bei der Entwicklung neuer Wohn- und Gewerbegebiete schließen die Gemeinden Verträge mit Bauträgern und Grundstückseigentümern, in denen privatrechtliche Vereinbarungen über den erforderlichen Bau von Infrastruktur und öffentlichen Einrichtungen getroffen werden. Wohnungsmärkte im Vergleich Bouwfonds Property Development 11

12 Frankreich Demografie, Wirtschaft und Kultur % > 1,0 0,5 1,0 0,25 0,5 0 0,25-0,25 0-0,5-0,25 Bevölkerungsentwicklung -1,0-0,5 In Frankreich ist das Bevölkerungswachstum in absoluten < -1,0 Zahlen noch nicht abgeschlossen. Die heutige Einwohnerzahl von 65 Millionen wird bis 2020 um 2 % wachsen. [Karte 1.9 und 1.10] Die Zahl der Haushalte wird mit einem kräftigen Plus von 3 Millionen zunehmen. Nach 2030 geht das Bevölkerungswachstum jedoch auch hier zurück. Die Region Paris und die attraktiven Küstenregionen (im Westen und Süden) profitieren am stärksten vom Zuwachs durch Wanderungen innerhalb Frankreichs; dies sind Gebiete, in denen es sich - u. a. dank der Landschaft und des Klimas - angenehm wohnen und arbeiten lässt. Im Binnenland und in Teilen Nordfrankreichs schrumpft dagegen die Bevölkerung. Genau wie in Deutschland treten in den Regionen, die günstig abschneiden, die Großstädte besonders positiv hervor. Die Metropole Paris wächst weiterhin kräftig, dasselbe jedoch gilt auch für Städte wie Lyon, Bordeaux und Toulouse. Es wird erwartet, dass sich der Zuzug in > 2,0 die Städte auch in Frankreich in den kommenden Jahren 1,5 2,0 1,0 1,5 weiter fortsetzen wird. Der Anteil der Familien an der 0,5 1,0 Gesamtbevölkerung Frankreichs sinkt (2020 werden 0,0 0,5 < 0,0 nur noch 22 % der Bevölkerung in der klassischen Familienform leben), während die Zahl der Alleinstehenden und der kinderlosen Familien steigt. Überalterung und Entjüngung führen zu mehr Senioren und weniger Jugendlichen. [Abbildung 1.11 und 1.12] Wirtschaftliche Entwicklung Die französische Wirtschaft erholte sich 2010 nach einer Reihe relativ magerer Jahre. Die positive Entwicklung setzte sich 2011 fort [BIP: ca. 2 Billionen ], doch den Prognosen zufolge wird sich das Bruttoinlandsprodukt 2012 auf 1,8 Billionen Euro stabilisieren. [Abbildung 1.13 und 1.14] Die Arbeitslosigkeit in Frankreich sank in den Jahren von 9,5 % auf 8 %, stieg jedoch in den vergangenen zwei Jahren wieder auf 10 %. Die Großstädte zeigten denselben Trend; es gibt jedoch große Unterschiede zwischen beispielsweise Marseille einerseits (12 %) und Rennes, Nantes und Paris andererseits (7-8 %). [Abbildung 1.15 und 1.16] % 1.9 Frankreich: Prognose der Bevölkerungsentwicklung Quelle: BIPE % > 1,0 0,5 1,0 0,25 0,5 0 0,25-0,25 0-0,5-0,25-1,0-0,5 < -1, Frankreich: Prognose der Haushaltsentwicklung Quelle: BIPE % > 2,0 1,5 2,0 1,0 1,5 0,5 1,0 0,0 0,5 < 0, Frankreich: Entwicklung der Altersstruktur Quelle: BIPE Einwohnerzahl < 14 Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre > 80 Jahre 12 Bouwfonds Property Development Wohnungsmärkte im Vergleich

13 Demografie, Wirtschaft und Kultur Frankreich 1.12 Frankreich: Entwicklung der Haushaltsstrukturen Quelle: BIPE % 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Alleinstehende Kinderlose Paare Paare mit Kindern Alleinerziehende Andere Familienformen 1.13 Frankreich: Bruttoinlandsprodukt Quelle: Insee x 1 Mio. Euro Frankreich: jährliches Wirtschaftswachstum Quelle: Insee 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % % -3 % Wohnungsmärkte im Vergleich Bouwfonds Property Development 13

14 Demografie, Wirtschaft und Kultur Frankreich 1.15 Frankreich: Arbeitslosigkeit Quelle: Insee 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % Frankreich: Arbeitslosigkeit in Großstädten Quelle: Insee Nizza Nizza Marseille Marseille Bordeaux Bordeaux Toulouse Toulouse Rennes Rennes Nantes Nantes Lyon Lyon Paris Paris 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 4 % 2 % 2 % 0 % 0 % Lyon - Lyon Islands Eines der ehrgeizigsten Stadterneuerungsprojekte Europas mit 291 Apartments, Geschäfts- und Büroeinheiten sowie 411 Stellplätzen.

15 Demografie, Wirtschaft und Kultur Frankreich Wohnkultur Die Möglichkeiten zur Aufnahme von Hypothekendarlehen sind in Frankreich nicht ungünstig. Die Zinsen sind niedrig und es gibt einen regen Wettbewerb im Hypothekengeschäft zwischen den Banken. und Die Obergrenze, bis zu der die Banken Darlehen gewähren, wurde in den letzten Jahren erweitert. Außerdem können Hypothekenzinsen zum Teil steuerlich abgesetzt werden. Obwohl der Erwerb von Wohnungseigentum dadurch beliebt ist, sind französische Haushalte im Allgemeinen beim Eingehen eines Hypothekendarlehens für das eigene Haus zurückhaltend. Des Weiteren fällt auf, dass ganze 31 % der Bevölkerung ein zweites Haus besitzen. Hier tritt das Phänomen der Biresidentialität auf, vor allem im Raum Paris. Unter der Woche wohnt man in der Stadt, am Wochenende zieht man aufs Land und vereint so das Beste aus beiden Welten. In Frankreich wird außerdem in Sachen Wohnen wert auf Nachhaltigkeit gelegt. Das große Interesse für umweltfreundliches Wohnen wird zusätzlich durch Steuervergünstigungen und verbilligte Darlehen staatlich gefördert. Makler weisen in Inseraten gern auf den geringen Energieverbrauch von Neubauwohnungen hin. Auffällig ist, dass 31 % der Bevölkerung ein zweites Haus besitzen. Die Maßnahmen zur Förderung der Nachhaltigkeit stützen sich auf zwei Säulen: Häuser mit niedrigem Energieverbrauch bauen und Energie auf umweltfreundliche Weise erzeugen. Dies wirkt sich auch auf den Wohnungsmarkt aus; in Frankreich ist man damit weiter als in den Niederlanden. So spielt der Energieausweis für Wohnungen in Frankreich durchaus eine ernstzunehmende Rolle. Ein Faktor hierbei ist, dass Franzosen im Gegensatz zu Niederländern und Deutschen nicht nur die Heizkosten im Winter haben, sondern auch Kühlkosten im Sommer. Das macht die Frage des Energieverbrauchs und der Energieerzeugung zu einem wichtigen Thema. Raumordnungspolitik In Frankreich ergibt die staatliche Raumordnungspolitik ein differenziertes Bild. Bei der Zentralregierung, den Regionalbehörden und Gemeinden sind Raumordnungsaufgaben angesiedelt. Darüber hinaus sind verschiedene halbstaatliche Verbände hieran beteiligt, die aus regionalen und lokalen Kooperationsverbänden und Institutionen mit wirtschaftspolitischen Aufgaben bestehen. Damit ist die Raumordnung in Frankreich eine komplexe Angelegenheit. Es gibt zahlreiche Überlappungen zwischen den einzelnen Strategien und Maßnahmen zur Raumordnung, was diesen Bereich mitunter unübersichtlich macht. Das erklärt den Ruf nach weniger Regeln und mehr Durchschlagskraft bei der Raumordnungspolitik. Die Raumordnungspolitik in Frankreich wird vor allem von wirtschaftlicher Strukturpolitik zur Förderung einzelner Regionen bestimmt. So genannte Kerngebiete (insgesamt 71) werden kräftig unterstützt, beispielsweise durch den Bau guter Verkehrsverbindungen wie den TGV (u. a. Toulouse/Flugzeugbau, Lyon/Lyonbiopole, Bordeaux/ Laserindustrie). Außerdem bekommen strukturschwache Stadtregionen (Zones Urbaines Sensibles) staatliche Unterstützung. Eine Ausnahme bei dieser Regionalpolitik war die Förderungsregelung von 2009, mit der der Staat neue Wohnungen bauen lassen wollte. Dazu wurden Darlehen und Steuervergünstigungen angeboten. Wohnungsmärkte im Vergleich Bouwfonds Property Development 15

16 Niederlande Demografie, Wirtschaft 1.17 Niederlande: Prognostizierte Entwicklung der Zahl der Haushalte und Kultur < 0 % Bevölkerungsentwicklung In den Niederlanden wird die Bevölkerung noch bis auf 17,2 Millionen Menschen wachsen (derzeit 16,7 Millionen). Nach 2030 sinkt das Bevölkerungswachstum auch hier. Die Zahl der Haushalte - ein wichtiger Wert für die Nachfrage nach Neubauwohnungen - wird in den Niederlanden um 0,6 Millionen steigen. Das Wachstum konzentriert sich hauptsächlich auf die Randstad, das Ballungsgebiet im Westen, mit einem Schwerpunkt auf dem nördlichen Teil. [Karte 1.17] Die niederländischen Wachstumskerne liegen vor allem entlang des A2-Korridors Amsterdam-Utrecht- Eindhoven. Sowohl die Zahl der Jugendlichen bis 30 Jahre als auch die der Personen mittleren Alters (45-64 Jahre) wird in den Niederlanden noch leicht steigen; die Gruppe der Rentner steigt stärker. [Abbildung 1.18] Bei der Verteilung der Haushalte in den Niederlanden bleibt der Anteil der Familien stabil. Die Zahl der 1-Personen- Haushalte und der Haushalte ohne Kinder steigt dagegen auch hier. [Abbildung 1.19] Wirtschaftliche Entwicklung In den Niederlanden scheint die wirtschaftliche Lage im Vergleich der drei Länder am wenigsten rosig auszusehen. Nach zwei aufeinanderfolgenden Quartalen mit einer schrumpfenden Wirtschaft ( 0,4 und 0,7 %) befindet sich das Land wiederum in einer Rezession, für ganz 2011 gab es ein leichtes Wachstum von 1,2 %. Das gefürchtete Double-Dip-Szenario wurde damit Wirklichkeit. Für 2012 wird für das ganze Jahr ein Minus von 0,5 % erwartet. [Abbildungen 1.20 und 1.21] Die Arbeitslosigkeit blieb 2011 auf einem relativ niedrigen Stand, sie betrug 5,4 % der Erwerbstätigen (genauso viel wie 2010). Im 1. Quartal 2012 stieg die Arbeitslosigkeit jedoch auf 6 %. [Abbildungen 1.22 und 1.23] Einwohnerzahl Quelle: ABF, Bearbeitung Bouwfonds Ontwikkeling < 0 % 0,01 % 0,25 % 0,26 % 0,5 % 0,51 % 0,75 % 0,76 % 1,0 % 1,01 % 1,5 % > 1,5 % 1.18 Niederlande: Entwicklung der Altersstruktur Quelle: ABF, Bearbeitung Bouwfonds Ontwikkeling Einwohnerzahl < 14 Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre > 75 Jahre 1.19 Niederlande: Entwicklung der Haushaltsstrukturen Quelle: ABF, Bearbeitung Bouwfonds Ontwikkeling Zahl der Haushalte 0,01 % 0,25 % 0,26 % 0,5 % 0,51 % 0,75 % 0,76 % 1,0 % 1,01 % 1,5 % > 1,5 % Die Arbeitslosigkeit blieb 2011 auf einem relativ niedrigen Stand. Zahl der Haushalte Paare mit Kindern Paare ohne Kinder Alleinstehende Alleinerziehende Sonstige 16 Bouwfonds Property Development Wohnungsmärkte im Vergleich

17 Demografie, Wirtschaft und Kultur Niederlande 1.20 Niederlande: Bruttoinlandsprodukt Quelle: CBS bruto binnenlands product Nederland (abs) x 1 Mio. Euro Niederlande: jährliches Wirtschaftswachstum Quelle: CBS 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % -4 % Niederlande: Arbeitslosigkeit Quelle: CBS 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % Niederlande: Arbeitslosigkeit in Großstädten Quelle: CBS Utrecht Amsterdam Rotterdam Den Haag 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % Wohnungsmärkte im Vergleich Bouwfonds Property Development 17

18 Den Haag Wateringse Veld Parkzicht Mitten im Den Haager Viertel Wateringse Veld wurde ein neues Wohngebiet errichtet, das an ein Dorf erinnert. 117 Einfamilienhäuser, 12 Apartments. In den Niederlanden fehlen finanzielle Anreize, um Wohnungen nachhaltiger zu gestalten. Wohnkultur In den Niederlanden war der Erwerb von Wohnungseigentum lange Zeit relativ einfach, nicht zuletzt wegen der Geschäftspolitik der Banken. Vor allem in den Niederlanden gewährten die Banken Kredite bis 110 % des Immobilienwertes. Tilgungsfreie Hypotheken sind sehr beliebt und führen dazu, dass die Hauseigentümer kaum Schulden tilgen. Diese Form des Hypothekenkredits wird darüber hinaus steuerlich noch zusätzlich stimuliert. Seit Mitte 2011 fährt der Staat (niederländische Finanzdienstleistungsaufsicht) diesbezüglich einen strengeren Kurs und es wurden die Regeln für die Gewährung von (tilgungsfreien) Hypotheken verschärft. Das Thema Nachhaltigkeit spielt für die niederländischen Wohnungseigentümer eine weniger große Rolle. Es werden zwar schon seit längerer Zeit Energiesparhäuser gebaut, Nachhaltigkeit ist jedoch (noch) kein entscheidendes Argument für die Kaufentscheidung des Verbrauchers. Niederländer vergleichen die höheren Anschaffungskosten mit den zu erwartenden geringeren Heizkosten und entscheiden sich dann eher für den kurzfristigen Vorteil. In den Niederlanden fehlen finanzielle Anreize, um Wohnungen nachhaltiger zu gestalten. Raumordnungspolitik Die niederländische Regierung hat sich in den letzten Jahren immer mehr aus der Raumordnungspolitik zurückgezogen. Sie konzentriert sich auf die grundlegende Planung, bei der es unter anderem darum geht, Raumordnung und Infrastruktur miteinander zu verbinden. Ein traditionell wichtiger Bereich wie die Wohnungsbaupolitik wurde abgegeben und den Provinzen, Gemeinden und Marktparteien überlassen. Die Regierung beschränkt sich de facto immer mehr auf die langfristige Strategie. Nicht zuletzt aufgrund der Wirtschaftskrise sind in den letzten Jahren viele geplante Neubaugebiete in Schwierigkeiten gekommen. Die Finanzierung ist komplexer geworden und die Bauträger sehen sich mit einem Einbruch der Verbrauchernachfrage konfrontiert. Das hat für alle Beteiligten Folgen, auch für die Kommunen, die eine aktive Grundstückspolitik geführt haben und jetzt geplante Einnahmen aus dem Verkauf ihres Grundstücksbesitzes nicht mehr realisieren können. 18 Bouwfonds Property Development Wohnungsmärkte im Vergleich

19 1.24 Bevölkerungswachstum in den Niederlanden, Deutschland und Frankreich Quelle: Experian, Bearbeitung Bouwfonds REIM Jährliches Bevölkerungswachstum < -0,25 % -0,25-0,00 % 0,00-0,25 % 0,25-0,50 % > 0,50 % 1.25 Entwicklung der Zahl der Haushalte in den Niederlanden, Deutschland und Frankreich Quelle: Experian, Bearbeitung Bouwfonds REIM Zahl der Haushalte < -0,5 % -0,5-0,0 % 0,0-0,5 % 0,5-1,0 % > 1,0 % Schlussfolgerung: Wachstum, aber mit deutlichen Unterschieden Die drei Länder Deutschland, Frankreich und Niederlande sind geografisch Nachbarn, weisen aber deutliche Unterschiede auf. Das größte Land (Deutschland) hat eine rückläufige Bevölkerung, aber eine wachsende Wirtschaft. Im kleinsten Land (den Niederlanden) nimmt die Bevölkerung noch leicht zu, sind aber die wirtschaftlichen Aussichten ungünstiger. Ein Lichtblick ist hier (noch) die niedrige Arbeitslosigkeit. Das mittelgroße Land (Frankreich) hat eine stark wachsende Bevölkerung und verhalten positive Wirtschaftsaussichten, während der Arbeitsmarkt andererseits schwächelt. Das führt zu einer unterschiedlichen Ausgangslage für den Wohnungsmarkt pro Land. Außerdem unterscheidet sich die Wohn- und Wohnungsbaukultur in den drei Ländern. In den Niederland spielte der Staat lange Zeit eine bestimmende Rolle bei der Festlegung der Raumordnungs- und Wohnungsbaupolitik, in Deutschland und Frankreich hatten Marktparteien und Privatleute viel mehr Einfluss. Wohnungseigentum als Anlageobjekt bietet in diesen beiden Ländern günstigere Aussichten für den Wohnungsbau, während in den Niederlanden Immobilien nicht mehr so sehr als eine sichere Geldanlage gesehen werden. Der Besitz einer Zweitwohnung ist in Frankreich und Deutschland gesellschaftlich und wirtschaftlich eine normale Sache, in den Niederlanden ist dies eine Ausnahme. Unterschiede gibt es schließlich auch bei der Frage, wie in den drei Ländern über Nachhaltigkeit gedacht wird: In den Niederlanden geht es dabei in erster Linie um Regeln und Vorschriften. In den beiden anderen Ländern ist eine nachhaltige Wohnung schon fast der Normalfall, dies nicht zuletzt aufgrund der Haltung der Verbraucher zu Umweltschutzfragen Beschäftigungsentwicklung in den Niederlanden, Deutschland und Frankreich Quelle: Experian, Bearbeitung Bouwfonds REIM Beschäftigungsentwicklung < -0,50 % -0,50-0,00 % 0,00-0,25 % 0,25-0,50 % > 0,50 % 19

20 20 Bouwfonds Property Development Wohnungsmärkte im Vergleich

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